גוש 6444 – חוות דעת

גוש -6444

חלקות – 4-5, 7, 15-18, 23-24, 59-61, 67

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מבנייה–  צמודות לווילות של רחוב הכרמל .

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 4-5, 7, 15-18, 24, 58-59 בגוש 6444 ממוקמות בדרום העיר הוד השרון בצמידות לשכונת רמת הדר היוקרתית. החלקות הנ"ל נכללת בתכנית הר/400  שיזמה עיריית הוד השרון. התכנית העתידית משתרעת על שטח של 2100 דונם ואמורה לכלול כ 6000 יחידות דיור בנוסף ל 200000 מ"ר של תעסוקה. בנוסף לפי התכנית המרתקת אמור לקום פארק ענק (300 דונם) שבמרכזו יעבור נחל הדר שעובר שיקום במסגרת תכנית הר/11/548 (תכנית הנמצאת לפני אישורה בוועדה המחוזית), מה שעל הנייר יהפוך את האזור לאחר המרהיבים בארץ. בדומה למתחמים אחרים בעיר ובכלל  ההערכה שבחלקות הצמודות לבנייה ייבנו בניינים מדורגים ( 3-5קומות) , שבשאר החלקות ייבנו בניינים בבניה רוויה גבוהה.

*עדכון – ב 31/12/19 הוצגה בולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים) של המועצה הארצית מסמך עקרונות תכנון למרחב צפון הירקון (ולא תכנית כפי שצוין בלא מעט פרסומים). המטרה הראשית של אותו מסמך, היא להוות בסיס תכנוני לתכנית תמ"א/1/48 (שבמקור חלה על מתחם נוף הירקון בו נמצא גוש 6444, ומתחם שביל התפוזים). מסמך העקרונות החל על מספר רשויות, חילק את כלל השטח למספר מתחמים הכוללים בין היתר את מתחם נווה הדר או "נוף הירקון" (מתחם 2), ומתחם הגן הלאומי (מתחם 6). אף על פי שמסמך העקרונות ציין היקפי יחידות אפשריים למתחמי הפיתוח, וכ 10000 יחידות אפשרויות למתחם נוף הירקון (6444), הוחלט בישיבת אותה וועדה, שהיקפי הזכויות ומספר היחידות ימחקו מהמסמך התכנוני, ויקבעו בתכנית מפורטת. לא מן הנמנע שתכנית תמ"א/1/48 בכל זאת תשתמש בנתונים הראשונים (כמות היחידות) של מסמך התכנון לצפון הירקון ( על אף שימחקו מהמסמך התכנוני..).  הליך תכנוני חשוב נוצר בעכבות אותו מסמך עקרונות תכנון, והוא הפיכתה של תכנית תמ"א/1/48 לתכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. המסמך אינו שופך אור על גבולות המתחם, ואינו מתייחס לנושאים "הבוערים", כגון הכללת שטחי הפארק במתחם, שלאלו בהירות תתגלה בעת התכנית המפורטת. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.

*עדכון –  קידום תכנית למתחם נוף הירקון עובר לידה של הוועדה המחוזית, כך הוחלט על ידי המועצה הארצית בישיבתה האחרונה. בניגוד לאינסטינקט הראשוני והסקה כי מהלך זה יחול לעכב את המתחם, עושה רושם שהשלכות המעבר יכולים לעזור דווקא לקידום המתחם באופן פחות מסורבל. מדוע?

ראשית, אין צורך במסמך תכנוני לצפון הירקון (הכולל בתוכו מספר מתחמים לא רלוונטיים לנוף הירקון), מסמך שאישורו היה אמור לקחת כ 18-24 חודשים. חשוב לזכור שקידום תמא 48 1 (לפני העברת הסמכויות לוועדה המחוזית) היה מותנה באישור המסמך תכנוני לצפון הירקון, ובהעדרו יש למעשה קיצור זמן של 18-24 חודשים במקדם הזמן. לא מן הנמנע שזהו המניע האמתי (ורצון לא מעט גורמים..) להעברת הסמכויות לוועדה המחוזית.

שנית, קידום התכנית יעשה על הוועדה המחוזית (מה שיצריך את אישורה על המועצה הארצית לאותה תכנית..), שהיא גוף תכנוני די דומה למועצה הארצית, פועלת בצורה עצמאית ללא קשר לוועדה המקומית. הסבירות הגבוהה שהוועדה המחוזית תקדם תכנית מפורטת למתחם, ללא קשר למתחם המזרחי, הליך שמקל בהכנת אותה תכנית, בטח ביצירת טבלאות הקצאה.

גובה היחידות האפשרויות של 10,000 יחידות (שגם ככה היו גבוהות מידי למתחם מבחינה תכנונית) ירד לקיבולת הטבעית של 6000-7000 יחידות,  שגודל שטחי התעסוקה והמסחר יעלה על מנת להשלים את האיזון, ובעיקר בכדי לרצות את עיריית הוד השרון. אף על פי ההערכה לקיצור הזמן, צפי זמן ההפשרה נשאר כ 5 שנים נכון להיום במקדם זהירות, וזאת עד להפקדה של התכנית בוועדה המחוזית. המחיר המומלץ נשאר במקומו, מאחר והאתר לא התייחס בתמחור הקרקע למרכיב לא מציאותי של 10000 יחידות, אלא 6000. שלב הבא הוא הכנת תכנית והפקדה של תכנית נקודתית למתחם בוועדה המחוזית

*עדכון – ב 27/04/22 אושרה לאחר שנים ארוכות תכנית המתאר לכלל העיר הוד השרון הר/2050, תכנית המאוששת את הידוע לגבי המתחם העתידי נוף הירקון, מתחם בו יקומו כ 6000 יחידות דיור, בנוסף ליותר מ 200 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה. שלב הבא הוא הכנת תכנית נקודתית מפורטת למתחם וקידומה בוועדת התכנון. "בדיקת כמות היחידות לעיר" היא רק תירוץ/טענה מיני רבים של עיריית הוד השרון לחוסר קידום מתחמים בעיר, שעם אישורה של תכנית המתאר הר/2050, פעילות או אי פעילות העירייה (שהיא מקדמת המתחמים האיטית בישראל בעשור האחרון) תהיה במוקד לב העניינים. חוות הדעת מעודכנת בהתאם ללא שינוי ממשי.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע5 שנים

מחיר מומלץ3500 ₪ למ"ר 

דירוג – ****  ערך הקרקע יעלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.

חלקה 2 בגוש 6573 זהה בחוות הדעת לגוש 6444 (החלקות המופיעות במעלה חוות הדעת).

 

אריאל

שלום רב,

רציתי לדעת אם חלקה 60 גוש 6444 נועד לבניית יחידות דיור או משרדי… האם זה מפורט איפשהו?
תודה!

אריאל

KarkaRank

היי אריאל
חוות דעת זו כוללת את חלקה 60, שייעודה הוא לטובת מגורים בבניה רוויה, כך לפי נספח הבנייה מתוך תכנית לכלל העיר הוד השרון הר/2050 , שאושרה באפריל 22.

אסף מור

היי
תודה לאתר
רציתי לשאול האם אתם רואים סיבה להבדלי מחיר בין חלקות 7 ו59
האם שניהן חלקות שמיועדות לגמרי למגורים ובנייה דומה

KarkaRank

היי אסף
למרות שהבנייה באזור חלקה 7 צפויה להיות בנייה רוויה נמוכה יותר שאופי בנייה נותן שווי מרכיב קרקע גבוה במעט משווי מרכיב קרקע לבנייה רוויה גבוהה, אותו אזור בו נמצאת חלקה 59, אין הבדל כלל בין החלקות מבחינת שווי , מאחר והכל יהיה מאוזן בטבלאות איזון וחלוקה מבחינת גובה הזכויות לכל חלקה.

KarkaRank

היי עמית
ייעוד חלקה 7 הוא לטובת מגורים, בבניה רוויה של עד 6 קומות.
בהירות סופית לנתונים אלו תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.

KarkaRank

היי דוד
חוות דעת זו כוללת את חלקה 17, שהחלקה נכללת בשלמותה (בלב המתחם) ומיועדת לטובת מגורים בבניה רוויה גבוהה.
גובה היחידות ייקבע בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.

KarkaRank

היי אלי
המשמעות היא שבעתיד הזכויות המתקבלות צפויות להיות מעורבות גם לשטחי מגורים וגם לשטחי תעסוקה.
בהירות בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.

אלי

שלום רב
בתשריט מיום 12/5/22 גוש 6573 חלקה 2 מסווגת כחלקה היחידה במתחם כמשרדים ומגורים.
מה המשמעות ?
תודה על המענה.
אלי

גבי

שלום
לאחר אישור תוכנית המתאר לכלל העיר
מי מכין תוכנית מפורטת למתחם נוף הירקון ?
יש לוחות זמנים להכנת התוכנית ?
יש משהוא שבעלי הקרקע יכולים לעשות כדי לקדם את הכנת התוכנית ?
תודה על המידע

KarkaRank

היי גבי
הכנת תכנית המפורטת חלה על עיריית הוד השרון, שלבעלי הקרקע אין יותר מידי מה לעשות בעניין.
סיום הכנה והפקדה של תכנית שכזו במקרה האופטימי ביותר – 36 חודשים.

KarkaRank

היי נאוה
קידום המתחם המתין לאישור תכנית המתארית הר/2050 לכלל העיר הוד השרון, תכנית העומדת לפני אישורה הפורמלי.
לאחר אותו אישור פורמלי של הר/2050, יחל שלב הכנת תכנית מפורטת למתחם נוף הירקון

נאוה רון

שלום. מה הסיבה שהשלב הזה לוקח כ"כ הרבה זמן? האם יש אפשרות לקרוא או לראות דיונים בנושא? מה השלב הבא ומתי צפוי לקרות? תודה רבה על התייחסותכם.

KarkaRank

היי ארז
כמובן שישנה התייחסות לעליית מחירי הדירות בארץ (ששווי מרכיב הקרקע נגזר משווי אותן דירות), והתמחור כולל בתוכו את אלמנט זה.

ארז

שלום ותודה על האתר.
האם עליית מחירי הנדלן כוללת גם עלייה במחירי הקרקעות כגון אלו החקלאיות עם תוכנית בינוי?
כיצד השפיעה השנה האחרונה על המחיר כרגע ובהפשרה?

KarkaRank

היי שמעון
החלל שנוצר בין ההמלצה להפקדה, הוא לצורך מילוי שינויים/תיקונים/ותנאים בתכנית, שלאחר שאלו ימולאו התכנית תופקד.

שמעון

היי שלום,
למה בעצם עובר זמן מהרגע שיש המלצה להפקיד לבין ההפקדה עצמה? מה שיקול העיכוב? האם יש לכם צפי גס לכך?

תודה

גלעד

שלום, תודה על האתר. מאוד שימושי!
אתה כותב לעיל בשורת הדירוג: כי "ערך הקרקע יעלה בעת הפקדה של התכנית בוועדה המחוזית". השלב התכנוני כרגע הוא "המלצת הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית למועצה הארצית" ואני לא רואה בהמשך המתווה התכנוני הפקדה בוועדה המחוזית… אשמח שתסביר.
תודה

KarkaRank

שלום אריאל
הוועדה המחוזית כבר יצרה תכנית מתאר המגדירה את השטחים כצהובים – פיתוח עירוני (תכנית תממ/ 3/ 21/ 51), שלאחר מכן תקום תכנית מפורטת בהתאם לתכנית המתאר
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, כמו כן המחיר המומלץ (המתייחס גם לחלקה 60 בגוש).

אריאל לוין

שלום, רציתי לדעת סטטוס של הועדה ולדעתך כמה זמן יקח לקידום הבניה…

בנוסף כמה שווה כרגע מטר בגוש 6444 חלקה 60

תודה,

אריאל

KarkaRank

שלום ארז ותודה על תגובתך.
הגיעה לידנו אותה כתבה.
אין ספק שהאתרים בישראל עובדים על קליל בייט בעיקר באמצעות כותרות מושכות, עם זאת קיימת באותה כתבה אי דיוקים ומידע שגוי
ראשית, לא ברור כיצד ניתן לדחות או לבטל תכנית שכלל לא קיימת..
נכון ליום זה תמא 48 1 הוא מסמך רעיוני, שעל המועצה הארצית היה להכין תכנית הכוללת הוראות, תשריט ושאר נספחים.
כאמור לא ניתן לבטל או לדחות מה שלא קיים.
בנוסף, המתחם לא היה בתחילת שנות ה 2000 בסמכות הוועדה המחוזית אלא רק בוועדה המקומית. הוועדה המחוזית מאשרת מתחמים מקומיים ולא מקדמת אותם (עסוקה בתכנון תכניות מחוזיות ולא מקומיות, ומכאן שמה..)
אי קידום המתחם על הוועדה המקומית גרם למועצה הארצית לקחת את האחריות לידה, וכאמור ההחלטה הטרייה היא שקידום המתחם הכולל הכנה והפקדה של התכנית יעשה על ידי וועדת התכנון המחוזית ולא הארצית.
ראה בגוף חוות הדעת עדכון כולל על העברת הסמכויות והמשתמע מכך.

ארז

שלום. נכתב היום ב******* שהועדה הארצית דחתהאת התוכנית והעבירה את התכנון לועדה המחוזית. כיצד זה ישפיע על לוחות הזמנים הזכויות בקרקע ומחיר הקרקע בגוש 6444 נוף הירקון? תודה.

KarkaRank

שלום אמיר ותודה על תגובתך.
1 מתחם נוף הירקון לא שייך ולא בסמכות הוועדה המקומית אלא רק בסמכות הוועדה הארצית, שהסמכות שציינת יכולה לבוא לידי ביטוי במתחמים אשר בסמכותה (כגון מתחם הר 1202)
2 החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת
3 אכן כלל הזכויות המחולקות במתחם שוות ערכית ללא קשר לגובה הבנייה

אמיר

שלום
יש לי כמה שאלות שאולי תוכלו לעזור לי בהם
1. בגצ נתנו לוועדה המקומית לעדכן את תוכנית המתאר וזה בא לידי ביטוי בבדיקות תחבורתיות בפרויקטים גדולים (נוף הירקון נחשב כגדול )ומתן אפשרות לוועדה המקומית לקבוע שלביות במימוש תוכנית המתאר לתוכניתו פרטניות … כמה זה יכול לפגוע בקידום נוף הירקון ובצפי הפשרה שלו ? האם יוכל לעכב משמעותית ?
2. מבחינת חלקות שמיועדות למגורים , אלו חלקות במתחם מיועדות למגורים בשלמותן?
3. מבחינת הזכויות אדם בעל 143 מטר לדוגמא בחלקה אשר מיועדת לבנייה נמוכה ואדם בעל 143 בחלקה המיועדת לבנייה גבוה שווים מבחינת ערך ככה ? כלומר אם ה 143 מטר קרקע בבנייה הגבוה יהיה זכאי לזכות ליחידת דיור במתחם כך גם ה143 מטר בבניה הנמוכה יהיה שווה ? משווים את בעלי הקרקעות ?

KarkaRank

שלום רותם ותודה על תגובתך
1 -חלקה 7 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות. הגן הלאומי ממוקם מדרום לגוש 6444 (בגוש 6572)
2- חלקה 7 ,יחד עם שאר החלקות המופיעות בחוות הדעת שייכות למתחם נוף הירקון.
3 – נכון להיום אין משמעות לקיום או העדר של הסכם שיתוף

רותם אליאס

היי
הציעו לי לרכוש קרקע בגוש 6444 חלקה 7
1. לגבי החלקה האם החלקה בשלמותה תקבל זכויות מגורים מלאות?( ולא נופלת על הגן לאומי ) כלומר קנייה שלי בגוש ובחלקה הזאת תבטיח זכויות מסוימות במגורים? ואם לא איזה חלקה כולה מבטיחה זכויות במגורים ?
2. לאיזה מתחם בתוכנית שייכת חלקה 7 בגוש 6444 ?
3. האם בפרויקט הזה בגוש ובחלקה שציינתי יש עדיפות שיהיה הסכם חתום ?

תודה רבה לאתר הנפלא

KarkaRank

היי אור
תכנית המתאר הר/2050 לכלל העיר הוד השרון אכן קיבלה תוקף, אך כמו שצוין בחוות הדעת, מתחם נוף הירקון (גוש 6444 כולל חלקה 61) מקודם במועצה הארצית ללא תלות כלל בתכנית המתאר, שקידום תכנית מפורטת תמ"א/1/48 יעלה הילוך לאחר אישור המסמך התכנוני לצפון הירקון (כלל המידע בלב חוות הדעת ובתזרים השלבים מימין).

אור

שלום ותודה רבה על האתר הנהדר.
האם נכון שבתאריך 4.3.20 בג"ץ נתן תוקף לתוכנית המתאר 2050 לכל הוד השרון.
האם האישור יקדם את תכנית תמ"א/1/48 בגוש 6444 חלקה 61?

KarkaRank

היי עמית
חלקה 4 בגוש 6444 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות, ולמעשה זהה לשאר החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת (ולכן מצוינת עם שאר החלקות).

עמית

היי
רציתי לדעת מה הסטטוס של חלקה 4..האם החלקה מיועדת כולה למגורים או שיש לה ריזיקה מסוימת מעבר שאר החלקות?

תודה

KarkaRank

שלום ארז ותודה על תגובתך.
תרשים השלבים אכן מעודכן
בעכבות הליך צפון הירקון, תכנית תמ"א/1/48 תהווה תכנית מפורטת, שתקודם לאחר אישור המסמך העקרוני לצפון הירקון.
מתחם 1202 ומתחם נוף הירקון שונים לחלוטין מבחינה הליכים תכנונים, וניתן לראות את ההבדלים בחוות הדעת הנפרדות.

ארז

שלום. האם התרשים מעודכן?
האם לא אמור להיות ב הפקדת תוכנית תמ"א?
האם מתחם 1202הוא בערך שווה למתחם זה?

KarkaRank

היי דור
חלקה 61 בגוש 6444 נכללת במלואה במתחם נוף הירקון, ותקבל זכויות מלאות.
המצב התכנוני מעודכן נכון להיום בחוות הדעת (ראה בחוות הדעת ובתזרים השלבים מצד ימין).

דור

שלום,ראיתי שחלקה 61 לא נכללת בתכנית הר/400 או שאולי לא הבנתי נכון את הכתוב. אשמח להבהרה.
וגם, האם ידוע מה מצב הקרקעות נכון להיום מבחינת היתכנות להפשרה? תודה

KarkaRank

שלום שמואל ותודה על תגובתך
בלא מעט מקרים ומתחמים בהם הסמכות התכנונית שייכת למנהל התכנון והמועצה הארצית,ולא לרשות המקומית, העיריות הן הראשונות להתנגד (בדומה לנעשה במתחם שדה התעופה בהרצליה, שעיריית הרצליה הייתה הראשונה להתנגד לתכנית תמ"ל 3006 החלה על המתחם).
ניתן להבין את העירייה בטענותיה על כך שלא קיים איזון בין שטחי המגורים לתעסוקה, והשגותיה לגבי עניינים תחבורתיים.
עם זאת קשה מאוד לקבל את ההתנהלות האטית והמסורבלת של אותה עירייה לגבי המתחמים בתחום שיפוטה.
מתחם הר/1202 בעיר אושר מתארית ביולי 2015. נכון להיום תחילת ינואר עדיין לא קיימת תכנית מפורטת מופקדת למתחם..
כמעט 5 שנים שהעירייה בודקת את היקפי הדיור בעיר ונושאים תחבורתיים (בדרך הוחלפה ראשות העיר, מה שלא ממש זירז את הליך הפשרת המתחם), ומחכה לאישור תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 ( למרות שלמתחם 1202 אין תלות כלל בתכנית המתאר הכוללנית), ומתחם 1202 עדיין ללא תכנית מפורטת מופקדת.
כך גם לגבי שאר המתחמים העיר שחלקם ממתין עוד מתחילת שנות ה 2000 לקידום ראשוני, שבפועל לא מבוצע שום הליך התחלתי.
מצד אחד לא לקדם , ומהצד השני להתנגד לגוף התכנוני שכן מקדם.
כך שלמרות שניתן להבין את התנגדות העירייה ואולי אף להסכים עם חלקן, לקיחת הסמכות מרשות העירייה על ידי מנהל התכנון, נראית כצעד הכרחי לקידום הליכים תכנונים למתחמי העיר.

KarkaRank

שלום גרשון ותודה על תגובתך.
חוות דעת זו כוללת בתוכה את חלקה 60 , שתיכלל במלואה בתכנית עתידית, ותקבל זכויות מגורים בבניה רוויה.

אמיר

היי צהריים טובים,

תודה רבה על כל המידע המפורט!

חברת ******* משווקת קרקע זו גוש 6444 חלקות 54, 55. בפירוט שנתת לא ראיתי חלקות אלו. האם כדאי להיכנס לעיסקה? אשמח אם תוכלי לכוון אותי על כדאיות העסקה.

תודה!

KarkaRank

היי לושה ותודה על תגובתך
א – נראה שנאמר לכם שהליך קידום המתחם הוא לא בידי וועדת התכנון המקומית, מה שנכון , מאחר וועדת התכנון הארצית בשיתוף חברת דירה להשכיר, אחראים על קידום המתחם נכון להיום
ב – צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום, שהשלב הבא הוא סיום והפקדת תכנית תמ"א 48/1 למתחם.
ג – מהלך זה נועד לקדם את המתחם, כך שעל הנייר יש להליך זה יתרונות ולא חסרונות.

לושה דע

היי ערב טוב, תודה על הידע המחכים, ברשותנו קרקע בגוש 6444 חלקה 59 ערכנו פגישה בעריה והובהר לנו שנושא ההפשרה יצא מרשותם לתב"ע לכן ברצוני לשאול:
א. מה זה אומר מבחינתי
ב.איפה זה עומד כרגע, מה הצפי להפשרה בשלב זה, האם יש התקדמות מהנכתב מעלה?
ג. והאם במהלך זה יש סיכון לאבד את ההשקעה.

תודה רבה ושבוע טוב

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
לפי תכנית הר/2050, החלקה מיועדת לבנייה רוויה (6 קומות בשילוב עם מגדלים של 16-30 קומות)
בהירות לאופי הבנייה תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מתארית למתחם.

KarkaRank

שלום אלי ותודה על תגובתך
חוות דעת על חלקה 7 מופיעה במעלה העמוד כולל המחיר המומלץ
לפי תכנית המתאר של העיר (עדיין לא אושרה), ותכנית תמא/48/1 (תכנית מתארית למתחם נווה הדר) ייעוד החלקה הוא לטובת מגורים בבניה רוויה בינונית.

אלי

שלום ותודה מראש על תגובתכם.
רציתי לדעת מה חוות הדעת על גוש 6444 חלקה 7?
מה מחירה המקסימלי ומה ייעודה?

KarkaRank

שלום רועי ותודה על תגובתך.
ראה בתגובת האתר האחרונה לגבי חלקה 11 בגוש 6444.
ייעודה הוא לטובת פארק עירוני, שכרגע יש חוסר וודאות לגבי כניסתה לאיחוד וחלוקה.
סבירות מסוימת שהחלקה תיכלל באותו הליך (בניגוד לשטחי הגן הלאומי), אך זאת יותר ממומלץ להמתין לבהירות בנושא.
צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום, שעליית ערך משמעותית צפויה בעת פרסום התכנית למתחם.

רועי

שלום ,
ראשית תודה על המידע המקצועי,
הוצע לי לאחרונה לקנות זכות לדירה על פני שטח של 111 מ״ר בחלקה 5 הגוש 6444 בסכום של 300,000 שח,
א. האם חלקה זו צפויה להיות גם בייעוד למגורים?
ב. ראיתי שהערכות הזמנים שלך פורסמו ב 2017 מה צפי ההפשרה לבנייה נכון להיום והאם המחיר למטר נשאר כפי שהערכת בזמנו? 1700-1800 שח למטר.
שוב תודה על הייעוץ

KarkaRank

שלום אריאלה ותודה על תגובתך.
בדומה לחלקות 54-55 ייעוד חלקה 11 הוא לטובת פארק עירוני, שנכון להיום קיים חוסר וודאות של כניסתן של קרקעות אלו להליך איחוד וחלוקה, וזאת כי קיימת מחלוקת לגבי הקשר התכנוני של חלקות אלו למתחם.
בעת בהירות בעניין נעדכן זאת בחוות הדעת.

אריאלה

שלום
ברצוני לברר לגבי גוש 6444 חלקה 11, היא אינה מופיעה בחוות דעת שלכם. מה הסטטוס שלה?
בברכה

KarkaRank

שלום מאיה ותודה על תגובתך.
ראי בתגובות האחרונות התייחסות לחלוקה הנ"ל.
קיים עדיין חוסר וודאות לגבי הכללת חלקות הפארק העירוני במתחם.
לא אמורות להיות התנגדויות בעלות משקל שיכולות למנוע את אישור המתחם.

מאיה

הי, אני רואה שגוש 55 לא מופיע בחוות הדעת. יש סיבה?
האם התנגדויות התושבים יכולות להשפיע על התקדמות התוכנית או שינוי ייעוד של חלק מהקרקע לחקלאית?

KarkaRank

שלום שירה ותודה על תגובתך
חוות דעת זו כוללת בתוכה גם את חלקה 61
ראי במעלה חוות הדעת את רשימת החלקות (59-61).

KarkaRank

שלום דוד ותודה על תגובתך
מבלי להיכנס לנעשה בשנתיים האחרונות (לא הרבה), תכנית למתחם אמורה להיות מופקדת תוך 24 חודשים מהיום, שגם לאישורה הסופי של תכנית הר/2050 יש חשיבות בקידום מתחם 400 (למרות שאין תלול תכנונית בין התכניות).

דור

היי ותודה על המידע הרציני באתר,
בספטמבר 2016 החליטה הועדה הארצית לתכנון ולבנייה להורות על עריכת תכנית תמ"א 1/48 וקבעה לדון שוב בעניין זה כעבור 6 חודשים. מאז עברו שנתיים וחצי, האם מאז התקיימו דיונים בנושא? יש עוד החלטות ביניים? האם יש התקדמות בתכנון? איך אפשר לדעת האם ההחלטה מספטמבר 2016 אכן מיושמת ומתקדמת?
תודה,

רונן יצחקוב

תודה על עבודתכם החשובה
מבקש לדעת האם 1. חלקה 54 נכללת גם היא בהר/ 400 ומחירה זהה לשאר החלקות בחוות הדעת
2. מדוע זה בטיפול ועדה ארצית ולא מחוזית או מקומית.

בברכה

ראובן

KarkaRank

היי רונן
ראה בתגובות הקודמות התייחסות לחלקה 54.
התכנית עברה לטיפול הוועדה הארצית בין היתר בעכבות אי התקדמות תכנונית של המתחם ב 19 שנים האחרונות.

KarkaRank

שלום משה ותודה על תגובתך
חלקה 15 אמורה להיכלל במלואה בתכנית ולקבל זכויות מלאות, ולמעשה זהה לחלקות המצוינות בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום מאיר ותודה על תגובתך.
חוות דעת זו מתייחסת גם כן לחלקה 61 (מופיעה ברשימת החלקות במעלה חוות הדעת)
הבניה המתכוננת היא אכן גבוהה
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת בקלות 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי גם כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.

KarkaRank

שלום גבי וגל ותודה על תגובתכם.
אכן בשבוע האחרון התבצעה רכישה מאסיבית (לסכום שציינת יש להוסיף מע"מ כמובן) של קרקע במתחם (גוש 6444 חלקה 13 בשלמותה).
חלק גדול מהשטח אכן זהה לחלקות המצוינות במעלה חוות הדעת, שכ 25-30 אחוזים מהחלקה מיועדים לטובת פארק עירוני, שנכון להיום קיים חוסר וודאות לגבי כניסה של שטחים בייעוד זה לתכנית איחוד וחלוקה אם בכלל.
למרות שעסקה זו נותנת סוג של תחושה טובה לבעלי הקרקעות (מהסיבות שגל ציין בשאלתו), חשוב לציין שרכישה זו אינה מקדמת או מזרזת את הליך ההפשרה כלל ו/או את הסטטוס התכנוני.
קידום המתחם אינו נעשה על בעלי קרקע פרטיים, מוכרים ככל שיהיו, אלא על ידי וועדת התכנון והבנייה בלבד.
רק לצורך ההמחשה – אחד מהבעלים שביצעו את העסקה בהוד השרון, מחזיק כמעט רבע ממתחם חוף התכלת בהרצליה! (קצת יותר מ 400 דונם), ויחד עם זאת מתחם התכלת הוא המעוכב ביותר מכלל המתחמים בארץ, וכמעט נמצא במצב הקפאה (ממספר סיבות, שחלקן די קשורות למחזיקי הקרקע הגדולים בעצמם..).

גבי

ראשית שוב תודה על המידע מאיר העיניים
רציתי לשאול לגבי תמחור ערך הקרקע בגוש 6444
נראה שרוכשי הקרקע בחלקה 13 שילמו מחיר יקר מאוד , בהתחשב בכך שחלק מחלקה 13 מיועד לפארק נחל הדר – והוא אכן חוצה אותו פיזית
האים תקדים עסקה זאת יגרום להעלאת ערך הקרקעות שבגוש 6444

בתודה מראש

גל

שלום,

בימים האחרונים פורסם כי קבוצה של אנשי עסקים בכירים רכשו ב198 מליון ש"ח קרקעות חקלאיות בהיקף של 147 דונים בדרום מערב הוד השרון.

* האם מדובר באזור הרלוונטי לחלקות המצוינות למעלה בחוות הדעת ? (חלקות וגושים שקשורים להר 400)

*האם עסקה שכזו שנרקמת ע"י אנשי עסקים בכירים בעלי השפעה רבה,ממון רב להכנת תוכניות ייעוד, ניסיון עשיר וקשרים עשויה לשפר ולו במעט את התקצרות הליך הפשרת הקרקעות ושינוי היעוד מחקלאי למגורים?

תודה מראש על כל המידע !

גבי

רציתי לשאול
בגוש זה 6444 , רכש יצחק תשובה 144 דונם , כפי שפורסם ב ** ***** ?
ואים כן , רכישה זאת תקדם את אישור התוכנית
בתודה מראש

KarkaRank

שלום סיגל ותודה על תגובתך
עדיין קיים חוסר בהירות לגבי כניסתם של שטחים רבים לתכנית (מה שמשפיע כמובן על גודל הזכויות שצפויים לקבל בעלי הקרקע).
בהערכה גסה זכות ממוצעת בתכנית יכולה להיות בסביבות 143 מ"ר.
בהירות בעת הפקדת תכנית בוועדת התכנון והחלטה סופית לגבי חלקות הפארק העירוני והגן הלאומי.

סיגל

תודה רבה על התשובה המהירה.
אבל אני יכולה להיות רגועה שהחלקות שעליהן רשמת את חוות הדעת בעמוד זה בטוח יכנסו לתוכנית למגורים?
תודה מראש

סיגל

שלום, תודה רבה על האתר המעולה והמידע החשוב.
שאלה – ברגע שתוכנית המתאר של העיר תאושר אז הקרקע תשנה יעוד מחקלאית למגורים?
האם 125 מטר לפי התכנון יספיקו לדירה?
תודה מראש.

KarkaRank

שלום אור ותודה על תגובתך.
מאחר והתכנית למתחם 400 נמצאת בסמכות וועדת התכנון הארצית ולא המקומית, הערכת הזמן של אותו "בכיר" פחות רלוונטית.
אנו מבינים שיכולות להיות מספר הערכות לצפי זמן ההפשרה, אך ההערכה שלנו ל 8 שנים נובעת ממצב תכנוני קיים (עם חישוב מוערך של שלבי ההפשרה), ובכך שהמתחם הוא בסמכות וועדת תכנון ארצית.

אור

בדקתי עם מישהו בכיר בעיר לגביי הקרקע בגוש 6444 חלקה 59 או חלקה 4…
ונאמר לי שלא יופשר ב10 שנים הקרובות..ייקח כנראה למעלה מ- 10 שנים.

בחוות דעת של האתר רשמתם 8 שנים, האמנם ? ומאיפה נלקח התחשיב הזה של דווקא 8 שנים ?

KarkaRank

היי
בתגובה למעלה צוינה "תכנית למתחם נווה הדר" ולא תכנית נווה הדר..
נווה הדר הוא אחד מכינויו של המתחם יחד עם מתחם "הוד הירקון" ו "מתחם 400".
כך שאין תכנית נווה הדר, אלא תכנית למתחם.
התכנית הרעיונית הראשונית לאזור נקראה הר 400, אך היא אינה רלוונטית יותר, ונכון להיום תכנית למתחם מקודמת בוועדת התכנון הארצית כתמ"א 1/48.

שוש

בוקר טוב,
תודה רבה על המידע וההסברים המאלפים !
מוזכרות מספר תכניות ואודה להסברים להבדלים ביניהן : הר/400 , נווה הדר ותמא1/48.
מהי תכנית נווה הדר שאוזכרה בתשובותיך הקודמות (לשוש רותם וגל בעניין תמא1/48) והאם יש הבדל בין משמעות הנאמר בתשובתך בעניין תכנית נווה הדר לבין תכנית הר/400 . זאת בפרט לעניין מידת ההתקדמות של תכנית הר/400 בוועדה המחוזית ו/או ארצית? והאם תכנית הר/400 תלויה במידת שיתוף הפעולה של הוועדה המקומית לתכנון בעיריית הוד השרון כפי שנאמר לגבי תכנית נווה הדר.
בתודה מראש על ההסברים!
שוש

KarkaRank

שלום אסף ותודה על תגובתך.
70% מחלקה 13 זהה לחלקות המצוינות בחוות הדעת, ששאר החלקה (30%) במצב הדומה לחלקות 54-55 (עליהן תוכל לקרוא בתשובה לתגובות הקודמות), בהן קיים חוסר בהירות לגבי אחוז כניסתן אם בכלל עכב ייעודן לפארק עירוני.

KarkaRank

שלום שוש ותודה על תגובתך.
היועץ המשפטי לממשלה אינו ציין כלל שחלקות הפארק העירוני יכללו בתכנית איחוד וחלוקה.
הוא דווקא ציין "כי לא ניתן להצדיק את הפגיעה בזכות הקניין שתיגרם לבעלי הקרקע הפרטית עליה תוקם שכונת המגורים, שיאולצו לחלוק בזכויות הבנייה שלהם עם בעלי הקרקעות המיועדות לפארק ולגן לאומי".
עם זאת הוא גם ציין שאפשר לדון בעניין הקשר התכנוני בין מתחם התכנית לשטחי הפארק (לעומת שטחי הגן לאומי להם אין קשר תכנוני כלל, כמו שציינת), ומבחינה חוקית יהיה ניתן להכליל את שטחי הפארק בתכנית איחוד וחלוקה.
מבחינה חוקית במידה וימצא קשר תכנוני בין שטחי הפארק העירוני למתחם התכנית יהיה ניתן להכליל את אותם שטחים.
כך שהנאמר הוא די רחוק ממה שציינת בו הוא היועץ המשפטי הורה על הכללתם של אותם שטחים..
לכן ציינו שנכון להיום עדיין לא ברור מה יהיה אחוז כניסתה של החלקה למתחם, אם בכלל, בדיוק מסיבת חוסר הבהירות הקשר התכנוני.

שוש רותם

תודה על האינפורמציה המקיפה.ישר כח
לגבי השאלה הקודמת חלקה 55 .על סמך מה אתם משערים שזכויות ב 55 אינם זהות לשאר
החלקות המשתתפות באיחוד וחלוקה ?
קראתי בעיון את הנחיות המשנה ליועץ המשפטי עו"ד קמינץ
הוא הורה לא לשתף בזכויות את החלקות המיועדות לפארק לאומי !!
וכתב במפורש שכל החלקות המיועדות למגורים או פארק עירוני יכללו באיחוד וחלוקה …..
חלקה 55 וכן 54 לידה מיועדות לפארק עירוני.
האם יש שינוי מהותי בקוו החשיבה הזה שידוע לכם ? או שזו הערכה שלכם לצורך הזהירות ….
תודה לכם על הסבלנות והזמן שאתם משקיעים באתר.

KarkaRank

שלום גל ותודה על תגובתך.
תכנית למתחם נווה הדר (שמקודמת באופן עצמאי ללא תלות בתכניות אחרות) אמורה להיות מופקדת בוועדת התכנון הארצית(לאחר הכנתה הסופית) תוך 24 חודשים.
למרות שהתכנית אמורה להיות מקודמת על ידי וועדת התכנון הארצית, עדיין יש קשר כלשהו לראשות העיר המקומית ולהחלטות וועדת התכנון המקומית, שיצטרכו לעמוד ביחד עם אותה וועדה ארצית.
את מידת שיתוף הפעולה יהיה אפשר לבחון עוד כ 5-7 חודשים מהיום.

גל

בוקר טוב,

האם אתה יודע להעריך מהו טווח הזמן פחות או יותר שצפוי לקחת לתוכנית לעבור לשלב הבא?
(הגשת תוכניות מפורטות)

בנוסף, האם הבחירות למועצות המקומיות עשויות לזרז/לעכב את ההליך?

תודה מראש!

KarkaRank

שלום רפי ותודה על תגובתך.
חלקה 55 בגוש 6444 אמורה להיכלל בתכנית הר 400.
עם זאת עדיין לא ברור מה יהיה אחוז כניסתה של החלקה(אם בכלל..) לתכנית איחוד וחלוקה מסיבות כאלו ואחרות,מה שיכול להשפיע באופן ישיר על גודל הזכויות שהחלקה תקבל (זכויות מצומצמות).
בהירות מלאה תתגלה בעת סיום והפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדה התכנון. עם הפקדת תכנית שכזו,נעדכן גם אנו באתר.
נכון להיום עדיף להתמקד בחלקות המצוינות בחוות הדעת בלבד!

רפי קנדל

שלום.ברצוני לברר האם חלקה 55 בגוש 6444 נכללת בתכנית הר 400 ותזכה בזכויות.על פי הבנתי היא נמצאת בתחום הפארק העירוני.מה המשמעות?
תודה רבה רפי קנדל.

KarkaRank

שלום גבי ותודה על תגובתך
תכנית הר 2050 (תכנית מתארית לכלל העיר הוד השרון) חזרה לדיונים בשולחן הוועדה המחוזית.
כמו שנרשם בתגובות הקודמות, למתחם הר 400, אין תלול תכנונית בתכנית המתאר לכלל העיר, ואמור להיות מקודם על ידי הוועדה הארצית.
צפי זמן ההפשרה נלקח בין היתר ממצבו התכנוני של המתחם ומורכבותו.

גבי

שלום
ראשית תודה על המידע המאיר עיניים
שתי שאלות
1. לפי מה שרשום באתר התוכנית עברה את שלב ההתנגדויות , הם נדחו או שעוד דנים בהם ?
2. הערכתכם להפשרה תוך 8 שנים מבוססת על ?
בברכה ותודה מראש

KarkaRank

שלום GE ותודה על תגובתך.
מה שהופקד בוועדת התכנון היא תכנית מתארית הר/2050 לכלל העיר, תכנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה וכמובן לא כוללת טבלאות איחוד וחלוקה.
כמו שצוין בתגובות הקודמות, מתחם הר 400 אמור להיות מקודם באופן נפרד על ידי הוועדה הארצית, על ידי תכנית שאין לה תלות בתכנית הר 2050.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות דעת.

KarkaRank

שלום ברוך ותודה על תגובתך
כפי שצוין בתגובות הקודמות, לתכנית למתחם הר 400 אין תלות כלל בתכנית הר/2050, והיא אמורה להיות מקודמת על וועדת התכנון הארצית באופן נפרד מתכנית לכלל העיר הר/2050, כך שלמעשה שתי התכניות כבר מופרדות.

ברוך

תודה רבה על המידע החיוני,
רציתי לשאול האם קביעת הדיון בבג"ץ אודות ההתנגדויות עלול לעכב גם את הבניה בגוש 6444, וגם האם החלפת ראש עיר עלולה לשנות/לעכב את העניינים ? האם לאור כל הבעיות בהר/2050 יפרידו בין תוכנית זו לבין הר/400 ?

KarkaRank

שלום תם ותודה על פנייתך
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
לאחר יצירת המודל (על ידי משרד האדריכלים), תיכתב תכנית מתארית למתחם בהתאם לאותו מודל , תכנית שתצטרך להיות מאושרת בוועדת התכנון הארצית, שלקחה את הפיקוד על המתחם.
תכנית למתחם הר 400 מקודמת בנפרד ולא אמורה להיות לה תלות בתכנית המתאר לכלל העיר הר 2050, עם זאת עושה רושם שבדומה לשאר המתחמים בעיר , קידום פרקטי יחל רק לאחר אישור סופי של תכנית המתאר הר 2050, שחזרה למספר תיקונים בשולחן הוועדה המחוזית.

תום

שלום ותודה רבה על המידה,
רציתי לדעת כמה זמן אמור לעבור מרגע יצירת המודל (שלהבנתי אמור לקרות בשנה הקרובה), עד להפשרת הקרקע? מה השלבים הקיימים בינהם?
בנוסף – האם התעכבותה של תכנית המתאר להוד השרון (הר\2050) משפיעה על לוחות הזמנים לתכנית הר\400?

תודה רבה ויום טוב,
תום

KarkaRank

שלום עמוס ותודה על תגובתך
על סמך מספר פרמטרים שרובם מופיעים בחוות הדעת (מיקום, סטטוס תכנוני, צפי זמן הפשרה והערכת שווי המתחם כמופשר).

אלון

רק מעדכן לגבי גוש 6444 שנושא התכנון נמסר לפרחי צפריר אדריכלים במסגרת דירה להשכיר, בהמשך לשאלתו של גל.

גל

טוב לדעת…
כמה זמן להערכתך לוקח לחברה בסדר גודל שלהם לבצע תכנון שכזה?
והאם יש קשר בין התכנון(בהנחה שהמידע מהימן) לבין שלב ההתנגדויות?

KarkaRank

היי
יצירת מודל תכנוני שכזה יכול לקחת בין 6-12 חודשים.
אותו משרד אינו מקדם את התכנית כמובן ,אלא רק יוצר את אותו מודל תכנוני, שעל פי עקרונותיו אמורה להיכתב תכנית למתחם שתקודם בוועדת התכנון.

KarkaRank

שלום גל ותודה על תגובתך
1 – לאחרונה יש מספר דיבורים על שיתוף פעולה בין חברת "דירה להשכיר" לבין המועצה הארצית לתכנון ובנייה
חברה להשכיר היא חברה ממשלתית הנמצאת בבעלות מלאה של המדינה.
במידה ויחול שיתוף פעולה שכזה, חברה להשכיר תהיה אחראית על יצירת התכנית וקידומה בנוסף לפיתוח ושיווק המתחם
נכון להיום אין שום אישור או פורמליות לשיתוף פעולה שכזה, ועל כך טענות שכאלו הם על גדר שמועות ו/או דיבורים בשטח.
2 – תכנית המתאר לכלל העיר הוד השרון אכן חזרה לשולחן ההתנגדויות על מנת להגיע לפתרונות תחבורתיים שלא הושגו בהליך הראשוני.
התפתחות זאת לא אמורה להשפיע על מתחם נווה הדר, שמקודם על ידי הוועדה הארצית באופן נפרד תחת תכנית תמ"א 1/48. עם זאת עושה רושם שקידום אותה תכנית של הוועדה הארצית תתפוס תאוצה רק לאחר אישור סופי ומוחלט של תכנית המתאר לכלל העיר.
בעת התפתחות כזו או אחרת אנו כמובן נעדכן בחוות הדעת.

גל

שלום,

ראשית ארצה להודות לך את המידע המקצועי שאתה מציג ועל העדכונים הרבים,
לאחרונה שוחחתי אם חברת שיווק כלשהי שטענה כי יש התפתחויות בין פרוייקט "דירה להשכיר" שמנסה לקדם השר כחלון לבין האזור הנל, יחד עם זאת, לא היה לה מידע מהימן להציג לי, ולכן מבחינתי זה כרגע בגדר שמועה בלבד.

1.האם שמעת על הנושא?

2.האם יש קשר בין הכתבה שפורסמה ב21 לינואר על כך שבית המשפט לעניינים מנהליים עצר את תוכנית המתאר של הוד השרון, לבין תוכנית הר 400 ובפרט לגוש 6444?

KarkaRank

שלום גבי ותודה על תגובתך
ישנן מספר רשויות הגובות תשלום ארנונה על קרקעות לא מופשרות (כגון רחובות לדגומא), תשלום העומד בדר"כ על סה"כ של לא יותר מכמה עשרות שקלים בשנה.
אין קשר כלל בין גביית ארנונה (מוזרה ככל שתהיה), לבין התקדמות תכנונית של מתחם כזה או אחר.

גבי

שלום
ראשית תודה על המידע האובייקטיבי ומאיר עיניים
רציתי לשאול
ברשותי שטח בחלקה 59 , ובינואר קיבלתי תשלום עבור ארנונה לשטח שברשותי
האים זה מקובל לשטחים לפני הפשרה ?
והאים זה אומר משהוא על התקדמות התוכנית
בתודה מראש

KarkaRank

שלום גלעד ותודה על תגובתך
חלקה 67 אמורה להיכלל במלואה ולקבל זכיות מלאות (הוספנו אותה לרשימת החלקות במעלה חוות הדעת).

KarkaRank

שלום שוש ותודה על תגובתך
הוציאי נסח טאבו של הגוש והחלקה הנ"ל.
במידה וקיים מספר חלקה קודם לחלקה , הוא יופיע במעלה הנסח תחת "המספרים הישנים של החלקה".

גלעד

שלום
ברצוני לברר לגבי גוש 6444 חלקה 67, היא אינה מופיעה בחוות דעת שלכם. מה הסטטוס שלה?
בברכה

KarkaRank

שלום שלומי ותודה על תגובתך
לא ברור איזה שמאי ירשום מחיר עכשווי של 2500-2700 ש"ח למר, אלא אם מדובר על תקן 22 (תקן המוצג על ידי חברות שיווק), שהוא יותר כלי שיווקי מאשר שמאות נורמטיבית.
ההתמודדות הטובה ביותר, היא גישה לפלטפורמות הפרסום המוכרות, או פנייה למשרדי תיווך על מנת לאתר קרקעות במתחם ב 30% פחות מהמחיר שציינת, שזהו למעשה המחיר בו מתבצעות עסקאות בשטח..

שלומי

נכון, מדובר על דוח שמאי לפי תקן 22. ההנחה היא שהשמאי מחויב לכתוב בדוח.
שמאי משתמש בנתוני הסטורית מכירות באזור, האם שמאי המוציא שמאות כזו אינו מחוייב לציין נתוני אמת ?

אם זה כלי שיווקי, אזי גם על נתוני התכנון והצפי לא ניתן להסתמך,
עד כמה לדעתך ניתן להסתמך על דוח השמאי ?

KarkaRank

מבחינת מכירות אחרונות במתחם – קיימות לא מעט עסקאות בסביבות 1500 ש"ח למ"ר (שגם נתונים אלו הם לא המדד לקביעת מחיר, אלא הפרמטרים המופיעים בחוות הדעת).
בכדי שכלי שיווקי יהיה "יעיל", רצוי למהול את המחיר המנותק מהמציאות, בכמה נתונים מדויקים כמו מצב תכנוני (ובטח נתונים שניתן לבדוק במחלקת הנדסה של אותה עיר), וכך התקן מקבל צורה אמינה כביכול.
אם אתה מעוניין להשקיע במתחם, כך שמאי מטעמך (רצוי מאזור המרכז או השרון), שייתן לך שומה שתרגיש עמה בנח.
התחושה שלנו שהמחיר שיופיע שם יהיה די קרוב למחיר המופיע בחוות הדעת באתר
בהצלחה.

שלומי

שלום.

בחוות דעת שמאית למתחם המדובר המחיר כ- 2500-2700 למ"ר,
הפער גדול למדי למול הערכתך לעיל.
סטיה של כ- 10% לא הייתי מתייחס,
כיצד להסביר את הפערים האלה ?
כיצד לדעתך נכון להתמודד מול זה בפועל בעת רכישה ?

KarkaRank

שלום דודו ותודה על תגובתך
מלבד כמות הדירות במתחם (6000 יחידות), ושטחי המחסר (220,000 מ"ר), שאר הנתונים החשובים אמורים להתבהר בעת הפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדת התכנון, תכנית שאמורה להיות מקודמת על ידי הוועדה הארצית.
נכון להיום שטחי הגן הלאומי לא אמורים להיכלל בהליך איחוד וחלוקה, וזאת לפי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה.
עם הפקדה של תכנית נקודתית, נעדכן כמובן בחוות הדעת

דודו

לאחרונה אושרה תכנית המתאר בוועדה המחוזית.
1. האם מהתכנית אנו למדים סופית על סך השטח הייעודי למגורים וכן על רמת הצפיפות לדונם?
2. האם השטחים בדרום כלולים במתחם (לצורך איחוד וחלוקה)?
3. האם ניתן ללמוד על אחוזי ההפקעה?
4. האם קביעות בתכנית המתאר המאושרת יכולות להשתנות בהמשך התהליך התכנוני – באלו מקרים?
תודה

KarkaRank

שלום אפרת ותודה על תגובתך
חלקה 23 בגוש 6444 זהה בחוות הדעת לשאר החלקות המצוינות במעלה חוות דעת (הוספנו אותה)

KarkaRank

שלום נאוה ותודה על תגובתך
בגדול, צפיפות נטו היא צפיפות יחידות לשטח קרקע לאחר הפקעה.
כך שלצורך הדוגמא, אם צפיפות נטו נקבעה ל 17 יחידות לדונם, ואחוז ההפקעה הוא 65 אחוז, אז 35% מ 17 יחידות משאיר 5.95 יחידות, שהן הצפיפות ברוטו, מה שנשאר ביד.
כמובן שהחישוב הוא לצורך דוגמא בלבד, ויש מספר משתנים בעת גזירת זכויות הנטו ,כגון שטחי מסחר ותעסוקה , חלקות הנכנסות בחלקן, ועוד מספר פרמטרים.

נאוה רון

לא ברור לי משמעות המונח צפיפות ברוטו. כמה שטח יופקע מדונם ברוטו ומה תהיה אז הצפיפות נטו. אם אפשר אבקש לתת דוגמא
תודה רבה. נאוה

KarkaRank

שלום עוז ותודה על תגובתך
נכון להיום קיים נסיון של הוועדה הארצית לקדם את המתחם, מה שאמור להקטין את זמן ההפשרה , ואם כך יקרה הסמכות לאישור התכנית תהיה ברשותה בלבד (ללא וועדה מחוזית או מקומית).
נכון להיום אין התקדמות ממשית בנושא.
התכנית המקורית למתחם הר 400 קיימת עוד משנת 2000. תכנית מתארית לעיר הר/2050 מקודמת רק בשנים האחרונות.

עוז

רציתי לדעת בבקשה האם תכנית הר 400 תהייה תלויה בתכנית מתאר 2050 במידה ולא זה אומר שזמן ההפשרה יהיה נמוך יותר?

ובמידה וכן היא תלויה בתכנית המתאר 2050 אז למה עיריית הוד השרון עשתה תכנית בכלל לפני אישור תכנית מתאר הכוללנית 2050?

ובמידה והוועדה הארצית תחליט לקדם את תכנית הר 400 היא תצטרך שוב אישור של וועדה מחוזית ומקומית?

KarkaRank

שוב שלום ניר
האתר נותן חוות בלבד למצבה התכנוני של הקרקע (בהתאם למשתנים ונתונים שרובם מופיעים בחוות הדעת),ללא התייחסות למסחר כזה או אחר.
בנוסף לא נראה שיש ממש קשר בין אמינות של חברה למחיר שהיא מוכרת את הקרקע.
זכות כל חברה או אדם פרטי היא למכור את הקרקע שברשותו/ם בכל מחיר שיחפצו.
זכות כל משקיע להחליט אם לרכוש או לא.

ניר וינסונצקי

שלום רב לצוות האתר ,

הייתי אצל 2 חברות שמוכרות קרקע לאחר קריאה מעמיקה באתר זה

המחיר ששני החברות מציעות לי גבוה משמעותית משווי קרקערנק

האם יש למישהו המלצה על חברה אמינה שבאמת מקדמת את התוכניות ?

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
1 – ייתכן, מאחר והחלקות באותן ייעוד ונכנסות בשלמות למתחם
2- לא. החלקות המצוינות הן חלקות שבוודאות יכנסו במלואן למתחם.

יוסי

היי,
ברשותך שתי שאלות:
1. אם אני מבין את שהשבת לקודמיי- אז שווי דונם קרקע בכל אחד מהחלקות הוא זהה?
היתכן?
2. האם ניתן להסיק מבחירת החלקות אליהן הניתוח שלך מתייחס הוא שחלקות אלו הן למגורים בעוד החלקות האחרות אינן ומשכך שוויין נמוך בהרבה?

KarkaRank

שלום דנה ותודה על תגובתך
במתחם ספציפי זה עדיין קיימת חוסר ודאות לגבי הכללת השטחים מדרום לגוש 6444, שכניסתן או כניסתן למתחם משפיעים כמובן על גודל הזכויות הכלליות לבעלי הקרקע.
במידה והתכנון יישאר כנכון להיום, בו השטחים מדרום לא יכללו, אז ההערכה היא בסביבות 5 יחידות לדונם.
כל החלקות שציינת אמורות לקבל זכויות שוות מבחינת ערכית, לא בהכרח מבחינה כמותית ( זכויות בבניין מדורג שוות יותר מזכויות בבניין רב קומות, כך שחלקה בבניין רב קומות יכולה לקבל זכיות גבוהות במעט מחלקה לבניין מדורג נמוך, וזאת בכדי לשמור על האיזון והשווי הערכי)

דנה

תודה רבה על התשובה
על מה מבוססת ההערכה ל-5 יחידות לדונם?
שאלתי עולה מאחר ונמסר לי כי קיים מסמך תכנוני משנת 2011 אשר ישמש לתכניות המפורטות ובו הוצעו החלופות הבאות:
6000 יח"ד בצפיפות של 6.6. לדונם שכונתי וכ-15 יח"ד לדונם נטו
7500-8000 יח"ד בצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם וכ- 17 יח"ד לדונם נטו
5000-6000 יח"ד בצפיפות של 9יח"ד לדונם וכ- 18 יח"ד לדונם נטו

ושאלתי היא למה ההערכה היא 5 כאשר החלופה הגרועה בותר היא 6.6.

כמו כן במידה ושטחים מדרום כן יכללו האם כוונתך היא שכמות יח"ד לדונם תהיה אף נמוכה מ-5?

KarkaRank

המסמך התכנוני הישן כבר לא רלוונטי מבחינת כמות הדירות , שטח המתחם, אחוזי ההפקעה ועוד.
כאמור במידה והתכנון יישאר כנכון להיום ההערכה היא ל 5 יחידות לדונם, שבסבירות מסוימת יכול לצמוח עד ל 6 יחידות לדונם ברוטו,שההערכות בדגש על ההערכות מבוססות בחלקן על תכנית המתאר החדשה של הוד השרון.
במידה והשטחים מדרום אכן יכללו במתחם, נשאלת השאלה אילו זכויות יקבלו, מלאות או חלקיות, שכך או כך זה יוריד את ממוצע הזכויות לדונם

דנה

האם ידוע כמה יחידות דיור יאושרו לדונם ברוטו או נטו. ומה שיעור ההפקעה הצפוי. אם לא ידוע האם יש לכם הערכה ועל מה מבוססת.
האם צפוי אישור מספר שונה של יחד לחלקות השונות מבין חלקות 4 5 7 15-18 24 58 59 או שכל השטח יקבל זכויות בניה שוןת?

KarkaRank

שלום אפי ותודה על תגובתך
חלקה 19 בגוש 6445 שייכת לתכנית הר/46/485/א – "המייסדים", תכנית שאושרה סופית בוועדה המחוזית בנובמבר 2015.
התכנית מייעדת הקמה של צמודי קרקע ובנייה רוויה יחדיו.
מאחר והחלקה מוחזקת על ידי בעלים יחיד, אז אותו בעלים קיבל את כלל הזכויות בתכנית.

אפי

גוש 6445 חלקה 19. למה מיועד? למגורים צמודי קרקע או לבנייה רוויה?
ואם לבנייה רוויה בכמה בניינים ובכמה קומות מדובר?

KarkaRank

שלום מוטי ותודה על תגובתך
חלקה 59 נכללת במלואה בתכנית הר/400 ומיועדת לטובת מגורים.
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת

KarkaRank

שלום ניר ותודה על תגובתך
את ייעוד החלקה ניתן לראות בתשריט ייעוד הקרקע המצורף לתכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 המופקדת בוועדה המחוזית

KarkaRank

שלום אסף ותודה על תגובתך
הצהרת עיריית הוד השרון בעבר על הקפאת תהליכי הפשרת קרקעות בעיר , נעשתה עכב אי קידום תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 בוועדה המחוזית.
מאז כבר הופקדה תכנית המתאר בוועדה המחוזית והיא נמצאת כרגע בשלב מתן התנגדויות.
נכון להיום נראה שתכנית הר/400 תקודם על ידי הוועדה הארצית באופן עצמאי ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר.
בעת התפתחויות נעדכן זאת בחוות הדעת
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום

אסף

שלום ותודה מראש על העזרה
אני מתעניין בקניית קרקע בתכנית
ראיתי שעיריית הוד השרון הקפיאה את כל תהליכי הבנייה בעיר
עד שתכנית המתאר תאושר
ולא ראיתי אזכור לכך בחוות דעת
מה יכולה להיות ההשפעה של זה על צפי ההפשרה

KarkaRank

שלום ישראל ותודה על תגובתך
חלקה 60 בגוש 6444 תאומת בחוות הדעת לשאר החלקות המצוינות במעלי העמוד
הוספנו אותה לפירוט החלקות
תודה על האזכור

האימייל לא יוצג באתר.