גוש 7729 – חוות דעת

גוש – 7729

חלקות – 14

בעלות – פרטי

מרחק מבנייה –  100 מטרים מדרום שכונת בית אליעזר לחלקות הקרובות בגוש

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 14 בגוש 7729 ממוקמת בדרום מזרח העיר חדרה בסמוך לשכונת בית אליעזר, השכונה הגדולה בעיר. לפי חד/2020 – תכנית המתאר לכלל העיר חדרה שאושרה ב 2014, חלקה 14 מיועדת לטובת אזור פיתוח מגורים. בסוף שנת 2018 היה נסיון לקדם בותמ"ל (ועדה למתחמים מועדפי דיור) 2 גרסאות ותוכניות לטובת אלפי יחידות באזור דרום מזרח העיר (תחת תמל 3002, ותמל 1055), אך לאחר 2 דיוני שולחן עגול במנהל התכנון, התנגדויות מאסיביות של גורמים רבים (בינהן העירייה ומשרד הסביבה), קידום המתחם ירד מסדר היום.

*** עדכון – לאחר קצת יותר מ 5 שנים מאז ביטול מתחם, ועדת התכנון החליטה 31/01/24 על הפקדה בתנאים של תכנית ענק לאזור דרום מזרח העיר, תכנית תמל/3002, וזאת לאחר שרק יום קודם בג"ץ דחה את העתירה של עיריית חדרה לקידום המתחם שביקשה לדון בתכנית רק לאחר מועד הבחירות, אך כאמור נדחתה. לפי התוכנית יקומו כ 7850 יחידות בנוסף ל קצת יותר מ 40000 מ"ר של תעסוקה ומסחר, וכל זאת על שטח כולל של כ 1577 דונם. כשבועיים לאחר ההחלטה להפקדת המתחם (שחלק לא קטן ממנו שייך לבעלות מנהל מקרקעי ישראל), נקבע כי יערך דיון חדש בתוכנית, שמלבד המחלוקות הרגילות, התוספת של 1200 יחידות שנקבעה למספר היחידות המקורי של המתחם (כ 6900 מתוכם כ 300 לדיור מיוחד) תעמוד בלב הדיון. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם, שבעתיד יוצגו טבלאות איחוד וחלוקה למתחם.

להוראות תמל 3002 – לחץ כאן

לתשריט 1 של התכנית – לחץ כאן

לתשריט 2 של התכנית – לחץ כאן

לישיבה והחלטת ועדת התכנון על הפקדת התכנית – לחץ כאן   ההחלטה מאמצע עמוד 3

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע4 שנים

מחיר מומלץ1700-1800 ש"ח למ"ר

דירוג *** ערך הקרקע יעלה לאחר הצגה של טבלאות איחוד וחלוקה למתחם והתחלת שלב ההתנגדויות

חלקה 15 בגוש 7729 נכללת כמעט במלואה בגבולות מתחם תמל 3002 שמחירה מוערך בכ 7 אחוז פחות מחלקה 14.

 

KarkaRank

שלום נפתלי ותודה על תגובתך.
תוכל לקרוא את השתלשלות האירועים לגוש 7729 חלקה 15 בתגובות לחוות הדעת בגוש 10405 – לחץ כאן
מאחר ושני הגושים נכללים במתחם שהוכרז על ידי מנהל התכנון, התייחסות ל 10405 זהה להתייחסות ל 7729.

KarkaRank

שלום יינון ותודה על תגובתך.
גם במידה והתכנית כן תתקדם, ובמתכונת הנוכחית (ללא צמצום הקו הכחול), שווי השטח שציינת אמור להיות שווה בהפשרה פחות או יותר למחיר אותו שילמת היום, כך שעליית הערך פוספסה לחלוטין במקרה זה.
כיום יש המלצה על צמצום הקו הכחול, כך שעדיין לא ברור האם החלקה תיכלל ובאיזה אחוז.

ינון

פשש.. מידע זהב תודה ענקית.
אבל האם יש צפי כמה זמן לחכות?
ובכלל האם מי שרכש במחיר של כ 110000 שטח של 100 מ"ר בחלקה 8 (אני)
עשה טעות הסטרית?

KarkaRank

שלום נבו ואורן ותודה על תגובתכם.
בישיבת הוותמל האחרונה, מסתמן שעדיין קיים ניתוק מוחלט בין העירייה המתנגדת לתכנית (שנציגיה לא הופיעו לאותה ישיבה) לוותמל עצמו (שלא ממש מצליח להוכיח את עצמו, לא רק בחדרה..).
גם כ 70 אחוזים מהנציגים בישיבה התנגדו לתכנית (משרד הגנת הסביבה, משרד החקלאות, נציג הוועדה המחוזית, רשות הגנים ועוד..).
כך שיש עוד דרך לא קצרה בעניין.
כך או כך, 100 מ"ר לא יספיקו בוודאות לזכות בתכנית (ואם וכאשר תאושר), שההערכה עם צמצום היחידות היא ל 3-4 יחידות לדונם במקרה האופטימלי, כך שהמחיר שציינת הוא מופרז לחלוטין, ויכול לשקף את שווי הקרקע כיותר ממופשרת.
בנוסף הומלץ על צמצום הקו הכחול של התכנית, כך שעדיין לא ברור אלו שטחים יכללו אם וכאשר ( כגון חלקה 8 ).
נכון להיום מומלץ ביותר להמתין לוודאות תכנונית של המתחם.

נבו

נראה שיש קרקעות בגוש 7729 חלקות 8 ו9 שמשווקות ב1300000 שח למאה מטר מסחרי עתידי. האם תיתכן הפשרה כזאת לטובת מסחר? ומה הצפי?

KarkaRank

שלום דניאל ותודה על תגובתך.
המתחם ממתין לניסיון קידום נוסף של הוותמל.
בעת הקמת תכנית ממשית למתחם, בעלת תוקף, אנו נעדכן זאת בחוות הדעת.

דניאל

הייתי מעוניין לדעת האם יש עדכון לגבי הכללת החלקות הנ"ל בתוכנית תמ"ל 1055? מה מצב ההתקדמות עדיין יש הקפאה בשל ההתנגדויות? (גוש 7729 חלקות 8-9)

KarkaRank

שלום חיים ותודה על תגובתך
מאחר ואין תכנית פורמלית למתחם, לא ברור לאילו התנגדויות או אישורים אתה מתכוון..

KarkaRank

שלום אריק ותודה על תגובתך
נכון להיום קיימת הקפאה של קידום תמ"ל/1055, בעיקר כי לתכנית יש רק התנגדויות (תושבים, העיירה עצמה ועוד..), שנובעות מכך התכנית סותרת את ייעודה של הקרקע לטובת נוף כפרי פתוח (לפי תמ"מ 6 – תכנית מתאר מחזוית -מחוז חיפה, ותכנית המתאר לעיר חדרה חד/2020).
"חוסר ההתלהבות" מצד רב של גורמים , גורם להאטה או הקפאה של המתחם על ידי הוותמ"ל עצמו (מתחמים מועדפים לדיור בקיצור).
בעת התפתחות כזו או אחרת, נעדכן בחוות הדעת.

אריק

ראשית שלום ותודה על עבודתכם,
הייתי מעוניין לדעת אם יש עדכון חדש לגבי הותמ"ל 1055?
האם גוש 7729 יכנס כאזור תעסוקה כמו שפורסם בשולחן העגול?

תודה מראש,
אריק

KarkaRank

שלום נדב גורן ותודה על תגובתך
קידום תכנית הפשרה במסלול מהיר בשיתוף הממשלה הוא על הקרקעות שמיועדות למגורים לפי תכנית חד/2020 , ולא על הקרקעות שמיועדות להישאר שטח חקלאי
רצוי להמתין להכנת התכנית על ידי עיריית חדרה בה יצוינו הגושים והחלקות שנכללים בתכנית, בכדי לתת הערכה כלשהי
במידה וכן יוחלט להכניס שטחים שלא מיועדים למגורים (כגון גוש 7729) , סיכוי גבוה שקרקעות אלו יקבלו זכויות חלקיות (אם בכלל) לעומת הקרקעות שמיועדות לטובת מגורים
בתקופה הקרובה האתר יעקוב אחרי המתרחש ויעדכן ככל שנדרש בחוות הדעת

נדב גורן

שלום,

מצאתי את הכתבה הנ"ל שמציינת כי בכוונת עיריית חדרה לקדם בשיתוף הממשלה הקמת 6000 יח"ד ושטחי תעסוקה בקרקעות הנמצאות דרומית מזרחית לשכונת בית אליעזר. לשם כך ישונה ייעודם מקרקע חקלאית לקרקע למגורים ולמסחר.
האם תוכלו לשפוך אור על החלקות שלדעתכם יושפעו מכך ומה השווי העדכני למ"ר הנגזר מהתפתחות זו.
(אני מחזיק בזכויות בחלקה 15).

תודה,

נדב

האימייל לא יוצג באתר.