גוש – 6619
חלקה – 7
גודל חלקה – 593183 מ"ר
בעלות – פרטית , מנהל מקרקעי ישראל
מרחק מבנייה – צמודה לשכונת רמת אביב ג שמדרום
מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 7 בגוש 6619 ממוקמת ממזרח לכביש 2 (דרך נמיר), מדרום לכביש 5 ומצפון לשכונת רמת אביב ג, כשהחלק הארי של החלקה – כ 80% ממנה, שייך לעיר רמת השרון (החלק המרכזי והצפוני של החלקה) , ששאר החלקה שייך לגבולות העיר תל אביב (החלק הדרומי של החלקה). חלקה 7 בגוש 6619 יחד עם חלקה 3 בגוש 6618 מהוות את השטחים העיקריים במתחם פי גלילות המפורסם (" רובע גלילות דרום ") , כנראה המתחם הממוסחר ביותר בישראל. חלקה 7 נכללת בשתי תכניות מתאריות (תכניות כלליות שאין מכוחן להוציא היתרי בנייה) למתחם פי גלילות :
תכנית רש/800 – תכנית מתאר ביוזמת עיריית רמת השרון, לרוב השטח במתחם פי גלילות בה נכללת רוב חלקה 7. התכנית משתרעת על שטח כולל של 1870 דונם, השייך לגבול השיפוטי של העיר רמת השרון , ומייעדת הקמה של 6000-9000 יח"ד בבנייה רוויה בנוסף לשטחי מסחר ותעסוקה. התכנית אושרה בוועדה המחוזית בנובמבר 2004.
תכנית תא/2812 – תכנית מתאר ביוזמת עיריית תל אביב לחלק הדרומי במתחם פי גלילות. התכנית משתרעת על שטח כולל של 315 דונם, השייך לגבול השיפוטי של העיר תל אביב, ומייעדת הקמה של 3000 יח"ד בבניה רוויה, בנוסף לשטחי מסחר ותעסוקה. התכנית אושרה בוועדה המחוזית בספטמבר 2005.
שתי התכניות המאושרת הן תכניות כלליות התלויות אחת בשנייה מבחינה תכנונית להמשך קידום מתחם פי גלילות. על פי אותן תכניות, הייתה אמורה לקום תכנית מפורטת אחת לכלל השטח במתחם , תכנית שתגדיר ותקבע תתי מתחמים , שכל מתחם יעבור בעצמו תכנית איחוד וחלוקה. העדר תקציבים , סחבות מיותרות ובעיקר אי בהירות לגבי מצבה של הקרקע מבחינת זיהום הנגרם מאכסון חביות הגז והרכבים במתחם , גרמו לתקיעה תכנונית של רובע גלילות. בסוף 2011 התכנסה ועדת טרכטנברג (בראשות מנואל טרכטנברג) על מנת לגבש המלצות לתחום הדיור, שגם מתחם פי גלילות זכה להתייחסות. הועדה המליצה לקדם את המתחם במהירות, בכך שתוגש תכנית מפורטת עד לנובמבר 2012, בהנחה שתאושר ב 2013. נכון להיום , יולי 2015 עדיין לא הופקדה תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
*עדכון – במאי הוגשה לוועדה המחוזית תכנית מפורטת רש/1/800 (תכנית מספר 553-0243857) לחלק הצפוני המירבי במתחם פי גלילות, השייך לרמת השרון. התכנית המפורטת חילקה את השטח השייך לרמת השרון לשלושה מתחמים (עליהם יקומו תכניות מפורטות עד להיתר הבניה), מרכזי, מערבי ומזרחי, וקבעה בין היתר את כמות יחידות הדיור ושטחי המסחר. לפי התכנית יקומו כ 9800 יחידות דיור, מתוכן 800 יחידות שהן דיור מוגן. בדומה לשאר המתחמים בארץ 20% מכלל היחידות יהיו יחידות קטנות. התקדמות תכנונית מעשית מותנית כמובן בטיהור וטיפול הקרקע המזוהמת בנוסף לפינוי הפסולת. ב 17/07/17 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית, שהשלב הבא הוא שלב מתן התנגדויות. התכנית כאמור מתייחסת רק לחלק של רמת השרון במתחם, שתכנית מפורטת לחלק הקטן השייך לתל אביב תוגש ותופקד בעתיד בוועדה המחוזית. הפשרת הקרקע היא למעשה תתבצע רק לאחר אישור תכניות מפורטות בוועדה המחוזית, ובעיקר אישור תכני/ות איחוד וחלוקה עתידיים (יקומו לאחר אישור תכניות מפורטות) לכלל המתחם. המחיר המומלץ, צפי זמן ההפשרה ותזרים השלבים עודכנו. תזרים השלבים מתייחס בלשון רבים, למרות שרק תכנית מפורטת אחת לחלק של רמת השרון הופקדה בוועדה המחוזית.
*עדכון – עקב אי הגשת המסמכים המתוקנים בזמן שנקבע ה 30/04/20 , הוועדה המחוזית ביקשה ארכה מן הוועדה הארצית באישור התכנית, וזאת עד יולי 2021, או כחצי שנה מיום הגשת אותם המסמכים.
*עדכון – ב 04/10/21 הוחלט בישיבת הוועדה המחוזית על הורדת תכנית רש/800, תכנית למתחם רובע גלילות. הסיבה המרכזית למהלך היא פינוי שדה דב, מה שמאפשר הגדלת זכויות במתחם באופן משמעותי, מה שלמעשה מצריך תכנית ותכנון מחדש לאזור. פי גלילות הוא המתחם הראשון הגונז תכנית קיימת בעקבות פינוי השדה, וסביר להניח שעוד מספר מתחמים סמוכים לשדה, להם תכנית קיימת בשלב תכנוני כזה או אחר, ילכו בעקבותיו. ההערכה נכון להיום היא שמתחם פי גלילות יועבר לקידום מחדש בוותמל (שלא רגיל להתמודד עם מתחמים בסדר גודל שכזה). למרות גניזת התכנית, צפי זמן ההפשרה נשאר במקומו (בהערכה יותר מסבירה על העברתו לוותמל), שגם המחיר המומלץ נשאר גם כן עד לבהירות גובה הגדלת הזכויות, שעליית המחיר הבאה היא הכרזת וועדת התכנון המטפלת.
*עדכון – במהלך די צפוי וידוע מראש אישרה ב 08/11/21 וועדת השרים את הכרזת מתחם פי גלילות לקידום בוותמל, וזאת לצורך הקמה של 16800 יחידות בנוסף לשטח תעסוקה ומסחר, שלמעשה מדובר על עלייה של עשרות אחוזים מגובה הזכויות המקורי. שלב הבא הוא דיון שולחן עגול במנהל התכנון והצגת התכנית. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם
*עדכון – ב 21/02/24 הוחלט על הפקדת תכנית תמל/3007 בוועדה למתחמים מועדפי דיור (ותמ"ל). לפי נתוני התכנית השאפתנית והגרנדיוזית המתחם יכיל בעתיד כ 16800 יחידות מגורים! (שחלק לא גדול מהן לטובת דיור להשכרה ודיור מוגן) בנוסף ליותר מ 1מיליון מ"ר של תעסוקה ומסחר!, שכל זאת על שטח כולל של 1700 דונם. מבחינה תחבורתית שתי תחנות מטרו מספר 1 ו 3 יהיו חלק ממרכז תחבורה מאסיבי שלא נראה כמותו בארץ. טבלאות איחוד וחלוקה מאתגרות ביותר מבחינת מקדמים שמאיים יוצגו בעתיד, שגם שלב ההתנגדויות בהובלת עיריית רמת השרון (התנגדות שכמובן מהולה בזמן הבחירות המתקרב) יהיה מאתגר לא פחות. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
להוראות תכנית תמל/3007 – לחץ כאן
לתשריט תכנית תמל/3007 – לחץ כאן
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – 4-5 שנים
מחיר מומלץ –-10500 ₪ למ"ר
דירוג *** קשה לראות מתחם יותר מבוקש או יוקרתי ממתחם גלילות, עם זאת קשה לראות מתחם מורכב יותר ממנו מבחינה תחבורתית ובעיקר סביבתית.
שלום רב,
רשום פה רק לגבי חלקה 7 ורציתי לדעת האם חלקה 3 היא גם חלק מהמתחם..
תודה רבה.
היי דניאל
אתה מתכוון לחלקה 3 בגוש 6618, שהיא אכן חלק ממתחם גלילות וזהה למעשה בחוות הדעת לחלקה 7 בגוש 6619.
שלום רב רציתי לדעת כמה שוה היום למ"ר בגוש 6619 חלקה 7
תודה רבה על כל העזרה
היי מזל
קיים מחיר מומלץ בחוות הדעת המעודכן נכון להיום (שכמובן אין האתר ממליץ על צעד כזה או אחר, במחיר כזה או אחר), שעליית ערך הבאה תחול עם התקדמות תכנונית פורמלית.
היי דורון
אין עדיין תכנית בהכנה למתחם, בטח לא אחת מאושרת..
לאחר החלטה לגבי גוף התכנון המקדם, תחום תכנית למתחם שתצטרך לעבור את כל שלבי וועדות התכנון עד לאישור
ראה בלב חוות הדעת צפי זמן הפשרה, ומצב תכנוני בתזרים השלבים מצד ימין.
ברצוני לדעת האם פי גלילות אופשרה??
היי בן
ראשית כל חשוב לציין שההיטלים שנגבו עד היום הם חלקיים ביותר, שרוב ההיטל ייגבה בעת הפשרת המתחם (אישור תכניות מפורטות מהן ניתן להוציא היתרי בנייה)
הגדלת זכויות משמעותה שווי ערכי גבוה יותר, כך שבעתיד באותה הפשרה, היטל ההשבחה יהיה גבוה יותר באופן יחסי לעלייה.
עד לעת אישור המתחם לא תהיה גבייה של השבחה.
שלום,
אם וכאשר יוגדלו זכויות הבניה, האם בעליה קרקע שכבר ממחזיקים בקרקע משנים קודמות, ידרשו בהיטלי השבחה גבוהים יותר ? והאם כל יחידת קרקע נוכחית להיום לפני ההגדלה האפשרית, תהיה בעצם שווה יותר בצורה משמעותית ?
שלום שמוליק ותודה על תגובתך
תוכל לפרסם בפלטפורמות הפרסום המוכרות (לוחות הנדלן באינטרנט) או להיעזר במשרדי תיווך כאלו ואחרים.
שלום
רכשתי קרקע בפי גלילות לפני מספר שנים וכעת אני מעוניין למכור אותה, איפה אני מפרסם את זה ?
שלום מוטי ותודה על תגובתך
ניתן לברר מידע במחלקת הנדסה הרלוונטית לקרקע, או באתר מנהל התכנון.
באופן כללי אישור תכנית מתארית יכול לקחת כ 2-3 שנים,בהנחה שאין חריגות משפטיות.
תודה רבה על המידע החשוב !
1.רציתי לשאול איך מבררים איפה התוכנית עומדת שהיא באחת הוועדות ? לאן נכנסים ?
2.כמה זמן (בממוצע)לוקח לאשר תוכנית מתאר , תוכנית מפורטת ותוכנית אחוד וחלוקה ?
3. מהנסיון שלך
שלום טל ותודה על תגובתך.
ב 03/11/19 הועברו ללשכת התכנון תיקונים נדרשים כדרישת הוועדה.
ב 09/12/19 החליטה הוועדה כי אותם תיקונים אינם מספקים מענה לכלל הדרישות, בעיקר בענייני תחבורה, סביבה ושמאות.
הוועדה קבעה כי יש להגיש לדיון נוסף את כלל התיקונים הנדרשים, וזאת עד ל 30/04/2020.
המחיר המומלץ מעודכן בחוות הדעת נכון להיום, כמו כן צפי זמן ההפשרה.
אני לפני החלטה אם לקנות יחידה להשקעה, מגורים ו/או משרדים/מסחר.
אשמח אם ניתן לקבל הערכת שווי מעודכנת למצב היום (ואם יש עדכונים מהשבועות האחרונים).
כמו-כן, אשמח לחוות דעת ללו"ז צפוי, פחות או יותר.
שלום שאול ותודה על תגובתך.
המחיר שציינת חסר פרופורציה לחלוטין ומשקף שווי קרקע כיותר ממופשרת.
לא שזה מדד לקביעת מחיר מומלץ (המחיר המומלץ נקבע ממצבה התכנוני של הקרקע, מיקומה ושאר הפרמטרים שרובם מופיעים בחוות הדעת), בשוק מוצעות עסקאות רבות בסביבות ה 7500 ש"ח למ"ר.. בעוד המחיר שציינת משקף 12000 ש"ח למ"ר.. (קרוב ל 70 אחוז יותר ממחירים זמינים..).
אין שום הסכם שיתוף שיצדיק מחיר שכזה, בטח שאין טבלאות איחוד וחלוקה, ולא ברור איך אותו הסכם יחול בעלי קרקע שלא חתומים עליו.
לגבי זמן התחלת בנייה – זמן התחלת בנייה של כ 4 שנים מצריך פחות או יותר שתכנית מפורטת למתחמים הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה יהיו מאושרות. נכון להיום לא רק שאין תכניות שכאלה.., התכנית המפורטת רש/800 (ממנה יגזרו אותם תכניות איחוד וחלוקה), עומדת בפני עדכונים הכרחיים של נספחי התכנית , וזאת בהחלטת וועדת התכנון מה 20/05/19.
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בחוות הדעת.
מציעים לי לקנות 100 מטר במתחם בגוש 6619 חלקה 7 דרך חברה מסויימת במחיר של 1,200,000 ש"ח. הרכישה כוללת חתימה על הסכם שיתוף.
החברה המוכרת טוענת שזה יספיק לדירת 5 חדרים ושתאריך תחילת הבנייה הינו עוד כ- 4 שנים.
היא גם טוענת שבגלל שכולנו מאוגדים דרך הסכם שיתוף זה יגרום לבנייה להיות מהירה.
האם המחיר והלו"ז תקינים?
האם העובדה שתל אביב עדיין לא הפקידה תכנית מפורטת לא תוקעת את קידום התחום?
שלום אבנר ותודה על תגובתך.
התכנית הופקדה סופית ב 15/11/18 לאחר התיקונים הנדרשים, שנכון להיום התכנית עומדת לפני שלב מתן התנגדויות.
שלום,
אפשר בבקשה לדעת את הסטאוס של גוש 6618 חלקה 3? האם יש צפי למעבר לשלב "מתן התנגדויות לתכניות מפורטות"?
שלום מיכאל ותודה על תגובתך.
תכנית למתחם נמצאת בשלב מילוי תנאים לפני הפקדתה בוועדה המחוזית.
בישיבה שנערכה ב 23/07/18,החליטה הוועדה המחוזית על הוספה של מספר תנאים ושינויים בתכנית לצורך הפקדתה (ללא קשר לתנאים הקיימים מיולי 2017).
מועד השלמת אותם תנאים יהיה עד לסוף חודש זה (3 חודשים מיום ההחלטה).
בעת הפקדת התכנית אנו נעדכן זאת בחוות הדעת, שלאחר מכן יחול שלב מתן התנגדויות.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת לפחות 3 שנים מיום ההפשרה.
להחלטת הועדה והתנאים הנדרשים מישיבת וועדת התכנון והבנייה – לחץ כאן עמוד 15
שלום,
אודה לעדכון לגבי המצב של בקרקע בחלקה 7ת גוש 6619.
האם יש התקדמות כל שהי לגבי הפשרת הקרקע?
מה הצפי לתחילת אישורי בניה בגוש 6619, חלקה 7.
תודה
שלום נאור ותודה על תגובתך
המתחם ממתין למילוי תנאי הוועדה המחוזית בתכנית המפורטת.
מה מצב הקרקע כעת?
שלום אריה ובני ותודה על תגובתכם
צפי זמן ההפשרה, המחיר המומלץ והסטטוס התכנוני של המתחם בתזרים השלבים מעודכנים בחוות הדעת, בהתאם להפקדת תכנית מפורטת לחלק השייך לרמת השרון בוועדה המחוזית.
פירוט לגבי התכנית, הוראות ותשריט קיימים בלב חוות הדעת
לא ברורה השאלה לגבי מגרש 11 והמשמעות של קרקע מוגדרת.
אם בכוונתך לתאי שטח, אז בתשריט ונספחי הבינוי קיימים תאי שטח, המגדירים את אזורי הבניה וייעודם, שבהוראות התכנית פירוט בנייה לכל תא שטח.
שלום,
לפי פרסום שקראתי לאחרונה, התכניות הופקדו בוועדה ועברו את אישורה וכרגע התכניות הוגשו להתנגדויות הציבור.
האם זה משנה את צפי ההפשרה ?
בנוסף, אשמח לדעת מהי המשמעות של קרקע מגודרת בתוך המתחם, למשל עבור מגרש 11 ?
היי
אשמח לקבל עדכון לגבי סטטוס הקרקע והערכת מחיר למ"ר בעקבות ההתפתחות האחרונה שחלה השבוע בהפקדת התכניות
שלום צבי ותודה על תגובתך
היו מספר ניסיונות לקדם את המתחם על ידי הקמת וועדות כאלו ואחרות , אך בפועל המתחם עדיין ממתין להפקדת תכניות מפורטות בוועדה המחוזית.
מה שמאושר הן תכניות המתאר מלפני עשור (תכניות שלא ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה), אך מבחינה תכנונית המתחם עדיין לא קרוב כלל להפשרתו (ראה בתזרים מצד ימין אלו שלבים נשארו), ולמעשה אין התקדמות ממשית בסטטוס התכנוני.
שלום,
למעשה ניתן להבין שמשנת 2004/2005 (רמת השרון/תל אביב) ועד היום לא חלה התקדמות אמיתית בהליך הפשרת הקרקע?
לאחרונה התקשרו להציע לי להשקיע בפרוקיט ואמרו שהתוכנית מאושרת והקרקע מופשרת. זה אומר שהייתה התקדמות כלשהי?
שלום דור ותודה על תגובתך
התכנית שציינת (תכנית רש/1010) שאכן אושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה , מתייחסת למתחם "רצועת הנופש", מתחם הממוקם ממזרח לכביש 2, ושאין לו כלל קשר למתחם פי גלילות הממוקם ממערב לכביש 2.
מתחם פי גלילות עדיין באותו סטטוס תכנוני – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת
שלום
קראתי לא מזמן שהוועדה המחוזית אישרה ברמת השרון תכנית להקמת 6000 דירות.
האם מדובר על מתחם פי גלילות, ואם כן מה הוא השלב הבא להפשרה?
שלום גלית ותודה על תגובתך
ההיטל השבחה הכלול במחיר הקרקע שרכשת , הוא רק חלק קטן ממלוא ההיטל ההשבחה שיגבה לאחר אישור תכנית מפורטת למתחם ( תכנית שמכוחה יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה).
בעת אישור תכניות מתאר למתחם (תכניות כלליות שלא ניתן להוציא מהן היתרי בנייה) נגבה חלק יחסי וקטן ממלוא ההיטל וזאת מאחר ותכנית המתאר השביחה את הקרקע אך עדיין לא הפכה את הקרקע לזמינה (מקדם זמן)
ברגע אישור תכנית מפורטת למתחם ההערכה שהיטל ההשבחה יהיה בסביבות 350,000-380,000 ש"ח
את היטל השבחה המלא נדרשים לשלם רק במימוש של הקרקע – או במכירה של הקרקע כמופשרת או בהוצאת היתר בנייה
שלום
קניתי קרקע במתחם לפני שנה וחצי שהמחיר ששילמתי כלל היטל השבחה
האם אני צפויה להיטל נוסף? ואם כן באיזה סדר גודל ומתי אצטרך לשלם אותו?