גוש 11594 – חוות דעת

גוש – 11594

חלקות – כל החלקות בגוש

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה – 150 מטרים משכונת פרוסטיג

מצב תכנוני/הקרקע –  גוש 11594 ממוקם במערב העיר קריית אתא, מצפון לדרך זבולון, ובסמוך לשכונת פרוסטיג שממזרח. לפי תמ”מ 6 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז חיפה) גוש 11594 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. במרץ 2014  אושרה סופית בוועדה המחוזית תכנית מתאר כ/450/ב (אין מכוחה להוציא היתרי בנייה) לכל השטח המערבי של העיר .התכנית מייעדת הקמה של קרוב ל 6000 יח”ד, שמתוכם כ 350 יחידות בבניה של דו משפחתיים (עד 4 קומות)  והשאר בבניה רוויה , וזאת על שטח כולל  של 1195 דונם, שגבולותיו בין רחוב התעלה במזרח, דרך זבולון בדרום, רחוב ביאליק בצפון, ורצועת התשתיות במערב. התכנית חילקה את כל שטח התכנית לשלושה מתחמים: מתחם מרכזי –  שטח הבנוי של שכונת פרוסטיג, שתעבור תהליך התחדשות עירונית. מתחם מזרחי – השטח הפנוי ממזרח לשכונת פרוסטיג. מתחם מערבי – השטחים הפנויים ממערב לשכונת פרוסטיג, שלכל מתחם תוקם בנפרד תכנית פרטנית ונקודתית הנגזרת מתכנית המתאר כ/450/ב . לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית המתאר גוש  11594 ממוקם כחלק מהמתחם המערבי ומיועד בחלקו לבנייה נמוכה של דו משפחתיים , ובחלקו השני לבנייה רוויה.

להוראות ופירוט תכנית כ/450 ב –  לחץ כאן

*עדכון – באוקטובר 2018 הופקדה תכנית מפורטת (תכנית מספר 305-0603571) הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה לחלק המזרחי של מתחם 450 (שלב א). התכנית היא על שטח של כ 590 דונם בו אמורות לקום כ 2950 יחידות בנוסף למרכז מסחרי. הליך הבא לאחר ההפקדה הוא שלב מתן התנגדויות.

להוראות התכנית המפורטת – לחץ כאן

לתשריט התכנית המפורטת  חלק 1 – לחץ כאן

לתשריט התכנית המפורטת חלק 2 – לחץ כאן

לטבלאות איחוד וחלוקה – לחץ כאן

תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית כ/450/ב , המחלקת את מערב העיר לשלושה מתחמים, שלכל מתחם תוכן פרטנית באופן נפרד. להגדלה - לחץ כאן
תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית כ/450/ב , המחלקת את מערב העיר לשלושה מתחמים, שלכל מתחם תוקם תכנית פרטנית באופן נפרד. להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – גוש 11594 יופשר כחלק מהמתחם המערבי, וזאת רק לאחר הקמת תכנית פרטנית למתחם ,הנגזרת מתכנית כ/450/ב עד לאישורה בוועדה המחוזית –  3-5 שנים

מחיר מומלץ900-1100 ₪ למטר

דירוג*** ערך הקרקע יעלה בהדרגתיות, בעיר שהולכת לעבור תנופת פיתוח עצומה בשנים הקרובות

גושים וחלקות שתואמים במחיר ובדירוג לגוש 11594

גוש 11541 – במלואו

גוש 11542 – במלואו

גוש 11593 – חלקות 56-63, 67, 69-85, 105-131

HGEC

כפי הידוע לי מגורמים בעיריה במתחם מזרח יש כבר תוכנית פרטנית וזה אמור להתקדם ממש במהירות וכן ערכו עלה בהרבה מהמחיר הנקוב אשמח מאוד לקבל עדכון או תגובה

KarkaRank

שלום HGEC ותודה על תגובתך
תכנית מפורטת עדיין לא הוגשה לוועדה המחוזית. בעת הפקדה תכנית שכזו , אנו נעדכן בחוות הדעת ,גם בתזרים השלבים וכמו כן במחיר המומלץ
נכון להיום אין שינוי בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
נכון להיום הצפיפות המוערכת במתחם היא 6 יחידות לדונם ברוטו
בהירות תתגלה בעת תכניות איחוד וחלוקה.

KarkaRank

שלום רונן ותודה על תגובתך
התכנית אינה מציינת גודל יחידות לדונם ברוטו אלא רק נטו (לאחר הפקעה בהתאם לייעוד כמובן)
נתוני התכנית המתארית נותנים הערכה של 6 יחידות לדונם ברוטו.
נתונים מדויקים יתגלו בעת הפקדת תכניות מפורטות בוועדת התכנון.

KarkaRank

שלום יואב ותודה על תגובתך
חוות הדעת מעודכנת נכון להיום כולל צפי זמן הפשרה, שתחילת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה.

שלומי

תודה על האתר המעולה! והחומר המקיף!
יש לכם הערכה כמה יעלה דונם לאחר ההפשרה?
או כמה תעלה יחידת קרקע לדירה?

דורון רותם

שלום רב -איך מחשבים את המפתח לחישוב כמה יחידות קרקע שווה דונם לפני איחוד וחלוקה של השמאי.
תודה

KarkaRank

שלום דורון ותודה על תגובתך
בהיעדר תכנית איחוד וחלוקה, אחד הדרכים להערכת היחידות לדונם מתבצעת לפי חישוב כלל היחידות האקוויולנטיות (ממוצע כל היחידות הערכיות,כולל מסחר ותעסוקה)הצפויות במתחם בחלוקה לכלל השטח הצפי להיכנס לאיחוד וחלוקה.

gabik

בהמשך התגובה לדורון, האם בחישוב יש להוסיף את מ״ר השטחים למבני ציבור?
הרי (לדעתי) אין זו יחידה ערכית

צבי

האם ידוע לך איפה זה עומד כרגע האם זה נכון שעובדים אל איזון וחלוקה .האם אל הכל או רק אל
צד מזרח .בתודה מראש

KarkaRank

שלום צבי ותודה על תגובתך
וועדת התכנון המקומית אכן עובדת על תכניות פרטניות למתחמים , שעדיין לא ברור האם המתחם המזרחי יקודם ראשון (סיכוי סביר שכן)
בעת הפקדת תכניות אלו בוועדת התכנון המחוזית אנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.

ארז

אהלן
שאלה לגבי הגושים הסמוכים מאד. גוש 11048 (החלקות הדרומיות 24-34), גוש 11047 (החלקות הדרומיות 1-11), גוש 11050 (החלקות הצפוניות 54 ,57, 59)
האם ידוע לך מה התכנון שלהם בתכנית?

כמו כן –
מה לגבי ההתנגדויות של תושבי השכונה המיוצגים על ידי עו”ד פרזנצ’בסקי? אני יודע ששרי אריסון וחברת שיכון ובינוי שבבעלותה מתעדים לבנות כחלק מתכנית כ/450/ב כ- 800 יחידות דיור. האם חברה בגודל כזה לא אמורה להאיץ ולקצר את התהליך?

KarkaRank

שלום ארז ותודה על תגובתך
רוב השטחים שציינת מיועדים לטובת מגורים בבניה רוויה (חלק מהם בשילוב עם זכויות מסחריות).
החברה שציינת אינה יכולה לזרז או לקצר את התהליך, מאחר והתכנית המפורטת נעשית על מתחם שלם ולא רק על החלק שאותה חברה מחזיקה.
עם זאת לאחר ההפשרה, אותה חברה יכולה לקדם באופן זריז יותר את הליך הבניה (הכנת תכניות בנייה והוצאת היתרים), מאשר מגרשים המוחזקים על ידי בעלים פרטיים שרובם לא ממש מאורגנים.

אמיר

שלום,
לגבי גוש 11541 (חלקה של 750 מ”ר בה). האם עדיין הערכת המחיר שרשמת לפני כשנה וחצי תקפה (650-750 ש”ח למטר)?
האם על שטח זה של 750 מ”ר ניתן לתכנן בנייה של 5 יחידות או רק 4?
האם התחדש משהו בתוכנית ההפשרה מאז התכתובת האחרונה?

תודה רבה

KarkaRank

שלום אמיר ותודה על תגובתך.
תאריך העדכון של חוות הדעת הוא יוני 2018 (לא ברור איך שנה וחצי..).
כך או כך חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות לפי מידת צורך, כך שהמחיר המומלץ ולפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום.
גודל השטח שציינת אמור להניב בין 4-5 זכויות ממוצעות (לפי חישוב של 6 יחידות לדונם ברוטו.
בעת הפקדת תכנית מפורטת לאזורים השונים במתחם, אנו נעדכן זאת בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום צחי ותודה על תגובתך.
יכול לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.

עמית הלמר

שלום ותורה רבה על האתר האיכותי.

איך אפשר לחשב או להעריך את מספר היחידות האקוויולנטיות?

מטבלאות השטחים בתכנית 382,000 מ”ר מיועד לדיור, 61,500 דיור מסחר ותעסוקה, 11,000 מסחר ותעסוקה.
מרכיב הדיור יתורגם ל 6000 יחידות דיור ממוצעות (110 מ”ר שטח עיקרי). איך אפשר להעריך את מרכיב המסחר ותעסוקה?
מה המשמעות של יחידות לדונם נטו או ברוטו כאשר מספר הדונמים הכולל קבוע וידוע (1195) וכן סה”כ יחידות הדיור (6000)?

תודה, עמית

KarkaRank

שלום עמית ותודה על תגובתך.
צפיפות יחידות לדונם נטו, זוהי צפיפות לדונם לאחר הפקעה, בעוד צפיפות לדונם ברוטו היא הזכויות (היחידות) לדונם לפני הפקעה (המצב הנוכחי).
במתחם הנוכחי יש להתייחס לגובה היחידות לפי מתחם ומתחם מאחר וקיימים מספר סוגי בנייה (משפחתיים ורבי קומות), בהם מרכיב הקרקע אינו זהה, כך שזכות בבניה נמוכה שונה בתמחור מזכות לבנייה רוויה.
מכריב התעסוקה והמסחר הוא קטן ביותר (יחסית למתחמים אחרים בגודלו של מתחם זה)
במתחם שלב א (החלק המזרחי) הזכויות הממוצעות הן כ 5 יחידות לדונם ברוטו.

עמית הלמר

תודה על התשובה.

מהן הזכויות נטו למתחם המערבי לפי טבלאות האיחוד וחלוקה שפורסמו?
ניסיתי לחשב בעצמי אבל קיבלתי טווח רחב למדי של תוצאות…

KarkaRank

היי
גובה יחידות ברוטו לדונם הוא בסביבות 5 , שגובה היחידות לדונם נטו (לאחר הפקעה) הוא בסביבות 15.

יעקב

שלום למיטב הבנתי לחלק המזרחי קיים תכנית מפורטת 305-0603571 מה עם החלק המערבי האם ישנה איזושהי תכנית בהכנה בשלב כזה או אחר

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על תגובתך
בלב חוות הדעת קיימת התייחסות לתכנית לחלק המזרחי של המתחם.
בעת הפקדת תכנית למתחם המערבי, נעדכן זאת בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום אריק ותודה על תגובתך
לפי התכנית חלקה 5 בגוש 11543 נכללת בכ 30 אחוזים , מה שאמור להעניק לה זכויות מצומצמות, באופן ישיר לחלק שנכנס.
בהירות לגבי אחוז כניסתה של החלקה יתגלה בעת תכנית מפורטת לחלק המערבי של המתחם.

KarkaRank

היי גדעון
כאמור ייעוד 11542 זהה לגוש 11594, ששני הגושים נכללים בחלק המערבי של המתחם לו צריכה לקום תכנית מפורטת , בדומה לחלק המזרחי לו כבר קיימת תכנית מפורטת.

ג'ורג'

היי תודה רבה על המענה לכל התשובות..
אשמח לדעת האם ישנה התקדמות בהפשרה/צפי להתחלת הבניה בשטח.
והאם ישנן תוכניות פינוי/שיקום לשכונת פרוסטיג ?

KarkaRank

היי ג’ורג’
במידה ואתה מתכוון למתחם המערבי, אז קיים צפי זמן הפשרה בלב חוות הדעת, שהתחלת בניה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
בעתידי צפייה להיות מקודמת תכנית מפורטת לשכונת פרוסטיג הבנויה.

צבי

שלום וברכה קודם כל אומר תודה אל הכל אני מחזיק בקרקע במזרח האם ידוע לך למה זה ניתקע שם האיזון וחלוקה שנעשתה שם כבר לפני שנה . ועוד אם ידוע לך מי השמאי שעושה את האיזון וחלוקה שם במזרח

KarkaRank

היי צבי
התכנית צריכה לעבור באופן סופי שלב ההתנגדויות
שמאי איזון וחלוקה הוא מנחם אדר

צבי

שלום וברכה
דיברתי כרגע עם השמאי מנחם אדר הוא טוען שהוא באמת עשה את הטבלת איזון של ההגשה ומאז לא חזרו אליו בנידון כפי שאני מבין יש מצב שמחלקת הנדסה העבירו את השמאות למישהו אחר שיעבוד עליו האם יש מצב לברר את זה?
בתודה מראש על הכל צבי

KarkaRank

שלום יניב ותודה על פנייתך
המתחם המערבי, הכולל את גוש 11594 ,עדיין ממתין להפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
הזכויות צפויות להיות בשילוב מעורב של צמודי קרקע , לבנייה רוויה של עד 18 קומות.

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *