גוש 6410 – חוות דעת

 גוש – 6410

חלקות – 1, 2, 4, 7-9, 13, 20-29, 35-39, 42-45, 133-136

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – צמודות לשכונת מגדיאל מדרום

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 6410 ממוקם בצפון מזרח הוד השרון, מדרום לכביש 531 ומצפון לשכונת מגדיאל. לפי תמ”מ/21/3  (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) גוש 6410 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. גוש 6410 נכלל בתכנית הידועה  הר/1202 שהופקדה בוועדה המחוזית בשנת 2006. לפי אותה תכנית שהוקמה ביוזמת עיריית הוד השרון, אמורות לקום קרוב ל 4200 יחידות דיור, 250,000 מ”ר של תעסוקה , מבני ציבור , וזאת על שטח כולל של 1200 דונם הנמצא בגבול בין שכונת מגדיאל מדרום לכביש 531 מצפון, ובין שכונת “גיל עמל” ממזרח לבית העלמין ממערב. בשנת 2009 לאחר דיונים רבים , הוועדה המחוזית דרשה מספר תיקונים לתכנית בעיקר בנושא התחבורה, ומיקום השטחים המיועדים לטובת מבני ציבור. ביולי 2012 לאחר שלוש שנים, הוצגה התכנית במתכונתה החדשה בישיבת הוועדה המחוזית. באותו דיון החליטה הוועדה המחוזית” שלנוכח היקף השינויים שנעשו בתכנית והזמן הרב שחלף מיום ההחלטה האחרונה של הוועדה, ראוי שהתכנית במתכונתה החדשה תופקד מחדש לעיון הציבור”. באותו דיון החליטה הוועדה על שינויים נוספים בטרם הפקדתה מחדש של התכנית, שהחשוב שביניהם: הוצאת השטחים של כביש 531 מהתכנית, דבר שיוביל את עיריית הוד השרון  לתת פיצוי כספי לבעלי המגרשים בחלקות שהופקעו לכביש 531, ובנוסף יצמצם את שטח המתחם. נכון להיום עדיין לא הוגשה מחדש תכנית הר/1202 לפי תנאי הוועדה המחוזית, דבר שמוטל על הוועדה המקומית שהייתה עסוקה בעיקר בתכנית המתאר הכוללנית של העיר הוד השרון (הר/2050).

תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית הר/1202 שהופקדה מחדש ב 12/09/14, ונמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות
תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית הר/1202 שהופקדה מחדש ב 08/09/14, ונמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות. להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – גוש 6410 כן יופשר בסופו של דבר כחלק ממתחם 1202 שחשוב מאוד להתפתחות טבעית ,אסטרטגית ותעסוקתית של העיר, וזאת רק לאחר הפקדתה מחדש של תכנית הר/1202 לפי התנאים החדשים של הוועדה המחוזית, וצליחתה בוועדת המשנה להתנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה –5 שנים

*עדכון –  ב 08/09/14 הופקדה מחדש תכנית הר/1202 בוועדה המחוזית. התכנית נמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות. 

*עדכון – ב 19/07/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את רוב ההתנגדויות לתכנית הר/1202 ולאשר אותה סופית.

לפרוטוקול דיון הוועדה המחוזית בה הוחלט לאשר את תכנית המתארית הר/1202 – לחץ כאן    עמודים 1-15.  להחלטה – עמודים 5-7

להוראות התכנית הר/1202 – לחץ כאן

לתשריט תכנית הר/1202 שהופקדה מחדש – לחץ כאן    

לנספח הבינוי המצורף לתכנית הר/1202 – לחץ כאן 

מחיר מומלץ2300-2400 ₪ למטר

דירוג ***  למרות הסחבת הקרקע במיקום טוב בעיר המבוקשת בישראל                                                                                                                                                                              

חלקות  18-19, 21-28, 30-32, 51, 55-56 בגוש 6409 תואמות בחוות הדעת, מחיר ודירוג לגוש 6410

 

KarkaRank

*עדכון – ב 19/07/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את רוב ההתנגדיות ולתת תוקף לתכנית מתארית הר/1202

עדי

שלום לך.
מה לגבי גו”ח 6409/16 או 6409/39 (בהנחה שההפקעה של כביש 531 אינה חלה על הקונה מתוקף ההסכם) ?

תודה.

KarkaRank

שלום עדי ותודה על תגובתך
הפקעה היא הליך שנעשה על ידי גופים ציבוריים לטובת צורכי ציבור
מאחר וההפקעה לטובת כביש 531 נעשתה על ידי גוף ציבורי, לא ברור כיצד לא תחול על קונה פוטנציאלי…
באישור התכנית בוועדה המחוזית כבר נקבע כי השטחים שהופקעו לטובת כביש 531 לא יכנסו לתכנית איחוד וחלוקה.
כך שחלקה 39 וחלקה 16 בגוש 6409 מהן הופקעו כ 50% ו 40% בהתאמה , אמורות לקבל זכויות מצומצמות (סיכוי גבוה לזכויות מסחר ותעסוקה. גודל וסוג הזכויות ייקבע לאחר הגשת תכנית איחוד וחלוקה) באופן יחסי רק על החלק שיכנס לאיחוד וחלוקה, מה שכמובן מוריד באופן משמעותי את שווי אותן חלקות.
עדיף להתמקד בחלקות הנכנסות במלואן לתכנית עם ייעוד למגורים

ערן

הערכת השווי שלכם מתייחסת ליולי 2015, בדצמבר התוכנית קיבלה תוקף , אני מניח שהמחיר צריך לעלות בהתאם, אשמח לקבל את תגובתכם בנושא.

KarkaRank

שלום ערן ותודה על תגובתך
לא ברור איך הסקת שמחיר המומלץ בחוות הדעת הוא מיולי 2015
כל חוות הדעת מעודכנת נכון להיום ( 13/06/16), כולל צפי זמן ההפשרה ,המחיר המומלץ וסטטוס התכנית

KarkaRank

שלום רחל ותודה על תגובתך
חלקה 15 נכללת במלואה בתכנית הר/1202ומיועדת לטובת תעסוקה ומסחר ואמורה לקבל זכויות שכאלו

זאב

שלום לכולם,

כמה מטר צריך לקנות בגוש 6409 חלקה 27 כדיי להיות זכאי לדירה? אם אני קונה 125 מטר היום בקרקע האם זה לפני או אחריי הפקעות? כמה מה 125 מטר ישאר לי אחריי הפקעות ואם זה יהיה שקול לדירת 4-5 חדרים?

תודה

KarkaRank

שלום זאב ותודה על תגובתך
הקרקע היום היא כמובן לפני הפקעה והיא ברוטו.
לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה “יומרו” המטרים (ברוטו -לפני הפקעה) ליחידות נטו. לאחר מכן שמאי פרטי פנימי לכל מרגש (שנשכר על ידי אותם בעלים של המגרש) יעריך שווי של כל זכות דירה באותו מגרש לפי יחידות.
בכל מקרה לפי נתוני תכנית 1202, 125 מ”ר אמורים להספיק לזכות לדירת 3 חדרים.
בהירות סופית תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

חיים זנו

שלום,
ראשית, ישר כח על אתר איכותי ותשובות מקצועיות
מה התוכנית לגבי 6409 חלקה 27?
מה פרק הזמן עד להפשרה?
מה השווי כיום?
תודה, חיים

KarkaRank

שלום חיים ותודה על תגובתך
שים לב בסוף חוות הדעת מצוינות חלקות בגוש 6409 התואמות בחוות הדעת , מחיר מומלץ ודירוג לגוש 6410 בניהן חלקה 27
“חלקות 18-19, 21-28, 30-32, 51, 55-56 בגוש 6409 תואמות בחוות הדעת, מחיר ודירוג לגוש 6410″
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות וזאת במידת הצורך)

שרית

בתוכנית הר 1202 נכללים עוד גושים וחלקו ת, השאלה מה. הסטטוס לגביהם ואם הציעו לי מגרש של 142 מטר האם זה לפני הפקעה והאם ניתן לדעת מראש לפני הרכישה באיזה גוש וחלקה מדובר וכיצד ניתן לבדוק כי המוכר הוא אומנם בעל הקרקע היום?

שרית

האם ההערכה היא 6-7 שנים עד לאיחוד וחלוקה, האם זה התהליך האחרון ואז למעשה ניתן להתחיל בהליכי הבניה?

KarkaRank

היי משה
לא ברור עם מי נפגשתם או על ידי מי נאמר לכם, אך עברו שנתיים וחצי ועדיין לא הופקדה תכנית מפורטת למתחם בוועדת התכנון..
צפי זמן ההפשרה של האתר מופיע בלב חוות הדעת.

KarkaRank

שלום שרית ותודה על תגובתך
חובה לדעת את פרטי גוש והחלקה
לא ברור איך הוצע לך קרקע ואין בידיך את הגוש והחלקה. באותה מידה כאילו הציעו לך דירה ללא פרטים על העיר והכתובת..
חובה גם לדעת מיהו הבעלים על הקרקע (תוכלי לבדוק דרך הוצאת נסח טאבו, שלכך רצוי לדעת מהו הגוש והחלקה…), ושלא קיימות הערות אזהרה כאלו ואחרות היכולות למנוע את ביצוע העסקה
עליך להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך אם וכאשר את חושבת לעשות צעד כלשהו
כל השטחים הם ברוטו ולפני הפקעה
החלקות שלא מופיעות בחוות הדעת הן חלקות המופקעות בחלקן לטובת כביש 531, שאחוז כניסתן הצפוי להליך איחדו וחלוקה משתנה מחלקה לחלקה, ובהתאם לזאת גם המחיר המומלץ. עדיף להתמקד בחלקות שמופיעות במעלה חוות הדעת
אישור הליך איחוד וחלוקה הוא למעשה השלב האחרון מבחינה תכנונית , שלאחריו מתחיל כל ההליך בהוצאת היתרי בנייה.
בהנחה והכל עובר בצורה חלקה ,התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה

יוני

שלום,
שלחתי שהוא שעבר שאלה ומשום מה נמחקה…כנראה עניין טכני.
אשאל שוב:

1. האם חלקה 25 בגוש 6409 צפוי לקבל זכויות רבות יותר המסחרי ומשרדים או מגורים וזאת עפ”י מיקומו ביחס לתכנית.

2. יש הסוברים שבתוכנית זו בשל מיקומה בקרבת כביש 531 ו 2 תחנות הרכבת, אזי ייתכן שהזכויות במשרדים ומסחרי בקרבת 531 ובין 2 התחנות יהא עדיף מזכויות במגורים.

3. האם התקנה בחוק תכנון ובניה שהזכויות ניתנות קרוב ככל האפשר למיקום הקרע המקורית, עדיין בתוקף שכן ידוע לי שההצעה לחוק ההסדרים האחרון היתה הצעה למחוק סעיף זה שהבנתי לבסוף לא נכנס לחוק ההסדרים ולכן עדיין בתוקף.

4. בתוכנית ספציפית זו ידוע לי שנועדה המקומית מתכוונת לנסות להכניס את מופקעי 531 לאיחוד וחלוקה למרות החלטת הועדה האדם ברור בעניין, וזאת בכדי למנוע פיצויים.
א. האם כביכול יש לה סמכות בכלל מה שנראה לי שלא.
ב. גם אם כן, אני מניח שהפיצוי/זכויות שיקבלו יהיו בהתאם לערך הקרקע בעת הפקעה בפועל לצרכי כביש 531 ותחנות הרכבת, היינו בשלהי המאה הקודמת קרי 1998 לערך כאשר ערך הקרקע היה נמוך בהרבה.

כהערת אגב, הערותיך באתר בהחלט מסייעות להבין את התחום בוודאי למי שמושקע בקרקעות חקלאיות.

תודה

KarkaRank

היי דורון
נכון להיום לפי תכנית המתאר הכוללנית, התכנון לחלקה 22 בגוש 6410 הוא אכן בניינים בני 6 קומות.

KarkaRank

שלום יוני ותודה על תגובתך
1 – סבירות גבוהה שחלקה 25 בגוש 6409 תקבל זכויות מגורים, שהחלקות בסמוך לכביש 531 יקבלו זכויות תעסוקה.
וודאות בעת הליך איחוד וחלוקה
2 – באופן כללי זכויות מגורים עדיפות על זכויות תעסוקה, שצריך לקחת בחשבון משתנים רבים כגון גודל הזכיות ומספר הבעלויות.
3 – סעיף 122 בו מגרש מוקצה קרוב ככל שאפשר למיקום מגרש הקודם עדיין בתוקף
4 – תכנית בהכנת הוועדה המקומית חייב לחיות כפופה להחלטת המשפטית הסופית של המדינה וההחלטה התכנונית של הוועדה המחוזית בהתאמה.
העיקרון המנחה עליו מתבסס השמאי בעת פיצוי הכספי הוא אכן ערכה של הקרקע ביום הקובע, כמובן בתוספת ריבית והצמדה ליום התשלום
צריך לזכור שהחלקות שהופקעו לכביש 531 בתכנית 1202, הופקעו רק בחלקן ,שהחלק הלא מופקע כן נכנס לתכנית ולמעשה מושבח.
על החלק שלא יקבל זכויות צריכה לבוא החלטה/חוות דעת משפטית על אחוז הפיצוי

יוני

תודה רבה על התשובה הקודמת.
שאלה חשובה נוספת.
מאחר והתוכנית כבר אושרה ביולי 2015 ופורסמה ברשומות ובעיתון, האם עתה במחירה כלשהי של תא שטח, חל על המוכר לשלם היטל השבחה. רוצה לומר, שאם אני מוכר עתה חלק מהשטח בבעלותי האם יחול עלי כבר מס השבחה שעלי לקחת בחשבון ומגלגלים על הרוכש בהסכם, או לדרוש זאת כבר עכשיו מהרוכש ובכך למנוע מצב שהעירייה פתאום תפתיעה אותי בתשלום זה. מאחר וערך הקרקע לא עלה באופן דרסטי מאז האישור תוכנית אם כי עלה במידה ראויה, נראה לי שטרם חל מס השבחה וזה יחול לאחר הגשת תוכנית מפורטת ואישורה או אולי רק לאחר אישור היתרי בניה.
אודה לתשובתך בעניין שהינו בעל חשיבות רבה עבורי בשלב זה.
תודה

KarkaRank

במידה ותמכור את הקרקע שברשותך יחול עליך בוודאות היטל השבחה
התכנית שאושרה ב 2015 היא אמנם תכנית מתארית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בנייה, אך מבחינה הוועדה המקומית התכנית עדיין השביחה את הקרקע גם אם לא באופן מלא.
בהתאם לזאת היא גובה חלק מהיטל ההשבחה המלא, חלק שיכול להגיע ליותר מ 70% מגובה ההיטל המלא( נובע בעיקר מרצון העיריות להכניס כסף מוקדם ככל האפשר).
אכן ברוב המוחלט של העסקאות היטל ההשבחה הוא על קונה, אלא אם נקבע אחרת וההיטל כבר מחושב במחיר המכירה, מה שלא רלוונטי למקרה שלך , מאחר ואתה לא יודע מה יהיה גובה ההיטל..
ברגע שמתבצעת המכירה ומסוכם שקונה נושא בהיטל, לעירייה יכול לקחת קרוב לשנה עד שהיא מוציאה שומת השבחה שכאמור הקונה יצטרך לשלם

אורן

שלום רב

אכן מידע אינפורמטיבי ומעשיר.
לא ראיתי התייחסות לגבי חלקה 29 (גוש 6410) על אף שמופיעה בסמיכות לגושים האחרים.
אודה על התייחסותך מה דינה ? האם רכישת זכאות לדירה מומלצת בחלקה זו?

בברכה,
אורן

KarkaRank

שלום אורן ותודה על תגובתך
החלקה נכללת בחוות הדעת, שים לב בפירוט החלקות
“חלקות – 1, 2, 4, 7-9, 13, 20-29, 35-39, 42-45, 133-136 “

ניר

שלום,
ברצוני להבין מה מצב הקרקע של מתחם 1202. הבנתי שהתכנית אושרה אבל לפי התרשים בצד ימין אני רואה שהקרקע בעצם עדיין לא הופשרה. זה נכון ?
מה ההגדרה העכשווית של הקרקע ?
תודה,
ניר

KarkaRank

שלום ניר ותודה על תגובתך
תכנית מתארית (תכנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה) אושרה למתחם 1202 – שזו ההגדרה העכשווית לקרקע.
הפשרת המתחם תהיה רק לאחר אישור תכנית מפורטת הכוללת את הליך איחוד וחלוקה (ראה בתזרים מצד ימין)

אייל

הי חברים ברשותי 2 יחידות קרקע גוש 6410 בקבוצת רכישה מסודרת 134 מטר , כמה יתן בסוף? ועוד שאלה האם לפי דעתם יתחילו לבנות בחלקים מסוימים בתוכנית באופן פרטני בזמן הקרוב? כי התוכנית מאד גדולה .תודה מראש

KarkaRank

שלום אייל ותודה על תגובתך
ברשותך 268 מ”ר. לפי נתוני תכנית המתאר השטח הנ”ל יכול להיות שווה ערך ל 1.55-1.65 יחידות ממוצעות
בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
בנייה יכולה להתחיל כ 2-3 שנים מיום ההפשרה (ראה בתזרים מצד ימין את השלבים), תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע.
מימוש היחידות במתחם אכן ייעשה בשלבים. ראה בהוראות התכנית עמוד 31 (קישור לתכנית מופיע בלב חוות הדעת)

שי

שלום, אשמח לדעת לאיזה סוג של בנייה מיועדת חלקה 36 בגוש 6410 בתוכנית הר/1202?
כיצד ניתן לדעת זאת מבעוד מועד?

תודה רבה!

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
לפי נספח הבינוי על חלקה 36 בגוש 6410 צפויים לקום מבני ציבור.
עם זאת החלקה כמובן תקבל זכויות מגורים מלאות במגרשים סמוכים לה ממזרח או מצפון, בבניינים בני 8 או 12 קומות.

משה

שלום

בחישוב התמורה שתתקבל על יחידה של 143 מ”ר בגוש 6410 חלקה 24, האם נכון להגיד כי מכיוון והמתחם הוא 1280 דונם בערך ואושר לבנות 4217 יחידות דיור ולכן כל דונם אחזקה ייתן בערך 3.3 יחידות דיור?

KarkaRank

שלום משה ותודה על תגובתך
בנוסף לכמות יחידות שציינת נכון , צריך להתייחס כמובן גם לזכור התעסוקה ומסחר שגם כן מחושבות כיחידות ממוצעות
בנוסף צריך לזכור שכרגע התכנית מאושרת במתכונת הכוללת שאת שטחי כביש 531 שלא אמורים להיכנס להליך איחוד וחלוקה, נתון שמן הסתם גם משנה את חלוקת הזכיות.
זכויות ממוצעות לדונם אמורות להיות בסביבות 5-5.5 יחידות
בהירות מלאה תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

עודד

תודה על החוו”ד ועל העבודה

כל הכבוד

בתוכנית שאושרה מצוין 16-20 יח”ד לדונם נטו תלוי לפי אזור .
השאלה שלי היא גם אם נניח 50% הפקעה . איך הגעת ל5.5 יחד לדונם ?
אמור להיות לכיוון 8-10
לא?

תודה רבה

KarkaRank

שלום עודד ותודה על תגובתך
גם לפי דרך החישוב שלך (שהיא יותר אומדן ולא ממש מדויקת), הרי שאחוז ההפקעה במתחם מגיע כמעט ל 70% (לפי נתוני התכנית).
חשב ממוצע של 17 יח”ד לדונם נטו, יחד עם כמעט 70% הפקעה והמספרים יסתדרו לך

ניר

שלום רב,
אני קניתי קרקע בגוש 6410 חלקה 36 כחלק מקבוצת רוכשים.
דיברתי היום עם העו”ד שמלווה את הקבוצה והוא טוען בתוקף שהתכנית המתארית אישרה 7 יחידות לדונם, כלומר אם ברשותי 140 מ”ר אני אהיה זכאי לדירת 5 חדרים. ראיתי שרשמת כאן שדונם לפי התכנית יספיק ל- 5 יחידות (כלומר בערך דירת 3 חדרים). אתם מסתכלים על תוכניות שונות ? אתה יכול להצביע היכן בדיוק זה רשום בתכנית ?
תודה,
ניר

KarkaRank

שלום ניר ותודה על תגובתך
האם העורך דין יכול להצביע היכן רשום בתכנית 7 יחידות לדונם ברוטו?
חישוב מעורך של הזכויות מתבצע על הנתונים המופיעים בתכנית המתאר כגון: שטחי הבניה והמסחר, גודל המתחם, כמות הדירות, אחוז ההפקעה הצפוי ועוד..
לפי נתוני התכנית ניתן להגיד באופן וודאי ש 140 מ”ר לא יספיקו לזכות לדירת 5 חדרים.
במידה ותיקח שמאי מקרקעין (ולא עורך דין שמייצג את חברת השיווק שמכרה לך את הקרקע..), מרבית הסיכויים שתקבל הערכה זהה לזו של האתר.

איליה

שלום רב,
על פי התוכנית (https://karkarank.co.il/wp-content/uploads/2016/08/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%90%D7%95%D7%AA-1202-%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%A9%D7%A8.pdf) טבלה 2.3 מצויין כי ישנם 506,040 מ״ר לבניה ו 4217 יח״ד.

506040 חלקי 4217 יוצא 120 מ״ר ליחדית דיור. בהנחה והזכויות שלי הם בחלקה שכולה מיועדת למגורים, האין זה נכון להניח ש 120 מ״ר מספיקים לדירה ושמדובר בערך ב8 דירות לדונם (דונם של שטח למגורים) ?

תודה,
איליה

KarkaRank

שלום איליה ותודה על תגובתך
ה 120 מ”ר שיצא לך בחישוב הם שטחי מגורים נטו, בעוד הקרקע שברשותך היא ברוטו…

KarkaRank

שלם chavi ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת , שהתחלת הבנייה יכולה לקחת בקלות 2-3 שנים מיום ההפשרה
מצבה התכנוני של הקרקע מופיע בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.

דור

שלום רב,

לגבי גוש 6410 חלקה 135 בתכנית 1202 :החלק בנכס 125/8732
1. האם חלקה זו מיועדת למגורים?
2. האם החלק בנכס 125/8732 מקנה לי זכות לדירה? אם כן כמה חדרים?
3.מתי להערכתם יחל הפרויקט לצאת לדרך ( בנייה , השבחה וכדומה)
4.מה שוויו של החלק בנכס כיום לאחר אישור התכנית?

KarkaRank

שלום דור ותודה על תגובתך
חלקה 135 בגוש 6410 נכללת במלואה במתחם 1202.
גודל החלקה הוא כ 8732 מ”ר , שלמעשה אתה מחזיק 125 מ”ר.
בעת איחוד וחלוקה אמורה לקבל זכויות מגורים, שבהירות תתגלה בעת ההליך עצמו.
החלק שאתה מחזיק יכול להעניק לך זכות לדירת 3 חדרים, שגם כאן בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת (ראה גם בתזרים השלבים מצד ימין), שהתחלת הבנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, ותלוי לא מעט בהתארגנות והתנהלות בעלי המגרשים עצמם

דור

1. זכות לדירה 3 חדרים? לפי הפירוט והחישוב כדאיות היה רשום כי
מדובר בדירת 5 חדרים , 135 מ”ר דירה + 22מ”ר מרפסות = 157 מ”ר בנייה כולל מרפסות ושטחים משותפים.
2. מה הערך של הנכס כיום? 125 מתוך 8732 ?
3.מה הצפי של מחיר הדירה לאחר סיום הבנייה?

בברכה,
ד”ר דור אבן-חן

KarkaRank

1 – לא ברור מהיכן “פירוט החישוב והכדאיות”, אך הנתונים שציינת אינם אפשריים מתמטית..
2 – הכפל את גודל השטח שברשותך במחיר המומלץ
3 – בהנחה ומדובר על דירת 3 חדרים, אזי בסביבות 1.6 מיליון

נמרוד

שלום רב.
אני בעלים בחלקה 25 גוש 5409
לפי חישובי מספר מ”ר לדונם צפוי להיות:
חלק יחסי של 1 דונם מכלל שטח התוכנית = 1/1287 = 0.00077
סה”כ שטח מבונה בכלל התכנית = 506,040
ומכאו שטח ברוטו לדונם:
506,040*0.00077 = 390 מ”ר כלומר בערך 3 דירות בסה”כ לדונם ברוטו.

באותו חישוב סה”כ שטח מסחרי לדונם הוא:
271,000 *0.00077 = 208.7 מ”ר

השאלה שלי היא מהו יחס ההמרה בין מסחרי ליחידות דיור (אם יש כזה?) והאם החישוב שלי מדויק?

בברכה
נמרוד

KarkaRank

שלום נמרוד ותודה על תגובתך
יכולת פשוט לקחת את מספר הדירות ולחלק בשטח התכנית והיית מגיע לאותה תוצאה… (4217/1287=3.2) = (גודל דיר הממוצעת/390)
אך בדומה לתשובה שנתנה באחת התגובות למעלה (ב 16/02/17 למשה), לא כל השטח אמור להיכנס להליך איחוד וחלוקה.
זכויות המסחר מחושבות כזכויות לכל דבר, ואי אפשר להפרידם מזכויות המגורים
בנוסף (אם כבר הלכת בדרך החישוב הנ”ל) – אם גודל שטח מסוים מהתכנית מקבל את זכויות המסחר, אז החלק היחסי שלך (דונם),שאמור לקבל זכויות מגורים, הוא לא מתוך כלל שטח התכנית, אלא מההפרש בין שטח התכנית לאותו שטח המיועד למסחר ותעסוקה.

נמרוד

תודה רבה על התשובה.
עדין שתי סוגויות לא ברורות:
לפי תשובתך בחלקה 25 ינתנו רק זכויות מגורים?
במידה ולא ינתנו רק זכויות מגורים, איך ניתן להעריך שוויו של מ”ר מסחרי במונחי מ”ר לבניה?
ועוד שאלה, האם ניתן להעריך את גובה היטל ההשבחה לדונם?
בברכה
נמרוד

KarkaRank

חלקה 25 אמורה לקבל זכויות מגורים בלבד כמעט בוודאות
ההיטל ההשבחה אמור להיות בסביבות 270,000-300,000 ש”ח לזכות (תלוי כמובן גם בעררים שיוגשו בוודאות על ידי בעלי הקרקעות).

יוסי

שלום,
קניתי לפני הרבה שנים 250 מ״ר במסגרת קבוצת רכישה באחת החלקות שנכללות בתכנית.
הייתי מעוניין לדעת את פירוט ושיעור כל המיסים שעלי לשלם (מדינה/רשות מקומית) מרגע הפשרת הקרקע ובעצם כמה כסף יהיה עלי להוסיף בכדי להשאר עם 2 דירות (בהנחה שאכן 125 מ״ר יקנו זכות לדירה)?
ובמידה ואבחר לא להוסיף כסף, מה ישאר לי במסגרת עסקת קומבינציה?
בברכה,
יוסי.

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
לגבי גודל השטח וזכויות לדירה,ראה בתגובות הקודמות.
באופן כללי על זכות ממוצעת צפוי היטל השבחה של כ 300,000 ₪ (לפני עררים).
עלות בנייה מגיעה למיליון ₪.
בנוסף ההוצאות הידועות של מודד,שמאי,מימון,עורכי דין,אדריכל והיתר.
בהסכם קומבינציה התמורה משתנה בהתאם למי שלוקח על עצמו את עניין המיסוי בנוסף לעוד משתנים

גדי

היי,
שמתי לב שלא שיניתם בחוות הדעת את “צפי זמן להפשרה הקרקע” בשנתיים האחרונות.
הזמן שרשום הוא 6-7 שנים.
האם לא שיניתם את הצפי בשנתיים מכיוון שהתכנית לא התקדמה?

תודה.

KarkaRank

שלום גדי ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת שונה בשנתיים האחרונות.
בעת אישור התכנית המתארית ב 2015, צפי זמן ההפשרה היה 8-9 שנים, ונכון להיום ב 2017 צפי זמן ההפשרה מעודכן ל 6-7 שנים.
חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות , וזאת כמובן במידת הצורך.
בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון צפי זמן ההפשרה במתחם יהיה 3-5 שנים.

משה

שלום רב
הייתי רוצה לדעת מה צפי הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון ולמה זמן הפשרה הוא כל כך הרבה שנים בשלב מתקדם כל כך של התכנית?

KarkaRank

שלום משה ותודה על תגובתך
הפקדת תכנית מפורטת למתחם יכולה לקחת בין 6-18 חודשים.
צפי זמן ההפשרה הוא בהתאם לסטטוס התכנוני של המתחם, שצריך לעבור תכנית מפורטת והתנגדויות ,וכמובן תכנית איחוד וחלוקה.

רונן

לפי מה שאתה כותב כאן זה רק 5 – 5.5 יח”ד לדונם. אם כך, המחיר המומלץ עומד על כ-400 אלף ש”ח ליח”ד + כ-300 אלף ש”ח היטל השבחה. נראה לי מאד יקר, כאשר מדובר ב-6 – 7 שנים לאישור תכנית איחוד וחלוקה. עד לקבלת דירות יכול לקחת גם 12 – 14 שנה אפילו אם יש הסכם שיתוף ויותר אם אין הסכם. ניתן לקנות במקומות אחרים קרובים בהרבה למימוש ב-700 אלף כולל השבחה.

רן

שלום
הציעו לי לקנות מגרש 142 מטר בתוכנית הר 1202 תמורת 420,000 ש”ח ללא שם גוש וחלקה אלא זה יהיה בהגרלה אם אקבל זכות לדירה או משרד
זה נראה הגיוני המחיר וזה אפשרי לקנות ללא גוש וחלקה ?
תודה על התייחסותך לשאלה שלי

KarkaRank

שלום רן ותודה על תגובתך
רכישה קרקע ללא גוש וחלקה… זה חדש..
לא ניתן לרכוש קרקע לא גוש וחלקה (איך יירשמו הזכויות בטאבו על שמך..?), ואף עורך דין תקין לא יסכים לערוך חוזה הזוי שכזה.
אופי הזכויות במתחם נקבע על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, שעורך תכנית איחוד וחלוקה , ומחלק את הזכויות בהתאם לגושים והחלקות במתחם.
איך תקבל זכות כלשהי ללא גוש וחלקה?
כך או כך אל תעשה שום צעד ללא עורך מטעמך.
והמחיר שציינת גבוה בצורה קיצונית,וזאת גם אם היה גוש וחלקה.

צביקה

שלום מר רנק קרקע,
ראשית, אני חייב לציין – כמו שציינו אחרים – את רמתו הגבוהה והמקצועית של האתר.
האם יש באתר שלכם פירוט של תוכניות מאושרות – כאלה שניתן מכוחן היתרי בניה (בכפוף להסכמות בין השותפים) ?
אם אין, התוכל להפנות לאתר אינטרנט אחר הכולל מידע זה ?
תודה מראש,
צביקה

KarkaRank

שלום צביקה ותודה על תגובתך
במידה וקיימת תכנית מפורטת למתחם כלשהו,אז הוראות, תשריט ונספחים של אותה תכנית אכן מופיעים בחוות הדעת.
במידה וקיימת תכנית שאינה מופיעה באתר ותרצה לקבל פירוט, ציין את שמה ונשלח לך מידע ישירות למייל

קובי

שלום, ברשותי זכות של 142 מ”ר בגוש 6409 חלקה 88.
אשמח לדעת האם תהליך איחוד וחלוקה כבר יצא לפועל או שעדיין מוצע המכרז ולא נבחר שמאי?
דבר שני ראיתי את התגובות והדיונים ולא הצלחתי להבין, האם 142 מ”ר (ברוטו אני מניח לפני איחוד וחלוקה) מקנה לי דירת 5 חדרים כמו שהובטח או שלא?
בנוסף לא ציינת מה קורה עם חלקה 88 משום שאני הבנתי שהיא כן נכנסה לתוכנית של איחוד וחלוקה.
תודה מראש.

KarkaRank

שלום קובי ותודה על תגובתך
תכנית איחוד וחלוקה למתחם 1202 עדיין לא הוגשה לוועדה המחוזית.
חלקה 88 (מספרה הקודם לפני פרצלציה -16), תיכלל במלואה במתחם.
הסבירות הגבוהה שחלקה זו תקבל זכויות תעסוקה, כך שהחישוב לגבי גובה הזכויות לדונם ברוטו לא ממש רלוונטי עבור החלקה (שבכל מקרה 142 מ”ר לא אמור להקנות זכות לדירת 5 חדרים).

קובי

אני רכשתי את הזכות בהסכם שיתוף מחברה שהבטיחה לי זכות ל 5 חדרים במגורים בלבד.
בנוסף נאמר לי שכרגע יש מי שמבצע את האיחוד וחלוקה וזה תהליך שלוקח זמן. השאלה שלי האם המידע הזה אכן נכון.
יכול להיות שיש פה סתירה שצריך לבדוק?

KarkaRank

שלום קובי ותודה על תגובתך
יש סתירה בין מה שהובטח לך לבין מה שנאמר לך.
אם כרגע תכנית איחוד וחלוקה נמצאת בהכנה, אז עדיין אין בהירות מלאה לגבי גודל הזכויות שיצטרך על מנת לקבל זכות לדירה כזו או אחרת, שבהירות שכזו מתגלה בעת אישור טבלאות ההקצאה.
ראה בתגובות הקודמות את הערכת האתר לגודל הזכויות הצפויות במתחם

עופר

שלום,
רכשתי יחד עם 3 חברים מגרש של 500 מ’ בגוש 6409 חלקה 5,
רציתי לדעת האם חלקה 5 בתחום של איחוד וחלוקה?
לפי התשריט הבנתי שבוגש 6409 חלקה 5 מתוכנן להיות שטח מסחרי האם בגלל זה המגרש שווה יותר?
איך אפשר לדעת מהם הזכיות שלי כשמדובר בשטח מסחר ולא מגורים?

KarkaRank

שלום עופר ותודה על תגובתך
חלקה 5 עברה פרצליה לא רצונית, שהחלקה החדשה 73, תיכלל בשלמותה במסגרת הליך איחוד וחלוקה ,וככל הנראה תקבל זכויות מסחר ותעסוקה, להן אין שווי עדיף כמובן על זכויות המגורים
זכויות המסחר יתקבלו כשטח בנייה ב מ”ר בטבלאות איחוד וחלוקה.

שי

היי שלום רב,
בבעלותי חלקה בגוש 6410, חלקה 36.
הבנתי שהגוש מיועד לשטחי תעסוקה.
להלן מס’ שאלות בנושא:
1. מהו שווי שווק נוכחי של 140 מטר בחלקה זו?
2. מה עושה בנאדם שרוצה לבנות דירה, אך יש לו זכויות בשטחי תעסוקה?
3. האם בעלי זכויות בגוש זה יקבלו זכויות בנייה למגורים בחלקות צמודות?
בתודה והערכה.

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
לא ברור מהיכן קיבלת את המידע שהגוש מיועד לשטחי תעסוקה
חלקה 36 כמעט בוודאות מלאה תקבל זכויות מגורים בהליך איחוד וחלוקה
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת
אין טעם להיכנס כרגע לשאלות “התעסוקה”, מאחר וכאמור החלקה שבידך תקבל זכויות מגורים במתחם.

אלי

שלום רב
ראשית תודה רבה על המידע המוצלח
קניתי קרקע בשטח 142 מטר בגוש 6409 חלקה 39 לפי הבנתי שינו את החלקה למספר אחר, א. מהו? ב. האם הוא במקום שיש הפקעות, ג. האם יש אפשרות להחליט למי יהיו ההפקעות ד. כמה זכויות בניה בערך יש לקרקע זו.
תודה רבה

KarkaRank

שלום אלי ותודה על תגובתך
חלקה 39 אכן עברה פרצלציה לא רצונית ומספר החלקה החדש הוא 97.
חלקה 97 נכללת במלואה במתחם וסבירות גבוהה שתקבל זכויות תעסוקה ומסחר.

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
לפי תשריט התכנית, על החלקה יקומו מתקנים הנדסיים, אך החלקה כמובן תקבל זכויות מלאות,שמרבית הסיכויים לזכויות מגורים(במגרשים הסמוכים לחלקה).

דן

שלום רב, ראוי לציין כי האתר נורא מקצועי ויעיל,
יש לי שאלה,
גוש 6410,חלקה 135
האם 125 מ”ר מספיק לדירת 4 -5 חדרים?
האם השטח הנ”ל מיועד למגורים? ומהו המחיר ל125 מ”ר, נכון להיום?

KarkaRank

שלום דן ותודה על תגובתך
לכלל שאלותיך יש מענה בחוות הדעת ובתשובות לגולשי האתר
מחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת
125 מ”ר לא אמורים להספיק לזכות לדירת 5 חדרים, אלא ליותר ל 3.
השטח עצמו יקבל זכויות מגורים.

יוסי

שלום רב
רציתי בבקשה לדעת מה התחזית לגבי גוש 6409 חלקה 16
רכשתי 142 מ”ר מה זה יכול להקנות לי בבוא הזמן תודה.

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
חלקה 16 עברה פרצלציה לא רצונית ומספרה החדש הוא 88 (החלק לאחר ניכוי השטח שהופקע לטובת כביש 531).
סבירות גבוהה ביותר שהחלקה תקבל זכויות מסחר ותעסוקה (תעשייה עתירת ידע), שבהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

שולי

שלום רב
רציתי בבקשה לדעת מה התחזית לגבי גוש 6409 חלקה 27
רכשתי 125מ”ר מה זה יכול להקנות לי בבוא הזמן תודה.

KarkaRank

שלום שולי ותודה על תגובתך
חלקה 27 בגוש 6409 אמורה לקבל זכויות מגורים מלאות בתא שטח 107 (מבנה מגורים בגודל 17 קומות).
גודל השטח שציינת אמור להספיק לזכות ליחידת 3 חדרים ואולי אף יותר.
בהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית.

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
בכמה שיותר… 🙂
מן הסתם לא נוכל לתת לך מחיר מכירה.
בדוק מחירים בפלטפורמות הפרסום המוכרות, התקשר למוכרים, ראה עד כמה הם גמישים, ונסה להיות אטרקטיבי במעט מהמחירים המוצעים.
בהנחה והחלקה שלך היא בחלק המיועד למגורים (ולא לתעשייה עתירת ידע), לא אמורה לך להיות בעיה למכור את השטח במחיר טוב.

ליאור שמואלי

שלום,
יש לי זכות ל- 5 חדרים בגוש 6410 חלקה 26
יש לי מספר שאלות:-
1. כאשר נאמר לי שהתכנית בשלבי תכנית מפורטת שהיא תנאי להוצאת היתר. במסגרת אישור תכנית מפורטת יקבעו מיקומי הבנינים – מה זה אומר? מה הצפי לעלייה על הקרקע?
2. 142 מ”ר שמקנים זכות ל- 5 חדרים כפי שמופיע בהסכם – יכול להיות שבסופו של דבר הזכות תהיה ל- 3 חדרים? איזה גודל דירה מקנה 142 מטר?
אודה לתשובתך.

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
פיתוח המחלף אמור להתחיל בחודשים הקרובים.
פיתוחו של המחלף חשוב בפיתוח המתחם לאחר הפשרתו אך מבחינה תכנונית,אין בעיה לקדמו (לפחות בהפקדה של תכנית איחוד וחלוקה בוועדת התכנון) בהסתמך על רשת הדרכים הקיימת.

KarkaRank

שלום ליאור ותודה על תגובתך
בעת איחוד וחלוקה ייקבע לאיזה מגרש תשויך ומיקומו המדויק של המגרש יופיע בנספח הבנייה.
התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת בקלות 3 שנים מיום ההפשרה, שצפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.
ההערכה כרגע היא ל 5-6 יחידות לדונם ברוטו, שבהירות תתגלה בעת אותו הליך איחוד וחלוקה.
לא ברור איך ישנה התחייבות לזכות לדירת 5 חדרים בהסכם מכר.. וכיצד מוכר/ים יכולים להתחייב במסמך משפטי לזכויות שיוודאו רק בהליך תכנוני על ידי שמאי מטעם וועדת התכנון המקומית.
הדרך היחידה להתחייבות שכזו היא שבמידה וגודל השטח שברשותך לא יספיק לזכות של 5 חדרים (סביר להניח שלא), אז אותם מוכרים (במידה והם מחזיקים שטח אותה חלקה) יתחייבו להשלים לך את ההפרש (מה שלא סביר להניח שיקרה..).

יצחק שולזון

לא מובן , לא ברור , לא הגיוני !!!! מדוע תהליך כזה
במדינת ישראל נמשך כ 20 שנה ??
ראש ממשלתנו הדגול הבטיח סופר טנקר לזרוז פרוייקטים
לבניה .
זאת הסיבה למחירי הנדלן היקרים במדינת ישראל.

KarkaRank

שלום יצחק ותודה על תגובתך.
הליכי ההפשרה בישראל אכן לוקחים זמן…
המדינה אכן מנסה לזרז (ובחלק מהפעמים מצליחה) ולקדם מתחמים כאלו ואחרים, אך רוב הליכים אלו נעשים באזורים בהם הקרקעות מוחזקות על ידי מנהל מקרקעי ישראל ולא על ידי בעלים פרטיים (כגון מתחם 1202).

ג'ף

שלום רב
רציתי בבקשה לדעת מה התחזית לגבי גוש 6409 חלקה 54?
יש לי 50 מטר מ”ר מה זה מקנה לי?
תודה

KarkaRank

שלום ג’ף ותודה על תגובתך
חלקה 54 בגוש 6409 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות, שכמעט בוודאות יהיו אלו זכויות לתעשיית עתירת ידע (משרדים והייטק בעיקר).
עשרות מטרים באותו ייעוד של משרדים והייטק אמור להעניק לך השטח שברשותך.

שי

שלום,לפי מה שקראתי באחת התגובות חלקה 27 בגוש 6409 אמורה לקבל זכויות מגורים מלאות בתא שטח 107 (מבנה מגורים בגודל 17 קומות).היכן ניתן לראות אילו מבנים אמורים להיות בכל תא שטח וחלקה (למשל 56)? תודה

ענת

שלום רב,
בבעלותי 143 מ”ר בגוש 6410 חלקה 23.
1. מהו מספר תא השטח המתייחס לחלקה זו?
2. האם זה אמור להקנות לי דירת 5 חדרים?
2. מה גובה מבנה המגורים שצפוי להבנות על חלקה זו?
תודה,

KarkaRank

שלום ענת ותודה על תגובתך
חלקה 23 בגוש 6410 צפויה לקבל זכויות מגורים באחד מתאי השטח 169-170, 173-174
בתאי שטח אלו יקומו בניינים בני 6 קומות לטובת 26 יחידות לכל בניין.
סבירות נמוכה שגודל השטח שציינת יעניק לך זכות לדירת 5 חד.
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה.

טובה שנל וינר

שלום רב

בגוש 6410 חלקה 24 , לא מצליחה להבין למה שייך (מגורים.תעשיה)
יש לנו סך הכל 140 מטר
אנא עזרתכם בקבלת מידע

תודה

KarkaRank

שלום טובה ותודה על תגובתך
חלקה 24 בגוש 6410 תקבל בוודאות זכויות מגורים בתאי שטח המיועדים לבניה של בניינים בני 6 קומות (26 יחידות בכל בניין).

KarkaRank

שלום אלי ותודה על תגובתך
חלקה 5 עברה פרצלציה לא רצונית, שהחלקה החדשה (חלקה מספר 73), תיכלל בשלמותה במסגרת הליך איחוד וחלוקה ,וככל הנראה תקבל זכויות מסחר ותעסוקה.

אלי

תודה !!לקרקע רנק אין אליכם!!!
אפשר לפרט מה הזכויות מסחר ותעסוקה שיהיה לי
יש לי בסביבות 90 מ”ר
עוד פעם תודה

KarkaRank

היי
בסביבות 60-70 מ”ר לטובת תעסוקה בנוסף למטרים בודדים לטובת מסחר.
בהירות כמובן בעת הליך איחוד וחלוקה.

אור שגב

שלום,
מה לגבי התקפות של תכנית הר/160 – מאשרת בנייה של יחידות מגורים לנכים מעבר לשטח המאושר בתכנית?
האם זה חל על גוש 6410 ומתי “פג תוקפן” של דירות אלו כדירות נכים?

תודה,
אור

KarkaRank

שלום אור ותודה על תגובתך
תכנית הר/160/ת/6 היא תכנית מאושרת מ 1988 ,הקובעת ומפרטת את אופי הבנייה בקומת הקרקע (בבניינים גבוהים) לטובת נכים.
באופן כללי יחידה אחת מקומת הקרקע תיועד ותיבנה באופן שתואם לטובת הנכים.
תכנית זו חלה על כלל שטחי העיר הוד השרון ותוקפה אינה פג.

שי

שלום,
האם חלקה 56 בגוש 6409 עברה גם כן פרצלציה לא רצונית ? מה טיב המבנים ההנדסיים שאמורים לקום בשטח? האם ניתן להעריך באיזה חלקה חלופית לצפות למגורים ומה גובה הבנינים המיועדים?
תודה

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
חלקה 56 עברה הפקעה לפני כ 17 שנים לטובת הקמה של מתקנים לאספקת מים, שהחלק שהופקע נרשם כמובן על עיריית הוד השרון.
המתקנים כבר קיימים, ולא אמורים לקום נוספים באזור.
החלקה צפויה לקבל זכויות מגורים בבניה רוויה (17 קומות), באחד מהמגרשים הסמוכים לה ( מגרש 107 או 108).
בהירות לגבי כלל הזכויות ואופיין יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

יקיר

שלום,
רציתי לדעת בבקשה על גוש6409 חלקה 51 מה היא מתוכננת להיות מסחר או פרטי ?
ואיפה בדיוק אני יכול לראות את התהליך האם קיבלו כבר את כל האישורים מהוועדה המקומית והמחוזית,
תודה מראש יקיר

KarkaRank

שלום יקיר ותודה על תגובתך
חלקה 51 בגוש 6409 מיודעת לקבל זכויות מגורים בבניה רוויה גבוהה (17 קומות).
המתחם עדיין ממתין לתכנית מפורטת (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת).
פרטים לגבי מצבו התכנוני של המתחם ניתן לקבל במחלקת ההנדסה של העיר, ובעת התקדמות תכנונית אנו גם נעדכן זאת בחוות הדעת.

אבי

שלום,

ראשית עליי לציין את התשובות העינייניות והמקצועיות שלכם,
בחלקה 96 בגוש 6409 עפ”י התכנית עתידים להיבנות מבני ציבור,האם החלופה בחלקה זאת תהיה מבנה מגורים או תעשיה?
ושאלה נוספת,האם היחס לדונם יוקטן לעומת
חלקות אחרות המצויינות בפתיח מעלה

תודה רבה אבי,

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
מרחק מבני המגורים והמסחר מהחלקה הוא די זהה, כך שזה יכול ללכת לכאן או לכאן (מגורים או מסחר)
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה
כך או כך השווי הערכי אמור להיות זהה.

אורן

היי,
אשמח להבין מה המצב הסטוטורי של הפרויקט ומתי הצפי לקבלת היתר בניה?
אני בחלקה 6409 חלקה 27
תודה מראש

KarkaRank

שלום אורן ותודה על תגובתך
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת ותכנית איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת)
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום ונמצא בלב חוות הדעת , שהיתר בנייה יכול להתקבל כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות בעלי הקרקעות.

אסף נידם

אהלן מרשים מאוד רמת המקצועיות שאפו גדול

לגבי גוש 6410 חלקה 7 אני מסיק שהתחלת בניה משוערך זה 10 שנים ?

תודה מראש

KarkaRank

שלום אסף ותודה על תגובתך
זמן של 10 שנים הוא הגיוני, שיכול להיות שבמידה והכל רץ חלק וקצב טוב (מה שלא קורה עד עכשיו..), הצפי יכול לרדת ב 1-2 שנים.

ארז

הי, האם המשך קידום תוכנית האיחוד וחלוקה למתחם מותנה באישור התוכנית הכוללנית של הוד השרון?

תודה מראש!

KarkaRank

שלום ארז ותודה על תגובתך
קידום מתחם 1202 אמור להתבצע ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר, ותכנית מפורטת אמורה להיות מקודמת באופן נפרד מתכנית המתאר הר/2050

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך.
כיוון של 10 שנים נראה סביר.
חלקה 15 מיועדת לקבל זכויות תעסוקה, שגודל השטח שציינת אמור להעניק עשרות מ”ר לתעסוקה, ומ”ר בודדים לטובת מסחר.

זאב

שלום קרקע ראנק,

ראשית מחמאות על האתר האיכותי והתשובות – מאוד התרשמתי לטובה.
יש לי 3 שאלות בנוגע לתוכנית הר 1202:
1) לפי התוכנית יש 506000 מטר בנייה למגורים ו 4217 יחידות דיור – חלוקה תראה כי 506000/4217=120 מטר בנוי ליחידת דיור- האם זה כולל או לא את שטח הממ”ד?
2) בתגובות הקודמות הוזכר ש 125 מטר בקרקע יתכן שיניבו זכות לדירת 3 חדרים לאחר האיחוד והחלוקה – האם זה כולל הממ”ד או לא? כלומר, האם אמרתם 3 חדרים והתכוונתם 4 עם הממד? או ש 3 כולל כבר הממד?
3) על פי התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית מדובר על כ 5 עד 5.5 צפיפות יחידות דיור ברוטו לדונם קרקע – למיטב הבנתי זו צפיפות נמוכה יחסית למקובל היום בהוד השרון (כמו למשל למתחם 1200) – האם יש סיכוי שהועדה המחוזית תיתן באיחוד וחלוקה צפיפות גבוהה ממספר 5 שהוגדר בתוכנית על ידי הועדה המחוזית?

תודה רבה ושבת שלום,
זאב.

זאב

תיקון לשאלה 3:
3) על פי התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית מדובר על כ 5 עד 5.5 צפיפות יחידות דיור ברוטו לדונם קרקע – למיטב הבנתי זו צפיפות נמוכה יחסית למקובל היום בהוד השרון (כמו למשל למתחם 1200) – האם יש סיכוי שהועדה המקומית* תיתן באיחוד וחלוקה צפיפות גבוהה ממספר 5 עד 5.5 שהוגדר בתוכנית על ידי הועדה המחוזית?

אציין בנוסף שלמיטב ידיעתי תהליך האיחוד וחלוקה החל מאחר שראיתי מכרז (לביצוע התכנון והאיחוד וחלוקה) שהוציעה עיריית הוד השרון לפי 4217 יח”ד בצפיפות של 17 יחידות נטו לדונם (בהתאם לתוכנית המאושרת ע”י הועדה המחוזית).

KarkaRank

שלום זאב ותודה על תגובתך
1 – ה 120 מר בנוי הם ממוצע כלל הדירות במתחם ( 3 ו 5 חד) והם כוללים שטח ממ”ד.
2 – 3 כולל ממ”ד
3 – צפיפות נקבעת באופן ספציפי ולא בהשוואה למתחמים אחרים (גודל שטח גבולות התכנית משתנה ממתחם למתחם וכך משתנה גם צפיפות הברוטו).
הצפיפות תוכל לגדול במידה ומספר היחידות במתחם יעלה, מה שכמובן לא אמור לקרות.
17 יחידות הם צפיפות נטו (אחרי הפקעה) בעוד השטח נכון להיום הוא כמובן ברוטו.
ייקח עוד זמן עד להכנת סופית של התכנית ואישורה (פי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת).

אבי

היי, מבקש לדעת גוש 6409 חלקה 5 ישנה 73 חדשה
לפי מה שאני מבין צפוי לקבל זכויות במשרדים
יש לי 150 מ”ר בקרקע
1.מה הזכויות שאקבל?
2. האם יש לך מושג לגבי היטל ההשבחה?
3. מה השווי של הקרקע היום?

תודה רבה

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך.
1 – הזכויות הצפויות הן אכן לטובת תעסוקה (תעשייה עתירת ידע).
השטח שציינת אמור להניב שטח בגודל עשרות מ”ר (כחלק מתא שטח),עליו יהיו אחוזי בנייה כוללים של יותר מ 500% .
2 – היטל השבחה יחול בעת הוצאת היתר לבנייה או מכירת הקרקע.
ההיטל צפוי להיות מאות אלפי שח (לא פחות מ 300 לזכות ממוצעת), כך שהחישוב לקרקע שברשותך הוא החלק היחסי מזכות ממוצעת (יכול להיות כ 70% מההיטל בהערכה גסה, שבהירות בעת איחוד וחלוקה)
3 – המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת.

אבי

תודה רבה
לא ממש הצלחתי להבין את התשובה בנושא מה אקבל פחות או יותר בסוף התהליך
אשמח שתעשה לי את החשבון בצורה גסה שאבין

שנית, אמרו לי שהיטל ההשבלה הינו סדר גודל של 1000 ש”ח למטר האם לא מדוייק? הנוסחה אותה ציינת לא ברורה לי שכן אין במקרה שלי יחידת מגורים כמו שאמרנו
אז מדוע אתה משתמש במונח יחידה?

תודה רבה שוב

זיו

היי,

1. האם בתוכנית הר\2050 שאושרה בועדה מחוזית ועומדת להתנגדויות העלו שטחי מגורים בתוכנית הר\1202 מ 506000 מטר ל 608000 מטר ותעסוקה מ 230000 מטר ל 360000 מטר.
אני מבין נכון? עמודים 37-38 “בהוראות התוכנית”
להבנתי מדובר בהגדלת זכויות משמעותית בתוכנית הר 1202 בעקבות תוכנית הר 2050.
האם אני מבין נכון?
2. מה הסטטוס בעצם של הר 2050? מה צריך לקרות וכמה זמן אמור לקחת עד שתאושר סופית?

תודה,
זיו

KarkaRank

היי אבי.
בחישוב גס ופשוט יותר – השטח שברשותך יכול להעניק לך כ 50 מ”ר כחלק ממגרש (תא שטח גדול) המיועד לטובת תעשייה עתירת ידע ומסחר.
אותו שטח יאפשר יעניק לך לאחר בניה כ 100-110 מ”ר שטח בנוי כולל לתעשייה ובסביבות 15 מ”ר בנוי לטובת מסחר.
היטל ההשבחה אמור לעמוד בין 150-200 אלף שח.

KarkaRank

שלום זיו ותודה על תגובתך
תכנית המתאר חזרה לשולחן הדיונים לצורך דיונים ותיקונים מסוימים.
עם אישור תכנית המתאר, אכן יגדלו שטחי הבניה הכוללים(חשוב לציין שמספר יחידות הדיור נשאר בעינו), למספרים שציינת.
ההערכה שרק חודשים לאחר הבחירות תהיה תזוזה משמעותית בקידום ואישור התכנית.

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
החלקה אמורה לקבל שטחי מגורים/מסחר
בהירות לגבי גודל ואופי הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

מיכאל

שוב מיכאל,

תודה על התשובה!

שאלת המשך באותו נושא: רוב האנשים קנו 125 מטר בחלקות של הביניינים הגבוהים או 143 מטר בחלקות של הביניינים הנמוכים.

על שניהם כתבתם זכאות צפויה ל 3 חדרים.

אך במתחם רק 20 אחוז מהדירות הן 3 חדרים לפי התוכנית.

איך אני יכול לדעת אם בסופו של דבר אוכל לקבל דירה 3 חדרים מהקרקע או לא? נראה שכמות האנשים שזכאים לדירת 3 חדרים גדולה מכמות דירות 3 חדרים במתחם.

מה יהיה התהליך?

תודה!

KarkaRank

שלום מיכאל ותודה על תגובתך.
אכן רוב האנשים שרכשו דרך חברת שיווק כזו או אחרת, קנו 125 או 143 מ”ר , ולמראית עין נראה שכלל החלקות בנויות בצורה זו, עם זאת מדובר בחלק קטן יחסית במתחם, שגם אם 100 דונם חולקו בצורה זו , עדיין בקושי מגיעים לכמות היחידות הקטנות במתחם (20 אחוז מכמות היחידות הכללית)
ללא קשר, חלוקת הזכויות נעשית בצורה “קרה” ללא התחשבות בגודל שטחי הבעלים (ראה בטבלאות איחוד וחלוקה במתחמים אחרים בארץ), שבמקרה הצורך יהיו השלמות/רכישות/התאגדויות/מכירות/שותפויות בין בעלי הקרקע, או תמחור עולה תואם מול חברת בנייה מבצעת.

איתן נח

היי
ברשות משפחתי דונם בגוש 6409 חלקה 24 שאלותינו
1.מה הסבירות למספר יחידות לדונם וכמה מטר בניה זו יחידה,האם אפשרי שבעתיד יעלה מספר היחידות לדונם
2.בקומבינציה מה האחוזים שמקבלים בעלי הקרקע נכון לזמן זה,
3.מתי להערכתך יסתיים החלק של איחוד וחלוקה ומה השלבים הבאים
4.כמה להערכתך יהיה שווה דונם לאחר היתר
5.האם במסגרת התוכנית הר 1202 מתוכננים כבישים במתחם בשביל להקל על הפקקים
6.למה התוכנית כלכך מתעכבת וכמה זמן להערכתך עד לקבלת ההיתר
אודה לתשובתך ותודה על התוכן המצויין של האתר

KarkaRank

שלום איתן ותודה על תגובתך
1 – 5-6 יחידות לדונם ברוטו. לא סביר שמספר היחידות בתכנית ישתנה.
2 – משתנה מהסכם להסכם, תלוי בעיקר במי משלם את המיסוי וההיטלים ובזהות היזם/קבלן
3 – אישור איחוד וחלוקה משמע הפשרה , וצפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת. שלב הבא הוא הכנה והפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
4 – כ 30-35 אחוזים יותר מהמחיר המומלץ.
5 – אכן מתוכננים כבישים (ראה בתשריט התכנית)
6 – ממספר סיבות ששנת הבחירות , אי אישורה של של תכנית המתאר הן המובילות בסיבות לעיכוב. היתר בניה יכול לקחת כ 2-3 שנים לפחות מזמן ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע.

KarkaRank

שלום נעמה ותודה על תגובתך.
המצב התכנוני מעודכן נכון להיום (ראי בתזרים השלבים מצד ימין לחוות דעת).
בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת), תלוי גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע.

גיא אילון

שלום לך.הסתובבתי במקום וראיתי שיש במקום מתקן לטיהור מים על שטח די גדול.האם זה ישפיע על הבנייה כאשר השטח יופשר לבנייה.תודה

KarkaRank

שלום גיא ותודה על תגובתך.
לא אמור להשפיע כלל (קיים נספח בנייה בו מיקום מבני המגורים והמסחר).

אבי מאסצי

רכשתי לפני כשנה 6 דונם בגוש 6409 חלקה 96 לפי הנתונים שאתה מציג מאחר ומיקום החלקה צמוד לכביש אקבל זכויות בשטח המסחרי, הבנתי שבטבלאות איזון החלוקה לכולם מסחר ומגורים ….איך אדע מה נכון?

KarkaRank

שלום אבי תודה על תגובתך
לפי תשריט ונספחי התכנית (מקור הנתונים המוצגים..) חלקה 96 אכן מיועדת לטובת תעסוקה ובאיחוד וחלוקה כמעט בוודאות אלו הזכויות שהחלקה תקבל (כמובן שאין חובה כלל לחלוקת משולבת כללית).

אלי

הי שלום לצוות האתר,
רציתי לשאול שאלה בנוגע למחיר המומלץ למטר כפי שהוא מוצג באתר
ברשותי 125 מטר בתוכנית שלפי ההערכות יקנה לי זכות לדירה 3 חדרים
הזמן המשוער עד כניסה לדירה 12 שנה (ההפשרה 6 שנים + היתרי בניה 3 שנים + בניה 3 שנים)
מחיר משוער לפי אתר מדלן במתחם 1200 הסמוך לדירת 3 חדרים 75 מטר 1,700,000
המחיר המשוער עד לקבלת דירה 1,300,000 (קרקע לפי שווי באתר 300,000 שח + היטל השבחה 300,000 + הוצאות פיתוח 200,000 + בניה 500,000)
כלומר הפרש של 400,000 ש”ח או 30,000 לשנה
בערך 10% ממחיר הקרקע לשנה
האם כך מחושב המחיר המומלץ והחישוב נכון?
תודה מראש

KarkaRank

שלום אלי ותודה על תגובתך.
רובו המכריע של תמחור הקרקע (בהסתמכות כמובן על מיקום, וודאות, זמן ושאר הפרמטרים שחלקם מופיעים בחוות הדעת) נעשה עד להפשרת המתחם, כלומר עליית ערך מהמחיר העכשווי עד לאישור תכניות איחוד וחלוקה(הפשרה), שלחלק שאחרי ההפשרה יש משקל קטן יחסית (גורם הפוטנציאל וביקוש).
את הזמנים שלאחרי ההפשרה לא ניתן ממש לחזות (ומכך גם את התשואה), מאחר והם משתנים מבניין לבניין ומקבוצה לקבוצה (יכול להגיע להבדל של שנים).
לגבי החישוב שלך באופן כללי – תעלה את עלות הדירה ב 20% לפחות , תוריד את היטל ההשבחה בכ 30%, הורד גם את עלויות פיתוח , והוסף עליות אנשי מקצוע. כלל המספרים בהערכה זו מתייחסים כמובן לדירת 3 חדרים, ולא לדירת 5 חדרים , שלה עלויות מן הסתם גבוהות בצורה משמעותית מהמספרים המצוינים.

איוון

שלום רב,
הציאו לי לקנות 140מטר זכות לדירה בגוש 6410 חלקה 26.
לפי תוכנית כרגע זה שטח למיגורים 8 קומות. הבעיה שרוב השטח זה כביש בחלקה הזאת.
1. איך מתבצעת אישור איחוד וחלוקה לפי חלקה או גוש?
2. האם יכול להיות שבגלל כביש חזי מי הזכות ילך לטובת הציבור?
3. מה אני תוכל לקבל תמורת זכות הזאת?
תודה

KarkaRank

שלום איוון ותודה על תגובתך.
לוחות הקצאה מחלקות את הזכויות לפי חלקות,שחלקה 26 בגוש 6410 נכללת במלואה בתכנית ותקבל זכויות מלאות, ללא קשר מה נבנה עליה בפועל.
ספציפית לאזור בו החלקה ממוקמת (בנייה גבוהה נמוכה בו שווי מרכיב זכות גבוה מבנייה רווה גבוהה, אך מצריך גודל שטח גדול יותר לקבלת אותה זכות), הסבירות היא שיצטרך בין 166-200 מ”ר על מנת לקבל זכות ממוצעת מלאה.

KarkaRank

שלום אייל ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
בנייה במתחם יכולה להתחיל כ 3 שנים מיום ההפשרה תלוי כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע.

ענת

שלום,
בבעלותי 143 מ”ר בגוש 6410, חלקה 23.
באם אני מוכרת בזמן הקרוב את הקרקע, ולאור העובדה שעדיין לא אושרו התוכניות המפורטות, האם יוטל עלי היטל השבחה במכירה?

KarkaRank

שלום ענת ותודה על תגובתך.
מבחינה חוקית עד החודשים האחרונים, רוב העיריות היו גובות היטל השבחה חלקי (שלפעמים הגיע ליותר מ 75 אחוז מההיטל המלא!) בעכבות אישור תכנית מתארית למתחם או לעיר, ללא אישור תכניות מפורטות.
כך נעשה במתחם 1202 (בו עדיין תכנית מפורטת לא הוגשה לוועדה המחוזית ובטח רחוקה מאישורה..).
ביולי האחרון החליטה וועדת השרים בקריאה שנייה ושלישית על שינוי החוק בו לא יהיה ניתן יותר לגבות היטל השבחה על בסיס אישור תכניות מתאריות, אלא רק על בסיס אישור תכניות מפורטות מהן ניתן להוציא היתרי בנייה.
עם זאת, גם ללא החוק החדש, היטל השבחה ברוב המכריע של העסקאות חל אך ורק על הקונה, ולמעשה חובה שיהיה סעיף בהסכם מכר האומר: שכל היטל השבחה ו/או פיתוח הקיימים בגין תכניות שאושרו עד ליום חתימת החוזה יחולו על הקונה, ושכמובן שכל היטל שיחול על המקרקעין מיום חתימת החוזה גם כן יחול על הקונה.
חובה להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך במידה ותעשי צעד כזה או אחר.
מקרים מעטים בו היטל ההשבחה הוא על המוכר, הם כאשר ההיטל מחושב במחיר המכירה, מה שכמובן אינו רלוונטי כלפיך, כי אינך יודעת מהו גודל ההיטל..

נתנאל

שלום ותודה רבה עלצהמידעמשאתם מספקים לכולנו. יש לי 2 שאלות.
1. כמה יחידות דיור וכמה קומות אמורות להיבנות ב6410 חלקה 36?
2. אני מבין כי המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת ותכנית איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית. מי אחראי על הפקדה זאת? האם ניתן לזרז את התהליך? היכן ניתן לראות את סטטוס ההפקדה?

תודה רבה,
נתנאל

KarkaRank

שלום נתנאל ותודה על תגובתך.
בסביבות חלקה 36 אמורים לקום מבני ציבור, כך שזכויות החלקה יהיו כנראה במגרשים ממזרח לה, בה צפויים לקום בניינים בני 8 קומות, או מצפון לה בבניינים בני 12 קומות
בהירות לעניין בעת איחוד וחלוקה.
וועדת התכנון המקומית בהוד השרון אחראית להגשת תכנית מפורטת וטבלאות הקצאה לוועדה המחוזית.
פרסום הפקדה עתידי יופיע במחלקת הנדסה בעיריית הוד השרון, אתר משרד הפנים וכמובן בחוות דעת זו.

יצחק

1) יש לי 2 יחידות קרקע בגוש 6410. אחת בקבוצת רכישה שבו כ- 60 חברים ובשניה קבוצת רכישה שבו כ- 30 חברים. האם יש הבדל במחיר ליחידה שבו 30 /60 חברים בהנחה שמדובר שכל שאר הנתונים זהים
2) אני מבין שהשלב הבא בתוכנית הוא “הגשת תכניות קטנות מפורטות הנגזרות מתכנית הר/1202 הכוללות תכניות איחוד וחלוקה”. ברצוני לשאול האם כשיוגשו התוכניות האלו ע”י עיריית הוד השרון לוועדה המחוזית אני אדע כמה מ”ר הוקצע לי ואת מיקומו המדוייק ואם לא מה כן אני אדע, והאם כשתוגש התוכנית הנ”ל אמור לעלות ערך היחידה ובכמה?
תודה

אישור תכניות מפורטות בוועדה מחוזית

KarkaRank

שלום יצחק ותודה על תגובתך.
1 – אין הבדל כלל
2 – בעת פרסום טבלאות איחוד וחלוקה, תדע את כמות היחידות שברשותך(לא מ”ר), ואת מיקומן בתאי השטח.
עם הפקדת תכנית מפורטת והטבלאות ערך הקרקע (המחיר המומלץ בחוות הדעת) אכן יעלה (אחוז העלייה ייקבע בהתאם לאותן טבלאות. מוערך 10-20 אחוזים).

שי

האם תכנית מפורטת תהיה בזמכות ועדה מחוזית או מקומית ?
כמה יח”ד אקוי’ יש לדונם ברוטו ?
האם ניתן לצפות שמחירי הדירות יהיו דומים לאלו של מתחם 1200 ?

אילן

שלום
ברשותי קרקע בגוש 6410 חלקה 26, בגודל 142 מ’מבין מכל ההתכתבות והתשובות כי למרות שנאמר ברכישה זכות לדירת 5 חדרים מה שבסוף יקבע זה טבלאות איחוד וחלוקה של העיריה.
למרות שאושרו כ-17 יח’ לדונם בממוצע, שהרי ע”פ מה שכתבתם שיעור ההפקעה מגיע לכמעט 70% ואז 30% היתרה מ-17 יח’ יתן כ-5 יח’ לדונם מכסימום 5.5 יח’ לדונם.
האם הכנתי נכון ??

שאלה שניה – האם העלות המוערכת שציינתם כ-2400 ש”ח למ’ תקפה גם להיום ??

תודה

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
הכנת תכנית מפורטת כולל אישורה אמור להיות בסמכות הוועדה המקומית (לפי סעיף 6.13 בתכנית הר 1202),עם זאת הועלתה לאחרונה אפשרות להעברת סמכויות לוועדת התכנון המחוזית או הארצית.
בין 5-6 יחידות אקוי’
אכן ניתן להעריך שמחירי הדירות בעתיד יהיו בקרבה למחירים של מתחם 1200 הסמוך.

KarkaRank

שלום אילן ותודה תגובתך.
בחישוב מוערך של זכויות המגורים עם המסחר יחד עם גודל המתחם ההערכה נכון להיום היא ל 5-6 יחידות לדונם.
המחיר המומלץ 2300-2400 תקף נכון להיום, ובמצב התכנוני הנוכחי של המתחם התמחור הוא מקסימלי.

מנורה וקנין

שלום,
רכשנו 134מ״ר בגוש 6410 חלקה 8.
ברצוננו לבדוק:
א- מתי תחל הבנייה באופן מעשי?
ב- מה גובה הבניינים שיבנו בחלקות 7-8 ?
ג- מה ערך החלקה שרכשנו כיום?
אודה לתשובתך!

KarkaRank

שלום מנורה ותודה על תגובתך
א – התחלת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת), תלוי כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
ב – באזור החלקה צפויים להיבנות בניינים בני 12 קומות.
ג – המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

זיו

שלום,
האם המחיר למטר קרקע שמצורף לחוות הדעת נכון גם לחלקות המיועדות לבנייה גבוהה וגם לאלו המיועדות לבנייה נמוכה יותר? או שמטר קרקע בחלקות השונות צריך להימכר במחירים שונים?
תודה על האתר הנהדר והתשובות המקצועיות!

KarkaRank

שלום זיו ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מתייחס לכלל החלקות המצוינות בחוות הדעת (בלבד) ללא קשר מה ייבנה עליהן בעתיד.

אריק

על פי מצב מוצע, שטח הקרקע המיועד למגורים, מסחר, ותעשיה עתירת ידע מסתכם ב 384,479 מ”ר (255,853 מ”ר קרקע למגורים, ועוד 128,626 מ”ר קרקע למסחר ותעשיה) שטח זה מהווה 37.7% מהקרקע החקלאית שהיא ורק היא אמורה לקבל זכויות, ההינו הפקעה של 62.3%. מה לא נכון בחישוב הזה? האם גם קרקעות אחרות תקבלנה זכויות?
ואם זו ההפקעה באמת ולכל דונם נטו ממוצע תיבננה 16.48 יח”ד (4,217 יח”ד על 255,853 מ”ר קרקע) אז כל דונם ברוטו חקלאי יהיה זכאי ל 6.22 יח”ד (16.48 יח”ד לדונם נטו כפול 37.7%) ולא 5.5 כפי שתיחשבת. מה לא נכון אצלי?

אריק

ועוד שאלה
אם בסופו של יום תיכנס ההפקעה של הקרקע שהופקעה לצורך 531 לתוך תחשיב הקצאת הזכויות אזי הזכויות של כל שאר מחזיקי הקרקע שמהם לא הופקעו שטחים, יקבלו פחות
כמה פחות?
אני מניח שאז לצורך התחשיב יגדל שטח הקרקע החללאית ליותר מ 1,019,508 מ”ר
לכמה? כלאמר האם ידוע לך כמה הופקע?
זה כמובן ישנה את שיעור ההפקעה. האם נכון?, ואולי בגלל זה אתה מעריף הפקעה בשיעור קרוב ל 70%

KarkaRank

שלום אריק ותודה על תגובתך
דרך החישוב שלך נכונה, אך נראה ששטח גבוה יוצר ממה שציינת ייכלל באיחוד וחלוקה (ללא קשר לכביש 531).
לאורך הדרך רשמנו בין 5-6 יחידות (תלוי בעוד גורמים לא סופיים כגון כביש 531).
הכנסה של שטחי כביש 531 יכולה להוריד את הזכויות ב כ 0.6 יחידות לדונם משוער.

אריק

תודה על התייחסותך
אני מניח שהמחיר המומלץ אצלך כולל מע”מ (או ללא מע”מ אם מדובר ברוכש פרטי ממוכר פרטי).
חברה שרוכשת קרקע במחיר המומלץ,ושעליה להוסיף עוד מע”מ, תפסיד 17% אם תרכוש ותימכור באותו מחיר למחרת לאדם פרטי (בנוסף כמובן על מס הרכישה)
נראה לי שצריך לציין זאת כדי למנוע הטעיה.

KarkaRank

היי
כלל המחירים המומלצים באתר הם כמובן כוללים מעמ.
לא ברור איזה הטעיה יש למנוע..
הסנריו שתיארת לא הגיוני.. חברה תרכוש מחברה במחיר איקס פלוס מעמ, ותמכור לאדם פרטי במחיר איקס כולל מעמ? חוץ מהעובדה שמהלך כזה לא יקרה מן הסתם, לא נראה שאפילו פרקטית זה יכול להתבצע.

שמחה מוזסון

שלום מר KarkaRank,

אני רואה בדברי אריק חישוב לגבי שיעור ההפקעות, אך לא הבנתי אותו, תוכל להסביר לי כיצד מחשבים שיעור הפקעה בתוכנית?

תודה רבה!

KarkaRank

שלום שמחה ותודה על תגובתך.
אחת הדרכים לחישוב הזכויות או ההפקעות היא חישוב השטח המיועד לטובת מגורים, מסחר ותעסוקה (השטחים המקבלים שווי כספי ערכי בתכנית) מכלל השטח בתכנית.
כך שבגדול לצורך ההמחשה יש תכנית על שטח של 100 דונמים , שמתוכו 30 דונמים מיועד לטובת מגורים ומסחר, אזי ההפקעה לצורכי ציבור היא כ 70 דונמים (כ 70 אחוז הפקעה).

KarkaRank

שלום משה ותודה תגובתך.
חלקה 96 בגוש 6409 נכללת במלואה בתכנית וסבירות גבוהה שתקבל זכויות תעסוקה.
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה.

אמיר

שלום רב
האם חלקה 108 בגוש 6408 נכללת בתוכנית ואיזה זכויות צפויות לחול עליה – מגורים או תעסוקה?

KarkaRank

שלום אמיר ותודה על תגובתך.
חלקה 108 בגוש 6408 אכן נכללת במלואה בתכנית, שבאזור החלקה צפוי לקום בנינים בני 17 קומות כחלק מתא שטח 110.

עופר

שלום רב ותודה על התשובות,
בשנת 2015 רכשתי 166 מ’ בגוש 6409 חלקה 5 ( 73 לאחר פרצלציה)
לפי הנסח טאבו לאחר הפקעה נשארתי עם 71 מ’
האם כשיבצעו איחוד וחלוקה אקבל פיצוי או זכיות יותר מ 71 מ’?

KarkaRank

שלום עופר ותודה על תגובתך
נכון להיום, אתה אמור לקבל זכויות רק על החלק שנשאר לאחר הפרצלציה, בכך שהפיצוי על החלק שנלקח הוא בקבלת הזכויות על החלק שנשאר (שנכלל בתכנית).

מיכה רוסק

עופר כתב שהוא רכש 166 מ’ ולאחר פרצלציה נשאר עם 71 מ’ – 73 מ’ הופקעו (כנראה רכש 144 מ’). השאלה שלי – האם עופק לא יקבל פיצוי כספי עבור החלק שהופקע ? ואם כן – לפי איזה מחיר ל מ’ ? ואם לא – למה לא ?

KarkaRank

היי מיכה
אכן על החלק שלא נכנס אמור להגיע פיצוי, שם תהיה התחשבות בזה שהחלק שלא הופקע מקבל זכויות במתחם, שלזכויות אלו גם מתייחסים כפיצוי , וזאת מאחר ושווי הקרקע היוצא (גם לאחר ההפקעה הראשונית), גבוה יותר משווי הקרקע במצב ראשוני( מצב לפני ההפקעה כחקלאי).
בעת התבהרות בנושא, נעדכן בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום ענת ותודה על תגובתך
המתחם עדיין ממתין (כמעט 4 שנים עברו מיום אישור תכנית המתארית הר/1202..) להקמת תכנית והפקדה של תכנית מפורטת הכוללת טבלת הקצאות.
נראה שהליך זה אמור להתבצע ב 18 חודשים הקרובים.
בעת התפתחות כזו או אחרת נעדכן זאת בחוות הדעת.

גורי

היי, תודה על כל המידע.
האם גוש 6408, חלקה 18 נכלל גם הוא בתוכנית?
אם כן, ערך הקרקע זהה לערך הקרקע בגוש 6410 כפי שמפורט למעלה..

בכל מקרה, מתי צפוי לעלות ערך הקרקע והאם יש צפי של אחוזי עליה?

KarkaRank

שלום גורי ותודה על תגובתך.
חלקה 18 בגוש 6408 נכללת במלואה בתכנית ואכן זהה במחיר המומלץ וחוות הדעת לחלקות המופיעות במעלה העמוד.
ערך הקרקע יעלה בכ 12-17 אחוזים מערכו הנוכחי, עם הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.

KarkaRank

שלום שאולי ותודה על תגובתך.
חלקה 115 נכללת בשלמותה במתחם, וקרוב לוודאי שבעת הליך איחוד וחלוקה עתידי תקבל זכויות תעסוקה

רועי

שלום
כיצד ניתן לדעת זכויות בגוש 6410 חלקה 36 האם זה למגורים או מסחר?
איזה גודל דירה מגלמים 140 מטרים בקרקע?
האם יש דילול בזכויות בגוש/חלקה הנ”ל?
באיזה שלב מתבצע תשלום היטל ההשבחה? ומהו הסכום?
תודה רבה
רועי

KarkaRank

שלום רועי ותודה על תגובתך.
חלקה 36 בגוש 6410 תקבל זכויות מגורים בהליך איחוד וחלוקה עתידי.
שומת היטל ההשבחה תונפק בעת מכירת הזכויות, או בעת הוצאת היתרי בנייה, והיא מוערכת בסביבות 300 אלף שח( לפני עררים)
בהירות לגבי גובה הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

בניומין

איזה יופי של אתר…שאפו
תשובות לעיניין
בהצלחה לכולם
האם מיקום הקומה נקבע בהגרלה?

KarkaRank

שלום בנימין ותודה על תגובתך.
מיקומי היחידות אכן אמורים להיקבע בהגרלה פנימית שתערך בין אותם בעלי זכויות בבניין העתידי, וזאת לאחר קביעת שווי ערכי (על ידי שמאי פנימי) של כל יחידה ויחידה באותו מבנה.

נעם

שלום,
תודה על שירות ואתר מפורטים ומסייעים כל כך
האם אתה יודע להגיד מה גורלה של חלקה 113 בגוש 6409?
תודה

KarkaRank

שלום נעם ותודה על תגובתך.
חלקה 113 בגוש 6409 ממוקמת מצפון לכביש 531 והרכבת, ואינה שייכת למתחם הר 1202.

אליהו

שלום רב
רציתי בבקשה לדעת מה התחזית לגבי גוש 6409 חלקה 16
רכשתי 70 מ”ר א. איזה גודל זה יכול להקנות לי, ב. האם זה למגורים או מסחר, ג. האם הוא במקום שיש הפקעות,
תודה רבה

KarkaRank

שלום אליהו ותודה על תגובתך.
חלקה 16 עברה פרצלציה לא רצונית, שהחלקה החדשה (חלקה מספר 88, שקטנה מהחלקה המקורית, ובעכבות כך גם גודל השטח המקורי שברשותך קטן), תיכלל בשלמותה במסגרת הליך איחוד וחלוקה ,וככל הנראה תקבל זכויות תעסוקה.

אלי

שלום רב ותודה על המידע המועיל.
א, לפי המובא באתר העירייה באיחוד וחלוקה זכו משרד יער קורין, האם ההתנהלות שלהם קשורה לעירייה או שהם קבלו תוכניות ועובדים לבד, ב, האם ראש העיר החדש מתנגד לבניה של הר 1202, והאם יש לו את האפשרות לעכב,
תודה רבה

KarkaRank

שלום אלי ותודה על תגובתך.
באופן כללי על משרד האדריכלים להכין את הוראות התכנית המפורטת, טבלאות איחוד וחלוקה ושאר נספחים הרלוונטים לתכנית, שכל אלו אמורים להיות מוצגים ומקודמים על ידי וועדת התכנון המקומית ( כך שכמובן אמור להיות שיתוף פעולה בין שני הגורמים).
עושה רושם שהעיכוב המשמעותי במתחם 1202 נובע מחוסר הבהירות שקיים לגבי תכנית המתאר לכלל העיר בשילוב עם עירייה חדשה.

יעקב

שלום,
אשמח לדעת מה הסטטוס של גוש 6409 חלקה 50 מאחר ולא מצאתי אף אזכור.
ברשותי זכות לכ-145 מ”ר
1.איזה גודל דירה זכות זו תקנה לי?
2.האם חלקה זו מיועדת למסחר או מגורים?
3.האם ישנן הפקעות על חלקה זו?

תודה רבה.

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על תגובתך
חלקה 50 עברה פרצליה בה החלק שלא הופקע קיבל מספר חלקה חדש- 112
חלקה זו תיכלל במלואה במתחם וסבירות גבוהה ביותר שתקבל זכויות תעסוקה (תעשייה עתירת ידע).

ענת

שלום,
עדיין לא הוגשו כלל תוכניות קטנות מפורטות לאיחוד וחלוקה?
מדוע העיכוב ומה הצפי להגשה ולאישור?

תודה,
ענת

KarkaRank

שלום ענת ותודה על תגובתך.
תכניות שכאלו עדיין לא הופקדו בוועדת התכנון, שחוסר ההתקדמות נובע מראשות העיר החדשה, ועיכוב באישור תכנית המתאר לכלל העיר.

מיכאל רוסק

כיצד ניתן לדעת זכויות בגוש 6410 חלקה 28 האם זה למגורים או מסחר?
איזה גודל דירה מגלמים 125 מטרים בקרקע?
האם יש דילול בזכויות בגוש/חלקה הנ”ל?
מה הוא גובה היטל ההשבחה בערך?
תודה רבה
מיכאל

KarkaRank

שלום מיכאל ותודה על תגובתך
חלקה 28 תקבל זכויות מגורים, במבנים של 8 קומות, שגודל של 125 מ”ר אמור להניב זכות לדירת 3 חד בעתיד (לאחר שמאות פנימית של בעלי המגרש).
היטל השבחה מוערך בכ 300 אלף ש”ח ליחידה ממוצעת וזאת לפני עררים.

מיכאל רוסק

מצאתי ששמאי מקרקעין מכריע בגוש 6410 חלקה 29 קבע ב 4.1.2016 השבחה על סך 188760 ש”ח – כלומר היטל השבחה של 94380 ש”ח.

גם בגוש 6410 חלקה 24 יש שומה מכרעת מתאריך 3.5.2018 – השבחה 253800 ש”ח – היטל השבחה 126900 ש”ח

על מה מתבססת הערכה שלך להשבחה בגובה של בערך 600000 ש”ח ?

האם יתכן שיהיו כאלה הבדלים ?

KarkaRank

היי
השומות שמצאת נעשו בהעדר תכנית מפורטת (שעדיין לא קיימת כזו) במצב שהקרקע אינה זמינה לבניה, ומכך ההיטל בהן נמוך וחלקי, בעוד היטל השבחה מוערך של 300,000 (לפני עררים) הוא היטל מוערך סופי ומלא, במצב בו תכנית איחוד וחלוקה מאושרת.

אסתר

היי שלום ,
רכשתי זכויות בגוש 6409 חלקות 15 ו16 142 מ”ר ן 96מ”ר בהתאמה
לפי התוגובות שלמעלה ראיתי ששתי החלקות מיועדות לתעשיה
בבקשה תקן אותי אם אני טועה
שנית , מה זה בדיוק אומר ? אם רכשתי זכויות למגורים ?
ואיך אפשר לאשר שחלקות אלו אכן מיועדות לתעשיה

תודה רבה

KarkaRank

שלום אסתר ותדדה על תגובתך.
חלקה 16 שעברה פרצלציה שמספר החלקה החדש הנכלל בתכנית הוא 88 (בה יש חלק קטן מ 142 מ”ר) וחלקה 15, אכן צפויות לקבל זכויות לטובת תעסוקה (תעשייה עתירת ידע).
בהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.

אסתר

תודה רבה על התגובה , היכן אוכל למצוא סימוכין ל:
“חלקה 16 שעברה פרצלציה שמספר החלקה החדש הנכלל בתכנית הוא 88 (בה יש חלק קטן מ 142 מ”ר) וחלקה 15, אכן צפויות לקבל זכויות לטובת תעסוקה (תעשייה עתירת ידע).”

תודה

יהושע

שלום,

רציתי לדעת אם המחיר שאתה כותב 2300 -2400שח למטר זה גם על קרקע שיהיה רק במסחר ותעסוקה

תודה רבה

KarkaRank

שלום יהושע ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מתייחס רק לחלקות המופיעות במעלה חוות הדעת (בגוש 6410), ולחלקות המופיעות מתחת לדירוג (בגוש 6409).

דוד

שלום
לא יצאתי ברור לגבי גוש 6409 חלקה 97 (ישן 39) , כי ב26/1/2016 כתבת שיש בה הפקעה לכביש 531 ובתאריך 14/1/2018 אתה כותב שאמורים לקבל בה זכויות מלאות. האם היה שינוי בתוכנית ?
עוד שאלה – למה זכויות למסחר שווה פחות מזכויות למגורים ?

KarkaRank

שלום דוד ותודה על תגובתך
הנכתב ב 26/01/19, התייחס לחלקה 39 הישנה, בה חלק מהקרקע הופקע לטובת כביש 531.
החלקה עבר עם הזמן פרצלציה, בה החלק שלא הופקע לטובת הכביש (רק חלק מתוך חלקה 39), קיבל מספר חלקה חדש, חלקה מספר 97. אותה חלקה 97 תיכלל במלואה בתכנית (שזה בדיוק כמו להגיד שרק חלק מחלקה 39 המקורית ייכלל בתכנית..)
מבחינה שווי מר זכויות תעסוקה שוות פחות כמובן משויי מר מ”ר מגורים, אך החלוקה תאזן את היחס הערכי.

שי

שלום, האם ניתן לצפות להתקדמות כלשהי בתכנית במהלך 2020 ? האם ניתן לעשות דבר כלשהו יזום ע”מ לקדם אותה ? תודה, שי

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך.
נראה שהוחלט באופן לא פורמלי, לקדם ממשית את המתחם לאחר אישור סופי של תכנית המתאר לכלל העיר (למרות שאין קשר כלל בין השתיים), ההערכה שאכן במהלך 2020 התכנית המפורטת למתחם סוף סוף תופקד להתנגדויות.

KarkaRank

שלום אריאל ותודה על תגובתך
חלקה 22 נכללת במלואה בתכנית ותקבל בעתיד זכויות מגורים מלאות.
צפי זמן ההפשרה כמו כן המחיר המומלץ מופיעים בלב חוות הדעת ומעודכנים נכון להיום (התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם).

KarkaRank

שלום אליד ותודה על תגובתך.
חלקה 78 נכללת במלואה בתכנית למתחם וסבירות שתקבל זכויות תעסוקה בעתיד, שבהירות לגבי אופי הזכויות במתחם יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון המקומית.

בני

שלום רב.

האם יש חדש לגבי גוש 6409 חלקה 78?

בנוסף ראיתי במפה שהחלקה נמצאת מול הבית קברות בכפר סבא. אומנם כביש 531 חוצץ אבל האם דבר כזה יכול להוריד את ערך הבניין?
לא ידוע באיזה בניין נהיה מבין השניים בחלקה

KarkaRank

היי בני
כאמור החלקה צפויה לקבל זכויות תעסוקה, שבית הקברות מצפון לכביש 531 לא רלוונטי או משפיע כלל על מבנה התעסוקה העתידי.

ענת

שלום רב,
תוכנית הר/1202 אושרה בוועדה המחוזית לפני 4 שנים.
עדיין לא הוגשו תוכניות האיחוד והחלוקה ??
מה הצפי להגשתם, לאישורם ולתחילת בנייה?

תודה

KarkaRank

שלום ענת ותודה על תגובתך
אכן קיים עיכוב חריג בהתנהלות העירייה בכל הקשור לקידום תכנית מפורטת למתחם, וזאת בטענה מצד העירייה על כך שהיא בודקת את היקפי היחידות בעיר…, שגם חילופי ראשות העיר לא ממש תרמו לקידום המתחם
במידה ואכן תהיה תזוזה ממשית, הפקדה של תכנית מפורטת יכולה להתבצע ב 6-12 חודשים הקרובים.

KarkaRank

שלום גל ותודה על פנייתך
חלקה 96 בגוש 6409 נכללת בשלמותה במתחם, ואמורה לקבל זכויות תעסוקה, שבהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת.

KarkaRank

היי
מאחר ונכון להיום, האתר מתייחס ונותן מחיר מומלץ לחלקות המיועדות לקבל זכויות מגורים בלבד.
לאחר הפקדת תכנית מפורטת, תהיה התייחסות גם לחלקות התעסוקה.

הראל

שלום, ותודה רבה על כל המידע שאתם נותנים
רציתי לשאול על חלקות 81,109 בתוכנית הר/1202 6409
1. העיריה לקחה מימנו הטלי השבחה על הקרקע, זה הגיוני התחשב בזה שהוועדה המקומית עוד לא נתנה את אישורה לאיחוד וחלוקה
2. מה הצפי פחות או יותר חגבי איחוד וחלוקה
ולגבי היתרי בניה
3. האם שווי הקרקע שווה יותר היום מאשר לפני שנתיים( האם קרה משהו בשנתיים האחרונות)

תודה רבה רבה לך

KarkaRank

שלום הראל ותודה על תגובתך
1 – העירייה אכן לוקחת היטל השבחה שאמור להיות חלקי, בעכבות אישור תכנית מתארית למתחם, שאת מלוא ההיטל היא תגבה בעת אישור תכנית מפורטת, בעת הוצאת היתר או מכירת הקרקע.
אכן מעניין שהמתחם מעוכב כמעט 5 שנים מיום האישור המתארי, בהסברים לא ברורים של בדיקת היקפי הדיור בעיר, אך אין בעיה כלל לגבות היטלי השבחה..
2 – צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהיתרי בנייה יכולים לקחת כ 2-3 שנים לפחות מיום ההפשרה תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע (חלקות שציינת אמורות לקבל זכויות תעסוקה)
3 – ערך הקרקע עלה ברמה נמוכה יחסית בשנתיים האחרונות, וזאת עכב תקיעה תכנונית של המתחם ב 4 וחצי שנים האחרונות.

אמיר

שלום,
קיבלתי הצעה לרכוש זכות למגורים בחלקות 22/23 בגוש 6410
הייתי מעוניין לדעת אם ההערכות והצפי להפשרת הקרקע עדיין עומדים על 5 שנים?
כמו כן, האם הוגשו התוכניות המפורטות להם ממתינים ובוצעה החלוקה?
האם חלקות אלו (22,23) מיועדים למגורים או תעשיה?
תודה רבה

KarkaRank

שלום אמיר ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה מעודכן בחוות הדעת נכון להיום.
המתחם עדיין ממתין להגשת תכנית מפורטת לוועדת התכנון.
אי קידום המתחם ב 5 שנים האחרונות.., נבע מעיקר ממניעים בתוך וועדת התכנון המקומית וראשות העיר החדשה, שסיפקה את ההסבר הראשי בו נבדק היקפי היחידות בכלל העיר.
עם אישור תכנית המתאר לכלל העיר בשבועות האחרונים (תכנית הר/2050), לאחר עיכובים רבים, נראה שהמתחם, שאושר ב 2015, יחל בקידום כלשהו.
החלקות שציינת אכן מיועדות לקבל זכויות מגורים.

KarkaRank

שלום עומר ותודה על תגובתך
חלקה 35 בגוש 6410 נכללת במלואה ותקבל בעתיד זכויות מגורים מלאות.

גורי

היי תודה על כל המידע.
יש לי חלק קטן של 62.5 מ’ בגוש 6408, חלקה 18.
שילמתי עליו היטל השבחה לפני כשנה ע”ס 60,000 לערך.

רציתי לדעת האם יש היטלי השבחה נוספים שאני אצטרך לשלם?
כמה הקרקע שלי שווה להערכתך.
שוב, תודה רבה!

KarkaRank

שלום גורי ותודה על תגובתך
היטל ההשבחה ששולם הוא חלקי (בעכבות אישור תכנית המתאר הר/1202).
בבוא העת תצטרך להשלים את מלוא ההיטל
שאר ההיטל יגבה רק בעת מכירת הקרקע על ידך , או בהוצאת היתר בנייה בעתיד
הסכום המוערך שתצטרך להוסיף להשלמת ההיטל הוא כ 60-70 אלף שח נוספים (ההערכה משוערת)
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת, והוא תואם גם לחלקה 18 בגוש 6408.

KarkaRank

שלום יגאל ותודה על תגובתך
חלקה 53 עברה פרצליה לא רצונית בה החלק שלא הופקע לטובת כביש 531 (חלק מחלקה 53) קיבל מספר חלקה חדש- 115
חלקה 115 מיועדת לקבלת זכויות תעסוקה בעתיד, שבהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת.

איוון

שלום רב,
הציאו לי לקנות 143 מטר זכות לדירה בגוש 6410 חלקה 38.
1. רציתי לדעת מה צפוי להבנות שם ומה גודל הדירה שאפשר יהיה לבנות.
2. רציתי לדעת עם הני הולך לעיסקה הזאת עד דירה בקבוצת רכישה איזה תשלומים וכמה אני אצתרך לשלם.
3. בסוף שנה הקודמת היו 2 שינויים לגבי קבוצות רכישה ומיסוי. האם אפשר להסביר במה מדובר.
תודה רבה

KarkaRank

היי איוון
בסביבת החלקה אמורים להיבנות מבני מגורים בני 8 ו 16 קומות, שסבירות שזכויות החלקה יהיו באחד מהמבנים הללו.
היטל השבחה בסביבות 300 אלף שח, עלויות בנייה בסביבות 1.2 מיליון, ושאר ההוצאות על אנשי מקצוע (שמאי, מהנדס, אדריכל ועוד..) הם חלק מהעלויות שיש עד לקבלת היתר ובנייה.
מיסוי קבוצת רכישה חל על מארגן הקבוצה בו הוא חייב במס רכישה על מחיר הכולל של הזכויות ולא על שווי האופציה, שחוק זה אינו רלוונטי כלל לבעלי הקרקעות המתקדמים ליזמות לאחר ההפשרה.

KarkaRank

היי אושרית
חלקה 88 בגוש 6409 נכללת במלואה במתחם 1202, ותקבל כמעט בוודאות זכויות תעסוקה.

מאור

תודה רבה על עזרתך המקצועית!!
יש לי שאלה קצת פחות קשורה למתחם זה, באיזה שלב משלמים היטל השבחה? מה גודלו באופן יחסי? והאם הוא מתבצע בפעם אחת? או שמשלמים אותו ב”תשלומים” לאורך זמן ההפשרה?
תודה!

KarkaRank

היי מאיר
היטל ההשבחה המלא מונפק לאחר אישור תכנית מפורטת (ממנה ניתן להוציא היתרי בנייה) וחל (לתשלום) בעת מכירת הקרקע או בהוצאת היתר בנייה.

אלון

ראשית, תודה גדולה על העזרה המקצועית בתחום המאד לא פשוט הזה.

אני מתעניין ברכישת זכויות בשטח של 125 מ”ר בגוש 6410 חלקה 24. מתשובות קודמות שנתת באתר ראיתי כי החלקה הזו מיועדת למגורים ומתוכננים להיבנות בה בניינים בני 6 קומות.

השמאי שנתן חו”ד לפי תקן 22 (שאני מעדיף לא לנקוב בשמו) קובע בחוות דעתו ממרץ 2020 כי 125 מטר יקנו בעתיד זכות לדירה של 4 חדרים ו 143 מ”ר לדירת 5 חדרים, וזאת מאחר ולפי הערכתו מספר היחידות 4 חדרים לדונם ברוטו הוא בקירוב – 8 יח”ד ו – 7 יח”ד לדונם ברוטו לדירות של 5 חדרים.

אתה לעומת זאת כותב בכל המענים שאתה נותן לשאלות הרבות שמפונות אליך שאין לצפות ליותר מ 5 – 5.5 יחידות לדונם ברוטו (לפי הפקעה משוערת של 70%).

מניין לדעתך נובע ההבדל הגדול הזה בהערכות?

תודה מראש,

אלון

KarkaRank

היי אלון
באופן כללי ההבדל נובע מכך שהתקן נעשה לחברת שיווק
ערוך בדיקה עם שמאי מטעמך, וראה שהשומה שיערוך תהיה די קרובה לחוות הדעת באתר.

רונן

היי
אני נמצא באותה ה״סירה״
הוצע לי לרכוש זכות של 143 מ״ר ובחוזה מופיע שזה מקנה זכות ל 5 חדרים.
1. האם עלי לדרוש שבחוזה יופיע שבמידה ולאחר החלוקה הזכות הינה לפחות מ 5 חדרים שהמשווק יתחייב על 5 חדרים או שמא לא ניתן לעשות כך.
2. מהו מחיר סביר נכון להיום לרכוש זכות של 143 מ״ר.
תודה רבה על כל התשובות הסופר מפורטות.
רונן

KarkaRank

שלום רונן ותודה על פנייתך.
סביר להניח שהנתון שציינת לגבי גודל השטח שיעניק זכות לדירת 5 חדרים מופיע בתקן השמאי ולא בהסכם המכר ( לא ברור איך חברה תעיז להתחייב לכך..).
במידה ואכן סעיף זה מופיע בהסכם המכר, כמובן שחובה לסעף בנוסף את עניין השלמת הזכות הממוצעת על ידי המוכרת, וזאת במידה וקיים חסר.
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום, שהעלייה הבא תהיה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת והפקדתה.

מיכאל

שלום קרקע ראנק,

ראשית, מחמאות על האתר המקצועי והמרתק – אני בטוח שהרבה אנשים משתמשים במידע כאן ומודים לכם.

ראיתי שרשמתם שבגוש 6409 חלקה 27 125 מטר בקרקע יספיקו כנראה לדירת 4 חדרים.

האם תוכלו לפרט החישוב כיצד הגעתם לזה (אשמח לראות חישוב מפורט אך גם על חישוב מקוצר אודה).

תודה מראש,
מיכאל

KarkaRank

שלום מיכאל ותודה על פנייתך.
אנו ציינו דווקא ש 125 מר אמורים להוות זכות לדירת 3 חד שזה 75 מ”ר ברוטו (כולל ממ”ד).
חישוב הזכויות יכול לעשות בכמה כיוונים, שאחד הוא חילוק כלל הזכויות במתחם( כולל התעסוקה והמסחר לאחר המרתם לזכויות אקווילנטיות) בשטח המוערך שיכנס לאיחוד וחלוקה.
בהירות סופית לגבי גובה הזכויות יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת.

אלון

היי, קודם כל תודה על הנגשת המידע בצורה מקצועית וברורה.
האם ידוע לכם על חברות ייזום/בנייה (לא מהחברות שמשווקות פיסות קרקע לקהל הרחב) שמחזיקות בחטיבת קרקע משמעותית בתוך שטח התוכנית?

KarkaRank

היי אלון
לא ידוע לנו חברת בנייה/יזמות שמחזיקה בשטחים במתחם, עם זאת במרבית המתחמים מסוגו של 1202, מחזיקים לפחות בין 1-2 חברות יזמות כאלו ואחרות ( כמובן מבלי להתייחס לחברות שיווק, שגם כך אינן מחזיקות בשטחים אלא רק משווקות אותם).

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *