גוש – 6410
חלקות – 1, 2, 4, 7-9, 13, 20-29, 35-39, 42-45, 133-136
בעלות – הרוב פרטי
מרחק מבנייה – צמודות לשכונת מגדיאל מדרום
מצב תכנוני/הקרקע – גוש 6410 ממוקם בצפון מזרח הוד השרון, מדרום לכביש 531 ומצפון לשכונת מגדיאל. לפי תמ"מ/21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) גוש 6410 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. גוש 6410 נכלל בתכנית הידועה הר/1202 שהופקדה בוועדה המחוזית בשנת 2006. לפי אותה תכנית שהוקמה ביוזמת עיריית הוד השרון, אמורות לקום קרוב ל 4200 יחידות דיור, 250,000 מ"ר של תעסוקה , מבני ציבור , וזאת על שטח כולל של 1200 דונם הנמצא בגבול בין שכונת מגדיאל מדרום לכביש 531 מצפון, ובין שכונת "גיל עמל" ממזרח לבית העלמין ממערב. בשנת 2009 לאחר דיונים רבים , הוועדה המחוזית דרשה מספר תיקונים לתכנית בעיקר בנושא התחבורה, ומיקום השטחים המיועדים לטובת מבני ציבור. ביולי 2012 לאחר שלוש שנים, הוצגה התכנית במתכונתה החדשה בישיבת הוועדה המחוזית. באותו דיון החליטה הוועדה המחוזית" שלנוכח היקף השינויים שנעשו בתכנית והזמן הרב שחלף מיום ההחלטה האחרונה של הוועדה, ראוי שהתכנית במתכונתה החדשה תופקד מחדש לעיון הציבור". באותו דיון החליטה הוועדה על שינויים נוספים בטרם הפקדתה מחדש של התכנית, שהחשוב שביניהם: הוצאת השטחים של כביש 531 מהתכנית, דבר שיוביל את עיריית הוד השרון לתת פיצוי כספי לבעלי המגרשים בחלקות שהופקעו לכביש 531, ובנוסף יצמצם את שטח המתחם. נכון להיום עדיין לא הוגשה מחדש תכנית הר/1202 לפי תנאי הוועדה המחוזית, דבר שמוטל על הוועדה המקומית שהייתה עסוקה בעיקר בתכנית המתאר הכוללנית של העיר הוד השרון (הר/2050).
*עדכון – ב 08/09/14 הופקדה מחדש תכנית הר/1202 בוועדה המחוזית. התכנית נמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות.
*עדכון – ב 19/07/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את רוב ההתנגדויות לתכנית הר/1202 ולאשר אותה סופית.
לפרוטוקול דיון הוועדה המחוזית בה הוחלט לאשר את תכנית המתארית הר/1202 – לחץ כאן עמודים 1-15. להחלטה – עמודים 5-7
להוראות התכנית הר/1202 – לחץ כאן
לתשריט תכנית הר/1202 שהופקדה מחדש – לחץ כאן
לנספח הבינוי המצורף לתכנית הר/1202 – לחץ כאן
*עדכון – ב 27/04/22 אושרה לאחר שנים ארוכות תכנית המתאר לכלל העיר הוד השרון הר/2050. אף על פי שמתחם הר 1202 הוא עצמאי שאושר מתארית לפני כמעט עשור (פשוט וואו..), ולא היה אמור היה להיות לו כלל בתכנית הכוללנית, ברור שאי קידומו היה קשור בין היתר לאותה תכנית מתאר. "בדיקת כמות היחידות לעיר" היא רק תירוץ/טענה מיני רבים של עיריית הוד השרון לחוסר קידום מתחמים בעיר, שעם אישורה של תכנית המתאר הר/2050, פעילות או אי פעילות העירייה (שהיא מקדמת המתחמים האיטית בישראל בעשור האחרון בפער גדול) תהיה במוקד לב העניינים.
![תשריט תכנית הר/1202 תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית הר/1202 שהופקדה מחדש ב 12/09/14, ונמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות](/wp-content/uploads/2014/10/תשריט-תכנית-הר-1202-300x171.png)
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – 3-4 שנים
מחיר מומלץ – 4700-4800 ₪ למ"ר
דירוג *** למרות הסחבת הקרקע במיקום טוב בעיר המבוקשת בישראל
חלקות 18-19, 21-28, 30-32, 51, 55-56 בגוש 6409 תואמות בחוות הדעת, מחיר ודירוג לגוש 6410
שלום! כמה מטרים וחדרים להערכתך, 167 מטרים בגוש 6409 חלקה 27 יקנה בזכות לדירה?
היי תום
גודל השטח שציינת אמור להספיק לזכות ממוצעת במתחם, שגודלה צפוי להיות בסביבות 105-110 מ"ר לא כולל ממ"ד ומרפסת
בהירות לגובה הזכויות וגודל זכות ממוצעת תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.
שלום רב, האם כל גוש 64100 נמצא בתוכנית? וכמובן כלול בחוות הדעת?
היי דוד
אכן כלל החלקות בגוש הלא בנויות ייכללו בתכנית למתחם 1202. ראה את פירוט החלקות במעלה חוות הדעת.
האם גוש 6410 חלקה 22 הינו למגורים
והאם יחידה של 143 תקנה זכות לדירת מגורים
היי אלדד
חלקה 22 בגוש 6410 אכן צפויה לקבל זכויות מגורים בעתיד.
בהירות לכמות היחידות תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת למתחם בוועדת התכנון.
שלום רב,
גוש 6410 חלקה 24
140 מ"ר מקנה זכות לדירה ?
מה המחיר הרלווטי להיום כולל היטל השבחה.
היי רועי
ישנה אפשרות שגודל השטח שציינת אכן יהווה זכות לדירה ממוצעת במתחם, שבהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון
ישנו מחיר מומלץ למ"ר באתר , מחיר שאינו כולל בתוכו את היטל ההשבחה החלקי, שאותו היטל חל על הקונה.
רציתי לשאול בבקשה לגבי גוש 6409 חלקה 56
מה הסטטוס דירה או מסחרי ?
היי אלי
ההערכה שהחלקה תקבל בסופו של יום זכויות מגורים.
בהירות בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
שלום רב,
ברצוני לרכוש דירה 140 מטר בגוש 6410 חלקה 36. נמסר לי מהעירייה שזה מתוכנן להיות שטח ציבורי ואם אקנה את השטח ליד יהיה מיועד או למשרדים או למגורים. המתווך אומר שאקבל דירה באותו גוש ליד. האם זה באמת מיועד למגורים?
היי מאיה
זכויות התעסוקה צפויות להתקבל בסמוך לכביש 531 בצפון המתחם (צפון גוש 6409), כך שחלקה 36 בגוש 6410 (הממוקמת בדרום המתחם) אכן צפויה לקבל זכויות מגורים.
היי יורם
תכנית מפורטת כלל לא הופקדה בתנאים, ובטח לא אושרה, שבכלל לא קיימת תכנית מלאה עדיין
בסכה הוצגה בישיבה הועדה המקומית ב 11/12/22 עקרונות תכנון למתחם העתידיות להופיע בתכנית, שבאותה ישיבה אכן הומלץ על מספר תיקונים והשלמות שלאחר שאלו יעשו אז התכנית תובא לדיון להפקדה.
לאחר אותו שלב דיוני תתעדכן חוות הדעת בהתאם.
לישיבת הוועדה – לחץ כאן
היי,
בתחילת החודש הופקדה תוכנית מפורטת שאושרה (עם דרישה להשלמות ותיקונים) בוועדה לפני כמה ימים. נשמח שתכתוב עדכון מטעמך ותעדכן את המחיר למטר.
תודה!
היי אמיר
חלקה 7 אכן צפויה לקבל זכויות מגורים בתכנית העתידית, שגובה היחידות ייקבע בעת הפקדת אותה תכנית
קיים מחיר מומלץ בלב חוות הדעת המעודכן נכון להיום.
6410 חלקה 7 האם מיועדת למגורים?
רציתי לדעת מה הטווח מחירים כיום ב 6410 לזכאות של 140 מטר (5 חדרים) ?
תודה
היי יצחק
חלקה 115 נכללת במלואה במתחם ותקבל בעתיד כמעט בוודאות זכויות תעסוקה.
שלום הציעו לי 142 מר בגוש 6409 חלקה 115 האם בתוכנית ומה לדעתכם הזכויות שיהיו אחר מתן התוקף ומה המחיר לדעתכם
תודה רבה
היי זיו
אכן ניתן לבצע שינוי שכזה תחת תכנית מפורטת.
לא ברור אם אופי המתחם מאפשר הורדת גובה מבנים כללי, כך שלא בטוח שמה שנאמר לך יקרה בסופו של יום.
ראשית תודות על האתר המקצועי!
יש לי קרקע בגוש 6409 חלקה 27.
בתוכנית שאושרה רשום שיבנה שם בניין 17 קומות.
ביקרתי בעירייה ונאמר לי על ידי גורם מקצועי שבאיחוד וחלוקה הם פועלים להנמכת גובה הבניינים בתוכנית ויבנה בחלקה שלי בניין עד 9 קומות.
האם מותר לעירייה לעשות כזה שינוי?
תודה מראש
היי עידן
הכוונה היא באישור תכנית מפורטת. התחלת בנייה יכולה לקחת לפחות 3 שנים מיום אותו הפשרה (אישור תכנית מפורטת)
כבר לפני שנתיים וחצי קיבלנו תגובות באתר על משרד אדריכלים כזה או אחר, שנכון להיום עדיין המתחם עדיין ממתין להפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
המועד בו מוגשת תכנית מפורטת להפקדה , שלאחר הפקדתה יחל שלב ההתנגדויות
מרגע ההפקדה עד לאישור התכנית (הכולל את שלב ההתנגדויות ותיקוני התכנית בהתאם לקבלת חלק מהעררים) – כ 24-30 חודשים
עליית ערך הבאה היא בעת הפקדת התכנית בוועדת התכנון.
שלום,
"סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – 3-4 שנים" –> האם המשפט הזה מעודכן נכון להיום?
1. האם בהפשרה הכוונה לקבלת היתר בנייה והתחלת בנייה? כלומר מועד תחילת בנייה משוער בעוד 3-4 שנים?
להבנתי משרד האדריכלים שאמון על התכניות המפורטות ואיחוד וחלוקה כבר סיים את עבודה והגיש את התכניות לעירייה לאישור, וזה כרגע בידיים של ראש העיר. במידה והמידע הזה נכון, ובהתאם לשלבים מצד ימין למעלה –
2. "הגשת תכניות קטנות מפורטות הנגזרות מתכנית הר/1202 הכוללות תכניות איחוד וחלוקה" –> הכוונה למועד שבו העירייה מגישה את התכניות (לאחר שהיא / ראש העיר מאשרים אותה) לוועדה המחוזית?
3. אפשר לקבל פירוק של לוחות הזמנים (ה- 3-4 שנים), כלומר נניח שהיום העירייה מאשרת ומגישה את התכניות לוועדה המחוזית, כמה זמן (בערך) לוקח לוועדה המחוזית לאשר תכנית בסדר גודל כזה, וכמה זמן מרגע אישור התכניות בוועדה המחוזית ניתן להנפיק היתרי בנייה?
4. באיזה שלב צפויה העלייה המשמעותית בערך הקרקע (במועד האישור בוועדה המחוזית או במועד קבלת היתר הבנייה)?
תודה מראש
היי גיל
זכויותיך יתקבלו במגרשים ראשונים ולא במגרש אחד.
איחוד זכויות נעשה בעיקר לבעלי קרקע רבים המאוגדים תחת אותו הסכם, מה שלא סביר המקרה הנ"ל.
היי לאתר קרקנק ממש מקצועיים
אם רכשתי שלוש חלקות שונים בגוש מסוים שהכל ביחד נותן 250 מ ברוטו מה זה אומר לאחר הפקעה שיחברו לי את על החלקות ביחד או על חלקה בנפרד נשמח לקבל תשובה בהקדם האפשרי
היי אהוד
חוות דעת זו אכן מתייחסת למתחם 1202, שצפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
היי,
אשמח לדעת האם האמור בכתבה מדבר על 1202? ואם כן, מה הערכות העדכניות להפשרה?
היי גיא
חלקה 36 בגוש 6410 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות, ללא קשר מה ייבנה או לא ייבנה עליה בפועל.
6410 חלקה 36 האם מיועדת למגורים? בתשריט מצב מוצע של 1202 מסומן בצהוב כמבנה ציבור.
היי נמרוד
קשה להגיד התחלה מאפס , שתכנית מפורטת עדיין לא הוכנה בכלל.
ההערכה היא עדיין להפקדה של תכנית שכזו בוועדת התכנון עד סוף השנה, וזאת במתחם שנהפך למייצג הרשמי של מערכת הכשל הקיימת בקידום מתחמי בנייה פרטיים בשליטת וועדת תכנון מקומיות.
שלום רב,
האם נכונה הידיעה שהמתחם נמסר לחברה אדריכלית לתכנון מחדש? כלומר התחלה מאפס?
באתר כאן נכתב שהשלב הבא הינו הגשת תכנית מפורטת של איחוד וחלוקה והקצאת זכויות שאמורה להיות מוגשת עוד השנה.
האם ידוע לכם על כך? איזה עיכוב צפוי להגרם?
תודה
היי יהודה
1 – בהירות לגובה הזכויות תתגלה בעת סיום הכנת התכנית המפורטת. הפרצלציה נעשתה רק לחלקות בצפון המתחם שהופקעו בחלקן על ידי כביש 531.
2 – הדרישה להיטל ההשבחה החלקי היא בעקבות אישור תכנית מתארית למתחם הר/1202 בשנת 2015. חברך מחזיק בשטח לפני שנה זו, והוא יצטרך לשלם השבחה רק בעת מכירת הקרקע או הוצאת היתר בנייה. הרכישה שלך נעשתה לאחר שנת האישור ו2015 ומכך נכנס לתוקף ההיטל החלקי, ולכן קיבלת דרישה
3 – כן. ההיטל ששילמת הוא חלקי, שאת מלוא ההיטל תשלים לאחר ההפשרה, בעת מכירת הקרקע או לאחר הוצאת היתר בנייה. במידה ותמכור את הקרקע לפני ההפשרה, לא תחול עליך השבחה (מאחר וכבר שולמה החלקית) אלא רק מס שבח (25 אחוז מהרווח בין מכיר המכירה למחיר הקנייה)
4 – המתחם לא הופשר כלל ב 2015, אלא רק אושר מתארית תחת תכנית הר 1202 (תכנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה כמובן). הפשרה תהיה לאחר אישור תכנית מפורטת הכוללת טבלאות הקצאה. תוכל לבדוק באתר מנהל התכנון, מחלקת ההנדסה של עיריית הוד השרון, או באתר זה.
5 – המתחם כולו יאושר במקשה אחת, שקבלת היתר תלויה בעיקר בהתנהלות והתארגנות של כל בעלי מגרש ומגרש.
שלום רב,
רכשתי לפני כשנה דרך חברת שיווק זכות לדירה – 125 מטר יש דוח שמאי לפי תקן 22
שילמתי עד היום על השטח + מיסים והשבחה באזור ה620000 ש"ח,
השאלות שלי :
1. לפי דוח השמאי 125 מטר מקנה זכות לדירת 4 חדרים – ובאחת התגובות כאן ראיתי שלאחר פרצלציה נשאר עם 71 מ' האם יכול להיות מצב כזה גם אצלי ?
2. יש לי מכר שרכש זכות בחלקה 36 לפני מעל 10 שנים ועד היום הוא לא קיבל דרישה לתשלום היטל השבחה – מה הסיבה שאני אחרי פחות משנה קיבלתי דרישה לתשלום ?
3. האם אני צריך להכין את עצמי להיטלים נוספים בהנחה ולא יוגדלו הזכויות ?
4. התהליך במתחם יצא לדרך ב2006 הופשר ב2015 וכעת נמצא באיחוד וחלוקה – היכן ניתן להתעדכן לגבי כל התקדמות ?
5. האם כל התוכניות חייבות להיות מאושרות לפני קבלת היתר או שיכול להיות מצב שחלקה X יוצאת לדרך למרות שחלקה Y לא מאושרת ?
היי צחי
חלקה 27 בגוש 6409 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים.
היי ,
תודה על המענה המהיר ,
אשמח לדעת גם מה הייעוד של חלקה 27 בגוש 6409
והאם זה למגורים אז זה בטוח יישאר ככה ?
תודה
צחי
היי ענת
חלקה 29 תקבל זכויות מלאות בדומה לשאר החלקות המופיעות במעלה חוות הדעת ללא קשר מה יבנה או לא יבנה עליה בפועל
בגוש 6410, חלקה 29 מופיעים בתכניות שטחים ירוקים / פארק עירוני
האם תתכן הפקעה נוספת לטובת שטחים ירוקים?
היי צח
1 – החלקות המופיעות במעלה חוות הדעת צפויות לקבל זכויות מגורים, בעוד החלקות הסמוכות לדרך 531 אמורות לקבל זכויות תעסוקה.
2 – במידה ולא שולם היטל השבחה חלקי, קנייה של קרקע תחייב תשלום מוערך של 900 שח למ"ר (השבחה חלקית).
ביזמות ישנם עלויות בנייה, היטל השבחה, עלות מומחים והיתר בנייה, שכל אלו מוערכים בסביבות 1.7 מיליון ליחידה ממוצעת (חישוב כולל היטל מלא).
ראשית,אצטרף לאיחולים – אתר מעולה והנאמנות שלך לתגובות ראוי לציון. יישר כוח.
כמה שאלות על התוכנית:
1. היכן ניתן לדעת איזה חלקות יקבלו זכויות למסחר ואילו יקבלו זכויות למגורים? ואם קיימת אי וודאות, במה זה תלוי ואיך ניתן לחשב את הסיכויים.
2. במידה ואני קונה את הקרקע היום – מה ההוצאות הצפויות העתידיות למ"ר? יש דרך להעריך את זה?
תודה מראש.
היי אולגה
מספר החלקה החדש הוא 112(שלמעשה זהו החלק שלא הופקע לטובת הכביש ונכלל במתחם).
המתחם עדיין ממתין להפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנון, שהחלקה עצמה צפויה לקבל זכויות תעסוקה ולא מגורים.
שלום, ברשותי זכות של 142 מ"ר בגוש 6409 חלקה 50 (מספר קודם). לא ידועה מספר חלקה המעודכן.
אשמח לדעת מה קורה עם תהליך איחוד וחלוקה ובככל עם התוכנית?
ראיתי גם את התגובות והדיונים ולא הצלחתי להבין, האם 142 מ"ר (ברוטו אני מניח לפני איחוד וחלוקה) מקנה לי דירת 5 חדרים כמו שהובטח או שלא?
האם זה מגורים או מסחרי?
ומה הצפי?
תודה רבה
.
תודה מראש.
היי רני
אתה מתכוון לחלקה 75, שחלק ממנה היה בעבר שייך לחלקה 8 שעברה פרצלציה
חלקה 75 אכן נכללת במלואה במתחם ותקבל בעתיד זכויות תעסוקה, שגודל השטח שציינת יכול להניב כ 60-70 מ"ר תעסוקה בנוסף לעוד מ"ר מצומצם של שטחי מסחר.
בהירות לגובה הזכויות תתגלה בעת איחוד וחלוקה לתכנית מפורטת.
1) האם חלקה 76 (הייתה בעבר חלקה 8) בגוש 6409 נכללת בתוכנית הר/1202?
(במסמך התוכנית שהופקדה ב-2015 שהוצג לי רואים שחלקה 8 נכללת בשלמותה. רציתי לוודא שזה אכן כך)
2) לפי מה שהוצג לי 50 מ"ר קרקע אמורים לתת כ-94 מ"ר משרד. האם זו הערכה סבירה?
היי צחי
גורמים מדיניים או משפטיים לא נוטים "להתערב" בענייני תכנון ובנייה, ומשאירים זאת לוועדות המקומיות.
אכן מתחם 1202 נמצא בעיכוב סופר מיותר על ידי העירייה, מה שלא ממש מפריע לה לקצור יותר מ 1000 ש"ח למ"ר השבחה חלקית במתחם.
נקודה מעניינת נוספת היא שעיכוב קידום התכנית המפורטת מוערך בכ 3.5 שנים, שעם עליית ערך הדירות, ומכך מרכיב הקרקע, שווה עוד מיליארד שח בהשבחה הצפויה להגיע בעתיד.
כך או כך, ההערכות נכון להיום שהתכנית תוגש לדיון ב 8 חודשים הקרובים.
היי,
תודה על כל המידע , אתר רציני ומועיל, כל הכבוד!
האם אפשר להגיש עתירה מנהלית כנגד הרשות המקומית על הסחבת הנוראית הזו ?
התוכנית אושרה במחוזית ב2015!
זה פשוט שערורייתי שככה מעכבים את קידום הקרקע .
היי קרן
חוות דעת זו כוללת את חלקה 25 בגוש 6410
המתם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון
ראי צפי זמן הפשרה וסטטוס תכנוני במעלה חוות הדעת.
היי. אשמח לדעת מה הסטאטוס של גוש 6410 חלקה 25. האם מיועדת למגורים צפי לבניה ?באיזה שלב נמצאת התוכנית?
היי ברוך
המחיר המומלץ אינו כולל את היטל ההשבחה החלקי שיש לשלמו.
שלום,
ברצוני לציין את המקצועיות ואיכות הסקירה… תודה
המחירים למטר כוללים היטל השבחה בגין 1202?
היי אסף
תכנית מפורטת למתחם עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון
העירייה עסוקה בבדיקת היקפי יחידות הבנייה בעיר (עדיין..) ותדמית פוליטית בין היתר, מה שכמובן לא מפריע בגביית היטלי השבחה במתחם .
הי ,האם העירייה הגישה תוכניות קטנות מפורטות ?האם וכיצד אפשר לוודא זאת ,מה העירייה עושה בנדון ומתי יוגשו לאישור? התוכנית הנ"ל נמצאת שנים רבות ובאופן חריג ביותר באותו סטטוס של הגשת תוכניות קטנות מפורטות
היי יהודה
חלקה 88 בגוש 6409 נכללת במלואה במתחם ותקבל כמעט בוודאות בעתיד זכויות תעסוקה
המתחם ממתין להגשת תכנית מפורטת לוועדת התכנון, שצפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מופיעים בלב חוות הדעת ומעודכנים נכון להיום
היי,
אשמח לקבל הארות ועדכונים עבור גוש 6409 חלקה 88.
האם יש צפי? מה השווי? האם זה פרטי או מסחרי? איפה זה עומד כרגע?
תודה רבה
היי מוזס
תמא 70 – תכנית המטרו, צפויה לעבור עוד המון שנים, בהנחה ותקום ותאושר, באזור העליון לגוש 6409, איפה שגם כך צפויות להתקבל זכויות תעסוקה, זכויות שיתאפשרו גם בתמא 70 בכל מקרה.
כך שהתכנית המתארית אכן בתוקף, והמתחם עדיין ממתין לתכנית המפורטת וטבלאות איחוד וחלוקה.
שלום, האם הגושים במתחם 1202, גושים: 6410, 6409, או 6408 נמצאים תחת מגבלות בנייה ופיתוח של סעיף 78 בתמ"א 70. אם כן, האם התב"ע הנוכחי אינו תקף ונדרשת עבודת תכנון נוספת שתאריך את התכנון בעוד כמה שנים?
תודה
שלום,
ראשית חייב להגיד אתר מקצועי ברמה מאד גבוהה,
האם 2650-2750 שח למטר זה מחיר נכון לספטמבר 2021?
אם לא אז מהי ההערכה נכון להיום
היי אסף
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום, שעליית ערך הבאה צפויה עם הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
היי איתי
חלקה 36 בגוש 6410 אכן תקבל בסופו של יום לאחר אישור תכנית מפורטת זכויות מגורים
זכויות מגורים בבנייה רוויה ולגובה? או בתים פרטיים?
היי שי
בנייה רוויה
היי,
מבקש לקבל מידע לגבי גוש 6410 חלקה 36 לגבי הזכויות של הקרקע האם היא מיועדת למגורים.
תודה מראש
היי גורי
חלקה 18 בגוש 6408 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות בעתיד, שבהירות לגבי אופי הזכויות (מגורים, תעסוקה או משולב) תתגלה בעת איחוד וחלוקה
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון, הליך שמוטל על עיריית הוד השרון, שמבחינת קידום מתחמי בנייה, היא נחשבת כנראה לרשות האיטית ביותר בישראל, מה שלא ממש מפריע לגבות בקלות היטלי השבחה במתחם מתוקף האישור המתארי מ 2016.
היי, תודה על כל המידע המועיל.
אלו זכויות יש לגוש 6408 חלקה 18?
יש איזו התקדמות כל שהיא עם התוכנית?
היי אשר
חלקה 23 בגוש 6410 צפויה לקבל בעתיד במסגרת הליך איחוד וחלוקה זכויות מגורים בבניה רוויה גבוהה.
שלום
המון תודה על המידע המקצועי
האם יש לך מידע לגבי הצפוי בגוש 6410 חלקה 23 בהוד השרון?
בתודה מראש
היי שלום
חלקה 25 בגוש 6410 צפויה לקבל זכויות מגורים.
שלום רב
מה התמורה עבור גוש 6410 חלקה 25
מגורים? תעשיה?
אשמח לפירוט
היי דוד
א- חלקה 24 בגוש 6410 אכן צפויה לקבל בעתיד זכויות מגורים
ב- בסביבות 166 מ"ר
ג- המתחם ממתין להפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנון
ד – אין הבדל כלל בין כלל מוכרי הקרקע (חברות שיווק או פרטיים), שהמחיר (בהנחה שיש ניקיון משפטי) הוא הפקטור המשמעותי ביותר , וזאת במידה ומדובר על החלקות המצוינות בחוות הדעת בלבד.
המחיר המומלץ מתייחס לחלקות המצוינות במעלה חוות הדעת, חלקות הצפויות לקבל בעתיד זכויות מגורים.
והאם המחיר שכתבת זה על מגורים או משרדים?
היי שלום וברכה אשמח לקבל ממך פרטים על גוש 6410 חלקה 24
א האם זה באמת למגורים
ב כמה מטר אצטרך לקנות בכדי להגיע לדירה בעסקה משתלמת
ג איפה עומד המצב התיכנוני כרגע
ד האם יש איזה הבדל בין היזמים שמוכרים והאם יש לך אעזה המלצה כלשהי
תודה דוד
היי ניר
חלקה 96 בגוש 6409 נכללת במלואה במתחם 1202, וצפויה לקבל זכויות תעסוקה, שמחירה המוערך הוא כ 2200 ש"ח למ"ר
מצבה התכנוני זהה לשאר החלקות בחוות דעת זו.
שלום,
אשמח לקבל מידע על גוש 6409, חלקה מספר 96, מה מצבו כיום וכמה הוא מוערך למטר…
היי אפי
ראה בתגובות הקודמות לשאלות בעניין חלקה 39, חלקה שעברה פרצלציה , שהחלק שלא הופקע קיבל מספר חדש (97), שאותו חלק נכלל במתחם וצפוי לקבל זכויות תעסוקה
חלקה 15 גם נכללת במלואה וצפויה לקבל זכויות תעסוקה
המתחם עדיין ממתין להפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
שלום, אודה להתייחסותך בעניין גוש 6409 חלקה 15 ו 39
האם יש צפי לקידום התוכנית ?
תודה רבה
היי דוד
לא ברור מהיכן הגעת לעניין אחידות לכלל החלקות, שחלקות 16 ו 39 לא מצוינות במעלה חוות הדעת ..
בכל מקרה אותן חלקות עברו פרצלציה, שהחלק שלא הופקע קיבל מספר חלקה חדש (88 ו 97 בהתאמה), ואלו נכללות בשלמותן במתחם, צפויות לקבל זכויות תעסוקה, שמחירן המוערך נכון להיום הוא בסביבות 2000-2100 ש"ח למ"ר.
שלום
מצד אחד אתה נותן הערכת מחיר אחידה לכל החלקות ומאידך אתה כותב שחלקות 16 ו39 יש להם ירידת ערך עקב הפקעת חלק מהם. אז מה המחיר המומלץ לחלקות הללו ?
שלום רב,
ראשית תודה על האתר הנפלא!
בבעלותי 125 מר בגוש 6410 בחלקה 135.
1. למה מיועדת חלקה זו?
קראתי איפשהוא באתר זה בשנת 2017 שחלקה 135 מיועדת למגורים אך רואה בתשריטים שהחלקה צבוע בורוד והיא בפינה מחוץ לשטח אזור המגורים. האם אכן כך?
היי קרן
על אף סימון החלקה בתשריט התכנית לטובת מבני ציבור, החלקה זהה לשאר החלקות בגוש, ובדומה להם תקבל זכויות מגורים מלאות בעת איחוד וחלוקה.
היי שלום
הצפיפות המוערכת נכון להיום היא בסביבות 6 יחידות לדונם.
17 יחידות הם צפיפות נטו (אחרי הפקעה) בעוד השטח נכון להיום הוא כמובן ברוטו.
היי,
מה היא הצפיפות לדונם על קרקע בשטח?
אני יודע שעד שאין תוכנית איזון וחלוקה אין אפשרות לקבע מספר יחידות
אבל חלק אומרים שהצפיפות היא 7 יח' לדונם
חלק 17 יחידות לדונם כמו שהתוכנית מתארת
וחלק 12.
איך אפשר לקבל איזשהי כיוון?
היי שי
1 – המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום 04/04/21
2 – המתחם עדיין ממתין להפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנון.. שהליך הנפקת השומות על ידי העירייה (הנפקה כן, קידום קצת פחות..) הוא לא משהו חדש.
1. גוש 6410 חלקה 36 – אפשר בבקשה הערכת שווי נכון ליום 1/4/21?
2. מה הסטטוס הנוכחי של התוכנית?
אני יודע ששלחו לחלק מהאנשים שומות…
תודה על התשובה המקצועית….האם אתה מכיר בנקים שנתנו הלוואות על 60 אחוז מערך השטח במקרים דומים ובסטטוס של התכנית בשלב זה
תודה
היי
כאמור ישנם בנקים שביצעו הליך שכזה, עם זאת ההליך לרוב מתבצע בבנק בו מתנהל החשבון של המלווה.
היי יונתן
ברוב המקרים הבנקים לא משעבדים זכויות בקרקע שהיא לא מופשרת (תחת תכנית מפורטת מאושרת ממנה ניתן להוציא היתרי בנייה).
מאחר ומדובר בשטח גדול (כמו שציינת), ישנה אפשרות (תלוי בבנק או הגוף הפיננסי, וסטטוס הלקוח) לשעבוד הזכויות בתמורה ל 60 אחוז מהשווי השמאי.
האם בנק ייתן הלוואה כנגד שיעבוד זכויות רשומות בטאבו בתכנית זו כאשר בעל הקרקע מחזיק ביותר ממספר מאות בודדות של מ"ר בחלקה המיועדת למגורים בלבד וכאשר הקרקע הינה מושע טרם איחוד וחלוקה.
אני חושש שלא אבל הייתי רוצה לדעת מניסיונך אם דבר כזה קיים כלל.
תודה רבה
תודה
היי יוסי
חלקה 16 בגוש 6409 אכן עבר פרצלציה, בה החלק שלא הופקע ונכלל במתחם 1202, קיבל מספר חלקה חדש – 88
הודעה לבעלים אכן נשלחה בעת אותו הליך.
לא ידוע מחיר הרכישה, אך קבלת זכויות תעסוקה בעתיד לחלקה, בשקלול סופי, אמורה לגרום לעליית ערך , על אף הפרצלציה .
שלום רב,
הבנתי שחלקה 16 עברה פרצלציה לא רצונית.
האם אין חובה להודיע על כך לבעלים ?
האם זה עלול ליצור ירידת ערך בהשקעה ?
אודה על תשובתכם שתאיר לי קצת את הסטאטוס
בעקבות ההשקעה הגרועה שעשיתי בדיוק לפני 5 שנים
היי איתן
בדוק בנסח הטאבו לחלקה 109 מהו הגודל שברשותך
אמור להיות בסביבות 20 אחוז פחות מהגודל המקורי
לאחר הפרצלציה חלקה 49 לא הייתה קיימת , כך שזמן שהרכישה שביצעת בחלקה היה חייב להיות לפני הליך החלוקה מחדש.
שלום איתן ותודה על תגובתך.
במידה ורכשת בחלקה 49, אז השטח שברשותך הוא פחות מ 142 מ"ר, מאחר ואכן נעשתה פרצלציה , בה החלק שלא הופקע (פחות מ 142 מ"ר) הוא תחת חלקה חדשה – חלקה 109.
הזכויות הצפויות לחלקה הן זכויות תעסוקה.
היי ותודה על התגובה!
אם נעשתה פרצלציה האם אני יודע כמה קרקע "נשארה" לי?
האם יודעים כמה זכויות בניה מה שנשאר מקנה?
וגם – האם יכול להיות שמכרו לי קרקע בחלקה 49 אחרי הפרצלציה בלי שידעתי מזה?
תודה רבה על העזרה בהבנה!
שלום רב,
רכשתי לפני כ 3 שנים 142 מטרים בגוש 6409 חלקה 49.
אני מבין שהחלקה מאז פוצלה? האם "הפסדתי" פה קרקע למרות שרכשתי לאחר הפיצול?
האם ניתן לדעת מה זכויות הבניה שלי בה? זה מגורים או מסחר?
תודה רבה!
תודה על תשובתך המקצועית והמושכלת ובכל זאת. מביקורים תכופים במחלקת ההנדסה של עיריית הוד השרון, אני מתרשם שהנושא הוא לא בסדר עדיפות אצלם. האם יתכן בקצץ שבו זה מתנהל שאנו מדברים אל תהליך ארוך מאד מאד. ושאלה שניה מכיוון שזה חלק נתכנית רחבה וגדולה האם הצפי הוא לאשור שלכל הגושים והתקדמות אחידה. או כל גוש יתפתח עצמאית. שוב תודה יצחק שטייגמן
ממספר סיבות (שלא מעט מהן פוליטיות, וחלקן טכניות) אכן מתחם 1202 (יחד עם עוד מתחמים בעיר) לא ממש בסגר העדיפויות של העירייה, מה שממש לא מפריע לה לגבות מאות מילוני שקלים השבחה מתארית , וזאת על תכנית שלא ממש מקודמת.. ומסיבה של "היתכנות יחידות הדיור בעיר".
עם זאת המתחם יקודם בסופו של יום ,שצפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת
כלל המתחם אמור להיות מקודם ומאושר במקשה אחת.
היי יצחק
בכדי שבנייה תחל בשנה הקרובה, תכנית מפורטת הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה, הייתה אמורה להיות מאושרת כבר (לאחר הפקדה וצליחת שלב ההתנגדויות) , שגם פיתוח היה אמור להסתיים.
בפועל תכנית מפורטת שכזו עדיין לא מופקדת כלל בוועדת התכנון..
ראה בחוות הדעת את תזרים השלבים וצפי זמן ההפשרה, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום אישור התכנית, תלוי גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
שלום לל
אבקש לקבל פרטים לסטטוס ההתקדמות של גוש 6409 חלקה 51 רכשתי לפני 5 שנים 142 מטר. האם אפשר לצפות לתחילת הבנייה בשנה הקרובה. תודה על תשובתכם. יצחק שטייגמן
שלום אסף ותודה על פנייתך
רוב הסיבות לעיכוב בקידום המתחם (שהיה אמור להיות פחות או יותר לפני אישורו הסופי, ובפועל עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון..) נעוצות בעיריית הוד השרון בעיקר בעניינים פוליטיים וטכניים.
הנימוק הרשמי לעיכוב הוא "בדיקת היקפי היחידות בכלל העיר" , מה שכמובן לא מפריע לעירייה לגבות היטלי השבחה בשנים האחרונות.
בלתי אפשרי לא להוציא את הפרויקט לפועל , אך אכן ניתן לעכבו.
מדוע הפרוייקט מעוכב באופן חריג ביותר? כיצד ניתן לקדמו? האם ראש העיר יכול לעכב ולא להוציא הפרוייקט לפועל?
היי אלעד
מלבד להמתין לעת המיוחלת, אין לך יותר מידי מה לעשות (את ההון הזמין ניתן להחליף במשכנתא מהבנק..)
בעלי הזכויות אינם מעורבים בקידום המתחם, אלא רק יכולים פעילים בעת שלב ההתנגדויות (במידה ואכן נפגעו בצורה כלשהי מחלוקת העושר, מיקומי הזכויות ועוד).
בעת סיום התכנית והפקדתה יחל אותו שלב התנגדויות, שמעקב אחרי כלל ההליכים במתחם יהיה ניתן לבצע באתר מנהל התכנון ובאתר זה כמובן.
אהלן, כמו כולם משבח את הפירוט המדהים באתר.
אני בעל זכות של 125 מ״ר בחלקה 51 בגוש 6409.
יש לי שאלה קצת הדיוטית ואולי אף נאיבית: מה כדאי לעשות עד להפקדת התכנית המפורטת בוועדת התכנון? איך אוכל לקדם את מעמדי ולהתכונן לשעת השין בצורה הטובה ביותר (מלבד כמובן הכנת הון זמין)?
בנוסף, האם ניתן לדעת מהי ההתקדמות של אותה הפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנית? מה בפועל קורה שם בזמן הזה? כיצד על בעלי הזכויות להיות מעורבים אם בכלל?
היי אור
המתחם ממתין להפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת את המצב התכנוני.
היי , אתר מדהים עם פירוט מצוין
איפה עומדת ההחלטה לגבי שטחת 6410 ? מחכים לאישור תוכניות להר\1200 ?
היי אלון
לא ידוע לנו חברת בנייה/יזמות שמחזיקה בשטחים במתחם, עם זאת במרבית המתחמים מסוגו של 1202, מחזיקים לפחות בין 1-2 חברות יזמות כאלו ואחרות ( כמובן מבלי להתייחס לחברות שיווק, שגם כך אינן מחזיקות בשטחים אלא רק משווקות אותם).
היי, קודם כל תודה על הנגשת המידע בצורה מקצועית וברורה.
האם ידוע לכם על חברות ייזום/בנייה (לא מהחברות שמשווקות פיסות קרקע לקהל הרחב) שמחזיקות בחטיבת קרקע משמעותית בתוך שטח התוכנית?
שלום קרקע ראנק,
ראשית, מחמאות על האתר המקצועי והמרתק – אני בטוח שהרבה אנשים משתמשים במידע כאן ומודים לכם.
ראיתי שרשמתם שבגוש 6409 חלקה 27 125 מטר בקרקע יספיקו כנראה לדירת 4 חדרים.
האם תוכלו לפרט החישוב כיצד הגעתם לזה (אשמח לראות חישוב מפורט אך גם על חישוב מקוצר אודה).
תודה מראש,
מיכאל
שלום מיכאל ותודה על פנייתך.
אנו ציינו דווקא ש 125 מר אמורים להוות זכות לדירת 3 חד שזה 75 מ"ר ברוטו (כולל ממ"ד).
חישוב הזכויות יכול לעשות בכמה כיוונים, שאחד הוא חילוק כלל הזכויות במתחם( כולל התעסוקה והמסחר לאחר המרתם לזכויות אקווילנטיות) בשטח המוערך שיכנס לאיחוד וחלוקה.
בהירות סופית לגבי גובה הזכויות יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת.
שלום רונן ותודה על פנייתך.
סביר להניח שהנתון שציינת לגבי גודל השטח שיעניק זכות לדירת 5 חדרים מופיע בתקן השמאי ולא בהסכם המכר ( לא ברור איך חברה תעיז להתחייב לכך..).
במידה ואכן סעיף זה מופיע בהסכם המכר, כמובן שחובה לסעף בנוסף את עניין השלמת הזכות הממוצעת על ידי המוכרת, וזאת במידה וקיים חסר.
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום, שהעלייה הבא תהיה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת והפקדתה.
היי אלון
באופן כללי ההבדל נובע מכך שהתקן נעשה לחברת שיווק
ערוך בדיקה עם שמאי מטעמך, וראה שהשומה שיערוך תהיה די קרובה לחוות הדעת באתר.
היי
אני נמצא באותה ה״סירה״
הוצע לי לרכוש זכות של 143 מ״ר ובחוזה מופיע שזה מקנה זכות ל 5 חדרים.
1. האם עלי לדרוש שבחוזה יופיע שבמידה ולאחר החלוקה הזכות הינה לפחות מ 5 חדרים שהמשווק יתחייב על 5 חדרים או שמא לא ניתן לעשות כך.
2. מהו מחיר סביר נכון להיום לרכוש זכות של 143 מ״ר.
תודה רבה על כל התשובות הסופר מפורטות.
רונן
היי מאיר
היטל ההשבחה המלא מונפק לאחר אישור תכנית מפורטת (ממנה ניתן להוציא היתרי בנייה) וחל (לתשלום) בעת מכירת הקרקע או בהוצאת היתר בנייה.
ראשית, תודה גדולה על העזרה המקצועית בתחום המאד לא פשוט הזה.
אני מתעניין ברכישת זכויות בשטח של 125 מ"ר בגוש 6410 חלקה 24. מתשובות קודמות שנתת באתר ראיתי כי החלקה הזו מיועדת למגורים ומתוכננים להיבנות בה בניינים בני 6 קומות.
השמאי שנתן חו"ד לפי תקן 22 (שאני מעדיף לא לנקוב בשמו) קובע בחוות דעתו ממרץ 2020 כי 125 מטר יקנו בעתיד זכות לדירה של 4 חדרים ו 143 מ"ר לדירת 5 חדרים, וזאת מאחר ולפי הערכתו מספר היחידות 4 חדרים לדונם ברוטו הוא בקירוב – 8 יח"ד ו – 7 יח"ד לדונם ברוטו לדירות של 5 חדרים.
אתה לעומת זאת כותב בכל המענים שאתה נותן לשאלות הרבות שמפונות אליך שאין לצפות ליותר מ 5 – 5.5 יחידות לדונם ברוטו (לפי הפקעה משוערת של 70%).
מניין לדעתך נובע ההבדל הגדול הזה בהערכות?
תודה מראש,
אלון
תודה רבה על עזרתך המקצועית!!
יש לי שאלה קצת פחות קשורה למתחם זה, באיזה שלב משלמים היטל השבחה? מה גודלו באופן יחסי? והאם הוא מתבצע בפעם אחת? או שמשלמים אותו ב"תשלומים" לאורך זמן ההפשרה?
תודה!
היי אושרית
חלקה 88 בגוש 6409 נכללת במלואה במתחם 1202, ותקבל כמעט בוודאות זכויות תעסוקה.
אשמח לדעת מה מצב גוש 6409 חלקה 88?
היי איוון
בסביבת החלקה אמורים להיבנות מבני מגורים בני 8 ו 16 קומות, שסבירות שזכויות החלקה יהיו באחד מהמבנים הללו.
היטל השבחה בסביבות 300 אלף שח, עלויות בנייה בסביבות 1.2 מיליון, ושאר ההוצאות על אנשי מקצוע (שמאי, מהנדס, אדריכל ועוד..) הם חלק מהעלויות שיש עד לקבלת היתר ובנייה.
מיסוי קבוצת רכישה חל על מארגן הקבוצה בו הוא חייב במס רכישה על מחיר הכולל של הזכויות ולא על שווי האופציה, שחוק זה אינו רלוונטי כלל לבעלי הקרקעות המתקדמים ליזמות לאחר ההפשרה.
שלום רב,
הציאו לי לקנות 143 מטר זכות לדירה בגוש 6410 חלקה 38.
1. רציתי לדעת מה צפוי להבנות שם ומה גודל הדירה שאפשר יהיה לבנות.
2. רציתי לדעת עם הני הולך לעיסקה הזאת עד דירה בקבוצת רכישה איזה תשלומים וכמה אני אצתרך לשלם.
3. בסוף שנה הקודמת היו 2 שינויים לגבי קבוצות רכישה ומיסוי. האם אפשר להסביר במה מדובר.
תודה רבה
שלום יגאל ותודה על תגובתך
חלקה 53 עברה פרצליה לא רצונית בה החלק שלא הופקע לטובת כביש 531 (חלק מחלקה 53) קיבל מספר חלקה חדש- 115
חלקה 115 מיועדת לקבלת זכויות תעסוקה בעתיד, שבהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת.
היי אשמח לדעת מה לגבי גוש 6409 חלקה 53
שלום גורי ותודה על תגובתך
היטל ההשבחה ששולם הוא חלקי (בעכבות אישור תכנית המתאר הר/1202).
בבוא העת תצטרך להשלים את מלוא ההיטל
שאר ההיטל יגבה רק בעת מכירת הקרקע על ידך , או בהוצאת היתר בנייה בעתיד
הסכום המוערך שתצטרך להוסיף להשלמת ההיטל הוא כ 60-70 אלף שח נוספים (ההערכה משוערת)
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת, והוא תואם גם לחלקה 18 בגוש 6408.
בהמשך לשאלה הקודמת, אם צריך לשלם עוד היטל השבחה, מתי אצטרך לשלם אותו ובאיזה סכום בערך?
היי תודה על כל המידע.
יש לי חלק קטן של 62.5 מ' בגוש 6408, חלקה 18.
שילמתי עליו היטל השבחה לפני כשנה ע"ס 60,000 לערך.
רציתי לדעת האם יש היטלי השבחה נוספים שאני אצטרך לשלם?
כמה הקרקע שלי שווה להערכתך.
שוב, תודה רבה!
שלום עומר ותודה על תגובתך
חלקה 35 בגוש 6410 נכללת במלואה ותקבל בעתיד זכויות מגורים מלאות.
היי,
אשמח לדעת האם חלקה 35 גם היא מיועדת לקבל זכויות מגורים ?
שלום אמיר ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה מעודכן בחוות הדעת נכון להיום.
המתחם עדיין ממתין להגשת תכנית מפורטת לוועדת התכנון.
אי קידום המתחם ב 5 שנים האחרונות.., נבע מעיקר ממניעים בתוך וועדת התכנון המקומית וראשות העיר החדשה, שסיפקה את ההסבר הראשי בו נבדק היקפי היחידות בכלל העיר.
עם אישור תכנית המתאר לכלל העיר בשבועות האחרונים (תכנית הר/2050), לאחר עיכובים רבים, נראה שהמתחם, שאושר ב 2015, יחל בקידום כלשהו.
החלקות שציינת אכן מיועדות לקבל זכויות מגורים.
שלום,
קיבלתי הצעה לרכוש זכות למגורים בחלקות 22/23 בגוש 6410
הייתי מעוניין לדעת אם ההערכות והצפי להפשרת הקרקע עדיין עומדים על 5 שנים?
כמו כן, האם הוגשו התוכניות המפורטות להם ממתינים ובוצעה החלוקה?
האם חלקות אלו (22,23) מיועדים למגורים או תעשיה?
תודה רבה
סליחה
הבנתי שזה תעסוקה
הי
מה היעוד של חלקה 109 הגוש 6409 מגורים או תעסוקה?
תודה
שלום הראל ותודה על תגובתך
1 – העירייה אכן לוקחת היטל השבחה שאמור להיות חלקי, בעכבות אישור תכנית מתארית למתחם, שאת מלוא ההיטל היא תגבה בעת אישור תכנית מפורטת, בעת הוצאת היתר או מכירת הקרקע.
אכן מעניין שהמתחם מעוכב כמעט 5 שנים מיום האישור המתארי, בהסברים לא ברורים של בדיקת היקפי הדיור בעיר, אך אין בעיה כלל לגבות היטלי השבחה..
2 – צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהיתרי בנייה יכולים לקחת כ 2-3 שנים לפחות מיום ההפשרה תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע (חלקות שציינת אמורות לקבל זכויות תעסוקה)
3 – ערך הקרקע עלה ברמה נמוכה יחסית בשנתיים האחרונות, וזאת עכב תקיעה תכנונית של המתחם ב 4 וחצי שנים האחרונות.
שלום, ותודה רבה על כל המידע שאתם נותנים
רציתי לשאול על חלקות 81,109 בתוכנית הר/1202 6409
1. העיריה לקחה מימנו הטלי השבחה על הקרקע, זה הגיוני התחשב בזה שהוועדה המקומית עוד לא נתנה את אישורה לאיחוד וחלוקה
2. מה הצפי פחות או יותר חגבי איחוד וחלוקה
ולגבי היתרי בניה
3. האם שווי הקרקע שווה יותר היום מאשר לפני שנתיים( האם קרה משהו בשנתיים האחרונות)
תודה רבה רבה לך
שלום גל ותודה על פנייתך
חלקה 96 בגוש 6409 נכללת בשלמותה במתחם, ואמורה לקבל זכויות תעסוקה, שבהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת.
תודה על המענה, למה לא התייחסת לחלקה זו בחוות הדעת? סתם סקרנות.
היי
מאחר ונכון להיום, האתר מתייחס ונותן מחיר מומלץ לחלקות המיועדות לקבל זכויות מגורים בלבד.
לאחר הפקדת תכנית מפורטת, תהיה התייחסות גם לחלקות התעסוקה.
שלום רב, מה לגבי גוש 6409 חלקה 96, אין התייחסות בחוות הדעת. בוודאות ילך למסחר?
שלום ענת ותודה על תגובתך
אכן קיים עיכוב חריג בהתנהלות העירייה בכל הקשור לקידום תכנית מפורטת למתחם, וזאת בטענה מצד העירייה על כך שהיא בודקת את היקפי היחידות בעיר…, שגם חילופי ראשות העיר לא ממש תרמו לקידום המתחם
במידה ואכן תהיה תזוזה ממשית, הפקדה של תכנית מפורטת יכולה להתבצע ב 6-12 חודשים הקרובים.
שלום רב,
תוכנית הר/1202 אושרה בוועדה המחוזית לפני 4 שנים.
עדיין לא הוגשו תוכניות האיחוד והחלוקה ??
מה הצפי להגשתם, לאישורם ולתחילת בנייה?
תודה
היי אפי
חוות דעת זו כוללת בתוכה את חלקה 25 בגוש 6410.
היי
אשמח לקבל חוות דעת לגבי גוש 6410 חלקה 25.
תודה
שלום אליד ותודה על תגובתך.
חלקה 78 נכללת במלואה בתכנית למתחם וסבירות שתקבל זכויות תעסוקה בעתיד, שבהירות לגבי אופי הזכויות במתחם יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון המקומית.
שלום רב.
האם יש חדש לגבי גוש 6409 חלקה 78?
בנוסף ראיתי במפה שהחלקה נמצאת מול הבית קברות בכפר סבא. אומנם כביש 531 חוצץ אבל האם דבר כזה יכול להוריד את ערך הבניין?
לא ידוע באיזה בניין נהיה מבין השניים בחלקה
היי בני
כאמור החלקה צפויה לקבל זכויות תעסוקה, שבית הקברות מצפון לכביש 531 לא רלוונטי או משפיע כלל על מבנה התעסוקה העתידי.
שלום , האם חלקה 78 ב6409 נכלל בתוכנית ? ייעוד? תודה מראש
שלום אריאל ותודה על תגובתך
חלקה 22 נכללת במלואה בתכנית ותקבל בעתיד זכויות מגורים מלאות.
צפי זמן ההפשרה כמו כן המחיר המומלץ מופיעים בלב חוות הדעת ומעודכנים נכון להיום (התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם).
שלום, מה התכנית לחלקה 22 בגוש 6410.
והאם יש צפי לתחילת בנייה?
ומהו המחיר למטר רבוע.
תודה
שלום שי ותודה על תגובתך.
נראה שהוחלט באופן לא פורמלי, לקדם ממשית את המתחם לאחר אישור סופי של תכנית המתאר לכלל העיר (למרות שאין קשר כלל בין השתיים), ההערכה שאכן במהלך 2020 התכנית המפורטת למתחם סוף סוף תופקד להתנגדויות.
שלום, האם ניתן לצפות להתקדמות כלשהי בתכנית במהלך 2020 ? האם ניתן לעשות דבר כלשהו יזום ע"מ לקדם אותה ? תודה, שי
שלום דוד ותודה על תגובתך
הנכתב ב 26/01/19, התייחס לחלקה 39 הישנה, בה חלק מהקרקע הופקע לטובת כביש 531.
החלקה עבר עם הזמן פרצלציה, בה החלק שלא הופקע לטובת הכביש (רק חלק מתוך חלקה 39), קיבל מספר חלקה חדש, חלקה מספר 97. אותה חלקה 97 תיכלל במלואה בתכנית (שזה בדיוק כמו להגיד שרק חלק מחלקה 39 המקורית ייכלל בתכנית..)
מבחינה שווי מר זכויות תעסוקה שוות פחות כמובן משויי מר מ"ר מגורים, אך החלוקה תאזן את היחס הערכי.
שלום
לא יצאתי ברור לגבי גוש 6409 חלקה 97 (ישן 39) , כי ב26/1/2016 כתבת שיש בה הפקעה לכביש 531 ובתאריך 14/1/2018 אתה כותב שאמורים לקבל בה זכויות מלאות. האם היה שינוי בתוכנית ?
עוד שאלה – למה זכויות למסחר שווה פחות מזכויות למגורים ?
שלום יהושע ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מתייחס רק לחלקות המופיעות במעלה חוות הדעת (בגוש 6410), ולחלקות המופיעות מתחת לדירוג (בגוש 6409).
שלום,
רציתי לדעת אם המחיר שאתה כותב 2300 -2400שח למטר זה גם על קרקע שיהיה רק במסחר ותעסוקה
תודה רבה
שלום אסתר ותדדה על תגובתך.
חלקה 16 שעברה פרצלציה שמספר החלקה החדש הנכלל בתכנית הוא 88 (בה יש חלק קטן מ 142 מ"ר) וחלקה 15, אכן צפויות לקבל זכויות לטובת תעסוקה (תעשייה עתירת ידע).
בהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
תודה רבה על התגובה , היכן אוכל למצוא סימוכין ל:
"חלקה 16 שעברה פרצלציה שמספר החלקה החדש הנכלל בתכנית הוא 88 (בה יש חלק קטן מ 142 מ"ר) וחלקה 15, אכן צפויות לקבל זכויות לטובת תעסוקה (תעשייה עתירת ידע)."
תודה
היי אסתר
במחלקת הנדסה של עיריית הוד השרון (או באתר ההנדסי של אותה עירייה).
היי שלום ,
רכשתי זכויות בגוש 6409 חלקות 15 ו16 142 מ"ר ן 96מ"ר בהתאמה
לפי התוגובות שלמעלה ראיתי ששתי החלקות מיועדות לתעשיה
בבקשה תקן אותי אם אני טועה
שנית , מה זה בדיוק אומר ? אם רכשתי זכויות למגורים ?
ואיך אפשר לאשר שחלקות אלו אכן מיועדות לתעשיה
תודה רבה
מצאתי ששמאי מקרקעין מכריע בגוש 6410 חלקה 29 קבע ב 4.1.2016 השבחה על סך 188760 ש"ח – כלומר היטל השבחה של 94380 ש"ח.
גם בגוש 6410 חלקה 24 יש שומה מכרעת מתאריך 3.5.2018 – השבחה 253800 ש"ח – היטל השבחה 126900 ש"ח
על מה מתבססת הערכה שלך להשבחה בגובה של בערך 600000 ש"ח ?
האם יתכן שיהיו כאלה הבדלים ?
היי
השומות שמצאת נעשו בהעדר תכנית מפורטת (שעדיין לא קיימת כזו) במצב שהקרקע אינה זמינה לבניה, ומכך ההיטל בהן נמוך וחלקי, בעוד היטל השבחה מוערך של 300,000 (לפני עררים) הוא היטל מוערך סופי ומלא, במצב בו תכנית איחוד וחלוקה מאושרת.
תודה רבה על תגובתך !!!
שלום מיכאל ותודה על תגובתך
חלקה 28 תקבל זכויות מגורים, במבנים של 8 קומות, שגודל של 125 מ"ר אמור להניב זכות לדירת 3 חד בעתיד (לאחר שמאות פנימית של בעלי המגרש).
היטל השבחה מוערך בכ 300 אלף ש"ח ליחידה ממוצעת וזאת לפני עררים.
כיצד ניתן לדעת זכויות בגוש 6410 חלקה 28 האם זה למגורים או מסחר?
איזה גודל דירה מגלמים 125 מטרים בקרקע?
האם יש דילול בזכויות בגוש/חלקה הנ"ל?
מה הוא גובה היטל ההשבחה בערך?
תודה רבה
מיכאל
שלום ענת ותודה על תגובתך.
תכניות שכאלו עדיין לא הופקדו בוועדת התכנון, שחוסר ההתקדמות נובע מראשות העיר החדשה, ועיכוב באישור תכנית המתאר לכלל העיר.
שלום,
עדיין לא הוגשו כלל תוכניות קטנות מפורטות לאיחוד וחלוקה?
מדוע העיכוב ומה הצפי להגשה ולאישור?
תודה,
ענת
שלום יעקב ותודה על תגובתך
חלקה 50 עברה פרצליה בה החלק שלא הופקע קיבל מספר חלקה חדש- 112
חלקה זו תיכלל במלואה במתחם וסבירות גבוהה ביותר שתקבל זכויות תעסוקה (תעשייה עתירת ידע).
שלום,
אשמח לדעת מה הסטטוס של גוש 6409 חלקה 50 מאחר ולא מצאתי אף אזכור.
ברשותי זכות לכ-145 מ"ר
1.איזה גודל דירה זכות זו תקנה לי?
2.האם חלקה זו מיועדת למסחר או מגורים?
3.האם ישנן הפקעות על חלקה זו?
תודה רבה.
שלום אלי ותודה על תגובתך.
באופן כללי על משרד האדריכלים להכין את הוראות התכנית המפורטת, טבלאות איחוד וחלוקה ושאר נספחים הרלוונטים לתכנית, שכל אלו אמורים להיות מוצגים ומקודמים על ידי וועדת התכנון המקומית ( כך שכמובן אמור להיות שיתוף פעולה בין שני הגורמים).
עושה רושם שהעיכוב המשמעותי במתחם 1202 נובע מחוסר הבהירות שקיים לגבי תכנית המתאר לכלל העיר בשילוב עם עירייה חדשה.
שלום רב ותודה על המידע המועיל.
א, לפי המובא באתר העירייה באיחוד וחלוקה זכו משרד יער קורין, האם ההתנהלות שלהם קשורה לעירייה או שהם קבלו תוכניות ועובדים לבד, ב, האם ראש העיר החדש מתנגד לבניה של הר 1202, והאם יש לו את האפשרות לעכב,
תודה רבה
שלום אליהו ותודה על תגובתך.
חלקה 16 עברה פרצלציה לא רצונית, שהחלקה החדשה (חלקה מספר 88, שקטנה מהחלקה המקורית, ובעכבות כך גם גודל השטח המקורי שברשותך קטן), תיכלל בשלמותה במסגרת הליך איחוד וחלוקה ,וככל הנראה תקבל זכויות תעסוקה.
שלום רב
רציתי בבקשה לדעת מה התחזית לגבי גוש 6409 חלקה 16
רכשתי 70 מ"ר א. איזה גודל זה יכול להקנות לי, ב. האם זה למגורים או מסחר, ג. האם הוא במקום שיש הפקעות,
תודה רבה
שלום נעם ותודה על תגובתך.
חלקה 113 בגוש 6409 ממוקמת מצפון לכביש 531 והרכבת, ואינה שייכת למתחם הר 1202.
שלום,
תודה על שירות ואתר מפורטים ומסייעים כל כך
האם אתה יודע להגיד מה גורלה של חלקה 113 בגוש 6409?
תודה
שלום בנימין ותודה על תגובתך.
מיקומי היחידות אכן אמורים להיקבע בהגרלה פנימית שתערך בין אותם בעלי זכויות בבניין העתידי, וזאת לאחר קביעת שווי ערכי (על ידי שמאי פנימי) של כל יחידה ויחידה באותו מבנה.
איזה יופי של אתר…שאפו
תשובות לעיניין
בהצלחה לכולם
האם מיקום הקומה נקבע בהגרלה?
שלום רועי ותודה על תגובתך.
חלקה 36 בגוש 6410 תקבל זכויות מגורים בהליך איחוד וחלוקה עתידי.
שומת היטל ההשבחה תונפק בעת מכירת הזכויות, או בעת הוצאת היתרי בנייה, והיא מוערכת בסביבות 300 אלף שח( לפני עררים)
בהירות לגבי גובה הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
שלום
כיצד ניתן לדעת זכויות בגוש 6410 חלקה 36 האם זה למגורים או מסחר?
איזה גודל דירה מגלמים 140 מטרים בקרקע?
האם יש דילול בזכויות בגוש/חלקה הנ"ל?
באיזה שלב מתבצע תשלום היטל ההשבחה? ומהו הסכום?
תודה רבה
רועי
שלום שאולי ותודה על תגובתך.
חלקה 115 נכללת בשלמותה במתחם, וקרוב לוודאי שבעת הליך איחוד וחלוקה עתידי תקבל זכויות תעסוקה
הי יש לכם פרטים לגבי גוש 6409 חלקה 115?
שלום גורי ותודה על תגובתך.
חלקה 18 בגוש 6408 נכללת במלואה בתכנית ואכן זהה במחיר המומלץ וחוות הדעת לחלקות המופיעות במעלה העמוד.
ערך הקרקע יעלה בכ 12-17 אחוזים מערכו הנוכחי, עם הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
היי, תודה על כל המידע.
האם גוש 6408, חלקה 18 נכלל גם הוא בתוכנית?
אם כן, ערך הקרקע זהה לערך הקרקע בגוש 6410 כפי שמפורט למעלה..
בכל מקרה, מתי צפוי לעלות ערך הקרקע והאם יש צפי של אחוזי עליה?
שלום ענת ותודה על תגובתך
המתחם עדיין ממתין (כמעט 4 שנים עברו מיום אישור תכנית המתארית הר/1202..) להקמת תכנית והפקדה של תכנית מפורטת הכוללת טבלת הקצאות.
נראה שהליך זה אמור להתבצע ב 18 חודשים הקרובים.
בעת התפתחות כזו או אחרת נעדכן זאת בחוות הדעת.
שלום רב,
האם הוגשו התוכניות המפורטות הכוללות איחוד וחלוקה? ואם לא, מה הצפי להגשה?
שלום עופר ותודה על תגובתך
נכון להיום, אתה אמור לקבל זכויות רק על החלק שנשאר לאחר הפרצלציה, בכך שהפיצוי על החלק שנלקח הוא בקבלת הזכויות על החלק שנשאר (שנכלל בתכנית).
עופר כתב שהוא רכש 166 מ' ולאחר פרצלציה נשאר עם 71 מ' – 73 מ' הופקעו (כנראה רכש 144 מ'). השאלה שלי – האם עופק לא יקבל פיצוי כספי עבור החלק שהופקע ? ואם כן – לפי איזה מחיר ל מ' ? ואם לא – למה לא ?
היי מיכה
אכן על החלק שלא נכנס אמור להגיע פיצוי, שם תהיה התחשבות בזה שהחלק שלא הופקע מקבל זכויות במתחם, שלזכויות אלו גם מתייחסים כפיצוי , וזאת מאחר ושווי הקרקע היוצא (גם לאחר ההפקעה הראשונית), גבוה יותר משווי הקרקע במצב ראשוני( מצב לפני ההפקעה כחקלאי).
בעת התבהרות בנושא, נעדכן בחוות הדעת.
שלום רב ותודה על התשובות,
בשנת 2015 רכשתי 166 מ' בגוש 6409 חלקה 5 ( 73 לאחר פרצלציה)
לפי הנסח טאבו לאחר הפקעה נשארתי עם 71 מ'
האם כשיבצעו איחוד וחלוקה אקבל פיצוי או זכיות יותר מ 71 מ'?
שלום אמיר ותודה על תגובתך.
חלקה 108 בגוש 6408 אכן נכללת במלואה בתכנית, שבאזור החלקה צפוי לקום בנינים בני 17 קומות כחלק מתא שטח 110.
שלום רב
האם חלקה 108 בגוש 6408 נכללת בתוכנית ואיזה זכויות צפויות לחול עליה – מגורים או תעסוקה?
שלום משה ותודה תגובתך.
חלקה 96 בגוש 6409 נכללת במלואה בתכנית וסבירות גבוהה שתקבל זכויות תעסוקה.
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה.
שלום רב
האם חלקה 96 בגוש 6409 נכללת בתוכנית?
שלום שמחה ותודה על תגובתך.
אחת הדרכים לחישוב הזכויות או ההפקעות היא חישוב השטח המיועד לטובת מגורים, מסחר ותעסוקה (השטחים המקבלים שווי כספי ערכי בתכנית) מכלל השטח בתכנית.
כך שבגדול לצורך ההמחשה יש תכנית על שטח של 100 דונמים , שמתוכו 30 דונמים מיועד לטובת מגורים ומסחר, אזי ההפקעה לצורכי ציבור היא כ 70 דונמים (כ 70 אחוז הפקעה).
שלום מר KarkaRank,
אני רואה בדברי אריק חישוב לגבי שיעור ההפקעות, אך לא הבנתי אותו, תוכל להסביר לי כיצד מחשבים שיעור הפקעה בתוכנית?
תודה רבה!
תודה על התייחסותך
אני מניח שהמחיר המומלץ אצלך כולל מע"מ (או ללא מע"מ אם מדובר ברוכש פרטי ממוכר פרטי).
חברה שרוכשת קרקע במחיר המומלץ,ושעליה להוסיף עוד מע"מ, תפסיד 17% אם תרכוש ותימכור באותו מחיר למחרת לאדם פרטי (בנוסף כמובן על מס הרכישה)
נראה לי שצריך לציין זאת כדי למנוע הטעיה.
היי
כלל המחירים המומלצים באתר הם כמובן כוללים מעמ.
לא ברור איזה הטעיה יש למנוע..
הסנריו שתיארת לא הגיוני.. חברה תרכוש מחברה במחיר איקס פלוס מעמ, ותמכור לאדם פרטי במחיר איקס כולל מעמ? חוץ מהעובדה שמהלך כזה לא יקרה מן הסתם, לא נראה שאפילו פרקטית זה יכול להתבצע.
שלום אריק ותודה על תגובתך
דרך החישוב שלך נכונה, אך נראה ששטח גבוה יוצר ממה שציינת ייכלל באיחוד וחלוקה (ללא קשר לכביש 531).
לאורך הדרך רשמנו בין 5-6 יחידות (תלוי בעוד גורמים לא סופיים כגון כביש 531).
הכנסה של שטחי כביש 531 יכולה להוריד את הזכויות ב כ 0.6 יחידות לדונם משוער.
ועוד שאלה
אם בסופו של יום תיכנס ההפקעה של הקרקע שהופקעה לצורך 531 לתוך תחשיב הקצאת הזכויות אזי הזכויות של כל שאר מחזיקי הקרקע שמהם לא הופקעו שטחים, יקבלו פחות
כמה פחות?
אני מניח שאז לצורך התחשיב יגדל שטח הקרקע החללאית ליותר מ 1,019,508 מ"ר
לכמה? כלאמר האם ידוע לך כמה הופקע?
זה כמובן ישנה את שיעור ההפקעה. האם נכון?, ואולי בגלל זה אתה מעריף הפקעה בשיעור קרוב ל 70%
על פי מצב מוצע, שטח הקרקע המיועד למגורים, מסחר, ותעשיה עתירת ידע מסתכם ב 384,479 מ"ר (255,853 מ"ר קרקע למגורים, ועוד 128,626 מ"ר קרקע למסחר ותעשיה) שטח זה מהווה 37.7% מהקרקע החקלאית שהיא ורק היא אמורה לקבל זכויות, ההינו הפקעה של 62.3%. מה לא נכון בחישוב הזה? האם גם קרקעות אחרות תקבלנה זכויות?
ואם זו ההפקעה באמת ולכל דונם נטו ממוצע תיבננה 16.48 יח"ד (4,217 יח"ד על 255,853 מ"ר קרקע) אז כל דונם ברוטו חקלאי יהיה זכאי ל 6.22 יח"ד (16.48 יח"ד לדונם נטו כפול 37.7%) ולא 5.5 כפי שתיחשבת. מה לא נכון אצלי?
שלום זיו ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מתייחס לכלל החלקות המצוינות בחוות הדעת (בלבד) ללא קשר מה ייבנה עליהן בעתיד.
שלום,
האם המחיר למטר קרקע שמצורף לחוות הדעת נכון גם לחלקות המיועדות לבנייה גבוהה וגם לאלו המיועדות לבנייה נמוכה יותר? או שמטר קרקע בחלקות השונות צריך להימכר במחירים שונים?
תודה על האתר הנהדר והתשובות המקצועיות!
שלום מנורה ותודה על תגובתך
א – התחלת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת), תלוי כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
ב – באזור החלקה צפויים להיבנות בניינים בני 12 קומות.
ג – המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
שלום,
רכשנו 134מ״ר בגוש 6410 חלקה 8.
ברצוננו לבדוק:
א- מתי תחל הבנייה באופן מעשי?
ב- מה גובה הבניינים שיבנו בחלקות 7-8 ?
ג- מה ערך החלקה שרכשנו כיום?
אודה לתשובתך!
שלום אילן ותודה תגובתך.
בחישוב מוערך של זכויות המגורים עם המסחר יחד עם גודל המתחם ההערכה נכון להיום היא ל 5-6 יחידות לדונם.
המחיר המומלץ 2300-2400 תקף נכון להיום, ובמצב התכנוני הנוכחי של המתחם התמחור הוא מקסימלי.
שלום שי ותודה על תגובתך
הכנת תכנית מפורטת כולל אישורה אמור להיות בסמכות הוועדה המקומית (לפי סעיף 6.13 בתכנית הר 1202),עם זאת הועלתה לאחרונה אפשרות להעברת סמכויות לוועדת התכנון המחוזית או הארצית.
בין 5-6 יחידות אקוי'
אכן ניתן להעריך שמחירי הדירות בעתיד יהיו בקרבה למחירים של מתחם 1200 הסמוך.
שלום
ברשותי קרקע בגוש 6410 חלקה 26, בגודל 142 מ'מבין מכל ההתכתבות והתשובות כי למרות שנאמר ברכישה זכות לדירת 5 חדרים מה שבסוף יקבע זה טבלאות איחוד וחלוקה של העיריה.
למרות שאושרו כ-17 יח' לדונם בממוצע, שהרי ע"פ מה שכתבתם שיעור ההפקעה מגיע לכמעט 70% ואז 30% היתרה מ-17 יח' יתן כ-5 יח' לדונם מכסימום 5.5 יח' לדונם.
האם הכנתי נכון ??
שאלה שניה – האם העלות המוערכת שציינתם כ-2400 ש"ח למ' תקפה גם להיום ??
תודה
האם תכנית מפורטת תהיה בזמכות ועדה מחוזית או מקומית ?
כמה יח"ד אקוי' יש לדונם ברוטו ?
האם ניתן לצפות שמחירי הדירות יהיו דומים לאלו של מתחם 1200 ?
שלום יצחק ותודה על תגובתך.
1 – אין הבדל כלל
2 – בעת פרסום טבלאות איחוד וחלוקה, תדע את כמות היחידות שברשותך(לא מ"ר), ואת מיקומן בתאי השטח.
עם הפקדת תכנית מפורטת והטבלאות ערך הקרקע (המחיר המומלץ בחוות הדעת) אכן יעלה (אחוז העלייה ייקבע בהתאם לאותן טבלאות. מוערך 10-20 אחוזים).
1) יש לי 2 יחידות קרקע בגוש 6410. אחת בקבוצת רכישה שבו כ- 60 חברים ובשניה קבוצת רכישה שבו כ- 30 חברים. האם יש הבדל במחיר ליחידה שבו 30 /60 חברים בהנחה שמדובר שכל שאר הנתונים זהים
2) אני מבין שהשלב הבא בתוכנית הוא "הגשת תכניות קטנות מפורטות הנגזרות מתכנית הר/1202 הכוללות תכניות איחוד וחלוקה". ברצוני לשאול האם כשיוגשו התוכניות האלו ע"י עיריית הוד השרון לוועדה המחוזית אני אדע כמה מ"ר הוקצע לי ואת מיקומו המדוייק ואם לא מה כן אני אדע, והאם כשתוגש התוכנית הנ"ל אמור לעלות ערך היחידה ובכמה?
תודה
אישור תכניות מפורטות בוועדה מחוזית
שלום נתנאל ותודה על תגובתך.
בסביבות חלקה 36 אמורים לקום מבני ציבור, כך שזכויות החלקה יהיו כנראה במגרשים ממזרח לה, בה צפויים לקום בניינים בני 8 קומות, או מצפון לה בבניינים בני 12 קומות
בהירות לעניין בעת איחוד וחלוקה.
וועדת התכנון המקומית בהוד השרון אחראית להגשת תכנית מפורטת וטבלאות הקצאה לוועדה המחוזית.
פרסום הפקדה עתידי יופיע במחלקת הנדסה בעיריית הוד השרון, אתר משרד הפנים וכמובן בחוות דעת זו.
תודה רבה. עבודה נהדרת.
שלום ותודה רבה עלצהמידעמשאתם מספקים לכולנו. יש לי 2 שאלות.
1. כמה יחידות דיור וכמה קומות אמורות להיבנות ב6410 חלקה 36?
2. אני מבין כי המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת ותכנית איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית. מי אחראי על הפקדה זאת? האם ניתן לזרז את התהליך? היכן ניתן לראות את סטטוס ההפקדה?
תודה רבה,
נתנאל
שלום ענת ותודה על תגובתך.
מבחינה חוקית עד החודשים האחרונים, רוב העיריות היו גובות היטל השבחה חלקי (שלפעמים הגיע ליותר מ 75 אחוז מההיטל המלא!) בעכבות אישור תכנית מתארית למתחם או לעיר, ללא אישור תכניות מפורטות.
כך נעשה במתחם 1202 (בו עדיין תכנית מפורטת לא הוגשה לוועדה המחוזית ובטח רחוקה מאישורה..).
ביולי האחרון החליטה וועדת השרים בקריאה שנייה ושלישית על שינוי החוק בו לא יהיה ניתן יותר לגבות היטל השבחה על בסיס אישור תכניות מתאריות, אלא רק על בסיס אישור תכניות מפורטות מהן ניתן להוציא היתרי בנייה.
עם זאת, גם ללא החוק החדש, היטל השבחה ברוב המכריע של העסקאות חל אך ורק על הקונה, ולמעשה חובה שיהיה סעיף בהסכם מכר האומר: שכל היטל השבחה ו/או פיתוח הקיימים בגין תכניות שאושרו עד ליום חתימת החוזה יחולו על הקונה, ושכמובן שכל היטל שיחול על המקרקעין מיום חתימת החוזה גם כן יחול על הקונה.
חובה להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך במידה ותעשי צעד כזה או אחר.
מקרים מעטים בו היטל ההשבחה הוא על המוכר, הם כאשר ההיטל מחושב במחיר המכירה, מה שכמובן אינו רלוונטי כלפיך, כי אינך יודעת מהו גודל ההיטל..
שלום,
בבעלותי 143 מ"ר בגוש 6410, חלקה 23.
באם אני מוכרת בזמן הקרוב את הקרקע, ולאור העובדה שעדיין לא אושרו התוכניות המפורטות, האם יוטל עלי היטל השבחה במכירה?
שלום אייל ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
בנייה במתחם יכולה להתחיל כ 3 שנים מיום ההפשרה תלוי כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע.
ברצוני לשאול מתי תהיה הפשרה ומתי תתחיל הבניה
שלום איוון ותודה על תגובתך.
לוחות הקצאה מחלקות את הזכויות לפי חלקות,שחלקה 26 בגוש 6410 נכללת במלואה בתכנית ותקבל זכויות מלאות, ללא קשר מה נבנה עליה בפועל.
ספציפית לאזור בו החלקה ממוקמת (בנייה גבוהה נמוכה בו שווי מרכיב זכות גבוה מבנייה רווה גבוהה, אך מצריך גודל שטח גדול יותר לקבלת אותה זכות), הסבירות היא שיצטרך בין 166-200 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת מלאה.
שלום רב,
הציאו לי לקנות 140מטר זכות לדירה בגוש 6410 חלקה 26.
לפי תוכנית כרגע זה שטח למיגורים 8 קומות. הבעיה שרוב השטח זה כביש בחלקה הזאת.
1. איך מתבצעת אישור איחוד וחלוקה לפי חלקה או גוש?
2. האם יכול להיות שבגלל כביש חזי מי הזכות ילך לטובת הציבור?
3. מה אני תוכל לקבל תמורת זכות הזאת?
תודה
שלום אלי ותודה על תגובתך.
רובו המכריע של תמחור הקרקע (בהסתמכות כמובן על מיקום, וודאות, זמן ושאר הפרמטרים שחלקם מופיעים בחוות הדעת) נעשה עד להפשרת המתחם, כלומר עליית ערך מהמחיר העכשווי עד לאישור תכניות איחוד וחלוקה(הפשרה), שלחלק שאחרי ההפשרה יש משקל קטן יחסית (גורם הפוטנציאל וביקוש).
את הזמנים שלאחרי ההפשרה לא ניתן ממש לחזות (ומכך גם את התשואה), מאחר והם משתנים מבניין לבניין ומקבוצה לקבוצה (יכול להגיע להבדל של שנים).
לגבי החישוב שלך באופן כללי – תעלה את עלות הדירה ב 20% לפחות , תוריד את היטל ההשבחה בכ 30%, הורד גם את עלויות פיתוח , והוסף עליות אנשי מקצוע. כלל המספרים בהערכה זו מתייחסים כמובן לדירת 3 חדרים, ולא לדירת 5 חדרים , שלה עלויות מן הסתם גבוהות בצורה משמעותית מהמספרים המצוינים.
הי שלום לצוות האתר,
רציתי לשאול שאלה בנוגע למחיר המומלץ למטר כפי שהוא מוצג באתר
ברשותי 125 מטר בתוכנית שלפי ההערכות יקנה לי זכות לדירה 3 חדרים
הזמן המשוער עד כניסה לדירה 12 שנה (ההפשרה 6 שנים + היתרי בניה 3 שנים + בניה 3 שנים)
מחיר משוער לפי אתר מדלן במתחם 1200 הסמוך לדירת 3 חדרים 75 מטר 1,700,000
המחיר המשוער עד לקבלת דירה 1,300,000 (קרקע לפי שווי באתר 300,000 שח + היטל השבחה 300,000 + הוצאות פיתוח 200,000 + בניה 500,000)
כלומר הפרש של 400,000 ש"ח או 30,000 לשנה
בערך 10% ממחיר הקרקע לשנה
האם כך מחושב המחיר המומלץ והחישוב נכון?
תודה מראש
שלום אבי תודה על תגובתך
לפי תשריט ונספחי התכנית (מקור הנתונים המוצגים..) חלקה 96 אכן מיועדת לטובת תעסוקה ובאיחוד וחלוקה כמעט בוודאות אלו הזכויות שהחלקה תקבל (כמובן שאין חובה כלל לחלוקת משולבת כללית).
רכשתי לפני כשנה 6 דונם בגוש 6409 חלקה 96 לפי הנתונים שאתה מציג מאחר ומיקום החלקה צמוד לכביש אקבל זכויות בשטח המסחרי, הבנתי שבטבלאות איזון החלוקה לכולם מסחר ומגורים ….איך אדע מה נכון?
שלום גיא ותודה על תגובתך.
לא אמור להשפיע כלל (קיים נספח בנייה בו מיקום מבני המגורים והמסחר).
שלום לך.הסתובבתי במקום וראיתי שיש במקום מתקן לטיהור מים על שטח די גדול.האם זה ישפיע על הבנייה כאשר השטח יופשר לבנייה.תודה
שלום נעמה ותודה על תגובתך.
המצב התכנוני מעודכן נכון להיום (ראי בתזרים השלבים מצד ימין לחוות דעת).
בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת), תלוי גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע.
שלום
האם ידוע מה מצב הקרקע? מתי תתחיל בנייה?
שלום איתן ותודה על תגובתך
1 – 5-6 יחידות לדונם ברוטו. לא סביר שמספר היחידות בתכנית ישתנה.
2 – משתנה מהסכם להסכם, תלוי בעיקר במי משלם את המיסוי וההיטלים ובזהות היזם/קבלן
3 – אישור איחוד וחלוקה משמע הפשרה , וצפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת. שלב הבא הוא הכנה והפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
4 – כ 30-35 אחוזים יותר מהמחיר המומלץ.
5 – אכן מתוכננים כבישים (ראה בתשריט התכנית)
6 – ממספר סיבות ששנת הבחירות , אי אישורה של של תכנית המתאר הן המובילות בסיבות לעיכוב. היתר בניה יכול לקחת כ 2-3 שנים לפחות מזמן ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע.
היי
ברשות משפחתי דונם בגוש 6409 חלקה 24 שאלותינו
1.מה הסבירות למספר יחידות לדונם וכמה מטר בניה זו יחידה,האם אפשרי שבעתיד יעלה מספר היחידות לדונם
2.בקומבינציה מה האחוזים שמקבלים בעלי הקרקע נכון לזמן זה,
3.מתי להערכתך יסתיים החלק של איחוד וחלוקה ומה השלבים הבאים
4.כמה להערכתך יהיה שווה דונם לאחר היתר
5.האם במסגרת התוכנית הר 1202 מתוכננים כבישים במתחם בשביל להקל על הפקקים
6.למה התוכנית כלכך מתעכבת וכמה זמן להערכתך עד לקבלת ההיתר
אודה לתשובתך ותודה על התוכן המצויין של האתר
שלום שי ותודה על תגובתך
החלקה אמורה לקבל שטחי מגורים/מסחר
בהירות לגבי גודל ואופי הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
שוב מיכאל,
תודה על התשובה!
שאלת המשך באותו נושא: רוב האנשים קנו 125 מטר בחלקות של הביניינים הגבוהים או 143 מטר בחלקות של הביניינים הנמוכים.
על שניהם כתבתם זכאות צפויה ל 3 חדרים.
אך במתחם רק 20 אחוז מהדירות הן 3 חדרים לפי התוכנית.
איך אני יכול לדעת אם בסופו של דבר אוכל לקבל דירה 3 חדרים מהקרקע או לא? נראה שכמות האנשים שזכאים לדירת 3 חדרים גדולה מכמות דירות 3 חדרים במתחם.
מה יהיה התהליך?
תודה!
שלום מיכאל ותודה על תגובתך.
אכן רוב האנשים שרכשו דרך חברת שיווק כזו או אחרת, קנו 125 או 143 מ"ר , ולמראית עין נראה שכלל החלקות בנויות בצורה זו, עם זאת מדובר בחלק קטן יחסית במתחם, שגם אם 100 דונם חולקו בצורה זו , עדיין בקושי מגיעים לכמות היחידות הקטנות במתחם (20 אחוז מכמות היחידות הכללית)
ללא קשר, חלוקת הזכויות נעשית בצורה "קרה" ללא התחשבות בגודל שטחי הבעלים (ראה בטבלאות איחוד וחלוקה במתחמים אחרים בארץ), שבמקרה הצורך יהיו השלמות/רכישות/התאגדויות/מכירות/שותפויות בין בעלי הקרקע, או תמחור עולה תואם מול חברת בנייה מבצעת.
היי
חלקה 96 ממוקמת בלב מגרש 500 ביעוד מבני ציבור
האם ניתן יהיה לקבל שטחי מגורים
שלום זיו ותודה על תגובתך
תכנית המתאר חזרה לשולחן הדיונים לצורך דיונים ותיקונים מסוימים.
עם אישור תכנית המתאר, אכן יגדלו שטחי הבניה הכוללים(חשוב לציין שמספר יחידות הדיור נשאר בעינו), למספרים שציינת.
ההערכה שרק חודשים לאחר הבחירות תהיה תזוזה משמעותית בקידום ואישור התכנית.
היי אבי.
בחישוב גס ופשוט יותר – השטח שברשותך יכול להעניק לך כ 50 מ"ר כחלק ממגרש (תא שטח גדול) המיועד לטובת תעשייה עתירת ידע ומסחר.
אותו שטח יאפשר יעניק לך לאחר בניה כ 100-110 מ"ר שטח בנוי כולל לתעשייה ובסביבות 15 מ"ר בנוי לטובת מסחר.
היטל ההשבחה אמור לעמוד בין 150-200 אלף שח.
היי,
1. האם בתוכנית הר\2050 שאושרה בועדה מחוזית ועומדת להתנגדויות העלו שטחי מגורים בתוכנית הר\1202 מ 506000 מטר ל 608000 מטר ותעסוקה מ 230000 מטר ל 360000 מטר.
אני מבין נכון? עמודים 37-38 "בהוראות התוכנית"
להבנתי מדובר בהגדלת זכויות משמעותית בתוכנית הר 1202 בעקבות תוכנית הר 2050.
האם אני מבין נכון?
2. מה הסטטוס בעצם של הר 2050? מה צריך לקרות וכמה זמן אמור לקחת עד שתאושר סופית?
תודה,
זיו
שלום אבי ותודה על תגובתך.
1 – הזכויות הצפויות הן אכן לטובת תעסוקה (תעשייה עתירת ידע).
השטח שציינת אמור להניב שטח בגודל עשרות מ"ר (כחלק מתא שטח),עליו יהיו אחוזי בנייה כוללים של יותר מ 500% .
2 – היטל השבחה יחול בעת הוצאת היתר לבנייה או מכירת הקרקע.
ההיטל צפוי להיות מאות אלפי שח (לא פחות מ 300 לזכות ממוצעת), כך שהחישוב לקרקע שברשותך הוא החלק היחסי מזכות ממוצעת (יכול להיות כ 70% מההיטל בהערכה גסה, שבהירות בעת איחוד וחלוקה)
3 – המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת.
תודה רבה
לא ממש הצלחתי להבין את התשובה בנושא מה אקבל פחות או יותר בסוף התהליך
אשמח שתעשה לי את החשבון בצורה גסה שאבין
שנית, אמרו לי שהיטל ההשבלה הינו סדר גודל של 1000 ש"ח למטר האם לא מדוייק? הנוסחה אותה ציינת לא ברורה לי שכן אין במקרה שלי יחידת מגורים כמו שאמרנו
אז מדוע אתה משתמש במונח יחידה?
תודה רבה שוב
היי, מבקש לדעת גוש 6409 חלקה 5 ישנה 73 חדשה
לפי מה שאני מבין צפוי לקבל זכויות במשרדים
יש לי 150 מ"ר בקרקע
1.מה הזכויות שאקבל?
2. האם יש לך מושג לגבי היטל ההשבחה?
3. מה השווי של הקרקע היום?
תודה רבה
שלום זאב ותודה על תגובתך
1 – ה 120 מר בנוי הם ממוצע כלל הדירות במתחם ( 3 ו 5 חד) והם כוללים שטח ממ"ד.
2 – 3 כולל ממ"ד
3 – צפיפות נקבעת באופן ספציפי ולא בהשוואה למתחמים אחרים (גודל שטח גבולות התכנית משתנה ממתחם למתחם וכך משתנה גם צפיפות הברוטו).
הצפיפות תוכל לגדול במידה ומספר היחידות במתחם יעלה, מה שכמובן לא אמור לקרות.
17 יחידות הם צפיפות נטו (אחרי הפקעה) בעוד השטח נכון להיום הוא כמובן ברוטו.
ייקח עוד זמן עד להכנת סופית של התכנית ואישורה (פי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת).
שלום קרקע ראנק,
ראשית מחמאות על האתר האיכותי והתשובות – מאוד התרשמתי לטובה.
יש לי 3 שאלות בנוגע לתוכנית הר 1202:
1) לפי התוכנית יש 506000 מטר בנייה למגורים ו 4217 יחידות דיור – חלוקה תראה כי 506000/4217=120 מטר בנוי ליחידת דיור- האם זה כולל או לא את שטח הממ"ד?
2) בתגובות הקודמות הוזכר ש 125 מטר בקרקע יתכן שיניבו זכות לדירת 3 חדרים לאחר האיחוד והחלוקה – האם זה כולל הממ"ד או לא? כלומר, האם אמרתם 3 חדרים והתכוונתם 4 עם הממד? או ש 3 כולל כבר הממד?
3) על פי התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית מדובר על כ 5 עד 5.5 צפיפות יחידות דיור ברוטו לדונם קרקע – למיטב הבנתי זו צפיפות נמוכה יחסית למקובל היום בהוד השרון (כמו למשל למתחם 1200) – האם יש סיכוי שהועדה המחוזית תיתן באיחוד וחלוקה צפיפות גבוהה ממספר 5 שהוגדר בתוכנית על ידי הועדה המחוזית?
תודה רבה ושבת שלום,
זאב.
תיקון לשאלה 3:
3) על פי התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית מדובר על כ 5 עד 5.5 צפיפות יחידות דיור ברוטו לדונם קרקע – למיטב הבנתי זו צפיפות נמוכה יחסית למקובל היום בהוד השרון (כמו למשל למתחם 1200) – האם יש סיכוי שהועדה המקומית* תיתן באיחוד וחלוקה צפיפות גבוהה ממספר 5 עד 5.5 שהוגדר בתוכנית על ידי הועדה המחוזית?
אציין בנוסף שלמיטב ידיעתי תהליך האיחוד וחלוקה החל מאחר שראיתי מכרז (לביצוע התכנון והאיחוד וחלוקה) שהוציעה עיריית הוד השרון לפי 4217 יח"ד בצפיפות של 17 יחידות נטו לדונם (בהתאם לתוכנית המאושרת ע"י הועדה המחוזית).
שלום יוסי ותודה על תגובתך.
כיוון של 10 שנים נראה סביר.
חלקה 15 מיועדת לקבל זכויות תעסוקה, שגודל השטח שציינת אמור להעניק עשרות מ"ר לתעסוקה, ומ"ר בודדים לטובת מסחר.
שלום,
מה הצפי לתחילת הבניה ב6409?
3? 5? 10 שנים?
שאלה שניה, מה מקנה 100 מטר ב6409 חלקה 15?
שלום ארז ותודה על תגובתך
קידום מתחם 1202 אמור להתבצע ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר, ותכנית מפורטת אמורה להיות מקודמת באופן נפרד מתכנית המתאר הר/2050
הי, האם המשך קידום תוכנית האיחוד וחלוקה למתחם מותנה באישור התוכנית הכוללנית של הוד השרון?
תודה מראש!
שלום אסף ותודה על תגובתך
זמן של 10 שנים הוא הגיוני, שיכול להיות שבמידה והכל רץ חלק וקצב טוב (מה שלא קורה עד עכשיו..), הצפי יכול לרדת ב 1-2 שנים.
אהלן מרשים מאוד רמת המקצועיות שאפו גדול
לגבי גוש 6410 חלקה 7 אני מסיק שהתחלת בניה משוערך זה 10 שנים ?
תודה מראש
שלום אורן ותודה על תגובתך
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת ותכנית איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת)
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום ונמצא בלב חוות הדעת , שהיתר בנייה יכול להתקבל כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות בעלי הקרקעות.
היי,
אשמח להבין מה המצב הסטוטורי של הפרויקט ומתי הצפי לקבלת היתר בניה?
אני בחלקה 6409 חלקה 27
תודה מראש
שלום אבי ותודה על תגובתך
מרחק מבני המגורים והמסחר מהחלקה הוא די זהה, כך שזה יכול ללכת לכאן או לכאן (מגורים או מסחר)
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה
כך או כך השווי הערכי אמור להיות זהה.
שלום,
ראשית עליי לציין את התשובות העינייניות והמקצועיות שלכם,
בחלקה 96 בגוש 6409 עפ"י התכנית עתידים להיבנות מבני ציבור,האם החלופה בחלקה זאת תהיה מבנה מגורים או תעשיה?
ושאלה נוספת,האם היחס לדונם יוקטן לעומת
חלקות אחרות המצויינות בפתיח מעלה
תודה רבה אבי,
שלום יקיר ותודה על תגובתך
חלקה 51 בגוש 6409 מיודעת לקבל זכויות מגורים בבניה רוויה גבוהה (17 קומות).
המתחם עדיין ממתין לתכנית מפורטת (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת).
פרטים לגבי מצבו התכנוני של המתחם ניתן לקבל במחלקת ההנדסה של העיר, ובעת התקדמות תכנונית אנו גם נעדכן זאת בחוות הדעת.
שלום,
רציתי לדעת בבקשה על גוש6409 חלקה 51 מה היא מתוכננת להיות מסחר או פרטי ?
ואיפה בדיוק אני יכול לראות את התהליך האם קיבלו כבר את כל האישורים מהוועדה המקומית והמחוזית,
תודה מראש יקיר
שלום שי ותודה על תגובתך
חלקה 56 עברה הפקעה לפני כ 17 שנים לטובת הקמה של מתקנים לאספקת מים, שהחלק שהופקע נרשם כמובן על עיריית הוד השרון.
המתקנים כבר קיימים, ולא אמורים לקום נוספים באזור.
החלקה צפויה לקבל זכויות מגורים בבניה רוויה (17 קומות), באחד מהמגרשים הסמוכים לה ( מגרש 107 או 108).
בהירות לגבי כלל הזכויות ואופיין יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
שלום,
האם חלקה 56 בגוש 6409 עברה גם כן פרצלציה לא רצונית ? מה טיב המבנים ההנדסיים שאמורים לקום בשטח? האם ניתן להעריך באיזה חלקה חלופית לצפות למגורים ומה גובה הבנינים המיועדים?
תודה
שלום אור ותודה על תגובתך
תכנית הר/160/ת/6 היא תכנית מאושרת מ 1988 ,הקובעת ומפרטת את אופי הבנייה בקומת הקרקע (בבניינים גבוהים) לטובת נכים.
באופן כללי יחידה אחת מקומת הקרקע תיועד ותיבנה באופן שתואם לטובת הנכים.
תכנית זו חלה על כלל שטחי העיר הוד השרון ותוקפה אינה פג.
שלום,
מה לגבי התקפות של תכנית הר/160 – מאשרת בנייה של יחידות מגורים לנכים מעבר לשטח המאושר בתכנית?
האם זה חל על גוש 6410 ומתי "פג תוקפן" של דירות אלו כדירות נכים?
תודה,
אור
היי
בסביבות 60-70 מ"ר לטובת תעסוקה בנוסף למטרים בודדים לטובת מסחר.
בהירות כמובן בעת הליך איחוד וחלוקה.
תודה !!לקרקע רנק אין אליכם!!!
אפשר לפרט מה הזכויות מסחר ותעסוקה שיהיה לי
יש לי בסביבות 90 מ"ר
עוד פעם תודה
שלום אלי ותודה על תגובתך
חלקה 5 עברה פרצלציה לא רצונית, שהחלקה החדשה (חלקה מספר 73), תיכלל בשלמותה במסגרת הליך איחוד וחלוקה ,וככל הנראה תקבל זכויות מסחר ותעסוקה.
מה המידע שיש לכם על גוש 6409 חלקה 5 תודה רבה
שלום טובה ותודה על תגובתך
חלקה 24 בגוש 6410 תקבל בוודאות זכויות מגורים בתאי שטח המיועדים לבניה של בניינים בני 6 קומות (26 יחידות בכל בניין).
שלום רב
בגוש 6410 חלקה 24 , לא מצליחה להבין למה שייך (מגורים.תעשיה)
יש לנו סך הכל 140 מטר
אנא עזרתכם בקבלת מידע
תודה
שלום ענת ותודה על תגובתך
חלקה 23 בגוש 6410 צפויה לקבל זכויות מגורים באחד מתאי השטח 169-170, 173-174
בתאי שטח אלו יקומו בניינים בני 6 קומות לטובת 26 יחידות לכל בניין.
סבירות נמוכה שגודל השטח שציינת יעניק לך זכות לדירת 5 חד.
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה.
היי
את תאי השטח ניתן לראות בנספח הבינוי לתכנית.
לנספח הבינוי – לחץ כאן
שלום רב,
בבעלותי 143 מ"ר בגוש 6410 חלקה 23.
1. מהו מספר תא השטח המתייחס לחלקה זו?
2. האם זה אמור להקנות לי דירת 5 חדרים?
2. מה גובה מבנה המגורים שצפוי להבנות על חלקה זו?
תודה,
שלום,לפי מה שקראתי באחת התגובות חלקה 27 בגוש 6409 אמורה לקבל זכויות מגורים מלאות בתא שטח 107 (מבנה מגורים בגודל 17 קומות).היכן ניתן לראות אילו מבנים אמורים להיות בכל תא שטח וחלקה (למשל 56)? תודה
שלום ג'ף ותודה על תגובתך
חלקה 54 בגוש 6409 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות, שכמעט בוודאות יהיו אלו זכויות לתעשיית עתירת ידע (משרדים והייטק בעיקר).
עשרות מטרים באותו ייעוד של משרדים והייטק אמור להעניק לך השטח שברשותך.
שלום רב
רציתי בבקשה לדעת מה התחזית לגבי גוש 6409 חלקה 54?
יש לי 50 מטר מ"ר מה זה מקנה לי?
תודה
שלום ליאור ותודה על תגובתך
בעת איחוד וחלוקה ייקבע לאיזה מגרש תשויך ומיקומו המדויק של המגרש יופיע בנספח הבנייה.
התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת בקלות 3 שנים מיום ההפשרה, שצפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.
ההערכה כרגע היא ל 5-6 יחידות לדונם ברוטו, שבהירות תתגלה בעת אותו הליך איחוד וחלוקה.
לא ברור איך ישנה התחייבות לזכות לדירת 5 חדרים בהסכם מכר.. וכיצד מוכר/ים יכולים להתחייב במסמך משפטי לזכויות שיוודאו רק בהליך תכנוני על ידי שמאי מטעם וועדת התכנון המקומית.
הדרך היחידה להתחייבות שכזו היא שבמידה וגודל השטח שברשותך לא יספיק לזכות של 5 חדרים (סביר להניח שלא), אז אותם מוכרים (במידה והם מחזיקים שטח אותה חלקה) יתחייבו להשלים לך את ההפרש (מה שלא סביר להניח שיקרה..).
לא מובן , לא ברור , לא הגיוני !!!! מדוע תהליך כזה
במדינת ישראל נמשך כ 20 שנה ??
ראש ממשלתנו הדגול הבטיח סופר טנקר לזרוז פרוייקטים
לבניה .
זאת הסיבה למחירי הנדלן היקרים במדינת ישראל.
שלום יצחק ותודה על תגובתך.
הליכי ההפשרה בישראל אכן לוקחים זמן…
המדינה אכן מנסה לזרז (ובחלק מהפעמים מצליחה) ולקדם מתחמים כאלו ואחרים, אך רוב הליכים אלו נעשים באזורים בהם הקרקעות מוחזקות על ידי מנהל מקרקעי ישראל ולא על ידי בעלים פרטיים (כגון מתחם 1202).
שלום שי ותודה על תגובתך
פיתוח המחלף אמור להתחיל בחודשים הקרובים.
פיתוחו של המחלף חשוב בפיתוח המתחם לאחר הפשרתו אך מבחינה תכנונית,אין בעיה לקדמו (לפחות בהפקדה של תכנית איחוד וחלוקה בוועדת התכנון) בהסתמך על רשת הדרכים הקיימת.
האם יש חדש לגבי בנית מחלף סוקולוב וכיצד לדעתכם תשפיע על התקדמות 1202 ?
שלום,
יש לי זכות ל- 5 חדרים בגוש 6410 חלקה 26
יש לי מספר שאלות:-
1. כאשר נאמר לי שהתכנית בשלבי תכנית מפורטת שהיא תנאי להוצאת היתר. במסגרת אישור תכנית מפורטת יקבעו מיקומי הבנינים – מה זה אומר? מה הצפי לעלייה על הקרקע?
2. 142 מ"ר שמקנים זכות ל- 5 חדרים כפי שמופיע בהסכם – יכול להיות שבסופו של דבר הזכות תהיה ל- 3 חדרים? איזה גודל דירה מקנה 142 מטר?
אודה לתשובתך.
שלום שי ותודה על תגובתך
בכמה שיותר… 🙂
מן הסתם לא נוכל לתת לך מחיר מכירה.
בדוק מחירים בפלטפורמות הפרסום המוכרות, התקשר למוכרים, ראה עד כמה הם גמישים, ונסה להיות אטרקטיבי במעט מהמחירים המוצעים.
בהנחה והחלקה שלך היא בחלק המיועד למגורים (ולא לתעשייה עתירת ידע), לא אמורה לך להיות בעיה למכור את השטח במחיר טוב.
שלום,בכמה לדעתכם כדאי להציע למכור היום 142 מר בחלקה 6409 ?
שלום שולי ותודה על תגובתך
חלקה 27 בגוש 6409 אמורה לקבל זכויות מגורים מלאות בתא שטח 107 (מבנה מגורים בגודל 17 קומות).
גודל השטח שציינת אמור להספיק לזכות ליחידת 3 חדרים ואולי אף יותר.
בהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית.
שלום רב
רציתי בבקשה לדעת מה התחזית לגבי גוש 6409 חלקה 27
רכשתי 125מ"ר מה זה יכול להקנות לי בבוא הזמן תודה.
שלום יוסי ותודה על תגובתך
חלקה 16 עברה פרצלציה לא רצונית ומספרה החדש הוא 88 (החלק לאחר ניכוי השטח שהופקע לטובת כביש 531).
סבירות גבוהה ביותר שהחלקה תקבל זכויות מסחר ותעסוקה (תעשייה עתירת ידע), שבהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
שלום דן ותודה על תגובתך
לכלל שאלותיך יש מענה בחוות הדעת ובתשובות לגולשי האתר
מחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת
125 מ"ר לא אמורים להספיק לזכות לדירת 5 חדרים, אלא ליותר ל 3.
השטח עצמו יקבל זכויות מגורים.
שלום רב
רציתי בבקשה לדעת מה התחזית לגבי גוש 6409 חלקה 16
רכשתי 142 מ"ר מה זה יכול להקנות לי בבוא הזמן תודה.
שלום רב, ראוי לציין כי האתר נורא מקצועי ויעיל,
יש לי שאלה,
גוש 6410,חלקה 135
האם 125 מ"ר מספיק לדירת 4 -5 חדרים?
האם השטח הנ"ל מיועד למגורים? ומהו המחיר ל125 מ"ר, נכון להיום?
שלום שי ותודה על תגובתך
לפי תשריט התכנית, על החלקה יקומו מתקנים הנדסיים, אך החלקה כמובן תקבל זכויות מלאות,שמרבית הסיכויים לזכויות מגורים(במגרשים הסמוכים לחלקה).
האם ידוע לגבי חלקה 56 בגוש 6409 האם היא מיועדת במלואה למסחר או למגורים? תודה
שלום אלי ותודה על תגובתך
חלקה 39 אכן עברה פרצלציה לא רצונית ומספר החלקה החדש הוא 97.
חלקה 97 נכללת במלואה במתחם וסבירות גבוהה שתקבל זכויות תעסוקה ומסחר.
שלום רב
ראשית תודה רבה על המידע המוצלח
קניתי קרקע בשטח 142 מטר בגוש 6409 חלקה 39 לפי הבנתי שינו את החלקה למספר אחר, א. מהו? ב. האם הוא במקום שיש הפקעות, ג. האם יש אפשרות להחליט למי יהיו ההפקעות ד. כמה זכויות בניה בערך יש לקרקע זו.
תודה רבה
שלום שי ותודה על תגובתך
לא ברור מהיכן קיבלת את המידע שהגוש מיועד לשטחי תעסוקה
חלקה 36 כמעט בוודאות מלאה תקבל זכויות מגורים בהליך איחוד וחלוקה
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת
אין טעם להיכנס כרגע לשאלות "התעסוקה", מאחר וכאמור החלקה שבידך תקבל זכויות מגורים במתחם.
היי שלום רב,
בבעלותי חלקה בגוש 6410, חלקה 36.
הבנתי שהגוש מיועד לשטחי תעסוקה.
להלן מס' שאלות בנושא:
1. מהו שווי שווק נוכחי של 140 מטר בחלקה זו?
2. מה עושה בנאדם שרוצה לבנות דירה, אך יש לו זכויות בשטחי תעסוקה?
3. האם בעלי זכויות בגוש זה יקבלו זכויות בנייה למגורים בחלקות צמודות?
בתודה והערכה.
שלום עופר ותודה על תגובתך
חלקה 5 עברה פרצליה לא רצונית, שהחלקה החדשה 73, תיכלל בשלמותה במסגרת הליך איחוד וחלוקה ,וככל הנראה תקבל זכויות מסחר ותעסוקה, להן אין שווי עדיף כמובן על זכויות המגורים
זכויות המסחר יתקבלו כשטח בנייה ב מ"ר בטבלאות איחוד וחלוקה.
שלום,
רכשתי יחד עם 3 חברים מגרש של 500 מ' בגוש 6409 חלקה 5,
רציתי לדעת האם חלקה 5 בתחום של איחוד וחלוקה?
לפי התשריט הבנתי שבוגש 6409 חלקה 5 מתוכנן להיות שטח מסחרי האם בגלל זה המגרש שווה יותר?
איך אפשר לדעת מהם הזכיות שלי כשמדובר בשטח מסחר ולא מגורים?
שלום קובי ותודה על תגובתך
יש סתירה בין מה שהובטח לך לבין מה שנאמר לך.
אם כרגע תכנית איחוד וחלוקה נמצאת בהכנה, אז עדיין אין בהירות מלאה לגבי גודל הזכויות שיצטרך על מנת לקבל זכות לדירה כזו או אחרת, שבהירות שכזו מתגלה בעת אישור טבלאות ההקצאה.
ראה בתגובות הקודמות את הערכת האתר לגודל הזכויות הצפויות במתחם
שלום קובי ותודה על תגובתך
תכנית איחוד וחלוקה למתחם 1202 עדיין לא הוגשה לוועדה המחוזית.
חלקה 88 (מספרה הקודם לפני פרצלציה -16), תיכלל במלואה במתחם.
הסבירות הגבוהה שחלקה זו תקבל זכויות תעסוקה, כך שהחישוב לגבי גובה הזכויות לדונם ברוטו לא ממש רלוונטי עבור החלקה (שבכל מקרה 142 מ"ר לא אמור להקנות זכות לדירת 5 חדרים).
אני רכשתי את הזכות בהסכם שיתוף מחברה שהבטיחה לי זכות ל 5 חדרים במגורים בלבד.
בנוסף נאמר לי שכרגע יש מי שמבצע את האיחוד וחלוקה וזה תהליך שלוקח זמן. השאלה שלי האם המידע הזה אכן נכון.
יכול להיות שיש פה סתירה שצריך לבדוק?
שלום, ברשותי זכות של 142 מ"ר בגוש 6409 חלקה 88.
אשמח לדעת האם תהליך איחוד וחלוקה כבר יצא לפועל או שעדיין מוצע המכרז ולא נבחר שמאי?
דבר שני ראיתי את התגובות והדיונים ולא הצלחתי להבין, האם 142 מ"ר (ברוטו אני מניח לפני איחוד וחלוקה) מקנה לי דירת 5 חדרים כמו שהובטח או שלא?
בנוסף לא ציינת מה קורה עם חלקה 88 משום שאני הבנתי שהיא כן נכנסה לתוכנית של איחוד וחלוקה.
תודה מראש.
שלום צביקה ותודה על תגובתך
במידה וקיימת תכנית מפורטת למתחם כלשהו,אז הוראות, תשריט ונספחים של אותה תכנית אכן מופיעים בחוות הדעת.
במידה וקיימת תכנית שאינה מופיעה באתר ותרצה לקבל פירוט, ציין את שמה ונשלח לך מידע ישירות למייל
שלום מר רנק קרקע,
ראשית, אני חייב לציין – כמו שציינו אחרים – את רמתו הגבוהה והמקצועית של האתר.
האם יש באתר שלכם פירוט של תוכניות מאושרות – כאלה שניתן מכוחן היתרי בניה (בכפוף להסכמות בין השותפים) ?
אם אין, התוכל להפנות לאתר אינטרנט אחר הכולל מידע זה ?
תודה מראש,
צביקה
שלום רן ותודה על תגובתך
רכישה קרקע ללא גוש וחלקה… זה חדש..
לא ניתן לרכוש קרקע לא גוש וחלקה (איך יירשמו הזכויות בטאבו על שמך..?), ואף עורך דין תקין לא יסכים לערוך חוזה הזוי שכזה.
אופי הזכויות במתחם נקבע על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, שעורך תכנית איחוד וחלוקה , ומחלק את הזכויות בהתאם לגושים והחלקות במתחם.
איך תקבל זכות כלשהי ללא גוש וחלקה?
כך או כך אל תעשה שום צעד ללא עורך מטעמך.
והמחיר שציינת גבוה בצורה קיצונית,וזאת גם אם היה גוש וחלקה.
שלום
הציעו לי לקנות מגרש 142 מטר בתוכנית הר 1202 תמורת 420,000 ש"ח ללא שם גוש וחלקה אלא זה יהיה בהגרלה אם אקבל זכות לדירה או משרד
זה נראה הגיוני המחיר וזה אפשרי לקנות ללא גוש וחלקה ?
תודה על התייחסותך לשאלה שלי
לפי מה שאתה כותב כאן זה רק 5 – 5.5 יח"ד לדונם. אם כך, המחיר המומלץ עומד על כ-400 אלף ש"ח ליח"ד + כ-300 אלף ש"ח היטל השבחה. נראה לי מאד יקר, כאשר מדובר ב-6 – 7 שנים לאישור תכנית איחוד וחלוקה. עד לקבלת דירות יכול לקחת גם 12 – 14 שנה אפילו אם יש הסכם שיתוף ויותר אם אין הסכם. ניתן לקנות במקומות אחרים קרובים בהרבה למימוש ב-700 אלף כולל השבחה.
שלום גדי ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת שונה בשנתיים האחרונות.
בעת אישור התכנית המתארית ב 2015, צפי זמן ההפשרה היה 8-9 שנים, ונכון להיום ב 2017 צפי זמן ההפשרה מעודכן ל 6-7 שנים.
חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות , וזאת כמובן במידת הצורך.
בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון צפי זמן ההפשרה במתחם יהיה 3-5 שנים.
שלום רב
הייתי רוצה לדעת מה צפי הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון ולמה זמן הפשרה הוא כל כך הרבה שנים בשלב מתקדם כל כך של התכנית?
שלום משה ותודה על תגובתך
הפקדת תכנית מפורטת למתחם יכולה לקחת בין 6-18 חודשים.
צפי זמן ההפשרה הוא בהתאם לסטטוס התכנוני של המתחם, שצריך לעבור תכנית מפורטת והתנגדויות ,וכמובן תכנית איחוד וחלוקה.
היי,
שמתי לב שלא שיניתם בחוות הדעת את "צפי זמן להפשרה הקרקע" בשנתיים האחרונות.
הזמן שרשום הוא 6-7 שנים.
האם לא שיניתם את הצפי בשנתיים מכיוון שהתכנית לא התקדמה?
תודה.
שלום יוסי ותודה על תגובתך
לגבי גודל השטח וזכויות לדירה,ראה בתגובות הקודמות.
באופן כללי על זכות ממוצעת צפוי היטל השבחה של כ 300,000 ₪ (לפני עררים).
עלות בנייה מגיעה למיליון ₪.
בנוסף ההוצאות הידועות של מודד,שמאי,מימון,עורכי דין,אדריכל והיתר.
בהסכם קומבינציה התמורה משתנה בהתאם למי שלוקח על עצמו את עניין המיסוי בנוסף לעוד משתנים
שלום,
קניתי לפני הרבה שנים 250 מ״ר במסגרת קבוצת רכישה באחת החלקות שנכללות בתכנית.
הייתי מעוניין לדעת את פירוט ושיעור כל המיסים שעלי לשלם (מדינה/רשות מקומית) מרגע הפשרת הקרקע ובעצם כמה כסף יהיה עלי להוסיף בכדי להשאר עם 2 דירות (בהנחה שאכן 125 מ״ר יקנו זכות לדירה)?
ובמידה ואבחר לא להוסיף כסף, מה ישאר לי במסגרת עסקת קומבינציה?
בברכה,
יוסי.
חלקה 25 אמורה לקבל זכויות מגורים בלבד כמעט בוודאות
ההיטל ההשבחה אמור להיות בסביבות 270,000-300,000 ש"ח לזכות (תלוי כמובן גם בעררים שיוגשו בוודאות על ידי בעלי הקרקעות).
תודה רבה על התשובה.
עדין שתי סוגויות לא ברורות:
לפי תשובתך בחלקה 25 ינתנו רק זכויות מגורים?
במידה ולא ינתנו רק זכויות מגורים, איך ניתן להעריך שוויו של מ"ר מסחרי במונחי מ"ר לבניה?
ועוד שאלה, האם ניתן להעריך את גובה היטל ההשבחה לדונם?
בברכה
נמרוד
שלום נמרוד ותודה על תגובתך
יכולת פשוט לקחת את מספר הדירות ולחלק בשטח התכנית והיית מגיע לאותה תוצאה… (4217/1287=3.2) = (גודל דיר הממוצעת/390)
אך בדומה לתשובה שנתנה באחת התגובות למעלה (ב 16/02/17 למשה), לא כל השטח אמור להיכנס להליך איחוד וחלוקה.
זכויות המסחר מחושבות כזכויות לכל דבר, ואי אפשר להפרידם מזכויות המגורים
בנוסף (אם כבר הלכת בדרך החישוב הנ"ל) – אם גודל שטח מסוים מהתכנית מקבל את זכויות המסחר, אז החלק היחסי שלך (דונם),שאמור לקבל זכויות מגורים, הוא לא מתוך כלל שטח התכנית, אלא מההפרש בין שטח התכנית לאותו שטח המיועד למסחר ותעסוקה.
שלום רב.
אני בעלים בחלקה 25 גוש 5409
לפי חישובי מספר מ"ר לדונם צפוי להיות:
חלק יחסי של 1 דונם מכלל שטח התוכנית = 1/1287 = 0.00077
סה"כ שטח מבונה בכלל התכנית = 506,040
ומכאו שטח ברוטו לדונם:
506,040*0.00077 = 390 מ"ר כלומר בערך 3 דירות בסה"כ לדונם ברוטו.
באותו חישוב סה"כ שטח מסחרי לדונם הוא:
271,000 *0.00077 = 208.7 מ"ר
השאלה שלי היא מהו יחס ההמרה בין מסחרי ליחידות דיור (אם יש כזה?) והאם החישוב שלי מדויק?
בברכה
נמרוד
שלום דור ותודה על תגובתך
חלקה 135 בגוש 6410 נכללת במלואה במתחם 1202.
גודל החלקה הוא כ 8732 מ"ר , שלמעשה אתה מחזיק 125 מ"ר.
בעת איחוד וחלוקה אמורה לקבל זכויות מגורים, שבהירות תתגלה בעת ההליך עצמו.
החלק שאתה מחזיק יכול להעניק לך זכות לדירת 3 חדרים, שגם כאן בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת (ראה גם בתזרים השלבים מצד ימין), שהתחלת הבנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, ותלוי לא מעט בהתארגנות והתנהלות בעלי המגרשים עצמם
1. זכות לדירה 3 חדרים? לפי הפירוט והחישוב כדאיות היה רשום כי
מדובר בדירת 5 חדרים , 135 מ"ר דירה + 22מ"ר מרפסות = 157 מ"ר בנייה כולל מרפסות ושטחים משותפים.
2. מה הערך של הנכס כיום? 125 מתוך 8732 ?
3.מה הצפי של מחיר הדירה לאחר סיום הבנייה?
בברכה,
ד"ר דור אבן-חן
1 – לא ברור מהיכן "פירוט החישוב והכדאיות", אך הנתונים שציינת אינם אפשריים מתמטית..
2 – הכפל את גודל השטח שברשותך במחיר המומלץ
3 – בהנחה ומדובר על דירת 3 חדרים, אזי בסביבות 1.6 מיליון
שלום רב,
לגבי גוש 6410 חלקה 135 בתכנית 1202 :החלק בנכס 125/8732
1. האם חלקה זו מיועדת למגורים?
2. האם החלק בנכס 125/8732 מקנה לי זכות לדירה? אם כן כמה חדרים?
3.מתי להערכתם יחל הפרויקט לצאת לדרך ( בנייה , השבחה וכדומה)
4.מה שוויו של החלק בנכס כיום לאחר אישור התכנית?
שלום
האם אפשר לדעת הסטטוס המדיוק של הקרקע?
האם מתקרבים לבניה?
שלם chavi ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת , שהתחלת הבנייה יכולה לקחת בקלות 2-3 שנים מיום ההפשרה
מצבה התכנוני של הקרקע מופיע בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
שלום ניר ותודה על תגובתך
האם העורך דין יכול להצביע היכן רשום בתכנית 7 יחידות לדונם ברוטו?
חישוב מעורך של הזכויות מתבצע על הנתונים המופיעים בתכנית המתאר כגון: שטחי הבניה והמסחר, גודל המתחם, כמות הדירות, אחוז ההפקעה הצפוי ועוד..
לפי נתוני התכנית ניתן להגיד באופן וודאי ש 140 מ"ר לא יספיקו לזכות לדירת 5 חדרים.
במידה ותיקח שמאי מקרקעין (ולא עורך דין שמייצג את חברת השיווק שמכרה לך את הקרקע..), מרבית הסיכויים שתקבל הערכה זהה לזו של האתר.
שלום רב,
על פי התוכנית (https://karkarank.co.il/wp-content/uploads/2016/08/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%90%D7%95%D7%AA-1202-%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%A9%D7%A8.pdf) טבלה 2.3 מצויין כי ישנם 506,040 מ״ר לבניה ו 4217 יח״ד.
506040 חלקי 4217 יוצא 120 מ״ר ליחדית דיור. בהנחה והזכויות שלי הם בחלקה שכולה מיועדת למגורים, האין זה נכון להניח ש 120 מ״ר מספיקים לדירה ושמדובר בערך ב8 דירות לדונם (דונם של שטח למגורים) ?
תודה,
איליה
שלום איליה ותודה על תגובתך
ה 120 מ"ר שיצא לך בחישוב הם שטחי מגורים נטו, בעוד הקרקע שברשותך היא ברוטו…
שלום רב,
אני קניתי קרקע בגוש 6410 חלקה 36 כחלק מקבוצת רוכשים.
דיברתי היום עם העו"ד שמלווה את הקבוצה והוא טוען בתוקף שהתכנית המתארית אישרה 7 יחידות לדונם, כלומר אם ברשותי 140 מ"ר אני אהיה זכאי לדירת 5 חדרים. ראיתי שרשמת כאן שדונם לפי התכנית יספיק ל- 5 יחידות (כלומר בערך דירת 3 חדרים). אתם מסתכלים על תוכניות שונות ? אתה יכול להצביע היכן בדיוק זה רשום בתכנית ?
תודה,
ניר
שלום עודד ותודה על תגובתך
גם לפי דרך החישוב שלך (שהיא יותר אומדן ולא ממש מדויקת), הרי שאחוז ההפקעה במתחם מגיע כמעט ל 70% (לפי נתוני התכנית).
חשב ממוצע של 17 יח"ד לדונם נטו, יחד עם כמעט 70% הפקעה והמספרים יסתדרו לך
שלום משה ותודה על תגובתך
בנוסף לכמות יחידות שציינת נכון , צריך להתייחס כמובן גם לזכור התעסוקה ומסחר שגם כן מחושבות כיחידות ממוצעות
בנוסף צריך לזכור שכרגע התכנית מאושרת במתכונת הכוללת שאת שטחי כביש 531 שלא אמורים להיכנס להליך איחוד וחלוקה, נתון שמן הסתם גם משנה את חלוקת הזכיות.
זכויות ממוצעות לדונם אמורות להיות בסביבות 5-5.5 יחידות
בהירות מלאה תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
תודה על החוו"ד ועל העבודה
כל הכבוד
בתוכנית שאושרה מצוין 16-20 יח"ד לדונם נטו תלוי לפי אזור .
השאלה שלי היא גם אם נניח 50% הפקעה . איך הגעת ל5.5 יחד לדונם ?
אמור להיות לכיוון 8-10
לא?
תודה רבה
שלום
בחישוב התמורה שתתקבל על יחידה של 143 מ"ר בגוש 6410 חלקה 24, האם נכון להגיד כי מכיוון והמתחם הוא 1280 דונם בערך ואושר לבנות 4217 יחידות דיור ולכן כל דונם אחזקה ייתן בערך 3.3 יחידות דיור?
שלום שי ותודה על תגובתך
לפי נספח הבינוי על חלקה 36 בגוש 6410 צפויים לקום מבני ציבור.
עם זאת החלקה כמובן תקבל זכויות מגורים מלאות במגרשים סמוכים לה ממזרח או מצפון, בבניינים בני 8 או 12 קומות.
שלום, אשמח לדעת לאיזה סוג של בנייה מיועדת חלקה 36 בגוש 6410 בתוכנית הר/1202?
כיצד ניתן לדעת זאת מבעוד מועד?
תודה רבה!
שלום אייל ותודה על תגובתך
ברשותך 268 מ"ר. לפי נתוני תכנית המתאר השטח הנ"ל יכול להיות שווה ערך ל 1.55-1.65 יחידות ממוצעות
בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
בנייה יכולה להתחיל כ 2-3 שנים מיום ההפשרה (ראה בתזרים מצד ימין את השלבים), תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע.
מימוש היחידות במתחם אכן ייעשה בשלבים. ראה בהוראות התכנית עמוד 31 (קישור לתכנית מופיע בלב חוות הדעת)
הי חברים ברשותי 2 יחידות קרקע גוש 6410 בקבוצת רכישה מסודרת 134 מטר , כמה יתן בסוף? ועוד שאלה האם לפי דעתם יתחילו לבנות בחלקים מסוימים בתוכנית באופן פרטני בזמן הקרוב? כי התוכנית מאד גדולה .תודה מראש
שלום ניר ותודה על תגובתך
תכנית מתארית (תכנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה) אושרה למתחם 1202 – שזו ההגדרה העכשווית לקרקע.
הפשרת המתחם תהיה רק לאחר אישור תכנית מפורטת הכוללת את הליך איחוד וחלוקה (ראה בתזרים מצד ימין)
שלום,
ברצוני להבין מה מצב הקרקע של מתחם 1202. הבנתי שהתכנית אושרה אבל לפי התרשים בצד ימין אני רואה שהקרקע בעצם עדיין לא הופשרה. זה נכון ?
מה ההגדרה העכשווית של הקרקע ?
תודה,
ניר
שלום אורן ותודה על תגובתך
החלקה נכללת בחוות הדעת, שים לב בפירוט החלקות
"חלקות – 1, 2, 4, 7-9, 13, 20-29, 35-39, 42-45, 133-136 "
שלום רב
אכן מידע אינפורמטיבי ומעשיר.
לא ראיתי התייחסות לגבי חלקה 29 (גוש 6410) על אף שמופיעה בסמיכות לגושים האחרים.
אודה על התייחסותך מה דינה ? האם רכישת זכאות לדירה מומלצת בחלקה זו?
בברכה,
אורן
במידה ותמכור את הקרקע שברשותך יחול עליך בוודאות היטל השבחה
התכנית שאושרה ב 2015 היא אמנם תכנית מתארית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בנייה, אך מבחינה הוועדה המקומית התכנית עדיין השביחה את הקרקע גם אם לא באופן מלא.
בהתאם לזאת היא גובה חלק מהיטל ההשבחה המלא, חלק שיכול להגיע ליותר מ 70% מגובה ההיטל המלא( נובע בעיקר מרצון העיריות להכניס כסף מוקדם ככל האפשר).
אכן ברוב המוחלט של העסקאות היטל ההשבחה הוא על קונה, אלא אם נקבע אחרת וההיטל כבר מחושב במחיר המכירה, מה שלא רלוונטי למקרה שלך , מאחר ואתה לא יודע מה יהיה גובה ההיטל..
ברגע שמתבצעת המכירה ומסוכם שקונה נושא בהיטל, לעירייה יכול לקחת קרוב לשנה עד שהיא מוציאה שומת השבחה שכאמור הקונה יצטרך לשלם
תודה רבה על התשובה הקודמת.
שאלה חשובה נוספת.
מאחר והתוכנית כבר אושרה ביולי 2015 ופורסמה ברשומות ובעיתון, האם עתה במחירה כלשהי של תא שטח, חל על המוכר לשלם היטל השבחה. רוצה לומר, שאם אני מוכר עתה חלק מהשטח בבעלותי האם יחול עלי כבר מס השבחה שעלי לקחת בחשבון ומגלגלים על הרוכש בהסכם, או לדרוש זאת כבר עכשיו מהרוכש ובכך למנוע מצב שהעירייה פתאום תפתיעה אותי בתשלום זה. מאחר וערך הקרקע לא עלה באופן דרסטי מאז האישור תוכנית אם כי עלה במידה ראויה, נראה לי שטרם חל מס השבחה וזה יחול לאחר הגשת תוכנית מפורטת ואישורה או אולי רק לאחר אישור היתרי בניה.
אודה לתשובתך בעניין שהינו בעל חשיבות רבה עבורי בשלב זה.
תודה
שלום יוני ותודה על תגובתך
1 – סבירות גבוהה שחלקה 25 בגוש 6409 תקבל זכויות מגורים, שהחלקות בסמוך לכביש 531 יקבלו זכויות תעסוקה.
וודאות בעת הליך איחוד וחלוקה
2 – באופן כללי זכויות מגורים עדיפות על זכויות תעסוקה, שצריך לקחת בחשבון משתנים רבים כגון גודל הזכיות ומספר הבעלויות.
3 – סעיף 122 בו מגרש מוקצה קרוב ככל שאפשר למיקום מגרש הקודם עדיין בתוקף
4 – תכנית בהכנת הוועדה המקומית חייב לחיות כפופה להחלטת המשפטית הסופית של המדינה וההחלטה התכנונית של הוועדה המחוזית בהתאמה.
העיקרון המנחה עליו מתבסס השמאי בעת פיצוי הכספי הוא אכן ערכה של הקרקע ביום הקובע, כמובן בתוספת ריבית והצמדה ליום התשלום
צריך לזכור שהחלקות שהופקעו לכביש 531 בתכנית 1202, הופקעו רק בחלקן ,שהחלק הלא מופקע כן נכנס לתכנית ולמעשה מושבח.
על החלק שלא יקבל זכויות צריכה לבוא החלטה/חוות דעת משפטית על אחוז הפיצוי
שלום,
שלחתי שהוא שעבר שאלה ומשום מה נמחקה…כנראה עניין טכני.
אשאל שוב:
1. האם חלקה 25 בגוש 6409 צפוי לקבל זכויות רבות יותר המסחרי ומשרדים או מגורים וזאת עפ"י מיקומו ביחס לתכנית.
2. יש הסוברים שבתוכנית זו בשל מיקומה בקרבת כביש 531 ו 2 תחנות הרכבת, אזי ייתכן שהזכויות במשרדים ומסחרי בקרבת 531 ובין 2 התחנות יהא עדיף מזכויות במגורים.
3. האם התקנה בחוק תכנון ובניה שהזכויות ניתנות קרוב ככל האפשר למיקום הקרע המקורית, עדיין בתוקף שכן ידוע לי שההצעה לחוק ההסדרים האחרון היתה הצעה למחוק סעיף זה שהבנתי לבסוף לא נכנס לחוק ההסדרים ולכן עדיין בתוקף.
4. בתוכנית ספציפית זו ידוע לי שנועדה המקומית מתכוונת לנסות להכניס את מופקעי 531 לאיחוד וחלוקה למרות החלטת הועדה האדם ברור בעניין, וזאת בכדי למנוע פיצויים.
א. האם כביכול יש לה סמכות בכלל מה שנראה לי שלא.
ב. גם אם כן, אני מניח שהפיצוי/זכויות שיקבלו יהיו בהתאם לערך הקרקע בעת הפקעה בפועל לצרכי כביש 531 ותחנות הרכבת, היינו בשלהי המאה הקודמת קרי 1998 לערך כאשר ערך הקרקע היה נמוך בהרבה.
כהערת אגב, הערותיך באתר בהחלט מסייעות להבין את התחום בוודאי למי שמושקע בקרקעות חקלאיות.
תודה
שלום רב,
האם התכנון לחלקה 22 הוא בניינים בני 6 קומות?
אם לא, מה מתוכנן בחלקה זו?
בברכה,
היי דורון
נכון להיום לפי תכנית המתאר הכוללנית, התכנון לחלקה 22 בגוש 6410 הוא אכן בניינים בני 6 קומות.
שלום שרית ותודה על תגובתך
חובה לדעת את פרטי גוש והחלקה
לא ברור איך הוצע לך קרקע ואין בידיך את הגוש והחלקה. באותה מידה כאילו הציעו לך דירה ללא פרטים על העיר והכתובת..
חובה גם לדעת מיהו הבעלים על הקרקע (תוכלי לבדוק דרך הוצאת נסח טאבו, שלכך רצוי לדעת מהו הגוש והחלקה…), ושלא קיימות הערות אזהרה כאלו ואחרות היכולות למנוע את ביצוע העסקה
עליך להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך אם וכאשר את חושבת לעשות צעד כלשהו
כל השטחים הם ברוטו ולפני הפקעה
החלקות שלא מופיעות בחוות הדעת הן חלקות המופקעות בחלקן לטובת כביש 531, שאחוז כניסתן הצפוי להליך איחדו וחלוקה משתנה מחלקה לחלקה, ובהתאם לזאת גם המחיר המומלץ. עדיף להתמקד בחלקות שמופיעות במעלה חוות הדעת
אישור הליך איחוד וחלוקה הוא למעשה השלב האחרון מבחינה תכנונית , שלאחריו מתחיל כל ההליך בהוצאת היתרי בנייה.
בהנחה והכל עובר בצורה חלקה ,התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה
האם ההערכה היא 6-7 שנים עד לאיחוד וחלוקה, האם זה התהליך האחרון ואז למעשה ניתן להתחיל בהליכי הבניה?
אנחנו נפגשנו לפני שנה וחצי במאי 2016 ואמרו לנו ההערכה שאיחוד וחלוקה יקח שנתיים.
היי משה
לא ברור עם מי נפגשתם או על ידי מי נאמר לכם, אך עברו שנתיים וחצי ועדיין לא הופקדה תכנית מפורטת למתחם בוועדת התכנון..
צפי זמן ההפשרה של האתר מופיע בלב חוות הדעת.
בתוכנית הר 1202 נכללים עוד גושים וחלקו ת, השאלה מה. הסטטוס לגביהם ואם הציעו לי מגרש של 142 מטר האם זה לפני הפקעה והאם ניתן לדעת מראש לפני הרכישה באיזה גוש וחלקה מדובר וכיצד ניתן לבדוק כי המוכר הוא אומנם בעל הקרקע היום?
שלום חיים ותודה על תגובתך
שים לב בסוף חוות הדעת מצוינות חלקות בגוש 6409 התואמות בחוות הדעת , מחיר מומלץ ודירוג לגוש 6410 בניהן חלקה 27
"חלקות 18-19, 21-28, 30-32, 51, 55-56 בגוש 6409 תואמות בחוות הדעת, מחיר ודירוג לגוש 6410"
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות וזאת במידת הצורך)
שלום,
ראשית, ישר כח על אתר איכותי ותשובות מקצועיות
מה התוכנית לגבי 6409 חלקה 27?
מה פרק הזמן עד להפשרה?
מה השווי כיום?
תודה, חיים
שלום זאב ותודה על תגובתך
הקרקע היום היא כמובן לפני הפקעה והיא ברוטו.
לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה "יומרו" המטרים (ברוטו -לפני הפקעה) ליחידות נטו. לאחר מכן שמאי פרטי פנימי לכל מרגש (שנשכר על ידי אותם בעלים של המגרש) יעריך שווי של כל זכות דירה באותו מגרש לפי יחידות.
בכל מקרה לפי נתוני תכנית 1202, 125 מ"ר אמורים להספיק לזכות לדירת 3 חדרים.
בהירות סופית תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
שלום לכולם,
כמה מטר צריך לקנות בגוש 6409 חלקה 27 כדיי להיות זכאי לדירה? אם אני קונה 125 מטר היום בקרקע האם זה לפני או אחריי הפקעות? כמה מה 125 מטר ישאר לי אחריי הפקעות ואם זה יהיה שקול לדירת 4-5 חדרים?
תודה
כל הכבוד!
מזמן לא ראיתי אתר כל כך מקצועי ומעודכן!
יישר כוח!
בהחלט! על הכבוד ותודה.
שלום רחל ותודה על תגובתך
חלקה 15 נכללת במלואה בתכנית הר/1202ומיועדת לטובת תעסוקה ומסחר ואמורה לקבל זכויות שכאלו
מה לגבי גוש 6409 חלקה 15 האם היא מיועדת למגורים או לתעשייה ? האם היא במלואה בתוך ההסכם ?
שלום ערן ותודה על תגובתך
לא ברור איך הסקת שמחיר המומלץ בחוות הדעת הוא מיולי 2015
כל חוות הדעת מעודכנת נכון להיום ( 13/06/16), כולל צפי זמן ההפשרה ,המחיר המומלץ וסטטוס התכנית
הערכת השווי שלכם מתייחסת ליולי 2015, בדצמבר התוכנית קיבלה תוקף , אני מניח שהמחיר צריך לעלות בהתאם, אשמח לקבל את תגובתכם בנושא.
שלום עדי ותודה על תגובתך
הפקעה היא הליך שנעשה על ידי גופים ציבוריים לטובת צורכי ציבור
מאחר וההפקעה לטובת כביש 531 נעשתה על ידי גוף ציבורי, לא ברור כיצד לא תחול על קונה פוטנציאלי…
באישור התכנית בוועדה המחוזית כבר נקבע כי השטחים שהופקעו לטובת כביש 531 לא יכנסו לתכנית איחוד וחלוקה.
כך שחלקה 39 וחלקה 16 בגוש 6409 מהן הופקעו כ 50% ו 40% בהתאמה , אמורות לקבל זכויות מצומצמות (סיכוי גבוה לזכויות מסחר ותעסוקה. גודל וסוג הזכויות ייקבע לאחר הגשת תכנית איחוד וחלוקה) באופן יחסי רק על החלק שיכנס לאיחוד וחלוקה, מה שכמובן מוריד באופן משמעותי את שווי אותן חלקות.
עדיף להתמקד בחלקות הנכנסות במלואן לתכנית עם ייעוד למגורים
שלום לך.
מה לגבי גו"ח 6409/16 או 6409/39 (בהנחה שההפקעה של כביש 531 אינה חלה על הקונה מתוקף ההסכם) ?
תודה.
*עדכון – ב 19/07/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את רוב ההתנגדיות ולתת תוקף לתכנית מתארית הר/1202
*עדכון – ב 08/09/14 הופקדה מחדש תכנית הר/1202 בוועדה המחוזית. התכנית נמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות