גוש -6444
חלקות – 4-5, 7, 15-18, 23-24, 59-61, 67
בעלות –הרוב פרטי
מרחק מבנייה– צמודות לווילות של רחוב הכרמל .
מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 4-5, 7, 15-18, 24, 58-59 בגוש 6444 ממוקמות בדרום העיר הוד השרון בצמידות לשכונת רמת הדר היוקרתית. החלקות הנ"ל נכללת בתכנית הר/400 שיזמה עיריית הוד השרון. התכנית העתידית משתרעת על שטח של 2100 דונם ואמורה לכלול כ 6000 יחידות דיור בנוסף ל 200000 מ"ר של תעסוקה. בנוסף לפי התכנית המרתקת אמור לקום פארק ענק (300 דונם) שבמרכזו יעבור נחל הדר שעובר שיקום במסגרת תכנית הר/11/548 (תכנית הנמצאת לפני אישורה בוועדה המחוזית), מה שעל הנייר יהפוך את האזור לאחר המרהיבים בארץ. בדומה למתחמים אחרים בעיר ובכלל ההערכה שבחלקות הצמודות לבנייה ייבנו בניינים מדורגים ( 3-5קומות) , שבשאר החלקות ייבנו בניינים בבניה רוויה גבוהה.
*עדכון – ב 31/12/19 הוצגה בולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים) של המועצה הארצית מסמך עקרונות תכנון למרחב צפון הירקון (ולא תכנית כפי שצוין בלא מעט פרסומים). המטרה הראשית של אותו מסמך, היא להוות בסיס תכנוני לתכנית תמ"א/1/48 (שבמקור חלה על מתחם נוף הירקון בו נמצא גוש 6444, ומתחם שביל התפוזים). מסמך העקרונות החל על מספר רשויות, חילק את כלל השטח למספר מתחמים הכוללים בין היתר את מתחם נווה הדר או "נוף הירקון" (מתחם 2), ומתחם הגן הלאומי (מתחם 6). אף על פי שמסמך העקרונות ציין היקפי יחידות אפשריים למתחמי הפיתוח, וכ 10000 יחידות אפשרויות למתחם נוף הירקון (6444), הוחלט בישיבת אותה וועדה, שהיקפי הזכויות ומספר היחידות ימחקו מהמסמך התכנוני, ויקבעו בתכנית מפורטת. לא מן הנמנע שתכנית תמ"א/1/48 בכל זאת תשתמש בנתונים הראשונים (כמות היחידות) של מסמך התכנון לצפון הירקון ( על אף שימחקו מהמסמך התכנוני..). הליך תכנוני חשוב נוצר בעכבות אותו מסמך עקרונות תכנון, והוא הפיכתה של תכנית תמ"א/1/48 לתכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. המסמך אינו שופך אור על גבולות המתחם, ואינו מתייחס לנושאים "הבוערים", כגון הכללת שטחי הפארק במתחם, שלאלו בהירות תתגלה בעת התכנית המפורטת. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
*עדכון – קידום תכנית למתחם נוף הירקון עובר לידה של הוועדה המחוזית, כך הוחלט על ידי המועצה הארצית בישיבתה האחרונה. בניגוד לאינסטינקט הראשוני והסקה כי מהלך זה יחול לעכב את המתחם, עושה רושם שהשלכות המעבר יכולים לעזור דווקא לקידום המתחם באופן פחות מסורבל. מדוע?
ראשית, אין צורך במסמך תכנוני לצפון הירקון (הכולל בתוכו מספר מתחמים לא רלוונטיים לנוף הירקון), מסמך שאישורו היה אמור לקחת כ 18-24 חודשים. חשוב לזכור שקידום תמא 48 1 (לפני העברת הסמכויות לוועדה המחוזית) היה מותנה באישור המסמך תכנוני לצפון הירקון, ובהעדרו יש למעשה קיצור זמן של 18-24 חודשים במקדם הזמן. לא מן הנמנע שזהו המניע האמתי (ורצון לא מעט גורמים..) להעברת הסמכויות לוועדה המחוזית.
שנית, קידום התכנית יעשה על הוועדה המחוזית (מה שיצריך את אישורה על המועצה הארצית לאותה תכנית..), שהיא גוף תכנוני די דומה למועצה הארצית, פועלת בצורה עצמאית ללא קשר לוועדה המקומית. הסבירות הגבוהה שהוועדה המחוזית תקדם תכנית מפורטת למתחם, ללא קשר למתחם המזרחי, הליך שמקל בהכנת אותה תכנית, בטח ביצירת טבלאות הקצאה.
גובה היחידות האפשרויות של 10,000 יחידות (שגם ככה היו גבוהות מידי למתחם מבחינה תכנונית) ירד לקיבולת הטבעית של 6000-7000 יחידות, שגודל שטחי התעסוקה והמסחר יעלה על מנת להשלים את האיזון, ובעיקר בכדי לרצות את עיריית הוד השרון. אף על פי ההערכה לקיצור הזמן, צפי זמן ההפשרה נשאר כ 5 שנים נכון להיום במקדם זהירות, וזאת עד להפקדה של התכנית בוועדה המחוזית. המחיר המומלץ נשאר במקומו, מאחר והאתר לא התייחס בתמחור הקרקע למרכיב לא מציאותי של 10000 יחידות, אלא 6000. שלב הבא הוא הכנת תכנית והפקדה של תכנית נקודתית למתחם בוועדה המחוזית
*עדכון – ב 27/04/22 אושרה לאחר שנים ארוכות תכנית המתאר לכלל העיר הוד השרון הר/2050, תכנית המאוששת את הידוע לגבי המתחם העתידי נוף הירקון, מתחם בו יקומו כ 6000 יחידות דיור, בנוסף ליותר מ 200 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה. שלב הבא הוא הכנת תכנית נקודתית מפורטת למתחם וקידומה בוועדת התכנון. "בדיקת כמות היחידות לעיר" היא רק תירוץ/טענה מיני רבים של עיריית הוד השרון לחוסר קידום מתחמים בעיר, שעם אישורה של תכנית המתאר הר/2050, פעילות או אי פעילות העירייה (שהיא מקדמת המתחמים האיטית בישראל בעשור האחרון) תהיה במוקד לב העניינים. חוות הדעת מעודכנת בהתאם ללא שינוי ממשי.
*עדכון – ב 08/05 תוכנית מפורטת למתחם נוף הירקון נכנסה לבדיקת תנאי סף, הליך טכני הבודק את תקינות התכנית לפני דיון בהפקדה. התכנית שהוכנה על ידי הגוף הממשלתי דירה להשכיר, כוללת כ 9000 יחידות (2300 מתוכם לטובת דיור להשכרה ועוד כ 700 לטובת דיור מיוחד), בנוסף לכ 180 אלף מר של תעסוקה ומסחר, וזאת על שטח כולל של כ 1400 דונם הכולל בתוכו את שטחי הפארק העירוני שכן נכללים באיחוד וחלוקה (לא כולל שטח גן הלאומי שלא נכלל כמובן באיחוד וחלוקה). בהמשך התכנוני יופיע גם מסמך טבלאות איחוד וחלוקה למתחם. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
*עדכון – ב 08/07/24 הועדה המחוזית אישרה להפקדה בכפוף לתיקונים את התכנית המפורטת למתחם נוף הירקון. לאחר ההפקדה הפורמלית של התוכנית, יחל שלב ההתנגדויות המסקרן בהובלת עיריית הוד השרון עצמה. צפי זמן ההפשרה נשאר והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
להוראות תוכנית המפורטת – לחץ כאן
לתשריט התכנית – לחץ כאן
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע –3-4 שנים
מחיר מומלץ–3900-4000 ₪ למ"ר
דירוג – **** ערך הקרקע יעלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.
חלקה 2-4 בגוש 6573 זהה בחוות הדעת לגוש 6444 (החלקות המופיעות במעלה חוות הדעת).
היי,
מאיפה דירה להשכיר שואבת את הזכויות שלה לבניית 2300 יח"ד?
החלק של המדינה בקרקע מזערי יחסית ליתר זכויות הבעלות בקרקע.
יכול להיות מעין תהליך של הפקעה מבעלי הזכויות על מנת להקנות למדינה זכויות בקרקע השוות ערך ל2300 יח"ד?
היי גבי
לדירה להשכיר אין זכויות במתחם והיא בטח לא "שואבת זכויות מבעלי הקרקעות.
היא הגוף הממשלתי האחראי על הכנת התכנית וקידומה.
את אותן יחידות להשכרה יקבלו בעלי הקרקעות עצמן בהליך איחוד וחלוקה מסודר.
הי
רשמת שצפי לאישור התוכנית המופרטת והפשרת הקרקע הוא 3-4 שנים.
1. התנגדויות, במיוחד במתחם בסדר הגודל כזה, יכולות להיות ארוכות מאוד, כיוון שכל פעם יצוץ עוד גורם שיתנגד וינסה באופן טבעי למקסם זכויות. על סמך מה נראה לך שהצפי הוא אכן 3-4 שנים? כלומר כמה זה ריאלי?
2. בעבר שמעתי שהותמ"ל תוחם את שלב ההתנגדויות (לאו דווקא התוכנית הזו) לשנתיים. האם זה נכון?
היי דן
1 – לא ניתן כל פעם "לצוץ" ולהתנגד. כלל העררים יוגשו יחדיו במסגרת שלב התנגדויות, שלאחר מכן יינתן מענה לכל התנגדות. העיכוב יחול לנבוע מקבלת חלק מההתנגדויות ותיקון התוכנית בהתאם. עם כל אלו 4 שנים אמור להיות זמן סביר לאישור.
2 – אכן התיחום הוא לשנתיים (למרות שבמציאות הזמנים תמיד מעבר לזמן זה), רק שמתחם נוף הירקון לא מקודם בוותמ"ל…
בוקר טוב
האם חלקה 59 נכנסת במלואה לתוכנית והאם 166 מ"ר יספיקו לדירה ממוצעת?
היי יובל
חלקה 59 אכן נכללת בוודאות במתחם, שכמעט בוודאות גודל השטח שציינת יספיק לזכות ממוצעת וכנראה אף יותר במעט.
האם קידות תכנית נוף ירקון על ידי דירה להשכיר מקדמת. למעשה את ההפשרה עבור כל בעלי הקרקע האחרים? למשל גוש 6444 חלקה 159
היי דנה
קידום תכנית נוף הירקון מאיצה את ההפשרה לשטחים הכלולים בתכנית..
חלקה 159 למשל היא בנויה ולא רלוונטית למתחם.
הי, פורסם השבוע שהועדה המחוזית הפקידה ב-8/7 את התכנית להתנגדויות.
האם זה משפיע על לוחות הזמנים והמחירים?
היי נועם
קיים עדכון לגבי הפקדת התוכנית בתנאים.
צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
היי אלי האם יחדה של 128 מטר בגוש 6444 חלקה 7 יכול להספיק לדירה במידה והכל יהיה תקין לפי המתוכנן תודה מראש אריק ?
היי אריק
נתוני התוכנית מראים ש 128 מ"ר לא יספיקו כלל לזכות ממוצעת במתחם
בהירות לגובה הזכויות תתגלה בעת פרסום טבלאות איחוד וחלוקה.
שלום ותודה מראש על העזרה
האם חלקות 4 ו-5 בגוש 6444 נמצאות במלואן במתחם שמיועד למגורים? היעוד המקורי היה לנופש אקסטנסיבי
היי אלי
חלקות 4-5 נכללות במלואן במתחם, ויקבלו בעתיד זכויות מלאות, כנראה בעירוב שימושים לטובת מגורים ותעסוקה
בהירות לגבי אופי הזכויות בעת פרסום טבלאות איחוד וחלוקה.
היי
האם גוש 6413 בתוכנית? והאם יש צפי לתוכנית בגוש הנ״ל?
תודה
היי תמיר
גוש 6413 שייך למתחם שביל התפוזים בדרום מזרח העיר, בעוד חוות דעת זו שייכת למתחם נוף הירקון בדרום מערב העיר
ישנה חוות דעת באתר לגוש 6413.
שלום רב
על בסיס התוכנית הנ"ל מה מספר יחידות לדונם שניתן לקבל ?
תודה
היי אלי
נכון להיום מוערך בכ 6.7 יחידות לדונם, אף על פי שחלק לא קטן מהיחידות במתחם הם לדיור להשכרה ודיורית (דירות קטנות ביותר) להן שווי ערכי נמוך יותר.
בהירות תתגלה בעת פרסום טבלאות איחוד וחלוקה ובעיקר בעת שלב ההתנגדויות שצפוי להיות מעניין
שלום,
בעבר דווח כאן כי נציג היועץ המשפטי לממשלה קבע "כי לא ניתן להצדיק את הפגיעה בזכות הקניין שתיגרם לבעלי הקרקע הפרטית עליה תוקם שכונת המגורים, שיאולצו לחלוק בזכויות הבנייה שלהם עם בעלי הקרקעות המיועדות לפארק ולגן לאומי".
כמו-כן קבע היועץ המשפטי לממשלה שבעתיד :"אפשר לדון בעניין הקשר התכנוני בין מתחם התוכנית לשטחי הפארק (לעומת שטחי הגן הלאומי להם אין קשר תכנוני כלל), ומבחינה חוקית יהיה ניתן להכליל את שטחי הפארק בתוכנית איחוד וחלוקה".
לאחר פרסום טיוטת התוכנית והתשריט ,האם בעלי שטחים בתאי שטח שהינם בחלק המיועד להוות חלק המשכי של פארק הירקון/גן לאומי, יחלקו בזכויות בנייה עם בעלי קרקע פרטית באזור הצפוני של התוכנית .
שאלה דומה נוגעת לבעלי הקרקע בחלק המיועד לפארק/גן ציבורי עירוני הממוקם מצפון לגן הלאומי . האם הם יהיו חלק מתוכנית איחוד וחלוקה?
לאור זאת:
1) מה השווי המוערך כיום של קרקע בשטח של 1 דונם בגוש 6572 או גוש 6575 שיהוו חלק מפארק הירקון/הגן הלאומי?
2) מה השווי המוערך כיום של קרקע בשטח של 1 דונם בגוש 6444 בחלקות 11ו- 54 שבהן מתוכנן גן ציבורי עירוני בתא שטח 1650 ?
בתודה מראש!
שוש
היי שוש
בהתאם למה שצוין בחוות הדעת בעבר ולפי הפרסום הראשוני של מסמכי התכנית, חלקות הפארק העירוני (כגון חלקה 54) כן נכללות במתחם ויקבלו זכויות בעתיד, שמכך הן שוות ערך לשאר החלקות במתחם, לעומת שטחי הגן הלאומי (כגון גוש 6572) שאינם נכללים כלל במתחם.
היי, הציעו לי לקנות 100 מ״ר בחלקה 4 בגוש 6573. לפי הכתוב אצלכם היא זהה בחוות הדעת לגוש 6444 (החלקות המופיעות במעלה חוות הדעת). מצד שני כשבדקתי ראיתי שרק חצי ממנה בתחום המגורים. אם כולה נכנסת לאיחוד והחלוקה אבל רק מחצית ממנה מקבלת זכויות למגורים, האם 100 מ״ר יספיקו לטובת יח״ד?
היי הדס
לפי מסמכי התוכנית הראשונית חלקה 4 בגוש 6573 נכללת בשלמותה במתחם ותקבל זכויות מלאות, שנתוני התוכנית מראים ש 100 מ"ר לא מספיקים כלל ליחידה ממוצעת, שגם כך גודל היחידות הממוצעות במתחם נמוך מהמקובל.
תודה על העדכון החשוב.
מה בנוגע לגוש 6572? נכלל באיחוד וחלוקה?
היי נדב
כצפוי שטחי הגן הלאומי (כלל גוש 6572) אינו נכלל בשטחי איחוד והחלוקה.
שלום רב ותודה מראש על הסיוע,
חלקה 7 מסומנת בתכנית ובתשריט בצבע חום (מבנים ומוסדות ציבור). מהי המשמעות עבור כל מי שרכש את הזכויות בחלקה 7? האם בתכנית האיחוד וחלוקה מתחשבים בזה וכל בעלי הקרקעות באותו גוש (6444) מקבלים זכויות לחלק היחסי שהם רכשו גם אם זה לא באותה חלקה ספציפית? הרי מי שרכש שם לפני כמה שנים לא עשה זאת עבור שטח שאינו מאושר למגורים. אודה לך להרחבה בעניין הזה.
תודה,
היי סהר
חלקה 7 נכללת במלואה במתחם איחוד והחלוקה ותקבל זכויות מלאות ובאופן ערכי שווה לשאר החלקות ללא קשר מה יבנה או לא יבנה עליה בפועל.
שלום רב
הציעו לי לקנות בגוש 6444 חלקה 7
111 מר כאשר בנסח טאבו אותה זכות רשומה כחכירה! האם אקבל זכויות רגילות כמו שאר הרוכשים?
מה המחיר המומלץ עבור זכות מהסוג הזה?
היי שי
חלקה 7 כמובן תקבל זכויות מלאות ישירות לבעלי הקרקע
החכירה בחלקה היא עצמית בין בעלי הקרקע עצמם ואין לה משמעות, שהבעלות היא כמובן פרטית.
לגבי גודל השטח שציינת, הוא לא צפוי להעניק זכות ממוצעת במתחם (שגם כך גודל זכות ממוצעת הוא נמוך).
הי,
האם יש צפי למעבר לשלב הבא – פרסום תכנית מפורטת למתחם?
תודה רבה
היי גלעד
ראה בעדכון בחוות הדעת את נספחי התוכנית ועדכון מצב תכנוני
האם חלקות 54 ו 55 מקבלות זכויות מלאות בתוכנית ?
היי רוני
בהירות לגבי כניסת חלקות הפארק העירוני (חלקות 54-55) למתחם איחוד וחלוקה עתידי, תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת.
שלום רב,
רציתי לדעת אם חלקה 60 גוש 6444 נועד לבניית יחידות דיור או משרדי… האם זה מפורט איפשהו?
תודה!
אריאל
היי אריאל
חוות דעת זו כוללת את חלקה 60, שייעודה הוא לטובת מגורים בבניה רוויה, כך לפי נספח הבנייה מתוך תכנית לכלל העיר הוד השרון הר/2050 , שאושרה באפריל 22.
היי
תודה לאתר
רציתי לשאול האם אתם רואים סיבה להבדלי מחיר בין חלקות 7 ו59
האם שניהן חלקות שמיועדות לגמרי למגורים ובנייה דומה
היי אסף
למרות שהבנייה באזור חלקה 7 צפויה להיות בנייה רוויה נמוכה יותר שאופי בנייה נותן שווי מרכיב קרקע גבוה במעט משווי מרכיב קרקע לבנייה רוויה גבוהה, אותו אזור בו נמצאת חלקה 59, אין הבדל כלל בין החלקות מבחינת שווי , מאחר והכל יהיה מאוזן בטבלאות איזון וחלוקה מבחינת גובה הזכויות לכל חלקה.
שלום,
רציתי לשאול מה היעוד של חלקה 7.
האם למגורים בבניה רוויה או למסחר ?
היי עמית
ייעוד חלקה 7 הוא לטובת מגורים, בבניה רוויה של עד 6 קומות.
בהירות סופית לנתונים אלו תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.
היי דוד
חוות דעת זו כוללת את חלקה 17, שהחלקה נכללת בשלמותה (בלב המתחם) ומיועדת לטובת מגורים בבניה רוויה גבוהה.
גובה היחידות ייקבע בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.
אהלן.
סטטוס 6444 חלקה 17? נכלל גם הוא במגורים? יש צפי לכמה מטר ליחידה ממוצעת?
היי אלי
המשמעות היא שבעתיד הזכויות המתקבלות צפויות להיות מעורבות גם לשטחי מגורים וגם לשטחי תעסוקה.
בהירות בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.
שלום רב
בתשריט מיום 12/5/22 גוש 6573 חלקה 2 מסווגת כחלקה היחידה במתחם כמשרדים ומגורים.
מה המשמעות ?
תודה על המענה.
אלי
שלום
לאחר אישור תוכנית המתאר לכלל העיר
מי מכין תוכנית מפורטת למתחם נוף הירקון ?
יש לוחות זמנים להכנת התוכנית ?
יש משהוא שבעלי הקרקע יכולים לעשות כדי לקדם את הכנת התוכנית ?
תודה על המידע
היי גבי
הכנת תכנית המפורטת חלה על עיריית הוד השרון, שלבעלי הקרקע אין יותר מידי מה לעשות בעניין.
סיום הכנה והפקדה של תכנית שכזו במקרה האופטימי ביותר – 36 חודשים.
היי נאוה
קידום המתחם המתין לאישור תכנית המתארית הר/2050 לכלל העיר הוד השרון, תכנית העומדת לפני אישורה הפורמלי.
לאחר אותו אישור פורמלי של הר/2050, יחל שלב הכנת תכנית מפורטת למתחם נוף הירקון
שלום. מה הסיבה שהשלב הזה לוקח כ"כ הרבה זמן? האם יש אפשרות לקרוא או לראות דיונים בנושא? מה השלב הבא ומתי צפוי לקרות? תודה רבה על התייחסותכם.
היי ארז
כמובן שישנה התייחסות לעליית מחירי הדירות בארץ (ששווי מרכיב הקרקע נגזר משווי אותן דירות), והתמחור כולל בתוכו את אלמנט זה.
שלום ותודה על האתר.
האם עליית מחירי הנדלן כוללת גם עלייה במחירי הקרקעות כגון אלו החקלאיות עם תוכנית בינוי?
כיצד השפיעה השנה האחרונה על המחיר כרגע ובהפשרה?
היי שמעון
החלל שנוצר בין ההמלצה להפקדה, הוא לצורך מילוי שינויים/תיקונים/ותנאים בתכנית, שלאחר שאלו ימולאו התכנית תופקד.
היי שלום,
למה בעצם עובר זמן מהרגע שיש המלצה להפקיד לבין ההפקדה עצמה? מה שיקול העיכוב? האם יש לכם צפי גס לכך?
תודה
היי גלעד
תוקן בשורת הדירוג מהמחוזית לארצית
תודה על תשומת הלב.
שלום, תודה על האתר. מאוד שימושי!
אתה כותב לעיל בשורת הדירוג: כי "ערך הקרקע יעלה בעת הפקדה של התכנית בוועדה המחוזית". השלב התכנוני כרגע הוא "המלצת הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית למועצה הארצית" ואני לא רואה בהמשך המתווה התכנוני הפקדה בוועדה המחוזית… אשמח שתסביר.
תודה
שלום אריאל
הוועדה המחוזית כבר יצרה תכנית מתאר המגדירה את השטחים כצהובים – פיתוח עירוני (תכנית תממ/ 3/ 21/ 51), שלאחר מכן תקום תכנית מפורטת בהתאם לתכנית המתאר
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, כמו כן המחיר המומלץ (המתייחס גם לחלקה 60 בגוש).
שלום, רציתי לדעת סטטוס של הועדה ולדעתך כמה זמן יקח לקידום הבניה…
בנוסף כמה שווה כרגע מטר בגוש 6444 חלקה 60
תודה,
אריאל
היי אור
יכול לקחת כ 24 חודשים.
היי.
בעקבות העדכון מה הצפי הזמן של הפקדת התוכנית בועדה המחוזית? כמה זמן זה לוקח בדרך כלל?
שלום ארז ותודה על תגובתך.
הגיעה לידנו אותה כתבה.
אין ספק שהאתרים בישראל עובדים על קליל בייט בעיקר באמצעות כותרות מושכות, עם זאת קיימת באותה כתבה אי דיוקים ומידע שגוי
ראשית, לא ברור כיצד ניתן לדחות או לבטל תכנית שכלל לא קיימת..
נכון ליום זה תמא 48 1 הוא מסמך רעיוני, שעל המועצה הארצית היה להכין תכנית הכוללת הוראות, תשריט ושאר נספחים.
כאמור לא ניתן לבטל או לדחות מה שלא קיים.
בנוסף, המתחם לא היה בתחילת שנות ה 2000 בסמכות הוועדה המחוזית אלא רק בוועדה המקומית. הוועדה המחוזית מאשרת מתחמים מקומיים ולא מקדמת אותם (עסוקה בתכנון תכניות מחוזיות ולא מקומיות, ומכאן שמה..)
אי קידום המתחם על הוועדה המקומית גרם למועצה הארצית לקחת את האחריות לידה, וכאמור ההחלטה הטרייה היא שקידום המתחם הכולל הכנה והפקדה של התכנית יעשה על ידי וועדת התכנון המחוזית ולא הארצית.
ראה בגוף חוות הדעת עדכון כולל על העברת הסמכויות והמשתמע מכך.
שלום. נכתב היום ב******* שהועדה הארצית דחתהאת התוכנית והעבירה את התכנון לועדה המחוזית. כיצד זה ישפיע על לוחות הזמנים הזכויות בקרקע ומחיר הקרקע בגוש 6444 נוף הירקון? תודה.
שלום אמיר ותודה על תגובתך.
1 מתחם נוף הירקון לא שייך ולא בסמכות הוועדה המקומית אלא רק בסמכות הוועדה הארצית, שהסמכות שציינת יכולה לבוא לידי ביטוי במתחמים אשר בסמכותה (כגון מתחם הר 1202)
2 החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת
3 אכן כלל הזכויות המחולקות במתחם שוות ערכית ללא קשר לגובה הבנייה
שלום
יש לי כמה שאלות שאולי תוכלו לעזור לי בהם
1. בגצ נתנו לוועדה המקומית לעדכן את תוכנית המתאר וזה בא לידי ביטוי בבדיקות תחבורתיות בפרויקטים גדולים (נוף הירקון נחשב כגדול )ומתן אפשרות לוועדה המקומית לקבוע שלביות במימוש תוכנית המתאר לתוכניתו פרטניות … כמה זה יכול לפגוע בקידום נוף הירקון ובצפי הפשרה שלו ? האם יוכל לעכב משמעותית ?
2. מבחינת חלקות שמיועדות למגורים , אלו חלקות במתחם מיועדות למגורים בשלמותן?
3. מבחינת הזכויות אדם בעל 143 מטר לדוגמא בחלקה אשר מיועדת לבנייה נמוכה ואדם בעל 143 בחלקה המיועדת לבנייה גבוה שווים מבחינת ערך ככה ? כלומר אם ה 143 מטר קרקע בבנייה הגבוה יהיה זכאי לזכות ליחידת דיור במתחם כך גם ה143 מטר בבניה הנמוכה יהיה שווה ? משווים את בעלי הקרקעות ?
שלום רותם ותודה על תגובתך
1 -חלקה 7 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות. הגן הלאומי ממוקם מדרום לגוש 6444 (בגוש 6572)
2- חלקה 7 ,יחד עם שאר החלקות המופיעות בחוות הדעת שייכות למתחם נוף הירקון.
3 – נכון להיום אין משמעות לקיום או העדר של הסכם שיתוף
היי
הציעו לי לרכוש קרקע בגוש 6444 חלקה 7
1. לגבי החלקה האם החלקה בשלמותה תקבל זכויות מגורים מלאות?( ולא נופלת על הגן לאומי ) כלומר קנייה שלי בגוש ובחלקה הזאת תבטיח זכויות מסוימות במגורים? ואם לא איזה חלקה כולה מבטיחה זכויות במגורים ?
2. לאיזה מתחם בתוכנית שייכת חלקה 7 בגוש 6444 ?
3. האם בפרויקט הזה בגוש ובחלקה שציינתי יש עדיפות שיהיה הסכם חתום ?
תודה רבה לאתר הנפלא
היי אשר
חלקה 105 בנויה כמובן במבנה מגורים א, מצפון למתחם נוף הירקון.
מה ידוע לכם על גוש 6444 חלקה 105?
היי אור
תכנית המתאר הר/2050 לכלל העיר הוד השרון אכן קיבלה תוקף, אך כמו שצוין בחוות הדעת, מתחם נוף הירקון (גוש 6444 כולל חלקה 61) מקודם במועצה הארצית ללא תלות כלל בתכנית המתאר, שקידום תכנית מפורטת תמ"א/1/48 יעלה הילוך לאחר אישור המסמך התכנוני לצפון הירקון (כלל המידע בלב חוות הדעת ובתזרים השלבים מימין).
שלום ותודה רבה על האתר הנהדר.
האם נכון שבתאריך 4.3.20 בג"ץ נתן תוקף לתוכנית המתאר 2050 לכל הוד השרון.
האם האישור יקדם את תכנית תמ"א/1/48 בגוש 6444 חלקה 61?
היי עמית
חלקה 4 בגוש 6444 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות, ולמעשה זהה לשאר החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת (ולכן מצוינת עם שאר החלקות).
היי
רציתי לדעת מה הסטטוס של חלקה 4..האם החלקה מיועדת כולה למגורים או שיש לה ריזיקה מסוימת מעבר שאר החלקות?
תודה
היי אסנת
חלקה 2 בגוש 6573 נכללת במתחם במלואה.
האם גטש 6573 חלקה 2 נכלל בתוכנית?
תודה
שלום ארז ותודה על תגובתך.
תרשים השלבים אכן מעודכן
בעכבות הליך צפון הירקון, תכנית תמ"א/1/48 תהווה תכנית מפורטת, שתקודם לאחר אישור המסמך העקרוני לצפון הירקון.
מתחם 1202 ומתחם נוף הירקון שונים לחלוטין מבחינה הליכים תכנונים, וניתן לראות את ההבדלים בחוות הדעת הנפרדות.
שלום. האם התרשים מעודכן?
האם לא אמור להיות ב הפקדת תוכנית תמ"א?
האם מתחם 1202הוא בערך שווה למתחם זה?
היי דור
חלקה 61 בגוש 6444 נכללת במלואה במתחם נוף הירקון, ותקבל זכויות מלאות.
המצב התכנוני מעודכן נכון להיום בחוות הדעת (ראה בחוות הדעת ובתזרים השלבים מצד ימין).
שלום,ראיתי שחלקה 61 לא נכללת בתכנית הר/400 או שאולי לא הבנתי נכון את הכתוב. אשמח להבהרה.
וגם, האם ידוע מה מצב הקרקעות נכון להיום מבחינת היתכנות להפשרה? תודה
שלום שמואל ותודה על תגובתך
בלא מעט מקרים ומתחמים בהם הסמכות התכנונית שייכת למנהל התכנון והמועצה הארצית,ולא לרשות המקומית, העיריות הן הראשונות להתנגד (בדומה לנעשה במתחם שדה התעופה בהרצליה, שעיריית הרצליה הייתה הראשונה להתנגד לתכנית תמ"ל 3006 החלה על המתחם).
ניתן להבין את העירייה בטענותיה על כך שלא קיים איזון בין שטחי המגורים לתעסוקה, והשגותיה לגבי עניינים תחבורתיים.
עם זאת קשה מאוד לקבל את ההתנהלות האטית והמסורבלת של אותה עירייה לגבי המתחמים בתחום שיפוטה.
מתחם הר/1202 בעיר אושר מתארית ביולי 2015. נכון להיום תחילת ינואר עדיין לא קיימת תכנית מפורטת מופקדת למתחם..
כמעט 5 שנים שהעירייה בודקת את היקפי הדיור בעיר ונושאים תחבורתיים (בדרך הוחלפה ראשות העיר, מה שלא ממש זירז את הליך הפשרת המתחם), ומחכה לאישור תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 ( למרות שלמתחם 1202 אין תלות כלל בתכנית המתאר הכוללנית), ומתחם 1202 עדיין ללא תכנית מפורטת מופקדת.
כך גם לגבי שאר המתחמים העיר שחלקם ממתין עוד מתחילת שנות ה 2000 לקידום ראשוני, שבפועל לא מבוצע שום הליך התחלתי.
מצד אחד לא לקדם , ומהצד השני להתנגד לגוף התכנוני שכן מקדם.
כך שלמרות שניתן להבין את התנגדות העירייה ואולי אף להסכים עם חלקן, לקיחת הסמכות מרשות העירייה על ידי מנהל התכנון, נראית כצעד הכרחי לקידום הליכים תכנונים למתחמי העיר.
התפרסם היום ******* שהעיריה רוצה לעכב את תמא 48/1
האם זה כולל גם את 6444 חלקה 7
תודה
שלום גרשון ותודה על תגובתך.
חוות דעת זו כוללת בתוכה את חלקה 60 , שתיכלל במלואה בתכנית עתידית, ותקבל זכויות מגורים בבניה רוויה.
שאלה האם 6444 חלקה 60 נכללים בצבע הצהוב. כלומר בנייה רוויה.
היי אמיר
ראה התייחסות לחלקות 54-55 בתשובות שניתנו לגולשי האתר ב 05/11/18.
היי צהריים טובים,
תודה רבה על כל המידע המפורט!
חברת ******* משווקת קרקע זו גוש 6444 חלקות 54, 55. בפירוט שנתת לא ראיתי חלקות אלו. האם כדאי להיכנס לעיסקה? אשמח אם תוכלי לכוון אותי על כדאיות העסקה.
תודה!
היי לושה ותודה על תגובתך
א – נראה שנאמר לכם שהליך קידום המתחם הוא לא בידי וועדת התכנון המקומית, מה שנכון , מאחר וועדת התכנון הארצית בשיתוף חברת דירה להשכיר, אחראים על קידום המתחם נכון להיום
ב – צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום, שהשלב הבא הוא סיום והפקדת תכנית תמ"א 48/1 למתחם.
ג – מהלך זה נועד לקדם את המתחם, כך שעל הנייר יש להליך זה יתרונות ולא חסרונות.
היי ערב טוב, תודה על הידע המחכים, ברשותנו קרקע בגוש 6444 חלקה 59 ערכנו פגישה בעריה והובהר לנו שנושא ההפשרה יצא מרשותם לתב"ע לכן ברצוני לשאול:
א. מה זה אומר מבחינתי
ב.איפה זה עומד כרגע, מה הצפי להפשרה בשלב זה, האם יש התקדמות מהנכתב מעלה?
ג. והאם במהלך זה יש סיכון לאבד את ההשקעה.
תודה רבה ושבוע טוב
שלום אבי ותודה על תגובתך
לפי תכנית הר/2050, החלקה מיועדת לבנייה רוויה (6 קומות בשילוב עם מגדלים של 16-30 קומות)
בהירות לאופי הבנייה תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מתארית למתחם.
שלום.
שאלה לגבי חלקה 59. האם מיועדת לבניית מדורגים או בנייה רוויה. תודה.
שלום אלי ותודה על תגובתך
חוות דעת על חלקה 7 מופיעה במעלה העמוד כולל המחיר המומלץ
לפי תכנית המתאר של העיר (עדיין לא אושרה), ותכנית תמא/48/1 (תכנית מתארית למתחם נווה הדר) ייעוד החלקה הוא לטובת מגורים בבניה רוויה בינונית.
שלום ותודה מראש על תגובתכם.
רציתי לדעת מה חוות הדעת על גוש 6444 חלקה 7?
מה מחירה המקסימלי ומה ייעודה?
שלום רועי ותודה על תגובתך.
ראה בתגובת האתר האחרונה לגבי חלקה 11 בגוש 6444.
ייעודה הוא לטובת פארק עירוני, שכרגע יש חוסר וודאות לגבי כניסתה לאיחוד וחלוקה.
סבירות מסוימת שהחלקה תיכלל באותו הליך (בניגוד לשטחי הגן הלאומי), אך זאת יותר ממומלץ להמתין לבהירות בנושא.
צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום, שעליית ערך משמעותית צפויה בעת פרסום התכנית למתחם.
שלום ,
ראשית תודה על המידע המקצועי,
הוצע לי לאחרונה לקנות זכות לדירה על פני שטח של 111 מ״ר בחלקה 5 הגוש 6444 בסכום של 300,000 שח,
א. האם חלקה זו צפויה להיות גם בייעוד למגורים?
ב. ראיתי שהערכות הזמנים שלך פורסמו ב 2017 מה צפי ההפשרה לבנייה נכון להיום והאם המחיר למטר נשאר כפי שהערכת בזמנו? 1700-1800 שח למטר.
שוב תודה על הייעוץ
שלום אריאלה ותודה על תגובתך.
בדומה לחלקות 54-55 ייעוד חלקה 11 הוא לטובת פארק עירוני, שנכון להיום קיים חוסר וודאות של כניסתן של קרקעות אלו להליך איחוד וחלוקה, וזאת כי קיימת מחלוקת לגבי הקשר התכנוני של חלקות אלו למתחם.
בעת בהירות בעניין נעדכן זאת בחוות הדעת.
שלום
ברצוני לברר לגבי גוש 6444 חלקה 11, היא אינה מופיעה בחוות דעת שלכם. מה הסטטוס שלה?
בברכה
שלום מאיה ותודה על תגובתך.
ראי בתגובות האחרונות התייחסות לחלוקה הנ"ל.
קיים עדיין חוסר וודאות לגבי הכללת חלקות הפארק העירוני במתחם.
לא אמורות להיות התנגדויות בעלות משקל שיכולות למנוע את אישור המתחם.
הי, אני רואה שגוש 55 לא מופיע בחוות הדעת. יש סיבה?
האם התנגדויות התושבים יכולות להשפיע על התקדמות התוכנית או שינוי ייעוד של חלק מהקרקע לחקלאית?
שלום שירה ותודה על תגובתך
חוות דעת זו כוללת בתוכה גם את חלקה 61
ראי במעלה חוות הדעת את רשימת החלקות (59-61).
היי, מה המצב התכנוני של גוש 6444 חלקה 61?
שלום דוד ותודה על תגובתך
מבלי להיכנס לנעשה בשנתיים האחרונות (לא הרבה), תכנית למתחם אמורה להיות מופקדת תוך 24 חודשים מהיום, שגם לאישורה הסופי של תכנית הר/2050 יש חשיבות בקידום מתחם 400 (למרות שאין תלול תכנונית בין התכניות).
היי ותודה על המידע הרציני באתר,
בספטמבר 2016 החליטה הועדה הארצית לתכנון ולבנייה להורות על עריכת תכנית תמ"א 1/48 וקבעה לדון שוב בעניין זה כעבור 6 חודשים. מאז עברו שנתיים וחצי, האם מאז התקיימו דיונים בנושא? יש עוד החלטות ביניים? האם יש התקדמות בתכנון? איך אפשר לדעת האם ההחלטה מספטמבר 2016 אכן מיושמת ומתקדמת?
תודה,
תודה על עבודתכם החשובה
מבקש לדעת האם 1. חלקה 54 נכללת גם היא בהר/ 400 ומחירה זהה לשאר החלקות בחוות הדעת
2. מדוע זה בטיפול ועדה ארצית ולא מחוזית או מקומית.
בברכה
ראובן
היי רונן
ראה בתגובות הקודמות התייחסות לחלקה 54.
התכנית עברה לטיפול הוועדה הארצית בין היתר בעכבות אי התקדמות תכנונית של המתחם ב 19 שנים האחרונות.
שלום משה ותודה על תגובתך
חלקה 15 אמורה להיכלל במלואה בתכנית ולקבל זכויות מלאות, ולמעשה זהה לחלקות המצוינות בחוות הדעת.
שלום רב
האם חלקה 15 כלוללה בתוכנית ואמורה לקבל זכויות מלאות באזור מגורים?
שלום מאיר ותודה על תגובתך.
חוות דעת זו מתייחסת גם כן לחלקה 61 (מופיעה ברשימת החלקות במעלה חוות הדעת)
הבניה המתכוננת היא אכן גבוהה
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת בקלות 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי גם כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
מה מתוכנן עבור 6444/61 ? האם בנייה רוויה ומתי ?
תודה לתגובתכם
שלום גבי וגל ותודה על תגובתכם.
אכן בשבוע האחרון התבצעה רכישה מאסיבית (לסכום שציינת יש להוסיף מע"מ כמובן) של קרקע במתחם (גוש 6444 חלקה 13 בשלמותה).
חלק גדול מהשטח אכן זהה לחלקות המצוינות במעלה חוות הדעת, שכ 25-30 אחוזים מהחלקה מיועדים לטובת פארק עירוני, שנכון להיום קיים חוסר וודאות לגבי כניסה של שטחים בייעוד זה לתכנית איחוד וחלוקה אם בכלל.
למרות שעסקה זו נותנת סוג של תחושה טובה לבעלי הקרקעות (מהסיבות שגל ציין בשאלתו), חשוב לציין שרכישה זו אינה מקדמת או מזרזת את הליך ההפשרה כלל ו/או את הסטטוס התכנוני.
קידום המתחם אינו נעשה על בעלי קרקע פרטיים, מוכרים ככל שיהיו, אלא על ידי וועדת התכנון והבנייה בלבד.
רק לצורך ההמחשה – אחד מהבעלים שביצעו את העסקה בהוד השרון, מחזיק כמעט רבע ממתחם חוף התכלת בהרצליה! (קצת יותר מ 400 דונם), ויחד עם זאת מתחם התכלת הוא המעוכב ביותר מכלל המתחמים בארץ, וכמעט נמצא במצב הקפאה (ממספר סיבות, שחלקן די קשורות למחזיקי הקרקע הגדולים בעצמם..).
ראשית שוב תודה על המידע מאיר העיניים
רציתי לשאול לגבי תמחור ערך הקרקע בגוש 6444
נראה שרוכשי הקרקע בחלקה 13 שילמו מחיר יקר מאוד , בהתחשב בכך שחלק מחלקה 13 מיועד לפארק נחל הדר – והוא אכן חוצה אותו פיזית
האים תקדים עסקה זאת יגרום להעלאת ערך הקרקעות שבגוש 6444
בתודה מראש
המחיר ששולם (1340 ש"ח למ"ר), עם ייעוד חלק מהקרקע לטובת פארק עירוני, הוא מצוין.
שלום,
בימים האחרונים פורסם כי קבוצה של אנשי עסקים בכירים רכשו ב198 מליון ש"ח קרקעות חקלאיות בהיקף של 147 דונים בדרום מערב הוד השרון.
* האם מדובר באזור הרלוונטי לחלקות המצוינות למעלה בחוות הדעת ? (חלקות וגושים שקשורים להר 400)
*האם עסקה שכזו שנרקמת ע"י אנשי עסקים בכירים בעלי השפעה רבה,ממון רב להכנת תוכניות ייעוד, ניסיון עשיר וקשרים עשויה לשפר ולו במעט את התקצרות הליך הפשרת הקרקעות ושינוי היעוד מחקלאי למגורים?
תודה מראש על כל המידע !
רציתי לשאול
בגוש זה 6444 , רכש יצחק תשובה 144 דונם , כפי שפורסם ב ** ***** ?
ואים כן , רכישה זאת תקדם את אישור התוכנית
בתודה מראש
שלום אבי ותודה על תגובתך.
חוות דעת לגוש 6572 חלקה 2 (שלא אמורה להיכלל בתכנית) קיימת באתר – לחץ כאן
שלום לכם
רציני לדעת לגבי גוש 6572 חלקה 2 גם כלול בתוך תוכנית הר400 ויקבל זכיות כמו גוש 6444 תודה
שלום סיגל ותודה על תגובתך
עדיין קיים חוסר בהירות לגבי כניסתם של שטחים רבים לתכנית (מה שמשפיע כמובן על גודל הזכויות שצפויים לקבל בעלי הקרקע).
בהערכה גסה זכות ממוצעת בתכנית יכולה להיות בסביבות 143 מ"ר.
בהירות בעת הפקדת תכנית בוועדת התכנון והחלטה סופית לגבי חלקות הפארק העירוני והגן הלאומי.
תודה רבה על התשובה המהירה.
אבל אני יכולה להיות רגועה שהחלקות שעליהן רשמת את חוות הדעת בעמוד זה בטוח יכנסו לתוכנית למגורים?
תודה מראש
החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת (בלבד) אכן יכללו בתכנית מגורים עתידית למתחם.
שלום, תודה רבה על האתר המעולה והמידע החשוב.
שאלה – ברגע שתוכנית המתאר של העיר תאושר אז הקרקע תשנה יעוד מחקלאית למגורים?
האם 125 מטר לפי התכנון יספיקו לדירה?
תודה מראש.
שלום אור ותודה על תגובתך.
מאחר והתכנית למתחם 400 נמצאת בסמכות וועדת התכנון הארצית ולא המקומית, הערכת הזמן של אותו "בכיר" פחות רלוונטית.
אנו מבינים שיכולות להיות מספר הערכות לצפי זמן ההפשרה, אך ההערכה שלנו ל 8 שנים נובעת ממצב תכנוני קיים (עם חישוב מוערך של שלבי ההפשרה), ובכך שהמתחם הוא בסמכות וועדת תכנון ארצית.
בדקתי עם מישהו בכיר בעיר לגביי הקרקע בגוש 6444 חלקה 59 או חלקה 4…
ונאמר לי שלא יופשר ב10 שנים הקרובות..ייקח כנראה למעלה מ- 10 שנים.
בחוות דעת של האתר רשמתם 8 שנים, האמנם ? ומאיפה נלקח התחשיב הזה של דווקא 8 שנים ?
היי
בתגובה למעלה צוינה "תכנית למתחם נווה הדר" ולא תכנית נווה הדר..
נווה הדר הוא אחד מכינויו של המתחם יחד עם מתחם "הוד הירקון" ו "מתחם 400".
כך שאין תכנית נווה הדר, אלא תכנית למתחם.
התכנית הרעיונית הראשונית לאזור נקראה הר 400, אך היא אינה רלוונטית יותר, ונכון להיום תכנית למתחם מקודמת בוועדת התכנון הארצית כתמ"א 1/48.
בוקר טוב,
תודה רבה על המידע וההסברים המאלפים !
מוזכרות מספר תכניות ואודה להסברים להבדלים ביניהן : הר/400 , נווה הדר ותמא1/48.
מהי תכנית נווה הדר שאוזכרה בתשובותיך הקודמות (לשוש רותם וגל בעניין תמא1/48) והאם יש הבדל בין משמעות הנאמר בתשובתך בעניין תכנית נווה הדר לבין תכנית הר/400 . זאת בפרט לעניין מידת ההתקדמות של תכנית הר/400 בוועדה המחוזית ו/או ארצית? והאם תכנית הר/400 תלויה במידת שיתוף הפעולה של הוועדה המקומית לתכנון בעיריית הוד השרון כפי שנאמר לגבי תכנית נווה הדר.
בתודה מראש על ההסברים!
שוש
שלום אסף ותודה על תגובתך.
70% מחלקה 13 זהה לחלקות המצוינות בחוות הדעת, ששאר החלקה (30%) במצב הדומה לחלקות 54-55 (עליהן תוכל לקרוא בתשובה לתגובות הקודמות), בהן קיים חוסר בהירות לגבי אחוז כניסתן אם בכלל עכב ייעודן לפארק עירוני.
האם חלקה 13 בגוש 6444 נכללת בפירוט הנ"ל?
שלום שוש ותודה על תגובתך.
היועץ המשפטי לממשלה אינו ציין כלל שחלקות הפארק העירוני יכללו בתכנית איחוד וחלוקה.
הוא דווקא ציין "כי לא ניתן להצדיק את הפגיעה בזכות הקניין שתיגרם לבעלי הקרקע הפרטית עליה תוקם שכונת המגורים, שיאולצו לחלוק בזכויות הבנייה שלהם עם בעלי הקרקעות המיועדות לפארק ולגן לאומי".
עם זאת הוא גם ציין שאפשר לדון בעניין הקשר התכנוני בין מתחם התכנית לשטחי הפארק (לעומת שטחי הגן לאומי להם אין קשר תכנוני כלל, כמו שציינת), ומבחינה חוקית יהיה ניתן להכליל את שטחי הפארק בתכנית איחוד וחלוקה.
מבחינה חוקית במידה וימצא קשר תכנוני בין שטחי הפארק העירוני למתחם התכנית יהיה ניתן להכליל את אותם שטחים.
כך שהנאמר הוא די רחוק ממה שציינת בו הוא היועץ המשפטי הורה על הכללתם של אותם שטחים..
לכן ציינו שנכון להיום עדיין לא ברור מה יהיה אחוז כניסתה של החלקה למתחם, אם בכלל, בדיוק מסיבת חוסר הבהירות הקשר התכנוני.
תודה על האינפורמציה המקיפה.ישר כח
לגבי השאלה הקודמת חלקה 55 .על סמך מה אתם משערים שזכויות ב 55 אינם זהות לשאר
החלקות המשתתפות באיחוד וחלוקה ?
קראתי בעיון את הנחיות המשנה ליועץ המשפטי עו"ד קמינץ
הוא הורה לא לשתף בזכויות את החלקות המיועדות לפארק לאומי !!
וכתב במפורש שכל החלקות המיועדות למגורים או פארק עירוני יכללו באיחוד וחלוקה …..
חלקה 55 וכן 54 לידה מיועדות לפארק עירוני.
האם יש שינוי מהותי בקוו החשיבה הזה שידוע לכם ? או שזו הערכה שלכם לצורך הזהירות ….
תודה לכם על הסבלנות והזמן שאתם משקיעים באתר.
שלום גל ותודה על תגובתך.
תכנית למתחם נווה הדר (שמקודמת באופן עצמאי ללא תלות בתכניות אחרות) אמורה להיות מופקדת בוועדת התכנון הארצית(לאחר הכנתה הסופית) תוך 24 חודשים.
למרות שהתכנית אמורה להיות מקודמת על ידי וועדת התכנון הארצית, עדיין יש קשר כלשהו לראשות העיר המקומית ולהחלטות וועדת התכנון המקומית, שיצטרכו לעמוד ביחד עם אותה וועדה ארצית.
את מידת שיתוף הפעולה יהיה אפשר לבחון עוד כ 5-7 חודשים מהיום.
בוקר טוב,
האם אתה יודע להעריך מהו טווח הזמן פחות או יותר שצפוי לקחת לתוכנית לעבור לשלב הבא?
(הגשת תוכניות מפורטות)
בנוסף, האם הבחירות למועצות המקומיות עשויות לזרז/לעכב את ההליך?
תודה מראש!
שלום רפי ותודה על תגובתך.
חלקה 55 בגוש 6444 אמורה להיכלל בתכנית הר 400.
עם זאת עדיין לא ברור מה יהיה אחוז כניסתה של החלקה(אם בכלל..) לתכנית איחוד וחלוקה מסיבות כאלו ואחרות,מה שיכול להשפיע באופן ישיר על גודל הזכויות שהחלקה תקבל (זכויות מצומצמות).
בהירות מלאה תתגלה בעת סיום והפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדה התכנון. עם הפקדת תכנית שכזו,נעדכן גם אנו באתר.
נכון להיום עדיף להתמקד בחלקות המצוינות בחוות הדעת בלבד!
שלום.ברצוני לברר האם חלקה 55 בגוש 6444 נכללת בתכנית הר 400 ותזכה בזכויות.על פי הבנתי היא נמצאת בתחום הפארק העירוני.מה המשמעות?
תודה רבה רפי קנדל.
שלום גבי ותודה על תגובתך
תכנית הר 2050 (תכנית מתארית לכלל העיר הוד השרון) חזרה לדיונים בשולחן הוועדה המחוזית.
כמו שנרשם בתגובות הקודמות, למתחם הר 400, אין תלול תכנונית בתכנית המתאר לכלל העיר, ואמור להיות מקודם על ידי הוועדה הארצית.
צפי זמן ההפשרה נלקח בין היתר ממצבו התכנוני של המתחם ומורכבותו.
שלום
ראשית תודה על המידע המאיר עיניים
שתי שאלות
1. לפי מה שרשום באתר התוכנית עברה את שלב ההתנגדויות , הם נדחו או שעוד דנים בהם ?
2. הערכתכם להפשרה תוך 8 שנים מבוססת על ?
בברכה ותודה מראש
שלום GE ותודה על תגובתך.
מה שהופקד בוועדת התכנון היא תכנית מתארית הר/2050 לכלל העיר, תכנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה וכמובן לא כוללת טבלאות איחוד וחלוקה.
כמו שצוין בתגובות הקודמות, מתחם הר 400 אמור להיות מקודם באופן נפרד על ידי הוועדה הארצית, על ידי תכנית שאין לה תלות בתכנית הר 2050.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות דעת.
בהמשך לכך שעברה כמעט שנה מהפקדת התונית ( זמן סביר לביצועה) יש צפי לפירסומה ולשלב איחוד וחלוקה ?
שלום ברוך ותודה על תגובתך
כפי שצוין בתגובות הקודמות, לתכנית למתחם הר 400 אין תלות כלל בתכנית הר/2050, והיא אמורה להיות מקודמת על וועדת התכנון הארצית באופן נפרד מתכנית לכלל העיר הר/2050, כך שלמעשה שתי התכניות כבר מופרדות.
תודה רבה על המידע החיוני,
רציתי לשאול האם קביעת הדיון בבג"ץ אודות ההתנגדויות עלול לעכב גם את הבניה בגוש 6444, וגם האם החלפת ראש עיר עלולה לשנות/לעכב את העניינים ? האם לאור כל הבעיות בהר/2050 יפרידו בין תוכנית זו לבין הר/400 ?
שלום תם ותודה על פנייתך
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
לאחר יצירת המודל (על ידי משרד האדריכלים), תיכתב תכנית מתארית למתחם בהתאם לאותו מודל , תכנית שתצטרך להיות מאושרת בוועדת התכנון הארצית, שלקחה את הפיקוד על המתחם.
תכנית למתחם הר 400 מקודמת בנפרד ולא אמורה להיות לה תלות בתכנית המתאר לכלל העיר הר 2050, עם זאת עושה רושם שבדומה לשאר המתחמים בעיר , קידום פרקטי יחל רק לאחר אישור סופי של תכנית המתאר הר 2050, שחזרה למספר תיקונים בשולחן הוועדה המחוזית.
שלום ותודה רבה על המידה,
רציתי לדעת כמה זמן אמור לעבור מרגע יצירת המודל (שלהבנתי אמור לקרות בשנה הקרובה), עד להפשרת הקרקע? מה השלבים הקיימים בינהם?
בנוסף – האם התעכבותה של תכנית המתאר להוד השרון (הר\2050) משפיעה על לוחות הזמנים לתכנית הר\400?
תודה רבה ויום טוב,
תום
שלום עמוס ותודה על תגובתך
על סמך מספר פרמטרים שרובם מופיעים בחוות הדעת (מיקום, סטטוס תכנוני, צפי זמן הפשרה והערכת שווי המתחם כמופשר).
שלום,
על סמך מה מבוסס המחיר המומלץ?
רק מעדכן לגבי גוש 6444 שנושא התכנון נמסר לפרחי צפריר אדריכלים במסגרת דירה להשכיר, בהמשך לשאלתו של גל.
טוב לדעת…
כמה זמן להערכתך לוקח לחברה בסדר גודל שלהם לבצע תכנון שכזה?
והאם יש קשר בין התכנון(בהנחה שהמידע מהימן) לבין שלב ההתנגדויות?
היי
יצירת מודל תכנוני שכזה יכול לקחת בין 6-12 חודשים.
אותו משרד אינו מקדם את התכנית כמובן ,אלא רק יוצר את אותו מודל תכנוני, שעל פי עקרונותיו אמורה להיכתב תכנית למתחם שתקודם בוועדת התכנון.
שלום גל ותודה על תגובתך
1 – לאחרונה יש מספר דיבורים על שיתוף פעולה בין חברת "דירה להשכיר" לבין המועצה הארצית לתכנון ובנייה
חברה להשכיר היא חברה ממשלתית הנמצאת בבעלות מלאה של המדינה.
במידה ויחול שיתוף פעולה שכזה, חברה להשכיר תהיה אחראית על יצירת התכנית וקידומה בנוסף לפיתוח ושיווק המתחם
נכון להיום אין שום אישור או פורמליות לשיתוף פעולה שכזה, ועל כך טענות שכאלו הם על גדר שמועות ו/או דיבורים בשטח.
2 – תכנית המתאר לכלל העיר הוד השרון אכן חזרה לשולחן ההתנגדויות על מנת להגיע לפתרונות תחבורתיים שלא הושגו בהליך הראשוני.
התפתחות זאת לא אמורה להשפיע על מתחם נווה הדר, שמקודם על ידי הוועדה הארצית באופן נפרד תחת תכנית תמ"א 1/48. עם זאת עושה רושם שקידום אותה תכנית של הוועדה הארצית תתפוס תאוצה רק לאחר אישור סופי ומוחלט של תכנית המתאר לכלל העיר.
בעת התפתחות כזו או אחרת אנו כמובן נעדכן בחוות הדעת.
שלום,
ראשית ארצה להודות לך את המידע המקצועי שאתה מציג ועל העדכונים הרבים,
לאחרונה שוחחתי אם חברת שיווק כלשהי שטענה כי יש התפתחויות בין פרוייקט "דירה להשכיר" שמנסה לקדם השר כחלון לבין האזור הנל, יחד עם זאת, לא היה לה מידע מהימן להציג לי, ולכן מבחינתי זה כרגע בגדר שמועה בלבד.
1.האם שמעת על הנושא?
2.האם יש קשר בין הכתבה שפורסמה ב21 לינואר על כך שבית המשפט לעניינים מנהליים עצר את תוכנית המתאר של הוד השרון, לבין תוכנית הר 400 ובפרט לגוש 6444?
שלום גבי ותודה על תגובתך
ישנן מספר רשויות הגובות תשלום ארנונה על קרקעות לא מופשרות (כגון רחובות לדגומא), תשלום העומד בדר"כ על סה"כ של לא יותר מכמה עשרות שקלים בשנה.
אין קשר כלל בין גביית ארנונה (מוזרה ככל שתהיה), לבין התקדמות תכנונית של מתחם כזה או אחר.
שלום
ראשית תודה על המידע האובייקטיבי ומאיר עיניים
רציתי לשאול
ברשותי שטח בחלקה 59 , ובינואר קיבלתי תשלום עבור ארנונה לשטח שברשותי
האים זה מקובל לשטחים לפני הפשרה ?
והאים זה אומר משהוא על התקדמות התוכנית
בתודה מראש
שלום גלעד ותודה על תגובתך
חלקה 67 אמורה להיכלל במלואה ולקבל זכיות מלאות (הוספנו אותה לרשימת החלקות במעלה חוות הדעת).
האם חלקה 67 בגוש 6444 סומנה במפות בעבר לפני כ15 שנה כחלקה 6. תודה
שלום שוש ותודה על תגובתך
הוציאי נסח טאבו של הגוש והחלקה הנ"ל.
במידה וקיים מספר חלקה קודם לחלקה , הוא יופיע במעלה הנסח תחת "המספרים הישנים של החלקה".
שלום
ברצוני לברר לגבי גוש 6444 חלקה 67, היא אינה מופיעה בחוות דעת שלכם. מה הסטטוס שלה?
בברכה
שלום שלומי ותודה על תגובתך
לא ברור איזה שמאי ירשום מחיר עכשווי של 2500-2700 ש"ח למר, אלא אם מדובר על תקן 22 (תקן המוצג על ידי חברות שיווק), שהוא יותר כלי שיווקי מאשר שמאות נורמטיבית.
ההתמודדות הטובה ביותר, היא גישה לפלטפורמות הפרסום המוכרות, או פנייה למשרדי תיווך על מנת לאתר קרקעות במתחם ב 30% פחות מהמחיר שציינת, שזהו למעשה המחיר בו מתבצעות עסקאות בשטח..
נכון, מדובר על דוח שמאי לפי תקן 22. ההנחה היא שהשמאי מחויב לכתוב בדוח.
שמאי משתמש בנתוני הסטורית מכירות באזור, האם שמאי המוציא שמאות כזו אינו מחוייב לציין נתוני אמת ?
אם זה כלי שיווקי, אזי גם על נתוני התכנון והצפי לא ניתן להסתמך,
עד כמה לדעתך ניתן להסתמך על דוח השמאי ?
מבחינת מכירות אחרונות במתחם – קיימות לא מעט עסקאות בסביבות 1500 ש"ח למ"ר (שגם נתונים אלו הם לא המדד לקביעת מחיר, אלא הפרמטרים המופיעים בחוות הדעת).
בכדי שכלי שיווקי יהיה "יעיל", רצוי למהול את המחיר המנותק מהמציאות, בכמה נתונים מדויקים כמו מצב תכנוני (ובטח נתונים שניתן לבדוק במחלקת הנדסה של אותה עיר), וכך התקן מקבל צורה אמינה כביכול.
אם אתה מעוניין להשקיע במתחם, כך שמאי מטעמך (רצוי מאזור המרכז או השרון), שייתן לך שומה שתרגיש עמה בנח.
התחושה שלנו שהמחיר שיופיע שם יהיה די קרוב למחיר המופיע בחוות הדעת באתר
בהצלחה.
שלום.
בחוות דעת שמאית למתחם המדובר המחיר כ- 2500-2700 למ"ר,
הפער גדול למדי למול הערכתך לעיל.
סטיה של כ- 10% לא הייתי מתייחס,
כיצד להסביר את הפערים האלה ?
כיצד לדעתך נכון להתמודד מול זה בפועל בעת רכישה ?
שלום דודו ותודה על תגובתך
מלבד כמות הדירות במתחם (6000 יחידות), ושטחי המחסר (220,000 מ"ר), שאר הנתונים החשובים אמורים להתבהר בעת הפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדת התכנון, תכנית שאמורה להיות מקודמת על ידי הוועדה הארצית.
נכון להיום שטחי הגן הלאומי לא אמורים להיכלל בהליך איחוד וחלוקה, וזאת לפי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה.
עם הפקדה של תכנית נקודתית, נעדכן כמובן בחוות הדעת
לאחרונה אושרה תכנית המתאר בוועדה המחוזית.
1. האם מהתכנית אנו למדים סופית על סך השטח הייעודי למגורים וכן על רמת הצפיפות לדונם?
2. האם השטחים בדרום כלולים במתחם (לצורך איחוד וחלוקה)?
3. האם ניתן ללמוד על אחוזי ההפקעה?
4. האם קביעות בתכנית המתאר המאושרת יכולות להשתנות בהמשך התהליך התכנוני – באלו מקרים?
תודה
שלום אפרת ותודה על תגובתך
חלקה 23 בגוש 6444 זהה בחוות הדעת לשאר החלקות המצוינות במעלה חוות דעת (הוספנו אותה)
ערב טוב. האם חלקה 23 מומלצת גם בדירוג 4 כוכבים?
שלום נאוה ותודה על תגובתך
בגדול, צפיפות נטו היא צפיפות יחידות לשטח קרקע לאחר הפקעה.
כך שלצורך הדוגמא, אם צפיפות נטו נקבעה ל 17 יחידות לדונם, ואחוז ההפקעה הוא 65 אחוז, אז 35% מ 17 יחידות משאיר 5.95 יחידות, שהן הצפיפות ברוטו, מה שנשאר ביד.
כמובן שהחישוב הוא לצורך דוגמא בלבד, ויש מספר משתנים בעת גזירת זכויות הנטו ,כגון שטחי מסחר ותעסוקה , חלקות הנכנסות בחלקן, ועוד מספר פרמטרים.
לא ברור לי משמעות המונח צפיפות ברוטו. כמה שטח יופקע מדונם ברוטו ומה תהיה אז הצפיפות נטו. אם אפשר אבקש לתת דוגמא
תודה רבה. נאוה
שלום עוז ותודה על תגובתך
נכון להיום קיים נסיון של הוועדה הארצית לקדם את המתחם, מה שאמור להקטין את זמן ההפשרה , ואם כך יקרה הסמכות לאישור התכנית תהיה ברשותה בלבד (ללא וועדה מחוזית או מקומית).
נכון להיום אין התקדמות ממשית בנושא.
התכנית המקורית למתחם הר 400 קיימת עוד משנת 2000. תכנית מתארית לעיר הר/2050 מקודמת רק בשנים האחרונות.
רציתי לדעת בבקשה האם תכנית הר 400 תהייה תלויה בתכנית מתאר 2050 במידה ולא זה אומר שזמן ההפשרה יהיה נמוך יותר?
ובמידה וכן היא תלויה בתכנית המתאר 2050 אז למה עיריית הוד השרון עשתה תכנית בכלל לפני אישור תכנית מתאר הכוללנית 2050?
ובמידה והוועדה הארצית תחליט לקדם את תכנית הר 400 היא תצטרך שוב אישור של וועדה מחוזית ומקומית?
שוב שלום ניר
האתר נותן חוות בלבד למצבה התכנוני של הקרקע (בהתאם למשתנים ונתונים שרובם מופיעים בחוות הדעת),ללא התייחסות למסחר כזה או אחר.
בנוסף לא נראה שיש ממש קשר בין אמינות של חברה למחיר שהיא מוכרת את הקרקע.
זכות כל חברה או אדם פרטי היא למכור את הקרקע שברשותו/ם בכל מחיר שיחפצו.
זכות כל משקיע להחליט אם לרכוש או לא.
שלום רב לצוות האתר ,
הייתי אצל 2 חברות שמוכרות קרקע לאחר קריאה מעמיקה באתר זה
המחיר ששני החברות מציעות לי גבוה משמעותית משווי קרקערנק
האם יש למישהו המלצה על חברה אמינה שבאמת מקדמת את התוכניות ?
שלום יוסי ותודה על תגובתך
1 – ייתכן, מאחר והחלקות באותן ייעוד ונכנסות בשלמות למתחם
2- לא. החלקות המצוינות הן חלקות שבוודאות יכנסו במלואן למתחם.
היי,
ברשותך שתי שאלות:
1. אם אני מבין את שהשבת לקודמיי- אז שווי דונם קרקע בכל אחד מהחלקות הוא זהה?
היתכן?
2. האם ניתן להסיק מבחירת החלקות אליהן הניתוח שלך מתייחס הוא שחלקות אלו הן למגורים בעוד החלקות האחרות אינן ומשכך שוויין נמוך בהרבה?
שלום דנה ותודה על תגובתך
במתחם ספציפי זה עדיין קיימת חוסר ודאות לגבי הכללת השטחים מדרום לגוש 6444, שכניסתן או כניסתן למתחם משפיעים כמובן על גודל הזכויות הכלליות לבעלי הקרקע.
במידה והתכנון יישאר כנכון להיום, בו השטחים מדרום לא יכללו, אז ההערכה היא בסביבות 5 יחידות לדונם.
כל החלקות שציינת אמורות לקבל זכויות שוות מבחינת ערכית, לא בהכרח מבחינה כמותית ( זכויות בבניין מדורג שוות יותר מזכויות בבניין רב קומות, כך שחלקה בבניין רב קומות יכולה לקבל זכיות גבוהות במעט מחלקה לבניין מדורג נמוך, וזאת בכדי לשמור על האיזון והשווי הערכי)
תודה רבה על התשובה
על מה מבוססת ההערכה ל-5 יחידות לדונם?
שאלתי עולה מאחר ונמסר לי כי קיים מסמך תכנוני משנת 2011 אשר ישמש לתכניות המפורטות ובו הוצעו החלופות הבאות:
6000 יח"ד בצפיפות של 6.6. לדונם שכונתי וכ-15 יח"ד לדונם נטו
7500-8000 יח"ד בצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם וכ- 17 יח"ד לדונם נטו
5000-6000 יח"ד בצפיפות של 9יח"ד לדונם וכ- 18 יח"ד לדונם נטו
ושאלתי היא למה ההערכה היא 5 כאשר החלופה הגרועה בותר היא 6.6.
כמו כן במידה ושטחים מדרום כן יכללו האם כוונתך היא שכמות יח"ד לדונם תהיה אף נמוכה מ-5?
המסמך התכנוני הישן כבר לא רלוונטי מבחינת כמות הדירות , שטח המתחם, אחוזי ההפקעה ועוד.
כאמור במידה והתכנון יישאר כנכון להיום ההערכה היא ל 5 יחידות לדונם, שבסבירות מסוימת יכול לצמוח עד ל 6 יחידות לדונם ברוטו,שההערכות בדגש על ההערכות מבוססות בחלקן על תכנית המתאר החדשה של הוד השרון.
במידה והשטחים מדרום אכן יכללו במתחם, נשאלת השאלה אילו זכויות יקבלו, מלאות או חלקיות, שכך או כך זה יוריד את ממוצע הזכויות לדונם
האם ידוע כמה יחידות דיור יאושרו לדונם ברוטו או נטו. ומה שיעור ההפקעה הצפוי. אם לא ידוע האם יש לכם הערכה ועל מה מבוססת.
האם צפוי אישור מספר שונה של יחד לחלקות השונות מבין חלקות 4 5 7 15-18 24 58 59 או שכל השטח יקבל זכויות בניה שוןת?
שלום אפי ותודה על תגובתך
חלקה 19 בגוש 6445 שייכת לתכנית הר/46/485/א – "המייסדים", תכנית שאושרה סופית בוועדה המחוזית בנובמבר 2015.
התכנית מייעדת הקמה של צמודי קרקע ובנייה רוויה יחדיו.
מאחר והחלקה מוחזקת על ידי בעלים יחיד, אז אותו בעלים קיבל את כלל הזכויות בתכנית.
גוש 6445 חלקה 19. למה מיועד? למגורים צמודי קרקע או לבנייה רוויה?
ואם לבנייה רוויה בכמה בניינים ובכמה קומות מדובר?
שלום מוטי ותודה על תגובתך
חלקה 59 נכללת במלואה בתכנית הר/400 ומיועדת לטובת מגורים.
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת
יש מפה מעודכנת שניתן לראות שהיא עברה לצבע צהוב ?
שלום ניר ותודה על תגובתך
את ייעוד החלקה ניתן לראות בתשריט ייעוד הקרקע המצורף לתכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 המופקדת בוועדה המחוזית
מתי הקרקע החקלאית תהפוך לבניה? כשהבת שלי תהיה בת 60?
היי
קיים צפי זמן הפשרה בחוות הדעת.
האם חלקה 59 מיועדת כולה כשטח ירוק? מה השווי למ"ר לשטח זה?
שלום אסף ותודה על תגובתך
הצהרת עיריית הוד השרון בעבר על הקפאת תהליכי הפשרת קרקעות בעיר , נעשתה עכב אי קידום תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 בוועדה המחוזית.
מאז כבר הופקדה תכנית המתאר בוועדה המחוזית והיא נמצאת כרגע בשלב מתן התנגדויות.
נכון להיום נראה שתכנית הר/400 תקודם על ידי הוועדה הארצית באופן עצמאי ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר.
בעת התפתחויות נעדכן זאת בחוות הדעת
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום
שלום ותודה מראש על העזרה
אני מתעניין בקניית קרקע בתכנית
ראיתי שעיריית הוד השרון הקפיאה את כל תהליכי הבנייה בעיר
עד שתכנית המתאר תאושר
ולא ראיתי אזכור לכך בחוות דעת
מה יכולה להיות ההשפעה של זה על צפי ההפשרה
שלום ישראל ותודה על תגובתך
חלקה 60 בגוש 6444 תאומת בחוות הדעת לשאר החלקות המצוינות במעלי העמוד
הוספנו אותה לפירוט החלקות
תודה על האזכור
מדוע אין איזכור לגבי 64444/60