גוש 10583 חלקה 19 – חוות דעת

גוש – 10583

חלקה – 19

גודל חלקה – 16485 מ"ר

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה –  400 מטרים משכונת "עין הים"

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 19 בגוש 10583 ממוקמת בדרום מערב העיר חדרה, ממערב לכביש 2 ומדרום לשכונת "עין הים" היוקרתית. לפי תמ"מ 6 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז חיפה) חלקה 19 מיועדת לטובת יער פארק חופי. לפי תכנית המתאר לכלל העיר חדרה ( חד/2020 ) שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014 חלקה 19 נכללת במתחם מספר 8 (תכנית המתאר חילקה את העיר למתחמים קטנים ונקודתיים, שלכל מתחם תקום בעתיד תכנית פרטנית), המשתרע על פני 865 דונם מדרום לשכונת עין הים, ובו אמורות לקום כ 1300 דירות חדשות בבניה משולבת (נמוכה ,בינונית וגבוהה). לפי נספח שלבי הפיתוח והביצוע המצורף לתכנית חד/2020 מתחם 8 במלואו מיועד לשלב השלישי – אחרי שנת 2025.                                                                      

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע –  צמידות המתחם לבנייה קיימת תורמת לפיתוח עתידי זריז ונגיש יותר – 6-7 שנים

מחיר מומלץ750-800 ₪ למ"ר.

דירוג*** ערך הקרקע יעלה עם הפקדת תכנית מפורטת למתחם בוועדת התכנון.

חלקות תואמות במחיר, דירוג, ייעוד ובחוות הדעת לחלקה 19 בגוש 10583

גוש 10583 – חלקות 4, 19-24, 54-57, 60

גוש 10573 – חלקות 12-17, 28-118, 129, 132-135, 139, 144-145

KarkaRank

שלום חיים ותודה על תגובתך
שים לב שבסוף חוות העדת מצויינות חלקות תאומות לחלקה 19 באותו גוש, כשחלקה 20 תואמת לחלקה 19 בחוות הדעת

אורית כרמל

היי מה זאת אמרת שחלקה 20 תואמת לחוו"ד לגבי חלקה 19?
יש לי הצעה לרכוש להשקעה 1700 מ"ר מתוך 17974 מ"ר בערך בגוש 10583 חלקה 20 מדרום לאולגה. האם זהמיועד לפארק או יער או שהחלקה מיועדת לבניה לצמודי קרקע או…
המחיר הנדרש הוא 950 ש"ח למ"ר שזה גבוה פראית בהתחשב בסיכון מאחר ומדובר משהו שניתן יהיה לבקש אישור בניה רק בעוד 15 שנים אם בכלל??!

KarkaRank

שלום אורית ותודה על תגובתך
זה אומר שכל הנאמר על חלקה 19 בחוות הדעת, כולל הייעוד, סטטוס תכנוני, צפי זמן הפשרה והמחיר מומלץ,תואם לחלקה 20 שציינת.
15 שנים הוא זמן הגיוני לבקשה וקבלת היתרים, וזאת לאחר אישור תכניות מפורטות למתחם בוועדה המחוזית (ראי תזרים שלבים מצד ימין לחוות הדעת).
כאמור מחיר מומלץ מעודכן להיום קיים בחוות הדעת, ואנו מניחים שתוכלי לגבש החלטה כזו או אחרת.

דולב

הציעו לי לקנות 330 מטר במחיר של קצת יותר מ 900 שקל למטר בגוש 10573 חלקות 132, 144. אמרו לי כי הקרקע כבר עברה אישור ובקרוב יתחיל טיפול לקראת בנייה
אשמח לתגובתכם על המחיר וצפי זמן ההפשרה

KarkaRank

שלום דולב ותודה על תגובתך
חוות הדעת על גוש 10583 במעלה העמוד תואמת לחלקות שציינת ( חלקות 132, 144 בגוש 10573)
שום דבר לא השתנה
ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת. המצב התכנוני נשאר באותו מצב בשנה האחרונה
חוות הדעת מעודכנת נכון להיום, כולל צפי זמן הפשרה , מחיר מומלץ ודירוג
המחיר שציינת גובה כמעט פי שלוש מהמחיר המומלץ בחוות הדעת , ולמעשה משקף מצב בו הקרקע כבר לקראת הפשרה, מה שכמובן רחוק מאוד
בשבועות האחרונים קיבלנו מגולשי האתר חוות דעת, שומות , של שמאי מקרקעין ( שאותם גולשים שכרו מכספם) והמחיר שכולם הגיעו תואם למחיר המצוין בחוות הדעת באתר
עם זאת אתה כמובן רשאי לקחת שמאי מקרקעין לבחירתך שייתן לו חוות דעת נוספת
בהצלחה

ניתאי

אני מעוניין לרכוש קרקע בעין הים חדרה גוש 10574 חלקות 7,6 השייכים לתכנית חד 2020 וכמו כן מגוש 10583 את חלקה 25.
ברצוני לדעת מה הסטטוס של המקום, לפי דיברי המוכר תוך 3 שנים מתחילים לבנות בניינים של 24 קומות.
האם הנתון שלו אמיתי והגיוני?
תודה.

KarkaRank

שלום ניתאי ותודה על תגובתך
מבחינת סטטוס המתחם – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת
לגבי התחלת הבניה – בכדי שתתחיל בניה במתחם בשלוש שנים הקרובות , תכנית איחוד וחלוקה צריכה כבר להיות מאושרת , ולמעשה המתחם כבר אמור להיות מופשר. בפועל עדיין לא הופקדה תכנית מפורטת למתחם.. , תכנית שצריכה לעבור את כל שלבי התכנון של הוועדה המחוזית (ראה שוב בתזרים השלבים)
כך שהתשובה שקיבלת לא ממש הגיונית..

דנה

שלום! ברצוני לדעת יותר פרטים על גוש 10573 חלקה 12 כ- דונם מה העלות שלה לפי דעתך אם רוצים למכור את החלקה?

KarkaRank

שלום דנה ותודה על תגובתך
ראי בסוף חוות הדעת – הגוש החלקה שציינת נכללים בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום עפר ותודה על תגובתך
חלקות 132 ו 139 בגוש 10573 מיועדת להישאר שטח פתוח במתחם 8, וכניסת החלקות אמור להעניק להם זכויות חלקיות כלשהן ,שבהירות לגבי סוג הזכויות וגודל הזכויות יתגלה בעת תכנית מפורטת למתחם.

KarkaRank

שלום שגיא ותודה על תגובתך
הנתונים בחוות הדעת אינם זהים לחלקה 29 בגוש 10582
הגוש והחלקה הנ"ל לא נכללים במתחם 8, ומיועדים להישאר שטח פתוח.

KarkaRank

שלום סילבי ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת – 11-12 שנים
כמו שנשמע, שטח פתוח מיועד לטובת שטחים ציבורים עליהם לא קיימים מבנים כאלו ואחרים.

יעקב

שלום
אני עומד לרכוש בסביבות ה750 מ"ר במתחם 8 לפי 800 ש"ח למ"ר שאני מבין שזה יחסית זול למה שמציעים בשוק, כשבפועל ראיתי שהקרקעות שם נמכרות ביותר
האם יש הבדל בין החלקות עצמן? זאת אומרת חלקה שבדרום המתחם או בצפון המתחם בעלות אותו שוויי?

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על תגובתך
לגבי המחיר – המחיר המומלץ של האתר קיים בחוות הדעת.
לגבי מיקום – במידה ומדובר על החלקות בגוש 10583 אז אין הבדל כלל בין החלקות.

בן

היי

ברצוני לברר באם נכון להיום , 11.11.2018 יש עדכון במחירי השוק של השטחים במתחם 8 ?
מה השווי של מגרש בגודל 125 מ"ר הנותן זכות ליחידת מגורים בבנייה רוויה (על סמך 8 יח' לדונם).?

KarkaRank

שלום בן ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מעודכן בחוות הדעת נכון להיום.
מגרש בגודל 125 מ"ר אינו נותן כלל ואפילו לא קרוב לתת זכות ליחידת מגורים במתחם.
8 יחידות המופיעות בתכנית המתאר הן לדונם נטו (דונם לאחר הפקעה),בעוד השטחים היום הם ברוטו (לפני הפקעה).
זכות ממוצעת במתחם תדרוש לפחות פי 3 שטח מהגודל שציינת.

אמיר

שלום רב,

אני טיפה מבולבל ורציתי להבין – אתה כותב בחלק מהתגובות כאן שבשלב מסוים השמאים יבצעו איזון בין החלקות ולכן אני לא מבין מדוע יש הבדל בתמחור\דירוג\ייעוד בשלב זה אשר יתבטא בהשקעה? תוכל לפרט בבקשה?
כמו כן אתה מציין שבכלל לא ברור בשלב זה מה יהיו הזכויות, אחוז ההפקעה וכו ולכן איך אפשר לדעת מהו השטח המינימאלי שיאפשר זכות על דירה למשל?

תודה רבה וסליחה על הבורות 🙂

אמיר

KarkaRank

שלום אמיר ותודה על תגובתך.
ראשית הליך האיזון הוא אפשרות ולא חובה, ויכול להיות שלא יתבצע כלל בדרך של תשלומים , אלא בדרך הידועה יותר של מיעוט הזכויות (מה שצפוי) לחלקות היער.
שנית, לא ברור היכן קיים הבדל בתמחור או דירוג.. כלל החלקות בחוות הדעת (מעלה חוות הדעת) הן בעלות אותו מחיר מומלץ ודירוג זהה.
אם במקרה אתה מתכוון לחלקות 8-10 בגוש 10574, המיועדות לטובת מגורים (ייעוד קודם ועכשווי), אז הם כמובן שוות יותר, ובמידה והאיזון יתבצע באמצעות זכויות (מה שאמור לקרות), אז מן הסתם השווי הנוכחי אינו זהה לחלקות המצוינות בחוות הדעת, שאמורות לקבל זכויות מועטות לעומת חלקות 8-10 כדוגמה.
אחוז ההפקעה דווקא כן ניתן לדעת היום פחות או יותר (נתוני מתחם 8 מצוינים בתכנית המתאר), אך מאחר וגודל הזכויות הצפויות לחלקות היער אינו ידוע, קיים חוסר בהירות לגבי גודל השטח הנצרך לזכות בחלקות אלו (יכול להיות יותר מחצי דונם בקלות).

חני

כיצד משפיע על שוויה הנוכחי (האם הוא זהה לשווי שהערכת לגבי חלקה 19 בגוש 10583?) וישפיע על שוויה העתידי, אחרי האיחוד והחלוקה מחדש של מתחם 8, הייעוד הנוכחי של חלקה 22 בגוש 10582, על פי תמ"מ 6, שני השליש הדרום-מערביים שלה מיועדים להיות "גן לאומי והשליש הצפון-מזרחי שלה מיועד להיות "יער וייעור")?

KarkaRank

שלום חני ותודה על תגובתך.
חלקה 22 בגוש 10582 זהה בחוות הדעת לחלקה 19 בגוש 10583 (גם במחיר המומלץ).
סבירות שעכב ייעודן הקודם של החלקות, הן יקבלו זכויות חלקיות בעת הליך איחוד וחלוקה (לעומת חלקות פיתוח העירוני), שבהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.

נחמיה ארנטרוי

מישהו הציע לי לקנות חלק מגוש 10584 חלקה 4 , לא ראיתי תזכורת לגוש וחלקה אלו בדברים שלכם, אני לא מבין כלום בנדל"ן, האם תוכל לתת לי בקצרה את דעתך בעניין.
בתודה מראש
נחמיה

KarkaRank

ששלום נחמיה ותודה על תגובתך.
לפי תממ 6 (תכנית מתאר מחוזית -מחוז חיפה) חלקה 4 (יחד עם כלל גוש 10584) מיועדת לטובת גן לאומי.
לפי תכנית המתאר המאושרת לעיר חדרה, החלקה תישאר כשטח פתוח גם בעתיד הקרוב והרחוק.

KarkaRank

שלום עלי ותודה על פנייתך
גוש 10585 אינו נכלל כלל במתחם 8, ולפי תכנית המתאר חד/2020, מיועד לטובת גן לאומי ושטח פתוח.

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *