גוש 6413 – חוות דעת

גוש – 6413

חלקות – 11-13, 15-18, 26-29, 33, 36-39, 81

בעלות –פרטית

מרחק מבנייה – בצמידות לשכנות מגדיאל שמצפון

מצב תכנוני /הקרקע –גוש 6413 נמצא בחלק הדרום מזרחי של העיר הוד השרון, ממערב לכביש 40 וממזרח למושב גני עם. לפי תמ"מ /21/3 (תכנית מתאר מחוזית –  מחוז מרכז) גוש 6413 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני – ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה למגורים. הגוש נכלל במתחם  "שביל התפוזים" המשתרע על 600 דונם של שטחים ירוקים בסמוך לרחוב ששת הימים וממזרח למושב גני עם. בגלל קרבתו של המתחם לאזורי מגורים פארקים ובתי ספר, באחת הערים הנחשקות בארץ, שביל התפוזים הוא אחד ממתחמי המסחר בקרקעות הפעילים בארץ. נכון לעכשיו עיריית הוד השרון עדיין לא החלה בקידום תכנית למתחם התפוזים, וההערכה שצעד זה יתבצע לאחר אישור תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 ( תכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה), שרק הוגשה לוועדה המחוזית באמצע שנה שעברה , ועדיין צריכה לעבור הפקדה ואת שלב מתן ההתנגדויות עד לאישורה הסופי.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – מתחם שביל התפוזים נמצא בחיתוליו מבחינה תכנונית , ויצטרך לעבור את כל השלבים בוועדות התכנון והבנייה עד לאישורו הסופי – 11-12 שנים 

מחיר מומלץ – 1100-1200 ₪ למטר

דירוג *** – ערך הקרקע אמור לעלות בהדרגתיות באזור טוב , בעיקר עם אישורה של תכנית המתאר לכלל העיר הוד השרון הר/2050

 


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: הוד השרון
  • רוני

    לא הבנתי אז כמה זמן ייקח להפשרה

    15 באוקטובר 2013 ב: 14:38
    • KarkaRank

      שלום רוני
      לפי כל המשתנים בתסריט אופטימי – 20 שנה

      15 באוקטובר 2013 ב: 14:44
  • ארז

    האם טווח ההפשרה שרשמתם בגוש 6413 " משהו כמו 20 שנה בתסריט אופטימי" אם אכן זהו הטווח של התוכנית לפי המידע שיש לכם? . ואם זהו הטווח אז למה חברת מנרב קנו שם שטחים אם זה לטווח של 20 שנה?
    תודה מראש

    23 באפריל 2014 ב: 17:36
  • KarkaRank

    שלום ארז ותודה רבה על תגובתך
    הקרקע לפי תמ"מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) מיועדת לטובת אזור פיתוח עירוני, שזהו הייעוד האופטימלי להפשרת קרקעות. הקרקע באזור טוב, בעיר המבוקשת בישראל ואין ספק שהאזור עצמו שזכה לכינוי "שביל התפוזים" יופשר בעתיד. כך שמבחינת קרקע להשקעה – ערכה אמור לעלות בהדרגתיות עם הזמן.
    לגבי זמן הפשרה – כמו שנרשם בחוות הדעת. להוד השרון יש פרויקטים רבים שכן נכללים בתכניות (ודרך אגב חלק מהן עדיין לא הופשרו עד עכשיו) שעומדים בתור לפני מתחם שביל התפוזים.
    כך לדוגמה את מתחם הר/1202 ( עליו יש חוות דעת באתר – גוש 6410). תכנית גדולה ( 4000 דירות) על שטח גדול ( 1200 דונם) – תכנית הוגשה אחרי אישור ועדה מקומית לוועדה המחוזית בשנת 2003. רק שלוש שנים אחרי ב 2006 התכנית הופקדה במחוזית. שנה אחרי דיונים בהתנגדויות, חמש שנים אחרי! הגשת תכנית חדשה לתיקונים.
    נכון להיום התכנית עומדת לפני הגשתה מחדש של עקב המלצות נוספות של הוועדה המחוזית .
    למרות שמקרה הר/1202 הוא טיפה קיצוני, אתה מתחיל לקבל פרספקטיבה על תהליך הפשרה בישראל במיוחד באזורים גדולים.
    מהרגע שתכנית מוגשת לוועדה המחוזית עד הפשרתה הסופית – הזמן הממוצע הוא בין 7-12 שנים, שהזמן גדל ככל שהתכנית גדולה יותר.
    לגבי מתחם שביל התפוזים- עדיין אין תכנית שנמצאת עוד אפילו בוועדה המקומית!
    רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר הכוללנית לכל שטחי העיר הר/2050 ( קובעת את ייעוד שטחי כל העיר עד לשנת 2050 ונמצאת לפני הגשה לוועדה המחוזית וצפי זמן אישורה הסופי הוא בין 3-5 שנים) יוכלו לקום תכניות חדשות לאזורים נקודתיים כמו שביל התפוזים.
    וזאת כאשר לעוד השרון יש עוד את תכניות הר/1302 המאושרת (13 שנים מרגע הגשת התכנית עד לאישורה – 1300 דירות לפני בנייה) טיפול בתכנית הר/1202 ( 4000 דירות הגשת תכנית חדשה בקרוב) ועוד מספר פרויקטים בקנה.
    לגבי מנרב – חברת מנרב לא רכשה קרקע חקלאית במתחם, אלא עשתה הסכם קומבינציה עתידי עם בעליי קרקעות על חלקה של 18 דונם במקרה עתידי של הפשרה. בהסכם קומבינציה לא מוציאים כסף.
    ערכה של קרקע אמור לעלות בהדרגתיות יחד עם כל שלב ושלב שהיא עוברת בין עם אישור במקומית, הגשה למחוזית, הפקדתה , שלב התנגדויות ועוד ועוד.
    תודה
    צוות KarkaRank

    23 באפריל 2014 ב: 18:46
  • שמואל

    שלום ,
    שאתם רושמים מחיר מומלץ – 1100-1200 ₪ למטר

    איך אני יכול לדעת כמה מטר אני רוכש

    27 במרץ 2016 ב: 3:28
  • KarkaRank

    שלום שמואל ותודה על תגובתך
    פשוט תשאל ממי שאתה מתעניין לגבי הרכישה "כמה מ"ר אני רוכש"
    בין אם אתה מתעניין ברכישה מאדם פרטי או מכל גורם אחר, רצוי ביותר שתצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך

    28 במרץ 2016 ב: 11:28
  • ניב

    שלום,
    האם הערכת הזמנים שרמשתם לגבי שביל התפוזים עדיין רלוונטית?

    11 ביולי 2016 ב: 10:29
  • KarkaRank

    שלום ניב ותודה על תגובתך
    חוות הדעת על מתחם שביל התפוזים מעודכנת נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות)

    11 ביולי 2016 ב: 12:34
  • חנן

    שלום רב,

    האם המחיר למ"ר הנכתב לעיל מדבר על קרקע יחסית גדולה?
    אם מציעים לי לרכוש יח' שטח של 125 מ"ר, האם המחיר אמור לעלות?

    תודה מראש

    28 בספטמבר 2016 ב: 13:51
  • KarkaRank

    שלום חנן ותודה על תגובתך
    לא אמור להיות הבדל של יותר מ 10%-15% (מכסימום) במחיר המומלץ, בין קניה של שטח גדול (מספר דונמים) לקנייה של שטח קטן (מאות מטרים)
    בנוסף לא מומלץ כלל להשקיע במתחם זה בשטח הקטן מ 200-250 מ"ר!

    28 בספטמבר 2016 ב: 18:00
  • טל

    היי,
    ראשית, אני מודה לכם על העבודה החשובה והמקצועית שאתם עושים.
    שנית, לאחר קריאה של הדברים האמורים לעיל ומשיטוט באתר שלכם עלו לי מספר שאלות. אודה על התייחסותכם:
    (1)מה הסיבה לכך שתוכנית הר/2050 הופקדה במחוזית והוחזרה לתיקון? מה היו ההמלצות של הועדה המחוזית?
    (2)בהמשך לשאלה מס' 1 – האם עצם ההגשה לועדה המחוזית אינו מצביע על כך שהועדה המקומית שוקדת על קידומה של התוכנית, וזאת בשונה מהתפישה שלכם, לפיה התוכנית אינה מצויה בסדר העדיפויות של הועדה המקומית?
    (3)היה ותוכנית הר/2050 תאושר – האם התוכנית הפרטיקולרית הנוגעת לשביל התפוזים תידרש לעבור אף היא בועדה המחוזית או שהעניין מתמצה בועדה המקומית?
    (4) האם הצפי לאישורה של תוכנית הר/2050 מרגע הגשתה לועדה המחוזית עומד על 3-5 שנים? היה והתשובה חיובית – לא ברור לי מה אמור לקחת בין 7-12 שנים. תוכלו לעשות לי סדר בנושא? אודה לכם אם תוכלו לחלק את ה-15-16 שנים (או את ה-20 שנים) לשלבים (כמובן אם הדבר אפשרי).
    (5) עברתי על מספר סקירות שלכם הנוגעות לשטחים שונים בהוד השרון – אשמח להבין את המקור להבדלים בין הגושים שלהלן לבין הגוש הכולל את מתחם שביל התפוזים:
    א. גוש 6408 – טרם הופקד בועדה המחוזית, בעוד ש-הר/2050 הופקדה וחזרה לתיקונים למקומית (לכאורה, שלב מתקדם יותר, או שאולי לא הבנתי את הדברים לאשורם). מדוע הצפי לגוש זה הוא 9-11 שנים, בעוד שהצפי לגוש 6413 עומד על 15-16 שנים?
    ב. גוש 6543 – גם בגין גוש זה הועדה המחוזית החזירה את התוכנית לועדה המקומית. מדוע הצפי לגוש זה עומד על 9-11 שנים, בעוד שכאמור הצפי לגוש 6413 עומד על 15-16 שנים?
    ג. גוש 6444 – על פי האתר שלכם – נכלל בתוכנית הר/2050. מדוע אתם צופים כי תקודם מהר יותר (11-12 שנים) מגוש 6413?
    (6) על בסיס מה גיבשתם את ההמלצה לרכישה של 200 מ"ר? האם על בסיס תמ"א/50 המורה על יחס צפיפות של 5 לדונם?
    (7) האם ניתן לשלול מצב שבו מתחם שביל התפוזים יכלול צמודי קרקע (על בסיס המידע שקיים היום)?
    (8) האם הפשרה לפי תמ"מ/21/3 מחייבת שינוי יעוד למגורים בלבד או שהשטח יכול להיות מופשר בסופו של יום לצורכי מסחר?
    (9) האם שביל התפוזים עשוי לכלול דיור בר-השגה?
    (10) על פי מה מבוססות ההערכות שלכם למחיר הקרקע הנוכחי?
    (11) כללי – האם ההערכות שלכם מבוססות בחלקן על שיחות עם גורמים פנימיים בעירייה או שמא על בסיס הפרקטיקה הנהוגה בועדות בשנים האחרונות?

    26 באוקטובר 2016 ב: 16:48
  • KarkaRank

    שלום טל ותודה על תגובתך (המושקעת)
    בכדי לעשות סדר – תכנית הר/2050 היא תכנית מתארית לכלל העיר הוד השרון (תכנית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בנייה). המשמעות שכל גוש וחלקה השייכים שיפוטית לעיר הוד השרון יכללו באותה תכנית. מטרת התכנית בין היתר היא להגדיר את ייעודי הקרקע של העיר, ולהתוות עקרונות תכנונים מבחינת צפי האוכלוסייה עד לשנת היעד, ובהתאם לכך הערכות מבחינת תוספת יחידות דיור לעיר עד לשנת היעד( תוספת עתידית של 19,000 יחידות דיור), בנוסף להתאמות תחבורתיות ותשתיות. אישור תכנית המתאר בוועדה המחוזית , יאפשר קידום של תכניות נקודתיות , הנגזרות מתכנית המתאר בזמן יחסית קצר יותר.
    ולשאלותיך:
    1- הר/2050 לא הופקדה בוועדה המחוזית , אלא רק הוגשה לאותה וועדה , שהחליטה על הפקדתה רק לאחר מילוי תנאים ותיקונים (כ 31 תיקונים נדרשו מעיריית הוד השרון). ההחלטה על מילוי התנאים נקבעה בספטמבר 2015, ומאז לא השתנה שום דבר (עיריית הוד השרון והוועדה המחוזית בסוג של חוסר תקשורת בנוגע לקידום או אי קידום התכנית)
    להחלטת הוועדה ופירוט התיקונים – לחץ כאן עמודים 14-18
    2- כאמור תכנית הר 2050 היא תכנית לכלל העיר, וכל מתחם ומתחם בעיר יקודם באופן נפרד בוועדות התכנון והבנייה
    3 – מתחם שביל התפוזים יצטרך לעבור את השלבים המופיעים בתזרים מצד ימין לחוות הדעת
    4 – צפי אישור להר 2050 אכן יכול להגיע לטווח שציינת. סיבת צפי הפשרת המתחם, נובעת בין היתר מהשלבים התכנוניים (שוב ראה בצד ימין בחוות הדעת ) הצפויים למתחם.
    5 – (א) -כאמור הר/2050 לא מתייחס ספציפית למתחם התפוזים , אלא לכלל העיר. כך שלמתחם שביל התפוזים,נכון להיום אין תכנית קיימת או בהכנה, לעומת מתחם 1206 (גוש 6408), בו כבר קודמה באמצע שנות האלפיים תכנית מפורטת, תכנית שחזרה לעיריית הוד השרון. קידום של גוש 6408 יכול להתבצע באופן נפרד(בהתבסס על אותה תכנית מפורטת הר/1206), ללא תלות באישור הר/2050 (בדומה למתחם 1202), וזו אחת הסיבות לצפי זמן הפשרה נמוך יותר.
    (ב) – ראה תשובה בפסקה הקודמת, מבוסס על אותו רעיון קידומי של תכנית עבר מפורטת.
    (ג) – כאמור על הגושים השייכים שיפוטית להוד השרון נכללים בהר 2050. גוש 6444 מקודם (באון אנד אוף) עוד מתחילת שנות ה 2000, תחת מסגרת תכנית הר/400, שלאחרונה הוועדה הארצית מנסה לקדם שוב (בניגוד מסויים של היועץ המשפטי לממשלה , אך זה נושא אחר), ובאופן כללי אמור להיות מקודם לפני מתחם התפוזים
    6 – מתחם מסוגו של שביל התפזים לא אמור לעבור את ה 5 יחידות לדונם ברוטו (סליחה על הבורות, תמ"א/50? מורה על צפיפות של 5 לדונם…?)
    7 – רובו של מתחם התפוזים ייועד לטובת מגורים בבנייה רוויה
    8 – ייעוד לטובת פיתוח עירוני במסגרת תכנית מתאר ארצית מחוז מרכז – תמ"מ 21/3 מאפשר בנייה של מגורים ומסחר יחדיו. המתחם אכן יכלול שטחי מסחר מסוימים( בדומה למתחמים אחרים בארץ), אך במהותו אמור להיות מיועד למגורים
    9 – כ 20% מהמתחם יכלול דירות קטנות(70-75 מ"ר).
    10 – על פי הפרמטרים המופעים בחוות הדעת, בעיקר שילוב של מה הקרקע תניב,השווי ובעוד כמה זמן, בנוסף למשתנים כאלו ואחרים.
    11 – על פי הפרמטרים המופיעים בחוות הדעת, בנוסף לפי חישוב זמנים של הליכי הפשרה בישראל, בהתייחסות לכל מתחם באופן ספציפי, לפי אופיו, והגורמים (הספציפיים אליו) שיכולים לזרז או לעכב צפי הפשרה.

    27 באוקטובר 2016 ב: 11:34
  • כפיר

    שלום רב,

    האם חוות הדעת הנ"ל רלוונטית גם לגוש 6657 (חלקה 24) הגובל עם גוש 6413?

    תודה מראש

    21 במאי 2017 ב: 9:57
  • KarkaRank

    שלום כפיר ותודה על תגובתך
    בקרוב תעלה חוות דעת לגוש 6657 בנפרד.

    22 במאי 2017 ב: 9:44
  • יהודה בן פורת

    שלום
    תוכנית האב להוד השרון אושרה לאחרונה בשעה טובה, אודה אם תעדכנו אותנו מה סדר הבניה העתידי בעיר והיכן שביל התפוזים בו.
    תודה

    30 באוגוסט 2017 ב: 10:52
  • KarkaRank

    שלום יהודה ותודה על תגובתך
    תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 שאושרה לאחרונה בוועדה המחוזית, מתייחסת באופן כללי לכמות הדירות, אופיין ואחוזי הבנייה במתחם שביל התפוזים (מתחם 1.4), אך לא מציינת סדר בנייה או פיתוח של כלל המתחמים בעיר.
    קידום תכנית מפורטת עתידית למתחם יתבצע על ידי וועדת התכנון המקומית בהוד השרון.

    30 באוגוסט 2017 ב: 12:10

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*