גוש 6413 – חוות דעת

גוש – 6413

חלקות – 11-13, 15-18, 26-29, 33, 36-39, 81

בעלות –פרטית

מרחק מבנייה – בצמידות לשכנות מגדיאל שמצפון

מצב תכנוני /הקרקע –גוש 6413 נמצא בחלק הדרום מזרחי של העיר הוד השרון, ממערב לכביש 40 וממזרח למושב גני עם. לפי תמ"מ /21/3 (תכנית מתאר מחוזית –  מחוז מרכז) גוש 6413 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני – ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה למגורים. הגוש נכלל במתחם  "שביל התפוזים" המשתרע על 600 דונם של שטחים ירוקים בסמוך לרחוב ששת הימים וממזרח למושב גני עם. בגלל קרבתו של המתחם לאזורי מגורים פארקים ובתי ספר, באחת הערים הנחשקות בארץ, שביל התפוזים הוא אחד ממתחמי המסחר בקרקעות הפעילים בארץ. נכון לעכשיו עיריית הוד השרון עדיין לא החלה בקידום תכנית למתחם התפוזים, וההערכה שצעד זה יתבצע לאחר אישור תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 ( תכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה), שרק הוגשה לוועדה המחוזית באמצע שנה שעברה , ועדיין צריכה לעבור הפקדה ואת שלב מתן ההתנגדויות עד לאישורה הסופי.

*עדכון – בסוף יולי הוועדה המחוזית אישרה את תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050, וזאת בהתאם למספר תיקונים נדרשים. שלב הבא הוא הכנת תכנית מפורטת למתחם על ידי וועדת התכנון המקומית

להוראות התכנית – לחץ כאן   התייחסות למתחם התפוזים כולל מספר יחידות  – עמוד 37

לנספח מתחמי התכנון – לחץ כאן

לתשריט התכנית – לחץ כאן

*עדכון – ב 31/12/19 הוצגה בולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים) של המועצה הארצית מסמך עקרונות תכנון למרחב צפון הירקון (ולא תכנית כפי שצוין בלא מעט פרסומים). המטרה הראשית של אותו מסמך, היא להוות בסיס תכנוני לתכנית תמ"א/1/48 (שבמקור חלה על מתחם נוף הירקון , ומתחם שביל התפוזים). מסמך העקרונות החל על מספר רשויות, חילק את כלל השטח למספר מתחמים הכוללים בין היתר את מתחם שביל התפוזים (מתחם 1).אף על פי שמסמך העקרונות ציין היקפי יחידות אפשריים למתחמי הפיתוח, וכ 8300 יחידות אפשרויות למתחם שביל התפוזים, הוחלט בישיבת אותה וועדה שהיקפי הזכויות ומספר היחידות ימחקו מהמסמך התכנוני, ויקבעו בתכנית מפורטת. לא מן הנמנע שתכנית תמ"א/1/48 בכל זאת תשתמש בנתונים הראשונים (כמות היחידות) של מסמך התכנון למתחם התפוזים ( על אף שימחקו מהמסמך התכנוני..).  הליך תכנוני חשוב נוצר בעכבות אותו מסמך עקרונות תכנון, והוא הפיכתה של תכנית תמ"א/1/48 לתכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.

*עדכון –  קידום תכנית למתחם נוף הירקון עובר לידה של הוועדה המחוזית, כך הוחלט על ידי המועצה הארצית בישיבתה האחרונה. בניגוד לאינסטינקט הראשוני והסקה כי מהלך זה יחול לעכב את המתחם, עושה רושם שהשלכות המעבר יכולים לעזור דווקא לקידום המתחם באופן פחות מסורבל. מדוע?

ראשית, אין צורך במסמך תכנוני לצפון הירקון (הכולל בתוכו מספר מתחמים לא רלוונטיים לנוף הירקון), מסמך שאישורו היה אמור לקחת כ 18-24 חודשים. חשוב לזכור שקידום תמא 48 1 (לפני העברת הסמכויות לוועדה המחוזית) היה מותנה באישור המסמך תכנוני לצפון הירקון, ובהעדרו יש למעשה קיצור זמן של 18-24 חודשים במקדם הזמן. לא מן הנמנע שזהו המניע האמתי (ורצון לא מעט גורמים..) להעברת הסמכויות לוועדה המחוזית.

שנית, קידום התכנית יעשה על הוועדה המחוזית (מה שיצריך את אישורה על המועצה הארצית לאותה תכנית..), שהיא גוף תכנוני די דומה למועצה הארצית, פועלת בצורה עצמאית ללא קשר לוועדה המקומית. הסבירות הגבוהה שהוועדה המחוזית תקדם תכנית מפורטת למתחם, ללא קשר למתחם המזרחי, הליך שמקל בהכנת אותה תכנית, בטח ביצירת טבלאות הקצאה.

גובה היחידות האפשרויות של 8300 יחידות (שגם ככה היו גבוהות מידי למתחם מבחינה תכנונית) ירד לקיבולת הטבעית של בהתאם לתכנית הר/2050,  שגודל שטחי התעסוקה והמסחר יעלה על מנת להשלים את האיזון, ובעיקר בכדי לרצות את עיריית הוד השרון.  אף על פי ההערכה לקיצור הזמן, צפי זמן ההפשרה נשאר כ 7 שנים נכון להיום במקדם זהירות, וזאת עד להפקדה של התכנית בוועדה המחוזית. המחיר המומלץ נשאר במקומו, מאחר והאתר לא התייחס בתמחור הקרקע למרכיב לא מציאותי של 8300 יחידות. שלב הבא הוא הכנת תכנית והפקדה של תכנית נקודתית למתחם בוועדה המחוזית

*עדכון – ב 27/04/22 אושרה לאחר שנים ארוכות תכנית המתאר לכלל העיר הוד השרון הר/2050, תכנית המאוששת את הידוע לגבי המתחם העתידי לשביל התפוזים, מתחם בו יקומו קצת יותר מ 2000 יחידות דיור, בנוסף לשטחים מצומצמים של תעסוקה ומסחר. שלב הבא הוא הכנת תכנית נקודתית מפורטת למתחם וקידומה בוועדת התכנון. "בדיקת כמות היחידות לעיר" היא רק תירוץ/טענה מיני רבים של עיריית הוד השרון לחוסר קידום מתחמים בעיר, שעם אישורה של תכנית המתאר הר/2050, פעילות או אי פעילות העירייה (שהיא מקדמת המתחמים האיטית בישראל בעשור האחרון) תהיה במוקד לב העניינים. חוות הדעת מעודכנת בהתאם ללא שינוי ממשי.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע  – 6 שנים 

מחיר מומלץ – 2650-2750 ₪ למ"ר

דירוג **** – ערך הקרקע יעלה בעיקר לאחר הכנת הכנה והפקדה של תכנית נקודתית בוועדה המחוזית.

KarkaRank

היי מיכאל
חוות דעת זו כוללת את חלקה 81.
התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3-4 שנים מיום ההפשרה (תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע).
בהירות לגובה הזכויות תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם.

ליאורה

הי, האם יכול להיות שיהיו חלקות בגוש 6413 שלא יהיו למגורים? אני מתעניינת בחלקה 17 ורוצה לוודא שאם ארכוש אותה אז בסוף אקבל זכויות בנייה. תודה

סמואל בוז'נה

שלום,
האם יש הבדל בין החלקות מבחינת שווי הנכס העתידי
ובאיזה חלקה מומלץ לקנות, אלה שקרובות יותר לבנייה הקיימת (צפון) או אלה שקרובות לנחל(דרום)

KarkaRank

שלום איתן ותודה על פנייתך
1 – המחיר המומלץ בחוות הדעת מתייחס לנתונים מתוך תכנית המתאר לא למרכיב המוצע של 8300 יחידות.
אכן גבוה משמעותית, שאם הייתה התייחסות מן הסתם המחיר המומלץ היה גבוה בהרבה מהמחיר המוערך נכון להיום.
2 – מוצע לך גודל שטח בציפייה שהוא יהווה זכות לדירה בעתיד. ההערכות נכון להיום הן כ 6 יחידות לדונם (166 מ"ר ) ולא 8 (125 מ"ר).

איתן רבי

שלום רב,
1. משפט מפתח בסוף העדכון האחרון בסקירה אומר"המחיר המומלץ נשאר במקומו, מאחר והאתר לא התייחס בתמחור הקרקע למרכיב לא מציאותי של 8300 יחידות."
ראיתי שבתכנית רשום 2230 יחידות.
מדובר בהפרש מאד משמעותי.
תוכל להסביר?
2. אם הבנתי נכון, זכויות בקרקע שארכוש היום לא מגדירות באופן ברור את זכויות הבניה שאקבל בעתיד.
לאור זאת, מה הכוונה בנסיון להציע לי לקנות קרקע במחיר מסוים ליחידת מגורים מלאה עתידית של 125 מ"ר?
תודה, רבה,
איתן.

יוסי

אהלן.
ראיתי שהועדה המחוזית המשותפת תל אביב ומרכז אישרה מדיניות תכנונית למתחם תע"ש השרון.
יש השפעות של החלטה זו על הפשרת הקרקע הנל?
תודה

KarkaRank

היי גל
כלל החלקות בגוש הנכללות בשלמותן במתחם יקבלו זכויות ערכיות שוות, ללא קשר מה נבנה או לא נבנה עליהן בפועל
כך שהאפשרות שתיארת אינה אפשרית מבחינה חוקית.

גל זניר

שלום,
רציתי לשאול- בהנחה שאני קונה קרקע במתחם, והתכנון בוועדה המחוזית מקצה את השטח האמור לבניית פארק או משהו אחר שהוא פחות אטרקטיבי ממגורים. האם ייתכן שמחיר הקרקע שלי יירד? צפויים הפסדים במידה והחלטה כזו מתוכננת? או שזה אומר שהתשואה עצמה תהיה נמוכה יותר אך בכל מקרה תהיה עקב הפשרת הקרקע?
כמה זה משמעותי?
תודה,
גל

KarkaRank

שלום יפעת ותודה על תגובתך.
עדכון תזרים השלבים לא התבצע עקב תקלה טכנית, והעניין סודר, ותודה על תשומת הלב.
הצבע הכחול הוא השלב הנוכחי, והא כמובן משתנה בעת התקדמות תכנונית לפי אותו תזרים
לגבי חוזה הרכישה – לא ברור איך החוזה מתייחס למספר גושים..
באיזה גוש וחלקה נרשמה הערת אזהרה של שמך??
חלקה מגושים שציינת יכולים להיות לא רלוונטיים למתחם..
בררי ממי שרכשת היכן בדיוק נרכשה הקרקע ונעשתה הערת אזהרה על שמך.

יפעת

שלום,
אני רואה שעדכנתם את חוות הדעת לאחרונה ונראה שיש סיבה לשמור על אופטימיות לגבי הגוש.
כתבתם "ראשית, אין צורך במסמך תכנוני לצפון הירקון", כלומר מדלגים על שלב בסרגל שמוצב מימין לחוות הדעת.
האם אתם צובעים בכחול את השלבים בהתאם להתקדמות או שזה תמיד יישאר שלב ראשון בסרגל צבוע בכחול ויתר
השלבים צבועים בצבע ירוק?
שאלה נוספת – לפני כחודש רכשתי 125 מ"ר "זכות לדירה" ובחוזה כתוב שהזכות שלי היא חלק מרכישה משותפת והחוזה מתייחס לגושים 6413, 6657, 6656, 6658, 6843. האם כאשר אני קוראת לגבי התקדמות של גוש 6413 אני אמורה לשייך את זה גם לרכישה שלי? וזאת למרות שאיני יודעת כלל באיזו חלקה מדובר.

KarkaRank

שלום יפעת ותודה על פנייתך
בעת תמחור הקרקע אתר אינו מתייחס למסחר כזה או אחר אלא רק למצבה התכנוני של הקרקע
באופן כללי לשאלתך, הוצאות כגון מע"מ,מס הכנסה, משרדים, פרסום ועוד מתומחרים במחיר המכירה.

יפעת

שלום,
המחיר המומלץ למטר 1450-1500 ש'.
למה חברות המשווקות את הזכויות בנייה מוכרות זכות בנייה של 125 מ' ב-300,000 ש' לפחות?
2400 ש' למטר.

ניר

שלום
כתבת שצפי זמן להפשרת גוש 6413 נכון לשנת 2013 היה כ 20 שנים.
מהו צפי ההפשרה להערכתך נכון לשנת 2020?
תודה

KarkaRank

היי דניאל
ראה במעלה חוות הדעת את החלקות בגוש 6413 הנכללות במתחם ביניהן "חלקות 26-29".
בהירות לגבי גובה הזכויות במתחם יתגלה בעת הפקדת תכנית תמ"א/1/48.

דניאל

שלום רב, אשמח לדעת האם גוש: 6413 חלקה: 28 נכנס לתוכניות, האם מיועד למגורים? ומה הזכויות הצפויות למי שמחזיק היום 130 מטר?

תודה רבה.

KarkaRank

שלום מוטי ותודה על תגובתך
1 – תשובת ה 20 שנים היא מ 2013.. כך שמדובר על תשובה מלפני 7 שנים.. (ולא 3.5). בנוסף שים לב להערכה של 11 שנים לזמן הפשרה בתשובה 2017. והיום 3 שנים אחרי הזמן המוערך הוא כ 6-7 שנים (במקום 8 שנים), וזאת עכב קידום המתחם על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה תחת תכנית תמ"א/1/48 (מהלך שנוצר הרבה אחרי שנת 2013).
2 – בהירות לגבי שווי מופשר מוערך יתגלה בעת הפקדה של תכנית מפורטת (בה יתבהרו גובה הזכויות במתחם ובאיחוד וחלוקה), שווי שאמור להיות גבוה בלא מעט מהמחיר שציינת.

מוטי

תודה לאתר המקסים !
1. רשמתם שזמן הפשרה צפוי הוא 7 שנים. בעוד שבתגובות לפני כ-3 וחצי שנים רשמתם שבתשריט אופטימי זה יופשר רק בעוד 20 שנה.
איך הדברים מסתדרים ?

2. רשמתם ששוה לקנות לפי 1500 למטר. כמה יהיה שוה מטר להערכתכם בעוד 7 שנים ? 3000 למטר או יותר ?

KarkaRank

שלום אורן ותודה על תגובתך.
גוש 6657 ייכלל במלואו במתחם 1 (שביל התפוזים), שעדיין קיים חוסר בהירות לגבי גובה הזכויות שהגוש יקבל בעת איחוד וחלוקה, עכב ייעוד הקרקע לפארק (אף על פי שייעוד הקרקע זהה לגוש 6413).
בהירות תתגלה בעת סיום הכנת תמ"א/1/48.

ניב

תודה על העדכון.
פחות או יותר סדר גודל מנסיונכם – כמה זמן עובר ממתן אישור הפשרה ועד תחילת בנייה?

תודה רבה.
ניב.

ניב

שלום,
פורסם שהתוכנית הוגשה לועדה ארצית.
מה הערכת הזמנים שלכם לגבי שביל התפוזים? האם 10 שנים נכון להיום?
תודה.

KarkaRank

שלום מרקו ותודה על תגובתך.
המתחם ממתין לתכנית מפורטת שתוגש ותופקד לוועדה המחוזית.
חוות הדעת מעודכנת נכון להיום, כולל המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה.

מרקו

האם יש איזו התקדמות באישור התוכניות לגוש 6413 מעבר למה שנאמר בחוות הדעת מה 4.3.2018 ?

אם כן מה המשמעות לגבי הלו"ז, מחיר למ"ר וכו'

תודה

KarkaRank

שלום רותי ותודה על תגובתך
רק בתכנית מפורטת ניתן יהיה לדעת מה יניבו אותם 200 מ"ר (תלוי מה יקבלו בעלי הקרקע בגוש 6657).
לזכות ממוצעת העליות הצפויות הן בסביבות ה 1.6 מיליון (בנייה, השבחה ועוד ).

רותי

שלום רב,
במידה וארכוש קרקע במתחם בגודל 200 מ"ר למה הכוונה בקבלת זכויות? מה אקבל בעוד כמה שנים אם התוכנית תאושר? ומהם העלויות הנוספות שיהיו על הקרקע בגודל זה ?

KarkaRank

שלום ברק ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ במתחם הר/400 גבוה בכ 20% ממתחם שביל התפוזים (שניהם באותו מצב תכנוני נכון להיום, אך צפי זמן ההפשרה במתחם 400 נמוך יותר, וצפי הזכויות במתחם 400 גבוה יותר).
עם הפקדת תכנית נקודתית למתחם 400 , המחיר המומלץ יעלה בכ 30-35 אחוזים.
קשה להעריך את מספר היחידות במתחם 400 בעיקר עכב אי הוודאות לשטחים שיכנסו לאיחוד וחלוקה.
כרגע מוערך ב 5-7 יחידות לדונם.

ברק

מדוע בתוכנית הר /400 שווי המומלץ על ידכם למטר גבוהה רק במעט משווי מטר בשביל התפוזים על אף שנראה כי הר / 400 נמצאת במצב מתקדם יותר להפשרה ?

ממה שידוע עד כה וממה שמסתמן האם ניתן להערכתכם לחשב בקירוב כמובן מספר דירות שיקבל בעל שטח בהר 400 לדונם קרקע?

KarkaRank

שלום אשר ותודה על תגובתך
קודם כל משמח לשמוע שקיבלת שטר מכר, והקרקע עברה לבעלותך המלאה.
ישנם לא מעט רוכשים דרך אותה חברה שעדיין לא זכו להליך זה.
חלקה 17 נכללת במלואה במתחם וכמובן צפויה לקבל זכויות מלאות.
צפי זמן ההפשרה מעודכן בלב חוות הדעת

אשר

קניתי 255 מטר בגוש 6413 חלקה 17 , מה הצפי להפשרה בקרקע זו והאם זו השקעה טובה לעתיד למימוש הנכס
אודה לכם

קניתי מחברת **** שהיתפרקה ורק עכשיו קיבלתי שטר מכר מעודכן

KarkaRank

שלום רואי ותודה על תגובתך
מבחינת עובדות – גוש 6657 הוא חלק ממתחם 1.4 (מתחם "שביל התפוזים"), ובעת הכנת תכנית נקודתית למתחם (על ידי וועדת התכנון המקומית), הגוש אמור להיכלל בתכנית שכזו, ולהערכתנו בעלי הקרקע בגוש כן אמורים לקבל זכויות כלשהן, מאחר וגוש 6657 נכלל בשלמותו במתחם, והוא בעל ייעוד זהה לגוש 6413.
תכנית המתאר לכלל העיר, אינה יורדת לרמת פירוט של חלקה וחלקה, שהיקף ומיקומים מדויקים יקבעו בתכנית מפורטת למתחם.
בנוסף תכנית מתארית לכלל העיר אינה קובעת הקניית זכויות כאלו ואחרות, שזהו הליך שיתבצע בעת קידום תכנית מפורטת על ידי וועדת התכנון המקומית (ראה עמוד 8 בפורטוקול מענה להתנגדויות).
ההערכה של האתר היא שאכן רובו של גוש 6657 יישאר כשטח פתוח,אך יחד עם זאת בעלי הגוש יקבלו זכויות כלשהן בעת הליך איחוד וחלוקה.
בהירות לגבי הסוגיה (כניסה של הקרקע וגודל הזכויות) תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת למתחם שביל התפוזים בוועדה המחוזית,כך שנכון להיום מומלץ (למי שמתעקש להשקיע במתחם) להתמקד בקרקעות בגוש 6413 ,או להמתין לבהירות במתחם.
אין לנו מושג מה נאמר על ידי חברת שיווק כזו או אחרת, והאתר אינו מתייחס או נותן מקום לאותן חברות.

רואי

לאחרונה הרבה גורמים מפרסמים חלקות שונות בגוש 6657 למכירה "כזכות לדירה", כשבתגובה למעלה מחודש מאי 2017 ציינתם שתתייחסו לגוש זה בנפרד.

לפי מה שאני ראיתי, חלק גדול מהחלקות המוצעות למכירה בגוש זה, נשארות כשטח פתוח במסגרת תכנית הר 2050 (בגלל הקרבה למכון טיהור השפכים), מה שלא מפריע לחברות המשווקות השונות לשווק אותן כקרקע עם פוטנציאל השבחה אדיר, למרות שמקסימום אפשר לגדל עליהן תפוחי אדמה.

ראיתי גם בלינק שצירפתם בתגובה שמעליי, כי הוגשו התנגדויות על ידי בעלי הקרקעות לכך שחלקותיהם אינן נכללות בשטח המתוכנן לבניה, אולם בחודש 6.2017 נדחו כל ההתנגדויות הללו ונקבע כי השטח יישאר פתוח.
משום מה כל החברות המשווקות מסתירות את העובדה הזו, ואולי כדאי באמת שתייחסו אל הגוש הזה (במידה ואני צודק) כדי להזהיר את הציבור.

KarkaRank

שלום עפר ותודה על תגובתך
לפרוטוקול ועדת משנה להתנגדויות מיולי האחרון – לחץ כאן
ההחלטה ומענה כללי להתנגדויות – עמודים 2-10
מענה פרטני ונקודתי להתנגדויות – עמודים 10-40

עפר

העיריה פרסמה מסמך בנושא מענה להתנגדויות לתוכנית הר/2050 מתאריך 5.7.2017:
איפה ניתן למצוא את הפרסום, לא הצלחתי למצוא באתר המועצה?

KarkaRank

שלום דן ותודה על תגובתך
חשוב לציין קודם שהנתונים והמענה ניתנו למתנגדי התכנית בטענה שהיא מוסיפה מספר גבוה של יח"ד, כך שאפשר להבין שנוצר רושם פסימי..
עם זאת המתחם בהחלט יכול להיות מופשר בסביבות 15 שנים (עוד רשמנו בתגובה מ 2014 שלעיר יש מספר מתחמים קודמים), אך סביר להניח שיופשר ב 11-13 שנים הקרובות (צריך לזכור שהפשרה היא לא בנייה מוכנה, ויכול לעבור זמן רב בין השניים).
ביצוע שלבי המתחמים בעיר יתגלה בעת אישור סופי של תכנית הר/2050 בוועדה המחוזית
כמות היחידות במתחם אינה תלויה בקצב וזמני התכנון, ובסבירות מסוימת כמות היחידות לדונם אמורה להיות 4-5 יחידות.
בהירות לכמות היחידות תתגלה חלקית בעת הפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדה המחוזית.

דן

שלום רב,
העיריה פרסמה מסמך בנושא מענה להתנגדויות לתוכנית הר/2050 מתאריך 5.7.2017
ע"פ הנאמר במסמך הבניה תאושר רק לאחר בנית 17,000 יח"ד אשר כבר אושרו ואשר יספיקו ל 15-20 שנה. מדובר שם מפורשות על 'השארת המתחם לדורות הבאים'. בנוסף, מצויין במסמך שנדרש חיבור נוסף לכביש 40 אשר נמצא באחריות משרד התחבורה ואשר כרגע לא נמצא בתכנון.
כמו כן נכתב שם שנדחתה בקשה להגדלת יחידות הדיור ב 1,600 נוספות.
שאלותי הינן:
1. האם זו אכן התוכנית על פיה תקודם ההפשרה ואם כן, האם ניתן לצפות שאכן ייקח מעל 15 שנה עד להפשרה בפועל?
2. האם הכוונה היא שסך היחידות יישאר על 5 יח' לדונם?
תודה רבה עבור עבודכם הנאמנה!

KarkaRank

שלום יהודה ותודה על תגובתך
תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 שאושרה לאחרונה בוועדה המחוזית, מתייחסת באופן כללי לכמות הדירות, אופיין ואחוזי הבנייה במתחם שביל התפוזים (מתחם 1.4), אך לא מציינת סדר בנייה או פיתוח של כלל המתחמים בעיר.
קידום תכנית מפורטת עתידית למתחם יתבצע על ידי וועדת התכנון המקומית בהוד השרון.

יהודה בן פורת

שלום
תוכנית האב להוד השרון אושרה לאחרונה בשעה טובה, אודה אם תעדכנו אותנו מה סדר הבניה העתידי בעיר והיכן שביל התפוזים בו.
תודה

כפיר

שלום רב,

האם חוות הדעת הנ"ל רלוונטית גם לגוש 6657 (חלקה 24) הגובל עם גוש 6413?

תודה מראש

KarkaRank

שלום טל ותודה על תגובתך (המושקעת)
בכדי לעשות סדר – תכנית הר/2050 היא תכנית מתארית לכלל העיר הוד השרון (תכנית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בנייה). המשמעות שכל גוש וחלקה השייכים שיפוטית לעיר הוד השרון יכללו באותה תכנית. מטרת התכנית בין היתר היא להגדיר את ייעודי הקרקע של העיר, ולהתוות עקרונות תכנונים מבחינת צפי האוכלוסייה עד לשנת היעד, ובהתאם לכך הערכות מבחינת תוספת יחידות דיור לעיר עד לשנת היעד( תוספת עתידית של 19,000 יחידות דיור), בנוסף להתאמות תחבורתיות ותשתיות. אישור תכנית המתאר בוועדה המחוזית , יאפשר קידום של תכניות נקודתיות , הנגזרות מתכנית המתאר בזמן יחסית קצר יותר.
ולשאלותיך:
1- הר/2050 לא הופקדה בוועדה המחוזית , אלא רק הוגשה לאותה וועדה , שהחליטה על הפקדתה רק לאחר מילוי תנאים ותיקונים (כ 31 תיקונים נדרשו מעיריית הוד השרון). ההחלטה על מילוי התנאים נקבעה בספטמבר 2015, ומאז לא השתנה שום דבר (עיריית הוד השרון והוועדה המחוזית בסוג של חוסר תקשורת בנוגע לקידום או אי קידום התכנית)
להחלטת הוועדה ופירוט התיקונים – לחץ כאן עמודים 14-18
2- כאמור תכנית הר 2050 היא תכנית לכלל העיר, וכל מתחם ומתחם בעיר יקודם באופן נפרד בוועדות התכנון והבנייה
3 – מתחם שביל התפוזים יצטרך לעבור את השלבים המופיעים בתזרים מצד ימין לחוות הדעת
4 – צפי אישור להר 2050 אכן יכול להגיע לטווח שציינת. סיבת צפי הפשרת המתחם, נובעת בין היתר מהשלבים התכנוניים (שוב ראה בצד ימין בחוות הדעת ) הצפויים למתחם.
5 – (א) -כאמור הר/2050 לא מתייחס ספציפית למתחם התפוזים , אלא לכלל העיר. כך שלמתחם שביל התפוזים,נכון להיום אין תכנית קיימת או בהכנה, לעומת מתחם 1206 (גוש 6408), בו כבר קודמה באמצע שנות האלפיים תכנית מפורטת, תכנית שחזרה לעיריית הוד השרון. קידום של גוש 6408 יכול להתבצע באופן נפרד(בהתבסס על אותה תכנית מפורטת הר/1206), ללא תלות באישור הר/2050 (בדומה למתחם 1202), וזו אחת הסיבות לצפי זמן הפשרה נמוך יותר.
(ב) – ראה תשובה בפסקה הקודמת, מבוסס על אותו רעיון קידומי של תכנית עבר מפורטת.
(ג) – כאמור על הגושים השייכים שיפוטית להוד השרון נכללים בהר 2050. גוש 6444 מקודם (באון אנד אוף) עוד מתחילת שנות ה 2000, תחת מסגרת תכנית הר/400, שלאחרונה הוועדה הארצית מנסה לקדם שוב (בניגוד מסויים של היועץ המשפטי לממשלה , אך זה נושא אחר), ובאופן כללי אמור להיות מקודם לפני מתחם התפוזים
6 – מתחם מסוגו של שביל התפזים לא אמור לעבור את ה 5 יחידות לדונם ברוטו (סליחה על הבורות, תמ"א/50? מורה על צפיפות של 5 לדונם…?)
7 – רובו של מתחם התפוזים ייועד לטובת מגורים בבנייה רוויה
8 – ייעוד לטובת פיתוח עירוני במסגרת תכנית מתאר ארצית מחוז מרכז – תמ"מ 21/3 מאפשר בנייה של מגורים ומסחר יחדיו. המתחם אכן יכלול שטחי מסחר מסוימים( בדומה למתחמים אחרים בארץ), אך במהותו אמור להיות מיועד למגורים
9 – כ 20% מהמתחם יכלול דירות קטנות(70-75 מ"ר).
10 – על פי הפרמטרים המופעים בחוות הדעת, בעיקר שילוב של מה הקרקע תניב,השווי ובעוד כמה זמן, בנוסף למשתנים כאלו ואחרים.
11 – על פי הפרמטרים המופיעים בחוות הדעת, בנוסף לפי חישוב זמנים של הליכי הפשרה בישראל, בהתייחסות לכל מתחם באופן ספציפי, לפי אופיו, והגורמים (הספציפיים אליו) שיכולים לזרז או לעכב צפי הפשרה.

טל

היי,
ראשית, אני מודה לכם על העבודה החשובה והמקצועית שאתם עושים.
שנית, לאחר קריאה של הדברים האמורים לעיל ומשיטוט באתר שלכם עלו לי מספר שאלות. אודה על התייחסותכם:
(1)מה הסיבה לכך שתוכנית הר/2050 הופקדה במחוזית והוחזרה לתיקון? מה היו ההמלצות של הועדה המחוזית?
(2)בהמשך לשאלה מס' 1 – האם עצם ההגשה לועדה המחוזית אינו מצביע על כך שהועדה המקומית שוקדת על קידומה של התוכנית, וזאת בשונה מהתפישה שלכם, לפיה התוכנית אינה מצויה בסדר העדיפויות של הועדה המקומית?
(3)היה ותוכנית הר/2050 תאושר – האם התוכנית הפרטיקולרית הנוגעת לשביל התפוזים תידרש לעבור אף היא בועדה המחוזית או שהעניין מתמצה בועדה המקומית?
(4) האם הצפי לאישורה של תוכנית הר/2050 מרגע הגשתה לועדה המחוזית עומד על 3-5 שנים? היה והתשובה חיובית – לא ברור לי מה אמור לקחת בין 7-12 שנים. תוכלו לעשות לי סדר בנושא? אודה לכם אם תוכלו לחלק את ה-15-16 שנים (או את ה-20 שנים) לשלבים (כמובן אם הדבר אפשרי).
(5) עברתי על מספר סקירות שלכם הנוגעות לשטחים שונים בהוד השרון – אשמח להבין את המקור להבדלים בין הגושים שלהלן לבין הגוש הכולל את מתחם שביל התפוזים:
א. גוש 6408 – טרם הופקד בועדה המחוזית, בעוד ש-הר/2050 הופקדה וחזרה לתיקונים למקומית (לכאורה, שלב מתקדם יותר, או שאולי לא הבנתי את הדברים לאשורם). מדוע הצפי לגוש זה הוא 9-11 שנים, בעוד שהצפי לגוש 6413 עומד על 15-16 שנים?
ב. גוש 6543 – גם בגין גוש זה הועדה המחוזית החזירה את התוכנית לועדה המקומית. מדוע הצפי לגוש זה עומד על 9-11 שנים, בעוד שכאמור הצפי לגוש 6413 עומד על 15-16 שנים?
ג. גוש 6444 – על פי האתר שלכם – נכלל בתוכנית הר/2050. מדוע אתם צופים כי תקודם מהר יותר (11-12 שנים) מגוש 6413?
(6) על בסיס מה גיבשתם את ההמלצה לרכישה של 200 מ"ר? האם על בסיס תמ"א/50 המורה על יחס צפיפות של 5 לדונם?
(7) האם ניתן לשלול מצב שבו מתחם שביל התפוזים יכלול צמודי קרקע (על בסיס המידע שקיים היום)?
(8) האם הפשרה לפי תמ"מ/21/3 מחייבת שינוי יעוד למגורים בלבד או שהשטח יכול להיות מופשר בסופו של יום לצורכי מסחר?
(9) האם שביל התפוזים עשוי לכלול דיור בר-השגה?
(10) על פי מה מבוססות ההערכות שלכם למחיר הקרקע הנוכחי?
(11) כללי – האם ההערכות שלכם מבוססות בחלקן על שיחות עם גורמים פנימיים בעירייה או שמא על בסיס הפרקטיקה הנהוגה בועדות בשנים האחרונות?

KarkaRank

שלום ניב ותודה על תגובתך
חוות הדעת על מתחם שביל התפוזים מעודכנת נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות)

KarkaRank

שלום שמואל ותודה על תגובתך
פשוט תשאל ממי שאתה מתעניין לגבי הרכישה "כמה מ"ר אני רוכש"
בין אם אתה מתעניין ברכישה מאדם פרטי או מכל גורם אחר, רצוי ביותר שתצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך

שמואל

שלום ,
שאתם רושמים מחיר מומלץ – 1100-1200 ₪ למטר

איך אני יכול לדעת כמה מטר אני רוכש

KarkaRank

שלום ארז ותודה רבה על תגובתך
הקרקע לפי תמ"מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) מיועדת לטובת אזור פיתוח עירוני, שזהו הייעוד האופטימלי להפשרת קרקעות. הקרקע באזור טוב, בעיר המבוקשת בישראל ואין ספק שהאזור עצמו שזכה לכינוי "שביל התפוזים" יופשר בעתיד. כך שמבחינת קרקע להשקעה – ערכה אמור לעלות בהדרגתיות עם הזמן.
לגבי זמן הפשרה – כמו שנרשם בחוות הדעת. להוד השרון יש פרויקטים רבים שכן נכללים בתכניות (ודרך אגב חלק מהן עדיין לא הופשרו עד עכשיו) שעומדים בתור לפני מתחם שביל התפוזים.
כך לדוגמה את מתחם הר/1202 ( עליו יש חוות דעת באתר – גוש 6410). תכנית גדולה ( 4000 דירות) על שטח גדול ( 1200 דונם) – תכנית הוגשה אחרי אישור ועדה מקומית לוועדה המחוזית בשנת 2003. רק שלוש שנים אחרי ב 2006 התכנית הופקדה במחוזית. שנה אחרי דיונים בהתנגדויות, חמש שנים אחרי! הגשת תכנית חדשה לתיקונים.
נכון להיום התכנית עומדת לפני הגשתה מחדש של עקב המלצות נוספות של הוועדה המחוזית .
למרות שמקרה הר/1202 הוא טיפה קיצוני, אתה מתחיל לקבל פרספקטיבה על תהליך הפשרה בישראל במיוחד באזורים גדולים.
מהרגע שתכנית מוגשת לוועדה המחוזית עד הפשרתה הסופית – הזמן הממוצע הוא בין 7-12 שנים, שהזמן גדל ככל שהתכנית גדולה יותר.
לגבי מתחם שביל התפוזים- עדיין אין תכנית שנמצאת עוד אפילו בוועדה המקומית!
רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר הכוללנית לכל שטחי העיר הר/2050 ( קובעת את ייעוד שטחי כל העיר עד לשנת 2050 ונמצאת לפני הגשה לוועדה המחוזית וצפי זמן אישורה הסופי הוא בין 3-5 שנים) יוכלו לקום תכניות חדשות לאזורים נקודתיים כמו שביל התפוזים.
וזאת כאשר לעוד השרון יש עוד את תכניות הר/1302 המאושרת (13 שנים מרגע הגשת התכנית עד לאישורה – 1300 דירות לפני בנייה) טיפול בתכנית הר/1202 ( 4000 דירות הגשת תכנית חדשה בקרוב) ועוד מספר פרויקטים בקנה.
לגבי מנרב – חברת מנרב לא רכשה קרקע חקלאית במתחם, אלא עשתה הסכם קומבינציה עתידי עם בעליי קרקעות על חלקה של 18 דונם במקרה עתידי של הפשרה. בהסכם קומבינציה לא מוציאים כסף.
ערכה של קרקע אמור לעלות בהדרגתיות יחד עם כל שלב ושלב שהיא עוברת בין עם אישור במקומית, הגשה למחוזית, הפקדתה , שלב התנגדויות ועוד ועוד.
תודה
צוות KarkaRank

ארז

האם טווח ההפשרה שרשמתם בגוש 6413 " משהו כמו 20 שנה בתסריט אופטימי" אם אכן זהו הטווח של התוכנית לפי המידע שיש לכם? . ואם זהו הטווח אז למה חברת מנרב קנו שם שטחים אם זה לטווח של 20 שנה?
תודה מראש

האימייל לא יוצג באתר.