גוש 6444 – חוות דעת

גוש -6444

חלקות – 4-5, 7, 15-18, 23-24, 59-61

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מבנייה–  צמודות לווילות של רחוב הכרמל .

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 4-5, 7, 15-18, 24, 58-59 בגוש 6444 ממוקמות בדרום העיר הוד השרון בצמידות לשכונת רמת הדר היוקרתית. החלקות הנ"ל נכללת בתכנית הר/400  שיזמה עיריית הוד השרון. התכנית העתידית משתרעת על שטח של 2100 דונם ואמורה לכלול כ 6000 יחידות דיור בנוסף ל 200000 מ"ר של תעסוקה. בנוסף לפי התכנית המרתקת אמור לקום פארק ענק (300 דונם) שבמרכזו יעבור נחל הדר שעובר שיקום במסגרת תכנית הר/11/548 (תכנית הנמצאת לפני אישורה בוועדה המחוזית), מה שעל הנייר יהפוך את האזור לאחר המרהיבים בארץ. בדומה למתחמים אחרים בעיר ובכלל  ההערכה שבחלקות הצמודות לבנייה ייבנו בניינים מדורגים ( 3-5קומות) , שבשאר החלקות ייבנו בנייינים בבניה רוויה גבוהה.

לתשריט תכנית שיקום נחל הדר  – לחץ כאן

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע9-10 שנים

מחיר מומלץ1350-1450 ₪ למטר 

דירוג – ****  ערך הקרקע עולה באופן יציב, באזור היקר ביותר בהוד השרון.

 

 


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: הוד השרון
  • ישראל יעקובי רייך

    מדוע אין איזכור לגבי 64444/60

    10 בנובמבר 2016 ב: 12:07
  • KarkaRank

    שלום ישראל ותודה על תגובתך
    חלקה 60 בגוש 6444 תאומת בחוות הדעת לשאר החלקות המצוינות במעלי העמוד
    הוספנו אותה לפירוט החלקות
    תודה על האזכור

    10 בנובמבר 2016 ב: 14:17
  • אסף

    שלום ותודה מראש על העזרה
    אני מתעניין בקניית קרקע בתכנית
    ראיתי שעיריית הוד השרון הקפיאה את כל תהליכי הבנייה בעיר
    עד שתכנית המתאר תאושר
    ולא ראיתי אזכור לכך בחוות דעת
    מה יכולה להיות ההשפעה של זה על צפי ההפשרה

    2 באפריל 2017 ב: 22:07
  • KarkaRank

    שלום אסף ותודה על תגובתך
    הצהרת עיריית הוד השרון בעבר על הקפאת תהליכי הפשרת קרקעות בעיר , נעשתה עכב אי קידום תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 בוועדה המחוזית.
    מאז כבר הופקדה תכנית המתאר בוועדה המחוזית והיא נמצאת כרגע בשלב מתן התנגדויות.
    נכון להיום נראה שתכנית הר/400 תקודם על ידי הוועדה הארצית באופן עצמאי ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר.
    בעת התפתחויות נעדכן זאת בחוות הדעת
    צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום

    3 באפריל 2017 ב: 11:20
  • מוטי

    האם חלקה 59 מיועדת כולה כשטח ירוק? מה השווי למ"ר לשטח זה?

    24 באפריל 2017 ב: 19:05
  • KarkaRank

    שלום מוטי ותודה על תגובתך
    חלקה 59 נכללת במלואה בתכנית הר/400 ומיועדת לטובת מגורים.
    המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת

    25 באפריל 2017 ב: 14:35
    • ניר וינסונצקי

      יש מפה מעודכנת שניתן לראות שהיא עברה לצבע צהוב ?

      23 במאי 2017 ב: 0:27
      • KarkaRank

        שלום ניר ותודה על תגובתך
        את ייעוד החלקה ניתן לראות בתשריט ייעוד הקרקע המצורף לתכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 המופקדת בוועדה המחוזית

        23 במאי 2017 ב: 9:49
  • אפי

    גוש 6445 חלקה 19. למה מיועד? למגורים צמודי קרקע או לבנייה רוויה?
    ואם לבנייה רוויה בכמה בניינים ובכמה קומות מדובר?

    3 במאי 2017 ב: 22:05
  • KarkaRank

    שלום אפי ותודה על תגובתך
    חלקה 19 בגוש 6445 שייכת לתכנית הר/46/485/א – "המייסדים", תכנית שאושרה סופית בוועדה המחוזית בנובמבר 2015.
    התכנית מייעדת הקמה של צמודי קרקע ובנייה רוויה יחדיו.
    מאחר והחלקה מוחזקת על ידי בעלים יחיד, אז אותו בעלים קיבל את כלל הזכויות בתכנית.

    4 במאי 2017 ב: 14:32
  • דנה

    האם ידוע כמה יחידות דיור יאושרו לדונם ברוטו או נטו. ומה שיעור ההפקעה הצפוי. אם לא ידוע האם יש לכם הערכה ועל מה מבוססת.
    האם צפוי אישור מספר שונה של יחד לחלקות השונות מבין חלקות 4 5 7 15-18 24 58 59 או שכל השטח יקבל זכויות בניה שוןת?

    11 במאי 2017 ב: 8:00
  • KarkaRank

    שלום דנה ותודה על תגובתך
    במתחם ספציפי זה עדיין קיימת חוסר ודאות לגבי הכללת השטחים מדרום לגוש 6444, שכניסתן או כניסתן למתחם משפיעים כמובן על גודל הזכויות הכלליות לבעלי הקרקע.
    במידה והתכנון יישאר כנכון להיום, בו השטחים מדרום לא יכללו, אז ההערכה היא בסביבות 5 יחידות לדונם.
    כל החלקות שציינת אמורות לקבל זכויות שוות מבחינת ערכית, לא בהכרח מבחינה כמותית ( זכויות בבניין מדורג שוות יותר מזכויות בבניין רב קומות, כך שחלקה בבניין רב קומות יכולה לקבל זכיות גבוהות במעט מחלקה לבניין מדורג נמוך, וזאת בכדי לשמור על האיזון והשווי הערכי)

    14 במאי 2017 ב: 15:08
    • דנה

      תודה רבה על התשובה
      על מה מבוססת ההערכה ל-5 יחידות לדונם?
      שאלתי עולה מאחר ונמסר לי כי קיים מסמך תכנוני משנת 2011 אשר ישמש לתכניות המפורטות ובו הוצעו החלופות הבאות:
      6000 יח"ד בצפיפות של 6.6. לדונם שכונתי וכ-15 יח"ד לדונם נטו
      7500-8000 יח"ד בצפיפות של 8.5 יח"ד לדונם וכ- 17 יח"ד לדונם נטו
      5000-6000 יח"ד בצפיפות של 9יח"ד לדונם וכ- 18 יח"ד לדונם נטו

      ושאלתי היא למה ההערכה היא 5 כאשר החלופה הגרועה בותר היא 6.6.

      כמו כן במידה ושטחים מדרום כן יכללו האם כוונתך היא שכמות יח"ד לדונם תהיה אף נמוכה מ-5?

      15 במאי 2017 ב: 8:08
      • KarkaRank

        המסמך התכנוני הישן כבר לא רלוונטי מבחינת כמות הדירות , שטח המתחם, אחוזי ההפקעה ועוד.
        כאמור במידה והתכנון יישאר כנכון להיום ההערכה היא ל 5 יחידות לדונם, שבסבירות מסוימת יכול לצמוח עד ל 6 יחידות לדונם ברוטו,שההערכות בדגש על ההערכות מבוססות בחלקן על תכנית המתאר החדשה של הוד השרון.
        במידה והשטחים מדרום אכן יכללו במתחם, נשאלת השאלה אילו זכויות יקבלו, מלאות או חלקיות, שכך או כך זה יוריד את ממוצע הזכויות לדונם

        15 במאי 2017 ב: 12:01
  • יוסי

    היי,
    ברשותך שתי שאלות:
    1. אם אני מבין את שהשבת לקודמיי- אז שווי דונם קרקע בכל אחד מהחלקות הוא זהה?
    היתכן?
    2. האם ניתן להסיק מבחירת החלקות אליהן הניתוח שלך מתייחס הוא שחלקות אלו הן למגורים בעוד החלקות האחרות אינן ומשכך שוויין נמוך בהרבה?

    14 במאי 2017 ב: 15:49
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך
    1 – ייתכן, מאחר והחלקות באותן ייעוד ונכנסות בשלמות למתחם
    2- לא. החלקות המצוינות הן חלקות שבוודאות יכנסו במלואן למתחם.

    15 במאי 2017 ב: 12:27
  • ניר וינסונצקי

    שלום רב לצוות האתר ,

    הייתי אצל 2 חברות שמוכרות קרקע לאחר קריאה מעמיקה באתר זה

    המחיר ששני החברות מציעות לי גבוה משמעותית משווי קרקערנק

    האם יש למישהו המלצה על חברה אמינה שבאמת מקדמת את התוכניות ?

    23 במאי 2017 ב: 0:26
  • KarkaRank

    שוב שלום ניר
    האתר נותן חוות בלבד למצבה התכנוני של הקרקע (בהתאם למשתנים ונתונים שרובם מופיעים בחוות הדעת),ללא התייחסות למסחר כזה או אחר.
    בנוסף לא נראה שיש ממש קשר בין אמינות של חברה למחיר שהיא מוכרת את הקרקע.
    זכות כל חברה או אדם פרטי היא למכור את הקרקע שברשותו/ם בכל מחיר שיחפצו.
    זכות כל משקיע להחליט אם לרכוש או לא.

    23 במאי 2017 ב: 11:56
  • עוז

    רציתי לדעת בבקשה האם תכנית הר 400 תהייה תלויה בתכנית מתאר 2050 במידה ולא זה אומר שזמן ההפשרה יהיה נמוך יותר?

    ובמידה וכן היא תלויה בתכנית המתאר 2050 אז למה עיריית הוד השרון עשתה תכנית בכלל לפני אישור תכנית מתאר הכוללנית 2050?

    ובמידה והוועדה הארצית תחליט לקדם את תכנית הר 400 היא תצטרך שוב אישור של וועדה מחוזית ומקומית?

    18 ביולי 2017 ב: 12:05
  • KarkaRank

    שלום עוז ותודה על תגובתך
    נכון להיום קיים נסיון של הוועדה הארצית לקדם את המתחם, מה שאמור להקטין את זמן ההפשרה , ואם כך יקרה הסמכות לאישור התכנית תהיה ברשותה בלבד (ללא וועדה מחוזית או מקומית).
    נכון להיום אין התקדמות ממשית בנושא.
    התכנית המקורית למתחם הר 400 קיימת עוד משנת 2000. תכנית מתארית לעיר הר/2050 מקודמת רק בשנים האחרונות.

    18 ביולי 2017 ב: 14:16
  • נאוה רון

    לא ברור לי משמעות המונח צפיפות ברוטו. כמה שטח יופקע מדונם ברוטו ומה תהיה אז הצפיפות נטו. אם אפשר אבקש לתת דוגמא
    תודה רבה. נאוה

    13 באוקטובר 2017 ב: 0:27
  • KarkaRank

    שלום נאוה ותודה על תגובתך
    בגדול, צפיפות נטו היא צפיפות יחידות לשטח קרקע לאחר הפקעה.
    כך שלצורך הדוגמא, אם צפיפות נטו נקבעה ל 17 יחידות לדונם, ואחוז ההפקעה הוא 65 אחוז, אז 35% מ 17 יחידות משאיר 5.95 יחידות, שהן הצפיפות ברוטו, מה שנשאר ביד.
    כמובן שהחישוב הוא לצורך דוגמא בלבד, ויש מספר משתנים בעת גזירת זכויות הנטו ,כגון שטחי מסחר ותעסוקה , חלקות הנכנסות בחלקן, ועוד מספר פרמטרים.

    13 באוקטובר 2017 ב: 9:44
  • אפרת הלוי

    ערב טוב. האם חלקה 23 מומלצת גם בדירוג 4 כוכבים?

    4 בנובמבר 2017 ב: 23:04
  • KarkaRank

    שלום אפרת ותודה על תגובתך
    חלקה 23 בגוש 6444 זהה בחוות הדעת לשאר החלקות המצוינות במעלה חוות דעת (הוספנו אותה)

    5 בנובמבר 2017 ב: 9:16
  • דודו

    לאחרונה אושרה תכנית המתאר בוועדה המחוזית.
    1. האם מהתכנית אנו למדים סופית על סך השטח הייעודי למגורים וכן על רמת הצפיפות לדונם?
    2. האם השטחים בדרום כלולים במתחם (לצורך איחוד וחלוקה)?
    3. האם ניתן ללמוד על אחוזי ההפקעה?
    4. האם קביעות בתכנית המתאר המאושרת יכולות להשתנות בהמשך התהליך התכנוני – באלו מקרים?
    תודה

    9 בנובמבר 2017 ב: 23:48
  • KarkaRank

    שלום דודו ותודה על תגובתך
    מלבד כמות הדירות במתחם (6000 יחידות), ושטחי המחסר (220,000 מ"ר), שאר הנתונים החשובים אמורים להתבהר בעת הפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדת התכנון, תכנית שאמורה להיות מקודמת על ידי הוועדה הארצית.
    נכון להיום שטחי הגן הלאומי לא אמורים להיכלל בהליך איחוד וחלוקה, וזאת לפי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה.
    עם הפקדה של תכנית נקודתית, נעדכן כמובן בחוות הדעת

    10 בנובמבר 2017 ב: 9:40
  • שלומי

    שלום.

    בחוות דעת שמאית למתחם המדובר המחיר כ- 2500-2700 למ"ר,
    הפער גדול למדי למול הערכתך לעיל.
    סטיה של כ- 10% לא הייתי מתייחס,
    כיצד להסביר את הפערים האלה ?
    כיצד לדעתך נכון להתמודד מול זה בפועל בעת רכישה ?

    27 בנובמבר 2017 ב: 1:10
  • KarkaRank

    שלום שלומי ותודה על תגובתך
    לא ברור איזה שמאי ירשום מחיר עכשווי של 2500-2700 ש"ח למר, אלא אם מדובר על תקן 22 (תקן המוצג על ידי חברות שיווק), שהוא יותר כלי שיווקי מאשר שמאות נורמטיבית.
    ההתמודדות הטובה ביותר, היא גישה לפלטפורמות הפרסום המוכרות, או פנייה למשרדי תיווך על מנת לאתר קרקעות במתחם ב 30% פחות מהמחיר שציינת, שזהו למעשה המחיר בו מתבצעות עסקאות בשטח..

    27 בנובמבר 2017 ב: 11:21
    • שלומי

      נכון, מדובר על דוח שמאי לפי תקן 22. ההנחה היא שהשמאי מחויב לכתוב בדוח.
      שמאי משתמש בנתוני הסטורית מכירות באזור, האם שמאי המוציא שמאות כזו אינו מחוייב לציין נתוני אמת ?

      אם זה כלי שיווקי, אזי גם על נתוני התכנון והצפי לא ניתן להסתמך,
      עד כמה לדעתך ניתן להסתמך על דוח השמאי ?

      27 בנובמבר 2017 ב: 15:01
      • KarkaRank

        מבחינת מכירות אחרונות במתחם – קיימות לא מעט עסקאות בסביבות 1500 ש"ח למ"ר (שגם נתונים אלו הם לא המדד לקביעת מחיר, אלא הפרמטרים המופיעים בחוות הדעת).
        בכדי שכלי שיווקי יהיה "יעיל", רצוי למהול את המחיר המנותק מהמציאות, בכמה נתונים מדויקים כמו מצב תכנוני (ובטח נתונים שניתן לבדוק במחלקת הנדסה של אותה עיר), וכך התקן מקבל צורה אמינה כביכול.
        אם אתה מעוניין להשקיע במתחם, כך שמאי מטעמך (רצוי מאזור המרכז או השרון), שייתן לך שומה שתרגיש עמה בנח.
        התחושה שלנו שהמחיר שיופיע שם יהיה די קרוב למחיר המופיע בחוות הדעת באתר
        בהצלחה.

        27 בנובמבר 2017 ב: 17:54

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*