גוש 6590 – חוות דעת

גוש – 6590

חלקות-רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים – 100 מטר מהחלקות הקרובות עד 400-500 מטר מהחלקות הקטנות  הרחוקות  בגוש

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 6590 נמצא במתחם חוף התכלת בקו ישיר מול המרינה בהרצליה ונכלל בתכנית מתאר הר/2200/א אשר לאחר שנים של מאבקים מצד בעלי הקרקעות,  אושרה בחודש יולי 2013 על ידי ועדת התכנון המקומית. התכנית משתרעת על  שטח של 2100 דונם שרובו בידיים פרטיות וכוללת בין 9000-10000 יחידות דיור ,280 דונם של שטחי מסחר ותעסוקה וחמישה מלונות!. גבולותיו של  חוף התכלת הן מצפון המרינה של הרצליה, ממזרח כביש החוף ,מדרום גבול תל אביב והים ממערב. עקב מיקומו  המרשים חוף התכלת הוא  מתחם הקרקעות היקר בארץ ,ופיסות קרקע קטנות מגיעות למחירים של  דירות 3 חדרים בכמה ערים בארץ. חובה לציין שכל השטח הנכלל התכנית הוא בייעוד משולב למסחר ותעסוקה וקשה לדעת מה יהיה גורלה של החלקות עד לתהליך של איחוד וחלוקה. גוש 6590 בנוי ברובו מחלקות גדולות כגון חלקה 6 הנפרשות מתחילתו בצמוד למרינה ועד סופו של הגוש הצמוד לרחוב שמר נעמי ומוחזק בבעלות משותפת (מושע) על ידי מספר רב של אנשים מה שיוצר מחירים זהים לרובו של הגוש בניגוד לגושים 6607 ו6607 .

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע– הקרקע תאוכלס בוודאות השאלה מתי. עם הגודל העצום של התכנית, הדיוניים המתמשכים בוועדה המחוזית , סחבת הפוטנציאלית שתיצור תכנית  איחוד והחלוקה ושיקולי שיווק למיניהן : –10-11 שנים.

מחיר  מומלץ4600-4800 למטר.

דירוג-*** שילוב של עלויות גבוהות נוספות הצפויות לאחר ההפשרה ואי ודאות לגבי ייעוד החלקות עצמן – מיועד לאלה שרוצים לספר לחברים "יש לי קרקע עם קו ראשון לים בחוף התכלת בהרצליה", ולמי שהסתחרר מהים  

קטגוריה: הרצליה
  • מיכל

    יש איזה עדכון לגבי תכנית חוף התכלת?

    25 ביולי 2014 ב: 10:10
  • KarkaRank

    שלום מיכל
    ב 24/03/14 הורתה הוועדה המחוזית על עיריית הרצליה להכין תסקיר סביבתי, וזאת בהתאם לבקשת המשרד להגנת הסביבה. לעריית הרצליה יש 15 חודשים להגשת התסקיר.
    חשוב לציין שהגשת תסקיר סביבתי הוא הליך שיגרתי ביותר בהגשת תכניות למוסדות התכנון והבנייה.
    לבקשת עריכת התסקיר על ידי הוועדה המחוזית – לחץ כאן עמוד 11 (עמוד אחרון)

    25 ביולי 2014 ב: 12:12
    • לאוניד

      לא ברור למה הליך כה שגרתי כמו תסקיר סביבתי לא נעשה בשלבים קודמים יותר? יוצא שכרגע רק הוא מעכב תוכנית ענק כמו חוף התכלת, קצת הזוי לא? או שהפקדה במחוזית יכולה להתבצע לפני כן? אם לאו, ממתי סופרים 15 חודש: מינואר כאשר ניתנה הנחיה על ביצוע תסקיר או מ24-03-2014 כאשר נקבע שמועד הגשה הוא בעוד 15 חודש?
      תודה מראש על התשובות.

      5 באוגוסט 2014 ב: 18:01
  • KarkaRank

    שלום לאוניד
    15 החודשים להגשת התסקיר מתחילים מה 24/01/14 היום שבו נקבע על עיריית הרצליה להכין את אותו תסקיר.
    על אף שהכנת תסקיר סביבתי הוא הליך די שגרתי, לא תמיד הוועדה המחוזית מבקשת אותו. הכל תלוי כמובן במיקום התכנית. די צפוי היה שהוועדה המחוזית תבקש את ההכנה של אותו תסקיר ( בהתאם לבקשה משרד הגנת הסביבה) בתהחשב במיקום וגודל תכנית חוף התכלת
    הפקדה במחוזית יכולה להיות רק לאחר מילוי כל תנאי הוועדה המחוזית (שכוללים בין היתר בקשתה להכנת התסקיר)

    11 באוגוסט 2014 ב: 14:32
  • יוסי

    Karkarank, ה-15 שנה הערכה שלך הם עד היתר בנייה או תב"ע או מה בדיוק?
    איך אתה רואה את זה לוקח כל כל הרבה זמן מהכנת תסקיר הסביבה?

    23 בנובמבר 2014 ב: 21:14
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך
    צפי זמן ההפשרה הוא עד אישור תכנית מפורטת המכילה כמובן תכנית איחוד וחלוקה עם טבלאות איזון והקצאות
    לגבי הזמן – אין קשר לבקשת משרד הסביבה לכנת תסקיר, לזמן ההפשרה הצפוי לתכנית. 12-15 שנים היה ונשאר בין עם התסקיר או בלעדיו
    צריך לזכור שתכנית הר/2200/א (חוף התכלת) היא תכנית מתארית שלא ניתן מכוחה להוציא היתרי בנייה. נכון לעכשיו התכנית נמצאת בשלב מילוי תנאים. לאחר מילוי התנאים התכנית תופקד בוועדה המחוזית( לאחר אישורים תחבורתיים וחופיים – ולחוף – וועדה לשמירת הסביבה החופית), תעבור לשלב ההתנגדויות (כשאם יש צורך בשינויים נוספים במידה ומספר התנגדויות יתקבלו, תעבור התכנית תיקונים נוספים) עד לאישורה הסופי. משם יקומו תכניות פרטניות לתאי שטח קטנים בתוך המתחם בנוסף לתכנית איחוד וחלוקה שעורך שמאי הכוללת טבלאות איזון והקצאות, שגם תכניות פרטניות אלו יצטרכו לעבור את אישור הוועדה המחוזית( בהליך קצר יותר)
    צריך לזכור שחוץ מהשלבים היבשים של הליכי ההפשרה קיימים משתנים חיצוניים נסתרים ושיווקיים שכולם מסתכמים בכסף – תכנית תא/3700 הסמוכה למתחם חוץ התכלת,ומצויה בשלבים האחרונים לפני הפשרתה, תיבנה ובעיקר תשווק לפני מתחם חוף התכלת, צעד שכאמור מתשלם הרבה יותר ושווה הרבה יותר כסף, מאשר לשווק שני מתחמים יחדיו המכילים יותר מ 20,000 דירות.

    24 בנובמבר 2014 ב: 10:07
  • יוסי

    תודה על התגובה, וכמובן תרשים הזרימה המעולה מצד ימין. צריך להכניס את הליכי התכנון במדינה הזאת לתוכנית הלימוד בכל בית ספר בישראל – לציבור אין מושג ומוליכים אותו שולל עם כותרות 'התוכנית אושרה!' 🙂

    14 בדצמבר 2014 ב: 18:44
  • יוסי

    העירייה לא תעמוד (ככל הנראה) בהוראת ביהמ"ש לעריכת תסקיר סביבה עד שבוע הבא.
    יש למישהו מושג אם מתארגנת פעילות משפטית בנושא של עמותת חוף התכלת או מאן דהוא אחר?

    12 באפריל 2015 ב: 17:16
    • עזרא יחזקאל

      עזרא יחזקאל הוא יו"ר העמותה
      הצטרף לעמותה ותהיה מעודכן,

      bluecoast-herzliya.com

      25 בספטמבר 2016 ב: 12:17
  • KarkaRank

    *עדכון – הצגת התסקיר המלא בוועדה המחוזית יתקיים בפברואר 2016

    20 בנובמבר 2015 ב: 3:29
    • משה

      עדיין פברואר 2016? יש תאריך?
      תודה 🙂

      24 בינואר 2016 ב: 17:52
  • KarkaRank

    שלום משה ותודה על תגובתך
    הצגת חלק ב (מצב מוצע של התסקיר.נכון להיום הוגש רק חלק א שהוא מצב קיים) של התסקיר הסביבתי אמור להתבצע בישיבת הוועדה המחוזית בתחילת פברואר.
    עם זאת חשוב לציין – יחד עם התסקיר המלא, יוצג באותו דיון חלופת תכנון לתכנית הר/2200/א (חוף התכלת).
    בדיון שנערך באוקטובר בוועדה המחוזית , טען מהנדס עיריית הרצליה מייק סקה שהתכנית במתכונתה הנוכחית בה מוצע כ 8700 יח"ד אינה מעודכנת ולא רלוונטית מבחינת צפיפויות בנייה (נמוכות מידי). מהנדס העיר ביקש זמן עד נובמבר 2016 על מנת להכין תכנית שבה תעלה הצפיפות במתחם ל 11,000-12,000 יח"ד.
    הוועדה המחוזית בתגובה ביקשה מעיריית הרצליה שבנוסף להשלמת התסקיר בפברואר 2016 תוצג באותה ישיבה גם חלופת תכנון.
    במילים פשוטות – חלופת תכנון היא למעשה תכנית כמעט חדשה שמצריכה את השלבים התכנוניים כמו בכל תכנית.
    בפברואר יתקיים בישיבת הוועדה המחוזית דיון התחלתי בתכנית- החלופה החדשה שיציג מהנדס העיר. בהנחה שתעבור חלק , הכדור יחזור לשולחן הוועדה המקומית על מנת להכין תכנית חדשה ומעודכנת , שאותה תכנית תאושר במליאת הוועדה המקומית, תוגש שוב לוועדה המחוזית שתחליט על הפקדתה
    כאמור הערכת מהנדס העיר היא שבנובמבר 2016 יהיה ניתן להגיש את התכנית המעודכנת לוועדה המחוזית
    ההערכות הן שבמידה והכל עובד בקצב סביר, תכנית עדכנית למתחם חוף התכלת תופקד בוועדה המחוזית לקראת סוף 2017
    תזרים השלבים באתר מימין לחוות הדעת יעודכן בהתאם לאחר אותו דיון בוועדה המחוזית בפברואר הקרוב

    25 בינואר 2016 ב: 11:27
  • KarkaRank

    *עדכון – ב 29/02/16 התקיים דיון בישיבת בוועדה המחוזית בה הוצג על ידי צוות התכנון של עיריית הרצליה בראשות מהנדס העיר מייק סקה, תכנית חלופית השונה באופן מהותי מהתכנית שהוגשה לוועדה המחוזית
    התכנית החלופית מייעדת הקמה של 11,600 יח"ד ( בניגוד ל 8700 יח"ד בתכנית הראשונית) שרובן יהיה בבניה של 8-12 קומות.
    בנוסף להגדלת יח"ד , התכנית החלופית שמה דגש על שמירת הפארק והסביבה החופית על ידי הגדלת השטחים לטובת צרכי ציבור
    התכנית חדשה חוזרת כרגע לשולחן הוועדה המקומית להשלמתה והטמעה של הצרכים הסביבתיים.
    לפי הערכת מהנדס העיר הגשת התכנית להפקדה במחוזית אמורה לקחת כ 8 חודשים.
    ההערכות הן שבמידה והכל עובד בקצב סביר , הפקדת תכנית חדשה למתחם חוף התכלת תתבצע לקראת סוף 2017
    תזרים השלבים מצד ימין מותאם לסטטוס התכנית לאחר ישיבת הוועדה והחלטתה

    1 במרץ 2016 ב: 9:57
  • יוסי

    בשעה טובה נראה ש-2017 מגיעה לסיומה. יש הערכה מתי תופקד תוכנית חדשה למתחם?

    20 בדצמבר 2017 ב: 13:26
  • KarkaRank

    היי יוסי
    לוחות הזמנים בדר"כ נוטים להתעכב בהליכי התכנון.
    סבירות היא שבחודשים הקרובים תופקד התכנית בוועדת התכנון המחוזית (מחוז תל אביב)

    20 בדצמבר 2017 ב: 15:28
    • לאוניד

      שלום רב,
      פניתי לפני כשבוע לעיריה וקיבלתי תשובה שונה. אמנם קצת מעורפלת, אך המשמעות היא שעיריה ומחוזית עדיין במסגרת הדיון על תכנית המתאר של הרצליה הר/2530 ממשכים לבחון עניין של מספר יחידות דיור גם בתוכנית הר2200א ובחינה תהיה בעוד כשנה. למי להאמין? האם תוכנית חוף התכלת תופקד בלי קשר ישיר לתוכנית הר/2530 בזמן הקרוב כי היא כבר הושלמה, או שמא היא תדון כחלק של הר/2530 (שכנראה הוחזרה לדיון מחודש לתקופה של שנה-שנה וחצי) בעוד כשנה?

      28 בדצמבר 2017 ב: 12:32
  • KarkaRank

    היי לאוניד
    אין קשר כלל בין שתי התכניות.
    תכנית לחוף התכלת מקודמת באופן עצמאי ואין לה כלל תלות בתכנית המתאר לכלל העיר הר/2350, בעיקר בהתחשב שכבר תכנית לחוף התכלת נידונה בוועדה המחוזית, והוחלט בין הצדדים על שינוי התכנית, והתכנית המעודכנת כבר אושרה במליאת הוועדה המקומית.
    כך שלא אמורה להיות בעיה להפקיד שוב את תכנית למתחם חוף התכלת
    מה שכן, עיריית הרצליה יכולה אכן להחליט להמתין עם ההפקדה מסיבותיה(לטעמנו פחות קשורים לתכנית המתאר הכוללנית, אלא יותר למהלכים אסטרטגיים כאלו ואחרים).
    במידה ותכנית הר/2200/א תהיה תלויה בתכנית המתאר לכלל העיר, היא יכולה להיות מופקדת רק בעוד 3 שנים, מה שלא נראה סביר.

    28 בדצמבר 2017 ב: 16:06
  • יוסי

    קרקע, תוכל בבקשה להרחיב לגבי "מהלכים אסטרטגיים כאלו ואחרים"? האם הכוונה ל-3700 או משהו אחר מדרום לשטח או שמא מדובר בבנייה אחרת בהרצליה עצמה? או במשהו אחר בכלל?

    15 באפריל 2018 ב: 17:49
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך
    מבלי להיכנס ליותר מידי פרטים לאותם מהלכים אסטרטגיים (מאחר והם לא נשענים על עובדות), לא נראה שהתכנית תופקד לוועדה המחוזית לפני הבחירות המקומיות באוקטובר 2018.
    כך או כך מהנדס העיר הודיע בדצמבר 2017 שלא צפויה הפקדה עד סוף 2018, בנימוק שהעירייה עדיין בוחנת את היקפי הדיור בתכנית ובעיר..
    לאור ההליכים האחרונים, הכוללים הפקדה , משיכת התכנית לוועדה המקומית לצורך תיקון אותם היקפי בנייה, ומעל לכל אישור התכנית המתוקנת בוועדה המקומית, לא ברור אלו בחינות נוספות צריך לעשות (בחינות שכאמור נעשו בתכנית המתוקנת המאושרת בוועדה המקומית..).

    15 באפריל 2018 ב: 18:47
  • אבי

    מה המחיר המומלץ למ"ר לדעתכם בחוף התכלת גוש 6590 חלקה 6?

    25 ביוני 2018 ב: 13:41
  • KarkaRank

    שלום אבי ותודה על תגובתך.
    המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

    25 ביוני 2018 ב: 15:49

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*