גוש 6410 – חוות דעת

 גוש – 6410

חלקות – 1, 2, 4, 7-9, 13, 20-29, 35-39, 42-45, 133-136

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – צמודות לשכונת מגדיאל מדרום

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 6410 ממוקם בצפון מזרח הוד השרון, מדרום לכביש 531 ומצפון לשכונת מגדיאל. לפי תמ"מ/21/3  (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) גוש 6410 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. גוש 6410 נכלל בתכנית הידועה  הר/1202 שהופקדה בוועדה המחוזית בשנת 2006. לפי אותה תכנית שהוקמה ביוזמת עיריית הוד השרון, אמורות לקום קרוב ל 4200 יחידות דיור, 250,000 מ"ר של תעסוקה , מבני ציבור , וזאת על שטח כולל של 1200 דונם הנמצא בגבול בין שכונת מגדיאל מדרום לכביש 531 מצפון, ובין שכונת "גיל עמל" ממזרח לבית העלמין ממערב. בשנת 2009 לאחר דיונים רבים , הוועדה המחוזית דרשה מספר תיקונים לתכנית בעיקר בנושא התחבורה, ומיקום השטחים המיועדים לטובת מבני ציבור. ביולי 2012 לאחר שלוש שנים, הוצגה התכנית במתכונתה החדשה בישיבת הוועדה המחוזית. באותו דיון החליטה הוועדה המחוזית" שלנוכח היקף השינויים שנעשו בתכנית והזמן הרב שחלף מיום ההחלטה האחרונה של הוועדה, ראוי שהתכנית במתכונתה החדשה תופקד מחדש לעיון הציבור". באותו דיון החליטה הוועדה על שינויים נוספים בטרם הפקדתה מחדש של התכנית, שהחשוב שביניהם: הוצאת השטחים של כביש 531 מהתכנית, דבר שיוביל את עיריית הוד השרון  לתת פיצוי כספי לבעלי המגרשים בחלקות שהופקעו לכביש 531, ובנוסף יצמצם את שטח המתחם. נכון להיום עדיין לא הוגשה מחדש תכנית הר/1202 לפי תנאי הוועדה המחוזית, דבר שמוטל על הוועדה המקומית שהייתה עסוקה בעיקר בתכנית המתאר הכוללנית של העיר הוד השרון (הר/2050).

תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית הר/1202 שהופקדה מחדש ב 12/09/14, ונמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות

תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית הר/1202 שהופקדה מחדש ב 08/09/14, ונמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות. להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – גוש 6410 כן יופשר בסופו של דבר כחלק ממתחם 1202 שחשוב מאוד להתפתחות טבעית ,אסטרטגית ותעסוקתית של העיר, וזאת רק לאחר הפקדתה מחדש של תכנית הר/1202 לפי התנאים החדשים של הוועדה המחוזית, וצליחתה בוועדת המשנה להתנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה –6-7 שנים

*עדכון –  ב 08/09/14 הופקדה מחדש תכנית הר/1202 בוועדה המחוזית. התכנית נמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות. 

*עדכון – ב 19/07/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את רוב ההתנגדויות לתכנית הר/1202 ולאשר אותה סופית.

לפרוטוקול דיון הוועדה המחוזית בה הוחלט לאשר את תכנית המתארית הר/1202 – לחץ כאן    עמודים 1-15.  להחלטה – עמודים 5-7

להוראות התכנית הר/1202 – לחץ כאן

לתשריט תכנית הר/1202 שהופקדה מחדש – לחץ כאן    

לנספח הבינוי המצורף לתכנית הר/1202 – לחץ כאן 

מחיר מומלץ2000-2100 ₪ למטר

דירוג ***  למרות הסחבת הקרקע במיקום טוב בעיר המבוקשת בישראל                                                                                                                                                                              

חלקות  18-19, 21-28, 30-32, 51, 55-56 בגוש 6409 תואמות בחוות הדעת, מחיר ודירוג לגוש 6410

 


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: הוד השרון
  • KarkaRank

    *עדכון – ב 08/09/14 הופקדה מחדש תכנית הר/1202 בוועדה המחוזית. התכנית נמצאת בתחילת שלב ההתנגדויות

    6 באוקטובר 2014 ב: 17:31
  • KarkaRank

    *עדכון – ב 19/07/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את רוב ההתנגדיות ולתת תוקף לתכנית מתארית הר/1202

    21 ביולי 2015 ב: 14:47
  • עדי

    שלום לך.
    מה לגבי גו"ח 6409/16 או 6409/39 (בהנחה שההפקעה של כביש 531 אינה חלה על הקונה מתוקף ההסכם) ?

    תודה.

    26 בינואר 2016 ב: 16:23
  • KarkaRank

    שלום עדי ותודה על תגובתך
    הפקעה היא הליך שנעשה על ידי גופים ציבוריים לטובת צורכי ציבור
    מאחר וההפקעה לטובת כביש 531 נעשתה על ידי גוף ציבורי, לא ברור כיצד לא תחול על קונה פוטנציאלי…
    באישור התכנית בוועדה המחוזית כבר נקבע כי השטחים שהופקעו לטובת כביש 531 לא יכנסו לתכנית איחוד וחלוקה.
    כך שחלקה 39 וחלקה 16 בגוש 6409 מהן הופקעו כ 50% ו 40% בהתאמה , אמורות לקבל זכויות מצומצמות (סיכוי גבוה לזכויות מסחר ותעסוקה. גודל וסוג הזכויות ייקבע לאחר הגשת תכנית איחוד וחלוקה) באופן יחסי רק על החלק שיכנס לאיחוד וחלוקה, מה שכמובן מוריד באופן משמעותי את שווי אותן חלקות.
    עדיף להתמקד בחלקות הנכנסות במלואן לתכנית עם ייעוד למגורים

    26 בינואר 2016 ב: 17:17
  • ערן

    הערכת השווי שלכם מתייחסת ליולי 2015, בדצמבר התוכנית קיבלה תוקף , אני מניח שהמחיר צריך לעלות בהתאם, אשמח לקבל את תגובתכם בנושא.

    13 ביוני 2016 ב: 10:22
  • KarkaRank

    שלום ערן ותודה על תגובתך
    לא ברור איך הסקת שמחיר המומלץ בחוות הדעת הוא מיולי 2015
    כל חוות הדעת מעודכנת נכון להיום ( 13/06/16), כולל צפי זמן ההפשרה ,המחיר המומלץ וסטטוס התכנית

    13 ביוני 2016 ב: 10:40
  • רחל

    מה לגבי גוש 6409 חלקה 15 האם היא מיועדת למגורים או לתעשייה ? האם היא במלואה בתוך ההסכם ?

    29 ביוני 2016 ב: 15:14
  • KarkaRank

    שלום רחל ותודה על תגובתך
    חלקה 15 נכללת במלואה בתכנית הר/1202ומיועדת לטובת תעסוקה ומסחר ואמורה לקבל זכויות שכאלו

    29 ביוני 2016 ב: 17:37
  • נירית סדוף

    כל הכבוד!
    מזמן לא ראיתי אתר כל כך מקצועי ומעודכן!
    יישר כוח!

    7 ביולי 2016 ב: 11:28
  • זאב

    שלום לכולם,

    כמה מטר צריך לקנות בגוש 6409 חלקה 27 כדיי להיות זכאי לדירה? אם אני קונה 125 מטר היום בקרקע האם זה לפני או אחריי הפקעות? כמה מה 125 מטר ישאר לי אחריי הפקעות ואם זה יהיה שקול לדירת 4-5 חדרים?

    תודה

    15 ביולי 2016 ב: 18:56
  • KarkaRank

    שלום זאב ותודה על תגובתך
    הקרקע היום היא כמובן לפני הפקעה והיא ברוטו.
    לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה "יומרו" המטרים (ברוטו -לפני הפקעה) ליחידות נטו. לאחר מכן שמאי פרטי פנימי לכל מרגש (שנשכר על ידי אותם בעלים של המגרש) יעריך שווי של כל זכות דירה באותו מגרש לפי יחידות.
    בכל מקרה לפי נתוני תכנית 1202, 125 מ"ר אמורים להספיק לזכות לדירת 3 חדרים.
    בהירות סופית תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

    17 ביולי 2016 ב: 11:15
  • חיים זנו

    שלום,
    ראשית, ישר כח על אתר איכותי ותשובות מקצועיות
    מה התוכנית לגבי 6409 חלקה 27?
    מה פרק הזמן עד להפשרה?
    מה השווי כיום?
    תודה, חיים

    29 ביולי 2016 ב: 10:54
  • KarkaRank

    שלום חיים ותודה על תגובתך
    שים לב בסוף חוות הדעת מצוינות חלקות בגוש 6409 התואמות בחוות הדעת , מחיר מומלץ ודירוג לגוש 6410 בניהן חלקה 27
    "חלקות 18-19, 21-28, 30-32, 51, 55-56 בגוש 6409 תואמות בחוות הדעת, מחיר ודירוג לגוש 6410"
    המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות וזאת במידת הצורך)

    29 ביולי 2016 ב: 11:50
  • שרית

    בתוכנית הר 1202 נכללים עוד גושים וחלקו ת, השאלה מה. הסטטוס לגביהם ואם הציעו לי מגרש של 142 מטר האם זה לפני הפקעה והאם ניתן לדעת מראש לפני הרכישה באיזה גוש וחלקה מדובר וכיצד ניתן לבדוק כי המוכר הוא אומנם בעל הקרקע היום?

    21 באוגוסט 2016 ב: 15:45
  • שרית

    האם ההערכה היא 6-7 שנים עד לאיחוד וחלוקה, האם זה התהליך האחרון ואז למעשה ניתן להתחיל בהליכי הבניה?

    21 באוגוסט 2016 ב: 15:51
  • KarkaRank

    שלום שרית ותודה על תגובתך
    חובה לדעת את פרטי גוש והחלקה
    לא ברור איך הוצע לך קרקע ואין בידיך את הגוש והחלקה. באותה מידה כאילו הציעו לך דירה ללא פרטים על העיר והכתובת..
    חובה גם לדעת מיהו הבעלים על הקרקע (תוכלי לבדוק דרך הוצאת נסח טאבו, שלכך רצוי לדעת מהו הגוש והחלקה…), ושלא קיימות הערות אזהרה כאלו ואחרות היכולות למנוע את ביצוע העסקה
    עליך להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך אם וכאשר את חושבת לעשות צעד כלשהו
    כל השטחים הם ברוטו ולפני הפקעה
    החלקות שלא מופיעות בחוות הדעת הן חלקות המופקעות בחלקן לטובת כביש 531, שאחוז כניסתן הצפוי להליך איחדו וחלוקה משתנה מחלקה לחלקה, ובהתאם לזאת גם המחיר המומלץ. עדיף להתמקד בחלקות שמופיעות במעלה חוות הדעת
    אישור הליך איחוד וחלוקה הוא למעשה השלב האחרון מבחינה תכנונית , שלאחריו מתחיל כל ההליך בהוצאת היתרי בנייה.
    בהנחה והכל עובר בצורה חלקה ,התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה

    21 באוגוסט 2016 ב: 16:48
  • יוני

    שלום,
    שלחתי שהוא שעבר שאלה ומשום מה נמחקה…כנראה עניין טכני.
    אשאל שוב:

    1. האם חלקה 25 בגוש 6409 צפוי לקבל זכויות רבות יותר המסחרי ומשרדים או מגורים וזאת עפ"י מיקומו ביחס לתכנית.

    2. יש הסוברים שבתוכנית זו בשל מיקומה בקרבת כביש 531 ו 2 תחנות הרכבת, אזי ייתכן שהזכויות במשרדים ומסחרי בקרבת 531 ובין 2 התחנות יהא עדיף מזכויות במגורים.

    3. האם התקנה בחוק תכנון ובניה שהזכויות ניתנות קרוב ככל האפשר למיקום הקרע המקורית, עדיין בתוקף שכן ידוע לי שההצעה לחוק ההסדרים האחרון היתה הצעה למחוק סעיף זה שהבנתי לבסוף לא נכנס לחוק ההסדרים ולכן עדיין בתוקף.

    4. בתוכנית ספציפית זו ידוע לי שנועדה המקומית מתכוונת לנסות להכניס את מופקעי 531 לאיחוד וחלוקה למרות החלטת הועדה האדם ברור בעניין, וזאת בכדי למנוע פיצויים.
    א. האם כביכול יש לה סמכות בכלל מה שנראה לי שלא.
    ב. גם אם כן, אני מניח שהפיצוי/זכויות שיקבלו יהיו בהתאם לערך הקרקע בעת הפקעה בפועל לצרכי כביש 531 ותחנות הרכבת, היינו בשלהי המאה הקודמת קרי 1998 לערך כאשר ערך הקרקע היה נמוך בהרבה.

    כהערת אגב, הערותיך באתר בהחלט מסייעות להבין את התחום בוודאי למי שמושקע בקרקעות חקלאיות.

    תודה

    23 באוגוסט 2016 ב: 1:34
  • KarkaRank

    שלום יוני ותודה על תגובתך
    1 – סבירות גבוהה שחלקה 25 בגוש 6409 תקבל זכויות מגורים, שהחלקות בסמוך לכביש 531 יקבלו זכויות תעסוקה.
    וודאות בעת הליך איחוד וחלוקה
    2 – באופן כללי זכויות מגורים עדיפות על זכויות תעסוקה, שצריך לקחת בחשבון משתנים רבים כגון גודל הזכיות ומספר הבעלויות.
    3 – סעיף 122 בו מגרש מוקצה קרוב ככל שאפשר למיקום מגרש הקודם עדיין בתוקף
    4 – תכנית בהכנת הוועדה המקומית חייב לחיות כפופה להחלטת המשפטית הסופית של המדינה וההחלטה התכנונית של הוועדה המחוזית בהתאמה.
    העיקרון המנחה עליו מתבסס השמאי בעת פיצוי הכספי הוא אכן ערכה של הקרקע ביום הקובע, כמובן בתוספת ריבית והצמדה ליום התשלום
    צריך לזכור שהחלקות שהופקעו לכביש 531 בתכנית 1202, הופקעו רק בחלקן ,שהחלק הלא מופקע כן נכנס לתכנית ולמעשה מושבח.
    על החלק שלא יקבל זכויות צריכה לבוא החלטה/חוות דעת משפטית על אחוז הפיצוי

    23 באוגוסט 2016 ב: 9:27
  • יוני

    תודה רבה על התשובה הקודמת.
    שאלה חשובה נוספת.
    מאחר והתוכנית כבר אושרה ביולי 2015 ופורסמה ברשומות ובעיתון, האם עתה במחירה כלשהי של תא שטח, חל על המוכר לשלם היטל השבחה. רוצה לומר, שאם אני מוכר עתה חלק מהשטח בבעלותי האם יחול עלי כבר מס השבחה שעלי לקחת בחשבון ומגלגלים על הרוכש בהסכם, או לדרוש זאת כבר עכשיו מהרוכש ובכך למנוע מצב שהעירייה פתאום תפתיעה אותי בתשלום זה. מאחר וערך הקרקע לא עלה באופן דרסטי מאז האישור תוכנית אם כי עלה במידה ראויה, נראה לי שטרם חל מס השבחה וזה יחול לאחר הגשת תוכנית מפורטת ואישורה או אולי רק לאחר אישור היתרי בניה.
    אודה לתשובתך בעניין שהינו בעל חשיבות רבה עבורי בשלב זה.
    תודה

    2 בספטמבר 2016 ב: 6:49
  • KarkaRank

    במידה ותמכור את הקרקע שברשותך יחול עליך בוודאות היטל השבחה
    התכנית שאושרה ב 2015 היא אמנם תכנית מתארית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בנייה, אך מבחינה הוועדה המקומית התכנית עדיין השביחה את הקרקע גם אם לא באופן מלא.
    בהתאם לזאת היא גובה חלק מהיטל ההשבחה המלא, חלק שיכול להגיע ליותר מ 70% מגובה ההיטל המלא( נובע בעיקר מרצון העיריות להכניס כסף מוקדם ככל האפשר).
    אכן ברוב המוחלט של העסקאות היטל ההשבחה הוא על קונה, אלא אם נקבע אחרת וההיטל כבר מחושב במחיר המכירה, מה שלא רלוונטי למקרה שלך , מאחר ואתה לא יודע מה יהיה גובה ההיטל..
    ברגע שמתבצעת המכירה ומסוכם שקונה נושא בהיטל, לעירייה יכול לקחת קרוב לשנה עד שהיא מוציאה שומת השבחה שכאמור הקונה יצטרך לשלם

    4 בספטמבר 2016 ב: 12:52
  • אורן

    שלום רב

    אכן מידע אינפורמטיבי ומעשיר.
    לא ראיתי התייחסות לגבי חלקה 29 (גוש 6410) על אף שמופיעה בסמיכות לגושים האחרים.
    אודה על התייחסותך מה דינה ? האם רכישת זכאות לדירה מומלצת בחלקה זו?

    בברכה,
    אורן

    28 באוקטובר 2016 ב: 12:19
  • KarkaRank

    שלום אורן ותודה על תגובתך
    החלקה נכללת בחוות הדעת, שים לב בפירוט החלקות
    "חלקות – 1, 2, 4, 7-9, 13, 20-29, 35-39, 42-45, 133-136 "

    28 באוקטובר 2016 ב: 13:23
  • ניר

    שלום,
    ברצוני להבין מה מצב הקרקע של מתחם 1202. הבנתי שהתכנית אושרה אבל לפי התרשים בצד ימין אני רואה שהקרקע בעצם עדיין לא הופשרה. זה נכון ?
    מה ההגדרה העכשווית של הקרקע ?
    תודה,
    ניר

    2 בנובמבר 2016 ב: 10:08
  • KarkaRank

    שלום ניר ותודה על תגובתך
    תכנית מתארית (תכנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה) אושרה למתחם 1202 – שזו ההגדרה העכשווית לקרקע.
    הפשרת המתחם תהיה רק לאחר אישור תכנית מפורטת הכוללת את הליך איחוד וחלוקה (ראה בתזרים מצד ימין)

    2 בנובמבר 2016 ב: 11:38
  • אייל

    הי חברים ברשותי 2 יחידות קרקע גוש 6410 בקבוצת רכישה מסודרת 134 מטר , כמה יתן בסוף? ועוד שאלה האם לפי דעתם יתחילו לבנות בחלקים מסוימים בתוכנית באופן פרטני בזמן הקרוב? כי התוכנית מאד גדולה .תודה מראש

    13 בינואר 2017 ב: 21:29
  • KarkaRank

    שלום אייל ותודה על תגובתך
    ברשותך 268 מ"ר. לפי נתוני תכנית המתאר השטח הנ"ל יכול להיות שווה ערך ל 1.55-1.65 יחידות ממוצעות
    בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
    בנייה יכולה להתחיל כ 2-3 שנים מיום ההפשרה (ראה בתזרים מצד ימין את השלבים), תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע.
    מימוש היחידות במתחם אכן ייעשה בשלבים. ראה בהוראות התכנית עמוד 31 (קישור לתכנית מופיע בלב חוות הדעת)

    15 בינואר 2017 ב: 9:35
  • שי

    שלום, אשמח לדעת לאיזה סוג של בנייה מיועדת חלקה 36 בגוש 6410 בתוכנית הר/1202?
    כיצד ניתן לדעת זאת מבעוד מועד?

    תודה רבה!

    24 בינואר 2017 ב: 9:46
  • KarkaRank

    שלום שי ותודה על תגובתך
    לפי נספח הבינוי על חלקה 36 בגוש 6410 צפויים לקום מבני ציבור.
    עם זאת החלקה כמובן תקבל זכויות מגורים מלאות במגרשים סמוכים לה ממזרח או מצפון, בבניינים בני 8 או 12 קומות.

    24 בינואר 2017 ב: 12:24
  • משה

    שלום

    בחישוב התמורה שתתקבל על יחידה של 143 מ"ר בגוש 6410 חלקה 24, האם נכון להגיד כי מכיוון והמתחם הוא 1280 דונם בערך ואושר לבנות 4217 יחידות דיור ולכן כל דונם אחזקה ייתן בערך 3.3 יחידות דיור?

    15 בפברואר 2017 ב: 13:20
  • KarkaRank

    שלום משה ותודה על תגובתך
    בנוסף לכמות יחידות שציינת נכון , צריך להתייחס כמובן גם לזכור התעסוקה ומסחר שגם כן מחושבות כיחידות ממוצעות
    בנוסף צריך לזכור שכרגע התכנית מאושרת במתכונת הכוללת שאת שטחי כביש 531 שלא אמורים להיכנס להליך איחוד וחלוקה, נתון שמן הסתם גם משנה את חלוקת הזכיות.
    זכויות ממוצעות לדונם אמורות להיות בסביבות 5-5.5 יחידות
    בהירות מלאה תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

    16 בפברואר 2017 ב: 9:45
    • עודד

      תודה על החוו"ד ועל העבודה

      כל הכבוד

      בתוכנית שאושרה מצוין 16-20 יח"ד לדונם נטו תלוי לפי אזור .
      השאלה שלי היא גם אם נניח 50% הפקעה . איך הגעת ל5.5 יחד לדונם ?
      אמור להיות לכיוון 8-10
      לא?

      תודה רבה

      20 בפברואר 2017 ב: 21:03
  • KarkaRank

    שלום עודד ותודה על תגובתך
    גם לפי דרך החישוב שלך (שהיא יותר אומדן ולא ממש מדויקת), הרי שאחוז ההפקעה במתחם מגיע כמעט ל 70% (לפי נתוני התכנית).
    חשב ממוצע של 17 יח"ד לדונם נטו, יחד עם כמעט 70% הפקעה והמספרים יסתדרו לך

    21 בפברואר 2017 ב: 11:24
  • ניר

    שלום רב,
    אני קניתי קרקע בגוש 6410 חלקה 36 כחלק מקבוצת רוכשים.
    דיברתי היום עם העו"ד שמלווה את הקבוצה והוא טוען בתוקף שהתכנית המתארית אישרה 7 יחידות לדונם, כלומר אם ברשותי 140 מ"ר אני אהיה זכאי לדירת 5 חדרים. ראיתי שרשמת כאן שדונם לפי התכנית יספיק ל- 5 יחידות (כלומר בערך דירת 3 חדרים). אתם מסתכלים על תוכניות שונות ? אתה יכול להצביע היכן בדיוק זה רשום בתכנית ?
    תודה,
    ניר

    1 במרץ 2017 ב: 14:04
  • KarkaRank

    שלום ניר ותודה על תגובתך
    האם העורך דין יכול להצביע היכן רשום בתכנית 7 יחידות לדונם ברוטו?
    חישוב מעורך של הזכויות מתבצע על הנתונים המופיעים בתכנית המתאר כגון: שטחי הבניה והמסחר, גודל המתחם, כמות הדירות, אחוז ההפקעה הצפוי ועוד..
    לפי נתוני התכנית ניתן להגיד באופן וודאי ש 140 מ"ר לא יספיקו לזכות לדירת 5 חדרים.
    במידה ותיקח שמאי מקרקעין (ולא עורך דין שמייצג את חברת השיווק שמכרה לך את הקרקע..), מרבית הסיכויים שתקבל הערכה זהה לזו של האתר.

    1 במרץ 2017 ב: 17:20
    • איליה

      שלום רב,
      על פי התוכנית (http://karkarank.co.il/wp-content/uploads/2016/08/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%90%D7%95%D7%AA-1202-%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%A9%D7%A8.pdf) טבלה 2.3 מצויין כי ישנם 506,040 מ״ר לבניה ו 4217 יח״ד.

      506040 חלקי 4217 יוצא 120 מ״ר ליחדית דיור. בהנחה והזכויות שלי הם בחלקה שכולה מיועדת למגורים, האין זה נכון להניח ש 120 מ״ר מספיקים לדירה ושמדובר בערך ב8 דירות לדונם (דונם של שטח למגורים) ?

      תודה,
      איליה

      19 במאי 2017 ב: 6:34
      • KarkaRank

        שלום איליה ותודה על תגובתך
        ה 120 מ"ר שיצא לך בחישוב הם שטחי מגורים נטו, בעוד הקרקע שברשותך היא ברוטו…

        22 במאי 2017 ב: 9:37
  • chavi tabak

    שלום
    האם אפשר לדעת הסטטוס המדיוק של הקרקע?
    האם מתקרבים לבניה?

    22 במרץ 2017 ב: 14:30
    • KarkaRank

      שלם chavi ותודה על תגובתך
      צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת , שהתחלת הבנייה יכולה לקחת בקלות 2-3 שנים מיום ההפשרה
      מצבה התכנוני של הקרקע מופיע בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.

      23 במרץ 2017 ב: 15:15
  • דור

    שלום רב,

    לגבי גוש 6410 חלקה 135 בתכנית 1202 :החלק בנכס 125/8732
    1. האם חלקה זו מיועדת למגורים?
    2. האם החלק בנכס 125/8732 מקנה לי זכות לדירה? אם כן כמה חדרים?
    3.מתי להערכתם יחל הפרויקט לצאת לדרך ( בנייה , השבחה וכדומה)
    4.מה שוויו של החלק בנכס כיום לאחר אישור התכנית?

    22 במרץ 2017 ב: 23:51
  • KarkaRank

    שלום דור ותודה על תגובתך
    חלקה 135 בגוש 6410 נכללת במלואה במתחם 1202.
    גודל החלקה הוא כ 8732 מ"ר , שלמעשה אתה מחזיק 125 מ"ר.
    בעת איחוד וחלוקה אמורה לקבל זכויות מגורים, שבהירות תתגלה בעת ההליך עצמו.
    החלק שאתה מחזיק יכול להעניק לך זכות לדירת 3 חדרים, שגם כאן בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
    צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת (ראה גם בתזרים השלבים מצד ימין), שהתחלת הבנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, ותלוי לא מעט בהתארגנות והתנהלות בעלי המגרשים עצמם

    23 במרץ 2017 ב: 15:11
    • דור

      1. זכות לדירה 3 חדרים? לפי הפירוט והחישוב כדאיות היה רשום כי
      מדובר בדירת 5 חדרים , 135 מ"ר דירה + 22מ"ר מרפסות = 157 מ"ר בנייה כולל מרפסות ושטחים משותפים.
      2. מה הערך של הנכס כיום? 125 מתוך 8732 ?
      3.מה הצפי של מחיר הדירה לאחר סיום הבנייה?

      בברכה,
      ד"ר דור אבן-חן

      23 במרץ 2017 ב: 16:39
      • KarkaRank

        1 – לא ברור מהיכן "פירוט החישוב והכדאיות", אך הנתונים שציינת אינם אפשריים מתמטית..
        2 – הכפל את גודל השטח שברשותך במחיר המומלץ
        3 – בהנחה ומדובר על דירת 3 חדרים, אזי בסביבות 1.6 מיליון

        24 במרץ 2017 ב: 11:25
  • נמרוד

    שלום רב.
    אני בעלים בחלקה 25 גוש 5409
    לפי חישובי מספר מ"ר לדונם צפוי להיות:
    חלק יחסי של 1 דונם מכלל שטח התוכנית = 1/1287 = 0.00077
    סה"כ שטח מבונה בכלל התכנית = 506,040
    ומכאו שטח ברוטו לדונם:
    506,040*0.00077 = 390 מ"ר כלומר בערך 3 דירות בסה"כ לדונם ברוטו.

    באותו חישוב סה"כ שטח מסחרי לדונם הוא:
    271,000 *0.00077 = 208.7 מ"ר

    השאלה שלי היא מהו יחס ההמרה בין מסחרי ליחידות דיור (אם יש כזה?) והאם החישוב שלי מדויק?

    בברכה
    נמרוד

    8 באפריל 2017 ב: 13:05
  • KarkaRank

    שלום נמרוד ותודה על תגובתך
    יכולת פשוט לקחת את מספר הדירות ולחלק בשטח התכנית והיית מגיע לאותה תוצאה… (4217/1287=3.2) = (גודל דיר הממוצעת/390)
    אך בדומה לתשובה שנתנה באחת התגובות למעלה (ב 16/02/17 למשה), לא כל השטח אמור להיכנס להליך איחוד וחלוקה.
    זכויות המסחר מחושבות כזכויות לכל דבר, ואי אפשר להפרידם מזכויות המגורים
    בנוסף (אם כבר הלכת בדרך החישוב הנ"ל) – אם גודל שטח מסוים מהתכנית מקבל את זכויות המסחר, אז החלק היחסי שלך (דונם),שאמור לקבל זכויות מגורים, הוא לא מתוך כלל שטח התכנית, אלא מההפרש בין שטח התכנית לאותו שטח המיועד למסחר ותעסוקה.

    9 באפריל 2017 ב: 11:51
  • נמרוד

    תודה רבה על התשובה.
    עדין שתי סוגויות לא ברורות:
    לפי תשובתך בחלקה 25 ינתנו רק זכויות מגורים?
    במידה ולא ינתנו רק זכויות מגורים, איך ניתן להעריך שוויו של מ"ר מסחרי במונחי מ"ר לבניה?
    ועוד שאלה, האם ניתן להעריך את גובה היטל ההשבחה לדונם?
    בברכה
    נמרוד

    17 באפריל 2017 ב: 11:04
  • KarkaRank

    חלקה 25 אמורה לקבל זכויות מגורים בלבד כמעט בוודאות
    ההיטל ההשבחה אמור להיות בסביבות 270,000-300,000 ש"ח לזכות (תלוי כמובן גם בעררים שיוגשו בוודאות על ידי בעלי הקרקעות).

    18 באפריל 2017 ב: 10:25
  • יוסי

    שלום,
    קניתי לפני הרבה שנים 250 מ״ר במסגרת קבוצת רכישה באחת החלקות שנכללות בתכנית.
    הייתי מעוניין לדעת את פירוט ושיעור כל המיסים שעלי לשלם (מדינה/רשות מקומית) מרגע הפשרת הקרקע ובעצם כמה כסף יהיה עלי להוסיף בכדי להשאר עם 2 דירות (בהנחה שאכן 125 מ״ר יקנו זכות לדירה)?
    ובמידה ואבחר לא להוסיף כסף, מה ישאר לי במסגרת עסקת קומבינציה?
    בברכה,
    יוסי.

    25 במאי 2017 ב: 19:01
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך
    לגבי גודל השטח וזכויות לדירה,ראה בתגובות הקודמות.
    באופן כללי על זכות ממוצעת צפוי היטל השבחה של כ 300,000 ₪ (לפני עררים).
    עלות בנייה מגיעה למיליון ₪.
    בנוסף ההוצאות הידועות של מודד,שמאי,מימון,עורכי דין,אדריכל והיתר.
    בהסכם קומבינציה התמורה משתנה בהתאם למי שלוקח על עצמו את עניין המיסוי בנוסף לעוד משתנים

    26 במאי 2017 ב: 11:32
  • גדי

    היי,
    שמתי לב שלא שיניתם בחוות הדעת את "צפי זמן להפשרה הקרקע" בשנתיים האחרונות.
    הזמן שרשום הוא 6-7 שנים.
    האם לא שיניתם את הצפי בשנתיים מכיוון שהתכנית לא התקדמה?

    תודה.

    20 ביוני 2017 ב: 10:45
  • KarkaRank

    שלום גדי ותודה על תגובתך
    צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת שונה בשנתיים האחרונות.
    בעת אישור התכנית המתארית ב 2015, צפי זמן ההפשרה היה 8-9 שנים, ונכון להיום ב 2017 צפי זמן ההפשרה מעודכן ל 6-7 שנים.
    חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות , וזאת כמובן במידת הצורך.
    בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון צפי זמן ההפשרה במתחם יהיה 3-5 שנים.

    20 ביוני 2017 ב: 12:00

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*