גוש 6630 – חוות דעת

גוש – 6630

חלקות – 98-101, 130-131, 134, 151-154, 156, 676, 678, 681, 684, 687, 690, 692, 697, 699, 797

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה –  צמודות לבתים ב “גוש הגדול” שמדרום

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 98-101, 130-131, 134, 151-154, 156, 676, 678, 681, 684, 687, 690, 692, 697, 699, 797 בגוש 6630 ממוקמות בצפון בתל אביב ממערב לרחוב לוי אשכול, מצפון לגוש הגדול, ומדרום למתחם 3700. החלקות הנ”ל נכללות בתכנית תא/3388/א  שאושרה בוועדה המחוזית במאי 2013 ,לצורך הקמת שכונת מגורים מצפון לגוש הגדול. תכנית תא/3388/א משתרעת על שטח כולל של 190 ומייעדת הקמה של כ 1117 יח”ד בבניה רוויה מדורגת של בין 4-10 קומות, בנוסף לשטחי מסחר בגודל עיקרי של 7200 מ”ר. גבולות המתחם הן: בין תכנית 3700 המפלצתית שמצפון, הגוש הגדול מדרום , שדה דב שממערב ורחוב לוי אשכול שממזרח. לפי התכנית הדירות העתידיות יתחלקו בין שני מתחמי מגורים שבמרכזם שטחים ציבורים פתוחים. ב 2012 טענו בעלי הקרקעות במסגרת שלב מתן התנגדויות לתכנית 3388/א כי ניתן להגדיל את כמות הדירות במתחם במאות דירות נוספות , מאחר והצפיפות שנקבעה בתכנית וההחלטה על בנייה מדורגת היא לפי מגבלות הבנייה עקב הקרבה לשדה דב, בעוד השדה עצמו מתוכנן להתפנות ב 2016. הוועדה המחוזית דחתה את בעלי הקרקעות בטענה ששדה דב הינו שדה קיים ופעיל , ואישרה כאמור את התכנית באופן סופי במאי 2013. לתכנית תא/3388 כבר קיימות טבלאות איחוד וחלוקה, כשהפשרת המתחם תלויה באישורן הסופי, דבר שטרם נעשה.

*עדכון – ב 05/09/16 הופקדה תכנית מפורטת תא/3388/ב ( תכנית מספר 507-0361915) למתחם שמצפון לגוש הגדול , בסמכות הוועדה המקומית. התכנית מגדילה משמעותית את מספר היחידות במתחם בכ 30% ל 1530 יח”ד ( במקום 1117 שנקבע בתכנית תא/3388/א). 

להוראות תכנית תא/3388/א – לחץ כאן 

לטבלאות איחוד וחלוקה (מעודכנות למספר היחידות החדש) כחלק מהתכנית המפורטת שהופקדה – לחץ כאן

תשריט ייעודי הקרקע מתוך תכנית תא/3388/א המאושרת למתחם הפנוי שמצפון לגוש הגדול. להגדלה - לחץ על התמונה
תשריט ייעודי הקרקע מתוך תכנית תא/3388/א המאושרת למתחם הפנוי שמצפון לגוש הגדול. להגדלה – לחץ על התמונה

 

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – החלקות הנ”ל יופשרו כחלק ממתחם 3388 היקר, וזאת רק לאחר אישור תכניות איחוד וחלוקה – 3 שנים

מחיר מומלץ10000-10500 ₪ למטר

דירוג **** מיקום סופר מבוקש בו מחירי הדירות מהיקרים בארץ

גושים וחלקות התואמים לחלקות 98-101, 130-131, 134, 151-154, 156, 676, 678, 681, 684, 687, 690, 692, 697, 699, 797 בגוש 6630

גוש 6632

חלקות: 33-34, 42-155, 272, 280-291, 293-294

גוש 6896

חלקות: 40-44, 80, 83, 96, 105, 110-116, 118, 122

בנימין

שלום,

לא בדיוק הצלחתי להבין.
אם יש ברשותי 56 מ”ר בחלקה 797 – לכמה אחוז מדירה אני זכאי, ובאיזה גודל הדירה?
אתר מצויין ד”א.
אודה לתשובתכם.

KarkaRank

שלום בנימין ותודה על תגובתך
חלקה 797 בגוש 6630 נכנסת במלואה לתכנית איחוד וחלוקה , ומקבלת זכויות מגורים בנוסף לשטחי מסחר (מגרש 302).
במידה והיית מחזיק ב 56 מ”ר בחלקה , היית מקבל כ 0.52 זכות ממרכיב דירה ממוצעת , בנוסף למטרים בודדים של שטחי מסחר
תוכל לעיין בתכנית איחוד והחלוקה (קישור מופיע בלב חוות הדעת), שזכויות הגוש והחלקה הנ”ל מופעים בטבלה בעמוד 19

בנימין

שלום שוב,
רציתי רק לשאול מהו שטח דירה “ממוצעת” שממנו אקבל 0.52 זכות?
מדהים שהאתר הזה בחינם…
תודה רבה רבה רבה!!!

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך
התחלת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.

KarkaRank

שלום אבנר ותודה על תגובתך
אם אתה מתכוון לחלקות: 33-34, 42-155, 272, 280-291, 293-294 בגוש 6632 הנכללות במתחם 3388 ב אז התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת)
שאר החלקות בגוש שייכות למתחם תא/3700 הנמצא כרגע בשלב תכניות איחוד וחלוקה , מתחם שלא רלוונטי לחוות דעת זו

KarkaRank

שלום יאיר ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ בחוות הדעת אינו כולל את היטל ההשבחה, שבכלל העסקאות חל על הקונה.

נגה

שלום רב,
ברשותי 250 מ”ר בגוש 6632 חלקה 42.
הקרקע נרכשה לפני קום המדינה.
בתוכנית 3388א היתה לי זכאות של 1.53 יחידות דיור ולפי 3388ב’ 2.45 יחידות דיור.
אנחנו מחכים כבר הרבה שנים ונראה שכל פעם ההפשרה מתעכבת ובעקבות כך גם מועד התחלת הבנייה.
בנוסף, ישנם הרבה בעלים לשטח שבו יבנה הבניין המתוכנן, מה שסביר להניח יעכב את התחלת הבנייה.
רציתי לשאול:
1. האם יש סיכוי שהשינוי בתוכנית 3388ב’ יתבטל ונחזור ל-1.53 יחידות דיור?
2. בתוכנית 3388א תוכנן בניין של 7 קומות + קרקע + גג עם 30 יחידות דיור. לא הצלחתי למצוא כמה קומות ויחידות דיור יהיו לפי 3388ב
3. מה השווי למכירה של הקרקע כעת לאחר מיסוי?
4. מה יהיה השווי בהפשרה?
5. כמה יחידות דיור יהיו בפועל לאחר בנייה?
תודה רבה (:

KarkaRank

שלום נגה ותודה על תגובתך
1 – הזכויות שלך יישארו 2.45
2 – זכויותיך הם חלק ממגרש 308 בו מתוכנן בניין של 12 קומות ו 44 יחידות
3 – שווי מוערך לפני מיסוי ליחידה הוא 1.5 מיליון (כרגע לא ידוע מהו ההיטל ההשבחה הסופי)
מספר כמות היחידות לאחר ההפשרה תלוי באם תתבצע בנייה של הקרקע (ואז כמות היחידות תישאר אותו דבר) או מהלך של הסכם קומבינציה (ואז תלוי איזה הסכם יושג ועל מי יחולו המסים)

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך.
בהליך הערר שהתקיים בינואר השנה (בו רוב העררים היו על נושא המיקום בקבלת הזכויות וריכוז בעלים מאורגנים למגרשים מאוחדים), החליטה והורתה על שמאי התכנית לנסות לתקן את טבלאות האיזון ככל האפשר, לצורך איחוד אותם בעלים מאורגנים.
לפרוטוקול הערר – לחץ כאן עמודים 15-61

אעד

שלום רב,

אשמח להתייחסות לגבי גוש 6632 חלקה 15. האם מופיעה בחלקים אשר צפויים לבנייה במסגרת התכניות המפורטות מעלה?

תודה רבה!

KarkaRank

שלום אעד ותודה על תגובתך
חלקה 15 בגוש 6632 אינה שייכת כלל למתחם חוות דעת זו (מתחם 3388), אלא שייכת למתחם הצפוני המאושר מתארי תא/3700.

KarkaRank

שלום איגור ותודה על תגובתך.
חלקה 361 בגוש 6632 שייכת למתחם ותכנית אחרת – תא/3700 (אשר חולקה ל 5 מתחמים), ואין לה קשר כלל למתחם 3388 וחוות דעת זו.

ישראל

בגוש 6632 חלקה 44 ,האם החלקה החדשה זה 308 והאם תוכלו לקשר ביני לבין אנשים נוספים על מנת לשתף פעולה ? גם מיילים זה בסדר מבחינתי .תודה

KarkaRank

שלום ישראל ותודה על תגובתך
308 הוא מספר המגרש (לא חלקה חדשה) בו חלקה 44 אמורה לקבל זאת זכויותיה.
אין באפשרות האתר לבצע קישור כזה או אחר.
בהצלחה

איציק

שלום,
האם ניתן לקבל פירוט של השלבים עד שניתן יהיה להתחיל לבנות.
אני מבין שהוגשה בקשת איחוד וחלוקה.
האם אושרה?
אם לא היכן הנושא תקוע?
תודה

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך
במאי אכן התקיימה ישיבת וועדת ערר בה הועלו מספר טענות במספר נושאים, אך בשורה התחתונה עדיין אין טבלאות איחוד וחלוקה חדשות ומן הסתם לא יהיו עד יולי הקרוב , וכנראה שלא מעט חודשים אחרי תאריך זה.
לאחר אישור סופי של תכנית איחוד וחלוקה המתחם יהיה מופשר למעשה, ואז יחל כלל ההליכים המצריכים בכדי להוציא היתר בנייה.
במתחם זה התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות כ 3-4 שנים מיום אישור התכנית.

רם

שלום רב, האם ידוע מה יעשה בגוש 6632 חלקה 71. בכמה זכויות לדירה מדובר לדונם וכן מתי לדעתך ייבנו שם דירות. תודה.

KarkaRank

שלום רם ותודה על תגובתך.
לפי המתכונת הנוכחית חלקה 71 מקבלת זכויות במגרש 204 הממוקם בלב המתחם, ומיועד לבנייה של מבנה בן 6 קומות.
החלקה מקבלת לפי 8.32 יחידות לדונם (שגודל החלקה הוא כ 500 מ”ר ומכך 4.16 יחידות).
בהירות לגבי הזכויות לאחר הכנת טבלאות איחוד וחלוקה חדשות.

משקיע

לפי הטבלאות והדברים פה, באומדן גס ולא מחייב, לבעלי חצי דונם בחלקה 280 ומשהו בתכנית מגיעות זכויות ל ארבע דירות עתידיות, אם שוי כל זכות כזו לדירה כעת עומד על כ1.3 מיליון,בערך מה יהיה הערך הסופי של הדירות באזור וכמה מזה יישאר לבעלים? במילים אחרות, כמה ערך הקרקע יעלה בשלבים המתקדמים? ויודגש שהשאלה כללית ולא מחייבת

KarkaRank

היי משקיע
שווי זכות מוערכת נכון להיום (כמובן שיש אלמנט של מיקום המגרש) הוא בסביבות 1.2, שהערך יכול להעלות בסביבות 40-50 אחוזים בסופו של יום.

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *