גוש 6630 – חוות דעת

גוש – 6630

חלקות – 98-101, 130-131, 134, 151-154, 156, 676, 678, 681, 684, 687, 690, 692, 697, 699, 797

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה –  צמודות לבתים ב "גוש הגדול" שמדרום

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 98-101, 130-131, 134, 151-154, 156, 676, 678, 681, 684, 687, 690, 692, 697, 699, 797 בגוש 6630 ממוקמות בצפון בתל אביב ממערב לרחוב לוי אשכול, מצפון לגוש הגדול, ומדרום למתחם 3700. החלקות הנ"ל נכללות בתכנית תא/3388/א  שאושרה בוועדה המחוזית במאי 2013 ,לצורך הקמת שכונת מגורים מצפון לגוש הגדול. תכנית תא/3388/א משתרעת על שטח כולל של 190 ומייעדת הקמה של כ 1117 יח"ד בבניה רוויה מדורגת של בין 4-10 קומות, בנוסף לשטחי מסחר בגודל עיקרי של 7200 מ"ר. גבולות המתחם הן: בין תכנית 3700 המפלצתית שמצפון, הגוש הגדול מדרום , שדה דב שממערב ורחוב לוי אשכול שממזרח. לפי התכנית הדירות העתידיות יתחלקו בין שני מתחמי מגורים שבמרכזם שטחים ציבורים פתוחים. ב 2012 טענו בעלי הקרקעות במסגרת שלב מתן התנגדויות לתכנית 3388/א כי ניתן להגדיל את כמות הדירות במתחם במאות דירות נוספות , מאחר והצפיפות שנקבעה בתכנית וההחלטה על בנייה מדורגת היא לפי מגבלות הבנייה עקב הקרבה לשדה דב, בעוד השדה עצמו מתוכנן להתפנות ב 2016. הוועדה המחוזית דחתה את בעלי הקרקעות בטענה ששדה דב הינו שדה קיים ופעיל , ואישרה כאמור את התכנית באופן סופי במאי 2013. לתכנית תא/3388 כבר קיימות טבלאות איחוד וחלוקה, כשהפשרת המתחם תלויה באישורן הסופי, דבר שטרם נעשה.

*עדכון – ב 05/09/16 הופקדה תכנית מפורטת תא/3388/ב ( תכנית מספר 507-0361915) למתחם שמצפון לגוש הגדול , בסמכות הוועדה המקומית. התכנית מגדילה משמעותית את מספר היחידות במתחם בכ 30% ל 1530 יח"ד ( במקום 1117 שנקבע בתכנית תא/3388/א).

*עדכון – ב 04/06/20 בישיבת ועדת ערר לתכנון ובנייה בוועדה המחוזית אושרו הטבלאות החדשות והמתוקנות ( תוקנו הצרחות ומיקום)

*עדכון – ב 30/11/2021 אושרה בוועדת התכנון תכנית מפורטת למתחם, תכנית המעניקה בסביבות 9 יחידות לדונם. מבחינה תכנונית אישור תכנית מפורטת משמעותו הפשרה, אך באופן חריג למתחם 3388, ההערכות הן כי אישור תכנית הנ"ל היא רק שלב לפני הכנת תכנית חדשה למתחם!, תכנית שתגדיל את הזכויות באופן משמעותי, וזאת בעקבות פינוי שדה דב. צפי זמן ההפשרה מותאם להלך רוח החדש, כמו כן המחיר המומלץ.

להוראות התכנית  – לחץ כאן

לטבלאות איחוד וחלוקה – לחץ כאן

תשריט ייעודי הקרקע מתוך תכנית תא/3388/א המאושרת למתחם הפנוי שמצפון לגוש הגדול. להגדלה - לחץ על התמונה
תשריט ייעודי הקרקע מתוך תכנית תא/3388/א המאושרת למתחם הפנוי שמצפון לגוש הגדול. להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – החלקות הנ"ל יופשרו כחלק ממתחם 3388 היקר, וזאת רק לאחר אישור תכניות איחוד וחלוקה –3 שנים

מחיר מומלץ19000-20000 ₪ למ"ר

דירוג **** מיקום סופר מבוקש בו מחירי הדירות מהיקרים בארץ

גושים וחלקות התואמים לחלקות 98-101, 130-131, 134, 151-154, 156, 676, 678, 681, 684, 687, 690, 692, 697, 699, 797 בגוש 6630

גוש 6632

חלקות: 33-34, 42-155, 272, 280-291, 293-294

גוש 6896

חלקות: 40-44, 80, 83, 96, 105, 110-116, 118, 122

KarkaRank

היי רחל
רק 35 אחוז מחלקה 465 בגוש 6632 נכללת במתחם 3388, ששאר השטח אכן נכלל במתחם 3700.
גודל הזכויות במתחם 3388 לשטח של 166 מ"ר הוא 0.42 יחידות בתא שטח 201.

רחל

שלום ,
ברשותי 166 מ' בגוש 6632 חלקה 465 שנקנו בתכנית 3388א
כמה יחידות דירה זה מעניק לי והאם השטח כולו כלול בתכנית 3388 או מחולק בין תכנית 3388 ו3700
תודה
רחל

KarkaRank

היי איציק
עיריית תל אביב אכן בחנה אפשרות לשינוי התכנית והגדלת הזכויות
עם זאת נראה לאחרונה שהתכנית תאושר במתכונתה הנוכחית, שבהירות תתגלה בחודשים הקרובים.

איציק

שלום. הייתה כתבה שהתוכנית במקום אושרה ל 1530 יח״ד ומיד הוקפאה ע״י עיריית תל אביב שרוצה להגדיל את הזכויות בשטח. מה המשמעות מבחינת לוחות זמנים לתחילת בניה?

KarkaRank

היי ירון
נכון להיום 250 מ"ר בחלקה 67 בגוש 6632 מעניקים כ 1.88 יחידות (בדגש כל זכויות ולא דירות ממשיות) במגרש 202.
התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי בפיתוח המתחם ובהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

ירון

היי מעוניין לדעת בגוש 6632 חלקה 67 כמה דירות ניתן לקבל על 250 מטר, ומתי יתחילו לבנות בכל הגוש, תודה.

KarkaRank

היי משקיע
שווי זכות מוערכת נכון להיום (כמובן שיש אלמנט של מיקום המגרש) הוא בסביבות 1.2, שהערך יכול להעלות בסביבות 40-50 אחוזים בסופו של יום.

משקיע

לפי הטבלאות והדברים פה, באומדן גס ולא מחייב, לבעלי חצי דונם בחלקה 280 ומשהו בתכנית מגיעות זכויות ל ארבע דירות עתידיות, אם שוי כל זכות כזו לדירה כעת עומד על כ1.3 מיליון,בערך מה יהיה הערך הסופי של הדירות באזור וכמה מזה יישאר לבעלים? במילים אחרות, כמה ערך הקרקע יעלה בשלבים המתקדמים? ויודגש שהשאלה כללית ולא מחייבת

KarkaRank

היי רם
המתחם ממתין להכנה של תכנית מפורטת וחדשה, שרק לאחר אישורה הסופי, יחלו הליכים בפיתוח המתחם עד להתארגנות הוצאת היתר בנייה.
ראי צפי זמן הפשרה בלב חוות הדעת.

KarkaRank

שלום רם ותודה על תגובתך.
לפי המתכונת הנוכחית חלקה 71 מקבלת זכויות במגרש 204 הממוקם בלב המתחם, ומיועד לבנייה של מבנה בן 6 קומות.
החלקה מקבלת לפי 8.32 יחידות לדונם (שגודל החלקה הוא כ 500 מ"ר ומכך 4.16 יחידות).
בהירות לגבי הזכויות לאחר הכנת טבלאות איחוד וחלוקה חדשות.

רם

שלום רב, האם ידוע מה יעשה בגוש 6632 חלקה 71. בכמה זכויות לדירה מדובר לדונם וכן מתי לדעתך ייבנו שם דירות. תודה.

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך
במאי אכן התקיימה ישיבת וועדת ערר בה הועלו מספר טענות במספר נושאים, אך בשורה התחתונה עדיין אין טבלאות איחוד וחלוקה חדשות ומן הסתם לא יהיו עד יולי הקרוב , וכנראה שלא מעט חודשים אחרי תאריך זה.
לאחר אישור סופי של תכנית איחוד וחלוקה המתחם יהיה מופשר למעשה, ואז יחל כלל ההליכים המצריכים בכדי להוציא היתר בנייה.
במתחם זה התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות כ 3-4 שנים מיום אישור התכנית.

איציק

שלום,
האם ניתן לקבל פירוט של השלבים עד שניתן יהיה להתחיל לבנות.
אני מבין שהוגשה בקשת איחוד וחלוקה.
האם אושרה?
אם לא היכן הנושא תקוע?
תודה

KarkaRank

שלום ישראל ותודה על תגובתך
308 הוא מספר המגרש (לא חלקה חדשה) בו חלקה 44 אמורה לקבל זאת זכויותיה.
אין באפשרות האתר לבצע קישור כזה או אחר.
בהצלחה

ישראל

בגוש 6632 חלקה 44 ,האם החלקה החדשה זה 308 והאם תוכלו לקשר ביני לבין אנשים נוספים על מנת לשתף פעולה ? גם מיילים זה בסדר מבחינתי .תודה

KarkaRank

שלום איגור ותודה על תגובתך.
חלקה 361 בגוש 6632 שייכת למתחם ותכנית אחרת – תא/3700 (אשר חולקה ל 5 מתחמים), ואין לה קשר כלל למתחם 3388 וחוות דעת זו.

KarkaRank

שלום אעד ותודה על תגובתך
חלקה 15 בגוש 6632 אינה שייכת כלל למתחם חוות דעת זו (מתחם 3388), אלא שייכת למתחם הצפוני המאושר מתארי תא/3700.

אעד

שלום רב,

אשמח להתייחסות לגבי גוש 6632 חלקה 15. האם מופיעה בחלקים אשר צפויים לבנייה במסגרת התכניות המפורטות מעלה?

תודה רבה!

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך.
בהליך הערר שהתקיים בינואר השנה (בו רוב העררים היו על נושא המיקום בקבלת הזכויות וריכוז בעלים מאורגנים למגרשים מאוחדים), החליטה והורתה על שמאי התכנית לנסות לתקן את טבלאות האיזון ככל האפשר, לצורך איחוד אותם בעלים מאורגנים.
לפרוטוקול הערר – לחץ כאן עמודים 15-61

KarkaRank

שלום נגה ותודה על תגובתך
1 – הזכויות שלך יישארו 2.45
2 – זכויותיך הם חלק ממגרש 308 בו מתוכנן בניין של 12 קומות ו 44 יחידות
3 – שווי מוערך לפני מיסוי ליחידה הוא 1.5 מיליון (כרגע לא ידוע מהו ההיטל ההשבחה הסופי)
מספר כמות היחידות לאחר ההפשרה תלוי באם תתבצע בנייה של הקרקע (ואז כמות היחידות תישאר אותו דבר) או מהלך של הסכם קומבינציה (ואז תלוי איזה הסכם יושג ועל מי יחולו המסים)

נגה

שלום רב,
ברשותי 250 מ"ר בגוש 6632 חלקה 42.
הקרקע נרכשה לפני קום המדינה.
בתוכנית 3388א היתה לי זכאות של 1.53 יחידות דיור ולפי 3388ב' 2.45 יחידות דיור.
אנחנו מחכים כבר הרבה שנים ונראה שכל פעם ההפשרה מתעכבת ובעקבות כך גם מועד התחלת הבנייה.
בנוסף, ישנם הרבה בעלים לשטח שבו יבנה הבניין המתוכנן, מה שסביר להניח יעכב את התחלת הבנייה.
רציתי לשאול:
1. האם יש סיכוי שהשינוי בתוכנית 3388ב' יתבטל ונחזור ל-1.53 יחידות דיור?
2. בתוכנית 3388א תוכנן בניין של 7 קומות + קרקע + גג עם 30 יחידות דיור. לא הצלחתי למצוא כמה קומות ויחידות דיור יהיו לפי 3388ב
3. מה השווי למכירה של הקרקע כעת לאחר מיסוי?
4. מה יהיה השווי בהפשרה?
5. כמה יחידות דיור יהיו בפועל לאחר בנייה?
תודה רבה (:

KarkaRank

שלום יאיר ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ בחוות הדעת אינו כולל את היטל ההשבחה, שבכלל העסקאות חל על הקונה.

KarkaRank

שלום אבנר ותודה על תגובתך
אם אתה מתכוון לחלקות: 33-34, 42-155, 272, 280-291, 293-294 בגוש 6632 הנכללות במתחם 3388 ב אז התחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת)
שאר החלקות בגוש שייכות למתחם תא/3700 הנמצא כרגע בשלב תכניות איחוד וחלוקה , מתחם שלא רלוונטי לחוות דעת זו

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך
התחלת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.

בנימין

שלום שוב,
רציתי רק לשאול מהו שטח דירה "ממוצעת" שממנו אקבל 0.52 זכות?
מדהים שהאתר הזה בחינם…
תודה רבה רבה רבה!!!

KarkaRank

שלום בנימין ותודה על תגובתך
חלקה 797 בגוש 6630 נכנסת במלואה לתכנית איחוד וחלוקה , ומקבלת זכויות מגורים בנוסף לשטחי מסחר (מגרש 302).
במידה והיית מחזיק ב 56 מ"ר בחלקה , היית מקבל כ 0.52 זכות ממרכיב דירה ממוצעת , בנוסף למטרים בודדים של שטחי מסחר
תוכל לעיין בתכנית איחוד והחלוקה (קישור מופיע בלב חוות הדעת), שזכויות הגוש והחלקה הנ"ל מופעים בטבלה בעמוד 19

בנימין

שלום,

לא בדיוק הצלחתי להבין.
אם יש ברשותי 56 מ"ר בחלקה 797 – לכמה אחוז מדירה אני זכאי, ובאיזה גודל הדירה?
אתר מצויין ד"א.
אודה לתשובתכם.

האימייל לא יוצג באתר.