גוש – 10015
חלקות – 12-15, 17-18, 24, 27
בעלות – הרוב פרטי
מרחק מבנייה – קרובות לאזור התעשייה הצפוני של חדרה
מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 12-15, 17-18, 24, 27 בגוש 10015 ממוקמות בצפון העיר חדרה , ממזרח לאזור התעשייה הצפוני של העיר ,ובסמיכות לנחל חדרה. לפי תמ"מ 6 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז חיפה) החלקות הנ"ל מיועדות לטובת אזור תעשייה, תעסוקה ומלאכה. במרץ 2014 אושרה בוועדה המחוזית תכנית המתאר לכלל העיר חדרה – חד/2020. לפי התכנית החלקות הנ"ל מיועדות לטובת תעשייה כחלק ממתחם B26 , מתחם שלמעשה ירחיב את אזור התעשייה הקיים, בעיקר לשימושים של מפעלי תעשייה, בתי מלאכה ושטחי אחסנה במבנים של עד 6 קומות , כשגם גן/אולם אירועים נכלל בשימושים המותרים במתחם. התכנון על המתחם B26 החל כבר לפני מספר שנים ביוזמת עיריית חדרה, על ידי הקמת תכנית מפורטת חד/1800 בה נכללות החלקות הנ"ל . לפי התכנית אזור התעשייה יורחב בעוד כ 1100 דונם (מתוכם 550,000 מ"ר בנוי) ,בנוסף ליצירת שטחים פתוחים בסמיכות לנחל חדרה שיעבור שיקום והתחדשות . תכנית חד/1800 הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית במרץ 2011 ,אך עדיין לא הוגשה רשמית לוועדה המחוזית.
להוראות תכנית המתאר חד/2020 והשימושים המותרים במתחם התעשייה החדש – לחץ כאן עמוד 40- שימושים מותרים עמוד 110 – עקרונות תכנון ואחוזי הבנייה במתחם
לפרוטוקול ישיבת הוועדה המקומית בה הומלץ להפקיד את תכנית מפורטת חד/1800, בנוסף להסבר ופרוט התכנית – לחץ כאן
*עדכון – בפברואר האחרון החליטה וועדת התכנון המקומית על הפקדת בתנאים של תכנית מפורטת חדשה למתחם 1800 בוועדת התכנון המחוזית (תכנית מספר 302-0447235). התכנית שחלה על שטח של כ 970 דונם, מייעדת בנייה כוללת של כ 600,000 מ"ר, בייעודים לטובת תעשייה כבדה וקלה, בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר. נכון להיום התכנית עדיין ממתינה להפקדה פורמלית בוועדה המחוזית.
*עדכון – ב 24/01/22 הופקדה באופן פורמלי בוועדת התכנון, וזאת לאחר טיפול בתנאים, תכנית 302-0447235 למתחם חד 1800. שלב הבא הוא מתן התנגדויות.
להוראות התכנית – לחץ כאן
לתשריט התכנית – לחץ כאן
לטבלאות איחוד וחלוקה – לחץ כאן
*עדכון – ב 18/12/23 הוחלט בישיבת ועדת התכנון על תיקונים ושינויים רבים במבנה המתחם, מה שיכול לעלות במידה מסוימת את גודל הזכויות העתידיות של בעלי הקרקעות. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – חלקות 12-15, 17-18, 24, 27 בגוש 10015 יופשרו כחלק מתוכנית הרחבת אזור התעשייה הצפוני של העיר, וזאת לאחר אישור תכנית מפורטת למתחם – 12-18 חודשים
מחיר מומלץ – 1200-1250 ש"ח למ"ר
דירוג ** ערך הקרקע יעלה בעת פרסום התוכנית המעודכנת
חלקות תואמות במחיר, דירוג וייעוד לחלקות 12-15, 17-18, 24, 27 בגוש 10015
גוש 10020 – חלקות 3-8, 14-18
גוש 10014 – חלקות 57-66
שלום, בפרוטוקול האחרון של ישיבת הועדה, צוין שהועדה הארצית מחוייבת לקבל החלטה עד פברואר 2024. אנחנו כבר במרץ, האם ידוע מה ההחלטה ואיך זה משפיע כל המחיר למטר?
היי דודי
בפרוטוקול מישיבת התכנון האחרונה בדצמבר הוחלט על הטמעה של שינויים ותיקןנים בתכנית, שיוגשו להתנגדויות לפי סעיף 106 ב.
בחודשים הקרובים תהיה התייחסות ראשונית של הועדה לאותן התנגדויות.
היי אבי
צוין די בגדול בחוות הדעת, שהתכנית הופקדה באופן פורמלי בוועדת התכנון, וזאת לאחר שבוצעו התיקונים הנדרשים.
עד אתמול עמד ההמלצה שלכם על 900-1000 ש"ח למטר לקניה.
וכיום המחיר זינק ב-20 % ל 1100-1200 למטר.
אבל לא ציינתם מה קרה שהמחיר זינק ?
האם היתה איזה התקדמות רצינית ?
הי דרורי
תכנית למתחם עומדת בשלב תיקונים ומילוי תנאים לפני הפקדתה.
זכויות התעסוקה עדיין עומדות נכון להיום על סביבות ה 600-650 אלף מ"ר, כך שאין פה עליה מיוחדת.
היי שלום!
שמעתי שיש התקדמויות באיזור זה מבחינת הפקדות והגדלת אחוזים.
האם הנ"ל אמת?
היי אלכס
המחיר המופיע בחוות הדעת
מה המחיר ההגיוני כיום לדונם במתחם ?
היי דור
המתחם עדיין ממתין להפקדה סופית בוועדת התכנון
בעת הפקדה שכזו המחיר המומלץ יעלה בכ 10-15 אחוזים וצפי זמן ההפשרה יתקצר בכשנה.
שלום!
קניתי חלקה של 100 מטר בחלקה 5 לפני כ-4 שנים, וכעת ראיתי כי ההפקדה אושרה.
מה זה אומר לענין הפשרת הקרקע ולענין מחיר הקרקע כעת?
תודה.
היי שי
הוחלט להפקיד בתנאים את התכנית בוועדה המחוזית, שאת אותם תנאים יש למלאם תוך 6 חודשים
בעת הפקדה פורמלית של התכנית יעודכן צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ.
שלום,
הבנתי שהתכנית הופקדה לאחרונה. כיצד משפיע על צפי זמן להפשרה ומחיר?
תודה
שלום דור ותודה על תגובתך
לפי נספח שווי למתחם , שזהו נספח כחלק מהתכנית המפורטת אותו הכין שמאי מטעם וועדת התכנון, המחיר המוערך המופשר למ"ר, נמוך מהמחיר המוצע לך כיום, שנכון להיום המתחם עדיין ממתין להפקדה של התכנית המפורטת בוועדה המחוזית, מה שלא מאפשר את הערכת הזמנים שניתנה לך
התחלת בנייה יכול לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
הציעו לי חברת **** לקנות 105 מ"ר בסך 160,000 אש"ח משתלם?
עוד שאלה, הם טוענים כי בתום שנתיים מהיום כבר תתחיל הבנייה לדעתם, אפשרי?
תודה.
שלום אייל ותודה על תגובתך
נכון להיום התכנית מפורטת למתחם עדיין ממתינה להפקדתה הפורמלית בוועדת התכנון, שלאחר מכן יחל שלב ההתנגדויות
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת , שהתחלת בנייה יכול לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.
שלום רב,
ידוע מתי תכנית חד/2020, מתחם 24 יקבל היתר בניה? מחזיק ביחידת קרקע משנת 2014 והצפי בזמנו היה מס שנים בודדות. האם יש צפי מתי יעבור את האישורים של הוועדות?
היי ענת
התכנית אכן ממתינה להפקדה בוועדה המחוזית, שבדיון מה 25/11/19, החולט בישיבת וועדת התכנון, להמתין עם הפקדת התכנית עד שימצאו פתרונות לנושאים תכנונים ותחבורתיים.
הפקדה פורמלית, משמעותה היא שוועדת התכנון מקבלת ומסכימה עם מתכונת התכנית, שלאחר מכן התכנית נכנסת לשלב התנגדויות הציבור.
צפי זמן ההפשרה הוא לזמן ההפשרה, שזהו אישור סופי של התכנית המפורטת וטבלאות איחוד וחלוקה (לאחר שלב ההתנגדויות).
צפי הזמן המופיע בחוות הדעת מעודכן נכון להיום.
היי,
מה זה אומר שהתכנית עדיין ממתינה להפקדה פורמלית בוועדה המחוזית?
זה משהו שאפשר להסתמך עליו?
הצפי ל-4 שנים – זה מההפשרה או ממועד אחר?
שלום רב, האם המחיר למ"ר בחוות הדעת מעודכן? תודה
שלום אבי ותודה על תגובתך.
הנך מתכוון להיטל השבחה, שנכון להיום ישנה אפשרות שעיריית חדרה תגבה היטל השבחה חלקי, וזאת בעכבות אישור תכנית מתארית (חד/2020) לכלל העיר מ 2014.
אין בגביית ההיטל החלקי (ששאר ההיטל נגבה בעת אישור תכנית מפורטת -הפשרה) סממן כלשהו על סטטוס תכנוני, בעיקר כי הוא נגבה בהקשר לתכנית מתארית מלפני 5 שנים.
נכון להיום ישנה תכנית מפורטת למתחם הממתינה להפקדה פורמלית בוועדת התכנון.
מי שקונה היום מגרש בחדרה 1800, האם הוא מחוייב במס פיתוח ?
במידה וכן, האם זה מראה על התקדמות לקראת הפשרה ?
שלום אבי ותודה על תגובתך.
את אחוז ההפקעה המדויק תוכל לקבל במחלקת הנדסה בעירייה.
כך או כך , מאחר והחלקה תקבל זכויות תעשייה בעתיד , אותם זכויות יהוו את הפיצוי.
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון המחוזית.
שלום, עירית חיפה שלחה מכתבים לבעלים של 10020/5 על הפקעה. בלי לציין אחוזים אבל ציינה הפקעה חלקית. רציתי לברר כמה אחוזי הפקעה והאם יש התקדמות . תודה מראש
שלום שלומי ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום (כלל חוות הדעת מתעדכנות במידת הצורך אחת לשלושה שבועות).
שלום רב,
האם הערכת המחירים שלכם כיום עומדת ברמת המחירים שהצגתם בכתבה?
בברכה
שלומי
שלום יצחק ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ וייעוד הקרקע (תעשייה), מופיעים בלב חוות הדעת.
אחוז ההפקעה יתבהר בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית
שלום רב
רציתי לדעת האם מה שווי של דונם קרקע בגוש 10020 חלקה 5
ומה היעוד של החלקה
מה גודל ההפקעה שהעיריה מפקיעה
שלום רונן ותודה על תגובתך
בקש את אותה תכנית (כולל מספר התכנית, ופרסום ההפקדה בוועדה המחוזית), אנו נשמח לראות…
המחיר שציינת הוא מופרע ומנותק מהמציאות ושווה לערך הקרקע יותר ממופשרת (להערכתנו יסכימו 100 אחוז מהשמאים הרשומים במדינת ישראל).
לא שזה מדד לתמחור קרקע (המחיר המומלץ נקבע לפי הפרמטרים המופיעים בחוות הדעת), אך קיימים עסקאות מוצעות בשוק במחיר הנמוך ב 50% מהמחיר שציינת..
שלום עדי ותודה על תגובתך
מבחינת סטטוס תכנוני – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת
מתחם להרחבת התעשייה עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית, תכנית שתצטרך לעבור את שלב ההתנגדויות ותכנית איחוד וחלוקה
המתחם מיועד להרחבת אזור התעשייה הסמוך, וכולל ייעודים לטובת מפעלי תעשייה, בתי מלאכה ושטחי אחסנה.
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
לחלקות המצוינות בחוות הדעת מחיר מומלץ זהה.
שלום.
מחברת שיווק נדלן נאמר לי שלפני פסח האחרון התוכנית הופקדה למחוזית. צפי שנה לאישורה מאחר ועברה מספר התנגדויות בעבר ונסתיימו.
שווי 100 מ 169000 ושהולך להיות חנויות מסחר וקניון. האם הנל אמת?
היי,
ניסיתי לברר קצת פרטים על גוש 10020,לפי מה שראיתי מתוכנן שם איזה צינור הולכה של גז, ובחלק מהמקומות ראיתי שזה מתוכנן להרחבת התעשייה באיזור.
ראיתי גם שהגוש בעצם עבר כבר אישור של המחוזית לתכנית המתאר, ומה שנישאר זה רק תכניות מפורטות.. אך לא באמת הבנתי מה קורה עם הגוש הזה.
בבקשה תוכלו לעזור ל בשאלות:
1) מה המצב הסטטורי של הקרקע?
2) מה מתוכנן להיות בגוש? (תעשייה, מסחר, מוביל גז..)
3) מחיר המשקף מחיר למטר קרקע.
4) והאים יש שוני בין חלקות בגוש או שכל הגוש הינו אותו הדבר לפי מה שידוע היום?
שלום אילן ותודה על תגובתך
כדאיות צריכה להיות מלווה בעיקר בנתונים של גודל הקרקע והמחיר המוצע לקרקע.
ראה את המחיר המומלץ בחוות הדעת ואנו מניחים שתוכל לגייס החלטה כזו או אחרת
ראה גם צפי זמן הפשרה בלב חוות הדעת (אישורי בנייה תוך 1-2 שנים, הוא צפי מנותק מהמציאות וממצבו התכנוני של המתחם).
אישור בנייה מגיעים כשנתיים (לפחות) מיום הפשרת המתחם.
יש מצב לקבל תשובה "שחור או לבן" האם כדאי להיכנס לפרוייקט: 1800 של עיריית חדרה, אזור משרדי… מה הסיכוי שבתוך שנה שנתיים יתקבל אישור בנייה? או שכרגיל, לא ניתן לסמוך על כל חברות הנדל"ן שמציעות עסקאות מהסוג הזה????? יום טוב ותודה
שלום אלכס ותודה על תגובתך
קנייה של דונם וחצי אכן מתקבלת על הדעת במתחם המיועד לתעשייה.
התארגנות הקבוצה בשלב זה פחות רלוונטית ,כי לא בהכרח שתהיה עם אותם אנשים במגרשים שלאחר הליך איחוד וחלוקה.
המחיר שציינת משקף שווי קרקע הגבוה בהרבה ממחיר הקרקע כמופשרת..
הי
האם קניית דונם וחצי בקבוצה שהתארגנה מבטיח בעתיד בגלל גודל הגוש תמורה שווה יותר לקרקע,והאם מחיר של 175 אלף ש"ח ל -100 מ"ר הוא מחיר מוצדק?
תודה מראש
שלום יודא ותודה על תגובתך
גם מחירים של 670-880 אלף שח לדונם, נחשבים גבוהים בצורה קיצונית למתחם הנ"ל.
כאחד שמכיר היטב את כל הפרויקט ושהייתי מעורב בהם בשלב מסויים, עליי לציין כי המחירים המבוקשים כיום ל-100 ממ"ר בתוכנית חד/1800 הינם מופרזים ללא שום פרופורציה, אפשר כיום ב-7.9.17 להשיג דונם שלם במחיר של 670,000-880,000 ש"ח
שלום קובי ותודה על תגובתך
תכנית מפורטת למתחם עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית
ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת, מה נשאר למתחם לעבור מבחינה תכנונית
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת
שלום, הציעו לי לרכוש קרקע במסגרת התכנית. המשווק מציג שהופקדה תכנית למחוזית והוסרו התנגדויות. לטענתו השנה צפוי מתן תוקף. האם יש אמת בדבריו?
שלום רות ותודה על תגובתך
בהנחה והחלקות נכנסות בשלמות לתכנית ובאותו ייעוד קודם, הן אכן אמורות לקבל זכויות שוות באופן ערכי
עם זאת ההתנהלות והשוק לאחר ההפשרה אינם זהים בין ייעוד לייעוד (בין זכויות לאחסנה או מסחר לדוגמא).
שלום שמואל ותודה על תגובתך
נכון להיום התכנית עדיין לא הופקדה במחוזית, ואין טבלאות איחוד וחלוקה. בהעדרם לא ניתן לדעת איזה שטח אתה קונה ולאיזו מטרה.
ההבדל בין משרדים , אחסנה או חנות הוא תהומי , מבחינת כדאיות עסקה.
כך שבטח לא ניתן לקנות שטח בנוי מעכשיו ( התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת שנים)
כמו שנרשם בחוות הדעת, המתחם מתאים יותר לקנייה של שטחים גדולים יחסית להשקעה עתידית.
האם תהליך איזונים לא מבטיח שלכל הקונים יוקצה שטח יחסי בעל ערך דומה?
כעט יש מכירות של תוכנית חד 1800 , ומציעים לי לרכוש כ- 100 מטר בנוי משרדים או אחסנה או חנות , יהיה הגרלה ולפי זה נקבל שטח , השאלה האם זה כדי ? מתי תתבצע הבניה ? האם אתה מציע לי לרכוש שטח או בנוי אצל חברה אמינה יותר ?