גוש 10007 – חוות דעת

גוש – 10007

חלקות –רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים – 170 מטרים לחלקות הקרובות ועד 1000 מטרים לחלקות הרחוקות.

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 10007 ממוקם במערב בעיר חדרה ונכלל בתכנית המתאר של העיר חד/2020,שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014.הגוש נמצא בתוך מתחם “עיר הימים” שגבולותיו בין גבעת אולגה לבין תחנת הכוח “אורות רבין” – (מתחם מספר 2 בתכנית המתאר). לפי התכנית המתחם משתרע על פני 2000 דונמים כאשר 1100 דונמים מיועדים לשטחים פתוחים ואמור לכלול כ 10000 יחידות דיור, 1400 חדרי מלון וטיילת חוף באורך של 2.5 ק”מ. לפי תשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר גוש 10007 מיועד לבנייה רוויה(שילוב של בנייה בניונית וגבוהה)  . לפי התכנית הפרויקט אמור להתבצע במספר שלבים, כשגוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020) .

צפי זמן להפשרת הקרקע – 6-7 שנים

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו גוש 10007 מיועד לשלב הפיתוח הראשון (עד 2020). להגדלה - לחץ על התמונה
נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו גוש 10007 מיועד לשלב הפיתוח הראשון (עד 2020). להגדלה – לחץ על התמונה

* חשוב לציין –תכנית המתאר של חדרה חד/2020 שאושרה בוועדה המחוזית, היא תכנית כוללנית לכל שטחי העיר ואין מכוחה להוציא היתרי בנייה כאלו ואחרים. רק לאחר הקמת תכניות קטנות ונקודתיות הנגזרות מתכנית המתאר, הפקדתן בוועדה המחוזית ואישורן הסופי ( לאחר מתן התנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה) ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לאותם שטחים נקודתיים.

*עדכון – ב 25/01/16 התקבלה תכנית מפורטת מס’ 302-0340539 למתחם 2  – “רובע הים” חדרה . בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה מתאריך 31/01/16 הוחלט לאחר דיון על המלצת הפקדת התכנית בפני הוועדה המחוזית, וזאת רק לאחר מספר תיקונים והשלמות בתכנית

לישיבת הועדה המקומית בה הוצגה התכנית החדשה – לחץ כאן   המלצת הועדה והתנאים להפקדה  עמודים 7-9

להוראות תכנית מפורטת למתחם רובע הים (מתחם 2) – לחץ כאן

*עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם “רובע הים” ( מס’ 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי

מחיר מומלץ2000-2100 למטר

דירוג- ***  במחיר הנכון השקעה נחמדה.


 

שגיא

לא הבנתי בגוש 10007 חדרה רשום בחוות הדעת שצפי הפשרה בין 5-7 שנים אבל מצד שני נאמר שגוש זה בעדיפות ראשונה והוא מתוכנן להבנות עד 2015
למה הכוונה?
מה דעתכם על עיר ימים חדרה?

KarkaRank

שלום שגיא
אכן על פי תכנית מתאר חד/2020 גוש 10007 מתכונן לשלב הראשון שאמור לקום עד שנת 2015.כמו רוב הפעמים תכנונים לחוד ומציאות לחוד. תכנית חד/2020 היא תכנית מאושרת של העיר חדרה והיא כוללת את כל שטחי העיר, ואין מכוחה להוציא היתר בנייה. מה שהיה אמור לקרות לאחר אישורה תכנית חד/2020 – הקמה של תכנית נקודתית לגוש 10007 והגושים לידו, הפקדה של אותה תכנית בוועדה המחוזית, צליחת שלב מתן ההתנגדויות ותכנית איחוד וחלוקה בין בעליי הקרקעות הרבים – תהליך שלוקח מספר שנים. כך שהרצון הטוב להתחיל את הפרויקט עד לשנת 2015 לא יתממש.

KarkaRank

*עדכון
בנספח שלבי פיתוח וביצוע הסופי של תכנית חד/2020(אישור סופי ב 30 במרץ 2014) השלב הראשון מוגדר כשלב ביצוע עד שנת 2020.

שחר

הי
בישיבת הוועדה המקומית מינואר על עיר ימים חדרה נאמר כי זכויות הבנייה לדונם יהיו 16.3 יחידות דיור. (גוש 10007 שמיועד למגורים).
מה זה אומר?
שאם יש לי 143 מ”ר אזי אני זכאי ל 2.33 יחידות דיור?
תודה
שחר

KarkaRank

שלום שחר ותודה על תגובתך
כמות ממוצעת של 16.3 יח”ד לדונם המצוינת בהוראות התכנית הפרטנית , מתייחסת לדונם נטו (שעבר הפקעה)
ה 143 מ”ר שאתה מחזיק הם ברוטו (עוד לא עברו הפקעה)
ההערכות הן ל 5-6 יח”ד לדונם ברוטו (בדגש על ההערכות)
בהירות תתגלה בעת תכנית איחוד וחלוקה

איריס

שלום רב
האם מישהו יכול לעזור לי לגבי עיר ימים חדרה-הייום מוכרים קרקעות במפרוייקט ונאמר לי שהקרקעות אחרי הפשרה וכאן אני מבינה שלא מה נכון?
תודה

KarkaRank

שלום איריס ותודה על פנייתך
שימי לב לתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
הפשרת הקרקע היא לאחר שתכנית למתחם תעבור את שלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית, ותאושר סופית יחד עם תכנית איחוד וחלוקה.
צפי זמן ההפשרה וסטטוס התכנית מעודכנים נכון להיום

איציק נחום

שלום רב , ראשית תודה על כל התמיכה זה פשוט אתר מדהים !!!
אז כך … הוצע לי למכירה ב10007 לרכוש יחידה 1/16 [ לבעלים שייכים 2 דונמים שאותם הוא מוכר כ16 יחידות]
1- האם זה חוקי לחלק דונם ל8 בגוש 10007 ?
2- מה התרחיש הגרוע שהחלק שלי יכול להקנות לי לאחר הפשרת הקרקע ? אני מבין שבמקרה הטוב זו זכות לדירת 120 מטר
3- האם 319.000 הוא סכום ריאלי נכון לאוגוסט 2016 עבור 1/16 מתוך 2 דונמים עם קרבה מעולה לים קו שני ?
4- האם אתה ממליץ על עסקה כזו בסכום כזה ? או שמא עדיף לי לחפש אלטרנטיבות ראויות יותר בסכום של 320.000-350.000 ?
בתודה מראש

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך
1 – ניתן למכור/לקנות כל גודל שטח הרשום כבעלות בטאבו (גם כ 20 מ”ר לצורך העניין). במידה ואותו מוכר ימכור את שטחו במספר חוזים ( כל חוזה X מ”ר) , הוא יכול להיחשב כעוסק במקרקעין והוא יידרש לשלם מעמ ומס הככנסה ( מתחיל להיות בעייתי מהחוזה השלישי בערך. זהו תחום די אפור מבחינת כמות החוזים, וכמובן תלוי גם באופי המוכר). סביר להניח שאותו מוכר ימכור את כל שטחו (2 דונם) למספר אנשים שונים תחת חוזה אחד וכך אין בעיה מבחינת הרשויות . עכב כך צריך לוודא שהסכום בהסכם הוא כמובן כולל מע”מ. חובה להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך, שוב אם וכאשר.
2 – לפי נתוני התכנית ההערכות הן ש 125 מ”ר ברוטו יכולים להספיק כנראה לזכות לדירת 3 חדרים – 80 מ”ר עיקרי כולל ממ”ד. בטח לא ל 120 מ”ר … בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
3 – הסכום שציינת (יותר מ 2500 ש”ח למטר..) משקף מצב בו הקרקע כבר מופשרת לאחר אישור איחוד וחלוקה… שנכון להיום המצב רחוק מכך (התכנית נכון להיום בשלב מילוי תנאים לפני הפקדה , על עירית חדרה להגיש תסקיר סביבתי למתחם).
להחלטת הוועדה המחוזית על הכנת תסקיר סביבתי על ידי עיריית חדרה – לחץ כאן עמודים 8-9
4 – האתר לא ממליץ על צעד כזה או אחר אלא רק נותן חוות דעת.

חגי

שלום לכם ותודה על האינפורמציה,

הזכרתם שישנה “שלביות” שפורסמה לגבי הביצוע מתחם 2 – אני לא מוצא את שלבי הביצוע במסגרת התכנית ברמת הגושים\שנים אלא אזכורים לגבי התכנון כמתחם אחד שלם.
כתבתם ש”גוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020) .”
ו”רוב גוש 10006 מתוכנן לשלב השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני שלו מיועד לשלב השלישי ( אחרי שנת 2025)”
תוכל להפנות אותי לסעיף בתכנית בבקשה.

תודה רבה

KarkaRank

שלום חגי ותודה על תגובתך
מבחינה תכנונית, המתחם אכן יופשר במקשה אחת, וזאת בהתאם לתזרים שלבי ההפשרה מצד ימין לחוות הדעת
השלבים המוזכרים(נלקחו מתוך תכנית המתאר לכלל העיר) מדברים על שלבי פיתוח למתחם לאחר שהוא מופשר.
פירוט לגבי שלבי הביצוע הסופיים במתחם, יתווסף לסעיף 7 בעמוד 37 בהוראות התכנית, וזאת רק בעת אישורה הסופי של התכנית בוועדה המחוזית (כרגע סעיף 7 בהוראות התכנית ריק , וכאמור יתמלא בעת אישור התכנית בוועדה המחוזית)

גבי

שלום
ראשית תודה על המידע המאיר עיניים באתר
רציתי לשאול
1 . בגוש 10007 יש חשיבות למיקום החלקה כרגע או שלאחר האיחוד והחלוקה המיקום יכול להשתנות לפי התוכנית הסופית
2. גוש 10011 נושק לים , קניית שטח בו מבטיח דירה קרובה או צופה לים ? לפי התוכנית הבנתי שבקו ראשון לים יהיו בתי מלון

בתודה מראש

יוסי

כאשר אתה כותב צפי להפשרה של 6 עד 7 שנים, האם אתה סופר זאת מתאריך מתאריך העדכון שלך 2016?
כך שאני יכול להבין שתאריך להפשרה בגוש זה יהיה בשנת 2022 עד 2023?
ואם זה לא כך לאיזה תאריך צריך להתייחס?

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה הוא כמובן מתאריך העדכון, בהתאם לסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע.
בנוסף, חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות.

גבי

שאלה לגבי הגושים שנמצאים בתוך חוף הים כגון גוש 10011
באיחוד וחלוקה היכן יקבלו זכויות ?
יש יתרון לרכישת שטח באזור זה ?

תודה מראש

KarkaRank

שלום גבי ותודה על תגובותיך
1 – בהנחה שמדובר על החלקות הפנימיות בגוש, אין ממש הבדל ( החלקות המפורצלות יקבלו זכויות בבניינים סמוכים). נכון להיום מומלץ להימנע מהחלקות הצמודות הדופן לכביש 2 (החלקות במזרח הגוש), וכאמור להתמקד בחלקות הפנימיות.
2 – רוב גוש 10011 נכלל במלואו בתכנית רובע הים, עם זאת עכב ייעודו לטובת חוף רחצה (גם לפי תכנית מתאר מחוזית מחוז צפון -תמ”מ 6, וגם בתכנית המפורטת למתחם רובע הים), ההערכה שיקבל זכויות חלקיות, שסיכוי מסוים שיקבל זכיות מסחר בסופו של יום. בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלקה.

איציק

תודה רבה על האינפורמציה. ממש אתר מאיר עיניים!
מוצעת לי רכישה של קרקע בגוש 10008 חלקה 321 זה די במזרח. הקרקע צבועה בכתום כלומר היתה מיועדת לבניה בתכנית המנדטורית.
1. מדוע אתה כותב שמומלץ להימנע מהחלקות הצמודות לדופן כביש 2?
2. מה שעור ההפקעה הצפוי במתחם?

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך
לפי תמ”מ 6 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז חיפה) חלקה 321 בגוש 10008 מסומנת בצבע ירוק לטובת שטח פתוח.
גם לפי תכנית רובע הים החלקה מסומנת לטובת שטח חקלאי פתוח.
עכב כך עדיין לא ברור אם החלקה תקבל זכויות מלאות במתחם או חלקיות, וזו הסיבה שנכון להיום עדיף להתמקד בחלקות הפנימיות בגושי התכנית ולא בחלקות הצמודות לכביש 2.
שיעור ההפקעה הצפוי במתחם הוא בסביבות 70%.

אולג

שלום,
גם אני רוצה להגיד תודה על המידה הרב ועוזר מאוד!
1. האם רכישת חלקה הקרובה (300 מ) לקו המיים יכולה להבטיח דירה בקו ראשון לים? (לצורך הדוגמא, חלקה 110)?
2. הבנתי שקיים חוק האוסר בנייה בפחות מ-400 מ, מהים – מקורה עם חלקות שיותר קרובות?
תודה

KarkaRank

שלום אולג ותודה על תגובתך
לפי התכנית אזור המגורים יתחיל כ 300 מ”ר מקו החוף (אזור מגורים משולב תיירות) והלאה, כך שסבירות גבוהה שהחלקות הממוקמות כ 350 מ”ר מקו הים בגושים 10006-10007 , יהיו קו מגורים בקו ראשון. בהירות בעת הליך איחוד וחלקה.
החלקות הקרובות יותר לקו הים בגושים הנ”ל (שנכללות במלואן בתכנית , ובעלות אותו ייעוד זהה לפני התכנית), אמורות לקבל זכויות מסחר או זכויות מגורים בבניינים סמוכים ( אותם בניינים שימוקמו כ 350 מ”ר מהים). גם כאן בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה

מאיר

היי, לפי מה שכתוב תמחרתם ב 1450-1550 שקלים למטר אחד. עד כמה שאני מבין בעת רכישת קרקע יש את מחיר הקרקע עצמה ועל זו נוספים תשלומים אחרים כגון היטל השבחה (?), אגרת מס רכישה ויש גם שכר טרחה בעסקאות כאלו ואחרות. לדוגמה אם רכשתי קרקע ב 240,000 ואני מחלק ל 143 מטרים אז יוצא שאני משלם 1680 לערך למטר. אך אם אני מוסיף את שלל העלויות שצוינו לעיל אני אגיע ל 285,000 בערך ואז מחיר למטר יהיה כמעט 2000 שקלים למטר.
אם כן, השאלה היא איך אתם בדיוק מתמחרים? המספרים שציינתם זה מחיר הקרקע בלבד? או כולל כל ההוצאות הנלוות?

תודה מראש

KarkaRank

שלום מאיר ותודה על תגובתך
איחוד וחלוקה צפוי לאחר אישור התכנית המפורטת למתחם (תכנית הנמצאת בהפקדה בוועדה המחוזית)
לגבי תמחור הקרקע – המחיר המומלץ באתר מתייחס לשווי הקרקע כפי שהיא , ללא עלויות או תשלומים נוספים כגון שכר טרחת עו”ד , מס רכישה או היטל ההשבחה.
לגבי היטל השבחה – במידה והקרקע שרכשת כוללת היטל השבחה, אזי מדובר רק בחלק מזערי מההיטל, שנובע מאישור תכנית לכלל העיר חד/2020 (תכנית שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה). שאר היטל ההשבחה יחול בעת אישור תכנית מפורטת ואישור תכנית איחוד וחלוקה.

ארבל מני

בוקר טוב ..אני מתכוון לקנות גוש 10008 חלקה 68 ,אך אוכל לדעת צפי תחילת בניה וכן שאני לא קונה חלילה שטח ציבורי ושהוא לא נועד למגורים בכלל ? לעזרתכם אודה

KarkaRank

שלום מני ותודה על תגובתך
ייעוד חלקה 68 בגוש 10008 הוא לטובת דרך, 90% ממנה כלל לא נכלל בתכנית רובע הים , ולמעשה החלקה אינה מומלצת להשקעה כלל
במידה והתכוונת לחלקה 68 בגוש 10007 או 10006 , אז בשני המקרים החלקה נכללת במלואה ומיועדת לטובת מגורים

עמי

שלום.
תודה על האינפורמציה.

נון להיום חברת ***** מפרסמת שהקרקע ברובע ים הופשרה האם נכון?האם הקניה של 125 מ”ר לאחר הפשרה היא נטו?

בתודה על תגובתכם.

KarkaRank

שלום עמי ותודה על תגובתך
בכדי שהקרקע תופשר תכנית מפורטת צריכה להיות מאושרת בוועדה המחוזית כמו כן תכנית איחוד וחלוקה אמורה להיות מאושרת.
נכון להיום התכנית עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית..
קניית הקרקע היא כמובן ברוטו.
הנטו יישאר בעתיד לאחר הליך איחוד וחלוקה , ולמעשה יתורגם לזכויות כלשהן.

חיליק

שלום
יש בכווני לרכוש חלק מחלקה 78 בגוש 10008 אשמח לשמוע את חוות דעתך והאם החלקה על שטחים ציבוריים

KarkaRank

שלום חיליק ותודה על תגובתך
חלקה 78 בגוש 10008 נכללת במלואה בתכנית רובע הים, ולמעשה תואמת בחוות הדעת לגוש 10007 הנמצא במעלה הדף.

מורן מדר

שלום ותודה על האינפורמציה החשובה,אנחנו מתעניינים בקנית קרקע בפרויקט ומתלבטים בין גוש 100007 ל10008. מה ההבדלים?
בנוסף לא הבנתי למה צפי ההפשרה הוא בעוד כ7 שנים? המוכרים מציגים כי מדובר בקרקע מופשרת וכי ועדת היתרים תתקיים ב2020
כמה שנים להערכתך אכן נמתין בפועל?

KarkaRank

שלום מורן ותודה על תגובתך
במידה ומדובר על חלקות הנכללות בשלמותן במתחם רובע הים , ובעלות ייעוד קודם זהה, אז אין הבדל בין גושים 10007 ל 10008.
לא ברור איך הוצג לך שהקרקע מופשרת, שעדיין התכנית לא הופקדה בוועדה המחוזית…
בכדי שהקרקע תהיה מופשרת היא צריכה לעבור הפקדה בוועדה המחוזית – שלב התנגדויות – אישור התכנית ,ובנוסף אישור תכניות איחוד וחלוקה, וכאמור הקרקע עדיין לא הופקדה.
ראי בתזרים השלבים את מצבו התכנוני של המתחם
התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות 3 שנים מיום הפשרת הקרקע, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

גד

שלום, ברצוני לדעת כיצד קיימות הערכות לצפיפות במתחם 02 בחדרה ,כפי שציינת כאן ל5-6 ולא 7-8 יחידות דיור לדונם בעוד שבעדכון לתכנית סוכם על 16.3 יחידות לדונם ברוטו , האם יופקעו יותר מ50% מהשטחים?

KarkaRank

שלום גד ותודה על תגובתך
לא שזה מדד מעמיק להעריך כמות יחידות לדונם , אך אם תחשב את אחוז ההפקעה (עמוד 15 בהוראות התכנית המפורטת), תראה ותבין שהיא מגיעה ל70% (וזאת בדומה לשאר המתחמים בארץ),ומשם החישוב שלך כבר יתאזן.

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
בהנחה שהמתחם מתקדם בקצב סביר, תכניות איחוד וחלוקה יכולה להיות מופקדת בוועדת התכנון, לפני שלב מתן התנגדויות בעוד כ 3-4 שנים, שצפי זמן ההפשרה הכולל של “רובע הים” מופיע בלב חוות הדעת

אמיר

אני במו”מ לקניית שטח בחלקה 78 גוש 10008. כיצד אפשר לדעת מה הסטטוס העכשווי של הקרקע? באיזה שלב זה נמצא מבחינת כלל האישורים.

KarkaRank

שלום אמיר ותודה על תגובתך
חלקה 78 בגוש 10008 נכללת בשלמותה במתחם רובע הים, וזהה לגוש 10007.
מבחינת סטטוס ומצב תכנוני של המתחם – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת

אור

בעדכון האחרון שלך כתבת:
“עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם “רובע הים” ( מס’ 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי”

צריך לפקפק באמינות התכנית המפורטת “רובע הים” וביכולת שלה לעבור מעבר לוועדה המחוזית לשלב מתן התנגדויות בעקבות כך שעברו 14 חודשים מאז ההחלטת על הצורך במילוי התנאים שהחליטה הוועדה המחוזית?
או שמא זמן זה נחשב סביר? במידה וזהו אכן זמן סביר, כמה זמן על פי ניסיונך אנו צפויים לחכות למעבר שלב זה?

יובל

שאלה קטנה שלא ברורה לי ב100%, אני רואה שבמתחם 2 מצויינים מספר גושים ולא רק גוש 10007. לפי המצב הנוכחי מתחם 2 זו התוכנית המפורטת היחידה שניתנה.
במידה ותאושר ותעבור את כל השלבים שמצויינים בתרשים מצד ימין, האם זה אומר שתחל הבנייה על כל(!) החלקות המצויינות במתחם 2?
או שמא תחל הבנייה רק על החלקות המצויינות במתחם 2 שנמצאות בתוך גוש 10007?

KarkaRank

שלום אור ותודה על תגובתך
אין סיבה ממש “לפקפק” באמינות תכנית מפורטת רובע הים, מאחר והיא נעשתה בהתאם להוראות תכנית המתאר לכלל חד/2020 שאושרה על ידי הוועדה המחוזית.
מילוי תנאים של הגשת תכנית ראשונית, ובקשה להגשת תסקיר סביבתי למתחמים גדולים הקרובים לים, הם דברים שגרתיים בהליכי הפקדה (למרות שלא ברור מדוע לא הוגש התסקיר הסביבתי יחד עם הגשת התכנית, מאחר ויהיה ידוע בוודאות שהוועדה המחוזית תדרוש אחד שכזה..).
גם פרק הזמן כרגע הוא לא חריג במיוחד לעומת מתחמים אחרים בארץ.
במצב תקין הפקדת התכנית בוועדה המחוזית אמורה להתבצע ב 18 חודשים הקרובים.

KarkaRank

שלום יובל ותודה על תגובתך
מתחם 2 (מספר המתחם נלקח מתוך תכנית המתאר לכלל העיר חד/2020, שחילקה את העיר למתחמים), הוא תחת תכנית מפורטת אחת (רובע הים), שכוללת בתוכה מספר גושים (10005-10008 בעיקר).
בעת הפשרת המתחם, הבנייה תחל (לאחר הוצאת היתרי בנייה כמובן) לאורך כל המתחם , ששלבי הפיתוח יקבעו סופית בעת אישור התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.

שמול

שלום (ותודה על המידע)

אני מתלבט בימים אלה לגבי קרקע בגוש 10007 שהוצעה לי בהסכם שיתופי.
דו”ח שמאי שהוצג בפני הראה צפי של 4-5 שנים (שמאות בתקן 22)
רציתי לשאול מדוע הצפי שלך הוא רק ל7-8 שנים?
והאם ניתן לקבוע בוודאות שגוש 10007 הוא אכן הראשון להבנות במתחם 2?

תודה,

KarkaRank

שלום שמול ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת בהתאם לתזרים השלבים המופיע בצד ימין לחוות הדעת
נכון להיום תכנית מפורטת עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית, עוד לא החל שלב התנגדויות , שבעתיד תכניות איחוד וחלוקה אמורות להיות מאושרות. הליכים אלו לוקחים זמן.
שלבי הפיתוח במתחם יתבהרו סופית עם אישורה של התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.

אורי

הי,

ראיתי שכתבתם שחלקה 51 תקבל זכויות מלאות אבל התשריט שראיתי (בתגובות ) כתוב שחלקה זו וגם חלקה 52 (שברשותי) מיועדות למבני ציבור.
יש אפשרות לקבל הפניה לתשריט העדכני ביותר שבו ראיתם שזו קרקע למגורים?
תודה רבה!

KarkaRank

היי אורי ותודה על תגובתך
חלקה 52 בדומה לחלקה 51 נכללות במלואן במתחם רובע הים (בנוסף ייעודן הקודם הוא לטובת פיתוח עירוני), ויקבלו זכויות מלאות בעת הליך איחוד וחלוקה, ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.

אורי

תודה רבה על תגובתכם המהירה.

אם הבנתי נכונה את תשובתכם, הכוונה היא שמכיוון שהחלקה היא חלק מהחלקות שיש להן זכויות בתוך מתחם רובע הים
היא תקבל זכויות בניה כמו כל חלקה ברובע ( גם אם זה לא באותו מיקום כפי שהיא ממוקמת היום) כלומר יכול להיות שנקבל זכויות בגוש 10008 בחלקה אחרת לחלוטין?

שוב תודה רבה.

KarkaRank

החלקה תקבל זכויות מלאות במתחם יחד עם שאר החלקות שנכללות בשלמות במתחם ומצבן התכנוני הקודם זהה (מצב נכנס זהה), ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.
בעת איחוד וחלוקה, החלקות “מתאחדות” לטובת מגרשים, (שכל מגרש יכול להיות איחוד של מספר חלקות), כך שמגרש אמור להיות בקרבה יחסית לחלקות הקדומות.

רז

לגביי חלקה 51 בגוש 10008, אני רואה שהוא מסומן למבני ציבור, אם אני רוכש שם קרקע האם אקבל את מלוא זכויות הבניה? או שמא עדיף לרכוש קרקע בגוש וחלקה שמסומנים כבר עכשיו למגורים.
תודה

KarkaRank

היי רז.
חלקה 51 בגוש 10008 תקבל זכויות מגורים מלאות ללא קשר מה נבנה עליה בפועל (נכללת בשלמותה וייעודה הקודם הוא לטובת פיתוח עירוני).

רונן יצחקוב

שלום
נאמר לי ע”י מוכר בגוש 10007, שלדונם מגיע 8 נטו כי מגיע גם חלק במלונות ובמסחר.
אודה להתייחסותכם.

שתיים, איני מוצא בדף 15 לתוכנית המפורטת את מה שציינתם לגבי 70% הפקעה. אפשר להגיד מאיפה הנתון הזה מגיע?

בברכה
רונן

KarkaRank

שלום רונן ותודה על תגובתך
כבר קיימים מספר התייחסויות לכמות היחידות המוערכת בתגובות למעלה, כולל עמדת האתר.
ראה באותו עמוד את גודל המתחם , ואת השטח המיועד למגורים ומסחר ,וכך תוכל לחשב את אחוז ההפקעה המוערך.

אבישי

שלום רב,
מספר שאלות בבקשה לגבי גוש 10008 חלקה 50:
1) האם חלקה זו צפויה לקבל זכויות מלאות בהליך איחוד וחלוקה? (זהה לחוות הדעת הזו על גוש 10007)?
2) האם חלקה זו נכללת בשטח המתוכנן לשלב הפיתוח הראשון במתחם?
3) מה צפי לוחות הזמנים שאתם מעריכים לשלב הפיתוח הראשון? על פי תכנית חד/2020 שלב הפיתוח הראשון הוא עד 2020, אבל לפי הערכת זמן הפשרה של 7-8 שנים יותר ריאלי להעריך ששלב הפיתוח הראשון צפוי להתחיל מ-2025 וצפונה?

תודה.

אבישי

אבישי

היי,
שאלה נוספת לגבי חלקה זו (גוש 10008 חלקה 50):
בתשריט המוצע בתכנית המפורטת חלקה זו מיועדת למבנים ומוסדות ציבור, ולא מגורים.
האם זה עלול לפגוע בזכויות בהליך האיחוד והחלוקה לעומת חלקות אחרות הנמצאות בשטחים המיועדים למגורים?

אבישי

KarkaRank

שלום אבישי ותודה על תגובתך
1- החלקה צפויה לקבל זכויות מלאות
2-3 – שלבי הפיתוח הסופיים יקבעו בתכנית המפורטת (ולא בתכנית המתארית לכלל העיר חד/2020) למתחם “רובע הים”, ויפורטו בעת אישורה הסופי של התכנית בוועדה המחוזית.
מאחר והחלקה נכללת בשלמותה, וזהה במצבה התכנוני הקודם לחלקות עליהן ייבנה בפועל בנייני מגורים (לאחר איחוד וחלוקה כלל החלקות יאוחדו לטובת מגרשים סמוכים), חלקה 50 תקבל זכויות מלאות כשאר החלקות, ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.

אבי

Aלום,
לפני התשריט חלקה 51 בגוש 10008 שייך לשלב הראשון, האם נכון?
מה הצפי לתכנית מפורטת עבור שלב זה?
תודה

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
פירוט שלבי הפיתוח של המתחם ייקבעו באופן סופי בעת אישור תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
שכך יקרה, נעדכן בחוות הדעת ובתזרים השלבים.

משה

שלום,
אנו בעלי חלקה 185 בגוש 10007 קיבלנו הודעה מחברת נתיבי ישראל על הפקעה מלאה לצורך הרחבת כביש 2 לפי פקודת הדרכים. לפי אילו קריטריונים נפןצה ? על ההפקעה בכמה ומתי ?
תודה על תשובתכם.

KarkaRank

שלום משה ותודה על תגובתך
מאחר וחלקה 185 נכללת כמעט במלואה בתכנית רובע הים, תצטרכו להמתין עד לאישור תכניות איחוד וחלוקה של המתחם,שם יתבהר האם קיבלתם זכויות (גם אם חלקיות, וסביר להניח שכך יקרה), מה שיהווה למעשה את הפיצוי,מאחר וערך הזכויות שתקבלו גבוה באופן וודאי משווי הקרקע כחקלאית.

אמיר

הייתי מעוניין לברר אטרקטיביות של רכישת יחידת דיור בדוש 10006 חלקה 32 של 143 מ”ר (לפי צפיפות 1/7). המחיר המבוקש הוא 355,000 כולל היטל השבחה.

תודה

KarkaRank

שלום אמיר ותודה על תגובתך
לגבי נושא הצפיפות (שהערכת האתר היא לא 1/7 אלא בין 5-6 יחידות),ראה בתגובות בחוות דעת זו ובחוות הדעת לגוש 10006.
כלל הנתונים, כולל המחיר המומלץ מצוינים בחוות הדעת , ואנו מניחים שתוכל לגבש החלטה כזו או אחרת.
חשוב לציין, שהיטל ההשבחה הכלול במחיר, הוא ההיטל ההשבחה החלקי והקטן יותר, ששאר ההיטל יחול עליך בעת אישור תכנית מפורטת.

יוני

שלום,

ברצוני לדעת איך מחושב היטל השבחה.
באמתחתי 143 מטרים רבועיים בגוש 10007 שנרכשו במסגרת הסכם שיתופי של חוזה שטחים בלתי מסומנים (מושע). נניח לצורך העניין שקרקע זו נרכשה ב 100,000 בזמן מסויים. להבנתי מהפרטים הרשומים בראש עמוד זה, צפי הפשרה ב 2023-25. ונניח שכעת ערך הקרקע הוא 500 אלף במעמד המכירה של הקרקע. איך מחושב היטל ההשבחה? האם כשכתוב לי 50% מסך ה”השבחה” הכוונה היא ל 400 אלף הנוספים שעשיתי על הקרקע?
אשמח מאוד לתשובה בשפה מובנת עם אוצר מילים פשוט. שכן לאחר בדיקה בלפחות 5 אתרים שונים זה עדיין לא מוסבר טוב.

תודה רבה!

KarkaRank

שלום יוני ותודה על תגובתך
לפי דבריך נראה שיותר התכוונת למס שבח מאשר להיטל ההשבחה,עם זאת נתייחס לשני ההיטלים.
מס שבח – כאמור נניח וקנית את הקרקע ב 100,000 ש”ח לפני שלוש שנים, והיום אתה מעוניין למכור אותה ב 300,000 ש”ח, אז בתור מוכר יחול עליך מס השבח שהוא 25% מהרווח הנוצר בעקבות המכירה.
הרווח בדוגמא הוא 200,000 ש”ח, עליו יחול מס של 25% – גודל המס הוא 50,000 ש”ח.
היטל ההשבחה – היטל שונה לחלוטין, שרוב ההיטל חל בעת הפשרת הקרקע( אישור תכנית מפורטת ואיחוד וחלוקה).היטל זה נדרשים לשלם בעת מכירת הקרקע לאחר ההפשרה או בהוצאת היתר הבנייה.
בחישוב היטל ההשבחה אין חשיבות למחיר הקנייה ששילמת.
שמאי הוועדה המקומית מעריך מהו השווי החקלאי של הקרקע לפני אישור התכנית – שווי מצב קודם , בנוסף הוא מעריך מהו שווי יחידה דיור מוכנה לבנייה – שווי מצב חדש ,ועל ההפרש בין השווי המופשר לשווי החקלאי חל 50% מס היטל השבחה.
כך שלצורך הדוגמא בחישוב היטל השבחה: אדם מחזיק במתחם 166 מ”ר .כאמור מחיר הקנייה אינו רלוונטי. שמאי בהליך איחוד וחלוקה קבע, ששווי קרקע חקלאית הוא 500 ש”ח למ”ר. שווי מצב קודם הוא 166*500 = 83,000 ש”ח. בנוסף קבע שיחידה מופשרת מוכנה לבנייה במתחם שווה 650,000 ש”ח (נניח ש 166 מר הם אכן שווים זכות ממוצעת).ההפרש בין השווי המופשר למצב הקודם הוא 650,000-83,000 = 567,000 ש”ח
על הפרש זה יחול היטל השבחה בגובה של 50% – 567,000*0.5 = 283,500 יהיה גובה היטל ההשבחה.
כמובן שכל המספרים הן לצורך הדוגמא בלבד.

אביה

שלום
מה דעתך על חלקה 78 בגוש 10008?
מבחינת היתכנות בניה למגורים?
דוח שמאי העריך ב 800,000 ליחדת שטח, האם סביר?

ניר

שלום רב ותודה מראש על התשובה!
קיבלתי הצעה להצטרף לקבוצת רוכשים לחלקות 10006, 100007 או 100008 בפרויקט
אני מעוניין להבין באיזה שלב/אישור נמצא הפרוייקט.
נאמר לי שהבנייה תתחיל ב- 2020, זה ריאלי?
תודה רבה על כל המידע החשוב שאתה מוסר.

KarkaRank

שלום אביה ותודה על תגובתך
חלקה 78 בגוש 10008 נכללת במלואה במתחם אמרה לקבל זכויות מגורים מלאות.
מחיר יחידה הממוצע שניתן לך נראה גבוה ב 30% מהמחיר הריאלי.
חשוב לזכור שמחירים אלו כוללים את ההיטל ההשבחה (כלומר מחישוב פוטנציאל הרווח הסופי צריך לקזז את היטל ההשבחה המוערך ביותר מ 200 אלף שח)

KarkaRank

שלום ניר ותודה על תגובתך
10006-100008 הם גושים ולא חלקות.
קבל בדיוק את הגוש והחלקה בה הוצע לך הקרקע.
ראה בחוות הדעת ובתזרים השלבים את הסטטוס התכנוני(חוות הדעת מעודכנת נכון להיום).
גם צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת.
2020 להתחלת בנייה הוא זמן שהוא לא אפשרי כלל.
התחלת בנייה בשנה זו, משמע שהמתחם היה אמור להיות כבר מופשר, שלמעשה שלב ההתנגדויות עדיין לא החל, עוד אין פרסום הפקדה, וכמובן שאין תכניות איחוד וחלוקה.
כאמור צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

אורי

שלום,

שמעתי שיש כוונה להגדיל את הבנייה ל20 יחידות בממוצע במקום ה16 שיש היום.
האם אתם מכירים דיונים על הנושא הזה? מה הסיכוי שזה יתקבל?

האם אתם מכירים יזמים שמארגנים קבוצות לבנייה (למי שיש כבר שטח במקום, שמעתי בינתיים רק על **** *****)

תודה רבה.

KarkaRank

שלום אורי ותודה על תגובתך
נכון להיום כמות היחידות נשארת במתכונת הנוכחית.
במידה ויהיו דיונים כאלו ואחרים הן יתנהלו תחת שלב מתן התנגדויות בוועדה המחוזית.
אין לנו מושג על יזמות כזו או אחרת במתחם, מה שכן ליזמות שכזו אין רלוונטיות במצב בו אין טבלאות איחוד וחלוקה (הליך שיתחיל עוד לא מעט זמן)

יוסי

היי,
ברשותי 2 דונם בגוש 100007
האם לפי דעתך לכל דונם ישאר נטו 6 יחידות דיור?
וזה אומר שאחרי שקבלן יקבל את השטח 38% ישאר לבעל הקרקע
דהיינו הערך של הקרקע אחרי בניה ומיסים 2.2 דירות לדונם?
תודה על תשובתך!

אורי הלפרט

היי יוסי,

האם 38% אחוז שהוצעו לך כחלק מעסקת קומבינציה מדברים עם בניין מעל 9 קומות או מתחת? והאם הם כוללים חנייה?

תודה רבה אורי

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
צפי היחידות לדונם ברוטו הוא כ 5-6 יחידות
לגבי נתוני הקומבינציה שתיארת – תלוי כמובן בסוג ההסכם אליו תגיע בעתיד ולא פחות חשוב עם מי (איכות חברת היזמות/בנייה/קבלנות) תגיע לאותו הסכם.
לפי 6 יחידות אתה אמור להגיע – 1.9-2.1 דירות ממוצעות.

שמואל חי מעודה

שלום לכם ותודה מרובה על המידע הזורם והמועיל מאוד

ברצוני לשאול לגבי חלקה 56 בגוש 10007. המידע במכירה כי אני רוכש 1/8 הדונם ואני קניתי 2/8 הדונם ונרשם כחלקה 56 בגוש 10007. שאלתי היא האם גודל החלקה 56 כגודל 2/8 הדונם.
מודה לכם על תןובכתם

שמואל חי מעודה

שלום לכם ותודה מרובה על המידע

ברצוני לשאול. רכשתי את חלקה 56 בגוש 10007 וראיתי בתרשים כי בחלק ממנה יסלל כביש. האם עובדה זו תגרע מזכויות שלי.

תודה מראש

KarkaRank

שלום שמואל ותודה על תגובתך
חלקה 56 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות (סבירות גבוהה לזכויות מגורים), ללא קשר מה ייבנה עליה בפועל.

KarkaRank

שלום נחמה ותודה על תגובתך
תסקיר סביבתי עדיין לא הוגש על עיריית חדרה לוועדה המחוזית
בעם פרסום התסקיר, נעלה אותו לחוות הדעת.

KarkaRank

שלום ערן ותודה על תגובתך
המצב התכנוני לגוש מעודכן נכון להיום – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת , שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מרגע ההפשרה , תלוי כמובן גם בהתנהלות בעלי הקרקעות.

KarkaRank

שלום נדב ותודה על תגובתך.
מספרי תאי השטח מופיעים בתשריט ייעודי הקרקע של התכנית, בעוד פירוט יעודי מספרי התאים מופיע בעמודים 12-13 של הוראות התכנית.

KarkaRank

היי
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת
נכון להיום צפיפות מוערכת בסביבות 5-6 יחידות לדונם.

ליאור

יוצא מזה שצפי ההפשרה יעמוד על 7 עד 8 שנים גם בעוד 7 עד 8 שנים…
לפי מה שאני מבין לתוכנית יש שם שמנותק לחלוטין מהמציאות – חד 2020 לא תרקום עור וגידים בשנת 2020. גם לא בשנת 2025.

אלא אם לפתע יודיעו על הפשרה בהוראת הממשלה.

אני צודק?

KarkaRank

שלום ליאור ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה של 7-8 שנים נקבע לפי הסטטוס התכנוני הנוכחי.
אכן נראה שאין התקדמות כלל בשנה וחצי האחרונות מסיבות כאלו ואחרות הקשורות בעיקר לעיריית חדרה.
עם זאת נראה שהדרך המהירה להפשרה היא דווקא בערוץ בו התכנית מקודמת היום (וועדת תכנון מחוזית).
בידי וועדת התכנון הארצית כמו גדולה של תכניות (שעברו אליה ישירות בשנה וחצי האחרונות) להקמת מתחמי מגורים של עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ, שנכון להיום גם תכניות אלו לא ממש מקודמות.
טרנד נוסף שקורה לא מעט ,הוא הוותמל (שנע לפי צרכים פוליטיים בעיקר), הליך הנעשה בניתוק מוחלט מהעיריות (כגון מתחם צפון הרצליה), ללא בדיקה מקיפה של המתחמים מבחינת תשתיות וקיבולת.
מאחר והמתחם הוא בבעלות פרטית (מה שיצריך הקמה של תכנית איחוד וחלוקה שתצטרך לעבור את שלב ההתנגדויות ..), זמן ההפשרה בסופו של יום, גם אם יעבור לסמכות אחרת, לא אמור להיות מקוצר.

KarkaRank

שלום יונתן ותודה על תגובתך.
לפי נתוני התכנית אחוז ההפקעה מוערך בכ 70%, שעדיין אמור להתבהר אחוז הכניסה למתחם של מספר שטחים בתכנית.

שלומי

תודה רבה על כל האינפורמציה ורציתי לדעת כמה דברים
1)מה זה אחוז הפקעה מהשטח?
2)האם כל השטח מיועד לבניינים או שיש שטחים שמיועד לבתים פרטים?
3)אם הכל לבניינים מה הקנייה של השטח מקנה לי?
4)אם השטחים מיועדים גם לבתים וגם לביניינים איך אוכל לדעת שהשטח שאני קונה הוא לבית פרטי?

KarkaRank

שלום שלומי ותודה על תגובתך
בגדול אחוז ההפקעה הוא החלק שמיועד לכלל הצרכים הציבורים (כבישים, פארקים , שטחים פתוחים , מבני ציבור ועוד) במתחם שהם לא מבני מגורים, מלונאות, תעסוקה ומסחר וכדומה.
כלל מבני המגורים במתחם מיועדים לטובת בנייה רוויה.

נעם

שלום
תודה על המידע הרב והמפורט.
ניסיתי להבין ללא הצלחה מה הייעוד של חלקה 28 בגוש 10007
אשמח לעזרתך
תודה

KarkaRank

שלום נועם ותודה על תגובתך.
חלקה 28 אמורה לקבל זכויות מלאות בעתיד
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה.

גור

שלום רב לכם.
כל הכבוד לשירות הטוב שאתם מעניקים.
שאלתי מתייחסת לחלקה 87 בגוש 10008:
האם חלקה זו נכללת בתכנית רובע הים?
אודה לתשובתכם המהירה.

KarkaRank

שלום גור ותודה על תגובתך
חלקה 87 נכללת במלואה במתחם רובע הים, אך עדיין קיים חוסר בהירות לגבי גובה הזכויות שהחלקה תקבל, עכב ייעודה הקודם לטובת שטח פתוח (ולא פיתוח עירוני)
בהירות לגבי גובה הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

גור

שלום רב ותודה על התייחסותכם המהירה.
כתבתם שיש חוסר בהירות לגבי גובה הזכויות שהחלקה תקבל היות וייעודה הקודם היה שטח
פתוח (ולא פיתוח עירוני).
לי יש מידע שונה לחלוטין ולפיו ייעודה הקודם של החלקה היה מגורים ד’ (לפי תכנית חד/905).
אודה לכם אם תבדקו שוב נושא זה ותודיעו לי מהו המצב הנכון.

KarkaRank

היי גור
ייעוד חלקה 87 בגוש 10008 לפי תכנית חד/905 הוא לטובת כביש..
כך או כך בהירות לגבי גובה הזכויות של החלקה יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

גור

היי. תודה רבה לכם.
מתגובתכם לאמור במכתבי הקודם הבנתי שלא ניסחתי את הדברים כיאות ואני מתנצל על כך.
הניסוח הנכון היה צ”ל: מהמידע שיש לי, הייעוד הקודם של החלקה היה מגורים ד’ וזאת
נוכח קיומה של הנחיה מפורשת שהתקבלה ערב אישורה של תכנית חד/905, ולפיה יישמרו
הזכויות שלה טרם ההפקעה.

KarkaRank

תודה על הניסוח המתוקן והמשמעותי.
אנו מניחים שהכוונה לתכנית מאושרת משנת 1985 – חד/764 (בה ייעוד החלקה הוא לטובת מגורים), שיותר מסביר שתוכל לגבור על ייעוד הקרקע מתמ”מ 6 (לפי הוראות תכנית מתאר מחוזית -מחוז חיפה).
הסבירות הגבוהה היא שהחלקה כן תקבל בסופו של יום זכויות מלאות, אך בכדי לתת תשובה וודאית ונחרצת, רצוי להמתין לבהירות שתתגלה בעת איחוד וחלוקה.

KarkaRank

שלום ארי ותודה על תגובתך.
חלקה 86 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם, ותקבל זכויות מלאות (תיירות ו/או מגורים), במיקום שאמור להיות בקו הראשון או השני לים.
בהירות לגבי המיקום ואופי הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

עוזי

אנו שוקלים לרכוש קרקע במתחם ונאמר לנו שהתכניות אושרו במחוזית. האומנם כך? כלומר מה נותר עד להפשרה המלאה?

KarkaRank

שלום עוזי ותודה על תגובתך.
תכנית “רובע הים” עדיין לא הופקדה סופית בוועדת התכנון, שבטח עדיין לא החל שלב ההתנגדויות.
ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת את הסטטוס התכנוני ואת ההליכים שנותרו עד להפשרה.

KarkaRank

שלום יוני ותודה על תגובתך
החלקה אמורה לקבל זכויות בקו הראשון לים, אך נכון להיום לא ברור אופי הזכויות (תיירות או מגורים משולב תיירות)
בהירות בעת איחוד וחלוקה
צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום

ארי

היי!!!
שלום ותודה על האתר הנפלא!!
רציתי לברר האם הצפי התכנוני לחלקה זו עד 2020 עדיין רלוונטי?
והאם מתקדם משהו בתהליך הזה?
בתודה מראש!

KarkaRank

היי ארי ותודה על תגובתך.
מתחם רובע הים, יאושר ויופשר במקשה אחת, שזמני הפיתוח ייקבעו בעת אישור התכנית.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת (7-8 שנים).

אלון

היי, תודה על התשובה המהירה!
ושאלה נוספת:
האם ההפשרה והחלוקה מחדש יהיו בעוד 7-8 שנים לכל הגושים והחלקות שנכללים בתכנית רובע הים, או שהדבר ייעשה בשלבים ? מה הצפי לגוש 10007?

KarkaRank

היי אלון
אישור תכנית מפורטת ותכנית איחוד וחלוקה יהיו על במקשה אחת על כלל מתחם רובע הים, שהפיתוח אמור להיעשות בשלבים, ששלבי הפיתוח יופיעו בתכנית המפורטת בעת אישורה בוועדת התכנון.

מישל

זה אומר שבמידה ואשתמש בדירה שאקבל בעתיד מהפרויקט, לצורך מגורים ולא למכירה, אצטרך בכל מקרה לשלם?

אביאל

שלום,
עברתי על כל התגובות, מרשים מאוד ותודה על כל המידע והסבלנות.
רציתי לקבל חוות דעתך על חלקה 157 בגוש 10005.
בתוכנית חד/35 הקרקע הייתה בייעוד מגורים א׳ עכשיו כשהסתכלתי על תוכנית חד/2020 לא הצלחתי להבין מה קורה עם הקרקע. נראה שחצי ממנה זה כביש, והחצי השני מחוץ לשכונה המתוכננת למגורים.

1. האם היא נכללת בתוכנית ותקבל זכויות מגורים מלאות ע״פ חוות הדעת שמופיעה למעלה?
2. האם היא צפוייה להיות חלק משלב ב׳? או שלב מאוחר יותר? והאם הצפי בשנים שרשמת למעלה רלוונטי גם אליה?

תודה!

KarkaRank

שלום אביאל ותודה על תגובתך
חלקה 157 בגוש 10005 נכללת במלואה בתכנית ותקבל זכויות מלאות (ללא קשר מה נבנה או לא נבנה עליה בפועל).
פירוט שלבי פיתוח לתכנית יתבהרו בעת אישור התכנית בוועדה המחוזית, שלפי תכנית המתאר הכוללנית לעיר, גוש 10005 מיועד לשלבי הפיתוח המאוחרים יותר במתחם “רובע הים”.
עם זאת בסמכות וועדת התכנון לקבוע שלבי פיתוח שונים עם אישור התכנית.

KarkaRank

שלום נדב ותודה על תגובתך
אתה נמצא בחוות הדעת על גוש 10007..
ראה את כלל הנתונים במעלה חוות הדעת.
חלקה 128 נכללת בשלמותה ותקבל זכויות מלאות.

רועי

שלום לצוות האתר ותודה על שירותכם הלא יסולא בפז.
הוצע לי לקנות קרקע בגודל 125 מ״ר בגוש 10007 במחיר של 395 אש״ח.
מה דעתכם בנושא?
להבנתי הגוש עבר אישור במחזוית ולא עדכנתם זאת לעיל.
תודה מראש

KarkaRank

שלום רועי ותודה על תגובתך
המתחם עדיין לא הופקד פורמלית בוועדת התכנון, ובכך עוד לא החל את שלב ההתנגדויות (ובטח שלא עבר או אושר בוועדה המחוזית).
קיים מחיר מומלץ באתר, ואנו מניחים שתוכל לגייס תובנה כזו או אחרת

רועי

ודה על המענה. 2 שאלות ברשותכם:
1. האם קיים סיכוי שהאיזור לא יבשיל לכדי הפשרה ושהשקעה בגושים לעיל משמעותם זריקת כסף לפח ?
2.בהקשר למחיר המומלץ שנקבתם, בהינתן שכיום המחיר למטר של דירות באיזור סובב סביב ה 17,000 ש״ח למ״ר. סביר שדירה בגודל של 125 מ״ר תהיה שווה בעתיד באיזור ה 2.2 מליון. במקרה זה, אדם שרכש את הקרקע כיום במחיר של 3000 ש״ח למטר ( שהם כ 1000 יותר מהמחיר המומלץ שלכם ) עדיין יכול להרוויח סכום כסף נאה האם לא כך הדבר ? דלטאת הרווח הו של כמעט מליון שח לכן מה זה משנה משנה אם אדם קונה את הקרקע כיום ב3000 ש״ח למטר ולא ב 2000 כפי שהמלצתם ?
תודה רבה רבה !

KarkaRank

היי
1- המתחם יופשר באופן וודאי
2 – לא ברור איך נוצר רווח של 1 מיליון שח. עליות הבנייה של אותה יחידה, בנוסף להיטל השבחה ושאר עליות אנשי מקצוע (שמאי, אדריכל, מהנדס ועוד..) לצורך הכנת תכנית בנייה והוצאת היתר, לא ירדו מ 1.4 מיליון.
תוסיף את עלות הקרקע שציינת, וראה מה נשאר, שעל זאת יש להתייחס למקדם זמן, שסיום בנייה הוא מספר שנים מעבר לצפי זמן ההפשרה.
החישוב היותר בריא, הוא בדיקת שווי למ”ר מופשר של הקרקע.
הנתונים מראים ששווי מ”ר מופשר בתכנית (בהתחשב בשקלול כלל הזכויות במתחם, כולל מגורים, תעסוקה, מסחר וחדרי מלון) מוערך בכ 3500 ש”ח למ”ר.
עם הבנת נתון זה מתגלה החשיבות הגדולה של מחיר הרכישה וההבדל של בין 2000 ש”ח למ”ר לבין 3000 ש”ח (שזה 125 אלף ש”ח דרך אגב.. 🙂
עם הבנת הנתון המופשר כל משקיע יכול לשים לעצמו גובה רכישה בהתאם לציפיות הרווח בשילוב של אלמנט הזמן המופשר
אם לדוגמא אדם החליט שעלייה מ 2400 ש”ח למ”ר ל 3500 ש”ח למ”ר בפרק זמן המוערך להפשרה היא מספקת (ואפשר להבין לחלוטין אם אכן יש הבנה כזו) אז הוא יוכל להתקדם להשקעה שכזו.
קשה לראות הרבה משקיעים שמוכנים לעשות את העליה מ 3000 ל 3500..
ברור שיש את אלמנט היזמות במידה ומשקיע מחליט ללכת לבניה, אך פה מתווספים מרכיבים מורכבים יותר כגון מקדם זמן ארוך יותר, בנוסף להוצאת עליות היזמות, שהליך יזמות זה יכול לשפר את הרווחיות משלב ההפשרה, אך כאמור הוא דורש אקסטרה זמן ומימון יזמות.

רועי

תודה מקרב לב על התגובה המפורטת!
בהמשך לאמור, איך הסקת שמ״ר לקרקע מופשרת באיזור עולה כיום 3500 ש״ח?
אם דירה באיזור עולה 2.2 מליון כיום, ולפי דבריך ערך הקרקע מתוך ה 2.2 מליון הוא 3500 * 125 = 437,500 זה אומר שעלות הבניה + הרווח היזמי שגלום בנכס הוא 2.2 מליון פחות 437,500 שהם 1,762,500 אשר מגלמים כ 14,000 ש״ח עלות למטר בנוי. זה הגיוני לדעתך ?

KarkaRank

השווי מופשר נעשה לפי חישוב כלל הזכויות במתחם (מגורים,תעסוקה, תיירות) להם יש שווי ערכי בהתייחסות לגודל השטח מיועד לאיחוד וחלוקה.
מדוע לא הוספת בחישובך את היטל ההשבחה והפיתוח? או את עלויות התכנון הכוללות וההיתר (מהנדס, אדריכל מודדים ועוד..).
בנוסף הנחת ש 125 מ”ר מעניקים לך זכות לדירה ממוצעת, שהמספרים מראים כיוון של 6-7 יחידות לדונם.
חשב מחדש בהתייחסות לכלל ההוצאות וגודל שטח מתאים לזכות, וראה שהמספרים מסתדרים.

אלון

היי, בעמוד הראשון של האתר כתוב:
“לפי התכנית, הפרויקט אמור להתבצע במספר שלבים, כשגוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020).”
הגענו ל-2020. מה בעצם אמור להתבצע השנה, ביחס לגוש 10007?

KarkaRank

שלום אלון ותודה על תגובתך
תחילת חוות הדעת היא יותר רקע היסטורי למתחם, שהמשך חוות הדעת עד לסופה (כולל תזרים השלבים מימין לחוות הדעת) ישנו את מצב התכנוני המעודכן נכון להיום.
מבחינת שלביות – שלבי פיתוח סופיים יפורסמו עם אישור התכנית.

דפנה

שלום רב,
אשמח לדעת מה היקף היחידות המוערך היום לדונם ברוטו באזור והאם יש הבדל בשווי/זמינות להשקעה בחלקות ב הקו הים ב10006 או ב10007
תודה רבה

KarkaRank

היי דפנה
ההערכות נכון להיום הן ל 5-6 יחידות לדונם
עד לבהירות שלבי הפיתוח שתתגלה בעת אישור התכנית, אין הבדל במחיר בין הגושים שציינת.

צביקה פורת

שלום רב
בתשובה מ-10.7.20 כתבתם שההערכות הם 5-6 יחידות לדונם
מה הסיכוי לקבל דירה בקנית 125 מ”ר
מה מחיר הקניה המומלץ למ”ר היום.
תודה צביקה

KarkaRank

היי צביקה
נכון להיום לפי הנתונים העכשוויים, גודל של 125 מ”ר יכול להוות זכות לדירת 3 ח.
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

מאיר

לא הבנתי את החשבון.
יחידת קרקע של 125 מטר בעלות של 2000 שח למטר זה 250 אלף שח.
עלות היטל השבחה היא כ200 אלף שח לפי מה שכתבת לעיל.
סך הכל כ450 אלף שח.
אם מטר קרקע מופשרת שווה 3500 שח אז יחידת קרקע של 125 מטר תהיה שוה 437 אלף שח.
כלומר- הפסד.

KarkaRank

שלום מאיר ותודה על תגובתך.
המחיר המוערך המופשר אינו כולל בתוכו את היטל ההשבחה כמובן, בעוד אתה בדרך החישוב קיזזת את אותו היטל.

KarkaRank

היי שחר
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעדכן נכון להיום, שעליית ערך הבאה צפויה בהפקדה פורמלית של תכנית, ובהתחלת שלב ההתנגדויות.

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *