גוש 8244 – חוות דעת


גוש – 8244

חלקות – כל החלקות בגוש

בעלות – פרטית

מרחב מבנייה –  גוש צמוד לשכונת רמת ידין מדרום ,ולשכונת רמת חן מצפון

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 8244 ממוקם במרכז העיר נתניה, ממערב לכביש החוף (כביש 2), וממזרח לשדרות בן צבי. לפי תמ”מ/21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) גוש 8244 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. ב 26 לפברואר 2014 אושרה בישיבת הוועדה המקומית נתניה, תכנית מתאר לכלל העיר –נת/2035. תכנית המתאר הכוללנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל  320,000 תושבים עד שנת 2035, מה שיצריך תוספת של מעל ל 40,000 יח”ד חדשות. באותה ישיבה אושרה תכנית  “לב המטרופולין” ( נת/542/ב/2) כחלק מתכנית המתאר לכלל העיר. התכנית, בה נכלל גוש 8244 במלואו, מייעדת הקמה של 3500 יח”ד בבנייה גבוהה ( 22-37 קומות) ,בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר ,מוסדות ציבור ,ופארק גדול שאמור להתיישב במרכזו של המתחם, וזאת על שטח כולל של 800 דונם שגבולותיו בין שדרות בין צבי במערב, כביש 2 ממזרח, שכונת רמת ידין בדרום, וגשר האחדות בצפון. תכנית “לב המטרופולין ” אמורה להשלים בעתיד את רצף הבינוי עד לכביש 2 כהמשך ישיר למתחם 542/א המפורסם (על שם תכנית נת/542/א) הנמצא ממערב ,מתחם שאושר בוועדה המחוזית בשנת 2003  להקמה של 2900 יח”ד ,והיה אמור להיות  בשלבי בנייה מתקדמים, אך ונכון לעכשיו עדיין מחכה להתחלת עבודות הפיתוח, וזאת בעיקר עקב שיקולים כלכליים ,ועיכובים בירוקרטיים. רוב השטחים הנכללים בתכנית לב המטרופולין ביניהם גוש 8244 ,היו בתכנון מחוזי לשינוי ייעודם לטובת מגורים ומסחר, כחלק מתכנית “הספורטק” באמצע שנות ה 90. בשנת 2003 הורידה עיריית נתניה את תכנית הספורטק מסדר היום , והתרכזה באזורים אחרים בעיר.

לפרוטוקול ישיבת הוועדה המקומית בה אושרו תכנית המתאר לכלל העיר נת/2035 , ותכנית לב המטרפולין –   לחץ כאן       

תכנית “לב המטרפולין” – עמודים 17-20      

תכנית מתאר לכלל העיר – נת/2035 – עמודים 21-34

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – תכנית “לב המטרופולין” בה נכלל גוש 8244, ממוקמת על עתודת קרקע שהפשרתה חשובה להחייאת מרכז העיר ולהשלמת הבנוי הרציף ממערב לכביש 2 , וזאת רק לאחר הפקדתה ואישורה הסופי של תכנית המתאר לכלל העיר נתניה- נת/2035 בוועדה המחוזית, צליחתה של תכנית לב המטרופולין כתכנית פרטנית הנגזרת מתכנית המתאר , בשילוב  הכרחי עם התפתחות ובנייה של מתחם נת/542/א ממערב – 7 שנים

הדמיית תכנית "לב המטרופולין" הממוקמת בסמוך למתחם נת/542/א
הדמיית תכנית “לב המטרופולין” הממוקמת בסמוך למתחם 542 א. להגדלה – לחץ על התמונה

מחיר מומלץ1400-1500 ₪ למטר

דירוג**** ערך הקרקע יעלה עם סיום הכנת תכנית נקודתית למתחם

חלקות תואמות במחיר, דירוג, ייעוד ובחוות הדעת לגוש 8244

גוש 8242 – חלקות 23, 27-28, 34, 35-51

גוש 8243 – חלקות 2, 10, 29-63, 101

יוסי

האם חלקה 19 בגוש 8244 כלולה בתוכנית ? האם המחיר של 800 ש”ח למ”ר עדין ראלי או עלה יותר ?

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך.
חלקה 19 אכן כלולה במלואה במתחם.
המחיר המומלץ הוא נכון להיום, שצפויה להיות עליית ערך בקרוב עם הפקדת תכנית המתאר לכלל העיר נתניה בוועדה המחוזית.

ליאת

שלום רב, לפי הבנתי תוכנית מתאר הוצגה החודש בוועדה המחוזית, ואף היה אמור להיות דיון נוסף בנוגע לתוכנית.. האם ידוע לך האם יש התקדמות בוועדה המחוזית? ומהי לדעתך צפי עליית המחירים לאחר קבלת אישור הוועדה? בנוסף, למרות שהוגשה התוכנית החודש האם עדיין אתה מעריך צפי של 11-12 שנה?

בתודה מראש, ליאת

KarkaRank

שלום ליאת ותודה על תגובתך
מה שהוצג בתחילת החודש בוועדה המחוזית זו תכנית המתאר לכלל העיר נתניה נת/2035 (תכנית מספר 408-0242412), תכנית שהוועדה המחוזית אמורה לדון בה בהמשך מישיבותיה, וזאת לאחר תיקונים לתכנית על ידי וועדת התכנון המקומית בנתניה.
עם זאת קידום מתחם “לב המטרופולין” בו נכלל גוש 8244, אינו תלוי בתכנית המתאר לכלל העיר ויקודם באופן עצמאי כחלק מתכנית נקודתית למתחם.
בעת קידום תכנית שכזו (הפקדת תכנית נקודתית בוועדה המחוזית), צפי זמן ההפשרה ישתנה, והמחיר המומלץ יעלה לפחות ב 25%.

KarkaRank

שלום רמי ותודה על תגובתך
לפי הוראות תכנית “לב המטרופולין” חלקה 83 בגוש 8243 נכללת במתחם בשלמותה

דוד

שלום רב, האם יש צפי לבנייה בשנים הקרובות והאם רכישת הקרקע בגוש 8244 חלקה 19 תהיה רכישה חכמה?

KarkaRank

שלום דוד ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת,שבניה במתחם יכולה להתחיל כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע, ובפיתוח המתחם.

בן

שלום רב,האם ניתן לקדם את תוכנית לב המטרופולין ללא קשר לתוכנית המתאר נת/2035 , נאמר לי שחלה לגבי התוכנית של לב המטרופולין תוכנית מפורטת שאושרה פה אחד בוועדה המקומית כבר ב 2014 עפ”י פרסום באתר של עיריית נתניה והפרוטוקול שהצגתם כאן,האם גוש 8244 חלקה 19 נכלל בתוכנית המפורטת? ואני מבין ממכם שככל שתהיה התארגנות וניהול של בעלי הקרקע המתחם יקודם מהר יותר?
תודה על תשובתכם

KarkaRank

שלום בן ותודה על תגובתך
את תכנית “לב המטרופולין” אכן ניתן לקדם ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר נתניה נת/2035(כך גם מופיע בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת),למרות שבפועל, בחלק מהמקרים,קידום מתחם נקודתי ממתין לתכנית הכוללנית לכלל העיר.
התכנית אכן אושרה בוועדה המקומית ב 2014 (ראה בחוות הדעת, ובתזרים השלבים מה נותר למתחם לעבור עד להפשרתו).
חלקה 19 נכללת במלואה במתחם
התארגנות בעלי הקרקע אינה רלוונטית כלל לקידום המתחם, שנעשה על ידי וועדות התכנון בלבד.
התארגנות בעלי הקרקעות קשורה לרגע בו כבר קיימת הפשרה במתחם, והם פועלים למען הגשת היתר בנייה (על ידי הגשת תכנית בניה ספציפית באמצעות אנשי מקצוע רלוונטיים, בחירת קבלן מבצע ועוד).
כך שהתנהלותם אינה קשורה לקידום המתחם, אלא למתי תחל הבניה באותו בניין ספציפי לאחר שנעשתה כבר הפשרה.

מלי

שלום רב, האם גוש 8243 חלקה 2 כלולה בתכנית ?
מוכרים מגרשים במקום במחירים שונים והפרשי מחיר מאד גבוהים עד כדי כפול לדוגמא יחידה 100 מ”ר מציעים ב 120.00 ש”ח ואחרים מציעים ב 250.000 ש”ח מה זה אומר על התכנית ?
תודה על תשובתך.

KarkaRank

שלום מלי ותודה על תגובתך
חלקה 2 בגוש 8243 אכן כלולה במלואה במתחם, ובתכנית שאושרה בוועדה המקומית ב 2014.
במידה ומדובר על חלקות הנכנסות בשלמותן למתחם, ובעל ייעוד קודם זהה לטובת פיתוח עירוני, אין הבדל כלל הבדל ערכי ביניהן, והן שוות גם במחירן המומלץ וגם בגודל הזכויות הערכיות העתידיות.
האתר לא מתייחס לשיווק כזו או אחר אלא רק למצבה התכנוני של הקרקע והמתחם.
לפי נתוני התכנית ההתחלתיים אין סיכוי ש 100 מ”ר יניבו זכות או אפילו משהו הקרוב לזכות ממוצעת.
מדובר על 3500 יחידות על שטח של 800 דונם…
נכון להיום ההערכה ההתחלתית היא ל 5 יחידות לדונם ברוטו במתחם, וכך רצוי להתנהל,

סבטלנה

שלום, רב
האם מחיר של 2500 ₪ למ”ר בגוש 8244, חלקה 19 הוא רלוונטי להיום?
אני מבינה שבמאי 2017 המחיר המומלץ היה 1100₪ למ”ר. איך אפשר להסביר עליה כזו במחיר?
תודה מראש

KarkaRank

שלום סבטלנה ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות)
לא ברור מהיכן קיבלת או שמעת על המחיר שציינת, מחיר המשקף שווי גבוה אפילו ממצב הקרקע כמופשרת..
בקביעת המחיר מומלץ האתר מתייחס למצבה התכנוני של הקרקע, בנוסף לשאר הפרמטרים שמופיעים בחוות הדעת בלבד.

מאיר

שלום,
אני מחזיק בירושה בחלק מחלקה 41 בגוש 8242 שהם חלק מהתכנית לב המטרופולין.
החלקה נמצאת במערב השטח וממש סמוכה לרחוב חרל”פ השייך לשכונת רמת חן .
האם יש יתרון לקירבה זו לשכונה בעת ביצוע איחוד וחלוקה מחדש, או שחלקה זו שוות ערך לחלקות התחתונות והסמוכות לכביש 2.
מה אם כך ההערכה לדונם במיקום זה?
ידוע לי גם שהיו דיבורים על אפשרות של אישור וביצוע בנפרד לשטח של 40 הדונם בין חרל”פ לדן שומרון,
זה לא צלח בזמנו.

KarkaRank

שלום מאיר ותודה על תגובתך
חלקה 41 בגוש 8242 נכללת בשלמותה במתחם,וזהה ערכית לשאר החלקות הנכללות בשלמותן בתכנית (החלקות המצוינות בחוות הדעת), שהמחיר המומלץ מופיע בלב בחוות הדעת.

מאיר

שלום יוסי,

חלקה 8242/41 הכלולה בתכנית , היעוד שלה עד כה היה “מבני צבור”.
האם זה מקנה יתרון לשווי, או עדיפות בעת בצוע “אחוד וחלוקה מחדש” לעומת קרקעות שייעודן חקלאי?

תודה
מאיר

KarkaRank

שלום מאיר ותודה על תגובתך
החלקה תקבל זכויות זהות מבחינה ערכית לשאר החלקות הנכללות במלואן במתחם, ומצוינות בחוות הדעת

מאיר

היי יוסי, יש לי שאלה נוספת על הקודמת, בתשובתך לשואלת בשם מלי מיום 15/6 אתה מציין שערך הקרקע נגזר מ 3500 יחידות דיור שמתחלקות על 800 דונם , ומכאן ששווי דונם לא יכול לתת יותר מזכויות ל 5 דירות.

מדוע אתה מתעלם מעוד 240,000 מ”ר שטחי מסחר ותעסוקה שייבנו על השטח, זה לא שווה כסף לבעלים ??

לא צריך אולי לשקלל את זה לפי סה”כ זכויות בניה למ”ר לדיור+ מסחר?

KarkaRank

שוב שלום מאיר
לא כל ברור מי הוא יוסי שאתה שואל אותו שאלות :), כנראה התבלבלת עם תשובה לאחד המגיבים ששמו יוסי…
לגבי שאלתך – שטחי התעסוקה והמסחר אכן שווים כסף לבעלים ומחושבים כיחידות ממוצעות לכל דבר. לכן ההערכה ההתחלתית היא כ 5 יחידות לדונם (במקום 4 וקצת שהם יחידות הדיור בלבד).
רצוי להמתין לתכנית מפורטת למתחם על מנת לקבל בהירות והערכה מדויקת יותר לגבי גודל הזכויות הממוצעות

KarkaRank

שלום אורי ותודה על תגובתך
זכויות בוודאי שתקבל, שבהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת למתחם בוועדה המחוזית.

נועם

הי
לאור הידיעות האחרונות על הפקדת תוכנית המתאר לנתניה , האם זה מעיד על התקדמות בהפשרה של הקרקעות?
(חלקות 168 170 153 )

“ועדות התכנון החליטו להפקיד את תוכנית המתאר לנתניה, הכוללת בניית 35 אלף יחידות דיור, כ-7,700 חדרי מלון וכ-7.8 מיליון מ”ר לשטחי תעסוקה ומסחר. צנרת התכנון” ynet נדלן

KarkaRank

שלום נועם ותודה על תגובתך
הפקדת תכנית המתאר לכלל העיר נתניה (תכנית כוללנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה), היא אכן צעד התחלתי בקידום תכניות למתחמים בעיר.
עם זאת קידום ממשי למתחם לב המטרופולין יתבצע בעת הפקדת תכנית נקודתית בוועדה המחוזית – ראה בתרים השלבים מצד ימין.

שלמה

שלום רב,

1)האם גוש 8242 חלקה 28 נכללת בתוכנית…??
2)אם כן מהו צפי הזמן, נכון למידע הקיים היום, לאפשרות הפיכת השטח מחקלאי לאחר המאפשר הגשת תב”ע נקודתית לבנייה…??
3)מהו לדעתך ערך הקרקע הנ”ל לדונם (נכון להיום)…??

KarkaRank

שלום שלמה ותודה על תגובתך
לכל שאלותיך תשובות בחוות הדעת
1- חלקה 28 בגוש 8242 אכן נכללת במלואה בתכנית העתידית.
2-3 – צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מופיעים בלב בחוות הדעת ומעודכנים נכון להיום

KarkaRank

שלום שאולי ותודה על תגובתך
האתר מתעסק במתן חוות דעת בלבד.
פנה לפלטפורמות הפרסום המוכרות או למשרדי תיווך כאלו ואחרים.
בהצלחה

אודי

שלום ושבוע טוב,

אני מבין שחלקה 51 בגוש 8242 נמצאת בתכנית. בשורות טובות.
הלכתי קצת לאיבוד עם הנתונים – אם יש הערכה מתי התכנית תעלה שלב ותעלה לשלב ההפקדה בוועדה המחוזית?
איך מתעדכנים – רק בכניסה לאתר? או שיש רשימת תפוצה למעוניינים? תודה, אודי

KarkaRank

שלום אודי ותודה על תגובתך
יכול לקחת בין 12-30 חודשים להפקדת התכנית בוועדת התכנון המחוזית.
כרגע אין רשימת תפוצה באתר, עם זאת יש בידינו את המייל שלך, ובנוסף לעדכון בחוות הדעת , נעדכן אותך באופן ישיר למייל.

KarkaRank

היי שירה
נכון להיום, תכנית נקודתית למתחם לב המטרפולין תקודם, רק לאחר אישור סופי של תכנית המתאר הכוללנית לכלל העיר נתניה, תכנית שעומדת לפני הפקדתה בוועדה המחוזית.
זו הסיבה שצפי זמן ההפשרה עומד על 8-9 שנים, כ 2-3 שנים יותר מצפי הפשרה במידה ותכנית למתחם הייתה מקודמת במסלול ללא תלות בתכנית המתאר.

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
חוות הדעת במלואה, כולל המחיר המומלץ , מתייחסת לכלל החלקות בגוש 8244.

סים

***** ***** מוציאים למכירה 100 מטר בגוש 8244 חלקה 19 תמורת 283 אלף ש”ח.
רציתי לדעת האם לקנות מהם:
א. מי זה ***** *****, ומה חלקם פה בעניין.
ב. איפה ניתן לרכוש יותר בזול?
ג. הם טוענים שזה המחיר…
ד. האם זה נותן לי בסוף דירה של 100 מטר, או שזה סתם בלוף?
בברכה, סים.

KarkaRank

שלום סים ותודה על תגובתך
האתר מתעסק במתן חוות דעת בלבד, כך שאין לנו מושג מי היא החברה שציינת או מידע לגביה.
חלקה של החברה הוא בשיווק הקרקע ותו לא.
המחיר שציינת משקף שווי של קרקע כמעט כמופשרת..
להערכתנו אין סיכוי כלל ש 100 מ”ר יעניקו זכות לדירה, וסביר להניח שהמתחם הולך לכיוון של 5-6 יחידות לדונם, שבהירות לגודל הזכויות יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.

KarkaRank

שלום עדי ותודה על תגובתך
חוות הדעת במלואה, כולל המחיר המומלץ , מתייחסת לכלל החלקות בגוש 8244.
בעת התקדמות תכנונית אנו נעדכן כמובן בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום אברהם ותודה על תגובתך
חוות הדעת במלואה, כולל המחיר המומלץ , מתייחסת לכלל החלקות בגוש 8244 (כולל חלקה 38).

איתי

שלום כמה שאלות:
האם בתוך תכנית “לב המטרופולין” יש הבדל בין החלקות המרכיבות אותו מבחינת ערך קרקע?
2.אם אני קונה קרקע באחת החלקות,האם מובטח לי שלאחר החלוקה השטח יוחזר לי באותו גוש? או שיוכל להיות בגוש אחר בתכנית?
3.מה ערך יחידת קרקע אחת מופשרת (במידה והייתה כמובן) בשטח זה?

KarkaRank

שלום איתי ותודה על תגובתך
1 -במידה והחלקות נכללות במלואן בתכנית (ובעלות ייעוד זהה קודם – פיתוח עירוני), אז הן שוות מבחינה ערכית ואין הבדל בין אותן חלקות.
2 – לפי חוק איחוד וחלוקה, הזכויות שתקבל אמורות להיות קרובות ככל האפשר למיקום הקודם של השטח (החלקה).
3 – כ 300,000 ש”ח

KarkaRank

שלום חיים ותודה על תגובתך
ההערכות נכון להיום הן ל 5 יחידות לדונם ברוטו (200 מ”ר לזכות ממוצעת)
בהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת למתחם בוועדה המחוזית.

ראובן

שלום רב,
קיבלתי הצעה של 300.000 ש”ח עבור 100 מ”ר קרקע בגוש 8244 חלקה 23.
האם המחיר הוגן ?
כמה מטר צריך לקניה עבור 100 מטר דירה ?
תודה ראובן

KarkaRank

שלום ראובן ותודה על תגובתך
כמו שצוין בתגובות הקודמות, המחיר שציינת משקף להערכתנו שווי קרקע גבוה מהיותה מופשרת..
ההערכות כרגע הן ל 5 יחידות לדונם ברוטו.
בהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדה המחוזית.

KarkaRank

שלום קרין ותודה על תגובתך
חלקה 116 בגוש 8243 ממוקמת ממזרח לכביש 2 ואינה נכללת בתכנית “לב המטרופולין”.

אליאב

שלום רב, משפחתי יורשת בגוש 8242 חלקה 51.
במשך תקופה לא הצלחתי להוציא נסח טאבו, כנראה שתוכנית בחלקה הזאת הופקדה.
היום הצלחתי להוציא נסח טאבו מעודכן.
אשמח מאוד להיות מעודכן יחד עם שאר החברים כאן בגין התקדמות של התוכנית בחלקה זו, והאם כרגע יש שינוי במה שכתבתם בחוות הדעת לעניין עלות הקרקע ?
תודה רבה.

KarkaRank

שלום אליאב ותודה על פנייתך
כשל בהנפקת נסח טאבו נובע מכך שהחלקה נמצאת בהליך רישום או הערה כזו או אחרת ( מכר, ירושה ועוד), ולא מהליך תכנוני כזה או אחר.
נכון להיום המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מתארית בוועדה המחוזית, וחוות הדעת מעודכנת נכון להיום
במידה ויהיה שינוי או התקדמות כלשהי במתחם, אנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.

שלי

שלום,
תוכנית לב המטרופולין היא למעשה נת 542? האם חלקה 106 בגוש 9139 נכללת בתוכנית ואם כן, מהו צפי תחילת הבנייה?

KarkaRank

שלום שלי ותודה על תגובתך
תכנית לב המטרופולין לא קשורה כלל לתכנית נת 542 (הכוללת בתוכה את גוש 9139).
תכנית נת 542 כבר הופשרה סופית ולפני שנים, בעוד מתחם לב המטרופולין (גוש 8244 ברובו) נמצא בשלבי ההפשרה הראשונים.

KarkaRank

שלום אילן ותודה על תגובתך
חלקה 96 בגוש 8243 ממוקמת ממזרח לכביש 2 ואינה כלולה במתחם ובתכנית העתידית.

תמיר

שלום,
האם יש אפשרות לקבל חוות דעת לגבי גוש 8239 חלקה 110 ומעורבותו בתוכנית רצועת האמצע מספר 408-0176057?
נראה שהחלקה כלולה בתוכנית שאושרה לאחרונה להפקדה בועדה מחוזית, אך מדאיג אותי שהיא אינה כלולה מפורשות באף מתחם ונמצאת תחת דרך ו\או טיפול נופי (כנראה עקב קירבה למסילה). האם בכל זאת בעלי החלקה יקבלו זכויות בתוכנית איחוד וחלוקה אם תהיה כזו בעתיד או שקיים סיכוי להפקעה רק של חלקה זו לטובת מסילה בנפרד מהתוכנית?
תודה

KarkaRank

שלום תמיר ותודה על תגובתך
חלקה 110 בגוש 8239 אכן כלולה במלואה בתכנית 408-0176057 (אזור תעשייה מטרפוליני משני), שהופקדה בוועדה המחוזית לפני כשנתיים.
החלקה משתייכת למתחם 6 א (רצועת אמצע הצפון).
בעלי החלקה צפויים לקבל זכויות תעסוקה מלאות.
בהירות לגבי אופי הזכויות וגודלן יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

אברהם

שלום רב,
הוצע לי לקנות רבע דונם בחלקה 143 במחיר של 470 א ש”ח.
המטרה היא השקעה לטווח של עד 5 שנים וקצירת רווח של 100 אחוז נטו (לאחר היטלים, מס שבח וכיוב).
האם זה נשמע כמו עסקה מעניינת ותרחיש ראלי לטעמך?

KarkaRank

שלום אברהם ותודה על תגובתך
תרחיש לא ריאלי כלל.
המחיר שציינת לא יאפשר עליית רווח שכזו ובטח לא בטווח השנים שציינת.
בהערכה קיצונית, לעסקה שציינת, עליית הערך צפויה להיות בכ 25-30 אחוזים עד ליום ההפשרה שצפי להיות מעבר ל 5 שנים.

KarkaRank

שלום משה ותודה על תגובתך
בעת איחוד וחלוקה לבעלים יחיד יש אחוז זכויות גבוה במעט מבעלים מרובים, עם זאת ב 600 מ”ר ההבדל הוא זניח.

KarkaRank

שלום נועה ותודה על תגובתך.
נכון להיום התכנית העתידית מייעדת הקמה של יחידות דיור בבניה רוויה גבוהה בלבד.

KarkaRank

שלום אהרון ותודה על תגובתך.
רצוי באמצעות עורך דין מקרקעין.
בקשה לפירוק שותפות צריכה לקבל צו בית משפט מקומי.

KarkaRank

שלום ניסים ותודה על תגובתך
חלקה 61 בגוש 9139 אינה רלוונטית כלל למתחם לב המטרופולין, ולמעשה היא כבר הופשרה לפני שנים תחת מסגרת תכנית נת 542/א, בעוד מתחם לב המטרופולין נמצא רק בהליכי הפשרה ראשוניים.

תומר

שלום
האם יש צפי לתחילת עבודות או להפשרה ?
יש מלא פרסומים לקניית זכות לדירה בלב מטרופוליטן , ורציתי לדעת האם זה קרוב או רחוק שנות אור

KarkaRank

שלום תומר ותודה על תגובתך.
המתחם עדיין ממתין לתכנית מפורטת שתופקד בוועדה המחוזית, ותעבור את שלבי אותה וועדה (ראה בתזרים השלבים)
צפי זמן ההפשרה מופיע לב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

KarkaRank

שלום דינה ותודה על תגובתך.
חלקה 17 בגוש 8243 ממוקמת ממזרח לכביש 2 ואינה נכללת כלל בתכנית לב המטרופולין המצוינת בחוות דעת זו.
עם זאת החלקה שייכת לתכנית 408-0176057 (אזור תעשייה מטרפוליני משני), שהופקדה בוועדה המחוזית לפני כשנתיים, ובעלי הקרקע אמורים לקבל בעתיד זכויות תעסוקה (בהירות לגבי גודל הזכויות יתבהר בעת הליך איחוד וחלוקה).

אהרון

כבר כמה חודשים שלא ניתן להפיק נסח טאבו לחלקה 8244
הבנתי שייתכן שהסיבה היא שינוי ברשומות (למשל העברת בעלות, ירושה) אבל האם הגיוני שלוקח כל כך הרבה זמן ?

KarkaRank

שלום אהרון ותודה על תגובתך.
הסיבה היא אכן ברשומות, ומקרים מסוימים זמן הרישום יכול לקחת כחצי שנה.
הזמן הארוך נובע מריבוי התיקים שיש בידי רשם המקרקעין המקומי ולא מהרישום עצמו (שלא אמור לקחת יותר מחצי שעה..)
במידה ואתה צריך את הנסח באופן מיידי ,גש לרשם המקרקעין בנתניה , ושם יונפק לך במקום.

גבריאל

שלום רב,
מתוך התייחסות לחישוב שכל דונם אמור להתחלק ב5 כדי לממש זכות לדירה . האם קנייה של 125 מ”ר הינה חסרת ערך או בעלת סיכון בקבלת זכויות . האם המינימום שעדיף לקנות זה 200 מ”ר ?
תודה מראש

KarkaRank

שלום גבריאל ותודה על תגובתך.
קניה של 125 מ”ר אינה מהווה סיכון בקבלת הזכויות, ובטח שאינה חסרת ערך.
לכל מ”ר בתכנית יש ערך מספרי וזכויות המגיעות לו, ואלו ייתנו באופן יחסי לגודל השטח.
עם זאת קנייה של זכות ממוצעת מלאה, תאפשר התנהלות בריאה יותר לאחר אישור התכנית,בין עם במכירת הזכות המלאה כמופשרת, ובטח בהתקדמות עתידית לעבר בנייה היחידה.

KarkaRank

שלום נתן ותודה על תגובתך.
כלל גוש 8244 אמור להיכלל בתכנית עתידית.
צפי זמן ההפשרה לכלל הגוש מופיע בחוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה.

אהרן

האם הפרסום האחרון בדבר תכנית שהופקדה על 3500 יח”ד ממזרח לשכונת עמליה ונאות גנים כוללת את גוש 8244

KarkaRank

שלום אהרון ותודה על תגובתך
הפרסום האחרון מדבר על השטחים באזור ממזרח לכביש 2, בעוד גוש 8244 תחת תכנית לב המטרופולין ממוקם כמובן ממערב לכביש.

אמיר

שלום, האם יש הבדל בתשואה על רבע דונם, אם בשטח המיועד יבנה בנין בן 4 קומות או אם יבנה עליו מגדל בן 20 קומות? האם יהיה הבדל בזכאות ליחידת דיור ?

KarkaRank

שלום אמיר ותודה על תגובתך
מבחינה ערכית לא אמור להיות הבדל בשווי
בגדול,שמאי הוועדה ייתן שווי לכל יחידה (שווי יחידה לבניין נמוך גבוה מבניין רב קומות), בין עם מגורים או יחידת מסחר , וכך ישמר האיזון בחלוקה.

טל

שלום רב,
נכון להיום, האם קרקע שמשווקת במחיר של 2850 ש”ח למטר היא ריאלית?
האם זה נכון שבבניין של 20 קומות (בערך) כפי שציינתם בגוף הכתבה עם בערך 4 דירות בקומה, משמע 80 דירות בבניין. שעתיד להיבנות על בערך דונם או דונם וחצי, אין זה אומר שלכל 10% מהשטח מגיע 10% מסך הדירות לאחר הורדת הדירות שהקבלן מקבל בעסקת קומבינציה?

תודה מראש על תשובתכם

KarkaRank

שלום טל ותודה על תגובתך.
שאלתך די לא ברורה..
בכל מקרה באופן כללי בניין של 20 קומות ייבנה על שטח של לפחות 3.5-5.5 דונמים (שטח נטו אחרי הפקעה, שלמעשה יצריך בסביבות 15 דונם ברוטו.
כלל הזכויות במתחם (כולל זכויות המסחר) יחולקו בין החלקות שנכללות בשלמותן בתכנית איחוד וחלוקה.

KarkaRank

היי יוסי
מדובר על מתחם ממזרח לכביש 2 (המייעד הקמה של 3500 יחידות דיור ומומלץ להפקדה בוועדת התכנון המחוזית) בסמוך לנורדיה, בעוד לב המטרופולין ממוקם כמובן ממערב לכביש 2.

רונן

שלום,
כמו טל שלפני אשמח לדעת אם קרקע שמשווקת כיום במחיר של 2850 ש”ח למטר היא ריאלית? האם זה לא נושק למחיר המוערך בעת ההפשרה?

KarkaRank

היי רונן ותודה על תגובתך.
המחיר שאתה וטל ציינתם אכן גבוה בצורה מופרזת, ומשקף מחיר הגבוה ממחיר הקרקע כמופשרת.

אלי

היי – האם חלקה 21 כלולה בתכנית עבור גוש 8244 ?
האם רכישת 100 מ’ במחיר 280000 היא כדאית והאם תניב זכות לדירה
מה מס’ יח’ דיור הצפוי בדונם ?
מה הצפי למשך הזמן עד להפשרה ?

KarkaRank

שלום אלי ותודה על תגובתך
חלקה 21 נכללת במלואה במתחם
ראה תגובות קודמות לגבי המחיר המוצע (מופרז לחלוטין)
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת
כרגע 5-6 יחידות לדונם.

לאה

שלום רב. האם גם עכשיו – באפריל 2019 מחיר רכישה של 100 מ’ בחלקה שנכללת במלואה – כ290000 ש”ח -הוא מחיר מופרז? זה מה שיש עכשיו בשוק…

KarkaRank

היי לאה
התגובה לגבי המחיר ניתנה ב 11 בפברואר, שהיום אנחנו ב 29 למרץ…
בחודש וחצי המצב התכנוני לא השתנה כלל, והמחיר שציינת עדין מופרך לחלוטין, שגם אם תהיה התקדמות תכנונית ממשית במתחם, המחיר שציינת עדיין יהיה רחוק מכדאי.

משה

הי אני מחזיק ביד שמאות מקרקעין של גוש 8242 חלקות 27 /28 לפי תקן 22 מתאריך 01/02/18
ממה שאני מבין אין הבדל בחוו”ד בין החלקות
בשמאות ניטען
שיעור הפקעה 65 אחוז.מספר קומות 40.צפיפות ממוצעת 10 יח”ד לדונם. כל יחידה משקפת 100 מ”ר קרקע במצב חקלאי. שטח דירה לחישוב 110 מ”ר לחישוב.
אם אני מבין נכון החוו”ד שלך סותרת את כל זה
אגב בסעיף מגורים רשום בשמאות 4250 גם זה לדעתך לא מדוייק ומדובר על 3500 ???
בקיצור השאלה איך יש כאן כזה פער בין שמאות (שאמנם היא מטעם…) לבין החוו”ד שלכם או שאני לא קורא ומבין נכון???

KarkaRank

שלום משה ותודה על תגובתך
גם אם מדובר על 4250 יחידות (יחידות אקויולנטיות הכוללות יחידות תעסוקה ומסחר) הרי שמדובר על מתחם של קצת יותר מ 800 דונם.., כך שלא ברור איך דונם יוכל לקבל יותר מ 6 יחידות ברוטו
ציינת “שאומנם השומה היא מטעם…” (חברת שיווק), ומכך קיים הפער..
אנו מציעים שתיקח שמאי מטעמך, שייתן שומה נוספת. אנו מעריכים שהנתונים שיופיעו יהיו די זהים לאלו המופיעים בחוות דעת זו.

מאיר

שלום רב
אני מרגיש שהכניסו אותי למועדון אקסקלוסיבי…
תודה רבה על האתר!!!!! לא מובן מאליו בכלל!!!!
גם לגבי התוכנית המדוברת וגם ליידעה כללית
קרקע בסמיכות לכביש שמסומנת באדום ..האם באת ההפשרה או אישור תוכנית הקרקע הזו תהיה מובדלת מהתוכנית מפני שהיא סומנה באדום?? האם הצבע האדום מראה על אי שימוש בקרקע? האם בנסח לא מופיע הערת אזהרה לגוף חיצוני כמו מעצ או רכבת אז המשמעות שאי אפשר להפקיע ללא זכיות ואז אתה שווה זכיות כמו כולם?
ובכלל איך להתייחס לקרקע צמודה לכביש אם צבועה באדום או כל צבע אחר? ואם בכלל??
תודה רבה

KarkaRank

שלום מאיר ותודה על תגובתך
לא כך ברור איפה הקרקע שציינת מסומנת באדום.
במידה ואתה מתכוון לתכנית תמ”מ/21/3, אזי משמעות הצבע האדום הוא אכן כביש או הרחבה, ולגבי חלקות אלו עדיין קיים חוסר בהירות לגבי גובה הזכויות שיקבלו (חלקיות או מלאות).
באופן כללי במידה והחלקה נכללת בשלמותה במתחם וייעודה הקודם הוא לטובת פיתוח עירוני, אז היא תקבל זכויות מלאות ללא קשר מה ייבנה עליה בפועל.

KarkaRank

שלום נילי ותודה על תגובתך.
חלקה 27 בגוש 8243 ממוקמת ממזרח לכביש 2, ואינה שייכת למתחם “לב המטרופולין”, אלא לתכנית ענקית של אזור תעסוקה מטרפוליני (תכנית 408-0176057).

רצון רחמים

אם גוש 8243 חלקה 30 נכללת גם לב המטרופולין ומה ערכה היום היום תודה רצון רחמים

KarkaRank

שלום רחמים ותודה על תגובתך.
חלקה 30 בגוש 8243 נכללת במלואה במתחם.
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.

KarkaRank

שלום עמוס ותודה על תגובתך
חלקה 110 בגוש 8239 ממוקמת ממזרח לכביש 2, ואינה שייכת כלל למתחם לב המטרופולין הנמצא ממערב לכביש.
עם זאת, החלקה כן כלולה במלואה בתכנית 408-0176057 (אזור תעשייה מטרפוליני משני כחלק ממתחם 6 א – רצועת אמצע הצפון), שהופקדה בוועדה המחוזית, והיא צפויה בעתיד לקבל זכויות תעסוקה.

דוד

שלום רב ברצוני לדעת לגבי גוש 8244 חלקה 134, מה ניתן יהיה לבנות לאחר ההפשרה, כמה זמן בערך יכך עד שיהיה ניתן להתחיל לבנות ומה המחיר למ”ר נכון להיום? תודה רבה!

KarkaRank

שלום דוד ותודה על תגובתך.
חלקה 134 נכללת במלואה בתכנית.
הזכויות המוערכות הן 5-6 יחידות לדונם.
בהירות לגבי גובה הזכויות בעת הפקדת התכנית בוועדת התכנון.
המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום.
צפי ההפשרה גם כן מעודכן נכון להיום , שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה (תלוי בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם וזמני פיתוח).

KarkaRank

שלום יונ ותודה על תגובתך.
הגוש והחלקה שציינת כבר מופשרים זמן רב תחת מתחם 542 (נת/542), ואינם שייכים למתחם לב המטרופולין.

KarkaRank

שלום צחי ותודה על תגובתך.
חלקה 11 בגוש 8244 כלולה במלואה במתחם העתידי ותקבל זכויות מלאות
קיים מחיר מומלץ בחוות הדעת המעודכן נכון להיום.
תכנית נקודתית למתחם עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון.

אורן

שלום
האם חלקות 109 ו-118 בגוש 8244 נכללות בתוכנית?
האם יש צפי מתי תופקד תוכנית נקודתית למתחם?
תודה רבה

KarkaRank

שלום אורן ותודה על תגובתך.
החלקות שציינת אכן נכללות בשלמותן במתחם
תכנית למתחם יכולה להיות מופקדת בוועדת התכנון ב 24 חודשים הקרובים.

KarkaRank

שלום תימור ותודה על תגובתך.
לגוש 8239 השייך למתחם התעסוקה ההמטרפוליני (לו אין קשר לחוות דעת זו), קיימת תכנית מתארית נת/1000, המופקדת בוועדה המחוזית.
תכנית זו היא מתארית שלאחר אישורה בעתיד, יצטרכו לקום תכניות מפורטות הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה.
צפי זמן ההפשרה למתחם הוא כ 5 שנים (אישור תכניות מפורטות) שהמחיר המומחץ הוא בסביבות 1000-1100 ש”ח למ”ר (תלוי בחלקה כמובן, מיקומה וייעודה הקודם).

דגנית כץ

מה יהיו הזכויות על גוש 8244 חלקה 93. ואיך אפשר לברר יותר פרטים, כגון איפה החלקה ממוקמת, מה מתוכנן עבורה? איך נוודא שזכויותינו לא יפגעו. אנחנו היורשים.

KarkaRank

שלום דגנית ותודה על תגובתך.
חלקה 93 ממוקמת כ 100 מטרים מצפון לרחוב קדושי עירק, נכללת במלואה במתחם לב המטרופולין העתידי, ותקבל זכויות מלאות בעתיד. על המתחם תוכלי לקרוא בלב חוות הדעת.

KarkaRank

שלום אהרון ותודה על תגובתך
הכתבה שפורסמה מתייחסת למתחם אחר בעיר, ממערב למתחם המטרפולין (גוש 8244).
מדובר על מתחם נת 542 שאושר ב 2002, ולא קודם מאז , ולאחרונה עבר עדכון באחוזי בנייה ובמספר היחידות.
כאמור למתחם המפורסם בכתבה אין קשר תכנוני למתחם המטרפולין בו נכלל גוש 8244.

מאיר

האם מכיון שבמתחם החדש שאושר בשבועות האחרונים שם יוצא שאושר 20 יח”ד לדונם זה משנה את הסיכוי שגם במתחם גוש 8244 יאשרו כמות כזו של דירות בדונם או שאין קשר?

KarkaRank

שלום מאיר ותודה על תגובתך
המתחם המדובר אינו חדש כלל, והוא כבר הופשר בשנת 2003, ומאחר ולא מומש מאז, הוחלט לאחרונה להעלות את כמות היחידות.
20 יחידות לדונם במתחם היא צפיפות נטו (לאחר הפקעה), והיא צפיפות נורמטיבית לאזורים מגורים בבניה רוויה.
כך או כך כמובן שאין קשר תכנוני בין שני המתחמים., שאחוזי ההפקעה צפויים להיות שונים בהחלט.

KarkaRank

היי מנשה
קיים מחיר מומלץ (בלב חוות הדעת) המעודכן נכון להיום, שצפוי לעלות בעת הפקדה של תכנית נקודתית למתחם.

KarkaRank

שלום עדי ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

יוני

שלום רב,
האם חלקות שצוינו בחוות הדעת כוללות בתכנית את החלקות הבאות מגוש 8243 – חלקות 2, 10, 29-63, 101
כמו כן, אשמח לדעת האם השווי הינו נכון להיום 2020 (ראיתי שפסרסמת שיש עדכון כל כמה זמן – אך ברצוני להיות בטוח).
שאלה נוספת מדוע יש פערים כל כך גדולים בין חברות שמשווקות “זכות ליח”ד לבין פרטיים שמוכרים חלקות בשטח של 500 מ”ר ויותר (חוץ מעניין מהפחתה בגין הגודל) ?

תודה ובברכה,

יוני.

KarkaRank

שלום יוני ותודה על תגובתך
החלקות שציינת בגוש 8243 (ממערב לכביש 2) זהות בחוות דעת זו לגוש 8244.
המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום.
הפערים נובעים מכך שחברות השיווק רוכשות (בעיקר דרך עסקת אופציה) את אותם 500 מ”ר מבעלים פרטיים, ומשווקים בחלקים קטנים יותר במחירים גבוהים בהרבה
לא אמור להיות הבדל בתמחור בין 100 מ”ר ל 500 מ”ר.

עומר

שלום רב,

האם יש צפי לאישור תכנית לב העיר מטרופולין?
כמו כן, האם כחלק מנספחי התכנית של תכנית זו כוללים טבלאות איחוד וחלוקה?
דבר נוסף, היכן ניתן לראות את חוות הדעת של גוש 8244?

KarkaRank

שלום עומר ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה למתחם מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום
למתחם אין עדיין טבלאות איחוד וחלוקה, שהללו יונפקו רק בעת קידום תכנית מפורטת נקודתית למתחם, שנכון להיום אין אחת כזו.
את שאלתך השארת בעמוד חוות הדעת לגוש 8244. גלול למעלה העמוד.

אברהם

שלום. מעריך מאוד את העבודה המקצועית שלכם, לרבות שיתוף וריכוז מידע.
שאלתי היא: לאחר פרסום של מכירת “קרקע לדירה” פניתי לאותה חברה המציעה והוברר לי כי השטח המוצע הוא 100 מ”ר, לאחר שטענתי בפניהם כי אותו שטח יספק זכות לכחצי דירה (בתרחיש נייטראלי) וכי הפרסום לוקה בחוסר דיוק עד כדי הונאה, אמרו לי מהחברה שה- 100 מ”ר כפי שהם מציעים במודעת הפירסום הם 100 מ”ר נטו. אני מבין כי “100 מ”ר נטו” אמור להיות אחרי הפקעות. בהנחה ש 50% בערך ממתחם 8244 ישמש להפקעות כאלה או אחרות והחלק האחר ייועד לבניה. בהחלט ייתכן כי 100 מ”ר נטו יהיה מספק לכדי בניית יחידה אחת. שאלתי היא האם יש בכלל חיה כזו “100 מ”ר רבוע נטו”. והאם זו לא רמייה על רמייה? שהרי המתחם לא עבר חלוקה וכל עוד זה כך אז ה 100מ”ר הרבועיים מהווים למעשה ממוצע משוקלל של כל הייעודים בקרקע (משמע 5-6 יח”ד לדונם). האם בכלל קיים כזה מושג “שטח נטו”, ואם קיים אז מתי ובאיזה שלב?

KarkaRank

שלום אברהם ותודה על תגובתך.
לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה השטחי הקיים (ברוטו) מתורגם ומשתנה ליחידות ממוצעות למגורים או לשטחי תעסוקה ומסחר.
בהעדר טבלאות שכאלו, השטח הוא ברוטו
כך שלא ברור כיצד במצב הנוכחי ניתן להציע שטח נטו.
המתחם יקודם למגורים, אך רצוי במידה ומחליטים להשקיע, לעשות זאת בשטח של לפחות 166 מ”ר (עד לבהירות גובה הזכויות) ובמחיר המאפשר עליית ערך עם התקדמות תכנונית של המתחם מה שייצור השקעה כדאית, טובה ובריאה.

משה

שלום
ברצוני לברר לגבי גוש 8242 חלקה 38 גוש 8242 חלקה 42 בנתניה
מה שווים נתון לעכשיו ומה הצפי לעתיד

KarkaRank

שלום משה ותודה על תגובתך.
חלקות 38 ו 42 בגוש 8242 זהות בחוות הדעת לגוש 8244, הן במחיר המומלץ והן בצפי ההפשרה.

גבי

שלום
רציתי לשאול
האים כול החלקות בגוש 8244 שוות מבחינת הערך הכספי ? ומבחינת היעוד העתידי שלהם ?
וכמה מטרים מינימום צריך לדעתכם כדי להיות אפקטיביים בתוכנית עתידית
בתודה מראש
גבי

KarkaRank

היי גבי
הרוב המכריע של הגוש זהה מבחינה ערכית, שהחלוקה בעתיד גם כן תהיה שווה מבחינה ערכית (בין אם יתקבלו זכויות תעסוקה או מגורים).
נכון להיום הזכויות מוערכות בכ 6 יחידות לדונם, שתוספת משמעותית לזכויות התעסוקה והמחסר יכולו להביא את הזכויות הממוצעות לכ 7 יחידות.
בהירות לגבי גובה הזכויות בעת תכנית מפורטת.

מירב

האם המחיר המצויין בחוות הדעת הינו כולל מע”מ או לפני מע”מ?
הציעו לי 300 מטר בחלקה שנמצאת בתוכנית לפי 2.25 מיליון לדונם.האם מדובר במחיר ריאלי נכון להיום?
בתודה מראש

KarkaRank

שלום מירב ותודה על פנייתך
כלל המחירים המומלצים בחוות הדעת באתר כוללים מע”מ.
קיים מחיר מומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום, ואנו מניחים שתוכלי לגייס כיוון כזה או אחר
המחיר שציינת משקף שווי תכנוני של תכנית נקודתית מפורטת למתחם מופקדת בוועדת התכנון, שנכון להיום אין עדיין תכנית מפורטת.

רועי

שלום, האם ניתן לדעת כמה זכויות/מס’ דירות ניתן לקבל בשטח של חצי דונם?
בנוסף האם גוש 8244, חלקה 156,157 נמצאים בתוכנית של בניית בניינים או איזור תעשייה?
תודה רבה על זמנך וחג שמח

KarkaRank

שלום רועי ותודה על תגובתך.
ההערכה היא לסביבות 3 יחידות/זכויות ממוצעות במתחם לגודל השטח שציינת
חלקות 156-157 נכללות בשלמותן במתחם ויקבלו זכויות מלאות בעתיד (סבירות גבוהה לזכויות מגורים).

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *