גוש 6606 – חוות דעת

גוש -6606

חלקות –רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים–  70 מטר מחלקות הקרובות ו 400-500 מחלקות הרחוקות יותר

מצב תכנוני/הקרקע–  גוש 6606 נמצא במתחם חוף התכלת  צמוד למרינה בהרצליה ונכלל בתכנית מתאר הר/2200/א  אשר לאחר שנים של מאבקים מצד בעלי הקרקעות,  אושרה בחודש יולי 2013 על ידי ועדת התכנון המקומית. התכנית משתרעת על  שטח של 2100 דונם שרובו בידיים פרטיות וכוללת בין 9000-10000 יחידות דיור ,280 דונם של שטחי מסחר ותעסוקה וחמישה מלונות!. גבולותיו של  חוף התכלת הן מצפון המרינה של הרצליה, ממזרח כביש החוף ,מדרום גבול תל אביב והים ממערב. עקב מיקומו המרשים ,חוף התכלת הוא  מתחם הקרקעות היקר בארץ ,ופיסות קרקע קטנות מגיעות למחירים של  דירות 3 חדרים בכמה ערים בארץ. חובה לציין שכל השטח הנכלל התכנית הוא בייעוד משולב למסחר ותעסוקה וקשה לדעת מה יהיה גורלה של החלקות עד לתהליך של איחוד וחלוקה . גוש  6606 יחד עם שכנו גוש 6607 נחשבים למבוקשים והיקרים ביותר במתחם עקב קריבותן של החלקות הראשונות בגושים בקו ראשון לים ,והמחירים בין החלקות הקרובות לים לרחוקות יותר שונים ומגיעים לסכומי עתק.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע– הקרקע תאוכלס בוודאות השאלה מתי. עם הגודל העצום של התכנית, הדיוניים המתמשכים בוועדה המחוזית , סחבת פוטנציאלית שתיצור תכנית איחוד והחלוקה ושיקולי שיווק למיניהן : –8 שנים.

*עדכון – התכנית החדשה למתחם חוף התכלת עומדת לפני הפקדתה בוועדת התכנון. התכנית מחלוקת ל 7 מתחמי תכנון מה שיצריך 7 תכניות איחוד וחלוקה,שבכלל המתחמים אמורים להכיל כ 11500 יחידות דיור (שקו הראשון למים הוא כ 300 מ”ר מהחוף), בנוסף לכ 100,000 מ”ר של תעסוקה ומלונאות, וזאת על שטח כולל של כ 2000 דונם, מה שלמעשה יותר צפיפות של כ 6 יחידות לדונם בלבד (נמוך מההערכות הראשוניות). עם הצפיפות הנמוכה , והאפשרות להעלאת גובה הבניה עכב פינו שדה דב, סבירות גבוהה להתנגדות נרחבת לתכנית זו, מה שיכול להחזיר המתחם, שוב.. לתכנון מחדש. בעת התפתחות כזו או אחרת, נעדכן זאת בחוות הדעת.

*עדכון – עודכנה תכנית המתארית לחוף התכלת. לפי התכנית המתחם יחולק ל 3 מתחמי תכנון עיקריים (ולא 7 מתחמים לפי התכנון הראשוני), שלשלושת המתחמים תקום תכנית מפורטת (לאחר אישור התכנית המתארית) ממנה יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה. בתכנית המעודכנת יקומו כ 12500 יחידות (במקום 11500) ויוגדלו שטחי התעסוקה והמסחר. 

להוראות התכנית המעודכנת – לחץ כאן

לתשריט הדרומי – לחץ כאן

לתשריט הצפוני – לחץ כאן

לנספח שלושת המתחמים  – לחץ כאן

מחיר מומלץ6100-6200 ₪ למטר.

דירוג-*** עליית ערך הקרקע תתקיים בחוף התכלת, אך בצורה אטית , וזאת עכב מורכבות עצומה בשילוב עם חוסר וודאות תכנונית שלבית למתחם.

 

 

 

KarkaRank

שלום סופי
להזכירך לפני התחלת הבנייה של מתחם חוף התכלת,תכנית תא/3700 הצמודה צריכה להיבנות -דבר שייקח עוד לא מעט זמן. תוסיפי לזה עוד משתנים כגון ריבוי בעלים על הקרקעות ותקבלי את הצפי של בין 12-15 שנים

KarkaRank

שלום שרה ותודה על תגובתך
מבחינת סטטוס תכנוני מתחם 3700 עבר כבר אישור של תכנית מתארית בוועדה המחוזית, והוא לפני תכניות מפורטות והליך איחוד וחלוקה, ולמעשה מקדים את מתחם 2200 במספר שנים , מתחם שבו עדיין לא הופקדה תכנית מתארית בוועדה המחוזית.. (ראי בתזרים השלבים).

לירן

התוכנית אושרה ובאתר בסולם השלבים, עדיין מופיע “הכנת תוכנית חלופית”
מתי יש צםי לעידכון של השלב בתוכנית ובשווי למטר בקרקע.
תודה מראש
לירן

KarkaRank

שלום לירן ותודה על תגובתך
השלב התכנוני הבא למתחם הוא הפקדת התכנית המתארית בוועדה המחוזית , מה שעדיין לא נעשה
בעת הפקדה שכזו, נעדכן בתזרים השלבים
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום.

איציק

שלום רב,
קראתי בעיון רב ובסקרנות את חוות הדעת שלך.
יש לי מספר שאלות, ברשותך:
(1) האם יש משמעות כלשהי לחלקה הספציפית בתוך הגוש, כלומר האם משתלם לשלם יותר עבור חלקה הקרובה יותר לקו החוף מתוך מחשבה שאכן בבוא היום נקבל זכויות בבניין הקרוב יותר לחוף?
(2) לאחרונה, קיבלה הרצליה מעמד של ועדה מחוזית בנוסף לועדה עירונית. האם זה לא אמור לקצר את לוח הזמנים בצורה משמעותית?
(3) האם היית מעדכן את התחזית בנוגע למחיר?
תודה מקרב לב,

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך
מיקום החלקות בגוש, נכון להיום, פחות רלוונטי (הבנייה אמורה להתרחק מהחוף “וללכת אחורה”)
רק ערים שיש להם תכנית מתאר חדשה מאושרת, ועמדו בשאר הדרישות, יכולים להתנהל כוועדה מחוזית מבחינת סמכויות לאישור תכניות, אך זה לא המקרה בהרצליה, שבנוסף, תכנית “חוף התכלת” כבר מקודמת בוועדה המחוזית עוד משנים עברו.
המחיר באתר מעודכן נכון להיום (מחיר שמתייחס למצבה התכנוני של המתחם, ולא לשיווק או תמחור חיצוני כזה או אחר).

איציק

תודה מקרב לב עבור תשובתך הקודמת.
כדי להשלים את התמונה, אודה עבור תשובתך למספר שאלות נוספות:
(1) ב-30 בינואר 2017 תכנית חוף התכלת אושרה בוועדה המקומית של הרצליה, וזה קרה לאחר שאתה פרסמת את הערכת השווי שלך. האם מהלך זה אינו אמור לשדרג את מחיר הקרקע?
תודה מקרב לב!
(2) בעיתונות מצוטט כי “עיריית הרצליה מזהירה את הציבור שלא לרכוש קרקעות בחוף התכלת”. מהי הסיבה לכך, לדעתך?
(3) כאשר המחירים המבוקשים באזור מסוים גבוהים משמעותית מן ההערכה שלך (ואין להשיג קרקעות במחיר זול יותר), האם פירוש הדבר שכולם מפקיעים מחירים והמסקנה המתבקשת היא שצריך לחפש השקעה במקום אחר, שם המחירים כיום משקפים את המצב התכנוני ולא מנופחים?

KarkaRank

היי
1 -המחיר המומלץ נקבע לאחר שהתכנית הראשונית הוגשה לוועדה המחוזית, שלאחר מכן היא חזרה לוועדה המקומית לצורך תיקונים,כך שאישור התכנית בוועדה המקומית בתחילת השנה לא קידם את המתחם תכנונית מאותו יום בו נקבע המחיר המומלץ.
צפי המחיר המומלץ יעלה משמעותית עם הפקדת התכנית בוועדה המחוזית, לפני תחילת שלב ההתנגדויות.
2 – נראה שעיריית הרצליה לא הזהירה מרכישת קרקעות במתחם (אין שום בעיה עם הקרקעות ובמחיר הגיוני,ההשקעה יכולה להיות רווחית וטובה), אלא מפרסום נתונים שיווקים לא נכונים כגון “התכנית אושרה”, שפועל עדיין לא הופקדה , ועוד למתחם ממתין תכניות מפורטות וטבלאות איזון והקצאה בנוסף לשני שלבי התנגדויות ( הליכים שלוקחים המון זמן, בטח במתחם מסוגו של “חוף התכלת”.)
3 – פירוש הדבר הוא שהמתחם מתומחר כאילו הוא מופשר או קרוב להפשרה, מה שמבטל את כל הרעיון והבסיס בהשקעה,שהוא עליית ערך הקרקע באופן הדרגתי.
אי אפשר לרכוש קרקע לפי שווי של “מה יהיה”, אלא לפי המצב התכנוני העכשווי.

לאוניד

שלום רב,
הבעיה כרגע בהבנת הליך התכנוני שלפי פרסומים מקומיים עיריית הרצליה אחרי כמה זיגזוגים הפקידה מספר תוכניות כולל חוף התכלת לותמ”ל.לכן הסטטוס והמשך התהליך לא ברורים. יש לכם מידע\דעה בעניין?
תודה

KarkaRank

שלום לאוניד ותודה על תגובתך
התכנית ראשונית הוגשה לוועדה המחוזית, אך באחת מישיבות הוועדה, הוסכם בין הצדדים (עיריית הרצליה בראשות מהנדס העיר והוועדה המחוזית) על הכנת תכנית חלופית וחדשה למתחם (תכנית שמגדילה את כמות היחידות במתחם ואת השטחים לצורכי ציבור).
עכב כך התכנית חזרה לעיריית הרצליה,אושרה לפני חודשים באותה וועדה תכנון מקומית, וכרגע ממתינה להפקדתה בוועדה המחוזית.

לאוניד

תודה על התשובה המהירה, אך לא מצאתי יתייחסות לבעיה של שינוי בתהליך התכנון בכך שתוכנית לכאורה הועברה למסלול של ותמ”ל והיא כבר לא במסלול של מחוזית.

KarkaRank

תכנית למתחם “חוף התכלת” לא עברה לוותמ”ל (דובר על מתחמים אחרים בעיר, שגם הם עדיין לא עברו רשמית, ונתקלים בבעיות מצד גורמים בעיריית הרצליה), והיא תצטרך לצלוח את כלל שלבי וועדות התכנון (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת).

דניאל

שלום
תכנית למתחם “חוף התכלת”
האם עברה שלבי וועדות התכנון ?
באיזה שלב נמצאת התוכנית?

KarkaRank

שלום דניאל ותודה על תגובתך
סטטוס התכנית מצוין בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
התכנית החלופית עדיין ממתינה להפקדתה המלאה בוועדה המחוזית.

KarkaRank

שלום סער ותודה על תגובתך
הפקדת התכנית בוועדה המחוזית (לא במקומית), צפויה לקרות רק אחרי הבחירות המקומיות, והליך זה יכול להתבצע תוך 7-18 חודשים.

בני

היי,
האם ההערכה לתחילת הבנייה( 10 שנים) תקפה?
אין צפי עדכני יותר?
עושה רושם שיש הרבה בעליי עניין באזור(כולל מיקרוסופט)
תודה רבה

KarkaRank

שלום בני ותודה על תגובתך
10 שנים הוא צפי זמן ההפשרה (ולא להתחלת בנייה) ,שהתחלת בנייה יכולה לקחת לפחות 3 שנים מיום ההפשרה.
בעלי עניין במתחם קיימים כבר כ 30 שנים.., עם זאת למתחם הליך הפשרה מורכב (בו גם השתנתה התכנית), והתכנית תהיה חייבת לעבור את שלבי וועדות התכנון המצוינות מימין לחוות הדעת.

Dov

מפורסם מחיר בגבולות 5200 שח למר.
ככל שהתוכנית תוחזר שוב לדיון במחוזית האם צפוייה עליית ערך?
האם ניתן לכמת עליית ערך אחוזית צפוייה בכל אחד מהשלבים הקודמים (כמובן מול השלב הקודם בלבד).

KarkaRank

שלום דוב ותודה על תגובתך
נוכל לענות על עליית ערך עתידית שאמורה להיות קצת יותר מ 20% וזאת בעת הפקדה סופית של תכנית מפורטת למתחם (לפני שלב מתן התנגדויות).

KarkaRank

שלום קובי ותודה על תגובתך.
בין 6-24 חודשים (למרות שקצב התכנוני האיטי של המתחם מצליח לשבור את השיאים של עצמו).

יוסי

שלום,
האם ישנן התקדמויות להפקדת התכנית בוועדה המחוזית? האם יש צפי זמן עדכני?
לכשזה יקרה, ערך הקרקע יעלה?
תודה

KarkaRank

היי
בעת הפקדת התכנית בוועדת התכנון ערך הקרקע יעלה בוודאות.
ההערכה היא בין 6-24 חודשים נכון להיום, תלוי בעיקר בעירית הרצליה שעדיין בודקת את היקפי היחידות בעיר..

חיים

האם יש התקדמות עם התכנית?
איך ההחלטה של ראש העיר לאחרונה על העברת התכנון לעיר תשפיע?
תודה

KarkaRank

שלום חיים ותודה על תגובתך.
תכנית המתאר המעודכנת של העיר שהופקדה בימים האחרונים (אליה אנו מניחים שאתה מתכוון), אינה משפיעה כלל על מתחם חוף התכלת המקודם (באטיות) בנפרד, אלא יותר על שאר מחתמי הבנייה בעיר.
גם על שאר מתחמי הבנייה לא ברור אם התכנית המעודכנת תשפיע מאחר ואותן תכניות מקודמות בקידום מהיר של מנהל התכנון, אך זהו נושא אחר.

זוהר

היי,
במידה ויש לי קרקע בחלקה שעפי התכניות שפרסמתם, עתידה להיות שטח פתוח. מה המשמעות? היא משמעותית פחות שווה מקרקע שעתיד להיבנות עליה?
תודה

KarkaRank

שלום זוהר ותודה על תגובתך
לא רלוונטי כלל מה נבנה על החלקה בפועל, שכלל הגוש יקבל זכויות שוות מבחינה ערכית (מצב נכנס זהה, ונכלל בשלמותו).

KarkaRank

היי קובי
מתחם עדיין ממתין להפקדת התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.
השלמות נספחים לתסקיר הסביבתי המוכר היו אמורים להיות מוגשים עד ה 23/11.

KarkaRank

היי
מתחם עדיין ממתין להפקדה פורמלית של התכנית המפורטת בוועדת התכנון
צפי זמן הפשרה מעודכן נכון להיום בלב חוות הדעת.

KarkaRank

היי יגואר
התכנית עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון, ובטח שלא אושרה..
במרץ האחרון היה אמור להיות דיון בהפקדת התכנית.
הנסיבות האחרונות הידועות, דחו את מועדי הדיון.
התכנית צריכה לעבור את שלב ההתנגדויות העמוס (לאחר הפקדת התכנית כאמור), שלאחר אישורה, יצטרכו לקום תכניות מפורטות הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה.
מה שאושר היא רק תכנית המתארת את תחום איחוד וחלוקה העתידי.

יוסי

לפי מה שקראתי המתחם תוכנן מחדש לשלושה מתחמים במקום לשבעה.
היכן אפשר למצוא את החלוקה החדשה לפי גושים?

KarkaRank

היי יוסי
התכנית המתארית למתחם אכן עודכנה ותוקנה, שבמתחם יהיו 3 תתי מתחמים מרכזיים וכ 12500 אלף יחידות.
ראה בחוות הדעת את העדכון, בנוסף להוראות, תשריט, ונספח מתחמי תכנון מעודכנים.

גיא

האם התוכנית הופקדה כבר? מה המצב נכון להיום?
מה מחיר השוק למטר? ומה ההערכת זמן לתחילת בניה?
תודה

KarkaRank

שלום גיא ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ והסטטוס התכנוני של המתחם מופיעים בחוות הדעת ומעודכנים נכון להיום
ב 25/05/20 הוועדה המחוזית קבעה כי יש צורך בהתדיינות נוספת לפני הפקדה פורמלית של התכנית.

KarkaRank

היי טניה
בתחילת יולי עדכנו את מסמכי התכנית לאלו מה 30 ליוני, אך עכב תקלה העדכון לא בוצע
עכשיו המסמכים מעודכנים בהתאם לתאריך ה 30/06/2020.
תודה.

KarkaRank

היי דני
ב 03/08/20 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית בכפוף לתיקונים לא מעטים עם זאת לא ממש מהותיים.
לאחר הפקדה פורמלית של התכנית יחל שלב התנגדויות עמוס ומרובה שצליחתו תהווה אישור לתכנית המתארית (תכנית שלא ניתן להוציא ממנה היתר בנייה), שלאחר מכן תחל העבודה על תכניות מפורטות הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה.

KarkaRank

היי בנימין
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום
גודל השטח שציינת יכול להוות זכות לדירת 3 ח
בהירות בעת תכניות מפורטות

KarkaRank

היי אלון
אכן נכללת במלואה בתכנית.
המחיר המוערך לאחר אישור התכנית המתארית (תכנית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בניה, שלב לפני תכניות מפורטות) גבוה בכ 25 אחוז מהמחיר המומלץ בחוות הדעת.

KarkaRank

היי קובי
חלקה 64 אכן נכללת במלואה במתחם, שהמחיר המוערך לאחר אישור התכנית המתארית, יהיה גבוה בכ 25 אחוז מהמחיר המופיע בחוות הדעת.

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *