גוש 3633 – חוות דעת

גוש –  3633

חלקות – 7-11, 79, 99, 102, 105, 108, 111, 113, 120, 123, 137, 139, 141, 143, 145, 147.

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה –  קרובות לבתים שברחוב רבי יהודה הנשיא שמצפון

מצב תכנוני/הקרקע –  חלקות 7-11, 79, 99, 102, 105, 108, 111, 113, 120, 123, 137, 139, 141, 143, 145, 147. ממקומות בדרום העיר ראשון לציון, ממערב לבאר יעקב, ו”כלואות” במתחם המפורסם  בין כבישים 431 , 4313 ודרך נים המקומית , מתחם המכונה “משולש נים”. לפי תמ”מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) החלקות הנ”ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד שהוא אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. בדצמבר 2013 הופקדה תכנית מתאר רצ/2030  (שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה)  לכלל העיר ראשון לציון. אותה תכנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 330,000 תושבים עד שנת 2030 מה שיצריך תוספת של קרוב ל 30,000 דירות חדשות לעיר . לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית המתאר חלקות 7-11, 79, 99, 102, 105, 108, 111, 113, 120, 123, 137, 139, 141, 143, 145, 147. בגוש 3633 מיועדות לטובת בנייה רוויה (מגורים ג). החלקות הנ”ל יחד עם חלקות נוספות ממערב וממזרח לכביש 431 נכללו בתכנית רצ/103/1 (תכנית משולש נים) שהוגשה בנובמבר 2008 לוועדה המחוזית. לפי אותה תכנית היו אמורות לקום 2000 יחידות דיור בנוסף לשטחי מסחר, ספורט ונופש. שטח התכנית השתרע על כל המתחם של משולש נים בנוסף לשטחים ממזרח וממערב לכביש 431 , שטחים המיועדים לאזורים של נוף כפרי ושטחים מטרפוליניים . במהלך הדיון ניסו יזמי התכנית להציע תכנית חלופית שמצמצת את מספר יחידות הדיור ל 1250 ומתמקדת בשטח המיועד לאזור פיתוח עירוני בלבד.  בפברואר 2010 הוועדה המחוזית דחתה סופית את תכנית רצ/103/1 בטענה שהתכנית המקורית הכוללת את השטחים ממערב וממזרח לכביש 431 אינה תואמת את ייעודי הקרקע של תכנית המתאר המחוזית תממ/21/3. לגבי ההצעה של יזמי התכנית לצמצום מספר היחידות, והתמקדות בשטח המיועד לאזור פיתוח עירוני בלבד, הוועדה המחוזית טענה שיש להגיש תכנית חדשה ומסודרת הכוללת את כל המסמכים הדרושים לאותו אזור בלבד.

*ב 06/11/2014 החליטה הוודעה המקומית להמליץ בתנאים על הפקדת תכנית מתוקנת למתחם נים לוועדה המחוזית

להוראות ופירוט התכנית המתקונת למתחם נים (תכנית מספר 413-0238535) מתוך ישיבת הוועדה המקומית – לחץ כאן  עמודים 12-14

ההחלטה על אישור התכנית והמלצתה להפקדה בוועדה המחוזית היא בתוקף של 7 חודשים (על מנת להשלים את ההתנאים להפקדה)מיום האישור (06/11/2014).

ב 11/06/15 הוחלט בישיבת הוועדה המקומית על הארכת תוקף החלטת הוועדה לעוד 7 חודשים מאחר וטרם מולאו התנאים להפקדת התכנית בוועדה המחוזית.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – חלקות 6-11, 28, 31-32, 77-79 שנמצאות בייעוד של אזור פיתוח עירוני כן יופשרו בסופו של דבר להקמת של 1250 יח”ד, וזאת רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר הכוללנית של ראשון לציון בוועדה המחוזית, הקמת תכנית מתוקנת למתחם נים שתמקד את הבנייה לאזור פיתוח עירוני בלבד  – 6 שנים.

מחיר מומלץ2000-2100 ₪ למטר

תשריט ייעודי הקרקע מתוך תכנית המתאר הכוללנית של העיר (אין מכוחה להוציא היתרי בנייה), המייעדת בנייה רוויה( צבע כתום -מגורים ג) לשטחים המיועדים לאזור פיתוח עירוני בלבד לפי תכנית תמ"מ /21/3.אזור זה יצטרך תכנית חדשה ופרטנית שתוקם רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר של העיר רצ/2030 שנמצאת בהפקדה במחוזית.
תשריט ייעודי הקרקע מתוך תכנית המתאר הכוללנית של העיר (אין מכוחה להוציא היתרי בנייה), המייעדת בנייה רוויה( צבע כתום -מגורים ג) לשטחים המיועדים לאזור פיתוח עירוני בלבד לפי תכנית תמ”מ /21/3.אזור זה יצטרך תכנית חדשה ופרטנית שתוקם רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר של העיר רצ/2030 שנמצאת בהפקדה במחוזית. להגדלה – לחץ על התמונה

דירוג***  ערך הקרקע אמור לעלות בהדרגתיות בעיקר לאחר הגשת תכנית מפורטת מתוקנת למתחם

 

דותן

לפי מה שהבנתי מהתרשים זרימה התכנית החדשה אושרה בוועדה המקומית?
אם כן איפה אפשר לראות את התכנית?

KarkaRank

שלום דותן ותודה על תגובתך
תכנית מתקונת למתחם אכן אושרה בוועדה המקומית
להוראות ופירוט כולל של התכנית – לחץ כאן עמודים 12-14

KarkaRank

שלום אבישג ותודה על תגובתך
תאריך עדכון(חוות הדעת מתעדכנות אחת לשבועיים – שלושה) מופיע בכל סוף חוות דעת מתחת למפת האתר הממשלתי
עקב תגובתך הוספנו את תאריך העדכון למיקום ברור יותר במעלה חוות הדעת, משמאל לכותרת הגוש והחלקה

אבי

שלום,
בבעלותי זכאות לדירה על קרקע בגוש 3633 חלקה 42, אך בקישור של המסמך לעיל “תכנית מתאר” עמודים 12-14 לא מופיע החלקה הנ”ל, האם בכל זאת המסמך מתייחס לחלקה 42 או שניתן למצוא מידע לגבי חלקה זו במסמך אחר ?
תודה מראש !

KarkaRank

שלום אבי ותודה על פנייתך
חלקה 42 בגוש 3633 לא נכללת במתחם נים (משולש נים) וייעודה לפי תכנית מתאר מחוזית ( תממ/21/3) הוא לאזור חקלאי פתוח. גם לפי תכנית המתאר החדשה של ראשון לציון רצ/2030 (הנמצאת בשלב ההתנגדויות) החלקה מיועדת להישאר שטח חקלאי לפחות עד 2030, וסביר להניח שייעודה החקלאי לא ישתנה בעתיד ויישרת כנוף פתוח את השכונה העתידית שתקום במתחם נים
למעשה חלקה 42 נכללה בתכנית הישנה של מתחם, אך כמו שנכתב בלב חוות הדעת, התכנית בוטלה מאחר והכלילה גם שטחים שלא מיועדים לטובת פיתוח עירוני אלא לטובת אזור חקלאי (כדוגמת חלקה 42). בתכנית החדשה (לה יש קישור בתגובה למעלה) השטחים שנכללים במתחם הן רק חלקות שמיועדות לטובת פיתוח עירוני – כדרישת הוועדה המחוזית. תכנית זו כאמור הומלצה להפקדה בוועדה המחוזית

נדב

שלום רב,

1. האם תכנית רצ/2030 כבר אושרה?

2. האם תכנית רצ/1/103/1 איננה תכנית מכוחה ניתן להוציא היתר בניה?

תודה.

KarkaRank

שלום נדב ותודה על תגובתך
1 – תכנית מתאר לכלל העיר ראשון לציון רצ/2030 עדיין לא אושרה בוועדה המחוזית
התכנית נמצאת עדיין בשלב מתן התנגדויות ושמיעת המתנגדים
חשוב לציין שתכנית מתאר מפורטת למתחם נים (תכנית רצ/1/103/1 – מספר 413-0238535) “מתפקדת” ומקודמת באופן עצמאי ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר (רצ/2030)
2 – התכנית המפורטת למתחם נים רצ/1/103/1 היא תכנית שלא ניתן ממנה היתרי בנייה.
היתרי בנייה יהיה ניתן להוציא רק לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם, תכנית שהיא בסמכות הוועדה המקומית, ותקום רק לאחר הפקדה ואישור סופי של תכנית רצ/1/103/1 בוועדה המחוזית.

עידן שי

היי..

אשמח אם תעשו לי סדר.

אני רכשתי זכות בחלקה 8. שאלותיי הן:
1. האם ניתן להעריך בזמן מתי תתבצע ההפקדה? 2. האם המצג לפיו בסצנריו פאסימי יהיו כבר דירות מוכנות לאכלוס תוך 5-6 שנים אינו נכון?
3. ובאופן כלליץץ האם יש סיכוי כזה שבסופו של דבר כל הדבר הזה שנקרא פרויקט נים לא ייצא לפועל?

KarkaRank

שלום עידן שי ותודה על תגובתך
1 – ההערכה שפרסום הפקדת תכנית למתחם תתבצע בין 6-12 חודשים
2 – גם בהערכה סופר אופטימית לא אמור להתבצע אכלוס של דירות ב 5-6 שנים הקרובות. אכלוס של הדירות ב 5-6 שנים הקרובות מצריך אישור סופי של תכנית המתוקנת בוועדה המחוזית, בנוסף לאישור תכנית איחוד וחלוקה במתחם כבר בשנתיים וחצי הקרובות. מימין לחוות הדעת תוכל לראות את השלבים שנשארו לתכנית לעבור. הליכים אלו לוקחים זמן… ההערכה שאכלוס דירות למתחם יתבצע בעוד כ 10-11 שנים מהיום.
3 – כמעט ואין סיכוי שמתחם נים לא יצא לפועל. ייעוד הקרקע לפי תכניות המתאר הוא למגורים, וכאמור תכנית מפורטת בדרכה לוועדה המחוזית (לפי תנאי הוועדה המחוזית), ולא אמורות להיות סיבות מיוחדות שהמתחם לא יאוכלס בעתיד לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה.

חנן

שלום,
אשמח לדעת אם יש חדש בדבר הקרקע.
לפי תאריך העדכון, המידע האחרון הוא מיוני. האם השתנה משהו במהלך חצי השנה האחרונה?

תודה,
חנן

KarkaRank

שלום חנן ותודה על תגובתך
כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשבועיים עד שלושה ( על מנת לראות האם התקיימה התקדמות תכנונית כלשהי בקרקע)
גבי מתחם נים – עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית התכנית המפורטת למתחם ( בצפי של עוד כמה חודשים מהיום)
ברגע שתופקד נעדכן, ובנוסף שינינו את תאריך העדכון להיום
תודה

רועי

שלום רב,

לפי הבנתי , ב 11/06/15 הוחלט בישיבת הוועדה המקומית על הארכת תוקף החלטת הוועדה לעוד 7 חודשים למילוי התנאים להפקדת התכנית בוועדה המחוזית. (דהיינו עד תאריך 11.01.2016 לכל המאוחר).

מה קורה במצב של אי מילוי היעדים עד למועד זה?

תודה,

רועי.

אביגיל

שלום,
רציתי לשאול על סמך מה מבוסס המחיר של 1800 ש”ח למ”ר, והאם המחיר השתנה מאז חוות הדעת שלכם (ינואר 2016).

KarkaRank

שלום אביגיל ותודה על תגובתך
חוות הדעת והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות במידת הצורך אחת לשלושה שבועות)
המחיר המומלץ נקבע בין היתר לפי פרמטרים המופיעים בחוות הדעת , בעיקר לפי צפי זמן ההפשרה ומצבה התכנוני של הקרקע במוסדות התכנון והבנייה

שירן

שלום,

רציתי לדעת איפה עומד אישור התוכנית מבחינת לוחות זמנים (האם התוכנית הועברה כבר לאישור או לא…?)

ושאלה נוספת היא לגבי צפי בנייה – כשפונים לחברה הם טוענים שההקמה תסתיים בעוד 4 שנים..זה ריאלי?

KarkaRank

שלום שירן ותודה על תגובתך.
ראי בצד ימין את את תזרים השלבים שמעודכן נכון להיום. אלו השלבים שנשארו לתכנית לעבור
גם צפי זמן ההפשרה ( כ 8 שנים) מעודכן נכון להיום, שתחילת בנייה במתחם יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום צפי זמן ההפשרה

לא ברור למה התכוונת שרשמת חברה.
בכל מקרה בכדי שבנייה תסתיים עוד 4 שנים ,המתחם צריך להיות מופשר (כולל איחוד וחלוקה) שכבר מתחילים בהגשת היתרי בנייה. נכון להיום התכנית עדיין לא הגיעה לשלב ההתנגדויות…

דוד

שלום. באתר העירייה של ראשון לציון מצוינים כל הפרטים שציינת לגבי מתחם זה אך איני מבין כיצד הגעת לצפי של 8 שנים להפשרת הקרקע. אנא הסבר לי עניין זה.תודה

KarkaRank

שלום דוד ותודה על תגובתך
ראה בצד ימין את תזרים השלבים, היכן התכנית נמצאת עכשיו ומה עוד נשאר לה לעבור
צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת הוא הזמן המוערך לצליחת שאר השלבים

שחר

שלום
כבר כמה חודשים אומרים לנו שהתוכנית תוקנה ואושרה להפקדה במחוזי,רציתי לדעת האם זה נכון?
האם יש סיכוי שבקרוב יפשירו את הקרקע(במהלך שנת 2017)?

KarkaRank

שלום שחר ותודה על תגובתך
לא כל כך ברור מי אלו “אומרים לנו”..
בכל מקרה בעת הפקדת תכנית בוועדה המחוזית, חייב לצאת פרסום הפקדה במספר ערוצים , מה שעדיין לא נעשה
בעת הפקדת התכנית בוועדה המחוזית, אנו נעדכן בחוות הדעת ובתזרים השלבים.
אם התכוונת בשאלתך לכך שיש שיש סיכוי שהתכנית תופקד במחוזית במהלך שנת 2017, אז התשובה היא בהחלט
מן הסתם הפשרת הקרקע לא רלוונטית לשנה זו , וגם אם תופקד התכנית באותה וועדה מחוזית במהלך 2017 , עדיין המתחם יצטרך לעבור את השלבים התכנונים המופיעים בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום.

KarkaRank

שלום תומר ותודה על תגובתך
ללא קשר לקו מתח גבוה, חלקה 24 בגוש 3633 מיועדת לטובת אזור נופש מטרפוליני ואינה נכללת בתכנית למתחם “משולש נים”.

KarkaRank

שלום שני ותודה על תגובתך
1/103/1 הם לא נתוני גוש או חלקה , אלא מספר התכנית המיועדת למתחם “משולש נים”.
בכדי שיהיו אישורים להיתר לבניה, היו צריכים להיות מוגשים בקשה על ידי כל בעלי מגרש באופן ספציפי (בשילוב תכנית בניה ספציפית ושאר הדרישות להיתר), וזאת רק לאחר אישור תכניות מפורטת בוועדה המחוזית, בנוסף לאישור סופי של תכנית איחוד וחלוקה למתחם.
נכון להיום תכנית מפורטת למתחם עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית…
ראי בתזרים מצד ימין לחוות הדעת אלו שלבים נשארו למתחם לעבור להפשרתו.

עמנואל

הי רציתי לדעת אם לפרסומים האחרונים בנושא אישור תוכנית המתאר החדשה של ראשון לציון הועדה המחוזית יש משמעות לגבי משולש נים?

תודה

KarkaRank

שלום עמנואל ותודה על תגובתך
מתחם נים מקודם תחת תכנית מפורטת נפרדת ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר רצ/2030 שאושרה לאחרונה בוועדה המחוזית.

KarkaRank

שלום אלירן ותודה על תגובתך
החלקות שציינת שייכות ליישוב באר יעקב ומיועדות לטובת פיתוח עירוני (לפי תמ”מ 21/3 – תכנית מתאר מחוזית -מחוז מרכז).
בקרוב, עם הפקדת תכנית מתארית חדשה לבאר יעקב, נעלה חוות דעת נפרדות לחלקות הנ”ל.

אריה

שלום ,
בעדכון כפי שדווח לרוכשי הזכויות צוין כי הוועדה המחוזית העבירה לוועדה המקומית ראשון לציון יפוי כח לדון ולאשר התכנית המעובדת בימים אלה ע”י צוות מתכננים , האם ניתן לברר צפי לדיון בתכנית בוועדה המקומית והאם קיימת התקדמות מהותית בתאום קידום התכנית , תודה

KarkaRank

שלום אריה ותודה על תגובתך
לא ברור מי עדכן או דיווח את מה שציינת.
נכון להיום הסטטוס התכנוני נשאר בעינו.

מגי

הי,
חתמתי על זכות לדירה בשנת 2012, חלקה 3633 חלקה 7. בזמנו, דיברו איתנו על 5 שנים עד שהדירה תהיה מוכנה.לצערי, ההבטחות רחוקות מהמציאות ואנו כבר 6 שנים אחרי החתימה ללא הבנה אם בכלל התקבלה התוכנית בעיריה ויש אישורי בניה.
אנא עזרתכם להבין היכן הדברים עומדים? האם התקבלו התוכניות? האם זה אומר שניתן להתחיל לבנות? מה השלבים מולם אנו עומדים? ומה צפי סיום הבניה ומסירת הדירות?
תודה!

KarkaRank

שלום מגי ותודה על תגובתך
תכנית מפורטת למתחם צריכה להיות מופקדת בוועדת התכנון, שלאחר מכן יגיע שלב ההתנגדויות ואישור תכניות איחוד וחלוקה, שרק לאחר הפשרת המתחם יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה.
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת.
התחלת בנייה במתחם זה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה.

מגי

הי,
תודה על התגובה.
האם אני מבינה נכון וזמן להפשרה עומד על כ-7 שנים? אחריהן עוד 3 שנים עד הבניה ואז שנתיים בניה?
משמע- 12 שנים עד שהבית יהיה מוכן?
תודה

KarkaRank

שלום מגי ותודה על תגובתך
לוח הזמנים שציינת הוא הגיוני, תלוי כמובן גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע.

פטר אוסטרובסקי

תודה על המידע המפורט באתר הזה.
מה הצפי האופטימי לסיום תהליך הבנייה לדעתכם?
תודה מראש
פטר אוסטרובסקי

KarkaRank

שלום פטר ותודה על תגובתך
בכדי שיתקיים תהליך בנייה , צריכה להיות התחלה של בנייה, ולשם המתחם צריך להיות מופשר – תכנית למתחם עדיין לא הגיעה לשלב התנגדויות..
ראה תזרים שלבים מצד ימין לחוות הדעת
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום ומופיע בלב חוות הדעת.

KarkaRank

שלום איזי ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ לחלקה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

שגיא

שלום רב,
בעבר שאלתי על גוש 3633 חלקה 53 לאחר אישור תכנית המתאר של באר יעקב.
להבנתי התכנית אושרה להפקדה.
מספר משקיעים בחלקה טוענים שבהסכם רכישת החלקה קיים סעיף 15 אשר מאפשר למנהל להפקיע את הקרקע תמורת פיצוי זעום אשר לא מתקרב לסכום ההשקעה הראשוני ובוודאי לא לשווי הקרקע לאחר ההפשרה.
מה המשמעות של סעיף זה? האם טכני? האם מנהל מקרקעי ישראל מיישם בפועל את הסעיף והקרקע תופקע מאיתנו?
תודה רבה
שגיא

KarkaRank

שלום שגיא ותודה על תגובתך
מבלי להתייחס כרגע תכנונית לחלקה שציינת, סעיף 15 מאפשר למינהל מקרקעי ישראל לקחת חזרה את הקרקע (חזרה כי למעשה אתה רק חוכר את הקרקע), במתן פיצוי התואם לאובדן השווי החקלאי, שהוא אכן פעוט לעומת שווי הקרקע בשינוי הייעוד.
המינהל יישם ומיישם את הסעיף.
בשנים האחרונות הגיעו לבתי המשפט לא מעט תביעות בעניין, שמספר פסיקות נקבעו בנושא.
מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין שייבחן את ההסכם החכירה שברשותך.

KarkaRank

שלום מנו ותודה על תגובתך.
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
בעת התקדמות תכנונית מעשית, אנו נעדכן זאת בחוות הדעת.

שי

בעיקרי התכנית מפורט:
שטח סה”כ המגרשים: 66 דונם
שטח בניה עיקרי: 140 דונם
שטחי שירות: 65 דונם
שירות תת קרקעי 132 דונם

חישוב מהיר : 213% שטח עיקרי (140 לחלק ב66)

יח״ד: 1300
חישוב מהיר – צפיפות 19.6 יח״ד (66 לחלק ב1300)

שאלות:
– היה ואני מחזיק ב200 מטר בחלקה אשר נכללת בשטח הבניה בתכנית (חלקה 8) – עם מכפיל של 2.13 – האם אני אהיה זכאי לכ400 מטר בנוי לפני פרצלציה? נניח שליש , האם אהיה זכאי לדירות בגודל 260 מטר?
– אם החישוב הקודם טועה, אשמח לתיקון
– מהו היחס לדיור ציבורי בחישוב הזכאות? האם מחסרים את הדיור הציבורי משטחים עיקריים וצפיפות?
– מהו היחס לדירות קטנות ? שליש דירות הן עד 75 מטר.

אשמח להבהרות בנושאים אלו.

תודה רבה על המידע והאתר!

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
קרקע במצב נכנס (גודל השטח ברוטו, במקרה שלך 200 מ”ר), מקבלת במצב יוצא זכויות אקווילנטיות (ממוצעות כוללות את שטחי המסר).
באופן כללי לפי נתוני התכנית מ 2015 אחוז ההפקעה הוא כ 66% (ולא נניח שליש..), מה שמשאיר לדונם ברוטו כ 6.8 יחידות (147 מ”ר לזכות ממוצעת), ובמקרה של 200 מ”ר ברוטו 1.36 זכויות ממוצעות.

שי

המון תודה על המענה –
תוכל להסביר בקצרה בבקשה:
– מאיפה הנתון של 66% הפקעה
– חישוב צפיפות חדש הינו – 19.6*0.33 (צפיפות מקורית בניכוי שטח מופקע) ?
– איך יודעים מה הזכות הממוצעת? הרי יש שליש דירות קטנות – ולכן הממוצע יורד?
– האם יש יחס לדיור ציבורי? ראיתי שלא התייחסת כלל, האם כי אין התייחסות בחישוב?

ושאלה עתידית , מצטער על הבקשה לנתונים רבים, מנסה לקבל תמודה מלאה ככל שניתן:
– בהנחה ויש בידי זכות ל1.36 (נעגל ל1) – זכות ליחידה אחת, מה עוד עלי לשלם על מנת לקבל מפתח לדירה?
אני מאמין שהשאלה רלוונטית להרבה מגיבים, שכן השטחים נמכרו בפרוייקט כזכות לדירה.
נגיד ושולם 400 אלף שח עבור הזכות ליחידה,
יש מסים או היטלים (השבחה אני מאמין, 200 אלף? יותר)
עלות בניה תהיה בסביבות 700 אלף ש״ח?
האם יש עוד מסים? מעמ וכו?

עד כה הגעתי ל1300-1400 אלפי שח. האם צודק?

המון המון תודה!

KarkaRank

היי
בגדול נתון ההפקעה הוא אחוז השטחים שלא מניבים זכויות זכויות ערכיות ( שטחי ציבור, פארקים, כבישים ועוד..).
אכן אפשר לחשב דרך 0.34*19.6
הזכות הממוצעת כבר מחושבת בכך שהכפלת את ממוצע היחידות לדונם נטו (אותם 19.6 ממוצעים)
חשוב לציין שתכנית זו אינה מופקדת בשום וועדת תכנון, ויכול להיות שתכנית חדשה למתחם נתונים כאלו ואחרים ישתנו.
באופן כללי היטל השבחה יכול להגיע לכיוון ה 260-300 אלף שח ליחידה.
עלות בנייה לא תרד מאזור ה 0.9-1 מיליון שח פלוס מעמ.
שכמובן בדרך צפויות להיות עלויות של תכניות בנייה, היתר, אנשי מקצוע ועוד.

יעל רוֹם

מה הצפי להפשרת הקרקע?
האם התוכנית הופקדה? אם לא, האם ידוע על צפי?
בנוסף, האם 10 שנים לסיום הבניה הם תרחיש סביר?
תודה.

KarkaRank

שלום יעל ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון
בקצב הנוכחי של התקדמות המתחם, 10 שנים לסיום בנייה נשמע זמן אופטימי ופחות סביר.

KarkaRank

היי שי
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
בעת התפתחות כזו או אחרת נעדכן את חוות הדעת כולל צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ.

דולב ששוני

האם ידוע על התקדמות בתהליך הפשרת הקרקע?
האם השטח בסופו של דבר צפוי להיות למגורים או שיש סיכוי שישאר חקלאי?

KarkaRank

שלום דולב ותודה על פנייתך
המתחם עדיין ממתין להפקדה של תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
בהתאם לתכניות מתאר ארציות ומקומיות ,אכן יהיה שינוי ייעוד בקרקע לטובת מגורים (שקיים רק משתנה הזמן כמובן).

KarkaRank

שלום איציק
חוות דעת זו כוללת את חלקה 113 (ראה במעלה חוות הדעת את פירוט החלקות).
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *