גוש 6605 – חוות דעת

גוש – 6605

חלקות – החלקות ממערב לכביש 2 בלבד

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים – 600-1000 מטר מהים

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 6605 נמצא בצדו  המזרחי של מתחם חוף התכלת ונכלל בתכנית מתאר הר/2200/א אשר לאחר שנים של מאבקים מצד בעלי הקרקעות,  אושרה בחודש יולי 2013 על ידי ועדת התכנון המקומית. התכנית משתרעת על  שטח של 2100 דונם שרובו בידיים פרטיות וכוללת בין 9000-10000 יחידות דיור ,280 דונם של שטחי מסחר ותעסוקה וחמישה מלונות!. גבולותיו של  חוף התכלת הן מצפון המרינה של הרצליה, ממזרח כביש החוף ,מדרום גבול תל אביב והים ממערב. עקב ריחוקו היחסי גוש 6605 נחשב לפחות אטרקטיבי מגושים  6607 ו6607 הקרובים יותר לים , אך עדיין  מבוקש מאוד במתחם הקרקעות היקר במדינה. גם בגוש 6605 נמצאו הבדלים במחירים  בין החלקות הקרובות יותר לים הצמודות לסופו של גוש 6606, לחלקות הרחוקות יותר. חובה לציין שכל השטח הנכלל התכנית הוא בייעוד משולב למסחר ותעסוקה וקשה לדעת מה יהיה גורלה של החלקות עד לתהליך של איחוד וחלוקה.

*עדכון – התכנית החדשה למתחם חוף התכלת עומדת לפני הפקדתה בוועדת התכנון. התכנית מחלוקת ל 7 מתחמי תכנון מה שיצריך 7 תכניות איחוד וחלוקה,שבכלל המתחמים אמורים להכיל כ 11500 יחידות דיור (שקו הראשון למים הוא כ 300 מ"ר מהחוף), בנוסף לכ 100,000 מ"ר של תעסוקה ומלונאות, וזאת על שטח כולל של כ 2000 דונם, מה שלמעשה יותר צפיפות של כ 6 יחידות לדונם בלבד (נמוך מההערכות הראשוניות). עם הצפיפות הנמוכה , והאפשרות להעלאת גובה הבניה עכב פינו שדה דב, סבירות גבוהה להתנגדות נרחבת לתכנית זו, מה שיכול להחזיר המתחם, שוב.. לתכנון מחדש. בעת התפתחות כזו או אחרת, נעדכן זאת בחוות הדעת.

*עדכון – עודכנה תכנית המתארית לחוף התכלת. לפי התכנית המתחם יחולק ל 3 מתחמי תכנון עיקריים (ולא 7 מתחמים לפי התכנון הראשוני), שלשלושת המתחמים תקום תכנית מפורטת (לאחר אישור התכנית המתארית) ממנה יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה. בתכנית המעודכנת יקומו כ 12500 יחידות (במקום 11500) ויוגדלו שטחי התעסוקה והמסחר.

*עדכון – ב 25/05/21 הופקדה באופן פורמלי להתנגדויות תכנית המתאר למתחם חוף התכלת. שלב הבא כאמור הוא שלב מתן התנגדויות. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם (ללא שינוי משמעותי, מאחר והתמחור כבר היה די קרוב למחיר הפקדה, שהססטוס התכנוני עמד על הפקדה בתנאים)

*עדכון – ב 04/01/22 אושרה בכפוף לתיקונים ושינויים קלים, תכנית כוללנית (שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בנייה) למתחם חוף התכלת. אחד השינויים הוא תוספת של 1600 יחידות לדיור בה השגה (שבנוף הנדלן המקומי בשילוב עם מיקום המתחם, המונח בר השגה, מקבל משמעות מגוחכת מתמיד..). שלב הבא הוא הכנת תכניות מפורטת למתחם. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.

להוראות התכנית המעודכנת – לחץ כאן

לתשריט הדרומי – לחץ כאן

לתשריט הצפוני – לחץ כאן

לנספח שלושת המתחמים  – לחץ כאן

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע 4-5 שנים.

מחיר מומלץ – 8800-9000 ₪ למ"ר

דירוג-*** עליית ערך תחול עם סיום הכנת תכניות מפורטות למתחם

 

KarkaRank

היי שמול
נכון להיום גובה היחידות במתחם מוערך בכ 7.5-8 יחידות לדונם.
כך שגודל השטח שציינת אמור להספיק להניב זכות לדירה ממוצעת במתחם או לחילופין זכויות תעסוקה שוות ערך לאותה זכות.
בהירות לגובה ואופי הזכויות תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.

KarkaRank

היי שמעון
אין ספק שתשובת עיריית הרצליה אינה רצינית כלל ואף משעשעת, מאחר והיא בעצמה יודעת שקידום מתחמים נעשה אך ורק על ידי וועדות התכנון (בוודאי במתחם מסוגו של חוף התכלת) ולא בידי בעלים פרטיים, בטח שיש צורך בטבלאות איחוד וחלוקה לאלפי הבעלים במתחם, הליך שאמור להיעשות על ידי שמאי מטעם וועדת התכנון ולא בעלי הקרקע..
נראה שהתשובה שניתנה היא יותר גחמה של העיר, ומכוונת בעיקר למוסדות המדינה (מנהל מקרקעי ישראל, מנהל התכנון ועוד..) בעקבות מחלוקות רבות על תקציבים וסמכויות קידום, ולא באמת לבעלי הקרקע, ומאחורי התשובה מסתתרת אמרה לאותם מוסדות ש "אם לא תאפשרו לקדם תקציבית או תכנונית מתחם כזה או אחר, אז לא נקדם כלל מתחמים בעיר".

שמעון

היי שלום,
לאחרונה עלו כתבות (למשל באתר "*****") אשר סקרו טענות רבות של תושבים כנגד עיריית הרצליה על אי קידום מתחם חוף התכלת, מתגובתה של העירייה ניתן להסיק כי נדמה שהעירייה הטילה את אחריות הכנת התוכניות על בעלי הקרקעות.
האם אתם מוצאים אמינות בדברים והאם יש בכלל ייתכנות לכך שתוכנית תוגש ע"י בעלי קרקעות?
תודה על האתר הנפלא.

KarkaRank

היי OJ
הקרקע אינה הופשרה כמובן.
מה שאושר היא תכנית כוללנית שאין להוציא ממנה היתרי בנייה.
השלב הבא הוא הכנת תכניות מפורטות הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה, תכניות שיצטרכו לעבור את שלב ההתנגדויות הלא פשוט
צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום.

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על פנייתך
לפי התובנה שציינת , קרקע הממוקמת בקריית ביאליק לדוגמה הנמצאת כשנה לפני הפשרתה אמורה להיות מוערכת במחיר גבוה מחוף התכלת ולב הפארק רעננה..? להם צפי הפשרה גבוה יותר..?

אף על פי ששתי הערים לא רחוקות אחת מהשנייה, שווי מרכיב קרקע (זכות ממוצעת) בחוף התכלת גבוה קצת יותר צפי 2 משווי מרכיב קרקע ברעננה.
בעת תמחור הקרקע יש להתייחס לכלל המשתנים (מיקום, גובה זכויות, שווי מופשר עתידי ועוד..) ולא רק למקדם זמן.

יעקב

שלום רב
הציעו לי דונם בגוש זה בחלק הצמוד לכביש מס' 2. במחיר שנקבתה 4800 שח למטר. מאידך הציעו לי בגוש 7650 שמתקדם הרבה יותר דונם דומה ב 3200 שח למ"ר, בהרצליה התוכנית לעוד 9 שנים וברעננה לעוד 3 שנים, ושניהם לפני היטל השבחה.
איך אתה מסביר את העייות במחיר לטובת הרצליה? האם זה רק עבודה של "עושי שוק"?
תודה מראש

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
אתה צודק לחלוטין
לכן בקטגוריה של חלקות נרשם – "רוב החלקות בגוש" , ולא כל החלקות בגוש
יהיה יותר ברור לרשום את מה שציינת – החלקות ממערב לכביש 2, ולכך החלפנו

יוסי

צריך להבדיל בין גוש 6605 שממזרח לכביש 2 לבין החלק שממערב לו.
זה שממזרח בתוכנית של רמת השרון (רש/מק/1000) וזה שממערב ב-הר/2200/א

האימייל לא יוצג באתר.