גוש 3752 – חוות דעת

 גוש – 3752

חלקות – 1-18, 25-26

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה –  חלקות צמודות לשכונת "גינות סביון" שברחובות ממזרח, וצמודות דופן לווילות של טירת שלום מצפון.

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 1-18, 25-26 בגוש 3752 ממוקמות בגבול שבין רחובות לנס ציונה מדרום לשכונת טירת שלום וממערב לבית הקברות של נס ציונה. נכון לעכשיו חלקות 1-18, 25-26 לא נכללות בתכנית מסוימת עם תוקף לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים או מסחר. לפי תמ"מ 21/3 חלקות 1-18, 25-26 מיועדות לטובת שטח נופש מטרפוליני.  לקרקע בייעוד מטרפוליני  שימושים רבים כגון: חוות סוסים, מסעדות, שטחים פתוחים, דרכים, מתקני ספורט, סדנאות וירידי אומניות ועוד. בייעוד מטרפוליני ניתן לייעד עד 15% מהשטח לטובת בינוי ופיתוח מגורים בתנאי שהקרקע צמודת דופן לבינוי קיים, תנאי שחלקות 1-18, 25-26 עומדות בו. בשנת 2001 הוגשה לוועדה המחוזית תכנית נס/180 בה נכללו חלקות 1-18, 25-26 לטובת שינוי ייעוד של הקרקע למטרת מגורים והקמה של 766 דירות. בשנת 2003 הוועדה המחוזית דחתה את התכנית ממספר סיבות, בעיקר כי שטח המגורים היווה 20% מהשטח הכולל ולא 15% כמותר בשטח מטרפוליני. סיבה נוספת לדחייה היא שהקמת שכונת המגורים הייתה יוצרת בינוי רצוף בין העיר רחובות לנס ציונה ,בעוד התפיסה התכנונית של ייעוד מטרפוליני היא יצירה מרחב פתוח בין הערים למטרת נופש. עם זאת חשוב לציין כי החלטת הוועדה המחוזית נעשתה בזמן שתמ"מ 21/3 הייתה עדיין בשלב הפקדה, ולנס ציונה לא הייתה תכנית מתאר עם ייעוד מתאים לשטח מטרפוליני.

להחלטת הוועדה המחוזית לגבי ייעוד הקרקע למגורים – לחץ כאן   עמודים 4-5

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע.נכון להיום עם קידום תכנית האזור המטרפוליני , ותכנית המתאר החדשה לעיר, הגוש אינו מיועד לטובת מגורים ואמור להישאר שטח פתוח

*חשוב לציין שתכנית המתאר לכלל העיר נס ציונה נמצאת בשלבי הכנה, ורק לאחר אישורה בוועדה המקומית והפקדתה בוועדה המחוזית, יתברר האם הקרקע תיועד בחלקה (15%) לטובת מגורים, או שתהווה כשטח פתוח במלואה.

*עדכון – ב 01/04/19 בישיבת וועדת התכנון והבנייה לתכנית המטרפולינית הכוללנית לאזור (תמ"מ 37/21/3), דחתה הוועדה המחוזית את טענת הבעלים לכך  שזכויות המגורים המצומצמות תתחלק עם כלל השטחים המטרפולינים במתחם. תשובת וועדת התכנון הייתה ש "אין חובה לכלול את כלל שטחי המטרפולינים בהליך איחוד וחלוקה" , וזאת כי אין להם קשר תכנוני לאזורי המגורים במתחם. טענה נוספת שנדחתה באותה ישיבה, היא על אי שימוש במלוא 15% במתחם לטובת פיתוח עירוני (מגורים ומסחר). על כך וועדת התכנון היא השיבה ש 15% המותרים לפיתוח היא בגדר אפשרות ולא חובה, ובתכנית עצמה לא היה מקום לשימוש מלא. במצב זה , נכון להיום, גוש 3752 במלואו יישאר כשטח פתוח. ההתייחסות והנאמר היא לגוש 3752 בלבד , שבקרוב תהיה התייחסות נקודתית  לשאר הגושים במתחם המטרופוליני. חשוב לציין שתכנית המתאר החדשה של העיר נס/2040 (תכנית מספר 407-0528539) שהופקדה בכפוף לתנאים מייעדת את השטח בהתאם לתכנית המטרפולינית , לטובת שטח פתוח. עושה רושם שהליך יימשך עוד זמן לא מועט בעכבות ההחלטות הנ"ל ועוד יכולים להיות שינויים כאלו ואחרים, אך זהו הלך הרוח נכון להיום והמחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם. בעת התפתחות כזו או אחרת נציין זאת בחוות הדעת.

לפרוטוקול מענה וועדת התכנון להתנגדויות – לחץ כאן  מעמוד 3

*עדכון – בנובמבר 2023 אישרה ועדת התכנון את התכנית המטרפולינית תממ/37/21/3 בה נקבע כי גוש 3752 יישאר כשטח פתוח מטרפוליני, מה שדי סוגר אפשרות פיתוח כלשהי לגוש לשנים הקרובות והרחוקות.

מחיר מומלץ220 ₪ למ"ר

דירוג ** – אמור להישאר כשטח פתוח

 

KarkaRank

היי חיים
חלק מההתנגדויות שהוגשו על העדר פיתוח בגוש כבר נדחו ב 2019, שמחינה תכנונית התכנית עדיין איכשהו בסטטוס של מתן התנגדויות, וזאת בעיקר עקב מורכבותה וגודלה.
סבירות שלא יהיה שינוי בגוש 3752 והוא יישאר פתוח.
בהירות בעת התקדמות פורמלית של התכנית.

חיים

ראשית, ברכות (חוזרות) על אתרך החשוב והשירות לציבור (ומן הראוי שהציבור יקרא בו היטב, או ישאל, לפני רכישה, ע"ס פרסומים ו"הבטחות" של כל מיני חברות מפוקפקות.

ולשאלתי,
ביוני 2020 רשמת סתגובה לשאלה, כי קיימות התנגויות שטרם התבררו, על העדר תכנון/ייעוד הקרקע, והשארתו כשטח פתוח בלבד.

האם ההתנגדויות כבר נדונו? יש שינוי בהחלטה?

מתי יסתיים ההליך והתוכנית של העיר , ובכלל זה הגוש הנ"ל, תקבל תוקף סופי?

KarkaRank

היי עמי
לפי התכניות הרלוונטיות, חלקה 37 בגוש 3756, הממוקמת מדרום למושב עיינות, נשארת שטח חקלאי ללא אפשרות פיתוח

KarkaRank

היי עמי
לפי התכניות הרלוונטיות, חלקה 37 בגוש 3756, הממוקמת מדרום למושב עיינות, נשארת שטח חקלאי ללא אפשרות פיתוח.

KarkaRank

שלום אבישיג ותודה על תגובתך.
לפי התכנית המטרופולנית ותכנית המתאר של נס ציונה, הגוש והחלקה הנ"ל יישארו כשטח חקלאי ללא פיתוח.

אבישיג

שלום,
תודה על האתר לומדת הרבה.
האם גוש 3750 חלקה 107 כלולה בתכנית המתאר המטרפולינית (שעדיין לא אושרה פורמלית בוועדת התכנון) האם הגוש נמצא במלואו או בחלקו במתחמי מגורים?

KarkaRank

היי יוסי
לפי תכניות המתאר הרלוונטיות החדשות (המחוזית והמקומית), חלקה 28 בגוש 3767 מיועדת להישאר כשטח פתוח.

KarkaRank

היי יוסף
לפי תכניות המתאר הרלוונטיות החדשות (המחוזית והמקומית), כלל גוש 3755 יישאר כשטח פתוח.

KarkaRank

שלום ברק
תכנית המתאר המטרפולינית (שעדיין לא אושרה פורמלית בוועדת התכנון) אכן מציינת מתחמי מגורים ספציפיים בודדים, אך גוש 3755 במלואו אינו חלק מאותם מתחמי מגורים (ורחוק מכך) והוא מיועד להישאר שטח פתוח ללא אפשרות פיתוח.

ברק בוגנים

מפרסמים את 3755/50 כך:
"אושרה תכנית המתאר המחוזית המציינת את אלפי הדירות בבנייני המתחם. כעת, הקרקע היא חקלאית בהפשרה ומיועדת למגורים במרקם עירוני. השמאות מציגה הערכה של 5 שנים לסיום ההפשרה בשווי של 940,000 ש"ח לכל יחידה"
אמת בפרסום?
פה כתבת שמיועדת לשטח פתוח.

KarkaRank

היי ציפי
המתחם עדיין ממתין לאישורו סופי, שאין שינוי לגבי חלקה 28 בגוש 3767 , והיא אמורה להישאר שטח פתוח.

ציפי

סליחה.. לא הבנתי. כתבתם למעלה שממתינים לסיום שלב התנגדויות ולא הבנתי את תשובתך

KarkaRank

היי ציפי
נרשם שהמתחם עדיין ממתין לאישור סופי בוועדת התכנון, ושנכון להיום אין שינוי לגבי הגוש והחלקה שציינת

KarkaRank

היי יוסי
תכנית המטרפולינית אנ"מ הכורכר, המייעדת את גוש 3752 להישאר פתוח, עדיין בלב שלב ההתנגדויות.
בעת התפתחות כזו או אחרת נעדכן זאת בחוות הדעת

יוסי

היי שלום לך ותודה על השירות הנהדר שאתה עושה
יש עידכון לגבי השטחים האלו כגון גוש 3752 נכון להיום???

KarkaRank

שלום אסתר ותודה על תגובתך
שלום דני ותודה על תגובתך.
לפי נתוני התכנית המטרפולינית, חלקה 46 בגוש 3768 מיועדת להישאר כשטח פתוח.
התכנית כעת בשלב ההתנגדויות ובעת התפתחות כזו או אחרת נעדכן זאת בחוות הדעת.

KarkaRank

היי דור
לפי נתוני התכנית המטרפולינית,חלקה 10 בגוש 3853 מיועדת להישאר כשטח פתוח.
התכנית כעת בשלב ההתנגדויות ובעת התפתחות כזו או אחרת נעדכן זאת בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום דני ותודה על תגובתך.
לפי נתוני התכנית המטרפולינית,גוש 3755 מיועד להישאר כשטח פתוח בשלמותו.
התכנית כעת בשלב ההתנגדויות ובעת התפתחות כזו או אחרת נעדכן זאת בחוות הדעת.

KarkaRank

היי
נכון להיום גוש 3767 מיועד להישאר שטח פתוח
בהירות לגוש ושאר הגושים בתכנית המטרפולינית תתגלה בעת סיום שלב התנגדויות.

KarkaRank

היי יאיר
אין כמובן תאריך מדויק לסיום שלב ההתנגדויות.
התכנית כרגע בשלב שימוע חוקר, שלאחר מכן יוצגו מסקנות אותו חוקר והחלטה על קבלה או אי קבלת המסקנות על ידי וועדת התכנון הארצית.
כמו שצוין בתגובות הקודמות עוד יש אפשרויות לשינויים כאלו ואחרים (בין המתנגדים : עיריית רחובות, עיריית נס ציונה, מנהל מקרקעי ישראל והחברה ועוד..), וסבירות שבהירות או מסקנות כאלו או אחרת יתגלו ב 6-12 חודשים הקרובים.

דפנה

שלום, אשמח לדעת האם עדיין גוש 3767 הינו שטח פתוח והאם ידוע משהו ספציפית לגבי חלקה 28. תודה ויום נפלא

KarkaRank

שלום או ותודה על תגובתך.
לפי נתוני התכנית המטרפולינית, חלקה 9 בגוש 3852 נכללת בחלק המצומצם בתכנית שכן מיועד לטובת פיתוח ומבני מגוריםו מסחר.

אלי

גוש 3853 חלקות 10 ,20 ,22, 24 הם חלק מתוכנית המיתאר של נס ציונה לבניה צמודת דופן לחיבור בין השכונות מליבו ושכונת וואלי ואזור המסחר החדש.הם כלולות ב15אחוזי ההפשרה של האזור הפתוח , הם חלק מתוך 750 דונם שראש העיר הודיע ערב ראש השנה בראיון למקומון המיועדים להפשרה.

KarkaRank

היי אלי
רק חלקות 24 ו 32 בגוש 3853 הן חלק מתכנית המתאר של נס ציונה למגורים, וזאת ומאחר וייעודן הוא לטובת פיתוח עירוני. זאת הסיבה שאינן נכללות בתכנית המטרפולינית של נס ציונה, הכוללת שטחים בעלי ייעוד נופש מטרפוליני בלבד.
חלקה 10 (הרחוקה משמעותית מחלקות 24 ו32), יחד עם שאר החלקות בגוש, מיועדות לטובת נופש מטרפוליני, נכללות בתכנית תמ"מ 37/21/3, ואמורות להישאר שטח פתוח.

KarkaRank

שלום מיקי ותודה על תגובתך
במידה והתכנית תאושר, שרוב השטח יישאר כשטח פתוח, ייעוד השטחים הפתוחים לטובת אזורי בנייה לא יוכל להיות ב 20 שנים שלאחר אישור התכנית (רק בהקמה של תכניות מתאר מחוזיות חדשות).

מיקי

שלום,
האם לאחר אישור התכנית לעיל המייעדת את רוב השטח כשטח פארק פתוח ישנו סיכוי כי בעתיד השטח ייועד לבנייה או שהשטח יופקע מבעלי הקרקע?
תודה

KarkaRank

שלום ישי ותודה על תגובתך
חלקה 47 בגוש 3768 זהה בחוות הדעת זו לגוש 3752
לאחרונה הופקדה בוועדה הארצית תכנית תממ 21/3/37 (על ידי וועדה מחוזית מחוז מרכז) על כלל השטח המטרפוליני בנס ציונה והסביבה (כ 5200 דונם).
התכנית הכוללנית מייעדת שמירה של מרבית השטח כפתוח , שאזורים בודדים צמודי דופן ייעודו לטובת פיתוח ובנייה.
בעת אישור תכנית זו ( כך או כך תכנית בינוי תצטרך לקום בעתיד לאחר אישור תכנית זו), יהיה ניתן להתייחס יותר בפרטנות לכל גוש וגוש במתחם, וכך נעשה בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום ניר ותודה על תגובתך
החלקות שציינת אינן קיימות בגוש 3752.
בכל מקרה חוות הדעת היא על גוש 3752 במלואו, שהמחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על תגובתך.
כבר שנים קיים נסיון לקדם תכנית להקמת 768 יחידות דיור על שטח של 260 דונם (בה נכללת חלקה 10) שחלק מסוים מהמתחם שייך למשפחה החתומה על הסכם שיתוף.
בדיון מסוף 2017 ,הוועדה המחוזית החליטה לדחות את התכנית במתכונת הנוכחית, ממגוון סיבות כגון , תחבורה , סביבה , ובעיקר כי הצפיפות בתכנית הייתה נמוכה.
כך שנכון להיום יש צורך בהכנת תכנית חדשה לאזור.
* חשוב לציין – במידה והקרקע שמוצעת לך היא תחת הסכם השיתוף עם אותה משפחה, אז תנאי אותו הסכם יוצרים מצב בו השקעה בקרקע אינה משתלמת (בין היתר כי באותו הסכם, היטל ההשבחה לך עליך ואחוזי הקומבינציה אינם תואמים למצב זה).
איננו יודעים איזה מחיר הוצע לך, אך במידה ומדובר על אותו מחיר שציינו גולשים בפנייתם עלינו, אז העסקה אינה משתלמת כלל.

KarkaRank

שלום אלעד ותודה על תגובתך
לפי נתוני התכנית המטרפולינית תמ"מ 37/21/3, ותכנית המתאר החדשה של העיר, בהתאמה , גוש 3767 מיועד להישאר כשטח פתוח במלואו
במצב הנוכחי, המחיר המוערך לגוש (החלק המרבי ששיך לנס ציונה) הוא כ 250 ש"ח למ"ר.

KarkaRank

היי יאיר
ראשית כמו שצוין בתגובה לשאלתך בתחתית העמוד, המתחם נמצא בלב שלב ההתנגדויות, ורצוי ביותר להמתין לבהירות השטחים במתחם.
באופן כללי גם לשטח פתוח יש שווי, בעיקר לשטחים הנ"ל שלמעשה סובלים מייעודם המטרפוליני עוד משנת 2003(תמ"מ 21/3)
סביר להניח שבהקמת תכנית מתאר מחוזית חדשה למחוז מרכז ההתייחסות למרבית השטחים שנותרו פתוחים ישתנה , וזאת ממספר משתנים כגון מיקום, היצע קטן, סמיכות למגורים ועוד.
כך שישנם משקיעים שבמחיר הנכון, מוכנים להסתכל שנים ארכות קדימה בציפייה לעליית ערך משמעותית, עם הקמת תכנית מתאר מחוזית חדשה.
כאמור מומלץ להמתין להתבהרות המתחם

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
תכנית המתאר לעיר עדיין בשלב הכנתה
נראה כרגע שהפקדת התכנית בוועדה המחוזית יכולה לקחת כ 12-24 חודשים מהיום.

יוסי

שלום לך מתי לדעתך תוכנית המתאר תיהיה מוכנה????
ואם ידוע לך באיזה שלב זה נמצא כרגע??

KarkaRank

שלום דני ותודה על תגובתך
לגבי גוש 3750 חלקה 107 – חלקה 107 בגוש 3750 תואמת בחוות הדעת, דירוג ומחיר לחלקות 1-18, 25-26 בגוש 3752

דני איבגי

שלום, הייתי מעוניין לדעת או לקבל נתונים על חלקה 107 בגוש 3750. האם גם היא תיכלל בתוכנית העתידית? ואם כן, היכן היא במדרג העדיפויות?
תודה

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
חלקות 45-46 בגוש 3768 אכן תואמות מבחינת ייעוד , מחיר ודירוג לגוש 3752

האימייל לא יוצג באתר.