karkarank -דירוג הקרקעות של ישראל

גוש -3638

חלקות – 1-5, 8-11

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – צמוד לשכונת גבעת התור שממזרח

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 1-5 ו 8-11 בגוש 3638 ממוקמות בצפון מערב העיר נס ציונה בצמידות לשכונת טוסקנה שממזרח ושכונת גני איריס שמדרום, שהחלקות עצמן מרכיבות את מתחם חרודי המפורסם ( על שם משפחת הפרדסנים המוכרת בעיר). לפי תמ"מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית -מחוז מרכז) החלקות הנ"ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תוכניות פיתוח. בעשור האחרון היו מספר ניסיונות לקדם את המתחם תחת תוכניות שונות, האחרונה משנת 2017 לטובת הקמה של 760 יחידות מגורים ,אך קידום תוכנית זו לא צלח, בעיקר מסיבות של צפיפות נמוכה ועניינים סביבתיים. ב 22/01/24 החליטה הוועדה לענייני שרים על הכרזת מתחם חרודי כמועדף דיור וקידומו תחת גוף הותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים מועדפי דיור), שהחברה הממשלתית "דירה להשכיר" תהיה אחראית בין היתר על הכנת התוכנית שכבר קיבלה את מספרה – תמל/ 3009. לפי נתוני ההכרזה במתחם יקומו כ 2000 יחידות דיור על שטח כולל של כ 260 דונמים. השלב הבא יהיה הכנת התוכנית לפני הגשתה למנהל התכנון לצורך דיונים ראשוניים.

לפרוטוקול הכרזת המתחם – לחץ כאן

לתמונת גבולות המתחם – לחץ כאן

*עדכון -ב 06/08 התקיים דיון שולחן עגול במנהל התכנון, בה הוצגו מסמכי התכנית הראשוניים. לפי המסמכים הראשוניים התכנית מייעדת הקמה של 2200 יחידות בנוסף לשטחי מסחר של 5000 מר, וזאת על שטח כולל של 240 דונם. מספר טענות סביבתיות של גורמי עירייה ואחרים לא ממש נלקחו ברצינות בדומה להלך הרוח החדש הנותן כוח גדול יותר לוותמל ומנהל התכנון. תוספת של מסמכים סביבתיים, תשתיות והתאמת הצפיפות לפי תמא 4/35 הם חלק מהמשימות לביצוע עד לדיון הפקדת התוכנית. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם.

*עדכון – ב 26/03/25 הוחלט על הפקדת התוכנית המפורטת בכפוף לתיקונים טכניים ברובם וזאת תוך 60 יום. התכנית המעודכנת העלתה את כמות יחידות המגורים בעוד 150 לסכה 2200 יחידות (מתוכם 600 לדיור להשכרה) בנוסף ל 12000 מ"ר של תעסוקה ומסחר.

*עדכון – ב 05/11/25 הוצגו בדיון התכנית במנהל התכנון טבלאות איזון והקצאה. גובה היחידות נע בסביבות 9.3 יחידות לדונם. תקנות חישוב החדשות לא מפרידות בין שטח עיקרי לשירות לתאי השטח, ובכדי להגיע לגודל דירה ממוצעת יש להוריד כ 15-17 אחוז משטח הבנייה הכולל, כך שגודל יחידה ממועצת למתחם היא בערך 102-105 מר כולל ממד. רוב חברי הוועדה הצביעו בעד התוכנית (אפילו נציג "הירוקים") שרק ראש העיר הצביע נגד כמובן. התכנית צפויה להיות מופקדת באופן פורמלי, שלאחר מכן יחל שלב מתן התנגדויות שצפוי להיות רגוע מהצפוי, לאחר שנראה שכלל הגורמים המעורבים די השלימו עם מבנה המתחם. המחיר המוערך וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם.

לטבלאות איזון והקצאה – לחץ כאן

להוראות התכנית – לחץ כאן

לתשריט התכנית – לחץ כאן

סיכויים וצפי זמן הפשרה –24-26 חודשים

מחיר מומלץ – 5600 ש"ח למ"ר

דירוג **** אזור יקר בעיר יקרה. ערך הקרקע יעלה עם הפקדת התכנית במנהל התכנון.