גוש – 3947
חלקה – 10
גודל חלקה – 286147 מ"ר
בעלות – הרוב פרטי
מרחק מבנייה – צמוד דופן למתחם הסופרלנד מדרום ו כ 1500 מטרים מקו החוף
מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 10 בגוש 3947 ממוקמת במערב העיר העיר ראשון לציון בקרבת פארק השעשועים "סופרלנד".בדצמבר 2013 הופקדה תכנית מתאר רצ/2030 (שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה) לכלל העיר ראשון לציון. אותה תכנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 330,000 תושבים עד שנת 2030 מה שיצריך תוספת של קרוב ל 30,000 דירות חדשות לעיר. לפי תשריט תכנית המתאר חלקה 10 מיועדת לטובת אזור מעורב של מגורים, תעסוקה ומסחר ומבנים ומוסדות ציבור.החלקה נכללת במתחם ה "1000" המפורסם ( על שם 1000 הדונמים שהמתחם מכיל), שגבולותיו בין נתיבי איילון לים, ובין שדרות רחבעם זאבי מצפון לשדרות יצחק רבין מדרום.חלקה 10 בגוש 3947 נכללת במלואה בתכנית פרטנית ל "מתחם ה1000" – רצ/1000/1( תכנית מספר 413-0128595) שעומדת לפני פרסום הפקדתה בוועדה המחוזית. לפי התכנית יקומו במתחם כ 4900 יח"ד – שמתוכם 2500 דירות גדולות בגודל ממוצע של 125 מ"ר, 1000 דירות קטנות בממוצע של 80 מ"ר לדירה, 800 דירות בגודל ממוצע של 45 מ"ר שישמשו לטובת מעונות סטודנטים, ובנוסף 600 דירות בגודל ממוצע של 68 מ"ר המיועדות לטובת האוכלוסייה הבוגרת ( דיור מוגן -מעל גיל 60).בנוסף התכנית הקצתה מעל 1.4 מיליון מ"ר כוללים לטובת תעסוקה ומסחר. תכנית רצ/1000/1 חילקה את "מתחם האלף" לשלושה מתחמים:
מתחם א – חלק מחלקה 74 בגוש 3947: החלק הצפוני של המתחם על ציר רחבעם זאבי, מיועד ברובו המכריע לצורכי תעסוקה ומסחר ומוחזק בבעלות העירייה.מתחם זה לא יצטרך לעבור תכנית איחוד וחלוקה, ויוכל לעבור פיתוח ובינוי לאחר אישורה הסופי של תכנית האלף
מתחם ב – חלקה 228 במלואה בגוש 3946 : החלק המזרחי של המתחם
מתחם ג – חלקה 10 במלואה בגוש 3947 – החלק הדרומי של המתחם
*חשוב לציין – לחלקה 10 בגוש 3947(מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מתחם ב) יקומו תכניות איחוד וחלוקה( לכל מתחם בנפרד) בהן יופיעו לוח הקצאות וטבלאות איזון. בכדי לשמור על חלוקת שווי יחסי בין בעלי הקרקעות, בתכנית איחוד וחלוקה מחדש יחולק השטח הכולל למגרשים קטנים בני 1500-2500 מ"ר (בייעוד מגורים) ו 4000 מ"ר (בייעוד מסחר ותעסוקה) , ובנוסף לצורך החלוקה יקבע השמאי בתכנית את שווי הקרקע למ"ר ( מופשר – לאחר הפקעה) לפי הייעודים השונים, ובכך ישמר השווי הערכי היחסי.
להוראות ופירוט תכנית "מתחם 1000" – לחץ כאן
לתשריט ייעודי הקרקע – לחץ כאן (ניתן להגדיל את התשריט באמצעות לחיצה על זכוכית המגדלת מצד ימין למעלה).
לנספח הערכת שווי למ"ר (מופשר – לאחר הפקעה) ב"מתחם ה 1000" לפי הייעודים השונים – לחץ כאן
*עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית (מאי 2015)
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החל שלב ההתנגדיות בוועדה המחוזית לתכנית רצ/1000/1
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים. פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים.
לדיון והחלטת הוועדה המחוזית על מתן תוקף לתכנית רצ/1000/1 – לחץ כאן עמודים 1-15 החלטת הוועדה – עמוד 7
*עדכון – ב 10/11/16 הופקדה בוועדת התכנון תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228) ,תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים למצבו התכנוני של המתחם.
להוראות תכנית מפורטת למתחם 228 (מתחם ב) – לחץ כאן
לטבלאות החלוקה של מתחם ב – לחץ כאן
לעקרונות חישוב טבלאות החלוקה – לחץ כאן
*עדכון – ב 31/01/18 אושרה סופית בוועדה המחוזית תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228).
*עדכון – בשעה טובה ב 03/12/19 הופקדה תכנית מפורטת למתחם ג (חלקה 10 בגוש 3947) בוועדת התכנון, תכנית רצ/מק/7/1000/1 (תכנית מספר 413-0669127). כ 2444 דירות חדשות (מתוכן 562 דירות קטנות) יקומו במתחם שכ 282 דונמים נכללים באיחוד וחלוקה ומקבלים זכויות, מה שמעניק בסביבות 8.5 יחידות לדונם ברוטו (תלוי במגרש). שלב הבא הוא מתן התנגדויות. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
להוראות תכנית מפורטת למתחם ג – לחץ כאן פירוט זכויות המגרשים בעמודים 20-22
לתשריט התכנית – לחץ כאן
לטבלאות איחוד וחלוקה – לחץ כאן
*הסבר לקריאת הטבלאות – בצד ימין של הטבלאות מצוינים הבעלים וגודל השטח שנכנס לאיחוד וחלוקה (למעשה 98 אחוז מהשטח הקיים בחלקה נכלל באיחוד וחלוקה), שזהו למעשה המצב הנכנס. מצד שמאל ניתן לראות באיזה מגרש קיבל כל בעלים את זכויותיו ומה אחוז חלקו באותו מגרש. בהוראות התכנית עמודים 20-22 ישנו פירוט זכויות ויחידות לכל מגרש ומגרש. כך שלצורך הדוגמא, נניח שבעלים קיבל במגרש מסוים אחוז מאותו מגרש, ובפירוט המגרש בהוראות התכנית מצוין שהמגרש הוא לטובת 100 יחידות , אזי 1% מ 100 יחידות במגרש, שווה קבלת יחידה ממוצעת אחת באותו מגרש.
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – 24-30 חודשים
חלקה 10 בגוש 3947 (מסומנת בעיגול – מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מסומנת בריבוע -מתחם ב) לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית רצ/1000/1. שני המתחמים יאוחדו לטובת תכנית איחוד וחלוקה מחדש. להגדלה – לחץ על התמונה.
מחיר מומלץ – 5300-5400 ₪ למטר
דירוג *** מתחם מסקרן ביותר, במיקום סופר אסטרטגי, באחת הערים החזקות בישראל.
רחל
שלום לכם
למה השלב הראשון הוא דווקא על הקרקעות של העירייה?
KarkaRank
שלום רחל ותודה על תגובתך
מצד אחד העירייה כמהה לפתח תעסוקתית את המתחם ממספר סיבות( שרובן מסתכמות בכסף ובתדמית העיר), ובזמן המהיר ביותר
מצד שני העירייה יודעת שתכנית איחוד וחלוקה לוקחת זמן
הפתרון – פיתוח תעסוקתי כשלב ראשון על הקרקעות בבעלות הערייה, דבר שמן הסתם לא מצריך תכנית איחוד וחלוקה, ויכול להתבצע לאחר אישורה הסופי של התכנית הפרטנית (רצ/1000/1).
KarkaRank
*עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית
שלב הבא – שלב מתן התנגדויות
שני
הבנתי ששלב ההתנגדויות הסתיים השבוע, איפה התכנית עומדת כעת?
KarkaRank
שלום שני ותודה על תגובתך
שלב ההתנגדויות לתכנית רצ/1000/1 (תכנית מספר 413-0128595) החלה על מתחם האלף עדיין לא התחיל
רק ב 09/08/15 בתשע בבוקר יחלו הדיונים וישמעו טענות המתנגדים לראשונה
עודד
לפי הפרסומים של עיריית ראשון לציון התוכנית של מתחם האלף קיבלה תוקף והסתיימו הדיונים בהתנגדויות.
מתי לדעתכם אמור להיות תחילת בנייה?
KarkaRank
שלום עודד ותודה על תגובתך
תכנית מתחם ה 1000 אכן קיבלה תוקף ( בכפוף למילוי תנאים)
בנייה ממשית תוכל להיות במתחם לאחר הקמה , הגשה ואישור סופי של תכנית מפורטת למתחמים ב ו ג, תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה.
תחילת בנייה יכולה לקחת בין 2-3 שנים מיום אישור תכנית מפורטת
KarkaRank
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים
פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים
חיים
שלום
השבוע היה אישור לפרויקט, האם יש עדכון בזמנים ובתרשים זרימה? מה המהלך הבא? מתי אמורים להתחיל בניה באזור?
KarkaRank
שלום חיים ותודה על תגובתך
כבר באוגוסט 2015 החליטה הוועדה המחוזית על אישור תכנית רצ/1000/1, ודחיית טענות המתנגדים.
מאז הגישו מתנגדי התכנית (עיריית בת ים) ערר למועצה הארצית, שלפני מספר ימים (בתאריך ה 7/03/16) דחתה את אותו ערר.
עדכון לגבי אישור התכנית קיים בחוות הדעת עוד מאוגוסט 2015
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות)
תחילת בנייה יכולה לקחת בין 2-3 שנים מיום אישור תכנית מפורטת.
שיקו
שלום
האם שלב האיחוד והחלוקה במתחמים ב' וג' יהיו ללא הסכמת הבעלים והאם זה יקצר את הזמן לאישור סופי של הגשת התכניות המפורטות
KarkaRank
שלום שיקו ותודה על תגובתך
שלב איחוד וחלוקה למתחמים ב ו ג אכן יהיה ללא הסכמת בעלים (בדומה לשאר המתחמים בארץ וכמובן הליך שלא מקצר את אישור הליך איחוד וחלוקה), שיהיה ניתן להגיש התנגדויות בעתיד לתכניות אלו
דוד כהן
בבעלותי שטח בגוש 3947 חלקה 10. איפה אני יכול לקבל יותר אינפורמציה לגבי זכויות הבניה כאשר יצאו לפועל.
KarkaRank
שלום דוד כהן ותודה על תגובתך
בדומה למתחם ב (חלקה 228 בגוש 3946), ברגע שתופקד בוועדת התכנון תכנית מפורטת למתחם ג (חלקה 10 בגוש 3947), תכנית הכוללת את זכויות ובנוסף את טבלאות איחוד וחלוקה , יתפרסמו הוראות התכנית, תשריט , נספחי הבניה וכמובן טבלאות איחוד וחלוקה. בעת הפרסום תוכל לגשת למחלקת הנדסה בעיריית ראשון לציון על מנת לקבל את המידע שאתה חפץ, בנוסף נגישות למסמכים תהיה דרך אתר משרד הפנים, ואנחנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.
יובל המון
שאלה:
אני מבין מההסברים כי טבלאות איזון וחלוקה שהכין משרד השמאים כהן- דנוס לחלקה 228 בגוש 3946
צריכות לעבור כעת אישור לפני הפשרה.
מי הגורם שצריך לאשר טבלאות אלה?
כמה זמן יכול לקחת שלב זה?
KarkaRank
שלום יובל ותודה על תגובתך
התכנית נמצאת בסמכות הוועדה המקומית
בהנחה שאין "תקלות מיוחדות " , אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם ב יכול להתבצע ב 24 חודשים הקרובים
ירון לוי
חלקה 228 בגוש 3946
הציעו לי לרכוש חלק בקרקע, נתנו לי לוח זמנים קצת אופטימי ( שנתיים להיתר ) – כמה זה הגיוני? וכמה זמן לדעתך במקרה הכי אופטימי ניתן יהיה לקבל היתר לאחר האיחוד והחלוקה?
תודה רבה
KarkaRank
שלום ירון ותודה על תגובתך
לא ממש הגיוני. בכדי שתסריט של שנתיים להיתר יתממש תכנית איחוד וחלוקה הייתה צריכה להיות כבר מאושרת.
בפועל רק במהלך סוף השנה תתקיים ישיבה בה יוצגו התיקונים לתכנית שוועדת התכנון קבעה מתוקף שלב מתן ההתנגדויות.
בהנחה שאין "תקלות מיוחדות " , אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם ב יכול להתבצע תוך 24 חודשים מהיום.
מרגע ההפשרה ואישור תכניות איחוד וחלוקה, במצב אופטימי, שבו בעלי אותו מגרש ספציפי מנוהלים ומאורגנים היטב, ותכניות בניה מסודרות מוגשות, היתר בניה יכול להתקבל כשנתיים אחרי אישור תכניות איחוד וחלוקה (כולל את זמן ההתארגנות, הגשת תכניות בניה ושאר דרישות הועדה המקומית ועד קבלת ההיתר).
יום טוב
שלום,
תודה על האינפורמציה באתר.
אני שוקל לרכוש קרקע במתחם ב תאי שטח 510 המיועדת למסחר בגוש 3946
בשווי של 4600 שח למר.
אמרו לי שהצפי למפתח(השלמת הפרוייקט וקבלת משרד) יהיה בעוד 5 שנים.
אודה לחוות דעתך
KarkaRank
שלום יום טוב ותודה על תגובתך
המחיר המוצע משקף מצב פחות או יותר, בו הקרקע זמינה לאחר היתרי בנייה, מה שאמור לקחת עוד 5 שנים מהיום, שסיום בנייה יכול להיות בקלות 3 שנים מיום הזמינות.
מאיר בטיטו
ערב טוב
לא יודע מי מגיב ? או עונה ? לשאלות החברים . אך נשמע אדם אמין . כל כך מקצועי. מעניין. ענייני. ובלי סיפורים . כל הכבוד לכם .
לשאלתי .
מעוניין לרכוש השקעה באזור זה .
זכות לדירה עם כל הסיפורים של המתווכים לצערי לא מאמין בשיווק שלהם או שיש מישהו הכי מומלץ …?
או לקנות שטח …?
על פניו משום מה הבנתי שקונים יחידות של 100 מ"ר לא ברור לי למה ? האם זה אמין ?
מתי נראה לך במקרה הרחוק פרוייקט מגורים ראשון יעמוד .?
איזה חלקה ראשונה תצא לבניה ? חלקה 228 ? או חלקה 10
בהערכה לתשובותיך
KarkaRank
שלום מאיר ותודה על תגובתך.
לאתר אין מידע על משרדי תיווך כאלו ואחרים, או הסבר על דרכי שיווק של חברות או משרדי תיווך.
בהירות לגבי גודל השטח שיספיק על מנת לקבל זכות לדירה, תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה למתחם ג.
ההערכות כרגע הן שיצטרך יותר מ 100 מ"ר במתחם ג (מתחם 10), על מנת לקבל זכות לדירה (ובטח זכות לדירת 5 חדרים..)
התחלת בנייה במתחם 10 (שרובו מתחם מגורים), יכולה לקחת בקלות 10 שנים מהיום.
מתחם 228, שתכנית מפורטת לו כבר הופקדה ובשלב ההתנגדויות (ורובו מיועד לטובת תעסוקה), יקודם וייבנה במהירות רבה יותר ממתחם 10, שעדיין ממתין להגשת תכנית מפורטת לוועדה המחוזית.
עדי
שלום, הציעו לי לרכוש שטח לדירה שתיהיה בגודל 125 מטר בחלקה 10. האם אפשר לדעת כמה מטר אני באמת עתיד לקבל או שעדיין אין אפשרות לדעת.
בנוסף הבנתי שתכניות איחוד וחלוקה מתבצעת בנפרד לשני החלקות 10 ו 228. מי אמור לעבור את זה קודם? וכמה זמן יעבור בין הגשה של החלקה הראשונה לבין החלקה ה2? תודה ויום טוב
KarkaRank
שלום עדי ותודה על תגובתך
בהירות לגבי גודל השטח שיספיק על מנת לקבל זכות לדירה יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת למתחם ג (מתחם 10) בוועדה המחוזית (ההערכות כרגע מדברות על שטח הגדול מ 100 מ"ר , על מנת לקבל זכות לדירה , ובטח שדירה בגודל 125 מ"ר..)
למתחם 228 כבר תכנית המופקדת בוועדה המחוזית ובשלב ההתנגדויות, בעוד למתחם 10 עדיין לא הוגשה תכנית לאותה וועדה, כך שמתחם 228 (תעסוקה ברובו) יקודם במהירות רבה יותר ממתחם 10 (מגורים ברובו).
יצחק
שלום רב בכתבה נכתב שצפי הזמן להפשרה הוא 5-6 שנים, ואילו בתגובות הקודמות נכתב: בקלות 10 שנים. אפשר לקבל הסבר?
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך
הנכתב "בקלות 10 שנים" מתייחס לזמן התחלת בנייה אפשרי במתחם 10 (מתחם בו עדיין לא הופקדה תכנית פרטנית בוועדה המחוזית), לעומת צפי זמן להפשרה – 5-6 שנים, המתייחס להפשרת הקרקע (אישור סופי של תכנית פרטנית וטבלאות איזון והקצאה למתחם 10).
עומר
שלום רב,
האם ידוע אם וכיצד תשפיע חקירת "פרשת השחיתות" בראשון על הזמן להפשרת הקרקע במתחם האלף? האם ניתן להסיק כי הלו"ז יתעכב?
לתשובתכם אודה
KarkaRank
שלום עופר ותודה על תגובתך
לאחר הפרשה,עיכוב בהפשרת המתחם יכול קרות בעיקר מבחינת מנהלתית וארגונית של עיריית ראשון לציון, שמן הסתם מוטרדת מהלך הרוח האחרון, ואמורה להגיש לוועדה המחוזית תכנית מפורטת למתחם ג (10).
מבחינת "תקינותו" של המתחם, הפרשה לא רלוונטית כלל לקידומו (הפרשה מתייחסת לנושאים אחרים בעיר), ותכנית המתאר הכוללנית למתחם כבר אושרה על ידי הוועדה המחוזית, כך שלא אמורה להיות בעיה עם הכנה והגשה של תכניות מפורטות.
אורן
היי רכשתי קרקע במתחם האלף כזכות לדירה בגודל 110מ' הגיע לי שומה היטל השבחה של 290.000. ש"ח . זה הגיוני? מתחם ג 10
יוסי
האם קנית זכות לדירה מבעל קרקע או האם קנית קרקע בגודל המקנה אשר מקנה זכות?
KarkaRank
שלום אורן ותודה על תגובתך
במבט ראשוני, סכום ההשבחה אכן נראה אפשרי לגודל השטח שציינת, עם זאת בדומה לשאר המתחמים בארץ, על השומות שנקבעו יוגשו בוודאות עררים על ידי בעלי הקרקעות, ובלא מעט פעמים סכום ההשבחה יורד (גם אם במעט).
אורן
לא לשכוח שמתוך השטח שלי יבנו 17 קומות זאת אומרת שכדי לבנות יש צורך ב2 דונם בממוצע לבניה של מגדל בן 17 קומות איפה שאר הדיירים שמשתתפים איתי בהוצאות 2 דונם שווה 19 בעלי קרקע של 110מ' ויחס הדירות שווה לכ 60 יחידות דיור בערך על הקרקע .דהיינו החישוב שגוי מיסודו
KarkaRank
היי אורן
היטל ההשבחה הוא 50% מהפרש מרכיב הקרקע כמופשר לחקלאי (שווי יוצא פחות נכנס)…
ללא קשר שים לב בחישוב שלך לקחת את גודל המרגש לבניית המגדל כקרקע ברוטו ולא כקרקע נטו.
כלומר אותם 2 דונם לבניית המגדל (יצטרך יותר), הם שטח לאחר הפקעה של 65-70 אחוזים, כל בשביל לקבל את אותם 2 דונם צריך למעשה יותר מ 6 דונם ברוטו.
אורן
אז ככה לאחר שיחה עם מהנדס עיר הבקיא בתחום .הוא טוען שכל מי שבונה יחד איתי אכן שותף כי לא קיים מחזיק בנכס שאינו בעל ושותף בקרקע לדוגמא ערך של 60/2000יחידות אז השומה שלי חייבת להתחלק בן כל בעלי יחידות הדיור הם למעשה מתחלקים בשומת היטל ההשבחה. אם למעשה 20 בעלי קרקע של 110מ' מביאים את חלקם נוספת עוד 40 יחידות לוקחים את כל הסכום ומחלקים במס הדירות בבנין בו הקרקע אוחדה .ולא מפילים על ה20 את השומה
KarkaRank
היי
שומת השבחה היא פרסונלית, ולכן ברור שלא רק חלק ישלמו אותה..
כאמור , השומה נקבעת לפי 50% מהפרש מרכיב הקרקע כמופשר לחקלאי, שאת שני הערכים קובע שמאי העורך את תכנית איחוד וחלוקה.
רם
שלום
ראיתי שתוכנית איחוד וחלוקה אושרה למתחם ב, האם זה נחשב שהקרקע הופשרה? מה השלבים הבאים?
תודה
KarkaRank
שלום רם ותודה על תגובתך
תכנית מפורטת נקודתית למתחם ב אכן אושרה סופית בוועדה המחוזית ולמעשה מתחם ב מופשר.
להקמת מבני מסחר במתחם יש צורך בהוצאת היתרי בנייה כמובן ( הגשת תכניות בנייה), וזאת על ידי התארגנות של בעלי הקרקע בכל מגרש בהשכרת שירותי כל הגורמים המקצועיים הנדרשים (מהנדס,אדריכל שמאי,חברה בניה ועוד).
דביר גואטה
שלום, תודה על האתר הנפלא.
לגבי מתחם ב' – אם אני מבין נכון מדבריך הא למעשה הופשר (הן למסחר והן למגורים) וכעת נותר לבעלי הקרקע להתארגן לבניה (הוצאת היתר)? האם זהו השלב הבא?
כלומר הערכה של זמן הפשרה של כ 5-7 שנים למתחם כולו אינה חלה על מתחם ב' אשר נמצא במצב מתקדם יותר?
האם ניתן להעריך תוך כמה זמן ניתן יהיה לבנות על הקרקע במתחם ב'?
תודה רבה,
דביר
KarkaRank
שלום דביר ותודה על תגובתך
מתחם ב אכן הופשר.
צפי זמן ההפשרה הוא על מתחם ג.
ההערכה שתחילת בנייה במתחם ב תחול בעוד כ 3 שנים, תלוי כמובן בהחלטה, התנהלות והתארגנות בעלי כל מגרש ומגרש.
יצחק
שלום שוחחתי עם נציגים בעיריה ונאמר לי שמתחילים בקרוב את הפיתוח של מתחם ב. הפיתוח יושלם תוך 24 חודשים אבל ניתן להתחיל לבנות במקביל ולא לחכות לסיום הפיתוח בעוד כ12 חודשים
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך
איך בדיוק ניתן להתחיל לבנות ללא סיום של פיתוח ותשתיות?.. (שאמור לקחת זמן ארוך יותר מ 24 חודשים).
בנייה תחל לאחר סיום מלא של הפיתוח ולאחר הוצאת היתרי בנייה.
יצחק
שלום סיום התשתיות אכן לוקח 24 חודש אבל ניתן להתחיל בבניה בעוד 12 חודש בכפוף להמשך התשתיות וכמובן לאחר קבלת אישור בניה
KarkaRank
ההערכה של האתר היא לסיום פיתוח תשתיות ארוך יותר, אך בא נקווה שייקח כמה שפחות זמן.
גיא
שלום רב,
יש בבעלותי קרקע שנרכשה , 125 מטר במתחם 228 , ע"פ טבלאות החלוקה אני רואה שיש לי צפי לקבל 468 מטר מסחרי.
שאלותי הן :
1. האם מהשטח של ה 468 מטר אמורה להיות ההפקעה לטובת שטחים ציבוריים ותשתיות?
2. ע"פ מה אני צריך לחשב את שווי הקרקע שבבעלותי כיום? (האם 465X4500 ש"ח למטר או 125X4500 ש"ח למטר?)
3. דעתך האישית לצפי לתחילת בנייה מסחרי במתחם 228?
תודה על תשומת הלב,
בברכה , גיא
KarkaRank
שלום גיא ותודה על תגובתך
בדוק שוב את זכויותיך.. באופן כללי אתה אמור לקבל כ 80 מ"ר נטו במגרש לתעסוקה ומסחר, שעליו ניתן לבנות 450% תעסוקה שהם 360 מ"ר שטח עיקרי.
הנתונים שציינת לא אפשריים כמובן.
המחיר המומלץ הוא לגודל השטח ברוטו.
באופן כללי (תלוי בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע כמובן), התחלת בניה צפויה בעוד כ 3-5 שנים.
שלומי
החברה הכלכלית מנוייה על התשתית
לדעתם השלמת תשתית בעוד 5 שנים
היזם טוען 1.5 שנים לחלקה 228 לפי התחייבות
האם הגיוני?
האם חברת **** **** חברה אמינה בכל הקשור לעריכת הסכמי שיתוף? ולקיחת אחריות עד לשלב הדיררה?
KarkaRank
שלום שלומי ותודה על תגובתך
זמן של שנה וחצי לפיתוח הוא לא פרקטי, במיוחד הפיתוח המסיבי נעשה במתחם שבבעלות העירייה (מתחם בו נמכרו כבר רוב השטחים לחברות פרטיות).
הכיוון הוא לזמן בין הערכת האתר לזמן שנאמר לך ( 3-5).
אין לנו מידע לגבי חברת שיווק כזו או אחרת, והאתר מתייחס ונותן חוות דעת על קרקעות בלבד.
עדן
שלום אני מעוניין לרכוש שטח במתחם.
ואני רואה שהעבודות פיתוח מתרכזות באיזור העיריה במתחם.
האם יש הערכה לגבי המשך העבודות פיתוח למתחם 228 ולמתחם 10? וכמה זמן אמור לקחת עבודות הפיתוח האלו.
ראיתי פה הערכות של 3 שנים למתחם 228 ו 5-7 שנים למתחם 10 ? האם זה הגיוני שיקח כל כך הרבה זמן ? או שמדובר בעיניין אחר.
תודה רבה ויום טוב.
KarkaRank
שלום עדן ותודה על תגובתך
עבודות הפיתוח אכן מתרכזות במתחם שבבעלות העירייה (שרובו נמכר לחברות פרטיות).
זמן פיתוח של 3-4 שנים הוא אכן הגיוני למתחם 228.
לגבי מתחם 10 – תכנית מפורטת הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה צריכה להיות מופקדת ומאושרת בוועדה המחוזית, מה שכמובן עוד לא נעשה.
כפיר
אני מתלבט בין קניה במתחם 228 לבין קניה במתחם 10
האם הפיתוח של 228 יהיה משמעותית מהיר יותר מזה של מתחם 10?
KarkaRank
שלום כפיר ותודה על תגובתך
על פניו הבדלי הזמנים בין המתחמים לא צפוי להיות יותר מידי משמעותי.
עומרי
שלום רב,
אני לא מצליח להבין, האם התב"ע מאושרת גם לחלקה 10? במידה וכן, מה המחיר למטר (הערכה שמאית)?
ומה הצפי לתחילת בנייה שם (הערכה)?
תודה רבה
עומרי
שלום,
האם המחיר למטר מעודכן?
KarkaRank
שלום עומרי ותודה על תגובתך
התב"ע מאושרת רק למתחם המסחרי – מתחם ב
המחיר המומלץ אכן מעודכן נכון להיום, ומתעדכן אחת לשלושה שבועות לפי הצורך.
התחלת בנייה יכול לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת).
קרן
היי ,תודה על האתר הנפלא!
אני מעוניינת לרכוש והייתי שמחה לדעת מה השווי של כל חלקה?
KarkaRank
שלום קרן ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
רוני
בשורה התחתונה, כמה זמן להערכתך עד תחילת בנייה בחלקה 10 ? כולל את כל השלבים שבדרך- הפשרה, איחוד וחלוקה, פיתוח וכד ?
KarkaRank
שלום רוני ותודה על תגובתך
כ 8-10 שנים.
בני קימלמן
שלום ותודה מקרב לב על האינפורמציה הרבה באתר.
האם השתנה משהו דרמתי לאחרונה לגבי הערכה לתחילת בנייה בחלקה 10 ?
האם עדין 8-10 שנים לתחילת בניה או קצר משמעותית.
שנה טובה וחג שמח
KarkaRank
שלום בני ותודה על תגובתך.
המתחם (חלקה 10) נכון להיום באותו סטטוס תכנוני וממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
כך שצפי התחלת בנייה נשאר כ 8-10 שנים, תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע.
שמעון
שלום וברכה,
קראתי פה את כל השאלות והתשובות (היה מחכים ומעניין אז תודה רבה) ולא מסתדרים לי פה כל הנתונים והתשובות אז אשמח להסבר.
מצד אחד כתוב שהערכה שלכם היא של 3600-3700 למטר, אך מצד שני כתבתם בתשובות שהיטל השבחה של 290 אלף לשטח של 110 מטר הוא הגיוני- בחישוב מהיר ע"פ הערכות שלכם שווי קרקע כיום של 110 מטר היא (לחומרה) הוא 407 אלף, ומכיוון שהיטל השבחה הוא 50% מהשבח הנובע מאישורי תוכניות העיריה, אז איך יתכן היטל השבחה כזה גבוה,הרי זה שווה יותר מחצי ערך הנכס כיום! (וזה עוד בלי לדבר על זה שה-50% הם רק על השבח ולא על כל הנכס).
תודה רבה מראש!
KarkaRank
שלום שמעון ותודה על תגובתך.
היטל ההשבחה הוא בגובה 50% מההפרש בין שווי הקרקע כחקלאית לבין שוויה כמופשרת (זמינה לבנייה).
עם זאת המחיר המומלץ הוא לשווי הקרקע כיום (רק בעוד מספר שנים הקרקע תופשר).
בעת ההפשרה (אישור תכניות איחוד וחלוקה), שווי הקרקע יעלה, ומכאן ההערכה של להשבחה שצוינה.
תומר
שלום רב
אני מתענין בקניית שטח בגוש 3947 חלקה 10 ורציתי לברר כמה דברים?
האם צפי התחלת בניה של חמש שנים הוא ראלי?
והאם מחיר של 550k לזכות לדירה של 110 מטר הוא סביר?
KarkaRank
שלום תומר ותודה על תגובתך.
שני הנתונים שציינת אינם סבירים.
התחלת בנייה יכול לקחת כ 8-10 שנים בקלות.
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום (מחיר מתייחס לחלקה 10).
תומר
שלום..
רציתי לשאול היום הייתי בפגישה באחת מחברות הנדלן והציעו לי לקנות אופצייה לקניית דירה ב590 אלף כמובן לסכום הזה מתווסף הוצאות בנייה מיסים וכו ככה שבית 5 חדרים יעלה 1850000 ולטענתו בעוד 3 שנים מתחילה הבנייה ובעוד 6 שנים הבית מוכן..
האם זה הגיוני ?
KarkaRank
שלום תומר ותודה על תגובתך.
זמן התחלת הבניה שניתן לך וכן גם עליות הבניה אינם פרקטיים כלל.
בכדי שתתחיל הבניה בעוד כ 3 שנים , המתחם היה אמור להיות מופשר נכון להיום, בעוד תכנית מפורטת עדיין לא מופקדת בוועדה המחוזית וכמובן עוד לא החל שלב מתן התנגדויות..
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת בקלות כ 3 שנים מיום ההפשרה.
לא ברור מהו הגודל השטח שהוצע לך.
בכל מקרה מחיר מומלץ קיים בחוות הדעת והוא מעודכן נכון להיום.
עלות בניה ליחידה יכולה להגיע בקלות ל 1-1.1 מיליון שח וזאת לא כולל היטל ההשבחה (בסביבות ה 300 אלף שח ואף יותר).
יצחק
שלום
ברצוני לשאול מה עלות בניה של מטר מרובע משרד במתחם האלף ? אשמח לתשובה
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך.
שאלה כללית ביותר (קיימים משתנים רבים בבניית מבנה משרדים ותעסוקה), אך לצורך העניין – 5000-5500 ש"ח למ"ר.
חיים
שלום, אשמח לעזרתך.
יש לי 2 מגרשים ניפרדים בחלקה 10. (שניהם מירושה), כל אחד מהם רשום 250/949663.
בהנחה שהם אוחדו בטבלאות האיזון ששמאי דנוס סיים לא מזמן, איך אני יכול לדעת (לפני הפרסום) האם זה שווה ערך ליחידת דיור אחת? כמה מ"ר בנוי הוקצו לנו?
תודה
KarkaRank
שלום חיים ותודה על תגובתך.
אתה למעשה מחזיק במצטבר 150 מ"ר שלפי נתוני התכנית אכן אמורים להניב זכות ליחידה אחת.
בהירות לגבי הגודל המדויק תתגלה בעת הפקדת התכנית הכוללת את אותן טבלאות בוועדה המחוזית.
חיים
תודה רבה לתשובתך.
כשאומרים שלפי הנתונים, לכאורה, יצא לי בסוף התהליך, בערך יחידת דיור, האם הכוונה היא ברוטו (כלומר מזה אצטרך לשלם היטל השבחה) או נטו (כלומר אחרי היטל השבחה)?
תודה
KarkaRank
על כלל היחידות המתקבלות בעת הליך איחוד וחלוקה, יש להוסיף היטל השבחה.
עמית
שלום,
מבדיקה שביצעתי בנושא איחוד וחלוקה של חלקה 10 (מתחם ג') נמסר לי כי הוגשו הטבלאות לעירייה לפני כחודש. מה התהליך המסודר עד לאישור סופי והפשרה מלאה?
אתם כותבים פה בתגובות שדבר כזה לוקח מס' שנים, לפי הקצב שהדברים מתקדמים זה לא נראה ככה.
ניתן להביט על מתחם ב' חלקה 228 שכבר מופשרת עוד מעט כשנה.
ממתין לתגובתכם.
KarkaRank
שלום עמית ותודה על תגובתך.
תכנית מפורטת הכוללת את אותן טבלאות צריכה להיות מוגשת ומופקדת בוועדה המחוזית, לעבור את שלב ההתנגדויות (ותיקונים במידת הצורך) עד לאישורה.
למתחם ב המיועד ברובו לטובת תעסוקה לקח כשנתיים מהרצת התכנית התכנית עד לאישורה , בעוד שמתחם ג עמוס ו מורכב יותר ממתחם ב ומיועד בעיקרו לטובת מגורים.
רון
לכל המתעניינים שלום רב,
בחישוב עלות לזכות לדירה בגוש 3947 חלקה 10, הערכת השמאי נכון
ליולי 2018 הינה כ-3900 שח למ״ר, יש לקחת בחשבון את עלויות
התיווך מול החברות המשווקות את הקרקע.
כפי שצויין באחד התגובות השמאות מתעדכנת כל שלושה שבועות נכון להיום השמאות הינה מיולי, אשמח לקבל עדכון
KarkaRank
שלום רון ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ הוא מחיר ל מ"ר (אין פה חישוב עלות זכות לדירה).
משקיע אמור לקחת בחשבון לא יותר מ 2% עליות תיווך (בין אם תיווך או חברת שיווק) , שתמיד עדיפות לרכישה והשקעת הקרקע מפרטי.
חוות הדעת באתר אכן מתעדכנות אחת לשלושה שבועות וזאת לפי מידת הצורך.
נכון להיום אין צורך בעדכון כלשהו של חוות הדעת, והיא נשארת בעינה, כולל המחיר המומלץ (שגם כך נכון להיום מתומחר בצורה מקסימלית).
ירון
שלום רב,
אשמח להבין כיצד תומחרו חלקות 10 ו-228 באופן זהה, כאשר חלקה 228 הופשרה וחלקה 10 טרם…
תודה מראש
KarkaRank
שלום ירון ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ בחוות הדעת מתייחס לחלקה 10 בלבד.
מיקי
תודה רבה על התגובות המושקעות.
איך אפשר לדעת מי משווק "זכויות" לדירה במתחם האלף? מצאתי רק את **** ****
KarkaRank
שלום מיקי ותודה על תגובתך.
בדוק בפלטפורמות הפרסום המוכרות ו/או במשרדי תיווך כאלו ואחרים.
יצחק
שלום מתי יתפרסמו החלטות השמאי לחלוקת הקרקע
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך.
פרסום רשמי יהיה בעת הפקדת תכנית מפורטת (הכוללת את טבלאות איחוד וחלוקה) בוועדה המחוזית.
מנשה
תחילה ברצוני להודות על התשובות המקצועיות והאמינות .אתר מעולה. יישר כח .
אני מתעניין ברכישת זכות לחלקה בגוש 3947 חלקה 10 . קיבלתי הצעה מיזם בעלות של 555,000 ש"ח . לסכום זה יש להוסיף ( ע"פ היזם ) את העלויות הבאות :
– היטל השבחה ופיתוח כ 290,000 ש"ח .
– שכ"ט עו"ד 2% + ניהול פרוייקט 3%.
– מס רכישה בגובה 6%
– עלות בנייה של 943,000 ש"ח = 115 מ"ר * 8,250 ש"ח למ"ר
סה"כ אומדן כולל לדירה בשטח 115 מ"ר של כ 1,800,000 ש"ח .
בנוסף ציין היזם כי לוח הזמנים יעמוד על כ 5 שנים ( 2.5 שנים עד לקבלת היתר הבנייה + 2.5 שנים בנייה ) .
אבקשך את התייחסותך לעלויות הנ"ל ולוח הזמנים .
תודה ,
מנשה .
KarkaRank
שלום מנשה ותודה על תגובתך.
אין לנו מושג מהו גודל השטח שהוצע לך. תוכל לקחת את גודל השטח ולהכפיל במחיר המומלץ ומשם לגבש הבנה לגבי צעד כזה או אחר.
לגבי המספרים: שכר טרחת עו"ד – בעסקה של 550 אלף שכר טרחת עורך דין בעלות של 12,870 (11 אלף פלוס מע"מ) הוא מוגזם לחלוטין ולא משקף מחירי שוק שאמורים לנוע בסביבות 7000-8000 ש"ח כולל מע"מ. עם זאת זכותו של כל עורך דין לקחת שכר טרחה כראות עיניו (שמענו גם על שכר טרחה של 20000 ש"ח לעסקה בסדר גודל זה), אך כאמור קיימים לא מעט עורכי דין מצוינים בתחום המקרקעין שייגבו בין 7000-8000 ש"ח כולל מע"מ.
ניהול פרויקטים – מדובר על חלקה של יותר מ 280 דונם, שתחולק בעתיד למבני מגורים רבים. ניהול פרויקט אמתי הוא ניהול בעלי זכויות באותו מבנה מגורים. כך בעת חלוקת הזכויות אתה תהיה משויך למבנה בו מן הסתם שאר האנשים לא חתומים על אותו הסכם ניהול פרויקטים, כך שלא יהיה ניתן לקדמו אין מבחינה פרקטית ואין מבחינת תקפות.
מס הרכישה הוא אכן 6%
היטל ההשבחה יכול להגיע ל כ 320-350 אלף שח.
לעלות הבנייה שציינת חובה להוסיף מע"מ (אנו מניחים שאתה לא עוסק ביזמות נדלן המאפשר לך להזדכות על אותו מע"מ…).
בכדי שהבניין יהיה מוכן עוד כ 5 שנים ,הקרקע אמורה להיות מופשרת תוך כשנה (בחישוב זמן התחלת בנייה מיום ההפשרה , כולל הכנת תכניות בנייה,מדידות,הגרלות,הוצאת היתר ועוד).
נכון להיום תכנית מפורטת למתחם עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון ובטח עוד לא הגיעה לשלב התנגדויות.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.
יצחק
האם הפסד ראש העיר יכול לבטל או לעכב את הפרויקט?
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך
אין קשר בין האחד לשני.
התכנית המתארית (לא המפורטות) למתחם כבר אושרה בוועדה המחוזית לפני יותר משנתיים, שתכנית מפורטת לחלק המסחרי כבר אושרה (חלקה 228).
אלון
לפי דבריך הדירות שהבטיחו לאנשים (ועדיין מבטיחים) תוך 5 שנים (מהיום), המצאה דיי הזויה אני מבין.
אשמח לקבל ממך צפי מסויים מניסיונך במיקרים דומים כנ"ל לגבי שטח מסחרי, בתודה מראש..
KarkaRank
שלום אלון ותודה על תגובתך.
כאמור תכנית למתחם ג עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון ובטח שלא הגיעה לשלב ההתנגדויות, כך שצפי קבלת דירה ממשית שציינת אינו אפשרי (בחישוב זמן עד להפשרה, וזמן התחלת בנייה מיום ההפשרה , כולל הכנת תכניות בנייה,מדידות,הגרלות,הוצאת היתר ועוד).
Or
היי יש בבעלותי זכות לדירה בחלקה 228
לפי התגובות פה זה החלקה שהתחלת הבנית תחל בה נכון? ואם כן מה הצפי להתחלת הבניה
KarkaRank
שלום אור ותודה על תגובתך.
יכול לקחת כ 3 שנים לפחות, אך תלוי בעיקר בהתנהלות והתארגנות שאר בעלי הזכויות עמך.
זהבית
מוזכרת כאן הרבה הסוגיה של הפקדת תכניות מפורטות. לפי כמה שומות שראיתי, זה תהליך שיכול לקחת גם עשור. יש איזשהו צפי במקרה הזה? מתי יהיו תכניות מפורטות?
KarkaRank
שלום זהבית ותודה על תגובתך.
אין ספק שכאשר מדובר במתחם מגורים, ההליכים לא מתקדמים בקצב המתקרב למתחמי התעסוקה, אך עשור הוא צפי מוגזם לחלוטין להפקדת תכנית מפורטת.
ההערכה של האתר היא שתכנית מפורטת כולל הקצאות תאושר בעוד כ 5 שנים מהיום (שבמקרה הקיצוני יעלה ל 6-7 שנים במידה והליך ההתנגדויות יתארך מעבר לצפוי).
בשומות מקרקעין צפי הזמן שניתן הוא לקרקע זמינה לבניה (ולא להפקדה) , ועשור הוא פרק זמן שיכול להיות לזמינות הקרקע ( לאחר הפשרה, תכניות בנייה והיתרים).
אורן
שלום
האם המחיר המומלץ לעיל הוא למטר דירתי או קרקע?
האם הוא זהה אם נרכש מבעלים פרטי או באם נרכש מחברה שמאגדת קבוצת רכישה?
מדוע לא צויין מחיר מומלץ לחלקה 228?
ב-8.5 ענית לכפיר כי "על פניו הבדלי הזמנים בין המתחמים לא צפוי להיות יותר מידי משמעותי." – האם כך נכון גם היום כאשר לחלקה 228 כבר אושרה סופית בוועדה המחוזית תכנית מפורטת ואילו לחלקה 10 עדיין לא הוגשה כלל?
תודה
KarkaRank
שלום אורן ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ הוא כמובן למ"ר קרקע.
אין הבדל כלל ממי מתבצעת הרכישה (בטח שאיגוד רוכשים בשלב זה הוא לא רלוונטי , במיוחד במתחם זה).
התשובה שניתנה התייחסה לזמני הפיתוח ולא להפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות דעת).
עם זאת ניתן להבין את שאלתך, מאחר ושאלתו של כפיר התייחסה להשקעה אפשרית , וניתן היה להבין ממנו שמדובר על צפי הפשרה ולא פיתוח.
כך או כך צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.
לירן
מה צפי תחילת בניה למגורים
והאם הקרקע קיבלה את כל האישורים
KarkaRank
שלום לירן ותודה על תגובתך
תכנית מפורטת למתחם ג (תכנית רצ/מק/7/1000/1 – 413-0669127) עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון, ובטח שלא עברה את שלב ההתנגדויות.
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום, שהתחלת בנייה יכולה לקחת מספר שנים לאחר ההפשרה (תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם)
מנחם
שלום רב,
רכשתי לפני כשנה זכויות בחלקה 228.
שילמתי מס רכישה ע"פ שובר שהתקבל הנגזר ממחיר העסקה ע"פ החוזה.
לאחר מספר חודשים הגיע שובר מס רכישה נוסף המגלם בתוכו את המס הנגזר גם מהיטל ההשבחה "הצפוי" על הקרקע (טרם התקבל שובר לתשלום ההיטל).
האם כך מקובל בעסקאות מסוג זה?
יוסי
שלום, גם אנו רכשנו במתחם זה, אשמח לדבר איתך
תשלח לי בבקשה הודעה למייל
תודה!!
מנחם
יוסי,
מה המייל שלך?
KarkaRank
שלום מנחם ותודה על תגובתך.
ביצעת עסקה בה היטל ההשבחה חל על הרוכש (כל היטל השבחה החל עד ליום הרכישה ומן יום הרכישה יחול על הקונה).
במצב שכזה, חוק מיסוי מקרקעין קובע שההיטל יתווסף לסכום העסקה, ויושלמו מס הרכישה (החל על הקונה) ומס השבח (החל על המוכר) בהתאם לסכום הסופי (סכום הרכישה + סכום ההיטל).
מאחר ומדובר על 6 אחוזים מסכום ההיטל, מומלץ לשלמו, שבמידה ויוחלט בעתיד (לאחר ערר) על הפחתה בגובה ההיטל, תוכל לקבל החזר חלק יחסי של מס הרכישה.
עומר
שלום רב,
האם לפי מיטב ידיעתכם העירייה מפתחת רק את הקרקעות שבבעלותה בשלב הראשון? האם היא מחויבת בפיתוח הקרקעות ב"מתחם ה-1000" כולו? האם פיתוח גושים וחלקות שטרם אושרה להם תוכנית איחוד וחלוקה מתעכב עד לקבלת תוכנית מאושרת או שאין קשר בין השניים?
לתשובכם אודה.
KarkaRank
שלום עומר ותודה על תגובתך.
יש קשר ישיר בין אישור תכנית להתחלת פיתוח.
אחת הסיבות לכך, היא שפיתוח מתחמים מצריך תקציב, שמקורו בעיקר מגביית היטלי השבחה ופיתוח, שאותם היטלים נגבים בעת אישור תכנית מפורטת (קרקע מופשרת).
בנוסף פיתוח צריך להסתמך על הוראות תכנית מאושרת סופית (מיקום תשתיות ועוד..), שלמתחם ג אין אחת כזו.
הילה
שלום לכם, תודה על האתר והמידע הרב והשימושי שבו. בזמנו רכשתי דרך חברה מסויימת זכות לקרקע ב 228. נאמר לי שיש לי 0.1659% זכות בבניין 101. האם זה מספיק לדירה שלמה?
KarkaRank
שלום הילה ותודה על תגובתך.
0.1659% חלקים במגרש 101 הם 0.56 מזכות לדירה ממוצעת (קצת יותר מחצי זכות).
שקד
הי חברים,
רכשתי זכות בחלקה 10 לפני כחודש וחצי. במשרד אמרנו לנו שכרגע מחכים שהשמאי של העירייה יגיש פרצלציה, בה אנחנו אמורים לקבל את מספר המגרש שלנו. הם דיברו על טווח זמן של החודשים הקרובים לכל היותר לפרצלציה ושאין להם כל שליטה על איזה מגרש נקבל. האם הטענות שלהם נכונות?
בנוסף, אשמח לדעת איפה עומד שלב הפרצלציה לעומת המשך השלבים שמובילים להפשרה כמו התנגדויות בועדה מקומית וכו'
תודה רבה על העזרה שלכם,
מעריכים כאן מאוד.
KarkaRank
שלום שקד ותודה על פנייתך
מתחם ג ממתין להגשה של תכניות איחוד וחלוקה, שהצפי אכן היה למספר חודשים, אך הוא מתעכב ממספר סיבות.
בעת איחוד וחלוקה תהיה בהירות לגבי מיקום הזכויות.
להפשרת המתחם יש צורך בהגשה והפקדה של התכנית המפורטת, צליחת שלב התנגדויות ותיקונים במידת הצורך.
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
אבי אברמוביץ
האם שטח שנרכש הינו שטח לפני הפקעה ? האם המחיר המומלץ למ"ר הינו למ"ר לפני הפקעה ?
KarkaRank
שלום אבי ותודה על תגובתך
נכון להיום כלל השטח במתחם הוא כמובן ברוטו, לפני הפקעה, שלאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה בעתיד , שטחי הברוטו יומרו ליחידות (זכויות) מגורים או לשטחי תעסוקה.
ג'ון
שלום,
מה הסיבה לעיכוב בבנייה? לפי התחזית המתחם היה צריך להיות מוקם בחלקו. שום דבר לא זז ואם כן אז זז בעצלתיים.
אודה לתשובתך
KarkaRank
שלום ג'ון ותודה על תגובתך
במידה ואתה מתכוון לחלק התעסוקתי (מתחם ב), אזי הוא שצריך לעבור פיתוח, התארגנות בעלי הקרקע, בנוסף להגשת תכניות בנייה ועוד
במידה ומדובר על מתחם ג (רובו מגורים), אז עדיין לא הופקדה תכנית מפורטת בוועדת התכנון, תכנית שתצטרך לעבור בין היתר את שלב ההתנגדויות עד לאישורה (צפי זמן ההפשרה למתחם ג מופיע בחוות הדעת).
חיים
שלום רב,
יש לי קרקע בחלקה 10 גוש 3947
אני מתכנן לחכות ולבנות (קומבינציה/שרותי בניה)
1. מתי אני יחויב בתשלום עבור היטל השבחה: קבלת היתר בניה או מכירת הנכס (דירה) או תחילת ניצול בפועל ?
2. האם מועד התשלום תלוי אם אני בוחר במסלול של קומבינציה או שרותי בניה ?
KarkaRank
שלום חיים ותודה על תגובתך.
היטל השבחה יחול או בקבלת היתר הבנייה, או בעת מימוש ומכירת הקרקע.
במידה אתה עושה קומבינציה אתה למעשה מוכר חלק מהקרקע (מבחינת מיסוי) ועל כך יחול השבחה, שתושלם על ידך או על ידי הקבלן/יזם (תלוי בסוג ההסכם).
במידה ואתה משתמש בשירותי בנייה, תצטרך השיג היתר, שכאמור גם אז יחול ההיטל. כך שלא אמור להיות הבדל במועד התשלום.
ניתן לדחות את מועד התשלום, אך על כך ישנה ריבית לא קטנה מצד הרשות (מוערכת בכ 8 אחוז).
אור
שלום, נאמר לי שבנובמבר 2019 יוגשו טבלאות האיזון. אני רואה דרך האינטרנט שזה עדיין לא הוגש.
יש לך ידיעה מתי זה יוגש? האם צריך לחפש את זה תחת מספר תכנית 413-0128595 או תחת רצ/1/ 1000 ?
אשמח לתשובתך
KarkaRank
שלום אור ותודה על תגובתך
תכנית מספר 413-0128595 ורצ/1000/1 ,הן אותה תכנית מתארית למתחם שאושרה ב 2016
טבלאות האיזון הן חלק מתכנית מפורטת למתחם ג, תכנית 413-0458406, שתכנית זו אכן אמורה להיות מוגשת לוועדת התכנון בזמן הקרוב.
גד
שלום. מעוניין לדעת כמה שווה מגרש של 150מ"ר בגוש 3947 חלקה 10.
KarkaRank
היי גד
קיים מחיר מומלץ בחוות הדעת המעודכן נכון להיום.
הכפל את גודל השטח באותו מחיר מומלץ.
יצחק
אכן בשעה טובה
מה הכוונה בשווי מקבל בש"ח להיום?לעתיד? תודה רבה
יצחק
שלום רב. מה הכוונה בשווי מגיע בשח. הסכום שמופיע הוא נכון להיום.לאחר ההפשרה ,לזמן מכירת הנכס? תודה רבה יצחק
KarkaRank
היי יצחק
שווי נכון להיום הוא שווי הקרקע לפני כניסתה של התכנית המפורטת, בעוד שווי יוצא הוא שווי הקרקע (הזכויות המתקבלות) בעכבות אותה תכנית מפורטת , וזאת במצב מאושר.
המחיר המומלץ המופיע בחוות הדעת הוא נכון למצבו התכנוני של המתחם כיום (לפני התחלת שלב ההתנגדויות). בעת התקדמות תכנונית המחיר המומלץ יעודכן.
אור
שלום, כמה זמן יש להתנגדויות? מתי התאריך האחרון להגשה?
KarkaRank
היי אור
ניתן להגיש התנגדויות תוך 60 יום ממועד פרסום הפקדת התכנית (04/12/19).
אריה
שלום רב ותודה מראש,
אני מנסה להבין כמה יחידות דיור יקבל בעל קרקע במגרש 105 (מגורים ג׳) בעל ״שטח מוקצה״ של 89.56 מ״ר?
המטראז׳ שהיה בחזקת הבעלים לפני סיום הכנת טבלאות החלוקה היה 500 מ״ר, איך ייתכן שלאחר הטבלאות השטח המוקצה הוא רק כ 90 מ״ר?
שאלה נוספת – להבנתי המתחם מאופיין ב 8.5 יחידות דיור לדונם ברוטו.
במידה ובחרתי ללכת בדרך של עסקת קומבינציה ואני מחזיק בכחצי דונם כפי שנכתב לעיל, כמה יחידות סביר שאקבל בסופו של התהליך כולו?
תודה רבה !
KarkaRank
שלום אריה ותודה על תגובתך.
השטח המוקצה הוא השטח נטו השייך לבעל הקרקע במגרש המיועד לו.
כנראה את מביט לא במדויק בטבלאות כי גודל של 500 מ"ר ברוטו אמור להקנות בסביבות 152 מ"ר שטח מוקצה
כך או כך נתון זה פחות רלוונטי ויש להתמקד בכמות היחידות בלבד, שגודל של חצי דונם אמור להקנות לך בסביבות 4.35 יחידות במגרש 105.
עסקאות קומבינציה הן מורכבות שאחוז שאותו הסכם תלוי בעיקר בתשלומי מס השבח והיטל ההשבחה.
בהירות תתגלה לך בעתיד בעת הסכם של אותו בעלי בניין עם היזם/קבלן.
אור
שלום, ראיתי באיזה מקום פרסום, שמדבר על דירות קטנות לפנסיונרים/גיל שלישי בגוש 3947 חלקה 10.
האם אתה יודע על זה משהו? אם כן, באיזה חלקה מדובר?
תודה
KarkaRank
שלום אור ותודה על תגובתך.
מרבית יחידות הדיור מוגן/מיוחד בהן הדירות צפויות להיות בגודל של עד 68 מ"ר ממוקמים במתחם ב (גוש 3946 חלקה 228) המאושר, ולא במתחם ג (גוש 3947 חלקה 10).
דוד כהן
היי
בהסבר שנתת לגבי מספר הדירות לפי שטח שבבעלות, נתת דוגמא של 1% מ 100 דירות נותן דירה אחת. בתשובה לאחת השאלות האחרונות שנשאלו נתת הסבר שונה. השאלה היתה לגבי בעלות של 500 מטר שמקבל 4.5 דירות. איך אני יכול לחשב מה מספר הדירות שמגיעות לי אם לפי הנתונים יש לנו 13 אחוז במגרש 1072.
תודה !
KarkaRank
שלום דוד ותודה על פנייתך
הנתונים של 1% מתוך 1000 דירות, הם נתונים לצורך הדוגמא בלבד, על מנת להמחיש ולהסביר את צורת החישוב, אין להתייחס אליהם, מלבד הבנת החישוב עצמו.
לשאלתך, 13% ממגרש מספר 1072 מעניקות כ 9.88 יחידות.
דוד כהן
תודה רבה על התגובה המהירה. ברשותך, אני לא כל כל מתמצא בכל סעיפי הטבלה. גודל המגרש הוא 372 מטר, שזה נתון שלא ציינתי קודם .
שווי יחסי באחוזים הוא 13. חלקים במגרש באחוזים הוא 4.07728%. והשטח המוקצה במטר הוא 119.30. אשמח לתגובתך שנית מכיוון שקיבלתי הערכה שאקבל 3 דירות בלבד מה שלא נראה לי כל כך הגיוני.
שוב תודה.
KarkaRank
היי דוד
במידה והחלק במגרש הוא 4.07728% (ולא 13 כמו שציינת מקודם), אזי הזכויות במגרש 1072 הן 3.09 יחידות.
השווי יחסי באחוזים הוא לא 13 אחוז אלא 0.13 אחוז, שזהו למעשה אחוז השטח שברשותך מכלל החלקה.
רם
מה לוח הזמנים הריאלי לדעתך לתחילת הבנייה למגורים (קבלת היתרים)? תודה
KarkaRank
היי רם
במתחם זה לפחות 3-4 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.
אלי
שלום,
האם ניתן לדעת מהו האחוז בעסקת קומבינציה שבעל הקרקע יכול לקבל בחלקה זו כשמדובר ביחידות מגורים בלבד?
KarkaRank
היי אלי
אחוז הקומבינציה העתידי תלוי במספר משתנים, כמו ענייני תשלום המסים (השבחה ושבח), כמות יחידות, זהות היזם, כמות בעלים בבניין ועוד..
הדר
שויי מוערך של האדמה בגוש 3947 חלקה 10 קיים?
או כמו שרשום פה הוא אותו מחיר מומלץ ולא השתנה עדיין?
KarkaRank
היי הדר
המחיר המומלץ בחוות הדעת הוא למ"ר, והוא מעודכן נכון להיום.
מאיר הלוי
שלום, יש לי זכות לדירה בחלקה 10 גוש 3947
אני באמת כבר לא יודע לפני שנציים אמרו לי תןך 5-6שנים עומדים בניינים.
אני באמת רואה שכלום לא זז.
מתי לדעתך הבנייה באמת תחל? כמה זמן ?
ומתי באמת יהיה מוכן??
KarkaRank
היי מאיר
ההליכים התכנונים מתקדמים, אומנם בקצב די אטי משהו, אך עדיין מתקדמים, בזמני המציאות ולא בזמני ההבטחות.
התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות כ 6 שנים מהיום , תלוי כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
מאיר הלוי
היי, בעוד כ 6 שיים התחלת בניה ?
זא איכלוס כ 8-10 שנים?
KarkaRank
10 שנים הוא זמן אכלוס אפשרי (של חלק מבנייני המגורים), שוב, תלוי כמובן בהתארגנות בעלי הקרקע.
גלעד
שלום
הוצע לי לקנות שטח בגודל 110 מר במתחם ה 1000 מה שיקנה לי זכות לדירת 4 חדרים
האם 110 מר יספיקו ? האם שטח ציבורי לא נכלל בגודל זה ?
אודה על תשובתך
KarkaRank
היי גלעד
קיימות טבלאות איחוד וחלוקה
ראה בדיוק את אילו זכויות קיבלה הקרקע המוצעת לך.
רון
שלום רב,
מה ההבדל בין שטח המוקצה למגורים בלבד לבין שטח המוקצה
למגורים ומסחר, האם הכוונה במגורים ומסחר שיבנו בניינים על מרכזים
מסחריים או הכוונה שבשטח המוקצה היו בניינים ומגורים?
KarkaRank
שלום רון ותודה על תגובתך.
במבנה בו הייעוד מעורב לטובת מגורים ומסחר, קומת הקרקע תהיה בעלת אופי מסחרי (ומכך לא יהיו דירות גן..) עם שימושים לטובת חנויות, מסעדות משרדים ועוד.
עומר
תודה רבה על האתר הנהדר.
האם יש דרך לעקוב אחר שלב ההתנגדויות? לראות איזה התנגדויות עלו ומהו סטאטוס הטיפול?
בנושא אחר, האם ישנו כלל אצבע לפרק הזמן שבו רוכש "זכות לדירה" בקרקע נדרש לשלם היטל השבחה? כיצד היטל זה מחושב?
לתשובתכם אודה.
KarkaRank
שלום עומר ותודה על תגובתך.
אתר מנהל התכנון מפרסם פרוטוקולים ומסמכים מישיבות הוועדה, כולל שלב מתן ההתנגדויות.
את היטל ההשבחה יש לשלם בעת "מימוש הקרקע", כלומר בעת מכירת הקרקע לאחר אישור סופי של של התכנית המפורטת(הפשרה), או בעת הוצאת היתר בנייה.
ההיטל המלא הוא 50 אחוז מההפרש בין שווי הקרקע במצב נכנס (מצב הקרקע לפני התכנית), לבין שווי הקרקע במצב יוצא (כמופשרת), שאת שני הערכים הללו, קובע שמאי מטעם וועדת התכנון, שלציבור יש אפשרות לערער על אותם ערכים.
אדי
מה הצפי הנוכחי לתחילת הבניה במתחם ב' של העירייה?
KarkaRank
היי אדי
מתחם העירייה הוא מתחם א
מתחם התעסוקה ברובו הוא מתחם ב , שהבנייה כמובן לא החלה בו
מתחם ג הוא מתחם המגורים, שתכנית מפורטת עדיין לא החלה בשלב ההתנגדויות
אסי
שלום,
אני רואה שמוצעים שטחים לקנייה במתחם ה1000 המוגדרים למגורים – והחברות שמפרסמות ומשווקות את השטחים מציינות שהבנייה במתחם החלה. האם זה נכון?
יש צפי עדכני לסיום בנייה?
תודה מראש
אסי
KarkaRank
שלום אסי
המתחם שהחל בפיתוח הוא מתחם העירייה (מתחם א), בעוד השטחים המוצעים הם על מתחם ג (מתחם המגורים), שבמתחם זה, תכנית מפורטת עדיין לא החלה בשלב התנגדויות
צפי זמן ההפשרה למתחם המגורים מופיע בלב חוות הדעת.
אור
הי, אני רואה שאצלך מעודכן שזה בשלב תוכנית מפורט, ואני יודעת שכבר הוגשו התנגדויות.
זה לא מעודכן להתנגדויות?
תודה
KarkaRank
שלום אור ותודה על תגובתך.
שלב ההתנגדויות עוד לא החל,שיש לבצע מספר התאמות בתכנית.
תומר לוי
שלום רב!
רכשתי קרקע במתחם, מגרש 101, חלקה 228 בגוש 3946
ונעסקה נחתמה היום.
כעבור כמה זמן אצטרך לשלם מס רכישה? וכעבור כמה זמן אצטרך לשלם היטל השבכה?
שאלה נוספת היא, מה הצפי לתחילת הבנייה וסיום הבניה?
תודה
KarkaRank
היי תומר
מס רכישה יגיע אליך (או למייצג שלך) תוך מספר שבועות.
היטל ההשבחה גם כן יכול להגיע תוך מספר שבועות, ויש לשלמו על מנת להעביר את הזכויות בטאבו
התחלת בנייה יכולה לקחת מספר שנים מועטות, תלוי בקצב פיתוח המתחם, והתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.
תומר
תודה רבה על התשובה, ולאחר שמגיע היטל ההשבחה, אני מאמין שאני לא חייב לשלם אותו מיידית.
כמה זמן אני יכול לעקב את התשלום מבלי שהוא יצבור ריבית?
תודה
KarkaRank
הריבית על ההיטל היא גבוהה מאוד, ונעה בסביבות 8 אחוז (יחד עם הפרשים), שזהו אחוז גבוה ביותר, ויכול להגיע לעשרות אלפים בשנה.
בנוסף ללא תשלום ההיטל, לא תוכל להעביר את הקרקע על שמך באופן מלא, ותישאר עם הערת אזהרה בלבד.
כך שבמידה והיד משגת, רצוי לשלמו.
יצחק
שלום האם המחיר שמפורסם בגוש 3947 חלקה 10 זהה למחיר בגוש 3946 חלקה 228 ?
KarkaRank
היי יצחק
המחיר המומלץ בחוות הדעת מתייחס לחלקה 10 בגוש 3947 בלבד.
מיקה
שלום רב, רכשנו זכות לדירה בחלקה 10 גוש 3947 לפני כשנה… מישהו יודע מה קורה עם הפרצלציה? כל פעם אומרים לנו תוך חודש יש אישור…. חברת **** החברה המנהלת – להם שילמנו כסף אינם מעדכנים את האתר ולא מגיבים למיילים….
לפני 3 חודשים נאמר לנו שזה בסיום שלב ההתנגדויות… מה המצב האמיתי? תודה
ליטל
שלום
ראשית תודה על ההסברים המפורטים.
חייבת לומר שהלכתי לאיבוד בין התשובות.
בחוות הדעת ציינת צפי להפשרה סביב שנתיים. בתגובה מפברואר 2020, אמרת שתחילת הבניה בקלות יכולה להיות עוד כ6 שנים..זה סותר גם את הסטטוס העדכני של התכנית.. לא?
KarkaRank
היי ליטל
יש להבדיל בין צפי הפשרת המתחם- אישור תכנית מפורטת, שהזמן המוערך נכון להיום הוא כ 24 חודשים, לעומת התחלת בנייה, שלוקחת כ 3-4 שנים מיום אותו אישור, שבזמן זה לבצע הליכי פיתוח, בנוסף להתארגנות ופעילות בעלי הקרקע עצמם.
KarkaRank
שלום מיקה ותודה על פנייתך
דיונים ראשונים בשלב ההתנגדויות אמורים רק להתחיל בקרוב.
מקי
שלום,
תודה על אתר מקסים. איך כמוכם!
הוצע לי קרקע 110 מר בגוש 3947 חלקה 10. לטענתם הקרקע מופשרת לבנייה וכבר יוכלו מיד לאחר העיסקה לשבץ אותי בבניין מסויים. יש לי מספר שאלות אודה אם ניתן יהיה לענות עליהן.
1. האם הקרקע מופשרת לבניה?
2. האם המחיר המצויין באתר הוא לפי מטר של קרקע מופשרת?
3. האם מקובל להוסיף לסכום הרכישה עוד 3% לשמאים (סכום שגזר משווי הדירה בעתיד, ולאחר מכן גם 3% למתכננים ויועצים שונים?
4. האם הגיוני ש110 מ"ר יאפשרו זכות לדירה של 4 חדרים?
5. בכמה נהוג להעריך עלויות בניה?
KarkaRank
שלום מקי ותודה על תגובתך.
מי שבמצע את השיבוץ וחלוקת הזכויות הוא שמאי מטעם וועדת התכנון במסגרת הליך איחוד וחלוקה, ובטח לא חברת שיווק כזו או אחרת
הקרקע אינה מופשרת כמובן, שהתכנית המפורטת עדיין לא צלחה את שלב ההתנגדויות בכלל.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.
המחיר המומלץ הוא למ"ר ברוטו נכון להיום
110 מ"ר אכן יאפשר זכות ממועצת במתחם
עלות בנייה באזור זה יכולים להגיע ל 1.3 מיליון, שעל סכום זה יש להוסיף עלות היטל השבחה, ושאר אנשי המקצוע הרלוונטיים להוצאת היתר בנייה.
רון
שלום רב,
האם לאחר תשלום ההיטל ההשבחה ניתן להעביר את הרישום בטאבו
על שמי גם אם השותפים בחלקה לא שילמו את היטל ההשבחה,
או צריך לחכות שהם ישלמו בשביל לעשות כן?
KarkaRank
היי רון
העברת הזכויות ורישום מלא בטאבו תלוי בהסכם המכר, כך שאם רכשת את הקרקע יחד עם מספר שותפים, הם אכן יצטרכו לשלם את התשלומים והאגרות הרלוונטיות על מנת שתוכל להעביר את הקרקע של שמך.
במידה ורכשת את הקרקע לבדך, אז תוכל להעביר את הקרקע על שמך (לאחר התשלומים) ללא תלות כלשהי בשאר בעלי הקרקע בחלקה.
גלי
שלום רב,
ותודה על המידע הרב ועל התשובות המקצועיות
1.האם על היטל ההשבחה צריך להוסיף עוד 6% מס רכישה ?
2. האם היטל השבחה עבור מניה אחת = 45K
3. האם יש הערכה מה גובה דמי הפיתוח שיש לשלם לעירייה ( לפחות הערכה מפרויקטים אחרים שאתה מסקר )?
תודה מראש
KarkaRank
שלום גלי ותודה על תגובתך.
במידה ובעסקת מכר היטל ההשבחה הוא על הרוכש, אז גובה ההיטל מוסף על מחיר המכירה, ולמעשה מחיוב במס רכישה (6 אחוז) ומס שבח.
מאחר וכל חברה מחלקת את המניות לפי גודל השטח שברשותה, אין לנו מידע לגבי גובה השטח של מניה מחברה כלשהי. ממידע שקיבלנו מגולשי האתר לגבי חברה מסוימת, מניה אחת יכולה להביא עמה היטל השבחה מלא של 120 אלף שח.
צביקה
נושא המרת משרדים למגורים
שלום ותודה על המידע השימושי שניתן באתר זה.
עקב הקורונה מדברים על כך שמשרדים בתכנון יוסבו למגורים – האם זה אפשרי במתחם ה 1000 ?
KarkaRank
היי צביקה
לא סביר כלל הסבה שכזו במתחם ה 1000 שחלק ממנו כבר אושר, והסבה שכזו תשנה מהות ואופי המתחם.
הרצון הוא להשאיר את האיזון בין שטחי המגורים לתעסוקה.
הליך הסבה שכזה מצריך לא מעט תקנות וחוקים חדשים, והדיפת לא מעט מתנגדים.