גוש 3947 חלקה 10 – חוות דעת

גוש – 3947

חלקה – 10

גודל חלקה – 286147 מ"ר

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – צמוד דופן למתחם הסופרלנד מדרום ו כ 1500 מטרים מקו החוף

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 10 בגוש 3947 ממוקמת במערב העיר העיר ראשון לציון בקרבת פארק השעשועים "סופרלנד".בדצמבר 2013 הופקדה תכנית מתאר רצ/2030  (שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה)  לכלל העיר ראשון לציון. אותה תכנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 330,000 תושבים עד שנת 2030 מה שיצריך תוספת של קרוב ל 30,000 דירות חדשות לעיר. לפי תשריט תכנית המתאר חלקה 10 מיועדת לטובת אזור מעורב של מגורים, תעסוקה ומסחר ומבנים ומוסדות ציבור.החלקה נכללת במתחם ה "1000" המפורסם ( על שם 1000 הדונמים שהמתחם מכיל), שגבולותיו בין נתיבי איילון לים, ובין שדרות רחבעם זאבי מצפון לשדרות יצחק רבין מדרום.חלקה 10 בגוש 3947 נכללת במלואה בתכנית פרטנית ל "מתחם ה1000" –  רצ/1000/1( תכנית מספר 413-0128595) שעומדת לפני פרסום הפקדתה בוועדה המחוזית. לפי התכנית יקומו במתחם כ 4900 יח"ד – שמתוכם 2500 דירות גדולות בגודל ממוצע של 125 מ"ר, 1000 דירות קטנות בממוצע של 80 מ"ר לדירה, 800 דירות בגודל ממוצע של 45 מ"ר שישמשו לטובת מעונות סטודנטים, ובנוסף 600 דירות בגודל ממוצע של 68 מ"ר המיועדות לטובת האוכלוסייה הבוגרת ( דיור מוגן -מעל גיל 60).בנוסף התכנית הקצתה מעל  1.4 מיליון מ"ר כוללים לטובת תעסוקה ומסחר. תכנית רצ/1000/1 חילקה את "מתחם האלף" לשלושה מתחמים:

מתחם א –  חלק מחלקה 74 בגוש 3947: החלק הצפוני של המתחם על ציר רחבעם זאבי, מיועד ברובו המכריע לצורכי תעסוקה ומסחר ומוחזק בבעלות העירייה.מתחם זה לא יצטרך לעבור תכנית איחוד וחלוקה, ויוכל לעבור פיתוח ובינוי לאחר אישורה הסופי של תכנית האלף

מתחם ב –  חלקה 228 במלואה בגוש 3946 : החלק המזרחי של המתחם

מתחם ג  – חלקה 10 במלואה בגוש 3947 – החלק הדרומי של המתחם

*חשוב לציין – לחלקה 10 בגוש 3947(מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מתחם ב) יקומו תכניות איחוד וחלוקה( לכל מתחם בנפרד) בהן יופיעו לוח הקצאות וטבלאות איזון. בכדי לשמור על חלוקת שווי יחסי בין בעלי הקרקעות, בתכנית איחוד וחלוקה מחדש יחולק השטח הכולל למגרשים קטנים בני 1500-2500 מ"ר (בייעוד מגורים) ו 4000 מ"ר (בייעוד מסחר ותעסוקה) , ובנוסף לצורך החלוקה יקבע השמאי בתכנית את שווי הקרקע למ"ר ( מופשר – לאחר הפקעה) לפי הייעודים השונים, ובכך ישמר השווי הערכי היחסי.                                          

להוראות ופירוט תכנית "מתחם 1000"  –   לחץ כאן           

לתשריט ייעודי הקרקע  –  לחץ כאן   (ניתן להגדיל את התשריט באמצעות לחיצה על זכוכית המגדלת מצד ימין למעלה).

לנספח הערכת שווי למ"ר (מופשר – לאחר הפקעה) ב"מתחם ה 1000" לפי הייעודים השונים  –  לחץ כאן

*עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית (מאי 2015)
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החל שלב ההתנגדיות בוועדה המחוזית לתכנית רצ/1000/1

* עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים. פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים.

לדיון והחלטת הוועדה המחוזית על מתן תוקף לתכנית רצ/1000/1לחץ כאן    עמודים  1-15    החלטת הוועדה – עמוד 7

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – "מתחם ה 1000" יופשר במסגרת תכנית רצ/1000/1 באזור הכי חשוב לעיר מבחינת פיתוח תעסוקתי, וזאת רק לאחר אישורה הסופי של התכנית (צריכה לעבור עוד את שלב מתן ההתנגדויות), וצליחת תכנית איחוד והחלוקה העמוסה במאות בעלי קרקעות –  שנים    

*עדכון – ב 10/11/16 הופקדה בוועדת התכנון תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228) ,תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים למצבו התכנוני של המתחם.  

להוראות תכנית מפורטת למתחם 228 (מתחם ב) – לחץ כאן

לטבלאות החלוקה של מתחם ב – לחץ כאן

לעקרונות חישוב טבלאות החלוקה – לחץ כאן  

*עדכון – ב 31/01/18 אושרה סופית בוועדה המחוזית תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228).                                                                                                                                  

חלקה 10 בגוש 3947 (מסומנת בעיגול - מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מסומנת בריבוע -מתחם ב) לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית רצ/1000/1. שני המתחמים יאוחדו לטובת תכנית איחוד וחלוקה. להגדלה - לחץ על התמונה.

חלקה 10 בגוש 3947 (מסומנת בעיגול – מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מסומנת בריבוע -מתחם ב) לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית רצ/1000/1. שני המתחמים יאוחדו לטובת תכנית איחוד וחלוקה מחדש. להגדלה – לחץ על התמונה.

מחיר מומלץ – 3800-3900 ₪ למטר

דירוג *** מתחם מסקרן ביותר, במיקום סופר אסטרטגי, באחת הערים החזקות בישראל.

 

קטגוריה: ראשון לציון
  • רחל

    שלום לכם
    למה השלב הראשון הוא דווקא על הקרקעות של העירייה?

    10 ביולי 2014 ב: 15:14
  • KarkaRank

    שלום רחל ותודה על תגובתך
    מצד אחד העירייה כמהה לפתח תעסוקתית את המתחם ממספר סיבות( שרובן מסתכמות בכסף ובתדמית העיר), ובזמן המהיר ביותר
    מצד שני העירייה יודעת שתכנית איחוד וחלוקה לוקחת זמן
    הפתרון – פיתוח תעסוקתי כשלב ראשון על הקרקעות בבעלות הערייה, דבר שמן הסתם לא מצריך תכנית איחוד וחלוקה, ויכול להתבצע לאחר אישורה הסופי של התכנית הפרטנית (רצ/1000/1).

    10 ביולי 2014 ב: 16:30
  • KarkaRank

    *עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית
    שלב הבא – שלב מתן התנגדויות

    20 באפריל 2015 ב: 17:28
  • שני

    הבנתי ששלב ההתנגדויות הסתיים השבוע, איפה התכנית עומדת כעת?

    10 ביולי 2015 ב: 19:39
  • KarkaRank

    שלום שני ותודה על תגובתך
    שלב ההתנגדויות לתכנית רצ/1000/1 (תכנית מספר 413-0128595) החלה על מתחם האלף עדיין לא התחיל
    רק ב 09/08/15 בתשע בבוקר יחלו הדיונים וישמעו טענות המתנגדים לראשונה

    12 ביולי 2015 ב: 10:12
    • עודד

      לפי הפרסומים של עיריית ראשון לציון התוכנית של מתחם האלף קיבלה תוקף והסתיימו הדיונים בהתנגדויות.
      מתי לדעתכם אמור להיות תחילת בנייה?

      19 באוגוסט 2015 ב: 15:13
      • KarkaRank

        שלום עודד ותודה על תגובתך
        תכנית מתחם ה 1000 אכן קיבלה תוקף ( בכפוף למילוי תנאים)
        בנייה ממשית תוכל להיות במתחם לאחר הקמה , הגשה ואישור סופי של תכנית מפורטת למתחמים ב ו ג, תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה.
        תחילת בנייה יכולה לקחת בין 2-3 שנים מיום אישור תכנית מפורטת

        20 באוגוסט 2015 ב: 16:03
  • KarkaRank

    * עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים
    פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים

    10 באוגוסט 2015 ב: 15:39
  • חיים

    שלום
    השבוע היה אישור לפרויקט, האם יש עדכון בזמנים ובתרשים זרימה? מה המהלך הבא? מתי אמורים להתחיל בניה באזור?

    9 במרץ 2016 ב: 23:02
  • KarkaRank

    שלום חיים ותודה על תגובתך
    כבר באוגוסט 2015 החליטה הוועדה המחוזית על אישור תכנית רצ/1000/1, ודחיית טענות המתנגדים.
    מאז הגישו מתנגדי התכנית (עיריית בת ים) ערר למועצה הארצית, שלפני מספר ימים (בתאריך ה 7/03/16) דחתה את אותו ערר.
    עדכון לגבי אישור התכנית קיים בחוות הדעת עוד מאוגוסט 2015
    המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות)
    תחילת בנייה יכולה לקחת בין 2-3 שנים מיום אישור תכנית מפורטת.

    10 במרץ 2016 ב: 9:04
  • שיקו

    שלום

    האם שלב האיחוד והחלוקה במתחמים ב' וג' יהיו ללא הסכמת הבעלים והאם זה יקצר את הזמן לאישור סופי של הגשת התכניות המפורטות

    2 בספטמבר 2016 ב: 2:49
  • KarkaRank

    שלום שיקו ותודה על תגובתך
    שלב איחוד וחלוקה למתחמים ב ו ג אכן יהיה ללא הסכמת בעלים (בדומה לשאר המתחמים בארץ וכמובן הליך שלא מקצר את אישור הליך איחוד וחלוקה), שיהיה ניתן להגיש התנגדויות בעתיד לתכניות אלו

    2 בספטמבר 2016 ב: 9:40
  • דוד כהן

    בבעלותי שטח בגוש 3947 חלקה 10. איפה אני יכול לקבל יותר אינפורמציה לגבי זכויות הבניה כאשר יצאו לפועל.

    10 בפברואר 2017 ב: 1:48
  • KarkaRank

    שלום דוד כהן ותודה על תגובתך
    בדומה למתחם ב (חלקה 228 בגוש 3946), ברגע שתופקד בוועדת התכנון תכנית מפורטת למתחם ג (חלקה 10 בגוש 3947), תכנית הכוללת את זכויות ובנוסף את טבלאות איחוד וחלוקה , יתפרסמו הוראות התכנית, תשריט , נספחי הבניה וכמובן טבלאות איחוד וחלוקה. בעת הפרסום תוכל לגשת למחלקת הנדסה בעיריית ראשון לציון על מנת לקבל את המידע שאתה חפץ, בנוסף נגישות למסמכים תהיה דרך אתר משרד הפנים, ואנחנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.

    12 בפברואר 2017 ב: 15:22
  • יובל המון

    שאלה:
    אני מבין מההסברים כי טבלאות איזון וחלוקה שהכין משרד השמאים כהן- דנוס לחלקה 228 בגוש 3946
    צריכות לעבור כעת אישור לפני הפשרה.
    מי הגורם שצריך לאשר טבלאות אלה?
    כמה זמן יכול לקחת שלב זה?

    30 במרץ 2017 ב: 19:36
  • KarkaRank

    שלום יובל ותודה על תגובתך
    התכנית נמצאת בסמכות הוועדה המקומית
    בהנחה שאין "תקלות מיוחדות " , אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם ב יכול להתבצע ב 24 חודשים הקרובים

    2 באפריל 2017 ב: 10:22
    • ירון לוי

      חלקה 228 בגוש 3946
      הציעו לי לרכוש חלק בקרקע, נתנו לי לוח זמנים קצת אופטימי ( שנתיים להיתר ) – כמה זה הגיוני? וכמה זמן לדעתך במקרה הכי אופטימי ניתן יהיה לקבל היתר לאחר האיחוד והחלוקה?

      תודה רבה

      6 באפריל 2017 ב: 13:03
  • KarkaRank

    שלום ירון ותודה על תגובתך
    לא ממש הגיוני. בכדי שתסריט של שנתיים להיתר יתממש תכנית איחוד וחלוקה הייתה צריכה להיות כבר מאושרת.
    בפועל רק במהלך סוף השנה תתקיים ישיבה בה יוצגו התיקונים לתכנית שוועדת התכנון קבעה מתוקף שלב מתן ההתנגדויות.
    בהנחה שאין "תקלות מיוחדות " , אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם ב יכול להתבצע תוך 24 חודשים מהיום.
    מרגע ההפשרה ואישור תכניות איחוד וחלוקה, במצב אופטימי, שבו בעלי אותו מגרש ספציפי מנוהלים ומאורגנים היטב, ותכניות בניה מסודרות מוגשות, היתר בניה יכול להתקבל כשנתיים אחרי אישור תכניות איחוד וחלוקה (כולל את זמן ההתארגנות, הגשת תכניות בניה ושאר דרישות הועדה המקומית ועד קבלת ההיתר).

    6 באפריל 2017 ב: 16:51
  • יום טוב

    שלום,
    תודה על האינפורמציה באתר.
    אני שוקל לרכוש קרקע במתחם ב תאי שטח 510 המיועדת למסחר בגוש 3946
    בשווי של 4600 שח למר.
    אמרו לי שהצפי למפתח(השלמת הפרוייקט וקבלת משרד) יהיה בעוד 5 שנים.
    אודה לחוות דעתך

    23 ביולי 2017 ב: 13:58
  • KarkaRank

    שלום יום טוב ותודה על תגובתך
    המחיר המוצע משקף מצב פחות או יותר, בו הקרקע זמינה לאחר היתרי בנייה, מה שאמור לקחת עוד 5 שנים מהיום, שסיום בנייה יכול להיות בקלות 3 שנים מיום הזמינות.

    23 ביולי 2017 ב: 15:44
  • מאיר בטיטו

    ערב טוב
    לא יודע מי מגיב ? או עונה ? לשאלות החברים . אך נשמע אדם אמין . כל כך מקצועי. מעניין. ענייני. ובלי סיפורים . כל הכבוד לכם .
    לשאלתי .
    מעוניין לרכוש השקעה באזור זה .
    זכות לדירה עם כל הסיפורים של המתווכים לצערי לא מאמין בשיווק שלהם או שיש מישהו הכי מומלץ …?
    או לקנות שטח …?
    על פניו משום מה הבנתי שקונים יחידות של 100 מ"ר לא ברור לי למה ? האם זה אמין ?
    מתי נראה לך במקרה הרחוק פרוייקט מגורים ראשון יעמוד .?
    איזה חלקה ראשונה תצא לבניה ? חלקה 228 ? או חלקה 10
    בהערכה לתשובותיך

    16 בנובמבר 2017 ב: 0:56
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך.
    לאתר אין מידע על משרדי תיווך כאלו ואחרים, או הסבר על דרכי שיווק של חברות או משרדי תיווך.
    בהירות לגבי גודל השטח שיספיק על מנת לקבל זכות לדירה, תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה למתחם ג.
    ההערכות כרגע הן שיצטרך יותר מ 100 מ"ר במתחם ג (מתחם 10), על מנת לקבל זכות לדירה (ובטח זכות לדירת 5 חדרים..)
    התחלת בנייה במתחם 10 (שרובו מתחם מגורים), יכולה לקחת בקלות 10 שנים מהיום.
    מתחם 228, שתכנית מפורטת לו כבר הופקדה ובשלב ההתנגדויות (ורובו מיועד לטובת תעסוקה), יקודם וייבנה במהירות רבה יותר ממתחם 10, שעדיין ממתין להגשת תכנית מפורטת לוועדה המחוזית.

    16 בנובמבר 2017 ב: 9:20
  • עדי

    שלום, הציעו לי לרכוש שטח לדירה שתיהיה בגודל 125 מטר בחלקה 10. האם אפשר לדעת כמה מטר אני באמת עתיד לקבל או שעדיין אין אפשרות לדעת.
    בנוסף הבנתי שתכניות איחוד וחלוקה מתבצעת בנפרד לשני החלקות 10 ו 228. מי אמור לעבור את זה קודם? וכמה זמן יעבור בין הגשה של החלקה הראשונה לבין החלקה ה2? תודה ויום טוב

    16 בנובמבר 2017 ב: 15:12
  • KarkaRank

    שלום עדי ותודה על תגובתך
    בהירות לגבי גודל השטח שיספיק על מנת לקבל זכות לדירה יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת למתחם ג (מתחם 10) בוועדה המחוזית (ההערכות כרגע מדברות על שטח הגדול מ 100 מ"ר , על מנת לקבל זכות לדירה , ובטח שדירה בגודל 125 מ"ר..)
    למתחם 228 כבר תכנית המופקדת בוועדה המחוזית ובשלב ההתנגדויות, בעוד למתחם 10 עדיין לא הוגשה תכנית לאותה וועדה, כך שמתחם 228 (תעסוקה ברובו) יקודם במהירות רבה יותר ממתחם 10 (מגורים ברובו).

    16 בנובמבר 2017 ב: 16:10
  • יצחק

    שלום רב בכתבה נכתב שצפי הזמן להפשרה הוא 5-6 שנים, ואילו בתגובות הקודמות נכתב: בקלות 10 שנים. אפשר לקבל הסבר?

    19 בנובמבר 2017 ב: 17:32
  • KarkaRank

    שלום יצחק ותודה על תגובתך
    הנכתב "בקלות 10 שנים" מתייחס לזמן התחלת בנייה אפשרי במתחם 10 (מתחם בו עדיין לא הופקדה תכנית פרטנית בוועדה המחוזית), לעומת צפי זמן להפשרה – 5-6 שנים, המתייחס להפשרת הקרקע (אישור סופי של תכנית פרטנית וטבלאות איזון והקצאה למתחם 10).

    20 בנובמבר 2017 ב: 11:50
  • עומר

    שלום רב,
    האם ידוע אם וכיצד תשפיע חקירת "פרשת השחיתות" בראשון על הזמן להפשרת הקרקע במתחם האלף? האם ניתן להסיק כי הלו"ז יתעכב?
    לתשובתכם אודה

    7 בדצמבר 2017 ב: 19:35
  • KarkaRank

    שלום עופר ותודה על תגובתך
    לאחר הפרשה,עיכוב בהפשרת המתחם יכול קרות בעיקר מבחינת מנהלתית וארגונית של עיריית ראשון לציון, שמן הסתם מוטרדת מהלך הרוח האחרון, ואמורה להגיש לוועדה המחוזית תכנית מפורטת למתחם ג (10).
    מבחינת "תקינותו" של המתחם, הפרשה לא רלוונטית כלל לקידומו (הפרשה מתייחסת לנושאים אחרים בעיר), ותכנית המתאר הכוללנית למתחם כבר אושרה על ידי הוועדה המחוזית, כך שלא אמורה להיות בעיה עם הכנה והגשה של תכניות מפורטות.

    8 בדצמבר 2017 ב: 9:21
  • אורן

    היי רכשתי קרקע במתחם האלף כזכות לדירה בגודל 110מ' הגיע לי שומה היטל השבחה של 290.000. ש"ח . זה הגיוני? מתחם ג 10

    21 בדצמבר 2017 ב: 16:33
    • יוסי

      האם קנית זכות לדירה מבעל קרקע או האם קנית קרקע בגודל המקנה אשר מקנה זכות?

      25 בדצמבר 2017 ב: 16:14
  • KarkaRank

    שלום אורן ותודה על תגובתך
    במבט ראשוני, סכום ההשבחה אכן נראה אפשרי לגודל השטח שציינת, עם זאת בדומה לשאר המתחמים בארץ, על השומות שנקבעו יוגשו בוודאות עררים על ידי בעלי הקרקעות, ובלא מעט פעמים סכום ההשבחה יורד (גם אם במעט).

    21 בדצמבר 2017 ב: 18:44
  • אורן

    לא לשכוח שמתוך השטח שלי יבנו 17 קומות זאת אומרת שכדי לבנות יש צורך ב2 דונם בממוצע לבניה של מגדל בן 17 קומות איפה שאר הדיירים שמשתתפים איתי בהוצאות 2 דונם שווה 19 בעלי קרקע של 110מ' ויחס הדירות שווה לכ 60 יחידות דיור בערך על הקרקע .דהיינו החישוב שגוי מיסודו

    24 בדצמבר 2017 ב: 12:43
    • KarkaRank

      היי אורן
      היטל ההשבחה הוא 50% מהפרש מרכיב הקרקע כמופשר לחקלאי (שווי יוצא פחות נכנס)…
      ללא קשר שים לב בחישוב שלך לקחת את גודל המרגש לבניית המגדל כקרקע ברוטו ולא כקרקע נטו.
      כלומר אותם 2 דונם לבניית המגדל (יצטרך יותר), הם שטח לאחר הפקעה של 65-70 אחוזים, כל בשביל לקבל את אותם 2 דונם צריך למעשה יותר מ 6 דונם ברוטו.

      24 בדצמבר 2017 ב: 13:57
  • אורן

    אז ככה לאחר שיחה עם מהנדס עיר הבקיא בתחום .הוא טוען שכל מי שבונה יחד איתי אכן שותף כי לא קיים מחזיק בנכס שאינו בעל ושותף בקרקע לדוגמא ערך של 60/2000יחידות אז השומה שלי חייבת להתחלק בן כל בעלי יחידות הדיור הם למעשה מתחלקים בשומת היטל ההשבחה. אם למעשה 20 בעלי קרקע של 110מ' מביאים את חלקם נוספת עוד 40 יחידות לוקחים את כל הסכום ומחלקים במס הדירות בבנין בו הקרקע אוחדה .ולא מפילים על ה20 את השומה

    28 בדצמבר 2017 ב: 11:04
    • KarkaRank

      היי
      שומת השבחה היא פרסונלית, ולכן ברור שלא רק חלק ישלמו אותה..
      כאמור , השומה נקבעת לפי 50% מהפרש מרכיב הקרקע כמופשר לחקלאי, שאת שני הערכים קובע שמאי העורך את תכנית איחוד וחלוקה.

      28 בדצמבר 2017 ב: 12:14
  • רם

    שלום

    ראיתי שתוכנית איחוד וחלוקה אושרה למתחם ב, האם זה נחשב שהקרקע הופשרה? מה השלבים הבאים?

    תודה

    4 בפברואר 2018 ב: 11:15
  • KarkaRank

    שלום רם ותודה על תגובתך
    תכנית מפורטת נקודתית למתחם ב אכן אושרה סופית בוועדה המחוזית ולמעשה מתחם ב מופשר.
    להקמת מבני מסחר במתחם יש צורך בהוצאת היתרי בנייה כמובן ( הגשת תכניות בנייה), וזאת על ידי התארגנות של בעלי הקרקע בכל מגרש בהשכרת שירותי כל הגורמים המקצועיים הנדרשים (מהנדס,אדריכל שמאי,חברה בניה ועוד).

    4 בפברואר 2018 ב: 15:31
    • דביר גואטה

      שלום, תודה על האתר הנפלא.
      לגבי מתחם ב' – אם אני מבין נכון מדבריך הא למעשה הופשר (הן למסחר והן למגורים) וכעת נותר לבעלי הקרקע להתארגן לבניה (הוצאת היתר)? האם זהו השלב הבא?
      כלומר הערכה של זמן הפשרה של כ 5-7 שנים למתחם כולו אינה חלה על מתחם ב' אשר נמצא במצב מתקדם יותר?
      האם ניתן להעריך תוך כמה זמן ניתן יהיה לבנות על הקרקע במתחם ב'?
      תודה רבה,
      דביר

      14 בפברואר 2018 ב: 15:02
  • KarkaRank

    שלום דביר ותודה על תגובתך
    מתחם ב אכן הופשר.
    צפי זמן ההפשרה הוא על מתחם ג.
    ההערכה שתחילת בנייה במתחם ב תחול בעוד כ 3 שנים, תלוי כמובן בהחלטה, התנהלות והתארגנות בעלי כל מגרש ומגרש.

    14 בפברואר 2018 ב: 17:29
  • יצחק

    שלום שוחחתי עם נציגים בעיריה ונאמר לי שמתחילים בקרוב את הפיתוח של מתחם ב. הפיתוח יושלם תוך 24 חודשים אבל ניתן להתחיל לבנות במקביל ולא לחכות לסיום הפיתוח בעוד כ12 חודשים

    11 באפריל 2018 ב: 18:56
  • KarkaRank

    שלום יצחק ותודה על תגובתך
    איך בדיוק ניתן להתחיל לבנות ללא סיום של פיתוח ותשתיות?.. (שאמור לקחת זמן ארוך יותר מ 24 חודשים).
    בנייה תחל לאחר סיום מלא של הפיתוח ולאחר הוצאת היתרי בנייה.

    12 באפריל 2018 ב: 9:55
    • יצחק

      שלום סיום התשתיות אכן לוקח 24 חודש אבל ניתן להתחיל בבניה בעוד 12 חודש בכפוף להמשך התשתיות וכמובן לאחר קבלת אישור בניה

      15 באפריל 2018 ב: 17:06
      • KarkaRank

        ההערכה של האתר היא לסיום פיתוח תשתיות ארוך יותר, אך בא נקווה שייקח כמה שפחות זמן.

        15 באפריל 2018 ב: 17:14
  • גיא

    שלום רב,

    יש בבעלותי קרקע שנרכשה , 125 מטר במתחם 228 , ע"פ טבלאות החלוקה אני רואה שיש לי צפי לקבל 468 מטר מסחרי.

    שאלותי הן :

    1. האם מהשטח של ה 468 מטר אמורה להיות ההפקעה לטובת שטחים ציבוריים ותשתיות?
    2. ע"פ מה אני צריך לחשב את שווי הקרקע שבבעלותי כיום? (האם 465X4500 ש"ח למטר או 125X4500 ש"ח למטר?)
    3. דעתך האישית לצפי לתחילת בנייה מסחרי במתחם 228?

    תודה על תשומת הלב,
    בברכה , גיא

    12 באפריל 2018 ב: 14:48
    • KarkaRank

      שלום גיא ותודה על תגובתך
      בדוק שוב את זכויותיך.. באופן כללי אתה אמור לקבל כ 80 מ"ר נטו במגרש לתעסוקה ומסחר, שעליו ניתן לבנות 450% תעסוקה שהם 360 מ"ר שטח עיקרי.
      הנתונים שציינת לא אפשריים כמובן.
      המחיר המומלץ הוא לגודל השטח ברוטו.
      באופן כללי (תלוי בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע כמובן), התחלת בניה צפויה בעוד כ 3-5 שנים.

      12 באפריל 2018 ב: 16:25
  • שלומי

    החברה הכלכלית מנוייה על התשתית
    לדעתם השלמת תשתית בעוד 5 שנים
    היזם טוען 1.5 שנים לחלקה 228 לפי התחייבות
    האם הגיוני?
    האם חברת **** **** חברה אמינה בכל הקשור לעריכת הסכמי שיתוף? ולקיחת אחריות עד לשלב הדיררה?

    12 באפריל 2018 ב: 16:48
  • KarkaRank

    שלום שלומי ותודה על תגובתך
    זמן של שנה וחצי לפיתוח הוא לא פרקטי, במיוחד הפיתוח המסיבי נעשה במתחם שבבעלות העירייה (מתחם בו נמכרו כבר רוב השטחים לחברות פרטיות).
    הכיוון הוא לזמן בין הערכת האתר לזמן שנאמר לך ( 3-5).
    אין לנו מידע לגבי חברת שיווק כזו או אחרת, והאתר מתייחס ונותן חוות דעת על קרקעות בלבד.

    12 באפריל 2018 ב: 18:31
  • עדן

    שלום אני מעוניין לרכוש שטח במתחם.
    ואני רואה שהעבודות פיתוח מתרכזות באיזור העיריה במתחם.
    האם יש הערכה לגבי המשך העבודות פיתוח למתחם 228 ולמתחם 10? וכמה זמן אמור לקחת עבודות הפיתוח האלו.
    ראיתי פה הערכות של 3 שנים למתחם 228 ו 5-7 שנים למתחם 10 ? האם זה הגיוני שיקח כל כך הרבה זמן ? או שמדובר בעיניין אחר.
    תודה רבה ויום טוב.

    15 באפריל 2018 ב: 9:19
  • KarkaRank

    שלום עדן ותודה על תגובתך
    עבודות הפיתוח אכן מתרכזות במתחם שבבעלות העירייה (שרובו נמכר לחברות פרטיות).
    זמן פיתוח של 3-4 שנים הוא אכן הגיוני למתחם 228.
    לגבי מתחם 10 – תכנית מפורטת הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה צריכה להיות מופקדת ומאושרת בוועדה המחוזית, מה שכמובן עוד לא נעשה.

    15 באפריל 2018 ב: 17:17
  • כפיר

    אני מתלבט בין קניה במתחם 228 לבין קניה במתחם 10
    האם הפיתוח של 228 יהיה משמעותית מהיר יותר מזה של מתחם 10?

    8 במאי 2018 ב: 10:56
  • KarkaRank

    שלום כפיר ותודה על תגובתך
    על פניו הבדלי הזמנים בין המתחמים לא צפוי להיות יותר מידי משמעותי.

    8 במאי 2018 ב: 14:10
  • עומרי

    שלום רב,
    אני לא מצליח להבין, האם התב"ע מאושרת גם לחלקה 10? במידה וכן, מה המחיר למטר (הערכה שמאית)?
    ומה הצפי לתחילת בנייה שם (הערכה)?

    תודה רבה

    4 ביוני 2018 ב: 15:14
  • עומרי

    שלום,
    האם המחיר למטר מעודכן?

    6 ביוני 2018 ב: 3:27
  • KarkaRank

    שלום עומרי ותודה על תגובתך
    התב"ע מאושרת רק למתחם המסחרי – מתחם ב
    המחיר המומלץ אכן מעודכן נכון להיום, ומתעדכן אחת לשלושה שבועות לפי הצורך.
    התחלת בנייה יכול לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת).

    6 ביוני 2018 ב: 9:46
    • קרן

      היי ,תודה על האתר הנפלא!
      אני מעוניינת לרכוש והייתי שמחה לדעת מה השווי של כל חלקה?

      15 ביוני 2018 ב: 17:56
  • KarkaRank

    שלום קרן ותודה על תגובתך.
    המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

    15 ביוני 2018 ב: 18:21
  • רוני

    בשורה התחתונה, כמה זמן להערכתך עד תחילת בנייה בחלקה 10 ? כולל את כל השלבים שבדרך- הפשרה, איחוד וחלוקה, פיתוח וכד ?

    19 ביולי 2018 ב: 13:01
  • KarkaRank

    שלום רוני ותודה על תגובתך
    כ 8-10 שנים.

    19 ביולי 2018 ב: 14:30
    • בני קימלמן

      שלום ותודה מקרב לב על האינפורמציה הרבה באתר.
      האם השתנה משהו דרמתי לאחרונה לגבי הערכה לתחילת בנייה בחלקה 10 ?
      האם עדין 8-10 שנים לתחילת בניה או קצר משמעותית.

      שנה טובה וחג שמח

      6 בספטמבר 2018 ב: 23:41
      • KarkaRank

        שלום בני ותודה על תגובתך.
        המתחם (חלקה 10) נכון להיום באותו סטטוס תכנוני וממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
        כך שצפי התחלת בנייה נשאר כ 8-10 שנים, תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע.

        7 בספטמבר 2018 ב: 9:42
  • שמעון

    שלום וברכה,

    קראתי פה את כל השאלות והתשובות (היה מחכים ומעניין אז תודה רבה) ולא מסתדרים לי פה כל הנתונים והתשובות אז אשמח להסבר.

    מצד אחד כתוב שהערכה שלכם היא של 3600-3700 למטר, אך מצד שני כתבתם בתשובות שהיטל השבחה של 290 אלף לשטח של 110 מטר הוא הגיוני- בחישוב מהיר ע"פ הערכות שלכם שווי קרקע כיום של 110 מטר היא (לחומרה) הוא 407 אלף, ומכיוון שהיטל השבחה הוא 50% מהשבח הנובע מאישורי תוכניות העיריה, אז איך יתכן היטל השבחה כזה גבוה,הרי זה שווה יותר מחצי ערך הנכס כיום! (וזה עוד בלי לדבר על זה שה-50% הם רק על השבח ולא על כל הנכס).

    תודה רבה מראש!

    20 ביולי 2018 ב: 8:11
  • KarkaRank

    שלום שמעון ותודה על תגובתך.
    היטל ההשבחה הוא בגובה 50% מההפרש בין שווי הקרקע כחקלאית לבין שוויה כמופשרת (זמינה לבנייה).
    עם זאת המחיר המומלץ הוא לשווי הקרקע כיום (רק בעוד מספר שנים הקרקע תופשר).
    בעת ההפשרה (אישור תכניות איחוד וחלוקה), שווי הקרקע יעלה, ומכאן ההערכה של להשבחה שצוינה.

    20 ביולי 2018 ב: 12:40
  • תומר

    שלום רב
    אני מתענין בקניית שטח בגוש 3947 חלקה 10 ורציתי לברר כמה דברים?
    האם צפי התחלת בניה של חמש שנים הוא ראלי?
    והאם מחיר של 550k לזכות לדירה של 110 מטר הוא סביר?

    21 ביולי 2018 ב: 16:45
  • KarkaRank

    שלום תומר ותודה על תגובתך.
    שני הנתונים שציינת אינם סבירים.
    התחלת בנייה יכול לקחת כ 8-10 שנים בקלות.
    המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום (מחיר מתייחס לחלקה 10).

    22 ביולי 2018 ב: 9:28
  • תומר

    שלום..
    רציתי לשאול היום הייתי בפגישה באחת מחברות הנדלן והציעו לי לקנות אופצייה לקניית דירה ב590 אלף כמובן לסכום הזה מתווסף הוצאות בנייה מיסים וכו ככה שבית 5 חדרים יעלה 1850000 ולטענתו בעוד 3 שנים מתחילה הבנייה ובעוד 6 שנים הבית מוכן..
    האם זה הגיוני ?

    5 בספטמבר 2018 ב: 16:39
  • KarkaRank

    שלום תומר ותודה על תגובתך.
    זמן התחלת הבניה שניתן לך וכן גם עליות הבניה אינם פרקטיים כלל.
    בכדי שתתחיל הבניה בעוד כ 3 שנים , המתחם היה אמור להיות מופשר נכון להיום, בעוד תכנית מפורטת עדיין לא מופקדת בוועדה המחוזית וכמובן עוד לא החל שלב מתן התנגדויות..
    צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת בקלות כ 3 שנים מיום ההפשרה.
    לא ברור מהו הגודל השטח שהוצע לך.
    בכל מקרה מחיר מומלץ קיים בחוות הדעת והוא מעודכן נכון להיום.
    עלות בניה ליחידה יכולה להגיע בקלות ל 1-1.1 מיליון שח וזאת לא כולל היטל ההשבחה (בסביבות ה 300 אלף שח ואף יותר).

    5 בספטמבר 2018 ב: 17:25
  • יצחק

    שלום
    ברצוני לשאול מה עלות בניה של מטר מרובע משרד במתחם האלף ? אשמח לתשובה

    10 בספטמבר 2018 ב: 20:55
  • KarkaRank

    שלום יצחק ותודה על תגובתך.
    שאלה כללית ביותר (קיימים משתנים רבים בבניית מבנה משרדים ותעסוקה), אך לצורך העניין – 5000-5500 ש"ח למ"ר.

    12 בספטמבר 2018 ב: 12:28
  • חיים

    שלום, אשמח לעזרתך.
    יש לי 2 מגרשים ניפרדים בחלקה 10. (שניהם מירושה), כל אחד מהם רשום 250/949663.
    בהנחה שהם אוחדו בטבלאות האיזון ששמאי דנוס סיים לא מזמן, איך אני יכול לדעת (לפני הפרסום) האם זה שווה ערך ליחידת דיור אחת? כמה מ"ר בנוי הוקצו לנו?
    תודה

    16 בספטמבר 2018 ב: 22:38
  • KarkaRank

    שלום חיים ותודה על תגובתך.
    אתה למעשה מחזיק במצטבר 150 מ"ר שלפי נתוני התכנית אכן אמורים להניב זכות ליחידה אחת.
    בהירות לגבי הגודל המדויק תתגלה בעת הפקדת התכנית הכוללת את אותן טבלאות בוועדה המחוזית.

    17 בספטמבר 2018 ב: 10:38
    • חיים

      תודה רבה לתשובתך.
      כשאומרים שלפי הנתונים, לכאורה, יצא לי בסוף התהליך, בערך יחידת דיור, האם הכוונה היא ברוטו (כלומר מזה אצטרך לשלם היטל השבחה) או נטו (כלומר אחרי היטל השבחה)?
      תודה

      17 בספטמבר 2018 ב: 22:30
      • KarkaRank

        על כלל היחידות המתקבלות בעת הליך איחוד וחלוקה, יש להוסיף היטל השבחה.

        20 בספטמבר 2018 ב: 9:22
  • עמית

    שלום,
    מבדיקה שביצעתי בנושא איחוד וחלוקה של חלקה 10 (מתחם ג') נמסר לי כי הוגשו הטבלאות לעירייה לפני כחודש. מה התהליך המסודר עד לאישור סופי והפשרה מלאה?
    אתם כותבים פה בתגובות שדבר כזה לוקח מס' שנים, לפי הקצב שהדברים מתקדמים זה לא נראה ככה.
    ניתן להביט על מתחם ב' חלקה 228 שכבר מופשרת עוד מעט כשנה.
    ממתין לתגובתכם.

    17 בספטמבר 2018 ב: 11:54
  • KarkaRank

    שלום עמית ותודה על תגובתך.
    תכנית מפורטת הכוללת את אותן טבלאות צריכה להיות מוגשת ומופקדת בוועדה המחוזית, לעבור את שלב ההתנגדויות (ותיקונים במידת הצורך) עד לאישורה.
    למתחם ב המיועד ברובו לטובת תעסוקה לקח כשנתיים מהרצת התכנית התכנית עד לאישורה , בעוד שמתחם ג עמוס ו מורכב יותר ממתחם ב ומיועד בעיקרו לטובת מגורים.

    17 בספטמבר 2018 ב: 16:56
  • רון

    לכל המתעניינים שלום רב,
    בחישוב עלות לזכות לדירה בגוש 3947 חלקה 10, הערכת השמאי נכון
    ליולי 2018 הינה כ-3900 שח למ״ר, יש לקחת בחשבון את עלויות
    התיווך מול החברות המשווקות את הקרקע.
    כפי שצויין באחד התגובות השמאות מתעדכנת כל שלושה שבועות נכון להיום השמאות הינה מיולי, אשמח לקבל עדכון

    22 בספטמבר 2018 ב: 11:18
  • KarkaRank

    שלום רון ותודה על תגובתך
    המחיר המומלץ הוא מחיר ל מ"ר (אין פה חישוב עלות זכות לדירה).
    משקיע אמור לקחת בחשבון לא יותר מ 2% עליות תיווך (בין אם תיווך או חברת שיווק) , שתמיד עדיפות לרכישה והשקעת הקרקע מפרטי.
    חוות הדעת באתר אכן מתעדכנות אחת לשלושה שבועות וזאת לפי מידת הצורך.
    נכון להיום אין צורך בעדכון כלשהו של חוות הדעת, והיא נשארת בעינה, כולל המחיר המומלץ (שגם כך נכון להיום מתומחר בצורה מקסימלית).

    23 בספטמבר 2018 ב: 14:28
  • ירון

    שלום רב,
    אשמח להבין כיצד תומחרו חלקות 10 ו-228 באופן זהה, כאשר חלקה 228 הופשרה וחלקה 10 טרם…

    תודה מראש

    3 באוקטובר 2018 ב: 15:58
  • KarkaRank

    שלום ירון ותודה על תגובתך.
    המחיר המומלץ בחוות הדעת מתייחס לחלקה 10 בלבד.

    3 באוקטובר 2018 ב: 16:18
  • מיקי

    תודה רבה על התגובות המושקעות.
    איך אפשר לדעת מי משווק "זכויות" לדירה במתחם האלף? מצאתי רק את **** ****

    8 באוקטובר 2018 ב: 18:04
  • KarkaRank

    שלום מיקי ותודה על תגובתך.
    בדוק בפלטפורמות הפרסום המוכרות ו/או במשרדי תיווך כאלו ואחרים.

    9 באוקטובר 2018 ב: 11:18

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*