גוש – 3947
חלקה – 10
גודל חלקה – 286147 מ"ר
בעלות – הרוב פרטי
מרחק מבנייה – צמוד דופן למתחם הסופרלנד מדרום ו כ 1500 מטרים מקו החוף
מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 10 בגוש 3947 ממוקמת במערב העיר העיר ראשון לציון בקרבת פארק השעשועים "סופרלנד".בדצמבר 2013 הופקדה תכנית מתאר רצ/2030 (שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה) לכלל העיר ראשון לציון. אותה תכנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 330,000 תושבים עד שנת 2030 מה שיצריך תוספת של קרוב ל 30,000 דירות חדשות לעיר. לפי תשריט תכנית המתאר חלקה 10 מיועדת לטובת אזור מעורב של מגורים, תעסוקה ומסחר ומבנים ומוסדות ציבור.החלקה נכללת במתחם ה "1000" המפורסם ( על שם 1000 הדונמים שהמתחם מכיל), שגבולותיו בין נתיבי איילון לים, ובין שדרות רחבעם זאבי מצפון לשדרות יצחק רבין מדרום.חלקה 10 בגוש 3947 נכללת במלואה בתכנית פרטנית ל "מתחם ה1000" – רצ/1000/1( תכנית מספר 413-0128595) שעומדת לפני פרסום הפקדתה בוועדה המחוזית. לפי התכנית יקומו במתחם כ 4900 יח"ד – שמתוכם 2500 דירות גדולות בגודל ממוצע של 125 מ"ר, 1000 דירות קטנות בממוצע של 80 מ"ר לדירה, 800 דירות בגודל ממוצע של 45 מ"ר שישמשו לטובת מעונות סטודנטים, ובנוסף 600 דירות בגודל ממוצע של 68 מ"ר המיועדות לטובת האוכלוסייה הבוגרת ( דיור מוגן -מעל גיל 60).בנוסף התכנית הקצתה מעל 1.4 מיליון מ"ר כוללים לטובת תעסוקה ומסחר. תכנית רצ/1000/1 חילקה את "מתחם האלף" לשלושה מתחמים:
מתחם א – חלק מחלקה 74 בגוש 3947: החלק הצפוני של המתחם על ציר רחבעם זאבי, מיועד ברובו המכריע לצורכי תעסוקה ומסחר ומוחזק בבעלות העירייה.מתחם זה לא יצטרך לעבור תכנית איחוד וחלוקה, ויוכל לעבור פיתוח ובינוי לאחר אישורה הסופי של תכנית האלף
מתחם ב – חלקה 228 במלואה בגוש 3946 : החלק המזרחי של המתחם
מתחם ג – חלקה 10 במלואה בגוש 3947 – החלק הדרומי של המתחם
*חשוב לציין – לחלקה 10 בגוש 3947(מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מתחם ב) יקומו תכניות איחוד וחלוקה( לכל מתחם בנפרד) בהן יופיעו לוח הקצאות וטבלאות איזון. בכדי לשמור על חלוקת שווי יחסי בין בעלי הקרקעות, בתכנית איחוד וחלוקה מחדש יחולק השטח הכולל למגרשים קטנים בני 1500-2500 מ"ר (בייעוד מגורים) ו 4000 מ"ר (בייעוד מסחר ותעסוקה) , ובנוסף לצורך החלוקה יקבע השמאי בתכנית את שווי הקרקע למ"ר ( מופשר – לאחר הפקעה) לפי הייעודים השונים, ובכך ישמר השווי הערכי היחסי.
להוראות ופירוט תכנית "מתחם 1000" – לחץ כאן
לתשריט ייעודי הקרקע – לחץ כאן (ניתן להגדיל את התשריט באמצעות לחיצה על זכוכית המגדלת מצד ימין למעלה).
לנספח הערכת שווי למ"ר (מופשר – לאחר הפקעה) ב"מתחם ה 1000" לפי הייעודים השונים – לחץ כאן
*עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית (מאי 2015)
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החל שלב ההתנגדיות בוועדה המחוזית לתכנית רצ/1000/1
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים. פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים.
לדיון והחלטת הוועדה המחוזית על מתן תוקף לתכנית רצ/1000/1 – לחץ כאן עמודים 1-15 החלטת הוועדה – עמוד 7
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – "מתחם ה 1000" יופשר במסגרת תכנית רצ/1000/1 באזור הכי חשוב לעיר מבחינת פיתוח תעסוקתי, וזאת רק לאחר אישורה הסופי של התכנית (צריכה לעבור עוד את שלב מתן ההתנגדויות), וצליחת תכנית איחוד והחלוקה העמוסה במאות בעלי קרקעות – 5 שנים
*עדכון – ב 10/11/16 הופקדה בוועדת התכנון תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228) ,תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים למצבו התכנוני של המתחם.
להוראות תכנית מפורטת למתחם 228 (מתחם ב) – לחץ כאן
לטבלאות החלוקה של מתחם ב – לחץ כאן
לעקרונות חישוב טבלאות החלוקה – לחץ כאן
*עדכון – ב 31/01/18 אושרה סופית בוועדה המחוזית תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228).
חלקה 10 בגוש 3947 (מסומנת בעיגול – מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מסומנת בריבוע -מתחם ב) לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית רצ/1000/1. שני המתחמים יאוחדו לטובת תכנית איחוד וחלוקה מחדש. להגדלה – לחץ על התמונה.
מחיר מומלץ – 3800-3900 ₪ למטר
דירוג *** מתחם מסקרן ביותר, במיקום סופר אסטרטגי, באחת הערים החזקות בישראל.
רחל
שלום לכם
למה השלב הראשון הוא דווקא על הקרקעות של העירייה?
KarkaRank
שלום רחל ותודה על תגובתך
מצד אחד העירייה כמהה לפתח תעסוקתית את המתחם ממספר סיבות( שרובן מסתכמות בכסף ובתדמית העיר), ובזמן המהיר ביותר
מצד שני העירייה יודעת שתכנית איחוד וחלוקה לוקחת זמן
הפתרון – פיתוח תעסוקתי כשלב ראשון על הקרקעות בבעלות הערייה, דבר שמן הסתם לא מצריך תכנית איחוד וחלוקה, ויכול להתבצע לאחר אישורה הסופי של התכנית הפרטנית (רצ/1000/1).
KarkaRank
*עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית
שלב הבא – שלב מתן התנגדויות
שני
הבנתי ששלב ההתנגדויות הסתיים השבוע, איפה התכנית עומדת כעת?
KarkaRank
שלום שני ותודה על תגובתך
שלב ההתנגדויות לתכנית רצ/1000/1 (תכנית מספר 413-0128595) החלה על מתחם האלף עדיין לא התחיל
רק ב 09/08/15 בתשע בבוקר יחלו הדיונים וישמעו טענות המתנגדים לראשונה
עודד
לפי הפרסומים של עיריית ראשון לציון התוכנית של מתחם האלף קיבלה תוקף והסתיימו הדיונים בהתנגדויות.
מתי לדעתכם אמור להיות תחילת בנייה?
KarkaRank
שלום עודד ותודה על תגובתך
תכנית מתחם ה 1000 אכן קיבלה תוקף ( בכפוף למילוי תנאים)
בנייה ממשית תוכל להיות במתחם לאחר הקמה , הגשה ואישור סופי של תכנית מפורטת למתחמים ב ו ג, תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה.
תחילת בנייה יכולה לקחת בין 2-3 שנים מיום אישור תכנית מפורטת
KarkaRank
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים
פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים
חיים
שלום
השבוע היה אישור לפרויקט, האם יש עדכון בזמנים ובתרשים זרימה? מה המהלך הבא? מתי אמורים להתחיל בניה באזור?
KarkaRank
שלום חיים ותודה על תגובתך
כבר באוגוסט 2015 החליטה הוועדה המחוזית על אישור תכנית רצ/1000/1, ודחיית טענות המתנגדים.
מאז הגישו מתנגדי התכנית (עיריית בת ים) ערר למועצה הארצית, שלפני מספר ימים (בתאריך ה 7/03/16) דחתה את אותו ערר.
עדכון לגבי אישור התכנית קיים בחוות הדעת עוד מאוגוסט 2015
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות)
תחילת בנייה יכולה לקחת בין 2-3 שנים מיום אישור תכנית מפורטת.
שיקו
שלום
האם שלב האיחוד והחלוקה במתחמים ב' וג' יהיו ללא הסכמת הבעלים והאם זה יקצר את הזמן לאישור סופי של הגשת התכניות המפורטות
KarkaRank
שלום שיקו ותודה על תגובתך
שלב איחוד וחלוקה למתחמים ב ו ג אכן יהיה ללא הסכמת בעלים (בדומה לשאר המתחמים בארץ וכמובן הליך שלא מקצר את אישור הליך איחוד וחלוקה), שיהיה ניתן להגיש התנגדויות בעתיד לתכניות אלו
דוד כהן
בבעלותי שטח בגוש 3947 חלקה 10. איפה אני יכול לקבל יותר אינפורמציה לגבי זכויות הבניה כאשר יצאו לפועל.
KarkaRank
שלום דוד כהן ותודה על תגובתך
בדומה למתחם ב (חלקה 228 בגוש 3946), ברגע שתופקד בוועדת התכנון תכנית מפורטת למתחם ג (חלקה 10 בגוש 3947), תכנית הכוללת את זכויות ובנוסף את טבלאות איחוד וחלוקה , יתפרסמו הוראות התכנית, תשריט , נספחי הבניה וכמובן טבלאות איחוד וחלוקה. בעת הפרסום תוכל לגשת למחלקת הנדסה בעיריית ראשון לציון על מנת לקבל את המידע שאתה חפץ, בנוסף נגישות למסמכים תהיה דרך אתר משרד הפנים, ואנחנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.
יובל המון
שאלה:
אני מבין מההסברים כי טבלאות איזון וחלוקה שהכין משרד השמאים כהן- דנוס לחלקה 228 בגוש 3946
צריכות לעבור כעת אישור לפני הפשרה.
מי הגורם שצריך לאשר טבלאות אלה?
כמה זמן יכול לקחת שלב זה?
KarkaRank
שלום יובל ותודה על תגובתך
התכנית נמצאת בסמכות הוועדה המקומית
בהנחה שאין "תקלות מיוחדות " , אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם ב יכול להתבצע ב 24 חודשים הקרובים
ירון לוי
חלקה 228 בגוש 3946
הציעו לי לרכוש חלק בקרקע, נתנו לי לוח זמנים קצת אופטימי ( שנתיים להיתר ) – כמה זה הגיוני? וכמה זמן לדעתך במקרה הכי אופטימי ניתן יהיה לקבל היתר לאחר האיחוד והחלוקה?
תודה רבה
KarkaRank
שלום ירון ותודה על תגובתך
לא ממש הגיוני. בכדי שתסריט של שנתיים להיתר יתממש תכנית איחוד וחלוקה הייתה צריכה להיות כבר מאושרת.
בפועל רק במהלך סוף השנה תתקיים ישיבה בה יוצגו התיקונים לתכנית שוועדת התכנון קבעה מתוקף שלב מתן ההתנגדויות.
בהנחה שאין "תקלות מיוחדות " , אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם ב יכול להתבצע תוך 24 חודשים מהיום.
מרגע ההפשרה ואישור תכניות איחוד וחלוקה, במצב אופטימי, שבו בעלי אותו מגרש ספציפי מנוהלים ומאורגנים היטב, ותכניות בניה מסודרות מוגשות, היתר בניה יכול להתקבל כשנתיים אחרי אישור תכניות איחוד וחלוקה (כולל את זמן ההתארגנות, הגשת תכניות בניה ושאר דרישות הועדה המקומית ועד קבלת ההיתר).
יום טוב
שלום,
תודה על האינפורמציה באתר.
אני שוקל לרכוש קרקע במתחם ב תאי שטח 510 המיועדת למסחר בגוש 3946
בשווי של 4600 שח למר.
אמרו לי שהצפי למפתח(השלמת הפרוייקט וקבלת משרד) יהיה בעוד 5 שנים.
אודה לחוות דעתך
KarkaRank
שלום יום טוב ותודה על תגובתך
המחיר המוצע משקף מצב פחות או יותר, בו הקרקע זמינה לאחר היתרי בנייה, מה שאמור לקחת עוד 5 שנים מהיום, שסיום בנייה יכול להיות בקלות 3 שנים מיום הזמינות.
מאיר בטיטו
ערב טוב
לא יודע מי מגיב ? או עונה ? לשאלות החברים . אך נשמע אדם אמין . כל כך מקצועי. מעניין. ענייני. ובלי סיפורים . כל הכבוד לכם .
לשאלתי .
מעוניין לרכוש השקעה באזור זה .
זכות לדירה עם כל הסיפורים של המתווכים לצערי לא מאמין בשיווק שלהם או שיש מישהו הכי מומלץ …?
או לקנות שטח …?
על פניו משום מה הבנתי שקונים יחידות של 100 מ"ר לא ברור לי למה ? האם זה אמין ?
מתי נראה לך במקרה הרחוק פרוייקט מגורים ראשון יעמוד .?
איזה חלקה ראשונה תצא לבניה ? חלקה 228 ? או חלקה 10
בהערכה לתשובותיך
KarkaRank
שלום מאיר ותודה על תגובתך.
לאתר אין מידע על משרדי תיווך כאלו ואחרים, או הסבר על דרכי שיווק של חברות או משרדי תיווך.
בהירות לגבי גודל השטח שיספיק על מנת לקבל זכות לדירה, תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה למתחם ג.
ההערכות כרגע הן שיצטרך יותר מ 100 מ"ר במתחם ג (מתחם 10), על מנת לקבל זכות לדירה (ובטח זכות לדירת 5 חדרים..)
התחלת בנייה במתחם 10 (שרובו מתחם מגורים), יכולה לקחת בקלות 10 שנים מהיום.
מתחם 228, שתכנית מפורטת לו כבר הופקדה ובשלב ההתנגדויות (ורובו מיועד לטובת תעסוקה), יקודם וייבנה במהירות רבה יותר ממתחם 10, שעדיין ממתין להגשת תכנית מפורטת לוועדה המחוזית.
עדי
שלום, הציעו לי לרכוש שטח לדירה שתיהיה בגודל 125 מטר בחלקה 10. האם אפשר לדעת כמה מטר אני באמת עתיד לקבל או שעדיין אין אפשרות לדעת.
בנוסף הבנתי שתכניות איחוד וחלוקה מתבצעת בנפרד לשני החלקות 10 ו 228. מי אמור לעבור את זה קודם? וכמה זמן יעבור בין הגשה של החלקה הראשונה לבין החלקה ה2? תודה ויום טוב
KarkaRank
שלום עדי ותודה על תגובתך
בהירות לגבי גודל השטח שיספיק על מנת לקבל זכות לדירה יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת למתחם ג (מתחם 10) בוועדה המחוזית (ההערכות כרגע מדברות על שטח הגדול מ 100 מ"ר , על מנת לקבל זכות לדירה , ובטח שדירה בגודל 125 מ"ר..)
למתחם 228 כבר תכנית המופקדת בוועדה המחוזית ובשלב ההתנגדויות, בעוד למתחם 10 עדיין לא הוגשה תכנית לאותה וועדה, כך שמתחם 228 (תעסוקה ברובו) יקודם במהירות רבה יותר ממתחם 10 (מגורים ברובו).
יצחק
שלום רב בכתבה נכתב שצפי הזמן להפשרה הוא 5-6 שנים, ואילו בתגובות הקודמות נכתב: בקלות 10 שנים. אפשר לקבל הסבר?
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך
הנכתב "בקלות 10 שנים" מתייחס לזמן התחלת בנייה אפשרי במתחם 10 (מתחם בו עדיין לא הופקדה תכנית פרטנית בוועדה המחוזית), לעומת צפי זמן להפשרה – 5-6 שנים, המתייחס להפשרת הקרקע (אישור סופי של תכנית פרטנית וטבלאות איזון והקצאה למתחם 10).
עומר
שלום רב,
האם ידוע אם וכיצד תשפיע חקירת "פרשת השחיתות" בראשון על הזמן להפשרת הקרקע במתחם האלף? האם ניתן להסיק כי הלו"ז יתעכב?
לתשובתכם אודה
KarkaRank
שלום עופר ותודה על תגובתך
לאחר הפרשה,עיכוב בהפשרת המתחם יכול קרות בעיקר מבחינת מנהלתית וארגונית של עיריית ראשון לציון, שמן הסתם מוטרדת מהלך הרוח האחרון, ואמורה להגיש לוועדה המחוזית תכנית מפורטת למתחם ג (10).
מבחינת "תקינותו" של המתחם, הפרשה לא רלוונטית כלל לקידומו (הפרשה מתייחסת לנושאים אחרים בעיר), ותכנית המתאר הכוללנית למתחם כבר אושרה על ידי הוועדה המחוזית, כך שלא אמורה להיות בעיה עם הכנה והגשה של תכניות מפורטות.
אורן
היי רכשתי קרקע במתחם האלף כזכות לדירה בגודל 110מ' הגיע לי שומה היטל השבחה של 290.000. ש"ח . זה הגיוני? מתחם ג 10
יוסי
האם קנית זכות לדירה מבעל קרקע או האם קנית קרקע בגודל המקנה אשר מקנה זכות?
KarkaRank
שלום אורן ותודה על תגובתך
במבט ראשוני, סכום ההשבחה אכן נראה אפשרי לגודל השטח שציינת, עם זאת בדומה לשאר המתחמים בארץ, על השומות שנקבעו יוגשו בוודאות עררים על ידי בעלי הקרקעות, ובלא מעט פעמים סכום ההשבחה יורד (גם אם במעט).
אורן
לא לשכוח שמתוך השטח שלי יבנו 17 קומות זאת אומרת שכדי לבנות יש צורך ב2 דונם בממוצע לבניה של מגדל בן 17 קומות איפה שאר הדיירים שמשתתפים איתי בהוצאות 2 דונם שווה 19 בעלי קרקע של 110מ' ויחס הדירות שווה לכ 60 יחידות דיור בערך על הקרקע .דהיינו החישוב שגוי מיסודו
KarkaRank
היי אורן
היטל ההשבחה הוא 50% מהפרש מרכיב הקרקע כמופשר לחקלאי (שווי יוצא פחות נכנס)…
ללא קשר שים לב בחישוב שלך לקחת את גודל המרגש לבניית המגדל כקרקע ברוטו ולא כקרקע נטו.
כלומר אותם 2 דונם לבניית המגדל (יצטרך יותר), הם שטח לאחר הפקעה של 65-70 אחוזים, כל בשביל לקבל את אותם 2 דונם צריך למעשה יותר מ 6 דונם ברוטו.
אורן
אז ככה לאחר שיחה עם מהנדס עיר הבקיא בתחום .הוא טוען שכל מי שבונה יחד איתי אכן שותף כי לא קיים מחזיק בנכס שאינו בעל ושותף בקרקע לדוגמא ערך של 60/2000יחידות אז השומה שלי חייבת להתחלק בן כל בעלי יחידות הדיור הם למעשה מתחלקים בשומת היטל ההשבחה. אם למעשה 20 בעלי קרקע של 110מ' מביאים את חלקם נוספת עוד 40 יחידות לוקחים את כל הסכום ומחלקים במס הדירות בבנין בו הקרקע אוחדה .ולא מפילים על ה20 את השומה
KarkaRank
היי
שומת השבחה היא פרסונלית, ולכן ברור שלא רק חלק ישלמו אותה..
כאמור , השומה נקבעת לפי 50% מהפרש מרכיב הקרקע כמופשר לחקלאי, שאת שני הערכים קובע שמאי העורך את תכנית איחוד וחלוקה.
רם
שלום
ראיתי שתוכנית איחוד וחלוקה אושרה למתחם ב, האם זה נחשב שהקרקע הופשרה? מה השלבים הבאים?
תודה
KarkaRank
שלום רם ותודה על תגובתך
תכנית מפורטת נקודתית למתחם ב אכן אושרה סופית בוועדה המחוזית ולמעשה מתחם ב מופשר.
להקמת מבני מסחר במתחם יש צורך בהוצאת היתרי בנייה כמובן ( הגשת תכניות בנייה), וזאת על ידי התארגנות של בעלי הקרקע בכל מגרש בהשכרת שירותי כל הגורמים המקצועיים הנדרשים (מהנדס,אדריכל שמאי,חברה בניה ועוד).
דביר גואטה
שלום, תודה על האתר הנפלא.
לגבי מתחם ב' – אם אני מבין נכון מדבריך הא למעשה הופשר (הן למסחר והן למגורים) וכעת נותר לבעלי הקרקע להתארגן לבניה (הוצאת היתר)? האם זהו השלב הבא?
כלומר הערכה של זמן הפשרה של כ 5-7 שנים למתחם כולו אינה חלה על מתחם ב' אשר נמצא במצב מתקדם יותר?
האם ניתן להעריך תוך כמה זמן ניתן יהיה לבנות על הקרקע במתחם ב'?
תודה רבה,
דביר
KarkaRank
שלום דביר ותודה על תגובתך
מתחם ב אכן הופשר.
צפי זמן ההפשרה הוא על מתחם ג.
ההערכה שתחילת בנייה במתחם ב תחול בעוד כ 3 שנים, תלוי כמובן בהחלטה, התנהלות והתארגנות בעלי כל מגרש ומגרש.
יצחק
שלום שוחחתי עם נציגים בעיריה ונאמר לי שמתחילים בקרוב את הפיתוח של מתחם ב. הפיתוח יושלם תוך 24 חודשים אבל ניתן להתחיל לבנות במקביל ולא לחכות לסיום הפיתוח בעוד כ12 חודשים
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך
איך בדיוק ניתן להתחיל לבנות ללא סיום של פיתוח ותשתיות?.. (שאמור לקחת זמן ארוך יותר מ 24 חודשים).
בנייה תחל לאחר סיום מלא של הפיתוח ולאחר הוצאת היתרי בנייה.
יצחק
שלום סיום התשתיות אכן לוקח 24 חודש אבל ניתן להתחיל בבניה בעוד 12 חודש בכפוף להמשך התשתיות וכמובן לאחר קבלת אישור בניה
KarkaRank
ההערכה של האתר היא לסיום פיתוח תשתיות ארוך יותר, אך בא נקווה שייקח כמה שפחות זמן.
גיא
שלום רב,
יש בבעלותי קרקע שנרכשה , 125 מטר במתחם 228 , ע"פ טבלאות החלוקה אני רואה שיש לי צפי לקבל 468 מטר מסחרי.
שאלותי הן :
1. האם מהשטח של ה 468 מטר אמורה להיות ההפקעה לטובת שטחים ציבוריים ותשתיות?
2. ע"פ מה אני צריך לחשב את שווי הקרקע שבבעלותי כיום? (האם 465X4500 ש"ח למטר או 125X4500 ש"ח למטר?)
3. דעתך האישית לצפי לתחילת בנייה מסחרי במתחם 228?
תודה על תשומת הלב,
בברכה , גיא
KarkaRank
שלום גיא ותודה על תגובתך
בדוק שוב את זכויותיך.. באופן כללי אתה אמור לקבל כ 80 מ"ר נטו במגרש לתעסוקה ומסחר, שעליו ניתן לבנות 450% תעסוקה שהם 360 מ"ר שטח עיקרי.
הנתונים שציינת לא אפשריים כמובן.
המחיר המומלץ הוא לגודל השטח ברוטו.
באופן כללי (תלוי בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע כמובן), התחלת בניה צפויה בעוד כ 3-5 שנים.
שלומי
החברה הכלכלית מנוייה על התשתית
לדעתם השלמת תשתית בעוד 5 שנים
היזם טוען 1.5 שנים לחלקה 228 לפי התחייבות
האם הגיוני?
האם חברת **** **** חברה אמינה בכל הקשור לעריכת הסכמי שיתוף? ולקיחת אחריות עד לשלב הדיררה?
KarkaRank
שלום שלומי ותודה על תגובתך
זמן של שנה וחצי לפיתוח הוא לא פרקטי, במיוחד הפיתוח המסיבי נעשה במתחם שבבעלות העירייה (מתחם בו נמכרו כבר רוב השטחים לחברות פרטיות).
הכיוון הוא לזמן בין הערכת האתר לזמן שנאמר לך ( 3-5).
אין לנו מידע לגבי חברת שיווק כזו או אחרת, והאתר מתייחס ונותן חוות דעת על קרקעות בלבד.
עדן
שלום אני מעוניין לרכוש שטח במתחם.
ואני רואה שהעבודות פיתוח מתרכזות באיזור העיריה במתחם.
האם יש הערכה לגבי המשך העבודות פיתוח למתחם 228 ולמתחם 10? וכמה זמן אמור לקחת עבודות הפיתוח האלו.
ראיתי פה הערכות של 3 שנים למתחם 228 ו 5-7 שנים למתחם 10 ? האם זה הגיוני שיקח כל כך הרבה זמן ? או שמדובר בעיניין אחר.
תודה רבה ויום טוב.
KarkaRank
שלום עדן ותודה על תגובתך
עבודות הפיתוח אכן מתרכזות במתחם שבבעלות העירייה (שרובו נמכר לחברות פרטיות).
זמן פיתוח של 3-4 שנים הוא אכן הגיוני למתחם 228.
לגבי מתחם 10 – תכנית מפורטת הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה צריכה להיות מופקדת ומאושרת בוועדה המחוזית, מה שכמובן עוד לא נעשה.
כפיר
אני מתלבט בין קניה במתחם 228 לבין קניה במתחם 10
האם הפיתוח של 228 יהיה משמעותית מהיר יותר מזה של מתחם 10?
KarkaRank
שלום כפיר ותודה על תגובתך
על פניו הבדלי הזמנים בין המתחמים לא צפוי להיות יותר מידי משמעותי.
עומרי
שלום רב,
אני לא מצליח להבין, האם התב"ע מאושרת גם לחלקה 10? במידה וכן, מה המחיר למטר (הערכה שמאית)?
ומה הצפי לתחילת בנייה שם (הערכה)?
תודה רבה
עומרי
שלום,
האם המחיר למטר מעודכן?
KarkaRank
שלום עומרי ותודה על תגובתך
התב"ע מאושרת רק למתחם המסחרי – מתחם ב
המחיר המומלץ אכן מעודכן נכון להיום, ומתעדכן אחת לשלושה שבועות לפי הצורך.
התחלת בנייה יכול לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת).
קרן
היי ,תודה על האתר הנפלא!
אני מעוניינת לרכוש והייתי שמחה לדעת מה השווי של כל חלקה?
KarkaRank
שלום קרן ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
רוני
בשורה התחתונה, כמה זמן להערכתך עד תחילת בנייה בחלקה 10 ? כולל את כל השלבים שבדרך- הפשרה, איחוד וחלוקה, פיתוח וכד ?
KarkaRank
שלום רוני ותודה על תגובתך
כ 8-10 שנים.
בני קימלמן
שלום ותודה מקרב לב על האינפורמציה הרבה באתר.
האם השתנה משהו דרמתי לאחרונה לגבי הערכה לתחילת בנייה בחלקה 10 ?
האם עדין 8-10 שנים לתחילת בניה או קצר משמעותית.
שנה טובה וחג שמח
KarkaRank
שלום בני ותודה על תגובתך.
המתחם (חלקה 10) נכון להיום באותו סטטוס תכנוני וממתין להפקדת תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
כך שצפי התחלת בנייה נשאר כ 8-10 שנים, תלוי גם בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע.
שמעון
שלום וברכה,
קראתי פה את כל השאלות והתשובות (היה מחכים ומעניין אז תודה רבה) ולא מסתדרים לי פה כל הנתונים והתשובות אז אשמח להסבר.
מצד אחד כתוב שהערכה שלכם היא של 3600-3700 למטר, אך מצד שני כתבתם בתשובות שהיטל השבחה של 290 אלף לשטח של 110 מטר הוא הגיוני- בחישוב מהיר ע"פ הערכות שלכם שווי קרקע כיום של 110 מטר היא (לחומרה) הוא 407 אלף, ומכיוון שהיטל השבחה הוא 50% מהשבח הנובע מאישורי תוכניות העיריה, אז איך יתכן היטל השבחה כזה גבוה,הרי זה שווה יותר מחצי ערך הנכס כיום! (וזה עוד בלי לדבר על זה שה-50% הם רק על השבח ולא על כל הנכס).
תודה רבה מראש!
KarkaRank
שלום שמעון ותודה על תגובתך.
היטל ההשבחה הוא בגובה 50% מההפרש בין שווי הקרקע כחקלאית לבין שוויה כמופשרת (זמינה לבנייה).
עם זאת המחיר המומלץ הוא לשווי הקרקע כיום (רק בעוד מספר שנים הקרקע תופשר).
בעת ההפשרה (אישור תכניות איחוד וחלוקה), שווי הקרקע יעלה, ומכאן ההערכה של להשבחה שצוינה.
תומר
שלום רב
אני מתענין בקניית שטח בגוש 3947 חלקה 10 ורציתי לברר כמה דברים?
האם צפי התחלת בניה של חמש שנים הוא ראלי?
והאם מחיר של 550k לזכות לדירה של 110 מטר הוא סביר?
KarkaRank
שלום תומר ותודה על תגובתך.
שני הנתונים שציינת אינם סבירים.
התחלת בנייה יכול לקחת כ 8-10 שנים בקלות.
המחיר המומלץ מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום (מחיר מתייחס לחלקה 10).
תומר
שלום..
רציתי לשאול היום הייתי בפגישה באחת מחברות הנדלן והציעו לי לקנות אופצייה לקניית דירה ב590 אלף כמובן לסכום הזה מתווסף הוצאות בנייה מיסים וכו ככה שבית 5 חדרים יעלה 1850000 ולטענתו בעוד 3 שנים מתחילה הבנייה ובעוד 6 שנים הבית מוכן..
האם זה הגיוני ?
KarkaRank
שלום תומר ותודה על תגובתך.
זמן התחלת הבניה שניתן לך וכן גם עליות הבניה אינם פרקטיים כלל.
בכדי שתתחיל הבניה בעוד כ 3 שנים , המתחם היה אמור להיות מופשר נכון להיום, בעוד תכנית מפורטת עדיין לא מופקדת בוועדה המחוזית וכמובן עוד לא החל שלב מתן התנגדויות..
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת בקלות כ 3 שנים מיום ההפשרה.
לא ברור מהו הגודל השטח שהוצע לך.
בכל מקרה מחיר מומלץ קיים בחוות הדעת והוא מעודכן נכון להיום.
עלות בניה ליחידה יכולה להגיע בקלות ל 1-1.1 מיליון שח וזאת לא כולל היטל ההשבחה (בסביבות ה 300 אלף שח ואף יותר).
יצחק
שלום
ברצוני לשאול מה עלות בניה של מטר מרובע משרד במתחם האלף ? אשמח לתשובה
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך.
שאלה כללית ביותר (קיימים משתנים רבים בבניית מבנה משרדים ותעסוקה), אך לצורך העניין – 5000-5500 ש"ח למ"ר.
חיים
שלום, אשמח לעזרתך.
יש לי 2 מגרשים ניפרדים בחלקה 10. (שניהם מירושה), כל אחד מהם רשום 250/949663.
בהנחה שהם אוחדו בטבלאות האיזון ששמאי דנוס סיים לא מזמן, איך אני יכול לדעת (לפני הפרסום) האם זה שווה ערך ליחידת דיור אחת? כמה מ"ר בנוי הוקצו לנו?
תודה
KarkaRank
שלום חיים ותודה על תגובתך.
אתה למעשה מחזיק במצטבר 150 מ"ר שלפי נתוני התכנית אכן אמורים להניב זכות ליחידה אחת.
בהירות לגבי הגודל המדויק תתגלה בעת הפקדת התכנית הכוללת את אותן טבלאות בוועדה המחוזית.
חיים
תודה רבה לתשובתך.
כשאומרים שלפי הנתונים, לכאורה, יצא לי בסוף התהליך, בערך יחידת דיור, האם הכוונה היא ברוטו (כלומר מזה אצטרך לשלם היטל השבחה) או נטו (כלומר אחרי היטל השבחה)?
תודה
KarkaRank
על כלל היחידות המתקבלות בעת הליך איחוד וחלוקה, יש להוסיף היטל השבחה.
עמית
שלום,
מבדיקה שביצעתי בנושא איחוד וחלוקה של חלקה 10 (מתחם ג') נמסר לי כי הוגשו הטבלאות לעירייה לפני כחודש. מה התהליך המסודר עד לאישור סופי והפשרה מלאה?
אתם כותבים פה בתגובות שדבר כזה לוקח מס' שנים, לפי הקצב שהדברים מתקדמים זה לא נראה ככה.
ניתן להביט על מתחם ב' חלקה 228 שכבר מופשרת עוד מעט כשנה.
ממתין לתגובתכם.
KarkaRank
שלום עמית ותודה על תגובתך.
תכנית מפורטת הכוללת את אותן טבלאות צריכה להיות מוגשת ומופקדת בוועדה המחוזית, לעבור את שלב ההתנגדויות (ותיקונים במידת הצורך) עד לאישורה.
למתחם ב המיועד ברובו לטובת תעסוקה לקח כשנתיים מהרצת התכנית התכנית עד לאישורה , בעוד שמתחם ג עמוס ו מורכב יותר ממתחם ב ומיועד בעיקרו לטובת מגורים.
רון
לכל המתעניינים שלום רב,
בחישוב עלות לזכות לדירה בגוש 3947 חלקה 10, הערכת השמאי נכון
ליולי 2018 הינה כ-3900 שח למ״ר, יש לקחת בחשבון את עלויות
התיווך מול החברות המשווקות את הקרקע.
כפי שצויין באחד התגובות השמאות מתעדכנת כל שלושה שבועות נכון להיום השמאות הינה מיולי, אשמח לקבל עדכון
KarkaRank
שלום רון ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ הוא מחיר ל מ"ר (אין פה חישוב עלות זכות לדירה).
משקיע אמור לקחת בחשבון לא יותר מ 2% עליות תיווך (בין אם תיווך או חברת שיווק) , שתמיד עדיפות לרכישה והשקעת הקרקע מפרטי.
חוות הדעת באתר אכן מתעדכנות אחת לשלושה שבועות וזאת לפי מידת הצורך.
נכון להיום אין צורך בעדכון כלשהו של חוות הדעת, והיא נשארת בעינה, כולל המחיר המומלץ (שגם כך נכון להיום מתומחר בצורה מקסימלית).
ירון
שלום רב,
אשמח להבין כיצד תומחרו חלקות 10 ו-228 באופן זהה, כאשר חלקה 228 הופשרה וחלקה 10 טרם…
תודה מראש
KarkaRank
שלום ירון ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ בחוות הדעת מתייחס לחלקה 10 בלבד.
מיקי
תודה רבה על התגובות המושקעות.
איך אפשר לדעת מי משווק "זכויות" לדירה במתחם האלף? מצאתי רק את **** ****
KarkaRank
שלום מיקי ותודה על תגובתך.
בדוק בפלטפורמות הפרסום המוכרות ו/או במשרדי תיווך כאלו ואחרים.
יצחק
שלום מתי יתפרסמו החלטות השמאי לחלוקת הקרקע
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך.
פרסום רשמי יהיה בעת הפקדת תכנית מפורטת (הכוללת את טבלאות איחוד וחלוקה) בוועדה המחוזית.
מנשה
תחילה ברצוני להודות על התשובות המקצועיות והאמינות .אתר מעולה. יישר כח .
אני מתעניין ברכישת זכות לחלקה בגוש 3947 חלקה 10 . קיבלתי הצעה מיזם בעלות של 555,000 ש"ח . לסכום זה יש להוסיף ( ע"פ היזם ) את העלויות הבאות :
– היטל השבחה ופיתוח כ 290,000 ש"ח .
– שכ"ט עו"ד 2% + ניהול פרוייקט 3%.
– מס רכישה בגובה 6%
– עלות בנייה של 943,000 ש"ח = 115 מ"ר * 8,250 ש"ח למ"ר
סה"כ אומדן כולל לדירה בשטח 115 מ"ר של כ 1,800,000 ש"ח .
בנוסף ציין היזם כי לוח הזמנים יעמוד על כ 5 שנים ( 2.5 שנים עד לקבלת היתר הבנייה + 2.5 שנים בנייה ) .
אבקשך את התייחסותך לעלויות הנ"ל ולוח הזמנים .
תודה ,
מנשה .
KarkaRank
שלום מנשה ותודה על תגובתך.
אין לנו מושג מהו גודל השטח שהוצע לך. תוכל לקחת את גודל השטח ולהכפיל במחיר המומלץ ומשם לגבש הבנה לגבי צעד כזה או אחר.
לגבי המספרים: שכר טרחת עו"ד – בעסקה של 550 אלף שכר טרחת עורך דין בעלות של 12,870 (11 אלף פלוס מע"מ) הוא מוגזם לחלוטין ולא משקף מחירי שוק שאמורים לנוע בסביבות 7000-8000 ש"ח כולל מע"מ. עם זאת זכותו של כל עורך דין לקחת שכר טרחה כראות עיניו (שמענו גם על שכר טרחה של 20000 ש"ח לעסקה בסדר גודל זה), אך כאמור קיימים לא מעט עורכי דין מצוינים בתחום המקרקעין שייגבו בין 7000-8000 ש"ח כולל מע"מ.
ניהול פרויקטים – מדובר על חלקה של יותר מ 280 דונם, שתחולק בעתיד למבני מגורים רבים. ניהול פרויקט אמתי הוא ניהול בעלי זכויות באותו מבנה מגורים. כך בעת חלוקת הזכויות אתה תהיה משויך למבנה בו מן הסתם שאר האנשים לא חתומים על אותו הסכם ניהול פרויקטים, כך שלא יהיה ניתן לקדמו אין מבחינה פרקטית ואין מבחינת תקפות.
מס הרכישה הוא אכן 6%
היטל ההשבחה יכול להגיע ל כ 320-350 אלף שח.
לעלות הבנייה שציינת חובה להוסיף מע"מ (אנו מניחים שאתה לא עוסק ביזמות נדלן המאפשר לך להזדכות על אותו מע"מ…).
בכדי שהבניין יהיה מוכן עוד כ 5 שנים ,הקרקע אמורה להיות מופשרת תוך כשנה (בחישוב זמן התחלת בנייה מיום ההפשרה , כולל הכנת תכניות בנייה,מדידות,הגרלות,הוצאת היתר ועוד).
נכון להיום תכנית מפורטת למתחם עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון ובטח עוד לא הגיעה לשלב התנגדויות.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.
יצחק
האם הפסד ראש העיר יכול לבטל או לעכב את הפרויקט?
KarkaRank
שלום יצחק ותודה על תגובתך
אין קשר בין האחד לשני.
התכנית המתארית (לא המפורטות) למתחם כבר אושרה בוועדה המחוזית לפני יותר משנתיים, שתכנית מפורטת לחלק המסחרי כבר אושרה (חלקה 228).
אלון
לפי דבריך הדירות שהבטיחו לאנשים (ועדיין מבטיחים) תוך 5 שנים (מהיום), המצאה דיי הזויה אני מבין.
אשמח לקבל ממך צפי מסויים מניסיונך במיקרים דומים כנ"ל לגבי שטח מסחרי, בתודה מראש..
KarkaRank
שלום אלון ותודה על תגובתך.
כאמור תכנית למתחם ג עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון ובטח שלא הגיעה לשלב ההתנגדויות, כך שצפי קבלת דירה ממשית שציינת אינו אפשרי (בחישוב זמן עד להפשרה, וזמן התחלת בנייה מיום ההפשרה , כולל הכנת תכניות בנייה,מדידות,הגרלות,הוצאת היתר ועוד).
Or
היי יש בבעלותי זכות לדירה בחלקה 228
לפי התגובות פה זה החלקה שהתחלת הבנית תחל בה נכון? ואם כן מה הצפי להתחלת הבניה
KarkaRank
שלום אור ותודה על תגובתך.
יכול לקחת כ 3 שנים לפחות, אך תלוי בעיקר בהתנהלות והתארגנות שאר בעלי הזכויות עמך.
זהבית
מוזכרת כאן הרבה הסוגיה של הפקדת תכניות מפורטות. לפי כמה שומות שראיתי, זה תהליך שיכול לקחת גם עשור. יש איזשהו צפי במקרה הזה? מתי יהיו תכניות מפורטות?
KarkaRank
שלום זהבית ותודה על תגובתך.
אין ספק שכאשר מדובר במתחם מגורים, ההליכים לא מתקדמים בקצב המתקרב למתחמי התעסוקה, אך עשור הוא צפי מוגזם לחלוטין להפקדת תכנית מפורטת.
ההערכה של האתר היא שתכנית מפורטת כולל הקצאות תאושר בעוד כ 5 שנים מהיום (שבמקרה הקיצוני יעלה ל 6-7 שנים במידה והליך ההתנגדויות יתארך מעבר לצפוי).
בשומות מקרקעין צפי הזמן שניתן הוא לקרקע זמינה לבניה (ולא להפקדה) , ועשור הוא פרק זמן שיכול להיות לזמינות הקרקע ( לאחר הפשרה, תכניות בנייה והיתרים).
אורן
שלום
האם המחיר המומלץ לעיל הוא למטר דירתי או קרקע?
האם הוא זהה אם נרכש מבעלים פרטי או באם נרכש מחברה שמאגדת קבוצת רכישה?
מדוע לא צויין מחיר מומלץ לחלקה 228?
ב-8.5 ענית לכפיר כי "על פניו הבדלי הזמנים בין המתחמים לא צפוי להיות יותר מידי משמעותי." – האם כך נכון גם היום כאשר לחלקה 228 כבר אושרה סופית בוועדה המחוזית תכנית מפורטת ואילו לחלקה 10 עדיין לא הוגשה כלל?
תודה
KarkaRank
שלום אורן ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ הוא כמובן למ"ר קרקע.
אין הבדל כלל ממי מתבצעת הרכישה (בטח שאיגוד רוכשים בשלב זה הוא לא רלוונטי , במיוחד במתחם זה).
התשובה שניתנה התייחסה לזמני הפיתוח ולא להפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות דעת).
עם זאת ניתן להבין את שאלתך, מאחר ושאלתו של כפיר התייחסה להשקעה אפשרית , וניתן היה להבין ממנו שמדובר על צפי הפשרה ולא פיתוח.
כך או כך צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.