גוש 3947 חלקה 10 – חוות דעת

גוש – 3947

חלקה – 10

גודל חלקה – 286147 מ"ר

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – צמוד דופן למתחם הסופרלנד מדרום ו כ 1500 מטרים מקו החוף

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 10 בגוש 3947 ממוקמת במערב העיר העיר ראשון לציון בקרבת פארק השעשועים "סופרלנד".בדצמבר 2013 הופקדה תכנית מתאר רצ/2030  (שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה)  לכלל העיר ראשון לציון. אותה תכנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 330,000 תושבים עד שנת 2030 מה שיצריך תוספת של קרוב ל 30,000 דירות חדשות לעיר. לפי תשריט תכנית המתאר חלקה 10 מיועדת לטובת אזור מעורב של מגורים, תעסוקה ומסחר ומבנים ומוסדות ציבור.החלקה נכללת במתחם ה "1000" המפורסם ( על שם 1000 הדונמים שהמתחם מכיל), שגבולותיו בין נתיבי איילון לים, ובין שדרות רחבעם זאבי מצפון לשדרות יצחק רבין מדרום.חלקה 10 בגוש 3947 נכללת במלואה בתכנית פרטנית ל "מתחם ה1000" –  רצ/1000/1( תכנית מספר 413-0128595) שעומדת לפני פרסום הפקדתה בוועדה המחוזית. לפי התכנית יקומו במתחם כ 4900 יח"ד – שמתוכם 2500 דירות גדולות בגודל ממוצע של 125 מ"ר, 1000 דירות קטנות בממוצע של 80 מ"ר לדירה, 800 דירות בגודל ממוצע של 45 מ"ר שישמשו לטובת מעונות סטודנטים, ובנוסף 600 דירות בגודל ממוצע של 68 מ"ר המיועדות לטובת האוכלוסייה הבוגרת ( דיור מוגן -מעל גיל 60).בנוסף התכנית הקצתה מעל  1.4 מיליון מ"ר כוללים לטובת תעסוקה ומסחר. תכנית רצ/1000/1 חילקה את "מתחם האלף" לשלושה מתחמים:

מתחם א –  חלק מחלקה 74 בגוש 3947: החלק הצפוני של המתחם על ציר רחבעם זאבי, מיועד ברובו המכריע לצורכי תעסוקה ומסחר ומוחזק בבעלות העירייה.מתחם זה לא יצטרך לעבור תכנית איחוד וחלוקה, ויוכל לעבור פיתוח ובינוי לאחר אישורה הסופי של תכנית האלף

מתחם ב –  חלקה 228 במלואה בגוש 3946 : החלק המזרחי של המתחם

מתחם ג  – חלקה 10 במלואה בגוש 3947 – החלק הדרומי של המתחם

*חשוב לציין – לחלקה 10 בגוש 3947(מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מתחם ב) יקומו תכניות איחוד וחלוקה( לכל מתחם בנפרד) בהן יופיעו לוח הקצאות וטבלאות איזון. בכדי לשמור על חלוקת שווי יחסי בין בעלי הקרקעות, בתכנית איחוד וחלוקה מחדש יחולק השטח הכולל למגרשים קטנים בני 1500-2500 מ"ר (בייעוד מגורים) ו 4000 מ"ר (בייעוד מסחר ותעסוקה) , ובנוסף לצורך החלוקה יקבע השמאי בתכנית את שווי הקרקע למ"ר ( מופשר – לאחר הפקעה) לפי הייעודים השונים, ובכך ישמר השווי הערכי היחסי.                                          

להוראות ופירוט תכנית "מתחם 1000"  –   לחץ כאן           

לתשריט ייעודי הקרקע  –  לחץ כאן   (ניתן להגדיל את התשריט באמצעות לחיצה על זכוכית המגדלת מצד ימין למעלה).

לנספח הערכת שווי למ"ר (מופשר – לאחר הפקעה) ב"מתחם ה 1000" לפי הייעודים השונים  –  לחץ כאן

*עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית (מאי 2015)
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החל שלב ההתנגדיות בוועדה המחוזית לתכנית רצ/1000/1

* עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים. פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים.

לדיון והחלטת הוועדה המחוזית על מתן תוקף לתכנית רצ/1000/1לחץ כאן    עמודים  1-15    החלטת הוועדה – עמוד 7

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – "מתחם ה 1000" יופשר במסגרת תכנית רצ/1000/1 באזור הכי חשוב לעיר מבחינת פיתוח תעסוקתי, וזאת רק לאחר אישורה הסופי של התכנית (צריכה לעבור עוד את שלב מתן ההתנגדויות), וצליחת תכנית איחוד והחלוקה העמוסה במאות בעלי קרקעות –  5-6 שנים    

*עדכון – ב 10/11/16 הופקדה בוועדת התכנון תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228) ,תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים למצבו התכנוני של המתחם.  

להוראות תכנית מפורטת למתחם 228 (מתחם ב) – לחץ כאן

לטבלאות החלוקה של מתחם ב – לחץ כאן

לעקרונות חישוב טבלאות החלוקה – לחץ כאן                                                                                                                                     

חלקה 10 בגוש 3947 (מסומנת בעיגול - מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מסומנת בריבוע -מתחם ב) לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית רצ/1000/1. שני המתחמים יאוחדו לטובת תכנית איחוד וחלוקה. להגדלה - לחץ על התמונה.

חלקה 10 בגוש 3947 (מסומנת בעיגול – מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מסומנת בריבוע -מתחם ב) לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית רצ/1000/1. שני המתחמים יאוחדו לטובת תכנית איחוד וחלוקה מחדש. להגדלה – לחץ על התמונה.

מחיר מומלץ – 3400-3500 ₪ למטר

דירוג *** מתחם מסקרן ביותר, במיקום סופר אסטרטגי, באחת הערים החזקות בישראל

חלקה תואמת – חלקה 228 בגוש 3946 תואמת במחיר ובדירוג לחלקה 10 בגוש 3947.

 


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: ראשון לציון
  • רחל

    שלום לכם
    למה השלב הראשון הוא דווקא על הקרקעות של העירייה?

    10 ביולי 2014 ב: 15:14
  • KarkaRank

    שלום רחל ותודה על תגובתך
    מצד אחד העירייה כמהה לפתח תעסוקתית את המתחם ממספר סיבות( שרובן מסתכמות בכסף ובתדמית העיר), ובזמן המהיר ביותר
    מצד שני העירייה יודעת שתכנית איחוד וחלוקה לוקחת זמן
    הפתרון – פיתוח תעסוקתי כשלב ראשון על הקרקעות בבעלות הערייה, דבר שמן הסתם לא מצריך תכנית איחוד וחלוקה, ויכול להתבצע לאחר אישורה הסופי של התכנית הפרטנית (רצ/1000/1).

    10 ביולי 2014 ב: 16:30
  • KarkaRank

    *עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית
    שלב הבא – שלב מתן התנגדויות

    20 באפריל 2015 ב: 17:28
  • שני

    הבנתי ששלב ההתנגדויות הסתיים השבוע, איפה התכנית עומדת כעת?

    10 ביולי 2015 ב: 19:39
  • KarkaRank

    שלום שני ותודה על תגובתך
    שלב ההתנגדויות לתכנית רצ/1000/1 (תכנית מספר 413-0128595) החלה על מתחם האלף עדיין לא התחיל
    רק ב 09/08/15 בתשע בבוקר יחלו הדיונים וישמעו טענות המתנגדים לראשונה

    12 ביולי 2015 ב: 10:12
    • עודד

      לפי הפרסומים של עיריית ראשון לציון התוכנית של מתחם האלף קיבלה תוקף והסתיימו הדיונים בהתנגדויות.
      מתי לדעתכם אמור להיות תחילת בנייה?

      19 באוגוסט 2015 ב: 15:13
      • KarkaRank

        שלום עודד ותודה על תגובתך
        תכנית מתחם ה 1000 אכן קיבלה תוקף ( בכפוף למילוי תנאים)
        בנייה ממשית תוכל להיות במתחם לאחר הקמה , הגשה ואישור סופי של תכנית מפורטת למתחמים ב ו ג, תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה.
        תחילת בנייה יכולה לקחת בין 2-3 שנים מיום אישור תכנית מפורטת

        20 באוגוסט 2015 ב: 16:03
  • KarkaRank

    * עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים
    פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים

    10 באוגוסט 2015 ב: 15:39
  • חיים

    שלום
    השבוע היה אישור לפרויקט, האם יש עדכון בזמנים ובתרשים זרימה? מה המהלך הבא? מתי אמורים להתחיל בניה באזור?

    9 במרץ 2016 ב: 23:02
  • KarkaRank

    שלום חיים ותודה על תגובתך
    כבר באוגוסט 2015 החליטה הוועדה המחוזית על אישור תכנית רצ/1000/1, ודחיית טענות המתנגדים.
    מאז הגישו מתנגדי התכנית (עיריית בת ים) ערר למועצה הארצית, שלפני מספר ימים (בתאריך ה 7/03/16) דחתה את אותו ערר.
    עדכון לגבי אישור התכנית קיים בחוות הדעת עוד מאוגוסט 2015
    המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות)
    תחילת בנייה יכולה לקחת בין 2-3 שנים מיום אישור תכנית מפורטת.

    10 במרץ 2016 ב: 9:04
  • שיקו

    שלום

    האם שלב האיחוד והחלוקה במתחמים ב' וג' יהיו ללא הסכמת הבעלים והאם זה יקצר את הזמן לאישור סופי של הגשת התכניות המפורטות

    2 בספטמבר 2016 ב: 2:49
  • KarkaRank

    שלום שיקו ותודה על תגובתך
    שלב איחוד וחלוקה למתחמים ב ו ג אכן יהיה ללא הסכמת בעלים (בדומה לשאר המתחמים בארץ וכמובן הליך שלא מקצר את אישור הליך איחוד וחלוקה), שיהיה ניתן להגיש התנגדויות בעתיד לתכניות אלו

    2 בספטמבר 2016 ב: 9:40
  • דוד כהן

    בבעלותי שטח בגוש 3947 חלקה 10. איפה אני יכול לקבל יותר אינפורמציה לגבי זכויות הבניה כאשר יצאו לפועל.

    10 בפברואר 2017 ב: 1:48
  • KarkaRank

    שלום דוד כהן ותודה על תגובתך
    בדומה למתחם ב (חלקה 228 בגוש 3946), ברגע שתופקד בוועדת התכנון תכנית מפורטת למתחם ג (חלקה 10 בגוש 3947), תכנית הכוללת את זכויות ובנוסף את טבלאות איחוד וחלוקה , יתפרסמו הוראות התכנית, תשריט , נספחי הבניה וכמובן טבלאות איחוד וחלוקה. בעת הפרסום תוכל לגשת למחלקת הנדסה בעיריית ראשון לציון על מנת לקבל את המידע שאתה חפץ, בנוסף נגישות למסמכים תהיה דרך אתר משרד הפנים, ואנחנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.

    12 בפברואר 2017 ב: 15:22
  • יובל המון

    שאלה:
    אני מבין מההסברים כי טבלאות איזון וחלוקה שהכין משרד השמאים כהן- דנוס לחלקה 228 בגוש 3946
    צריכות לעבור כעת אישור לפני הפשרה.
    מי הגורם שצריך לאשר טבלאות אלה?
    כמה זמן יכול לקחת שלב זה?

    30 במרץ 2017 ב: 19:36
  • KarkaRank

    שלום יובל ותודה על תגובתך
    התכנית נמצאת בסמכות הוועדה המקומית
    בהנחה שאין "תקלות מיוחדות " , אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם ב יכול להתבצע ב 24 חודשים הקרובים

    2 באפריל 2017 ב: 10:22
    • ירון לוי

      חלקה 228 בגוש 3946
      הציעו לי לרכוש חלק בקרקע, נתנו לי לוח זמנים קצת אופטימי ( שנתיים להיתר ) – כמה זה הגיוני? וכמה זמן לדעתך במקרה הכי אופטימי ניתן יהיה לקבל היתר לאחר האיחוד והחלוקה?

      תודה רבה

      6 באפריל 2017 ב: 13:03
  • KarkaRank

    שלום ירון ותודה על תגובתך
    לא ממש הגיוני. בכדי שתסריט של שנתיים להיתר יתממש תכנית איחוד וחלוקה הייתה צריכה להיות כבר מאושרת.
    בפועל רק במהלך סוף השנה תתקיים ישיבה בה יוצגו התיקונים לתכנית שוועדת התכנון קבעה מתוקף שלב מתן ההתנגדויות.
    בהנחה שאין "תקלות מיוחדות " , אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם ב יכול להתבצע תוך 24 חודשים מהיום.
    מרגע ההפשרה ואישור תכניות איחוד וחלוקה, במצב אופטימי, שבו בעלי אותו מגרש ספציפי מנוהלים ומאורגנים היטב, ותכניות בניה מסודרות מוגשות, היתר בניה יכול להתקבל כשנתיים אחרי אישור תכניות איחוד וחלוקה (כולל את זמן ההתארגנות, הגשת תכניות בניה ושאר דרישות הועדה המקומית ועד קבלת ההיתר).

    6 באפריל 2017 ב: 16:51

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*