גוש – 3947

חלקה – 10

גודל חלקה – 286147 מ"ר

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – צמוד דופן למתחם הסופרלנד מדרום ו כ 1500 מטרים מקו החוף

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 10 בגוש 3947 ממוקמת במערב העיר העיר ראשון לציון בקרבת פארק השעשועים "סופרלנד".בדצמבר 2013 הופקדה תכנית מתאר רצ/2030  (שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה)  לכלל העיר ראשון לציון. אותה תכנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 330,000 תושבים עד שנת 2030 מה שיצריך תוספת של קרוב ל 30,000 דירות חדשות לעיר. לפי תשריט תכנית המתאר חלקה 10 מיועדת לטובת אזור מעורב של מגורים, תעסוקה ומסחר ומבנים ומוסדות ציבור.החלקה נכללת במתחם ה "1000" המפורסם ( על שם 1000 הדונמים שהמתחם מכיל), שגבולותיו בין נתיבי איילון לים, ובין שדרות רחבעם זאבי מצפון לשדרות יצחק רבין מדרום.חלקה 10 בגוש 3947 נכללת במלואה בתכנית פרטנית ל "מתחם ה1000" –  רצ/1000/1( תכנית מספר 413-0128595) שעומדת לפני פרסום הפקדתה בוועדה המחוזית. לפי התכנית יקומו במתחם כ 4900 יח"ד – שמתוכם 2500 דירות גדולות בגודל ממוצע של 125 מ"ר, 1000 דירות קטנות בממוצע של 80 מ"ר לדירה, 800 דירות בגודל ממוצע של 45 מ"ר שישמשו לטובת מעונות סטודנטים, ובנוסף 600 דירות בגודל ממוצע של 68 מ"ר המיועדות לטובת האוכלוסייה הבוגרת ( דיור מוגן -מעל גיל 60).בנוסף התכנית הקצתה מעל  1.4 מיליון מ"ר כוללים לטובת תעסוקה ומסחר. תכנית רצ/1000/1 חילקה את "מתחם האלף" לשלושה מתחמים:

מתחם א –  חלק מחלקה 74 בגוש 3947: החלק הצפוני של המתחם על ציר רחבעם זאבי, מיועד ברובו המכריע לצורכי תעסוקה ומסחר ומוחזק בבעלות העירייה.מתחם זה לא יצטרך לעבור תכנית איחוד וחלוקה, ויוכל לעבור פיתוח ובינוי לאחר אישורה הסופי של תכנית האלף

מתחם ב –  חלקה 228 במלואה בגוש 3946 : החלק המזרחי של המתחם

מתחם ג  – חלקה 10 במלואה בגוש 3947 – החלק הדרומי של המתחם

*חשוב לציין – לחלקה 10 בגוש 3947(מתחם ג) וחלקה 228 בגוש 3946 (מתחם ב) יקומו תכניות איחוד וחלוקה( לכל מתחם בנפרד) בהן יופיעו לוח הקצאות וטבלאות איזון. בכדי לשמור על חלוקת שווי יחסי בין בעלי הקרקעות, בתכנית איחוד וחלוקה מחדש יחולק השטח הכולל למגרשים קטנים בני 1500-2500 מ"ר (בייעוד מגורים) ו 4000 מ"ר (בייעוד מסחר ותעסוקה) , ובנוסף לצורך החלוקה יקבע השמאי בתכנית את שווי הקרקע למ"ר ( מופשר – לאחר הפקעה) לפי הייעודים השונים, ובכך ישמר השווי הערכי היחסי.                                          

להוראות ופירוט תכנית "מתחם 1000"  –   לחץ כאן           

לתשריט ייעודי הקרקע  –  לחץ כאן   (ניתן להגדיל את התשריט באמצעות לחיצה על זכוכית המגדלת מצד ימין למעלה).

לנספח הערכת שווי למ"ר (מופשר – לאחר הפקעה) ב"מתחם ה 1000" לפי הייעודים השונים  –  לחץ כאן

*עדכון – התנאים להפקדת התכנית מולאו , ותכנית רצ/1000/1 הופקדה בוועדה המחוזית (מאי 2015)
* עדכון – בתאריך 09/08/15 החל שלב ההתנגדיות בוועדה המחוזית לתכנית רצ/1000/1

* עדכון – בתאריך 09/08/15 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את טענות המתנגדים, ולתת תוקף לתכנית רצ/1000/1 וזאת בכפוף למילוי תנאים. פרסום אישור התכנית צפוי בחודשים הקרובים.

לדיון והחלטת הוועדה המחוזית על מתן תוקף לתכנית רצ/1000/1 – לחץ כאן    עמודים  1-15    החלטת הוועדה – עמוד 7

*עדכון – ב 10/11/16 הופקדה בוועדת התכנון תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228) ,תכנית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים למצבו התכנוני של המתחם.  

להוראות תכנית מפורטת למתחם 228 (מתחם ב) – לחץ כאן  

לטבלאות החלוקה של מתחם ב – לחץ כאן

לעקרונות חישוב טבלאות החלוקה – לחץ כאן  

*עדכון – ב 31/01/18 אושרה סופית בוועדה המחוזית תכנית מפורטת רצ/מק/2/1000/1 (תכנית מספר 413-0458406) למתחם ב – מתחם 228 (גוש 3946 חלקה 228).  

*עדכון – בשעה טובה ב 03/12/19 הופקדה תכנית מפורטת למתחם ג (חלקה 10 בגוש 3947) בוועדת התכנון, תכנית רצ/מק/7/1000/1 (תכנית מספר 413-0669127). כ 2444 דירות חדשות (מתוכן 562 דירות קטנות) יקומו במתחם שכ 282 דונמים נכללים באיחוד וחלוקה ומקבלים זכויות, מה שמעניק בסביבות 8.5 יחידות לדונם ברוטו (תלוי במגרש). שלב הבא הוא מתן התנגדויות. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.

להוראות תכנית מפורטת למתחם ג – לחץ כאן פירוט זכויות המגרשים בעמודים 20-22

לתשריט התכנית – לחץ כאן

לטבלאות איחוד וחלוקה – לחץ כאן

*הסבר לקריאת הטבלאות – בצד ימין של הטבלאות מצוינים הבעלים וגודל השטח שנכנס לאיחוד וחלוקה (למעשה 98 אחוז מהשטח הקיים בחלקה נכלל באיחוד וחלוקה), שזהו למעשה המצב הנכנס. מצד שמאל ניתן לראות באיזה מגרש קיבל כל בעלים את זכויותיו ומה אחוז חלקו באותו מגרש. בהוראות התכנית עמודים 20-22 ישנו פירוט זכויות ויחידות לכל מגרש ומגרש. כך שלצורך הדוגמא, נניח שבעלים קיבל במגרש מסוים אחוז מאותו מגרש, ובפירוט המגרש בהוראות התכנית מצוין שהמגרש הוא לטובת 100 יחידות , אזי 1% מ 100 יחידות במגרש, שווה קבלת יחידה ממוצעת אחת באותו מגרש. 

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – 24-30 חודשים                                                                                   

מחיר מומלץ – 5200-5300 ₪ למטר

דירוג *** מתחם מסקרן ביותר, במיקום סופר אסטרטגי, באחת הערים החזקות בישראל.