גוש 10007 – חוות דעת

גוש – 10007

חלקות –רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים – 170 מטרים לחלקות הקרובות ועד 1000 מטרים לחלקות הרחוקות.

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 10007 ממוקם במערב בעיר חדרה ונכלל בתכנית המתאר של העיר חד/2020,שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014.הגוש נמצא בתוך מתחם "עיר הימים" שגבולותיו בין גבעת אולגה לבין תחנת הכוח "אורות רבין" – (מתחם מספר 2 בתכנית המתאר). לפי התכנית המתחם משתרע על פני 2000 דונמים כאשר 1100 דונמים מיועדים לשטחים פתוחים ואמור לכלול כ 10000 יחידות דיור, 1400 חדרי מלון וטיילת חוף באורך של 2.5 ק"מ. לפי תשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר גוש 10007 מיועד לבנייה רוויה(שילוב של בנייה בניונית וגבוהה)  . לפי התכנית הפרויקט אמור להתבצע במספר שלבים, כשגוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020) .

צפי זמן להפשרת הקרקע – 7-8 שנים

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו גוש 10007 מיועד לשלב הפיתוח הראשון (עד 2020). להגדלה - לחץ על התמונה

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו גוש 10007 מיועד לשלב הפיתוח הראשון (עד 2020). להגדלה – לחץ על התמונה

* חשוב לציין –תכנית המתאר של חדרה חד/2020 שאושרה בוועדה המחוזית, היא תכנית כוללנית לכל שטחי העיר ואין מכוחה להוציא היתרי בנייה כאלו ואחרים. רק לאחר הקמת תכניות קטנות ונקודתיות הנגזרות מתכנית המתאר, הפקדתן בוועדה המחוזית ואישורן הסופי ( לאחר מתן התנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה) ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לאותם שטחים נקודתיים.

*עדכון – ב 25/01/16 התקבלה תכנית מפורטת מס' 302-0340539 למתחם 2  – "רובע הים" חדרה . בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה מתאריך 31/01/16 הוחלט לאחר דיון על המלצת הפקדת התכנית בפני הוועדה המחוזית, וזאת רק לאחר מספר תיקונים והשלמות בתכנית

לישיבת הועדה המקומית בה הוצגה התכנית החדשה – לחץ כאן   המלצת הועדה והתנאים להפקדה  עמודים 7-9

להוראות תכנית מפורטת למתחם רובע הים (מתחם 2) – לחץ כאן

*עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם "רובע הים" ( מס' 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי

מחיר מומלץ1700-1800 למטר

דירוג- ***  במחיר הנכון השקעה נחמדה.


 

קטגוריה: חדרה
  • שגיא

    לא הבנתי בגוש 10007 חדרה רשום בחוות הדעת שצפי הפשרה בין 5-7 שנים אבל מצד שני נאמר שגוש זה בעדיפות ראשונה והוא מתוכנן להבנות עד 2015
    למה הכוונה?
    מה דעתכם על עיר ימים חדרה?

    25 בינואר 2014 ב: 21:04
  • KarkaRank

    שלום שגיא
    אכן על פי תכנית מתאר חד/2020 גוש 10007 מתכונן לשלב הראשון שאמור לקום עד שנת 2015.כמו רוב הפעמים תכנונים לחוד ומציאות לחוד. תכנית חד/2020 היא תכנית מאושרת של העיר חדרה והיא כוללת את כל שטחי העיר, ואין מכוחה להוציא היתר בנייה. מה שהיה אמור לקרות לאחר אישורה תכנית חד/2020 – הקמה של תכנית נקודתית לגוש 10007 והגושים לידו, הפקדה של אותה תכנית בוועדה המחוזית, צליחת שלב מתן ההתנגדויות ותכנית איחוד וחלוקה בין בעליי הקרקעות הרבים – תהליך שלוקח מספר שנים. כך שהרצון הטוב להתחיל את הפרויקט עד לשנת 2015 לא יתממש.

    25 בינואר 2014 ב: 21:24
  • KarkaRank

    *עדכון
    בנספח שלבי פיתוח וביצוע הסופי של תכנית חד/2020(אישור סופי ב 30 במרץ 2014) השלב הראשון מוגדר כשלב ביצוע עד שנת 2020.

    12 באפריל 2014 ב: 16:28
  • שחר

    הי
    בישיבת הוועדה המקומית מינואר על עיר ימים חדרה נאמר כי זכויות הבנייה לדונם יהיו 16.3 יחידות דיור. (גוש 10007 שמיועד למגורים).
    מה זה אומר?
    שאם יש לי 143 מ"ר אזי אני זכאי ל 2.33 יחידות דיור?
    תודה
    שחר

    24 בפברואר 2016 ב: 0:53
  • KarkaRank

    שלום שחר ותודה על תגובתך
    כמות ממוצעת של 16.3 יח"ד לדונם המצוינת בהוראות התכנית הפרטנית , מתייחסת לדונם נטו (שעבר הפקעה)
    ה 143 מ"ר שאתה מחזיק הם ברוטו (עוד לא עברו הפקעה)
    ההערכות הן ל 5-6 יח"ד לדונם ברוטו (בדגש על ההערכות)
    בהירות תתגלה בעת תכנית איחוד וחלוקה

    25 בפברואר 2016 ב: 9:04
  • איריס

    שלום רב
    האם מישהו יכול לעזור לי לגבי עיר ימים חדרה-הייום מוכרים קרקעות במפרוייקט ונאמר לי שהקרקעות אחרי הפשרה וכאן אני מבינה שלא מה נכון?
    תודה

    4 ביוני 2016 ב: 21:06
  • KarkaRank

    שלום איריס ותודה על פנייתך
    שימי לב לתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
    הפשרת הקרקע היא לאחר שתכנית למתחם תעבור את שלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית, ותאושר סופית יחד עם תכנית איחוד וחלוקה.
    צפי זמן ההפשרה וסטטוס התכנית מעודכנים נכון להיום

    5 ביוני 2016 ב: 11:40
  • איציק נחום

    שלום רב , ראשית תודה על כל התמיכה זה פשוט אתר מדהים !!!
    אז כך … הוצע לי למכירה ב10007 לרכוש יחידה 1/16 [ לבעלים שייכים 2 דונמים שאותם הוא מוכר כ16 יחידות]
    1- האם זה חוקי לחלק דונם ל8 בגוש 10007 ?
    2- מה התרחיש הגרוע שהחלק שלי יכול להקנות לי לאחר הפשרת הקרקע ? אני מבין שבמקרה הטוב זו זכות לדירת 120 מטר
    3- האם 319.000 הוא סכום ריאלי נכון לאוגוסט 2016 עבור 1/16 מתוך 2 דונמים עם קרבה מעולה לים קו שני ?
    4- האם אתה ממליץ על עסקה כזו בסכום כזה ? או שמא עדיף לי לחפש אלטרנטיבות ראויות יותר בסכום של 320.000-350.000 ?
    בתודה מראש

    9 באוגוסט 2016 ב: 14:51
  • KarkaRank

    שלום איציק ותודה על תגובתך
    1 – ניתן למכור/לקנות כל גודל שטח הרשום כבעלות בטאבו (גם כ 20 מ"ר לצורך העניין). במידה ואותו מוכר ימכור את שטחו במספר חוזים ( כל חוזה X מ"ר) , הוא יכול להיחשב כעוסק במקרקעין והוא יידרש לשלם מעמ ומס הככנסה ( מתחיל להיות בעייתי מהחוזה השלישי בערך. זהו תחום די אפור מבחינת כמות החוזים, וכמובן תלוי גם באופי המוכר). סביר להניח שאותו מוכר ימכור את כל שטחו (2 דונם) למספר אנשים שונים תחת חוזה אחד וכך אין בעיה מבחינת הרשויות . עכב כך צריך לוודא שהסכום בהסכם הוא כמובן כולל מע"מ. חובה להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך, שוב אם וכאשר.
    2 – לפי נתוני התכנית ההערכות הן ש 125 מ"ר ברוטו יכולים להספיק כנראה לזכות לדירת 3 חדרים – 80 מ"ר עיקרי כולל ממ"ד. בטח לא ל 120 מ"ר … בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
    3 – הסכום שציינת (יותר מ 2500 ש"ח למטר..) משקף מצב בו הקרקע כבר מופשרת לאחר אישור איחוד וחלוקה… שנכון להיום המצב רחוק מכך (התכנית נכון להיום בשלב מילוי תנאים לפני הפקדה , על עירית חדרה להגיש תסקיר סביבתי למתחם).
    להחלטת הוועדה המחוזית על הכנת תסקיר סביבתי על ידי עיריית חדרה – לחץ כאן עמודים 8-9
    4 – האתר לא ממליץ על צעד כזה או אחר אלא רק נותן חוות דעת.

    9 באוגוסט 2016 ב: 16:35
  • חגי

    שלום לכם ותודה על האינפורמציה,

    הזכרתם שישנה "שלביות" שפורסמה לגבי הביצוע מתחם 2 – אני לא מוצא את שלבי הביצוע במסגרת התכנית ברמת הגושים\שנים אלא אזכורים לגבי התכנון כמתחם אחד שלם.
    כתבתם ש"גוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020) ."
    ו"רוב גוש 10006 מתוכנן לשלב השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני שלו מיועד לשלב השלישי ( אחרי שנת 2025)"
    תוכל להפנות אותי לסעיף בתכנית בבקשה.

    תודה רבה

    26 באוגוסט 2016 ב: 18:07
  • KarkaRank

    שלום חגי ותודה על תגובתך
    מבחינה תכנונית, המתחם אכן יופשר במקשה אחת, וזאת בהתאם לתזרים שלבי ההפשרה מצד ימין לחוות הדעת
    השלבים המוזכרים(נלקחו מתוך תכנית המתאר לכלל העיר) מדברים על שלבי פיתוח למתחם לאחר שהוא מופשר.
    פירוט לגבי שלבי הביצוע הסופיים במתחם, יתווסף לסעיף 7 בעמוד 37 בהוראות התכנית, וזאת רק בעת אישורה הסופי של התכנית בוועדה המחוזית (כרגע סעיף 7 בהוראות התכנית ריק , וכאמור יתמלא בעת אישור התכנית בוועדה המחוזית)

    27 באוגוסט 2016 ב: 9:47
  • גבי

    שלום
    ראשית תודה על המידע המאיר עיניים באתר
    רציתי לשאול
    1 . בגוש 10007 יש חשיבות למיקום החלקה כרגע או שלאחר האיחוד והחלוקה המיקום יכול להשתנות לפי התוכנית הסופית
    2. גוש 10011 נושק לים , קניית שטח בו מבטיח דירה קרובה או צופה לים ? לפי התוכנית הבנתי שבקו ראשון לים יהיו בתי מלון

    בתודה מראש

    1 בנובמבר 2016 ב: 22:05
  • יוסי

    כאשר אתה כותב צפי להפשרה של 6 עד 7 שנים, האם אתה סופר זאת מתאריך מתאריך העדכון שלך 2016?
    כך שאני יכול להבין שתאריך להפשרה בגוש זה יהיה בשנת 2022 עד 2023?
    ואם זה לא כך לאיזה תאריך צריך להתייחס?

    2 בנובמבר 2016 ב: 12:23
    • KarkaRank

      שלום יוסי ותודה על תגובתך
      צפי זמן ההפשרה הוא כמובן מתאריך העדכון, בהתאם לסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע.
      בנוסף, חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות.

      2 בנובמבר 2016 ב: 14:01
  • גבי

    שאלה לגבי הגושים שנמצאים בתוך חוף הים כגון גוש 10011
    באיחוד וחלוקה היכן יקבלו זכויות ?
    יש יתרון לרכישת שטח באזור זה ?

    תודה מראש

    3 בנובמבר 2016 ב: 18:11
  • KarkaRank

    שלום גבי ותודה על תגובותיך
    1 – בהנחה שמדובר על החלקות הפנימיות בגוש, אין ממש הבדל ( החלקות המפורצלות יקבלו זכויות בבניינים סמוכים). נכון להיום מומלץ להימנע מהחלקות הצמודות הדופן לכביש 2 (החלקות במזרח הגוש), וכאמור להתמקד בחלקות הפנימיות.
    2 – רוב גוש 10011 נכלל במלואו בתכנית רובע הים, עם זאת עכב ייעודו לטובת חוף רחצה (גם לפי תכנית מתאר מחוזית מחוז צפון -תמ"מ 6, וגם בתכנית המפורטת למתחם רובע הים), ההערכה שיקבל זכויות חלקיות, שסיכוי מסוים שיקבל זכיות מסחר בסופו של יום. בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלקה.

    3 בנובמבר 2016 ב: 18:48
    • איציק

      תודה רבה על האינפורמציה. ממש אתר מאיר עיניים!
      מוצעת לי רכישה של קרקע בגוש 10008 חלקה 321 זה די במזרח. הקרקע צבועה בכתום כלומר היתה מיועדת לבניה בתכנית המנדטורית.
      1. מדוע אתה כותב שמומלץ להימנע מהחלקות הצמודות לדופן כביש 2?
      2. מה שעור ההפקעה הצפוי במתחם?

      11 באפריל 2018 ב: 17:33
      • KarkaRank

        שלום איציק ותודה על תגובתך
        לפי תמ"מ 6 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז חיפה) חלקה 321 בגוש 10008 מסומנת בצבע ירוק לטובת שטח פתוח.
        גם לפי תכנית רובע הים החלקה מסומנת לטובת שטח חקלאי פתוח.
        עכב כך עדיין לא ברור אם החלקה תקבל זכויות מלאות במתחם או חלקיות, וזו הסיבה שנכון להיום עדיף להתמקד בחלקות הפנימיות בגושי התכנית ולא בחלקות הצמודות לכביש 2.
        שיעור ההפקעה הצפוי במתחם הוא בסביבות 70%.

        12 באפריל 2018 ב: 9:35
  • אולג

    שלום,
    גם אני רוצה להגיד תודה על המידה הרב ועוזר מאוד!
    1. האם רכישת חלקה הקרובה (300 מ) לקו המיים יכולה להבטיח דירה בקו ראשון לים? (לצורך הדוגמא, חלקה 110)?
    2. הבנתי שקיים חוק האוסר בנייה בפחות מ-400 מ, מהים – מקורה עם חלקות שיותר קרובות?
    תודה

    13 בנובמבר 2016 ב: 13:38
  • KarkaRank

    שלום אולג ותודה על תגובתך
    לפי התכנית אזור המגורים יתחיל כ 300 מ"ר מקו החוף (אזור מגורים משולב תיירות) והלאה, כך שסבירות גבוהה שהחלקות הממוקמות כ 350 מ"ר מקו הים בגושים 10006-10007 , יהיו קו מגורים בקו ראשון. בהירות בעת הליך איחוד וחלקה.
    החלקות הקרובות יותר לקו הים בגושים הנ"ל (שנכללות במלואן בתכנית , ובעלות אותו ייעוד זהה לפני התכנית), אמורות לקבל זכויות מסחר או זכויות מגורים בבניינים סמוכים ( אותם בניינים שימוקמו כ 350 מ"ר מהים). גם כאן בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה

    13 בנובמבר 2016 ב: 14:35
  • מאיר

    היי,

    בנוגע לגוש 10007, האם ידוע לכם על מתי צפוי להיות הליך איחוד וחלוקה?

    תודה

    20 בנובמבר 2016 ב: 18:58
  • מאיר

    היי, לפי מה שכתוב תמחרתם ב 1450-1550 שקלים למטר אחד. עד כמה שאני מבין בעת רכישת קרקע יש את מחיר הקרקע עצמה ועל זו נוספים תשלומים אחרים כגון היטל השבחה (?), אגרת מס רכישה ויש גם שכר טרחה בעסקאות כאלו ואחרות. לדוגמה אם רכשתי קרקע ב 240,000 ואני מחלק ל 143 מטרים אז יוצא שאני משלם 1680 לערך למטר. אך אם אני מוסיף את שלל העלויות שצוינו לעיל אני אגיע ל 285,000 בערך ואז מחיר למטר יהיה כמעט 2000 שקלים למטר.
    אם כן, השאלה היא איך אתם בדיוק מתמחרים? המספרים שציינתם זה מחיר הקרקע בלבד? או כולל כל ההוצאות הנלוות?

    תודה מראש

    21 בנובמבר 2016 ב: 8:17
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך
    איחוד וחלוקה צפוי לאחר אישור התכנית המפורטת למתחם (תכנית הנמצאת בהפקדה בוועדה המחוזית)
    לגבי תמחור הקרקע – המחיר המומלץ באתר מתייחס לשווי הקרקע כפי שהיא , ללא עלויות או תשלומים נוספים כגון שכר טרחת עו"ד , מס רכישה או היטל ההשבחה.
    לגבי היטל השבחה – במידה והקרקע שרכשת כוללת היטל השבחה, אזי מדובר רק בחלק מזערי מההיטל, שנובע מאישור תכנית לכלל העיר חד/2020 (תכנית שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה). שאר היטל ההשבחה יחול בעת אישור תכנית מפורטת ואישור תכנית איחוד וחלוקה.

    21 בנובמבר 2016 ב: 12:47
  • ארבל מני

    בוקר טוב ..אני מתכוון לקנות גוש 10008 חלקה 68 ,אך אוכל לדעת צפי תחילת בניה וכן שאני לא קונה חלילה שטח ציבורי ושהוא לא נועד למגורים בכלל ? לעזרתכם אודה

    16 בדצמבר 2016 ב: 10:38
  • KarkaRank

    שלום מני ותודה על תגובתך
    ייעוד חלקה 68 בגוש 10008 הוא לטובת דרך, 90% ממנה כלל לא נכלל בתכנית רובע הים , ולמעשה החלקה אינה מומלצת להשקעה כלל
    במידה והתכוונת לחלקה 68 בגוש 10007 או 10006 , אז בשני המקרים החלקה נכללת במלואה ומיועדת לטובת מגורים

    18 בדצמבר 2016 ב: 12:38
  • עמי

    שלום.
    תודה על האינפורמציה.

    נון להיום חברת ***** מפרסמת שהקרקע ברובע ים הופשרה האם נכון?האם הקניה של 125 מ"ר לאחר הפשרה היא נטו?

    בתודה על תגובתכם.

    24 באפריל 2017 ב: 19:18
  • KarkaRank

    שלום עמי ותודה על תגובתך
    בכדי שהקרקע תופשר תכנית מפורטת צריכה להיות מאושרת בוועדה המחוזית כמו כן תכנית איחוד וחלוקה אמורה להיות מאושרת.
    נכון להיום התכנית עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית..
    קניית הקרקע היא כמובן ברוטו.
    הנטו יישאר בעתיד לאחר הליך איחוד וחלוקה , ולמעשה יתורגם לזכויות כלשהן.

    25 באפריל 2017 ב: 14:34
  • חיליק

    שלום
    יש בכווני לרכוש חלק מחלקה 78 בגוש 10008 אשמח לשמוע את חוות דעתך והאם החלקה על שטחים ציבוריים

    22 במאי 2017 ב: 22:30
  • KarkaRank

    שלום חיליק ותודה על תגובתך
    חלקה 78 בגוש 10008 נכללת במלואה בתכנית רובע הים, ולמעשה תואמת בחוות הדעת לגוש 10007 הנמצא במעלה הדף.

    23 במאי 2017 ב: 12:01
  • מורן מדר

    שלום ותודה על האינפורמציה החשובה,אנחנו מתעניינים בקנית קרקע בפרויקט ומתלבטים בין גוש 100007 ל10008. מה ההבדלים?
    בנוסף לא הבנתי למה צפי ההפשרה הוא בעוד כ7 שנים? המוכרים מציגים כי מדובר בקרקע מופשרת וכי ועדת היתרים תתקיים ב2020
    כמה שנים להערכתך אכן נמתין בפועל?

    4 ביוני 2017 ב: 22:05
  • KarkaRank

    שלום מורן ותודה על תגובתך
    במידה ומדובר על חלקות הנכללות בשלמותן במתחם רובע הים , ובעלות ייעוד קודם זהה, אז אין הבדל בין גושים 10007 ל 10008.
    לא ברור איך הוצג לך שהקרקע מופשרת, שעדיין התכנית לא הופקדה בוועדה המחוזית…
    בכדי שהקרקע תהיה מופשרת היא צריכה לעבור הפקדה בוועדה המחוזית – שלב התנגדויות – אישור התכנית ,ובנוסף אישור תכניות איחוד וחלוקה, וכאמור הקרקע עדיין לא הופקדה.
    ראי בתזרים השלבים את מצבו התכנוני של המתחם
    התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות 3 שנים מיום הפשרת הקרקע, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

    5 ביוני 2017 ב: 11:30
  • גד

    שלום, ברצוני לדעת כיצד קיימות הערכות לצפיפות במתחם 02 בחדרה ,כפי שציינת כאן ל5-6 ולא 7-8 יחידות דיור לדונם בעוד שבעדכון לתכנית סוכם על 16.3 יחידות לדונם ברוטו , האם יופקעו יותר מ50% מהשטחים?

    12 ביוני 2017 ב: 13:52
  • KarkaRank

    שלום גד ותודה על תגובתך
    לא שזה מדד מעמיק להעריך כמות יחידות לדונם , אך אם תחשב את אחוז ההפקעה (עמוד 15 בהוראות התכנית המפורטת), תראה ותבין שהיא מגיעה ל70% (וזאת בדומה לשאר המתחמים בארץ),ומשם החישוב שלך כבר יתאזן.

    12 ביוני 2017 ב: 14:36
  • אבי

    מתי צפוי איחוד וחלוקה של גוש 10007?

    27 ביוני 2017 ב: 11:21
  • KarkaRank

    שלום אבי ותודה על תגובתך
    בהנחה שהמתחם מתקדם בקצב סביר, תכניות איחוד וחלוקה יכולה להיות מופקדת בוועדת התכנון, לפני שלב מתן התנגדויות בעוד כ 3-4 שנים, שצפי זמן ההפשרה הכולל של "רובע הים" מופיע בלב חוות הדעת

    27 ביוני 2017 ב: 13:19
  • אמיר

    אני במו"מ לקניית שטח בחלקה 78 גוש 10008. כיצד אפשר לדעת מה הסטטוס העכשווי של הקרקע? באיזה שלב זה נמצא מבחינת כלל האישורים.

    28 ביוני 2017 ב: 21:45
  • KarkaRank

    שלום אמיר ותודה על תגובתך
    חלקה 78 בגוש 10008 נכללת בשלמותה במתחם רובע הים, וזהה לגוש 10007.
    מבחינת סטטוס ומצב תכנוני של המתחם – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
    צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת

    29 ביוני 2017 ב: 9:49
  • אור

    בעדכון האחרון שלך כתבת:
    "עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם "רובע הים" ( מס' 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי"

    צריך לפקפק באמינות התכנית המפורטת "רובע הים" וביכולת שלה לעבור מעבר לוועדה המחוזית לשלב מתן התנגדויות בעקבות כך שעברו 14 חודשים מאז ההחלטת על הצורך במילוי התנאים שהחליטה הוועדה המחוזית?
    או שמא זמן זה נחשב סביר? במידה וזהו אכן זמן סביר, כמה זמן על פי ניסיונך אנו צפויים לחכות למעבר שלב זה?

    7 ביולי 2017 ב: 1:03
  • יובל

    שאלה קטנה שלא ברורה לי ב100%, אני רואה שבמתחם 2 מצויינים מספר גושים ולא רק גוש 10007. לפי המצב הנוכחי מתחם 2 זו התוכנית המפורטת היחידה שניתנה.
    במידה ותאושר ותעבור את כל השלבים שמצויינים בתרשים מצד ימין, האם זה אומר שתחל הבנייה על כל(!) החלקות המצויינות במתחם 2?
    או שמא תחל הבנייה רק על החלקות המצויינות במתחם 2 שנמצאות בתוך גוש 10007?

    7 ביולי 2017 ב: 1:36
  • KarkaRank

    שלום אור ותודה על תגובתך
    אין סיבה ממש "לפקפק" באמינות תכנית מפורטת רובע הים, מאחר והיא נעשתה בהתאם להוראות תכנית המתאר לכלל חד/2020 שאושרה על ידי הוועדה המחוזית.
    מילוי תנאים של הגשת תכנית ראשונית, ובקשה להגשת תסקיר סביבתי למתחמים גדולים הקרובים לים, הם דברים שגרתיים בהליכי הפקדה (למרות שלא ברור מדוע לא הוגש התסקיר הסביבתי יחד עם הגשת התכנית, מאחר ויהיה ידוע בוודאות שהוועדה המחוזית תדרוש אחד שכזה..).
    גם פרק הזמן כרגע הוא לא חריג במיוחד לעומת מתחמים אחרים בארץ.
    במצב תקין הפקדת התכנית בוועדה המחוזית אמורה להתבצע ב 18 חודשים הקרובים.

    7 ביולי 2017 ב: 11:07
  • KarkaRank

    שלום יובל ותודה על תגובתך
    מתחם 2 (מספר המתחם נלקח מתוך תכנית המתאר לכלל העיר חד/2020, שחילקה את העיר למתחמים), הוא תחת תכנית מפורטת אחת (רובע הים), שכוללת בתוכה מספר גושים (10005-10008 בעיקר).
    בעת הפשרת המתחם, הבנייה תחל (לאחר הוצאת היתרי בנייה כמובן) לאורך כל המתחם , ששלבי הפיתוח יקבעו סופית בעת אישור התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.

    7 ביולי 2017 ב: 11:46
  • שמול

    שלום (ותודה על המידע)

    אני מתלבט בימים אלה לגבי קרקע בגוש 10007 שהוצעה לי בהסכם שיתופי.
    דו"ח שמאי שהוצג בפני הראה צפי של 4-5 שנים (שמאות בתקן 22)
    רציתי לשאול מדוע הצפי שלך הוא רק ל7-8 שנים?
    והאם ניתן לקבוע בוודאות שגוש 10007 הוא אכן הראשון להבנות במתחם 2?

    תודה,

    9 ביולי 2017 ב: 18:07
  • KarkaRank

    שלום שמול ותודה על תגובתך
    צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת בהתאם לתזרים השלבים המופיע בצד ימין לחוות הדעת
    נכון להיום תכנית מפורטת עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית, עוד לא החל שלב התנגדויות , שבעתיד תכניות איחוד וחלוקה אמורות להיות מאושרות. הליכים אלו לוקחים זמן.
    שלבי הפיתוח במתחם יתבהרו סופית עם אישורה של התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.

    10 ביולי 2017 ב: 12:47
  • שמול

    האם גוש 10008 חלקה 51 היא כיום ובעבר מיועדת למגורים (וזהה לחוות דעת הזו על 10007)

    15 ביולי 2017 ב: 17:43
  • KarkaRank

    חלקה 51 בגוש 10008 אכן זהה לחוות דעת זו , נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות.

    16 ביולי 2017 ב: 9:07
    • אורי

      הי,

      ראיתי שכתבתם שחלקה 51 תקבל זכויות מלאות אבל התשריט שראיתי (בתגובות ) כתוב שחלקה זו וגם חלקה 52 (שברשותי) מיועדות למבני ציבור.
      יש אפשרות לקבל הפניה לתשריט העדכני ביותר שבו ראיתם שזו קרקע למגורים?
      תודה רבה!

      19 באוקטובר 2017 ב: 16:57
      • KarkaRank

        היי אורי ותודה על תגובתך
        חלקה 52 בדומה לחלקה 51 נכללות במלואן במתחם רובע הים (בנוסף ייעודן הקודם הוא לטובת פיתוח עירוני), ויקבלו זכויות מלאות בעת הליך איחוד וחלוקה, ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.

        19 באוקטובר 2017 ב: 18:04
        • אורי

          תודה רבה על תגובתכם המהירה.

          אם הבנתי נכונה את תשובתכם, הכוונה היא שמכיוון שהחלקה היא חלק מהחלקות שיש להן זכויות בתוך מתחם רובע הים
          היא תקבל זכויות בניה כמו כל חלקה ברובע ( גם אם זה לא באותו מיקום כפי שהיא ממוקמת היום) כלומר יכול להיות שנקבל זכויות בגוש 10008 בחלקה אחרת לחלוטין?

          שוב תודה רבה.

          22 באוקטובר 2017 ב: 12:03
          • KarkaRank

            החלקה תקבל זכויות מלאות במתחם יחד עם שאר החלקות שנכללות בשלמות במתחם ומצבן התכנוני הקודם זהה (מצב נכנס זהה), ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.
            בעת איחוד וחלוקה, החלקות "מתאחדות" לטובת מגרשים, (שכל מגרש יכול להיות איחוד של מספר חלקות), כך שמגרש אמור להיות בקרבה יחסית לחלקות הקדומות.

            22 באוקטובר 2017 ב: 14:09
  • רונן יצחקוב

    שלום
    נאמר לי ע"י מוכר בגוש 10007, שלדונם מגיע 8 נטו כי מגיע גם חלק במלונות ובמסחר.
    אודה להתייחסותכם.

    שתיים, איני מוצא בדף 15 לתוכנית המפורטת את מה שציינתם לגבי 70% הפקעה. אפשר להגיד מאיפה הנתון הזה מגיע?

    בברכה
    רונן

    16 ביולי 2017 ב: 15:37
  • KarkaRank

    שלום רונן ותודה על תגובתך
    כבר קיימים מספר התייחסויות לכמות היחידות המוערכת בתגובות למעלה, כולל עמדת האתר.
    ראה באותו עמוד את גודל המתחם , ואת השטח המיועד למגורים ומסחר ,וכך תוכל לחשב את אחוז ההפקעה המוערך.

    16 ביולי 2017 ב: 16:45
  • אבישי

    שלום רב,
    מספר שאלות בבקשה לגבי גוש 10008 חלקה 50:
    1) האם חלקה זו צפויה לקבל זכויות מלאות בהליך איחוד וחלוקה? (זהה לחוות הדעת הזו על גוש 10007)?
    2) האם חלקה זו נכללת בשטח המתוכנן לשלב הפיתוח הראשון במתחם?
    3) מה צפי לוחות הזמנים שאתם מעריכים לשלב הפיתוח הראשון? על פי תכנית חד/2020 שלב הפיתוח הראשון הוא עד 2020, אבל לפי הערכת זמן הפשרה של 7-8 שנים יותר ריאלי להעריך ששלב הפיתוח הראשון צפוי להתחיל מ-2025 וצפונה?

    תודה.

    אבישי

    23 באוקטובר 2017 ב: 8:17
  • אבישי

    היי,
    שאלה נוספת לגבי חלקה זו (גוש 10008 חלקה 50):
    בתשריט המוצע בתכנית המפורטת חלקה זו מיועדת למבנים ומוסדות ציבור, ולא מגורים.
    האם זה עלול לפגוע בזכויות בהליך האיחוד והחלוקה לעומת חלקות אחרות הנמצאות בשטחים המיועדים למגורים?

    אבישי

    23 באוקטובר 2017 ב: 8:35
  • KarkaRank

    שלום אבישי ותודה על תגובתך
    1- החלקה צפויה לקבל זכויות מלאות
    2-3 – שלבי הפיתוח הסופיים יקבעו בתכנית המפורטת (ולא בתכנית המתארית לכלל העיר חד/2020) למתחם "רובע הים", ויפורטו בעת אישורה הסופי של התכנית בוועדה המחוזית.
    מאחר והחלקה נכללת בשלמותה, וזהה במצבה התכנוני הקודם לחלקות עליהן ייבנה בפועל בנייני מגורים (לאחר איחוד וחלוקה כלל החלקות יאוחדו לטובת מגרשים סמוכים), חלקה 50 תקבל זכויות מלאות כשאר החלקות, ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.

    23 באוקטובר 2017 ב: 9:33
  • אבי

    Aלום,
    לפני התשריט חלקה 51 בגוש 10008 שייך לשלב הראשון, האם נכון?
    מה הצפי לתכנית מפורטת עבור שלב זה?
    תודה

    1 בנובמבר 2017 ב: 9:29
  • KarkaRank

    שלום אבי ותודה על תגובתך
    פירוט שלבי הפיתוח של המתחם ייקבעו באופן סופי בעת אישור תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
    שכך יקרה, נעדכן בחוות הדעת ובתזרים השלבים.

    1 בנובמבר 2017 ב: 11:57
  • משה

    שלום,
    אנו בעלי חלקה 185 בגוש 10007 קיבלנו הודעה מחברת נתיבי ישראל על הפקעה מלאה לצורך הרחבת כביש 2 לפי פקודת הדרכים. לפי אילו קריטריונים נפןצה ? על ההפקעה בכמה ומתי ?
    תודה על תשובתכם.

    24 בנובמבר 2017 ב: 11:34
  • KarkaRank

    שלום משה ותודה על תגובתך
    מאחר וחלקה 185 נכללת כמעט במלואה בתכנית רובע הים, תצטרכו להמתין עד לאישור תכניות איחוד וחלוקה של המתחם,שם יתבהר האם קיבלתם זכויות (גם אם חלקיות, וסביר להניח שכך יקרה), מה שיהווה למעשה את הפיצוי,מאחר וערך הזכויות שתקבלו גבוה באופן וודאי משווי הקרקע כחקלאית.

    24 בנובמבר 2017 ב: 13:48
  • אמיר

    הייתי מעוניין לברר אטרקטיביות של רכישת יחידת דיור בדוש 10006 חלקה 32 של 143 מ"ר (לפי צפיפות 1/7). המחיר המבוקש הוא 355,000 כולל היטל השבחה.

    תודה

    19 בדצמבר 2017 ב: 14:52
  • KarkaRank

    שלום אמיר ותודה על תגובתך
    לגבי נושא הצפיפות (שהערכת האתר היא לא 1/7 אלא בין 5-6 יחידות),ראה בתגובות בחוות דעת זו ובחוות הדעת לגוש 10006.
    כלל הנתונים, כולל המחיר המומלץ מצוינים בחוות הדעת , ואנו מניחים שתוכל לגבש החלטה כזו או אחרת.
    חשוב לציין, שהיטל ההשבחה הכלול במחיר, הוא ההיטל ההשבחה החלקי והקטן יותר, ששאר ההיטל יחול עליך בעת אישור תכנית מפורטת.

    19 בדצמבר 2017 ב: 16:18
  • יוני

    שלום,

    ברצוני לדעת איך מחושב היטל השבחה.
    באמתחתי 143 מטרים רבועיים בגוש 10007 שנרכשו במסגרת הסכם שיתופי של חוזה שטחים בלתי מסומנים (מושע). נניח לצורך העניין שקרקע זו נרכשה ב 100,000 בזמן מסויים. להבנתי מהפרטים הרשומים בראש עמוד זה, צפי הפשרה ב 2023-25. ונניח שכעת ערך הקרקע הוא 500 אלף במעמד המכירה של הקרקע. איך מחושב היטל ההשבחה? האם כשכתוב לי 50% מסך ה"השבחה" הכוונה היא ל 400 אלף הנוספים שעשיתי על הקרקע?
    אשמח מאוד לתשובה בשפה מובנת עם אוצר מילים פשוט. שכן לאחר בדיקה בלפחות 5 אתרים שונים זה עדיין לא מוסבר טוב.

    תודה רבה!

    23 בינואר 2018 ב: 17:26
  • KarkaRank

    שלום יוני ותודה על תגובתך
    לפי דבריך נראה שיותר התכוונת למס שבח מאשר להיטל ההשבחה,עם זאת נתייחס לשני ההיטלים.
    מס שבח – כאמור נניח וקנית את הקרקע ב 100,000 ש"ח לפני שלוש שנים, והיום אתה מעוניין למכור אותה ב 300,000 ש"ח, אז בתור מוכר יחול עליך מס השבח שהוא 25% מהרווח הנוצר בעקבות המכירה.
    הרווח בדוגמא הוא 200,000 ש"ח, עליו יחול מס של 25% – גודל המס הוא 50,000 ש"ח.
    היטל ההשבחה – היטל שונה לחלוטין, שרוב ההיטל חל בעת הפשרת הקרקע( אישור תכנית מפורטת ואיחוד וחלוקה).היטל זה נדרשים לשלם בעת מכירת הקרקע לאחר ההפשרה או בהוצאת היתר הבנייה.
    בחישוב היטל ההשבחה אין חשיבות למחיר הקנייה ששילמת.
    שמאי הוועדה המקומית מעריך מהו השווי החקלאי של הקרקע לפני אישור התכנית – שווי מצב קודם , בנוסף הוא מעריך מהו שווי יחידה דיור מוכנה לבנייה – שווי מצב חדש ,ועל ההפרש בין השווי המופשר לשווי החקלאי חל 50% מס היטל השבחה.
    כך שלצורך הדוגמא בחישוב היטל השבחה: אדם מחזיק במתחם 166 מ"ר .כאמור מחיר הקנייה אינו רלוונטי. שמאי בהליך איחוד וחלוקה קבע, ששווי קרקע חקלאית הוא 500 ש"ח למ"ר. שווי מצב קודם הוא 166*500 = 83,000 ש"ח. בנוסף קבע שיחידה מופשרת מוכנה לבנייה במתחם שווה 650,000 ש"ח (נניח ש 166 מר הם אכן שווים זכות ממוצעת).ההפרש בין השווי המופשר למצב הקודם הוא 650,000-83,000 = 567,000 ש"ח
    על הפרש זה יחול היטל השבחה בגובה של 50% – 567,000*0.5 = 283,500 יהיה גובה היטל ההשבחה.
    כמובן שכל המספרים הן לצורך הדוגמא בלבד.

    24 בינואר 2018 ב: 11:01
    • יוני

      מעריך מאוד את התשובה המפורטת! מובנת ובשפה נוחה! יישר כוח!

      24 בינואר 2018 ב: 16:05
  • gabik

    סוף סוף הסבר פשוט ומובן. ישר כח.

    24 בינואר 2018 ב: 13:16
  • אביה

    שלום
    מה דעתך על חלקה 78 בגוש 10008?
    מבחינת היתכנות בניה למגורים?
    דוח שמאי העריך ב 800,000 ליחדת שטח, האם סביר?

    30 בינואר 2018 ב: 19:01
  • ניר

    שלום רב ותודה מראש על התשובה!
    קיבלתי הצעה להצטרף לקבוצת רוכשים לחלקות 10006, 100007 או 100008 בפרויקט
    אני מעוניין להבין באיזה שלב/אישור נמצא הפרוייקט.
    נאמר לי שהבנייה תתחיל ב- 2020, זה ריאלי?
    תודה רבה על כל המידע החשוב שאתה מוסר.

    30 בינואר 2018 ב: 20:06
  • KarkaRank

    שלום אביה ותודה על תגובתך
    חלקה 78 בגוש 10008 נכללת במלואה במתחם אמרה לקבל זכויות מגורים מלאות.
    מחיר יחידה הממוצע שניתן לך נראה גבוה ב 30% מהמחיר הריאלי.
    חשוב לזכור שמחירים אלו כוללים את ההיטל ההשבחה (כלומר מחישוב פוטנציאל הרווח הסופי צריך לקזז את היטל ההשבחה המוערך ביותר מ 200 אלף שח)

    31 בינואר 2018 ב: 11:04
  • KarkaRank

    שלום ניר ותודה על תגובתך
    10006-100008 הם גושים ולא חלקות.
    קבל בדיוק את הגוש והחלקה בה הוצע לך הקרקע.
    ראה בחוות הדעת ובתזרים השלבים את הסטטוס התכנוני(חוות הדעת מעודכנת נכון להיום).
    גם צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת.
    2020 להתחלת בנייה הוא זמן שהוא לא אפשרי כלל.
    התחלת בנייה בשנה זו, משמע שהמתחם היה אמור להיות כבר מופשר, שלמעשה שלב ההתנגדויות עדיין לא החל, עוד אין פרסום הפקדה, וכמובן שאין תכניות איחוד וחלוקה.
    כאמור צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

    31 בינואר 2018 ב: 11:45
  • אורי

    שלום,

    שמעתי שיש כוונה להגדיל את הבנייה ל20 יחידות בממוצע במקום ה16 שיש היום.
    האם אתם מכירים דיונים על הנושא הזה? מה הסיכוי שזה יתקבל?

    האם אתם מכירים יזמים שמארגנים קבוצות לבנייה (למי שיש כבר שטח במקום, שמעתי בינתיים רק על **** *****)

    תודה רבה.

    2 בפברואר 2018 ב: 13:09
  • KarkaRank

    שלום אורי ותודה על תגובתך
    נכון להיום כמות היחידות נשארת במתכונת הנוכחית.
    במידה ויהיו דיונים כאלו ואחרים הן יתנהלו תחת שלב מתן התנגדויות בוועדה המחוזית.
    אין לנו מושג על יזמות כזו או אחרת במתחם, מה שכן ליזמות שכזו אין רלוונטיות במצב בו אין טבלאות איחוד וחלוקה (הליך שיתחיל עוד לא מעט זמן)

    4 בפברואר 2018 ב: 9:51
  • יוסי

    היי,
    ברשותי 2 דונם בגוש 100007
    האם לפי דעתך לכל דונם ישאר נטו 6 יחידות דיור?
    וזה אומר שאחרי שקבלן יקבל את השטח 38% ישאר לבעל הקרקע
    דהיינו הערך של הקרקע אחרי בניה ומיסים 2.2 דירות לדונם?
    תודה על תשובתך!

    27 בפברואר 2018 ב: 17:12
    • אורי הלפרט

      היי יוסי,

      האם 38% אחוז שהוצעו לך כחלק מעסקת קומבינציה מדברים עם בניין מעל 9 קומות או מתחת? והאם הם כוללים חנייה?

      תודה רבה אורי

      14 באפריל 2018 ב: 21:51
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך
    צפי היחידות לדונם ברוטו הוא כ 5-6 יחידות
    לגבי נתוני הקומבינציה שתיארת – תלוי כמובן בסוג ההסכם אליו תגיע בעתיד ולא פחות חשוב עם מי (איכות חברת היזמות/בנייה/קבלנות) תגיע לאותו הסכם.
    לפי 6 יחידות אתה אמור להגיע – 1.9-2.1 דירות ממוצעות.

    27 בפברואר 2018 ב: 18:19
  • שמואל חי מעודה

    שלום לכם ותודה מרובה על המידע הזורם והמועיל מאוד

    ברצוני לשאול לגבי חלקה 56 בגוש 10007. המידע במכירה כי אני רוכש 1/8 הדונם ואני קניתי 2/8 הדונם ונרשם כחלקה 56 בגוש 10007. שאלתי היא האם גודל החלקה 56 כגודל 2/8 הדונם.
    מודה לכם על תןובכתם

    8 באפריל 2018 ב: 10:06
  • שמואל חי מעודה

    שלום לכם ותודה מרובה על המידע

    ברצוני לשאול. רכשתי את חלקה 56 בגוש 10007 וראיתי בתרשים כי בחלק ממנה יסלל כביש. האם עובדה זו תגרע מזכויות שלי.

    תודה מראש

    8 באפריל 2018 ב: 10:17
  • KarkaRank

    שלום שמואל ותודה על תגובתך
    חלקה 56 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות (סבירות גבוהה לזכויות מגורים), ללא קשר מה ייבנה עליה בפועל.

    8 באפריל 2018 ב: 12:24
  • נחמה שטילמן

    בתוכנית 2020חדרה הועדה בקשה להכין תסקיר סביבתי על ידי עירית חדרה,
    היכן ניתן לראות את התסקיר ?

    6 ביוני 2018 ב: 8:07
  • KarkaRank

    שלום נחמה ותודה על תגובתך
    תסקיר סביבתי עדיין לא הוגש על עיריית חדרה לוועדה המחוזית
    בעם פרסום התסקיר, נעלה אותו לחוות הדעת.

    6 ביוני 2018 ב: 9:42
  • ערן

    גוש 10007 מה מצבו נכון להיום ? מתי צפי להתחלת בניה?

    11 ביוני 2018 ב: 6:57
  • KarkaRank

    שלום ערן ותודה על תגובתך
    המצב התכנוני לגוש מעודכן נכון להיום – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
    צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת , שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מרגע ההפשרה , תלוי כמובן גם בהתנהלות בעלי הקרקעות.

    11 ביוני 2018 ב: 9:38

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*