גוש 10007 – חוות דעת

גוש – 10007

חלקות –רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים – 170 מטרים לחלקות הקרובות ועד 1000 מטרים לחלקות הרחוקות.

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 10007 ממוקם במערב בעיר חדרה ונכלל בתכנית המתאר של העיר חד/2020  שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014.הגוש נמצא בתוך מתחם "עיר הימים" שגבולותיו בין גבעת אולגה לבין תחנת הכוח "אורות רבין" – (מתחם מספר 2 בתכנית המתאר). לפי התכנית המתחם משתרע על פני 2000 דונמים כאשר 1100 דונמים מיועדים לשטחים פתוחים ואמור לכלול כ 10000 יחידות דיור, 1400 חדרי מלון וטיילת חוף באורך של 2.5 ק"מ. לפי תשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר גוש 10007 מיועד לבנייה רוויה(שילוב של בנייה בניונית וגבוהה)  . לפי התכנית הפרויקט אמור להתבצע במספר שלבים, כשגוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020) .

צפי זמן להפשרת הקרקע – 7-8 שנים

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו גוש 10007 מיועד לשלב הפיתוח הראשון (עד 2020). להגדלה - לחץ על התמונה

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו גוש 10007 מיועד לשלב הפיתוח הראשון (עד 2020). להגדלה – לחץ על התמונה

* חשוב לציין –תכנית המתאר של חדרה חד/2020 שאושרה בוועדה המחוזית, היא תכנית כוללנית לכל שטחי העיר ואין מכוחה להוציא היתרי בנייה כאלו ואחרים. רק לאחר הקמת תכניות קטנות ונקודתיות הנגזרות מתכנית המתאר, הפקדתן בוועדה המחוזית ואישורן הסופי ( לאחר מתן התנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה) ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לאותם שטחים נקודתיים.

*עדכון – ב 25/01/16 התקבלה תכנית מפורטת מס' 302-0340539 למתחם 2  – "רובע הים" חדרה . בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה מתאריך 31/01/16 הוחלט לאחר דיון על המלצת הפקדת התכנית בפני הוועדה המחוזית, וזאת רק לאחר מספר תיקונים והשלמות בתכנית

לישיבת הועדה המקומית בה הוצגה התכנית החדשה – לחץ כאן   המלצת הועדה והתנאים להפקדה  עמודים 7-9

להוראות תכנית מפורטת למתחם רובע הים (מתחם 2) – לחץ כאן

*עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם "רובע הים" ( מס' 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי

מחיר מומלץ1500-1600 למטר

דירוג- ***  במחיר טוב השקעה נחמדה.


 


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: חדרה
  • שגיא

    לא הבנתי בגוש 10007 חדרה רשום בחוות הדעת שצפי הפשרה בין 5-7 שנים אבל מצד שני נאמר שגוש זה בעדיפות ראשונה והוא מתוכנן להבנות עד 2015
    למה הכוונה?
    מה דעתכם על עיר ימים חדרה?

    25 בינואר 2014 ב: 21:04
  • KarkaRank

    שלום שגיא
    אכן על פי תכנית מתאר חד/2020 גוש 10007 מתכונן לשלב הראשון שאמור לקום עד שנת 2015.כמו רוב הפעמים תכנונים לחוד ומציאות לחוד. תכנית חד/2020 היא תכנית מאושרת של העיר חדרה והיא כוללת את כל שטחי העיר, ואין מכוחה להוציא היתר בנייה. מה שהיה אמור לקרות לאחר אישורה תכנית חד/2020 – הקמה של תכנית נקודתית לגוש 10007 והגושים לידו, הפקדה של אותה תכנית בוועדה המחוזית, צליחת שלב מתן ההתנגדויות ותכנית איחוד וחלוקה בין בעליי הקרקעות הרבים – תהליך שלוקח מספר שנים. כך שהרצון הטוב להתחיל את הפרויקט עד לשנת 2015 לא יתממש.

    25 בינואר 2014 ב: 21:24
  • KarkaRank

    *עדכון
    בנספח שלבי פיתוח וביצוע הסופי של תכנית חד/2020(אישור סופי ב 30 במרץ 2014) השלב הראשון מוגדר כשלב ביצוע עד שנת 2020.

    12 באפריל 2014 ב: 16:28
  • שחר

    הי
    בישיבת הוועדה המקומית מינואר על עיר ימים חדרה נאמר כי זכויות הבנייה לדונם יהיו 16.3 יחידות דיור. (גוש 10007 שמיועד למגורים).
    מה זה אומר?
    שאם יש לי 143 מ"ר אזי אני זכאי ל 2.33 יחידות דיור?
    תודה
    שחר

    24 בפברואר 2016 ב: 0:53
  • KarkaRank

    שלום שחר ותודה על תגובתך
    כמות ממוצעת של 16.3 יח"ד לדונם המצוינת בהוראות התכנית הפרטנית , מתייחסת לדונם נטו (שעבר הפקעה)
    ה 143 מ"ר שאתה מחזיק הם ברוטו (עוד לא עברו הפקעה)
    ההערכות הן ל 5-6 יח"ד לדונם ברוטו (בדגש על ההערכות)
    בהירות תתגלה בעת תכנית איחוד וחלוקה

    25 בפברואר 2016 ב: 9:04
  • איריס

    שלום רב
    האם מישהו יכול לעזור לי לגבי עיר ימים חדרה-הייום מוכרים קרקעות במפרוייקט ונאמר לי שהקרקעות אחרי הפשרה וכאן אני מבינה שלא מה נכון?
    תודה

    4 ביוני 2016 ב: 21:06
  • KarkaRank

    שלום איריס ותודה על פנייתך
    שימי לב לתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
    הפשרת הקרקע היא לאחר שתכנית למתחם תעבור את שלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית, ותאושר סופית יחד עם תכנית איחוד וחלוקה.
    צפי זמן ההפשרה וסטטוס התכנית מעודכנים נכון להיום

    5 ביוני 2016 ב: 11:40
  • איציק נחום

    שלום רב , ראשית תודה על כל התמיכה זה פשוט אתר מדהים !!!
    אז כך … הוצע לי למכירה ב10007 לרכוש יחידה 1/16 [ לבעלים שייכים 2 דונמים שאותם הוא מוכר כ16 יחידות]
    1- האם זה חוקי לחלק דונם ל8 בגוש 10007 ?
    2- מה התרחיש הגרוע שהחלק שלי יכול להקנות לי לאחר הפשרת הקרקע ? אני מבין שבמקרה הטוב זו זכות לדירת 120 מטר
    3- האם 319.000 הוא סכום ריאלי נכון לאוגוסט 2016 עבור 1/16 מתוך 2 דונמים עם קרבה מעולה לים קו שני ?
    4- האם אתה ממליץ על עסקה כזו בסכום כזה ? או שמא עדיף לי לחפש אלטרנטיבות ראויות יותר בסכום של 320.000-350.000 ?
    בתודה מראש

    9 באוגוסט 2016 ב: 14:51
  • KarkaRank

    שלום איציק ותודה על תגובתך
    1 – ניתן למכור/לקנות כל גודל שטח הרשום כבעלות בטאבו (גם כ 20 מ"ר לצורך העניין). במידה ואותו מוכר ימכור את שטחו במספר חוזים ( כל חוזה X מ"ר) , הוא יכול להיחשב כעוסק במקרקעין והוא יידרש לשלם מעמ ומס הככנסה ( מתחיל להיות בעייתי מהחוזה השלישי בערך. זהו תחום די אפור מבחינת כמות החוזים, וכמובן תלוי גם באופי המוכר). סביר להניח שאותו מוכר ימכור את כל שטחו (2 דונם) למספר אנשים שונים תחת חוזה אחד וכך אין בעיה מבחינת הרשויות . עכב כך צריך לוודא שהסכום בהסכם הוא כמובן כולל מע"מ. חובה להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך, שוב אם וכאשר.
    2 – לפי נתוני התכנית ההערכות הן ש 125 מ"ר ברוטו יכולים להספיק כנראה לזכות לדירת 3 חדרים – 80 מ"ר עיקרי כולל ממ"ד. בטח לא ל 120 מ"ר … בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
    3 – הסכום שציינת (יותר מ 2500 ש"ח למטר..) משקף מצב בו הקרקע כבר מופשרת לאחר אישור איחוד וחלוקה… שנכון להיום המצב רחוק מכך (התכנית נכון להיום בשלב מילוי תנאים לפני הפקדה , על עירית חדרה להגיש תסקיר סביבתי למתחם).
    להחלטת הוועדה המחוזית על הכנת תסקיר סביבתי על ידי עיריית חדרה – לחץ כאן עמודים 8-9
    4 – האתר לא ממליץ על צעד כזה או אחר אלא רק נותן חוות דעת.

    9 באוגוסט 2016 ב: 16:35
  • חגי

    שלום לכם ותודה על האינפורמציה,

    הזכרתם שישנה "שלביות" שפורסמה לגבי הביצוע מתחם 2 – אני לא מוצא את שלבי הביצוע במסגרת התכנית ברמת הגושים\שנים אלא אזכורים לגבי התכנון כמתחם אחד שלם.
    כתבתם ש"גוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020) ."
    ו"רוב גוש 10006 מתוכנן לשלב השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני שלו מיועד לשלב השלישי ( אחרי שנת 2025)"
    תוכל להפנות אותי לסעיף בתכנית בבקשה.

    תודה רבה

    26 באוגוסט 2016 ב: 18:07
  • KarkaRank

    שלום חגי ותודה על תגובתך
    מבחינה תכנונית, המתחם אכן יופשר במקשה אחת, וזאת בהתאם לתזרים שלבי ההפשרה מצד ימין לחוות הדעת
    השלבים המוזכרים(נלקחו מתוך תכנית המתאר לכלל העיר) מדברים על שלבי פיתוח למתחם לאחר שהוא מופשר.
    פירוט לגבי שלבי הביצוע הסופיים במתחם, יתווסף לסעיף 7 בעמוד 37 בהוראות התכנית, וזאת רק בעת אישורה הסופי של התכנית בוועדה המחוזית (כרגע סעיף 7 בהוראות התכנית ריק , וכאמור יתמלא בעת אישור התכנית בוועדה המחוזית)

    27 באוגוסט 2016 ב: 9:47
  • גבי

    שלום
    ראשית תודה על המידע המאיר עיניים באתר
    רציתי לשאול
    1 . בגוש 10007 יש חשיבות למיקום החלקה כרגע או שלאחר האיחוד והחלוקה המיקום יכול להשתנות לפי התוכנית הסופית
    2. גוש 10011 נושק לים , קניית שטח בו מבטיח דירה קרובה או צופה לים ? לפי התוכנית הבנתי שבקו ראשון לים יהיו בתי מלון

    בתודה מראש

    1 בנובמבר 2016 ב: 22:05
  • יוסי

    כאשר אתה כותב צפי להפשרה של 6 עד 7 שנים, האם אתה סופר זאת מתאריך מתאריך העדכון שלך 2016?
    כך שאני יכול להבין שתאריך להפשרה בגוש זה יהיה בשנת 2022 עד 2023?
    ואם זה לא כך לאיזה תאריך צריך להתייחס?

    2 בנובמבר 2016 ב: 12:23
    • KarkaRank

      שלום יוסי ותודה על תגובתך
      צפי זמן ההפשרה הוא כמובן מתאריך העדכון, בהתאם לסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע.
      בנוסף, חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות.

      2 בנובמבר 2016 ב: 14:01
  • גבי

    שאלה לגבי הגושים שנמצאים בתוך חוף הים כגון גוש 10011
    באיחוד וחלוקה היכן יקבלו זכויות ?
    יש יתרון לרכישת שטח באזור זה ?

    תודה מראש

    3 בנובמבר 2016 ב: 18:11
  • KarkaRank

    שלום גבי ותודה על תגובותיך
    1 – בהנחה שמדובר על החלקות הפנימיות בגוש, אין ממש הבדל ( החלקות המפורצלות יקבלו זכויות בבניינים סמוכים). נכון להיום מומלץ להימנע מהחלקות הצמודות הדופן לכביש 2 (החלקות במזרח הגוש), וכאמור להתמקד בחלקות הפנימיות.
    2 – רוב גוש 10011 נכלל במלואו בתכנית רובע הים, עם זאת עכב ייעודו לטובת חוף רחצה (גם לפי תכנית מתאר מחוזית מחוז צפון -תמ"מ 6, וגם בתכנית המפורטת למתחם רובע הים), ההערכה שיקבל זכויות חלקיות, שסיכוי מסוים שיקבל זכיות מסחר בסופו של יום. בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלקה.

    3 בנובמבר 2016 ב: 18:48
  • אולג

    שלום,
    גם אני רוצה להגיד תודה על המידה הרב ועוזר מאוד!
    1. האם רכישת חלקה הקרובה (300 מ) לקו המיים יכולה להבטיח דירה בקו ראשון לים? (לצורך הדוגמא, חלקה 110)?
    2. הבנתי שקיים חוק האוסר בנייה בפחות מ-400 מ, מהים – מקורה עם חלקות שיותר קרובות?
    תודה

    13 בנובמבר 2016 ב: 13:38
  • KarkaRank

    שלום אולג ותודה על תגובתך
    לפי התכנית אזור המגורים יתחיל כ 300 מ"ר מקו החוף (אזור מגורים משולב תיירות) והלאה, כך שסבירות גבוהה שהחלקות הממוקמות כ 350 מ"ר מקו הים בגושים 10006-10007 , יהיו קו מגורים בקו ראשון. בהירות בעת הליך איחוד וחלקה.
    החלקות הקרובות יותר לקו הים בגושים הנ"ל (שנכללות במלואן בתכנית , ובעלות אותו ייעוד זהה לפני התכנית), אמורות לקבל זכויות מסחר או זכויות מגורים בבניינים סמוכים ( אותם בניינים שימוקמו כ 350 מ"ר מהים). גם כאן בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה

    13 בנובמבר 2016 ב: 14:35
  • מאיר

    היי,

    בנוגע לגוש 10007, האם ידוע לכם על מתי צפוי להיות הליך איחוד וחלוקה?

    תודה

    20 בנובמבר 2016 ב: 18:58
  • מאיר

    היי, לפי מה שכתוב תמחרתם ב 1450-1550 שקלים למטר אחד. עד כמה שאני מבין בעת רכישת קרקע יש את מחיר הקרקע עצמה ועל זו נוספים תשלומים אחרים כגון היטל השבחה (?), אגרת מס רכישה ויש גם שכר טרחה בעסקאות כאלו ואחרות. לדוגמה אם רכשתי קרקע ב 240,000 ואני מחלק ל 143 מטרים אז יוצא שאני משלם 1680 לערך למטר. אך אם אני מוסיף את שלל העלויות שצוינו לעיל אני אגיע ל 285,000 בערך ואז מחיר למטר יהיה כמעט 2000 שקלים למטר.
    אם כן, השאלה היא איך אתם בדיוק מתמחרים? המספרים שציינתם זה מחיר הקרקע בלבד? או כולל כל ההוצאות הנלוות?

    תודה מראש

    21 בנובמבר 2016 ב: 8:17
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך
    איחוד וחלוקה צפוי לאחר אישור התכנית המפורטת למתחם (תכנית הנמצאת בהפקדה בוועדה המחוזית)
    לגבי תמחור הקרקע – המחיר המומלץ באתר מתייחס לשווי הקרקע כפי שהיא , ללא עלויות או תשלומים נוספים כגון שכר טרחת עו"ד , מס רכישה או היטל ההשבחה.
    לגבי היטל השבחה – במידה והקרקע שרכשת כוללת היטל השבחה, אזי מדובר רק בחלק מזערי מההיטל, שנובע מאישור תכנית לכלל העיר חד/2020 (תכנית שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה). שאר היטל ההשבחה יחול בעת אישור תכנית מפורטת ואישור תכנית איחוד וחלוקה.

    21 בנובמבר 2016 ב: 12:47
  • ארבל מני

    בוקר טוב ..אני מתכוון לקנות גוש 10008 חלקה 68 ,אך אוכל לדעת צפי תחילת בניה וכן שאני לא קונה חלילה שטח ציבורי ושהוא לא נועד למגורים בכלל ? לעזרתכם אודה

    16 בדצמבר 2016 ב: 10:38
  • KarkaRank

    שלום מני ותודה על תגובתך
    ייעוד חלקה 68 בגוש 10008 הוא לטובת דרך, 90% ממנה כלל לא נכלל בתכנית רובע הים , ולמעשה החלקה אינה מומלצת להשקעה כלל
    במידה והתכוונת לחלקה 68 בגוש 10007 או 10006 , אז בשני המקרים החלקה נכללת במלואה ומיועדת לטובת מגורים

    18 בדצמבר 2016 ב: 12:38
  • עמי

    שלום.
    תודה על האינפורמציה.

    נון להיום חברת ***** מפרסמת שהקרקע ברובע ים הופשרה האם נכון?האם הקניה של 125 מ"ר לאחר הפשרה היא נטו?

    בתודה על תגובתכם.

    24 באפריל 2017 ב: 19:18
  • KarkaRank

    שלום עמי ותודה על תגובתך
    בכדי שהקרקע תופשר תכנית מפורטת צריכה להיות מאושרת בוועדה המחוזית כמו כן תכנית איחוד וחלוקה אמורה להיות מאושרת.
    נכון להיום התכנית עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית..
    קניית הקרקע היא כמובן ברוטו.
    הנטו יישאר בעתיד לאחר הליך איחוד וחלוקה , ולמעשה יתורגם לזכויות כלשהן.

    25 באפריל 2017 ב: 14:34
  • חיליק

    שלום
    יש בכווני לרכוש חלק מחלקה 78 בגוש 10008 אשמח לשמוע את חוות דעתך והאם החלקה על שטחים ציבוריים

    22 במאי 2017 ב: 22:30
  • KarkaRank

    שלום חיליק ותודה על תגובתך
    חלקה 78 בגוש 10008 נכללת במלואה בתכנית רובע הים, ולמעשה תואמת בחוות הדעת לגוש 10007 הנמצא במעלה הדף.

    23 במאי 2017 ב: 12:01
  • מורן מדר

    שלום ותודה על האינפורמציה החשובה,אנחנו מתעניינים בקנית קרקע בפרויקט ומתלבטים בין גוש 100007 ל10008. מה ההבדלים?
    בנוסף לא הבנתי למה צפי ההפשרה הוא בעוד כ7 שנים? המוכרים מציגים כי מדובר בקרקע מופשרת וכי ועדת היתרים תתקיים ב2020
    כמה שנים להערכתך אכן נמתין בפועל?

    4 ביוני 2017 ב: 22:05
  • KarkaRank

    שלום מורן ותודה על תגובתך
    במידה ומדובר על חלקות הנכללות בשלמותן במתחם רובע הים , ובעלות ייעוד קודם זהה, אז אין הבדל בין גושים 10007 ל 10008.
    לא ברור איך הוצג לך שהקרקע מופשרת, שעדיין התכנית לא הופקדה בוועדה המחוזית…
    בכדי שהקרקע תהיה מופשרת היא צריכה לעבור הפקדה בוועדה המחוזית – שלב התנגדויות – אישור התכנית ,ובנוסף אישור תכניות איחוד וחלוקה, וכאמור הקרקע עדיין לא הופקדה.
    ראי בתזרים השלבים את מצבו התכנוני של המתחם
    התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות 3 שנים מיום הפשרת הקרקע, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

    5 ביוני 2017 ב: 11:30
  • גד

    שלום, ברצוני לדעת כיצד קיימות הערכות לצפיפות במתחם 02 בחדרה ,כפי שציינת כאן ל5-6 ולא 7-8 יחידות דיור לדונם בעוד שבעדכון לתכנית סוכם על 16.3 יחידות לדונם ברוטו , האם יופקעו יותר מ50% מהשטחים?

    12 ביוני 2017 ב: 13:52
  • KarkaRank

    שלום גד ותודה על תגובתך
    לא שזה מדד מעמיק להעריך כמות יחידות לדונם , אך אם תחשב את אחוז ההפקעה (עמוד 15 בהוראות התכנית המפורטת), תראה ותבין שהיא מגיעה ל70% (וזאת בדומה לשאר המתחמים בארץ),ומשם החישוב שלך כבר יתאזן.

    12 ביוני 2017 ב: 14:36

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*