גוש 6605 – חוות דעת

גוש – 6605

חלקות – החלקות ממערב לכביש 2 בלבד

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים – 600-1000 מטר מהים

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 6605 נמצא בצדו  המזרחי של מתחם חוף התכלת ונכלל בתכנית מתאר הר/2200/א אשר לאחר שנים של מאבקים מצד בעלי הקרקעות,  אושרה בחודש יולי 2013 על ידי ועדת התכנון המקומית. התכנית משתרעת על  שטח של 2100 דונם שרובו בידיים פרטיות וכוללת בין 9000-10000 יחידות דיור ,280 דונם של שטחי מסחר ותעסוקה וחמישה מלונות!. גבולותיו של  חוף התכלת הן מצפון המרינה של הרצליה, ממזרח כביש החוף ,מדרום גבול תל אביב והים ממערב. עקב ריחוקו היחסי גוש 6605 נחשב לפחות אטרקטיבי מגושים  6607 ו6607 הקרובים יותר לים , אך עדיין  מבוקש מאוד במתחם הקרקעות היקר במדינה. גם בגוש 6605 נמצאו הבדלים במחירים  בין החלקות הקרובות יותר לים הצמודות לסופו של גוש 6606, לחלקות הרחוקות יותר. חובה לציין שכל השטח הנכלל התכנית הוא בייעוד משולב למסחר ותעסוקה וקשה לדעת מה יהיה גורלה של החלקות עד לתהליך של איחוד וחלוקה.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע– הקרקע תאוכלס בוודאות השאלה מתי. עם הגודל העצום של התכנית, הדיוניים המתמשכים בוועדה המחוזית , סחבת הפוטנציאלית שתיצור תכנית  איחוד והחלוקה ושיקולי שיווק למיניהן : –9 שנים.

*עדכון – התכנית החדשה למתחם חוף התכלת עומדת לפני הפקדתה בוועדת התכנון. התכנית מחלוקת ל 7 מתחמי תכנון מה שיצריך 7 תכניות איחוד וחלוקה,שבכלל המתחמים אמורים להכיל כ 11500 יחידות דיור (שקו הראשון למים הוא כ 300 מ"ר מהחוף), בנוסף לכ 100,000 מ"ר של תעסוקה ומלונאות, וזאת על שטח כולל של כ 2000 דונם, מה שלמעשה יותר צפיפות של כ 6 יחידות לדונם בלבד (נמוך מההערכות הראשוניות). עם הצפיפות הנמוכה , והאפשרות להעלאת גובה הבניה עכב פינו שדה דב, סבירות גבוהה להתנגדות נרחבת לתכנית זו, מה שיכול להחזיר המתחם, שוב.. לתכנון מחדש. בעת התפתחות כזו או אחרת, נעדכן זאת בחוות הדעת.

*עדכון – עודכנה תכנית המתארית לחוף התכלת. לפי התכנית המתחם יחולק ל 3 מתחמי תכנון עיקריים (ולא 7 מתחמים לפי התכנון הראשוני), שלשלושת המתחמים תקום תכנית מפורטת (לאחר אישור התכנית המתארית) ממנה יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה. בתכנית המעודכנת יקומו כ 12500 יחידות (במקום 11500) ויוגדלו שטחי התעסוקה והמסחר. 

להוראות התכנית המעודכנת – לחץ כאן

לתשריט הדרומי – לחץ כאן

לתשריט הצפוני – לחץ כאן

לנספח שלושת המתחמים העיקריים – לחץ כאן

מחיר מומלץ4900 ₪ למטר.

דירוג-*** עליית ערך הקרקע תתקיים בחוף התכלת, אך בצורה אטית , וזאת עכב מורכבות עצומה בשילוב עם חוסר וודאות תכנונית שלבית למתחם.

 

 

 

קטגוריה: הרצליה
  • יוסי

    צריך להבדיל בין גוש 6605 שממזרח לכביש 2 לבין החלק שממערב לו.
    זה שממזרח בתוכנית של רמת השרון (רש/מק/1000) וזה שממערב ב-הר/2200/א

    9 באפריל 2015 ב: 12:31
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך
    אתה צודק לחלוטין
    לכן בקטגוריה של חלקות נרשם – "רוב החלקות בגוש" , ולא כל החלקות בגוש
    יהיה יותר ברור לרשום את מה שציינת – החלקות ממערב לכביש 2, ולכך החלפנו

    9 באפריל 2015 ב: 13:44
  • יעקב

    שלום רב
    הציעו לי דונם בגוש זה בחלק הצמוד לכביש מס' 2. במחיר שנקבתה 4800 שח למטר. מאידך הציעו לי בגוש 7650 שמתקדם הרבה יותר דונם דומה ב 3200 שח למ"ר, בהרצליה התוכנית לעוד 9 שנים וברעננה לעוד 3 שנים, ושניהם לפני היטל השבחה.
    איך אתה מסביר את העייות במחיר לטובת הרצליה? האם זה רק עבודה של "עושי שוק"?
    תודה מראש

    20 במאי 2020 ב: 20:22
  • KarkaRank

    שלום יעקב ותודה על פנייתך
    לפי התובנה שציינת , קרקע הממוקמת בקריית ביאליק לדוגמה הנמצאת כשנה לפני הפשרתה אמורה להיות מוערכת במחיר גבוה מחוף התכלת ולב הפארק רעננה..? להם צפי הפשרה גבוה יותר..?

    אף על פי ששתי הערים לא רחוקות אחת מהשנייה, שווי מרכיב קרקע (זכות ממוצעת) בחוף התכלת גבוה קצת יותר צפי 2 משווי מרכיב קרקע ברעננה.
    בעת תמחור הקרקע יש להתייחס לכלל המשתנים (מיקום, גובה זכויות, שווי מופשר עתידי ועוד..) ולא רק למקדם זמן.

    21 במאי 2020 ב: 8:13

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*