גוש 11594 – חוות דעת

גוש – 11594

חלקות – כל החלקות בגוש

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה – 150 מטרים משכונת פרוסטיג

מצב תכנוני/הקרקע –  גוש 11594 ממוקם במערב העיר קריית אתא, מצפון לדרך זבולון, ובסמוך לשכונת פרוסטיג שממזרח. לפי תמ"מ 6 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז חיפה) גוש 11594 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. במרץ 2014  אושרה סופית בוועדה המחוזית תכנית מתאר כ/450/ב (אין מכוחה להוציא היתרי בנייה) לכל השטח המערבי של העיר .התכנית מייעדת הקמה של קרוב ל 6000 יח"ד, שמתוכם כ 350 יחידות בבניה של דו משפחתיים (עד 4 קומות)  והשאר בבניה רוויה , וזאת על שטח כולל  של 1195 דונם, שגבולותיו בין רחוב התעלה במזרח, דרך זבולון בדרום, רחוב ביאליק בצפון, ורצועת התשתיות במערב. התכנית חילקה את כל שטח התכנית לשלושה מתחמים: מתחם מרכזי –  שטח הבנוי של שכונת פרוסטיג, שתעבור תהליך התחדשות עירונית. מתחם מזרחי – השטח הפנוי ממזרח לשכונת פרוסטיג. מתחם מערבי – השטחים הפנויים ממערב לשכונת פרוסטיג, שלכל מתחם תוקם בנפרד תכנית פרטנית ונקודתית הנגזרת מתכנית המתאר כ/450/ב . לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית המתאר גוש  11594 ממוקם כחלק מהמתחם המערבי ומיועד בחלקו לבנייה נמוכה של דו משפחתיים , ובחלקו השני לבנייה רוויה.

להוראות ופירוט תכנית כ/450 ב –  לחץ כאן

*עדכון – באוקטובר 2018 הופקדה תכנית מפורטת (תכנית מספר 305-0603571) הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה לחלק המזרחי של מתחם 450 (שלב א). התכנית היא על שטח של כ 590 דונם בו אמורות לקום כ 2950 יחידות בנוסף למרכז מסחרי. הליך הבא לאחר ההפקדה הוא שלב מתן התנגדויות.

להוראות התכנית המפורטת – לחץ כאן

לתשריט התכנית המפורטת  חלק 1 – לחץ כאן

לתשריט התכנית המפורטת חלק 2 – לחץ כאן

לטבלאות איחוד וחלוקה – לחץ כאן

תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית כ/450/ב , המחלקת את מערב העיר לשלושה מתחמים, שלכל מתחם תוכן פרטנית באופן נפרד. להגדלה - לחץ כאן

תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית כ/450/ב , המחלקת את מערב העיר לשלושה מתחמים, שלכל מתחם תוקם תכנית פרטנית באופן נפרד. להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – גוש 11594 יופשר כחלק מהמתחם המערבי, וזאת רק לאחר הקמת תכנית פרטנית למתחם ,הנגזרת מתכנית כ/450/ב עד לאישורה בוועדה המחוזית –  3-5 שנים

מחיר מומלץ900-1100 ₪ למטר

דירוג*** ערך הקרקע יעלה בהדרגתיות, בעיר שהולכת לעבור תנופת פיתוח עצומה בשנים הקרובות

גושים וחלקות שתואמים במחיר ובדירוג לגוש 11594

גוש 11541 – במלואו

גוש 11542 – במלואו

גוש 11593 – חלקות 56-63, 67, 69-85, 105-131

קטגוריה: קריית אתא
  • HGEC

    כפי הידוע לי מגורמים בעיריה במתחם מזרח יש כבר תוכנית פרטנית וזה אמור להתקדם ממש במהירות וכן ערכו עלה בהרבה מהמחיר הנקוב אשמח מאוד לקבל עדכון או תגובה

    26 באפריל 2017 ב: 22:25
  • KarkaRank

    שלום HGEC ותודה על תגובתך
    תכנית מפורטת עדיין לא הוגשה לוועדה המחוזית. בעת הפקדה תכנית שכזו , אנו נעדכן בחוות הדעת ,גם בתזרים השלבים וכמו כן במחיר המומלץ
    נכון להיום אין שינוי בחוות הדעת.

    27 באפריל 2017 ב: 14:16
  • אבי

    בבקשה אבקש לדעת מספר יחידות לדונם ברוטו, ומה שטח כל יחידה
    תודה רבה

    21 ביוני 2017 ב: 14:22
  • KarkaRank

    שלום אבי ותודה על תגובתך
    נכון להיום הצפיפות המוערכת במתחם היא 6 יחידות לדונם ברוטו
    בהירות תתגלה בעת תכניות איחוד וחלוקה.

    21 ביוני 2017 ב: 16:22
    • רונן

      שלום
      איך אתה מעריך שזה 6 יחידות לדונם כאשר התוכנית מדברת על הרבה יותר ?

      15 במאי 2018 ב: 13:15
      • KarkaRank

        שלום רונן ותודה על תגובתך
        התכנית אינה מציינת גודל יחידות לדונם ברוטו אלא רק נטו (לאחר הפקעה בהתאם לייעוד כמובן)
        נתוני התכנית המתארית נותנים הערכה של 6 יחידות לדונם ברוטו.
        נתונים מדויקים יתגלו בעת הפקדת תכניות מפורטות בוועדת התכנון.

        15 במאי 2018 ב: 15:07
  • יואב

    מבקש לדעת סטטוס גוש 11594בקרית אתא. צפי חלוקה ותחילת בניה.

    17 בנובמבר 2017 ב: 15:40
  • KarkaRank

    שלום יואב ותודה על תגובתך
    חוות הדעת מעודכנת נכון להיום כולל צפי זמן הפשרה, שתחילת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה.

    19 בנובמבר 2017 ב: 9:28
  • שלומי

    תודה על האתר המעולה! והחומר המקיף!
    יש לכם הערכה כמה יעלה דונם לאחר ההפשרה?
    או כמה תעלה יחידת קרקע לדירה?

    31 בדצמבר 2017 ב: 9:20
  • KarkaRank

    שלום שלומי ותודה על תגובתך
    בסביבות 250 ליחידה

    31 בדצמבר 2017 ב: 14:58
  • דורון רותם

    שלום רב -איך מחשבים את המפתח לחישוב כמה יחידות קרקע שווה דונם לפני איחוד וחלוקה של השמאי.
    תודה

    23 בינואר 2018 ב: 11:44
  • KarkaRank

    שלום דורון ותודה על תגובתך
    בהיעדר תכנית איחוד וחלוקה, אחד הדרכים להערכת היחידות לדונם מתבצעת לפי חישוב כלל היחידות האקוויולנטיות (ממוצע כל היחידות הערכיות,כולל מסחר ותעסוקה)הצפויות במתחם בחלוקה לכלל השטח הצפי להיכנס לאיחוד וחלוקה.

    23 בינואר 2018 ב: 12:23
  • gabik

    בהמשך התגובה לדורון, האם בחישוב יש להוסיף את מ״ר השטחים למבני ציבור?
    הרי (לדעתי) אין זו יחידה ערכית

    24 בינואר 2018 ב: 13:18
    • KarkaRank

      אכן אינם נחשבים כיחידות ערכיות

      24 בינואר 2018 ב: 15:01
  • צבי

    האם ידוע לך איפה זה עומד כרגע האם זה נכון שעובדים אל איזון וחלוקה .האם אל הכל או רק אל
    צד מזרח .בתודה מראש

    18 במרץ 2018 ב: 22:46
  • KarkaRank

    שלום צבי ותודה על תגובתך
    וועדת התכנון המקומית אכן עובדת על תכניות פרטניות למתחמים , שעדיין לא ברור האם המתחם המזרחי יקודם ראשון (סיכוי סביר שכן)
    בעת הפקדת תכניות אלו בוועדת התכנון המחוזית אנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.

    19 במרץ 2018 ב: 9:50
  • ארז

    אהלן
    שאלה לגבי הגושים הסמוכים מאד. גוש 11048 (החלקות הדרומיות 24-34), גוש 11047 (החלקות הדרומיות 1-11), גוש 11050 (החלקות הצפוניות 54 ,57, 59)
    האם ידוע לך מה התכנון שלהם בתכנית?

    כמו כן –
    מה לגבי ההתנגדויות של תושבי השכונה המיוצגים על ידי עו"ד פרזנצ'בסקי? אני יודע ששרי אריסון וחברת שיכון ובינוי שבבעלותה מתעדים לבנות כחלק מתכנית כ/450/ב כ- 800 יחידות דיור. האם חברה בגודל כזה לא אמורה להאיץ ולקצר את התהליך?

    10 באפריל 2018 ב: 12:37
  • KarkaRank

    שלום ארז ותודה על תגובתך
    רוב השטחים שציינת מיועדים לטובת מגורים בבניה רוויה (חלק מהם בשילוב עם זכויות מסחריות).
    החברה שציינת אינה יכולה לזרז או לקצר את התהליך, מאחר והתכנית המפורטת נעשית על מתחם שלם ולא רק על החלק שאותה חברה מחזיקה.
    עם זאת לאחר ההפשרה, אותה חברה יכולה לקדם באופן זריז יותר את הליך הבניה (הכנת תכניות בנייה והוצאת היתרים), מאשר מגרשים המוחזקים על ידי בעלים פרטיים שרובם לא ממש מאורגנים.

    10 באפריל 2018 ב: 13:38
  • אמיר

    שלום,
    לגבי גוש 11541 (חלקה של 750 מ"ר בה). האם עדיין הערכת המחיר שרשמת לפני כשנה וחצי תקפה (650-750 ש"ח למטר)?
    האם על שטח זה של 750 מ"ר ניתן לתכנן בנייה של 5 יחידות או רק 4?
    האם התחדש משהו בתוכנית ההפשרה מאז התכתובת האחרונה?

    תודה רבה

    13 בדצמבר 2018 ב: 8:37
  • KarkaRank

    שלום אמיר ותודה על תגובתך.
    תאריך העדכון של חוות הדעת הוא יוני 2018 (לא ברור איך שנה וחצי..).
    כך או כך חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות לפי מידת צורך, כך שהמחיר המומלץ ולפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום.
    גודל השטח שציינת אמור להניב בין 4-5 זכויות ממוצעות (לפי חישוב של 6 יחידות לדונם ברוטו.
    בעת הפקדת תכנית מפורטת לאזורים השונים במתחם, אנו נעדכן זאת בחוות הדעת.

    13 בדצמבר 2018 ב: 15:01
  • צחי

    תוך כמה שניים הבנייה עצמה אמורה להתחיל?

    28 בדצמבר 2018 ב: 3:11
  • KarkaRank

    שלום צחי ותודה על תגובתך.
    יכול לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.

    28 בדצמבר 2018 ב: 15:19
    • צחי

      קודם כול תודה רבה על התשובה.. מתי בעיקרון אמורה להיות ההפרשה?

      30 בדצמבר 2018 ב: 0:17
      • KarkaRank

        צפי מוערך של 5-6 שנים.

        30 בדצמבר 2018 ב: 15:43
  • עמית הלמר

    שלום ותורה רבה על האתר האיכותי.

    איך אפשר לחשב או להעריך את מספר היחידות האקוויולנטיות?

    מטבלאות השטחים בתכנית 382,000 מ"ר מיועד לדיור, 61,500 דיור מסחר ותעסוקה, 11,000 מסחר ותעסוקה.
    מרכיב הדיור יתורגם ל 6000 יחידות דיור ממוצעות (110 מ"ר שטח עיקרי). איך אפשר להעריך את מרכיב המסחר ותעסוקה?
    מה המשמעות של יחידות לדונם נטו או ברוטו כאשר מספר הדונמים הכולל קבוע וידוע (1195) וכן סה"כ יחידות הדיור (6000)?

    תודה, עמית

    5 ביוני 2019 ב: 2:34
  • KarkaRank

    שלום עמית ותודה על תגובתך.
    צפיפות יחידות לדונם נטו, זוהי צפיפות לדונם לאחר הפקעה, בעוד צפיפות לדונם ברוטו היא הזכויות (היחידות) לדונם לפני הפקעה (המצב הנוכחי).
    במתחם הנוכחי יש להתייחס לגובה היחידות לפי מתחם ומתחם מאחר וקיימים מספר סוגי בנייה (משפחתיים ורבי קומות), בהם מרכיב הקרקע אינו זהה, כך שזכות בבניה נמוכה שונה בתמחור מזכות לבנייה רוויה.
    מכריב התעסוקה והמסחר הוא קטן ביותר (יחסית למתחמים אחרים בגודלו של מתחם זה)
    במתחם שלב א (החלק המזרחי) הזכויות הממוצעות הן כ 5 יחידות לדונם ברוטו.

    5 ביוני 2019 ב: 12:15
  • עמית הלמר

    תודה על התשובה.

    מהן הזכויות נטו למתחם המערבי לפי טבלאות האיחוד וחלוקה שפורסמו?
    ניסיתי לחשב בעצמי אבל קיבלתי טווח רחב למדי של תוצאות…

    12 ביוני 2019 ב: 13:57
    • KarkaRank

      היי
      גובה יחידות ברוטו לדונם הוא בסביבות 5 , שגובה היחידות לדונם נטו (לאחר הפקעה) הוא בסביבות 15.

      12 ביוני 2019 ב: 16:56
  • יעקב

    שלום למיטב הבנתי לחלק המזרחי קיים תכנית מפורטת 305-0603571 מה עם החלק המערבי האם ישנה איזושהי תכנית בהכנה בשלב כזה או אחר

    2 בספטמבר 2019 ב: 15:46
  • KarkaRank

    שלום יעקב ותודה על תגובתך
    בלב חוות הדעת קיימת התייחסות לתכנית לחלק המזרחי של המתחם.
    בעת הפקדת תכנית למתחם המערבי, נעדכן זאת בחוות הדעת.

    2 בספטמבר 2019 ב: 17:25
  • אריק

    שלום רב

    אילו זכויות ינתנו לגוש 11543 חלקה 5 ?

    תודה !

    27 באוקטובר 2019 ב: 18:10
  • KarkaRank

    שלום אריק ותודה על תגובתך
    לפי התכנית חלקה 5 בגוש 11543 נכללת בכ 30 אחוזים , מה שאמור להעניק לה זכויות מצומצמות, באופן ישיר לחלק שנכנס.
    בהירות לגבי אחוז כניסתה של החלקה יתגלה בעת תכנית מפורטת לחלק המערבי של המתחם.

    28 באוקטובר 2019 ב: 11:25

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*