גוש 3693 חלקה 3 – חוות דעת

גוש– 3693

חלקה– 3

גודל חלקה-50049 מ"ר

בעלות –פרטית

מרחק מבנייה – 290 מטרים מאחוזת הנשיא

מצב תכנית/הקרקע– חלקה 3 נמצאת בחלק המזרחי של רחובות, ונכללת בתוכנית רח /2025  (מכלול מספר 7) ,שגובשה ואושרה על ידי עיריית רחובות. אותה תכנית מבוססת על תחזית לשנת 2025 הקובעת כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 150,000 תושבים אשר יזדקקו ל 22,000 יחידות דיור בנוסף ל 37,000 הקיימות. המרחק של החלקה(290 מטרים) מכביש מנחם בגין ובעצם מבנייה, מציב את חלקה 3, לפי תשריט  ייעודי הקרקע שמצורף לאותה תכנית ,כקרקע שמיועדת לבנייה רוויה אך לא בשלמותה או יותר נכון רק במחציתה .מסומנת באופן חלקי בצבע צהוב באותו תשריט שמשמעותו מגורים. מסיבה זו ניתן למצוא  בחלקה 3 מחירים נמוכים יותר מחברותיה החלקות הקרובות יותר לבנייה כגון חלקה 40 ו 58

*עדכון – תחילת חודש מאי 2018 אישר הקבינט הממשלתי את הצעתה של חברת "דירה להשכיר" לקידום תכנית מזרח רחובות. באזור מזרח רחובות שהוכרז כמתחם מועדף דיור, תחת  תמ"ל/3003 אמורים לקום בעתיד כ 6000 יחידות דיור  בנוסף ל 600,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה .נכון להיום, עד להכנת התכנית למתחם, חלקה 3 בגוש 3693 עדיין אמורה להיכלל בחלקה (סבירות מסוימת שתיכלל במלואה בסופו של יום) , וזאת בהתאם לתכנית תמ"א/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1 ), תכנית בה החליטה וועדת התכנון הארצית על הרחבת אזור הבינוי במזרח רחובות.

*עדכון – ב 15/05/19 התכנית הכללית למתחם מזרח רחובות אושרה עקרונית במליאת וועדת התכנון המקומית, שבקרוב יחל שלב שיתוף הציבור, שלאחר מכן יחל התכנון המפורט במסגרת תמל/3003 עד לדיון שולחן עגול בוותמל (מנהל התכנון).התכנית כוללת כ 6500 יחידות דיור בבניה רוויה גבוהה, בנוסף ל 700 אלף מ"ר לטובת תעסוקה ומסחר, וזאת על שטח של כ 1245 דונם. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון לתאריך ה 15/05/19. לאחר חוסר וודאות מסוים לגבי אחוז כניסתה של חלקה 3 למתחם, בשילוב עם תגובות של בעלי הקרקע המודאגים במעט , נראה כי חלקה 3 תיכלל במלואה בסופו של יום, ועל כך אנו שמחים בשביל אותם בעלי החלקה.

*עדכון – ב 11/07/19 התקיימה ישיבת שולחן עגול במנהל התכנון בה הוצגה התכנית על ידי האדריכל האחראי, שבסיומה הוחלט כצפוי על המשך קידום המתחם (בכפוף לתנאים, בעיקר תחבורתיים). השלב הבא הוא הכנת תכנית מפורטת בנוסף לטבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם.

*עדכון – ב 26/11/19 בישיבת הוועדה ארצית לקידום מתחמים מועדפים הופקדה תכנית מפורטת  תמל/3003 למזרח רחובות. התכנית כוללת כ 6500 יחידות דיור בנוסף ל 700,000 מ"ר לטובת תעסוקה ומסחר. שלב הבא הוא מתן התנגדויות. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם

 

*עדכון – ב 20/05/2020 אושרו להפקדה טבלאות איחוד וחלוקה למתחם כחלק מתכנית תמל 3003 להרחבת מזרח רחובות. הטבלאות המעודכנות המאושרות להפקדה מראות על שינויים דרמטיים במבנה הזכויות במתחם. גודל השטח הנכנס לאיחוד וחלוקה עלה משמעותית ל 1400 דונם (עם כניסה של חלקות שלא היו במבנה התכנית הראשונית), שגובה היחידות במתחם נשאר בעינו (כ 6600 יחידות), מה שמוריד את גובה הזכויות הממוצע לדונם ל 5.5-6.2 יחידות  (לשטחים המקבלים מבני מגורים לא משולבים לתעסוקה ומסחר) ,מצב בו שווי מ"ר מופשר יורד ביותר מ 800 ש"ח!. שלב הבא הוא מתן התנגדויות. צפי זמן ההפשרה מעודכן בהתאם. בעכבות ידידת הזכויות, המחיר המומלץ חווה ירידה נוספת בכ 7 אחוזים, והוא מעודכן נכון להיום בכ 2800 ש"ח למ"ר. עודכנו גם תשובות בתחתית העמוד על מנת לא ליצור בלבול לגבי כניסה של חלקות מסוימות או שווי מופשר לא תואם. בכל מקרה יש להתייחס לנתוני שווי, גובה יחידות, וכניסת חלקות  רק בחוות הדעת עצמה, שהתשובות לגולשים הן על פי בסיס כרונולוגי.

*עדכון –  ב 16/06/2020 הופקדה פורמלית תכנית תמל 3003 בוועדת התכנון למתחמים מועדפים. שלב הבא הוא מתן התנגדויות, אותם יש להגיש תוך 60 יום מיום ההפקדה.   

לטבלאות איחוד וחלוקה המעודכנות – לחץ כאן

להוראות התכנית המעודכנת – לחץ כאן

לתשריט התכנית המעודכנת – לחץ כאן                                                                                     

בעכבות השינויים מספר עדכונים:

חלקה 4 בגוש 3693 נכללת במלואה בתכנית ומקבלת זכויות מלאות (במקום אי כניסה בתכנית הראשונית). מחירה המומלץ זהה לחלקה 40

חלקה 19 בגוש 3689 נכללת במלואה  בתכנית ומקבלת זכויות מלאות (במקום כניסה של 70 אחוז בתכנית הראשונית). מחירה מומלץ זהה לחלקה 40   

חלקה 18 בגוש 3689 נכללת ב 62% בתכנית (במקום אי כניסה בתכנית הראשונית). מחירה המומלץ הוא 1900 ש"ח למ"ר 

חלקה 7 בגוש 3693 נכללת בכ 43 אחוז בתכנית (במקום אי כניסה בתכנית הראשונית). מחירה המומלץ הוא כ 1200 ש"ח למ"ר 

חלקה 3 בגוש 3693 מתחלקת בין שני מגרשים, הראשון (מגרש 12A) לטובת למגורים בו גובה הזכיות הוא כ 6.2 יחידות לדונם, שהשני (מגרש 41A) הוא לטובת מגורים משולב תעסוקה ומסחר, מה שמוריד את גובה זכויות המגורים במגרש ומוסיף זכויות תעסוקה ומסחר. דונם בחלקה 3 המקבל זכויות במגרש המשולב, מקבל  כ 3.7 זכויות מגורים בנוסף ל 730 מ"ר תעסוקה וכ 65 מ"ר מסחרי. אם לפני העדכון מצבן של רוכשי ה 20 מ"ר או ה 40 מ"ר היה קשה ביותר , הרי שהנתונים החדשים מראים שווי מופשר המוערך בכ 66 אלף שח! (לגודל של 20 מ"ר), בעוד אותם 20 מ"ר נרכשו ברוב המקרים בכ 149 אלף ש"ח..                                                                                                      

סיכויים וצפי זמן הפשרת הקרקע–  16-20 חודשים   

מחיר מומלץ -2850 ₪ למטר                                                                             

דירוג-*** עלית ערך הבא בעת אישור התכנית

 

 

 

קטגוריה: רחובות
  • אורן

    האם כיום ב2017 קיים שינוי בקצב התקדמות הקרקע להפשרה?
    האם במחיר של 250,000 שח ל120 מטר לערך המחיר יכול להשתלם או שעדיף לאתר קרקעות במחיר גבוה יותר בחלקות 40 או 58?

    17 בספטמבר 2017 ב: 11:13
  • KarkaRank

    שלום אורן ותודה על תגובתך
    לאחר שהועדה הארצית אישרה ב 2016 הרחבה של 1000 דונם במזרח רחובות, עיריית רחובות עדיין לא התקדמה בהקמת תכנית למתחם, ועדיין לא ברור האם רק ה 1000 דונם יכללו בתכנית עתידית ובאיחוד וחלוקה או שטחים נוספים בעתודת הקרקע הנרחבת(5000 דונם במזרח רחובות).
    כך או כך המחיר שציינת משקף 2000 ש"ח למטר! מחיר המשקף את הקרקע כמופשרת גם אם כלל חלקה 3 ייכנס לתכנית (מה שלא אמור לקרות), ומשקף מחיר הגבוה בהרבה מהמחירים בחלקה 40, חלקה שתיכנס בשלמותה לתכנית באופן ודאי.
    בעת הכנת תכנית למתחם מזרח רחובות, נעדכן את כל חוות הדעת הרלוונטיות למתחם

    17 בספטמבר 2017 ב: 16:07
    • איגור

      למה לא כל חלקה 3 תיכנס לתכנית?

      ישנה חוות דעת של שמאי שמציין שערך הקרקע לאחר הפשרה הינו 6000 למ"ר האם זה מוצדק?

      11 בנובמבר 2017 ב: 10:52
  • KarkaRank

    שלום איגור ותודה על תגובתך
    לפי תשריט תמ"א 1/35 – תכנית מתאר ארצית שינוי מספר אחד, שחלק ממנה הוא הרחבת הבינוי במזרח רחובות ב 1000 דונם, החלקה אמורה להיכלל בחלקה.
    עם זאת רק לאחר הכנת תכנית מתארית למתחם על ידי וועדת התכנון ברחובות והפקדתה בוועדה המחוזית, תהיה בהירות לגבי כלל השטחים במזרח רחובות, אחוז הכללתם וגודל זכויות מוערך.
    המחיר שציינת כנראה מתייחס לשווי מ"ר לאחר הפקעה (שצפויה להיות לפחות 65% בדומה לשאר המתחמים בארץ), בעוד השטח הנוכחי הוא כמובן ברוטו (לפני הפקעה)

    12 בנובמבר 2017 ב: 11:59
  • יעקב

    מה מצב התכנית להיום ? ומהי העלות המשוערת למ"ר בחלקה זו?

    2 במרץ 2018 ב: 13:48
  • KarkaRank

    שלום יעקב ותודה על תגובתך
    תכנית נקודתית למתחם מזרח רחובות נמצאת בשלבי הכנה התחלתיים בוועדת התכנון המקומית, תכנית שתצטרך לעבור את אישור הוועדה המחוזית על כלל שלביה.
    המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום.

    4 במרץ 2018 ב: 10:44
  • שירי

    שלום רב , מתוך כתבה בעתונים :mynet ,ערים ממאי 2018 בה מצויין כדלקמן :"בקבינט הדיור הוכרז כי שלושה מתחמים מועדפים בעיר יעברו לתכנון במסלול מהיר בוותמ"ל ויכללו עשרות אלפי יחידות דיור ומיליוני מ"ר לתעסוקה ומסחר"בה מופיעה מפת הדמייה וכן על פי תשריט 3 התמלים ברחובות מסתבר כי חלקה 3 איננה נכללת בשטח התוכנית וליתר דיוק גובלת בה בצידה המערבי אל מול מתחם "אחוזת הנשיא " .האם מדובר בתחום תוכנית סופי או שיתכנו שינויים דגמת שימוש בסמכות החברה הממשלתית יוזמת התוכנית אשר בסמכותה להוסיף עד 20% משטח התוכנית וכיצד תשתנה ככל שתשתנה הערכת המחיר אותה ציינתם לעיל .
    אודה למענה , שירי .

    2 ביוני 2018 ב: 2:33
  • KarkaRank

    שלום שירי ותודה על תגובתך
    ההדמיה רק מראה אפשרות למיקום מבני המגורים והשטחים הציבוריים, ולא מתייחסת לגבולות התכנית הוא גודל המתחם.
    נתונים הללו יתלו בעת הפקדת סיום הכנת תכנית נקודתית למתחם מזרח רחובות, שם גם יתבהר בדיוק אלו חלקות נכללות במתחם ואחוז כניסתן.
    שכך יקרה, נעדכן זאת כמובן בחוות הדעת.

    3 ביוני 2018 ב: 13:23
  • מני

    ב"ה

    א. מה הצפי שיש לך לגבי חלקה 4 בגוש 3693?
    ב. האם יש מצב שתיכלל בעתיד הקרוב בתכנית?
    ג. האם זה שחלקות הקרובות לכביש מופשרות לא מעלה את מחירן של המגרשים בחלקות הבאות אחריהן בתור?

    מני

    24 ביוני 2018 ב: 9:01
  • KarkaRank

    שלום מני ותודה על פנייתך
    נכון להיום חלקה 4 אינה נכללת בגבולות הרחבת מזרח רחובות.
    במידה ואכן תישאר בחוץ, לא צפויה הרחבה נוספת מעבר ל 1000 דונמים שהממשלה אישרה,כך שמחירי החלקות שנשארו מחוץ לתכנית לא צפויים להשתנות ו/או להעלות.

    24 ביוני 2018 ב: 15:44
  • שרון

    האם גבולות המפה שפרסמו באתר מנהל התכנון הותמלים למתחם מזרח רחובות בצבע כחול בשם תמל 1003 סופית. או לפחות קרובה לגבול הסופי

    13 ביולי 2018 ב: 11:51
  • KarkaRank

    שלום שרון ותודה על תגובתך.
    המפה שפרסם מנהל התכנון כחלק מהכרזתו על מתחם מזרח רחובות כמתחם מועדף דיור תחת תכנית תמ"ל /3003, היא רק אינדקציה (התכנית תתחיל את שלבי ההכנה בעתיד ולכן לא קיים תשריט ממשי למתחם).
    לכן בעת ההערכה החלקה כיום, תשריט תכנית תמא/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1), שקבעה הוועדה הארצית על אותה הרחבה של אזור מזרח רחובות, הוא המדד לקביעה נוכחית של אחוז כניסתה של החלקה למתחם.
    מרבית הסיכויים שהתכנית שמקודמת על ידי המדינה (דירה להשכיר), תסתמך על אותה החלטה ותשריט תמא/1/35.
    עם זאת, כאמור, התכנית רק בחיתוליה, ולא מן הנמנע שיחולו עוד שינויים כאלו ואחרים.

    13 ביולי 2018 ב: 15:58
  • יוסי

    היי יש לי חלק בחלקה הנל גוש 3693 חלקה 3 ויעצו לי למכור מהר. משום שכל החלקה לא נכללת בתוכנית וזאת לפי המפה שדירה להשכיר פרסמה בעבר. בה רואים שחלקה 3 לא נכללת במלואה בתוכנית. האם המפה ההיא שפרסמה דירה להשכיר אכן זאת התוכנית???

    14 באוקטובר 2018 ב: 17:52
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך.
    כמו שצוין בתגובה הקודמת, המודל שפרסם מנהל התכנון הוא רק אינדקציה, ולא תשריט תכנוני מעשי.
    תשריט תכנית תמ"א/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1), שהיא תכנית מאושרת ברמת הארצית, הוא התשריט והמדד בהערכת כניסת הקרקע למתחם העתידי.
    לפי תשריט תמ"א/1/35 חלק קטן יחסית מחלקה 3 אמור להיכלל במתחם (מה שיעניק לחלקה זכויות מצומצמות באופן יחסי לחלק שנכנס), שנראה שבמקרה האופטימלי רק כחצי מהחלקה יכנס לאיחוד וחלוקה.
    לתשריט תמ"א/1/35 – לחץ כאן – גבול התכנית מסומן בצבע כתום כהה (אנו הוספנו את מספר החלקה לצורך מיקומה).
    בהירות התחלתית לגבי מצבה הסופי של החלקה יתגלה בעת סיום הכנת התכנית.

    15 באוקטובר 2018 ב: 9:19
  • שירי

    שלום , בהמשך לתגובתו של יוסי מצב קישור למפה מתחמים מוכרזים נוכחית של הותמל לא מדובר ב"מודל "אלא במפה נוכחית שעל פי קנ"מ יותר ממחצית מחלקה 3 נמצאת בגבולות התכנית מה גם שאינה דומה בצורתה למפת תמ"א 35 1 לעיל (קטומה בחלקה הצפוני).מה התקפות ככל שקיימת למפת הותמל הנוכחית למתחמים מועדפים בגבולות רחבים יותר ממפת תמ"א 35 1 ?

    27 באוקטובר 2018 ב: 10:17
  • KarkaRank

    שלום שירי ותודה על תגובתך.
    הוותמל הוקם בהתבססות על תכנית מתאר הארצית תמ"א/1/35 ומן הסתם תכנית למתחם תעשה לפי גבולות תשריט של אותה תכנית ארצית.
    ל"מפת הוותמל" אין תקפות כלל, ורק לתשריט שהוא חלק מתכנית מקודמת יכול להיות תוקף.
    סיכוי מסוים שחלקה 3 כן תיכלל במחציתה, וזאת מאחר והתכנית מייעדת שטח של 1200 דונם בתכנית לעומת הרחבת התמ"א שהיא ל 1000 דונמים.
    בהירות לגבי אחוז כניסתה של החלקה תתגלה בעת הכנת התכנית על ידי דירה להשכיר.

    28 באוקטובר 2018 ב: 9:30
  • לוי

    אודה לקבלת עדכון האם חל שינוי כלשהי לגבי חלקה 3 בגוש 3693, נכון לינואר 2019

    1 בינואר 2019 ב: 9:06
  • KarkaRank

    שלום לוי ותודה על תגובתך
    רק בעת הקמת תכנית הוותמל למתחם , תהיה בהירות לגבי אחוז כניסתה של החלקה למתחם.
    שכך יקרה אנו נעדכן זאת בחוות הדעת.

    1 בינואר 2019 ב: 11:27
  • שרון

    בראיון עם ראשהעיר מלול הוא טוען שהתוכנית במזרח הורחבה לעד 1500 דונם והוספת זכויות בהתאמה. האם בעקבות זאת חלקה 3 תיהיה בפנים במלואה אולי גם 4 ? תודה מראש

    8 בפברואר 2019 ב: 13:15
  • KarkaRank

    שלום שרון ותודה על תגובתך
    באותו ראיון, המראיין בסך הכל תיאר את גודל המתחם (הוא ציין שגודלו הוא 1200-1500 דונם, שגודלו למעשה הוא 1300 דונם), וראש העיר ציין בסך הכל שהולך להיות איזון בין שטחי המסחר לשטחי התעסוקה.
    כך שאין קשר כלל לגבולות המתחם, שלא כוללים את חלקה 4, ורק חלק קטן מחלקה 3.
    כך או כך, האתר אינו מתייחס לראיונות הנעשים במקומונים כאלו ואחרים, אלא רק למצבה התכנוני של הקרקע.

    10 בפברואר 2019 ב: 10:29
  • חיים

    לא מבין מה אתה אומר, אם חלקה 3 היא רק חלק קטן בתוך התוכנית שהתפרסמה א"כ מהיכן אתה שואב את שמאות של 2300 למטר?

    20 במאי 2019 ב: 9:05
  • KarkaRank

    שלום חיים ותודה על תגובתך.
    שים לב לעדכון האחרון המודגש בלב חוות הדעת.

    20 במאי 2019 ב: 10:22
  • דור כהן

    אתר ברמה מאוד גבוהה .ומספק מידע נכון ועדכני. תמשיכו לעשות זאת זה ממש עוזר לנו.

    9 ביוני 2019 ב: 18:29
  • רמי

    שלום רב, אתמול הוצגה על ידי עיריית רחובות תוכנית תמ"ל 3003 לציבור שם הובהר כי בסופו של דבר רק 1000 דונם יופשרו מתוך 4800 דונם שטח חקלאי. האם גם אחרי דברים אלו האתר עדיין עומד מאחרי הדברים כי גוש 3693 חלקה 3 תהיה בתוך התוכנית האמורה? או שהשתנו לאור זאת פני הדברים? אשמח מאוד לתגובתך.

    12 ביוני 2019 ב: 21:59
  • KarkaRank

    שלום רמי ותודה על תגובתך.
    לפי תכנית הוותמל התכנית היא על 1245 דונם מתוך קרוב ל 5000 דונם, שחלקה 3 נכללת במלואה.

    13 ביוני 2019 ב: 10:58
  • שלומית טסמה

    שלום, האם גם גוש 3689 חלקה 40 נכללת בתוכנית?

    26 ביוני 2019 ב: 16:49
  • KarkaRank

    שלום שלומית ותודה על תגובתך.
    חלקה 40 בגוש 3689 נמצאת מחוץ לתכנית התמל להרחבת מזרח רחובות, ומיועדת להישאר שטח פתוח.

    26 ביוני 2019 ב: 20:19
  • יובל המון

    נמסר לי שהותמ"ל מחוייבת לתת אישור סופי לתכנית רח /2025
    בכלל ולגוש המדובר (3693 חלקה 3) עד מאי 2020.
    האם המידע הזה נכון?

    9 באוגוסט 2019 ב: 14:35
  • KarkaRank

    שלום יובל ותודה על תגובתך.
    התכנית החלה על המתחם היא תמ"ל 3003, שרח/2025 לא ממש רלוונטית לקידום מזרח רחובות.
    מה שכנראה נמסר לך, זה זמן ממוצע אישור תכניות בוותמל מיום הכרזתן.
    בפועל מנהל התכנון לא מחויב לפרק זמן כלשהו, בטח שיש תכנית מפורטת שעוד צריכה לעבור את שלב ההתנגדויות, ובטח במתחם שהבעלות בו היא פרטית
    צפי זמן הפשרה מעודכן בחוות הדעת.

    11 באוגוסט 2019 ב: 9:23
    • יובל המון

      תודה

      17 באוגוסט 2019 ב: 7:17
  • מירי כהן

    שלום , רציתי לדעת אם גוש 3693 חלקה 23 מיועדת לבנייה ?

    2 בנובמבר 2019 ב: 22:34
  • KarkaRank

    שלום מירי ותודה על תגובתך.
    לפי תמ"ל 3003 (כולל נספחי איחוד וחלוקה והטבלאות ההקצאה הזמניות), חלקה 23 לא נכללת כלל בהרחבת מזרח העיר, ותישאר שטח חקלאי פתוח.

    3 בנובמבר 2019 ב: 12:52
  • שירי

    שלום , בהמשך לעדכון חוו"ד נא הבהרתכם בנוגע ל " עררים לגבי חלוקת העושר" .
    ככל שהחלוקה מתבססת על כלל הזכויות בתכנית לשטח הבעלות היחסי על בסיס מה יכולים להיות מוגשים עררים מעין אלו . תודה .

    30 בנובמבר 2019 ב: 13:15
  • KarkaRank

    היי שירי
    העררים לגבי החלוקה צפויים בעיקר מבעלי קרקעות שלא נכללו במתחם או נכללו באופן חלקי. ובמידה וכן יוחלט להכלילם (לא סביר) אזי יצטמצמו הזכויות לחלקות המקור

    1 בדצמבר 2019 ב: 12:38
  • שלומי

    שלום ותודה על האתר הזה.
    החומר פה מקיף ומונגש ומקצועי בצורה נדירה!
    רציתי לדעת לגבי גוש 3689 האם נכלל בתוכנית ההרחבה? ואם כן, ספציפית לגבי חלקה 19.
    תודה מראש!

    2 בדצמבר 2019 ב: 7:23
  • KarkaRank

    שלום שלומי ותודה על תגובתך
    קיימת התייחסות לחלקה 19 בגוש 3689 בסוף חוות הדעת מתחת לדירוג
    חלקה 19 בגוש 3689 נכללת ב 72% בתכנית ומקבלת כ 5 יחידות לדונם (במקום 7 יחידות לדונם שנכלל במלואו), שמחירה המומלץ הוא כ 2300 ש"ח למ"ר.
    שאר גוש 3689 לא נכלל כלל בתכנית ההרחבה ויישאר שטח חקלאי פתוח.

    2 בדצמבר 2019 ב: 13:22
  • ליזי יעקב

    מודה לכם על המידע החשוב.
    רוצה שוב לחדד האם מחיר 3200 ש״ח למ״ר תקף נכון להיום? כי ממני ביקשו סדר גודל של 5400 ש״ח נכון להיום
    הבנתי שב 26/11/19 הופקדה התוכנית בעיריה האם נכון הוא שבמאי 2020 חייבת להיות הפשרה עקב חלוף 24 חודש מהקמת הותחל?
    לפי התגובות רוצה לחדד אם חלקה 3 אינה נכללת בשלמותה בתוכנית ומציעים לי לרכוש כיום חלק באם נכון שיתכן שחלק זה לא יאושר?
    שאלה אחרונה אם מציעים לי 60 מ״ר נטו ללא הפקעה האם ריאלי או שאין שליטה על כך?
    תודה מראש

    4 בדצמבר 2019 ב: 8:55
  • KarkaRank

    שלום ליז ותודה על פנייתך
    קצת סדר – ראשית חלקה 3 נכללת במלואה במתחם
    לגבי גודל השטח – התכנית מעניקה כ 7 זכויות לדונם בממוצע שזה בין 135-145 מ"ר לזכות ממוצעת, כך שה 60 מ"ר שהוצעו לך הם כ 0.4 זכות בתכנית.
    לגבי המחיר – שווי מ"ר מופשר מוערך בסביבות 4400 ש"ח, כך ביצוע השקעה במחיר הגבוה בכ 25% מהשווי המופשר, הוא לא מהלך ממש הגיוני..

    4 בדצמבר 2019 ב: 13:55
    • ליזי יעקב

      המון המון תודה

      6 בדצמבר 2019 ב: 7:59
    • עידן

      היי, איפה אפשר לראות את הזכויות שהתכנית מעניקה? (7 זכויות לדונם)

      9 בדצמבר 2019 ב: 19:00
      • KarkaRank

        היי עידן
        בטבלאות איחוד וחלוקה.

        9 בדצמבר 2019 ב: 19:42
  • יועד

    שלום.
    ב******** מציעים 20 מ״ר בעבור 149,000 שח בחלקה 3 בגוש 3693.
    הם מבטיחים שיעלה הערך בין פי 3 לפי 5.
    האם יש הגיון?

    19 בדצמבר 2019 ב: 17:56
  • KarkaRank

    שלום יועד ותודה על תגובתך.
    נאלצנו לקרוא פעמיים את המחיר וגודל השטח שהוצע לך, לוודא שלא טעינו..
    ראשית קיימות טבלאות איחוד וחלוקה למתחם , בהן ניתן לראות שחלקה 3 מצריכה בסביבות 140 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת.
    כך ש 20 מ"ר, מעניקים בסביבות כ שביעית מזכות ממוצעת ( 0.14 זכות), שכלל לא ברור איך ניתן להתנהל עם חלק כה קטן.
    המחיר הוצע לך הוא יותר מ 7000 ש"ח למ"ר בעוד שווי מ"ר מופשר במתחם (תכנית רק מופקדת ולא מאושרת) מוערך בכ 4200 ש"ח למ"ר…
    אנו מניחים שנתונים יבשים אלו, מסבירים האם קיים הגיון בהצעה שציינת..

    20 בדצמבר 2019 ב: 9:57
    • דניאל

      שלום,

      אשמח להבין איך חישבת ש20 מ"ר זה 0.14 זכות.
      לפי טבלאות הקצאה (טיוטה) שצירפת אליו לינק, גוש 3693 וחלקה 3 יקבלו 2 מגרשי מגורים ד' (18a,13a) ומגרש מסחרי (40a). כאשר כתוב שבאחד המגרשים ניתן לבנות 59יח"ד ובשני 86 יח"ד. אם נחלק את כמות היחידות דיור לשטח קרקע נקבל 0.028 בשניהם. אם נכפיל את המספר הזה ב-20 מ"ר נקבל זכות ל0.56 יח"ד שהם בערך 57 מ"ר בנוי.
      דוח שמאי מ9/19 של "דירה להשכיר" (צירף לינק כאן באתר) קובע שמ"ר בנוי מחירו 6000ש"ח כאשר יופשר.
      לכן סה"כ ערך הקרקע אחרי הפשרה הוא 342000ש"ח.

      יכול להיות שאני טועה בחישובים (אני חדש בתחום), אשמח להסבר איפה טעיתי.

      תודה רבה

      25 בדצמבר 2019 ב: 9:34
      • KarkaRank

        היי דניאל
        לקרוא את תגובתך ופשוט לתפוס את הראש מעיוות הנתונים המקומם שהוצג לך (או שאתה מציג ל.. כן נראה הגיוני יותר..)
        לקחת מגרש 13a שמקבל 86 יחידות וחילקת אותו בגודל המגרש של 13a שהוא 3060 מ"ר נטו?? מה עוזרת החלוקה ל מגרש 3060 מ"ר נטו, בעוד בעלי הקרקע מחזיקים מ"ר ברוטו?
        איך אפשר אפילו להציג מצב שבו 20 מ"ר ברוטו נותנים 0.56 יחידה?? פשוט מניפולציה אכזרית של הנתונים.
        חלקה 3 מקבלת את מגרשים 13a המעניק 86 יחידות מגורים , מגרש 18a המעניק 59 יחידות מגורים. ומגרש 40a המעניק 106 יחידות מגורים. סכ"ה יחידות המגורים שחלקה 3 מקבלת = 251 יחידות מגורים.

        גודל חלקה 3 הוא כ 50 דונם
        במתמטיקה המלומדת בכיתות נוער- 251/50 שווה לכ 5 יחידות לדונם.. בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר.
        אם נחשב את שווי שטחי התעסוקה והמסחר במגרש 40a הם מוערכים לפי נספח שווי איחוד וחלוקה בכ 60 מיליון שח (2697 מ"ר מסחרי כפול 4000 שח למ"ר + 25591 מ"ר תעסוקה כפול 1900 ש"ח למ"ר).
        אפילו אם נתרגם את אותם 60 מיליון לשווי זכויות מגורים הרי שמדובר בפחות מ 100 יחידות מגורים מבחינת שווי ערכי, אך נניח לצורך החישוב כ 100 יחידות.
        251 יחידות מגורים בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר השווים ערכית לכ 100 יחידות נוספים שווה לכ 351 יחידות שווי.
        351 יחידות חלקי גודל חלקה 3 שהיא כ 50 דונם, שווה לכ 7 יחידות לדונם בממוצע. משמע ש 20 מ"ר מוערכים בכ 0.14 יחידה.
        עבור חלקה חלקה במתחם, וראה אלו זכויות קיבלה. כולם מקבלות בסביבות 7 יחידות לדונם.
        מעניין שראית את המגרשים והיחידות,אך ממש בצמוד לא שמת לב לשווי הכולל של כל מגרש ומגרש..
        מגרש 18a מוערך על ידי השמאי בכ 34 מיליון, מגרש 40a מוערך בכ 116 מיליון, שמגרש 13a מוערך בכ 52 מיליון.
        סכ"ה שווי מגרשים בסביבות 202 מיליון ש"ח. גודל חלקה 3 הוא 50 דונם..
        משמע שווי מופשר של כ 4 מיליון שח לדונם.. כך ש 20 מ"ר שווים 80 אלף שח בלבד.. (מבלי להזכיר ההתנהלות המסובכת והכמעט בלתי אפשרית שצפויה למחזיק ב 0.14 יחידות..)
        ההצעה שציינת היא שווי של כמעט פי 2 משווי מופשר.. עצוב..
        לסיכום: נכון להיום האתר ממליץ בתוקף לא לרכוש גודל שטח בחלקה או במתחם הקטן מ 140 מ"ר, (ובטח ובטח לא במחיר הכפול ממחיר מופשר).

        25 בדצמבר 2019 ב: 11:55
        • דניאל

          שלום,

          תודה רבה על ההסבר המפורט, עכשיו החישוב יותר ברור לי.
          כפי שציינתי אני חדש בתחום ולכן יש מושגים שעדיין לא מבין או לא מכיר.
          דרך אגב ניסו למכור לי את החלקה ורציתי להבין אם זה שווה.

          25 בדצמבר 2019 ב: 16:25
  • משה

    שלום,

    גם אני קיבלתי הצעה מחברה ****** לגבי 20 מ"ר תמורת 149000.
    כדי להוכיח כדאיות עסקה הם עשו חישוב הבא:
    הראו לי שכתוב שאושרו 30 יח"ד לדונם בממוצע. ולכן 20 מ"ר מהווים כ0.5 יח"ד ולפי מחיר מ"ר בנוי של 1000 ש"ח ערך ה20 מ"ר הצפוי הוא 500000 ש"ח. ואמרו שטבלאות איזון יכולות להשפיע קצת על החישוב.
    מה לא נכון בחישוב שלהם ? למה בתוכנית רשום בין 28 יח"ד ל-50 יח"ד ובממוצע 30 יח"ד, ואתה כותב שמדובר בסה"כ ב-7 יח"ד ? (אשמח אם תסביר לי איפה אפשר למצוא את הנתון הזה בטבלאות איחוד וחלוקה)

    24 בדצמבר 2019 ב: 23:46
  • KarkaRank

    היי משה
    הנתונים שהוצגו בפניך על גבול בין משעשים למטשטשים ובעיקר מסוכנים.
    30 יחידות הן אכן ממוצע לדונם, אך מדובר בדונם נטו לאחר הפקעה..
    ההפקעה במתחם לפי נתוני התכנית היא כ 77 אחוז, משמע 23 אחוז מ 30 יחידות הן 6.9-7 יחידות לדונם ברוטו.
    אם דונם היה מקבל 30 יחידות וכ 1300 דונם במתחם מקבלים זכויות אזי היה צריך להיות כ 39000 דירות במתחם בכך שהמתמטיקה תסתדר.. למרבה הצער יש כ 6500 יחידות.
    כל החישובים הנ"ל טובים על מנת להעריך זכויות ממוצעות לקרקע, לפני הליך איחוד וחלוקה.
    אך במתחם כבר קיימות טבלאות.. עבור חלקה חלקה, וראה אלו זכויות (בתחתית צד שמאל של נספח הטבלאות) קיבלה. חלק את הזכויות בשטח החלקה וראה שהחלקות קיבלו בממוצע 7 יחידות לדונם.

    25 בדצמבר 2019 ב: 10:20
  • שירי 2

    תודה רבה לכם על האתר הזה.

    יש לי כמה שאלות:
    1. מה הבעייתיות בקנייה של פחות מיחדה אחת ? (קיבלנו הצעה לרכוש 70 מ"ר)
    2. האם צפויים עוד מסים ותשלומים למיניהם, שיחולו על בעלי הזכויות?
    3. חברה כלשהי הציעה לרכוש 70 מ"ר ב-320,000, במסגרת הסכם שיתופי (החברה טוענת כי בבעלותה 5 דונם במתחם), בטענה שיווקית שכאשר הקרקע תופשר הם ימכרו את הקרקע לקבלן/יזם בנייה במחיר כפול. כמו כן, המשווק טוען כי כל העסקה הזו אמורה להסתיים תוך חצי שנה. אני מבינה מחווה"ד שלכם שחצי שנה הוא זמן לא סביר בעליל, אלא מדובר על שנתיים-שלוש, אני מבינה נכון? ומה לגבי כל המהלך של מכירה לקבלן בנייה? באיזה מחיר סביר להניח שהקבלן יקנה מ"ר?

    תודה מראש

    28 בדצמבר 2019 ב: 17:10
  • KarkaRank

    שלום שירי ותודה על תגובתך
    ראי בתשובות האתר לגולשים האחרונים לגבי גודל השטח ותמחור הקרקע.
    מחיר מופשר מוערך הוא כ 4200 ש"ח למ"ר בעוד ההצעה שניתנה לך גבוהה משווי הקרקע שמופשרת.
    70 מ"ר מהווים כחצי יחידה. שווי יחידה שלמה ממוצעת מוערכת על ידי שמאי איחוד וחלוקה בכ 600-650 אלף שח.
    כלומר נאמר לך שהקרקע תופשר, קבלן ישלם 640,000 ש"ח על חצי יחידה? שיחידה שלמה שווה 600-650 אלף?
    קבלן מבצע שירותי בנייה תמורת עלות הבנייה או תמורת זכויות במסגרת הסכם קומבינציה, שלא ברור איזה הסכם קומבינציה ניתן להגיע עם 0.5 יחידה.
    כאמור ראי את התשובות האחרונות לגולשי האתר, ואנו מניחים שתוכלי לגבש החלטה כזו או אחרת.

    29 בדצמבר 2019 ב: 17:54
    • שירי 2

      תודה רבה לכם!

      29 בדצמבר 2019 ב: 18:36
  • איתי

    שלום עברתי על התגובות שלכם לגבי חילוק חלקה 3 בגוש 3693 ונכון לעכשיו ראיתי שמחיר של 149 אלף ש"ח הוא יקר ביחס לחילוק החלקה ליחידות דיור.
    השאלה שלי היא כזו האם לאחר שלב מתן התנגדויות לפי דעתכם מחיר תמחור הקרקע על ידי מחזקי הקרקעות יעלה?

    24 באפריל 2020 ב: 16:46
  • KarkaRank

    שלום איתי ותודה על תגובתך.
    במידה ואתה מתכוון למחיר של 149 אלף, לגודל שטח מצחיק של 20 מ"ר (יש צורך ב140 מ"ר לפחות על מנת להניב זכות ממוצעת), אזי מחיר זה (כ 7450 ש"ח למ"ר) הוא כמעט כמעט כפול משווי מחיר הקרקע כמופשרת, כך שגם עליית ערך הקרקע לאחר שלב ההתנגדויות לא ממש תעזור.

    26 באפריל 2020 ב: 9:56
  • אלי

    גם אני ראיתי את הפירסום לקרקע ב 149,000 שח. נשמע חלומי, באתי לשמוע.

    מבטיחים תשואות מטורפות (פי 3-4 על הכסף) משתמשים בכל הטריקים המשומשים ביותר שיש (משרד מהודר מאוד, הלחצה בסגנון "נשארו רק 2-3 יחידות. לא תחתום עכשיו, לא יהיה מחר", או "אנחנו עושים לך טובה שמכניסים אותך לזה בכלל" וכדו)

    והכי חמור – הם כבר לא מדברים על צפיפות של 30 יח"ד/דונם. כי אם כבר לבלף אז עד הסוף. מציגים כיום צפיפות של 50 יח"ד/דונם (מראים את התוכנית המפורסמת באינטרנט, שבה כתוב שהצפיפות 50 במגדלים, ומדלגים באלגנטיות על ההמשך שאומר שבשאר (רוב השטח שאיננו מגדלים) זה רק 28 והממוצע 30, וכמובן לא מזכירים את עניין הנטו/ברוטו, ואת העובדה שרוב השטח שלך ילך בשלב האיחוד פיצול. הם מדברים על הפקעה של מקסימום 40% בעוד כאן בכלל לא מדובר בהפקעה, ובכיף יקחו לך 50-80 אחוז, כנראה בסביבות 77%)

    ומה לגבי מחיר הקרקע אחרי שלב ההתנגדויות? הם מראים שמאות של השכונה ממול – אחוזת הנשיא, שם קרקע ליחידת דיור מוערכת ב 1.2 מיליון. ומחשבים לפי זה.

    בחשבון שלהם, 20 מ"ר יעלו לך 149,000 שח שאותם תוכל למכור בכחצי מיליון תוך שנה. גג שנתיים. שהרי זה מביא לך לפחות 0.5 יחידה שעולה 1.2 מיליון. גם לאחר הפקעה של 40%.

    לדעתי, זה מעבר "לעיגול פינות סביר" לצורך שיווק. זה מקובל ובסדר לייפייף את המציאות. בצורה סבירה, כי ברור לשני הצדדים שהמוכר תמיד קצת מפריז בסחורה שלו, אבל פה אני חושב שזה כבר חצה קו אדום ונורמות סבירות, ומדובר לכאורה בהונאה ממש. במספרים שרחוקים כל כך מהמציאות, ובעובדות קריטיות שמוסתרות מהקונה. זה כבר בעיני לא מקובל.

    4 במאי 2020 ב: 0:15
  • KarkaRank

    היי אלי
    ניתן להתייחס, וכבר הורחב בתשובות הגולשים, לגבי עיוות וטשטוש הנתונים הבלתי נתפס.
    עם זאת ברגע שקיימות טבלאות איחוד וחלוקה (וקיימות), בהן חולקו ותומחרו כלל הזכויות במתחם לבעלים, העובדות הן מוצקות ולא ברור כיצד ניתן להתעלם מהן (די ברור מבחינת המוכרים כיצד..).
    חלקה 3 מצריכה כ 140 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת במתחם. אלו הטבלאות.
    20 מ"ר הם לא יותר מ 0.15 מזכות ממוצעת, שלפי השווי ליחידה, אותם 0.15 זכות מוערכים בכ 90 אלף שח.
    המחיר המוצע הוא כ 54 אלף שח יותר משווי מופשר! (60% יותר משווי מאושר).
    שכמובן התנהלות עם גודל שטח כזה לאחר הפשרה היא בלתי אפשרי, המשאיר את בעל חלק מהזכות בעמדת נחיתות קשה והפסד וודאי.
    כך, שהיה ניתן לראות את כל אלו גם לפני הטבלאות , בהתייחסות פשוטה לנתוני התכנית, אחת כמה וכמה שהן קיימות.
    אם כבר בהקמתו, תקן 22 היה רע ביסודו וביצועו, סגנון המכירה שציינת, מציג אותו ככלי הגנת הצרכן הגרוע בהיסטורית הנדלן הישראלית ובכלל , וככלי השיווקי החלומי של כל חברה.
    אם לפני התקן היו נציגי מכירות חסרי הבנה, המגמגמים לשאלות מקצועיות, היום פשוט צריך להציג את תקן 22, או "התקן של כחלון". הרוכש ממש מרגיש שכחלון מאשר לו לקנות..
    בהתחלה ציינת שהקרקע נשמעה לך חלומית, ומה שמניע את סגנון השיווק החלומי/פסיכי הוא המחיר.
    היה ניתן למכור כ 140 מ"ר (זכות ממוצעת) בכ 400 אלף שח לצורך העניין (ויש לא מעט הצעות כאלו בשוק), מה שהיה מאפשר גם רווח לחברה (רווח עצום) וגם עליית רווח סבירה לצרכן. אך הרבה יותר קל לאתר אנשים עם 150 אלף ש"ח מאשר 400 אלף..

    אנו מעדיפים לא להתייחס לחברות שיווק והצעותיהן, בעיקר כי השקעה בקרקע (בייעוד, מיקום ומחיר המתאים) היא מהלך כלכלי ואסטרטגי מעולה, המניב ביותר בעולם הנדלן הישראלי וכנראה בכלל, שחברות או הצעות מהסוג שציינת רק יוצרים שם רע לתחום ולענף.

    4 במאי 2020 ב: 8:45
  • נופר

    שאלה בהמשך לעלות של 149000 שח ל20 מר
    מי שביצע את העיסקה הזו ויש לא מעט ראיתי באתר של רשות המיסים, סביר שלא יחזיר את עלות ההשקעה ?

    6 במאי 2020 ב: 10:47
  • KarkaRank

    היי נופר
    הסבירות הגבוהה היא לשווי ערכי נמוך בהרבה מ 149 אלף לאותם 20 מ"ר בעת הפשרת המתחם.
    מאחר ולא ברור כיצד 0.14 מזכות מתקדם לעבר יזמות ובנייה, אך נניח שמתאגדים 7 אנשים זרים (המחזיקים כל אחד 20 מ"ר, שדי מעניין יהיה לראות כיצד 7 אנשים שונים יוכלו לקדם זכות אחת בודדת לבנייה) לבנייה עתידית של אותה זכות, אפילו במצב מורכב שכזה, קשה לראות את הרווח היזמי מכסה את עליות ההשקעה הראשונית והיזמות עצמה.

    7 במאי 2020 ב: 9:24
  • יעל

    שלום
    האם ישנו סיכוי שתהליך ההפשרה/בניה יתעכב בשל ריבוי אנשים שמחזיקים ב"שברירי" קרקע (מהעסקאות שתוארו בתגובות), מה שעשוי לסרבל את התהליך היזמי?

    תודה רבה

    30 במאי 2020 ב: 18:52
  • KarkaRank

    היי יעל
    ריבוי אנשים אינו מעכב את תהליך ההפשרה או אישור המתחם, שהחלק הבעייתי יכול להופיע בהתארגנות בעלי הקרקע ליזמות, והתנהלות מחזיקי השטחים הקטנים
    עם זאת גם לאלו ישנם מספר פתרונות, שאמנם לא מועילים לאותם מחזיקי ה 20-40 מ"ר, אך כן מונעים עיכובים רבים.

    31 במאי 2020 ב: 9:44
  • יורי גולברג

    תודה רבה רבה רבה.
    המידע שלכם מאוד עזרה!
    יישר כח!

    3 ביוני 2020 ב: 13:17
  • אלעד בוזגלו

    שלום,
    באחת מתגובותיך ציינת כי המחיר לדונם מופשר הינו כ-4 מיליון ש"ח, האם השווי הנ"ל כולל תשלום עבור היטלי השבחה ופיתוח?

    3 ביוני 2020 ב: 13:36
  • KarkaRank

    שלום אלעד ותודה על תגובתך.
    מחיר מאושר/מופשר לאחר הטבלאות המעודכנות עומד על כ 3300 ש"ח למ"ר והוא בניכוי השבחה ופיתוח, שזה מחיר נטו, כך שעלות תשלום ההיטלים יתווסף ל 3300 ש"ח למ"ר.

    3 ביוני 2020 ב: 15:52
  • דוד

    שלום , רציתי לדעת אם גוש 3693 חלקה 23 מיועדת לבנייה בזמן הקרוב ועם בכלל יש קוונה כול שהיא להפשיר קרקע תודה מראש

    24 ביולי 2020 ב: 23:15
  • KarkaRank

    שלום דוד ותודה על תגובתך
    חלקה 23 בגוש 3693 אינה נכללת כלל במתחם מזרח רחובות, ולאחר אישור התכנית באופן סופי , סבירות שחלקה 23 תישאר כשטח פתוח גם בדורות הבאים.

    26 ביולי 2020 ב: 9:42

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*