גוש 3693 חלקה 3 – חוות דעת

גוש– 3693

חלקה– 3

גודל חלקה-50049 מ"ר

בעלות –פרטית

מרחק מבנייה – 290 מטרים מאחוזת הנשיא

מצב תכנית/הקרקע– חלקה 3 נמצאת בחלק המזרחי של רחובות, ונכללת בתוכנית רח /2025  (מכלול מספר 7) ,שגובשה ואושרה על ידי עיריית רחובות. אותה תכנית מבוססת על תחזית לשנת 2025 הקובעת כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 150,000 תושבים אשר יזדקקו ל 22,000 יחידות דיור בנוסף ל 37,000 הקיימות. המרחק של החלקה(290 מטרים) מכביש מנחם בגין ובעצם מבנייה, מציב את חלקה 3, לפי תשריט  ייעודי הקרקע שמצורף לאותה תכנית ,כקרקע שמיועדת לבנייה רוויה אך לא בשלמותה או יותר נכון רק במחציתה .מסומנת באופן חלקי בצבע צהוב באותו תשריט שמשמעותו מגורים. מסיבה זו ניתן למצוא  בחלקה 3 מחירים נמוכים יותר מחברותיה החלקות הקרובות יותר לבנייה כגון חלקה 40 ו 58

*עדכון – תחילת חודש מאי 2018 אישר הקבינט הממשלתי את הצעתה של חברת "דירה להשכיר" לקידום תכנית מזרח רחובות. באזור מזרח רחובות שהוכרז כמתחם מועדף דיור, תחת  תמ"ל/3003 אמורים לקום בעתיד כ 6000 יחידות דיור  בנוסף ל 600,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה .נכון להיום, עד להכנת התכנית למתחם, חלקה 3 בגוש 3693 עדיין אמורה להיכלל בחלקה (סבירות מסוימת שתיכלל במלואה בסופו של יום) , וזאת בהתאם לתכנית תמ"א/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1 ), תכנית בה החליטה וועדת התכנון הארצית על הרחבת אזור הבינוי במזרח רחובות.

*עדכון – ב 15/05/19 התכנית הכללית למתחם מזרח רחובות אושרה עקרונית במליאת וועדת התכנון המקומית, שבקרוב יחל שלב שיתוף הציבור, שלאחר מכן יחל התכנון המפורט במסגרת תמל/3003 עד לדיון שולחן עגול בוותמל (מנהל התכנון).התכנית כוללת כ 6500 יחידות דיור בבניה רוויה גבוהה, בנוסף ל 700 אלף מ"ר לטובת תעסוקה ומסחר, וזאת על שטח של כ 1245 דונם. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון לתאריך ה 15/05/19. לאחר חוסר וודאות מסוים לגבי אחוז כניסתה של חלקה 3 למתחם, בשילוב עם תגובות של בעלי הקרקע המודאגים במעט , נראה כי חלקה 3 תיכלל במלואה בסופו של יום, ועל כך אנו שמחים בשביל אותם בעלי החלקה.

*עדכון – ב 11/07/19 התקיימה ישיבת שולחן עגול במנהל התכנון בה הוצגה התכנית על ידי האדריכל האחראי, שבסיומה הוחלט כצפוי על המשך קידום המתחם (בכפוף לתנאים, בעיקר תחבורתיים). השלב הבא הוא הכנת תכנית מפורטת בנוסף לטבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם.

*עדכון – ב 26/11/19 בישיבת הוועדה ארצית לקידום מתחמים מועדפים הופקדה תכנית מפורטת  תמל/3003 למזרח רחובות. התכנית כוללת כ 6500 יחידות דיור בנוסף ל 700,000 מ"ר לטובת תעסוקה ומסחר. שלב הבא הוא מתן התנגדויות. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם

להוראות תכנית תמל/3003 – לחץ כאן

לתשריט התכנית – לחץ כאן

לנספח טבלאות איחוד וחלוקה הכולל שווי מנחה של כלל הזכויות – לחץ כאן

לטבלאות איחוד וחלוקה – לחץ כאן

נקודה חשובה לציון – כי שצוין טבלאות איחוד וחלוקה הן לא סופיות ויושלמו לאחר מדידה סופית, שגם בשלב ההתנגדויות יהיו לא מעט עררים לגבי "חלוקת העושר", מה שיכול לשנות את מתן הזכויות לכאן לכאן.  

סיכויים וצפי זמן הפשרת הקרקע–  24-30 חודשים   

מחיר מומלץ -3200 ₪ למטר                                                                             

דירוג**** ערך הקרקע יעלה בעת סיום שלב התנגדויות

לגבי גוש 3689 חלקה 19 – נכללת ב 72% בתכנית ומקבלת כ 5 יחידות לדונם (במקום 7 יחידות לדונם שנכלל במלואו). מחירה המומלץ –  2300 ש"ח למ"ר

 

 

 

קטגוריה: רחובות
  • אורן

    האם כיום ב2017 קיים שינוי בקצב התקדמות הקרקע להפשרה?
    האם במחיר של 250,000 שח ל120 מטר לערך המחיר יכול להשתלם או שעדיף לאתר קרקעות במחיר גבוה יותר בחלקות 40 או 58?

    17 בספטמבר 2017 ב: 11:13
  • KarkaRank

    שלום אורן ותודה על תגובתך
    לאחר שהועדה הארצית אישרה ב 2016 הרחבה של 1000 דונם במזרח רחובות, עיריית רחובות עדיין לא התקדמה בהקמת תכנית למתחם, ועדיין לא ברור האם רק ה 1000 דונם יכללו בתכנית עתידית ובאיחוד וחלוקה או שטחים נוספים בעתודת הקרקע הנרחבת(5000 דונם במזרח רחובות).
    כך או כך המחיר שציינת משקף 2000 ש"ח למטר! מחיר המשקף את הקרקע כמופשרת גם אם כלל חלקה 3 ייכנס לתכנית (מה שלא אמור לקרות), ומשקף מחיר הגבוה בהרבה מהמחירים בחלקה 40, חלקה שתיכנס בשלמותה לתכנית באופן ודאי.
    בעת הכנת תכנית למתחם מזרח רחובות, נעדכן את כל חוות הדעת הרלוונטיות למתחם

    17 בספטמבר 2017 ב: 16:07
    • איגור

      למה לא כל חלקה 3 תיכנס לתכנית?

      ישנה חוות דעת של שמאי שמציין שערך הקרקע לאחר הפשרה הינו 6000 למ"ר האם זה מוצדק?

      11 בנובמבר 2017 ב: 10:52
  • KarkaRank

    שלום איגור ותודה על תגובתך
    לפי תשריט תמ"א 1/35 – תכנית מתאר ארצית שינוי מספר אחד, שחלק ממנה הוא הרחבת הבינוי במזרח רחובות ב 1000 דונם, החלקה אמורה להיכלל בחלקה.
    עם זאת רק לאחר הכנת תכנית מתארית למתחם על ידי וועדת התכנון ברחובות והפקדתה בוועדה המחוזית, תהיה בהירות לגבי כלל השטחים במזרח רחובות, אחוז הכללתם וגודל זכויות מוערך.
    המחיר שציינת כנראה מתייחס לשווי מ"ר לאחר הפקעה (שצפויה להיות לפחות 65% בדומה לשאר המתחמים בארץ), בעוד השטח הנוכחי הוא כמובן ברוטו (לפני הפקעה)

    12 בנובמבר 2017 ב: 11:59
  • יעקב

    מה מצב התכנית להיום ? ומהי העלות המשוערת למ"ר בחלקה זו?

    2 במרץ 2018 ב: 13:48
  • KarkaRank

    שלום יעקב ותודה על תגובתך
    תכנית נקודתית למתחם מזרח רחובות נמצאת בשלבי הכנה התחלתיים בוועדת התכנון המקומית, תכנית שתצטרך לעבור את אישור הוועדה המחוזית על כלל שלביה.
    המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום.

    4 במרץ 2018 ב: 10:44
  • שירי

    שלום רב , מתוך כתבה בעתונים :mynet ,ערים ממאי 2018 בה מצויין כדלקמן :"בקבינט הדיור הוכרז כי שלושה מתחמים מועדפים בעיר יעברו לתכנון במסלול מהיר בוותמ"ל ויכללו עשרות אלפי יחידות דיור ומיליוני מ"ר לתעסוקה ומסחר"בה מופיעה מפת הדמייה וכן על פי תשריט 3 התמלים ברחובות מסתבר כי חלקה 3 איננה נכללת בשטח התוכנית וליתר דיוק גובלת בה בצידה המערבי אל מול מתחם "אחוזת הנשיא " .האם מדובר בתחום תוכנית סופי או שיתכנו שינויים דגמת שימוש בסמכות החברה הממשלתית יוזמת התוכנית אשר בסמכותה להוסיף עד 20% משטח התוכנית וכיצד תשתנה ככל שתשתנה הערכת המחיר אותה ציינתם לעיל .
    אודה למענה , שירי .

    2 ביוני 2018 ב: 2:33
  • KarkaRank

    שלום שירי ותודה על תגובתך
    ההדמיה רק מראה אפשרות למיקום מבני המגורים והשטחים הציבוריים, ולא מתייחסת לגבולות התכנית הוא גודל המתחם.
    נתונים הללו יתלו בעת הפקדת סיום הכנת תכנית נקודתית למתחם מזרח רחובות, שם גם יתבהר בדיוק אלו חלקות נכללות במתחם ואחוז כניסתן.
    שכך יקרה, נעדכן זאת כמובן בחוות הדעת.

    3 ביוני 2018 ב: 13:23
  • מני

    ב"ה

    א. מה הצפי שיש לך לגבי חלקה 4 בגוש 3693?
    ב. האם יש מצב שתיכלל בעתיד הקרוב בתכנית?
    ג. האם זה שחלקות הקרובות לכביש מופשרות לא מעלה את מחירן של המגרשים בחלקות הבאות אחריהן בתור?

    מני

    24 ביוני 2018 ב: 9:01
  • KarkaRank

    שלום מני ותודה על פנייתך
    נכון להיום חלקה 4 אינה נכללת בגבולות הרחבת מזרח רחובות.
    במידה ואכן תישאר בחוץ, לא צפויה הרחבה נוספת מעבר ל 1000 דונמים שהממשלה אישרה,כך שמחירי החלקות שנשארו מחוץ לתכנית לא צפויים להשתנות ו/או להעלות.

    24 ביוני 2018 ב: 15:44
  • שרון

    האם גבולות המפה שפרסמו באתר מנהל התכנון הותמלים למתחם מזרח רחובות בצבע כחול בשם תמל 1003 סופית. או לפחות קרובה לגבול הסופי

    13 ביולי 2018 ב: 11:51
  • KarkaRank

    שלום שרון ותודה על תגובתך.
    המפה שפרסם מנהל התכנון כחלק מהכרזתו על מתחם מזרח רחובות כמתחם מועדף דיור תחת תכנית תמ"ל /3003, היא רק אינדקציה (התכנית תתחיל את שלבי ההכנה בעתיד ולכן לא קיים תשריט ממשי למתחם).
    לכן בעת ההערכה החלקה כיום, תשריט תכנית תמא/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1), שקבעה הוועדה הארצית על אותה הרחבה של אזור מזרח רחובות, הוא המדד לקביעה נוכחית של אחוז כניסתה של החלקה למתחם.
    מרבית הסיכויים שהתכנית שמקודמת על ידי המדינה (דירה להשכיר), תסתמך על אותה החלטה ותשריט תמא/1/35.
    עם זאת, כאמור, התכנית רק בחיתוליה, ולא מן הנמנע שיחולו עוד שינויים כאלו ואחרים.

    13 ביולי 2018 ב: 15:58
  • יוסי

    היי יש לי חלק בחלקה הנל גוש 3693 חלקה 3 ויעצו לי למכור מהר. משום שכל החלקה לא נכללת בתוכנית וזאת לפי המפה שדירה להשכיר פרסמה בעבר. בה רואים שחלקה 3 לא נכללת במלואה בתוכנית. האם המפה ההיא שפרסמה דירה להשכיר אכן זאת התוכנית???

    14 באוקטובר 2018 ב: 17:52
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך.
    כמו שצוין בתגובה הקודמת, המודל שפרסם מנהל התכנון הוא רק אינדקציה, ולא תשריט תכנוני מעשי.
    תשריט תכנית תמ"א/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1), שהיא תכנית מאושרת ברמת הארצית, הוא התשריט והמדד בהערכת כניסת הקרקע למתחם העתידי.
    לפי תשריט תמ"א/1/35 חלק קטן יחסית מחלקה 3 אמור להיכלל במתחם (מה שיעניק לחלקה זכויות מצומצמות באופן יחסי לחלק שנכנס), שנראה שבמקרה האופטימלי רק כחצי מהחלקה יכנס לאיחוד וחלוקה.
    לתשריט תמ"א/1/35 – לחץ כאן – גבול התכנית מסומן בצבע כתום כהה (אנו הוספנו את מספר החלקה לצורך מיקומה).
    בהירות התחלתית לגבי מצבה הסופי של החלקה יתגלה בעת סיום הכנת התכנית.

    15 באוקטובר 2018 ב: 9:19
  • שירי

    שלום , בהמשך לתגובתו של יוסי מצב קישור למפה מתחמים מוכרזים נוכחית של הותמל לא מדובר ב"מודל "אלא במפה נוכחית שעל פי קנ"מ יותר ממחצית מחלקה 3 נמצאת בגבולות התכנית מה גם שאינה דומה בצורתה למפת תמ"א 35 1 לעיל (קטומה בחלקה הצפוני).מה התקפות ככל שקיימת למפת הותמל הנוכחית למתחמים מועדפים בגבולות רחבים יותר ממפת תמ"א 35 1 ?

    27 באוקטובר 2018 ב: 10:17
  • KarkaRank

    שלום שירי ותודה על תגובתך.
    הוותמל הוקם בהתבססות על תכנית מתאר הארצית תמ"א/1/35 ומן הסתם תכנית למתחם תעשה לפי גבולות תשריט של אותה תכנית ארצית.
    ל"מפת הוותמל" אין תקפות כלל, ורק לתשריט שהוא חלק מתכנית מקודמת יכול להיות תוקף.
    סיכוי מסוים שחלקה 3 כן תיכלל במחציתה, וזאת מאחר והתכנית מייעדת שטח של 1200 דונם בתכנית לעומת הרחבת התמ"א שהיא ל 1000 דונמים.
    בהירות לגבי אחוז כניסתה של החלקה תתגלה בעת הכנת התכנית על ידי דירה להשכיר.

    28 באוקטובר 2018 ב: 9:30
  • לוי

    אודה לקבלת עדכון האם חל שינוי כלשהי לגבי חלקה 3 בגוש 3693, נכון לינואר 2019

    1 בינואר 2019 ב: 9:06
  • KarkaRank

    שלום לוי ותודה על תגובתך
    רק בעת הקמת תכנית הוותמל למתחם , תהיה בהירות לגבי אחוז כניסתה של החלקה למתחם.
    שכך יקרה אנו נעדכן זאת בחוות הדעת.

    1 בינואר 2019 ב: 11:27
  • שרון

    בראיון עם ראשהעיר מלול הוא טוען שהתוכנית במזרח הורחבה לעד 1500 דונם והוספת זכויות בהתאמה. האם בעקבות זאת חלקה 3 תיהיה בפנים במלואה אולי גם 4 ? תודה מראש

    8 בפברואר 2019 ב: 13:15
  • KarkaRank

    שלום שרון ותודה על תגובתך
    באותו ראיון, המראיין בסך הכל תיאר את גודל המתחם (הוא ציין שגודלו הוא 1200-1500 דונם, שגודלו למעשה הוא 1300 דונם), וראש העיר ציין בסך הכל שהולך להיות איזון בין שטחי המסחר לשטחי התעסוקה.
    כך שאין קשר כלל לגבולות המתחם, שלא כוללים את חלקה 4, ורק חלק קטן מחלקה 3.
    כך או כך, האתר אינו מתייחס לראיונות הנעשים במקומונים כאלו ואחרים, אלא רק למצבה התכנוני של הקרקע.

    10 בפברואר 2019 ב: 10:29
  • חיים

    לא מבין מה אתה אומר, אם חלקה 3 היא רק חלק קטן בתוך התוכנית שהתפרסמה א"כ מהיכן אתה שואב את שמאות של 2300 למטר?

    20 במאי 2019 ב: 9:05
  • KarkaRank

    שלום חיים ותודה על תגובתך.
    שים לב לעדכון האחרון המודגש בלב חוות הדעת.

    20 במאי 2019 ב: 10:22
  • דור כהן

    אתר ברמה מאוד גבוהה .ומספק מידע נכון ועדכני. תמשיכו לעשות זאת זה ממש עוזר לנו.

    9 ביוני 2019 ב: 18:29
  • רמי

    שלום רב, אתמול הוצגה על ידי עיריית רחובות תוכנית תמ"ל 3003 לציבור שם הובהר כי בסופו של דבר רק 1000 דונם יופשרו מתוך 4800 דונם שטח חקלאי. האם גם אחרי דברים אלו האתר עדיין עומד מאחרי הדברים כי גוש 3693 חלקה 3 תהיה בתוך התוכנית האמורה? או שהשתנו לאור זאת פני הדברים? אשמח מאוד לתגובתך.

    12 ביוני 2019 ב: 21:59
  • KarkaRank

    שלום רמי ותודה על תגובתך.
    לפי תכנית הוותמל התכנית היא על 1245 דונם מתוך קרוב ל 5000 דונם, שחלקה 3 נכללת במלואה.

    13 ביוני 2019 ב: 10:58
  • שלומית טסמה

    שלום, האם גם גוש 3689 חלקה 40 נכללת בתוכנית?

    26 ביוני 2019 ב: 16:49
  • KarkaRank

    שלום שלומית ותודה על תגובתך.
    חלקה 40 בגוש 3689 נמצאת מחוץ לתכנית התמל להרחבת מזרח רחובות, ומיועדת להישאר שטח פתוח.

    26 ביוני 2019 ב: 20:19
  • יובל המון

    נמסר לי שהותמ"ל מחוייבת לתת אישור סופי לתכנית רח /2025
    בכלל ולגוש המדובר (3693 חלקה 3) עד מאי 2020.
    האם המידע הזה נכון?

    9 באוגוסט 2019 ב: 14:35
  • KarkaRank

    שלום יובל ותודה על תגובתך.
    התכנית החלה על המתחם היא תמ"ל 3003, שרח/2025 לא ממש רלוונטית לקידום מזרח רחובות.
    מה שכנראה נמסר לך, זה זמן ממוצע אישור תכניות בוותמל מיום הכרזתן.
    בפועל מנהל התכנון לא מחויב לפרק זמן כלשהו, בטח שיש תכנית מפורטת שעוד צריכה לעבור את שלב ההתנגדויות, ובטח במתחם שהבעלות בו היא פרטית
    צפי זמן הפשרה מעודכן בחוות הדעת.

    11 באוגוסט 2019 ב: 9:23
    • יובל המון

      תודה

      17 באוגוסט 2019 ב: 7:17
  • מירי כהן

    שלום , רציתי לדעת אם גוש 3693 חלקה 23 מיועדת לבנייה ?

    2 בנובמבר 2019 ב: 22:34
  • KarkaRank

    שלום מירי ותודה על תגובתך.
    לפי תמ"ל 3003 (כולל נספחי איחוד וחלוקה והטבלאות ההקצאה הזמניות), חלקה 23 לא נכללת כלל בהרחבת מזרח העיר, ותישאר שטח חקלאי פתוח.

    3 בנובמבר 2019 ב: 12:52
  • שירי

    שלום , בהמשך לעדכון חוו"ד נא הבהרתכם בנוגע ל " עררים לגבי חלוקת העושר" .
    ככל שהחלוקה מתבססת על כלל הזכויות בתכנית לשטח הבעלות היחסי על בסיס מה יכולים להיות מוגשים עררים מעין אלו . תודה .

    30 בנובמבר 2019 ב: 13:15
  • KarkaRank

    היי שירי
    העררים לגבי החלוקה צפויים בעיקר מבעלי קרקעות שלא נכללו במתחם או נכללו באופן חלקי. ובמידה וכן יוחלט להכלילם (לא סביר) אזי יצטמצמו הזכויות לחלקות המקור

    1 בדצמבר 2019 ב: 12:38
  • שלומי

    שלום ותודה על האתר הזה.
    החומר פה מקיף ומונגש ומקצועי בצורה נדירה!
    רציתי לדעת לגבי גוש 3689 האם נכלל בתוכנית ההרחבה? ואם כן, ספציפית לגבי חלקה 19.
    תודה מראש!

    2 בדצמבר 2019 ב: 7:23
  • KarkaRank

    שלום שלומי ותודה על תגובתך
    קיימת התייחסות לחלקה 19 בגוש 3689 בסוף חוות הדעת מתחת לדירוג
    חלקה 19 בגוש 3689 נכללת ב 72% בתכנית ומקבלת כ 5 יחידות לדונם (במקום 7 יחידות לדונם שנכלל במלואו), שמחירה המומלץ הוא כ 2300 ש"ח למ"ר.
    שאר גוש 3689 לא נכלל כלל בתכנית ההרחבה ויישאר שטח חקלאי פתוח.

    2 בדצמבר 2019 ב: 13:22
  • ליזי יעקב

    מודה לכם על המידע החשוב.
    רוצה שוב לחדד האם מחיר 3200 ש״ח למ״ר תקף נכון להיום? כי ממני ביקשו סדר גודל של 5400 ש״ח נכון להיום
    הבנתי שב 26/11/19 הופקדה התוכנית בעיריה האם נכון הוא שבמאי 2020 חייבת להיות הפשרה עקב חלוף 24 חודש מהקמת הותחל?
    לפי התגובות רוצה לחדד אם חלקה 3 אינה נכללת בשלמותה בתוכנית ומציעים לי לרכוש כיום חלק באם נכון שיתכן שחלק זה לא יאושר?
    שאלה אחרונה אם מציעים לי 60 מ״ר נטו ללא הפקעה האם ריאלי או שאין שליטה על כך?
    תודה מראש

    4 בדצמבר 2019 ב: 8:55
  • KarkaRank

    שלום ליז ותודה על פנייתך
    קצת סדר – ראשית חלקה 3 נכללת במלואה במתחם
    לגבי גודל השטח – התכנית מעניקה כ 7 זכויות לדונם בממוצע שזה בין 135-145 מ"ר לזכות ממוצעת, כך שה 60 מ"ר שהוצעו לך הם כ 0.4 זכות בתכנית.
    לגבי המחיר – שווי מ"ר מופשר מוערך בסביבות 4400 ש"ח, כך ביצוע השקעה במחיר הגבוה בכ 25% מהשווי המופשר, הוא לא מהלך ממש הגיוני..

    4 בדצמבר 2019 ב: 13:55
    • ליזי יעקב

      המון המון תודה

      6 בדצמבר 2019 ב: 7:59
    • עידן

      היי, איפה אפשר לראות את הזכויות שהתכנית מעניקה? (7 זכויות לדונם)

      9 בדצמבר 2019 ב: 19:00
      • KarkaRank

        היי עידן
        בטבלאות איחוד וחלוקה.

        9 בדצמבר 2019 ב: 19:42
  • שלו

    שלום, האם אפשר לפרסם חוות דעת את 3693 חלקה 4?
    תודה רבה.

    4 בדצמבר 2019 ב: 21:21
  • KarkaRank

    שלום שלו ותודה על תגובתך
    רק חלק קטן מהחלקה נכלל במתחם, למעשה כ 11% מהחלקה מקבל זכויות הליך איחוד וחלוקה, מה שמעניק לחלקה כ 11% מהזכויות המלאות בלבד.

    5 בדצמבר 2019 ב: 11:36
    • שלו

      תודה על התשובות והאתר.
      לגבי חלקה 3693 -4.
      האם אפשר להשפיע בשלב ההתנגדויות על אחוז שיופשר?
      האם שאר חלקה 4 מיועדת לתוכנית משלימה בשלב מאוחר יותר או שפה זה ייגמר?
      תודה

      9 בדצמבר 2019 ב: 20:48
      • KarkaRank

        היי
        סבירות נמוכה ביותר ששלב ההתנגדויות ישנה את מצבה של חלקה 4 , בעיקר כי כבר בשנת 2016 במסגרת תמ"א/1/35 נקבעו אילו שטחים מיועדים לטובת הרחבת מזרח רחובות , שחלקה 4 לא נכללה בתוכם.
        מאחר ושמירת רוב השטחים הפתוחים במזרח רחבות (התכנית היא על 1200 דונם מתוך 5000), הייתה תנאי מהותי בקידום התכנית הנוכחית, אפשרות לקידום עתידי של החלקות שלא נכללו (חלקה 4 בינהן) נראה כבלתי אפשרי לפחות ב 30 שנים הקרובות.

        10 בדצמבר 2019 ב: 11:59
  • יועד

    שלום.
    ב******** מציעים 20 מ״ר בעבור 149,000 שח בחלקה 3 בגוש 3693.
    הם מבטיחים שיעלה הערך בין פי 3 לפי 5.
    האם יש הגיון?

    19 בדצמבר 2019 ב: 17:56
  • KarkaRank

    שלום יועד ותודה על תגובתך.
    נאלצנו לקרוא פעמיים את המחיר וגודל השטח שהוצע לך, לוודא שלא טעינו..
    ראשית קיימות טבלאות איחוד וחלוקה למתחם , בהן ניתן לראות שחלקה 3 מצריכה בסביבות 140 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת.
    כך ש 20 מ"ר, מעניקים בסביבות כ שביעית מזכות ממוצעת ( 0.14 זכות), שכלל לא ברור איך ניתן להתנהל עם חלק כה קטן.
    המחיר הוצע לך הוא יותר מ 7000 ש"ח למ"ר בעוד שווי מ"ר מופשר במתחם (תכנית רק מופקדת ולא מאושרת) מוערך בכ 4200 ש"ח למ"ר…
    אנו מניחים שנתונים יבשים אלו, מסבירים האם קיים הגיון בהצעה שציינת..

    20 בדצמבר 2019 ב: 9:57
    • דניאל

      שלום,

      אשמח להבין איך חישבת ש20 מ"ר זה 0.14 זכות.
      לפי טבלאות הקצאה (טיוטה) שצירפת אליו לינק, גוש 3693 וחלקה 3 יקבלו 2 מגרשי מגורים ד' (18a,13a) ומגרש מסחרי (40a). כאשר כתוב שבאחד המגרשים ניתן לבנות 59יח"ד ובשני 86 יח"ד. אם נחלק את כמות היחידות דיור לשטח קרקע נקבל 0.028 בשניהם. אם נכפיל את המספר הזה ב-20 מ"ר נקבל זכות ל0.56 יח"ד שהם בערך 57 מ"ר בנוי.
      דוח שמאי מ9/19 של "דירה להשכיר" (צירף לינק כאן באתר) קובע שמ"ר בנוי מחירו 6000ש"ח כאשר יופשר.
      לכן סה"כ ערך הקרקע אחרי הפשרה הוא 342000ש"ח.

      יכול להיות שאני טועה בחישובים (אני חדש בתחום), אשמח להסבר איפה טעיתי.

      תודה רבה

      25 בדצמבר 2019 ב: 9:34
      • KarkaRank

        היי דניאל
        לקרוא את תגובתך ופשוט לתפוס את הראש מעיוות הנתונים המקומם שהוצג לך (או שאתה מציג ל.. כן נראה הגיוני יותר..)
        לקחת מגרש 13a שמקבל 86 יחידות וחילקת אותו בגודל המגרש של 13a שהוא 3060 מ"ר נטו?? מה עוזרת החלוקה ל מגרש 3060 מ"ר נטו, בעוד בעלי הקרקע מחזיקים מ"ר ברוטו?
        איך אפשר אפילו להציג מצב שבו 20 מ"ר ברוטו נותנים 0.56 יחידה?? פשוט מניפולציה אכזרית של הנתונים.
        חלקה 3 מקבלת את מגרשים 13a המעניק 86 יחידות מגורים , מגרש 18a המעניק 59 יחידות מגורים. ומגרש 40a המעניק 106 יחידות מגורים. סכ"ה יחידות המגורים שחלקה 3 מקבלת = 251 יחידות מגורים.

        גודל חלקה 3 הוא כ 50 דונם
        במתמטיקה המלומדת בכיתות נוער- 251/50 שווה לכ 5 יחידות לדונם.. בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר.
        אם נחשב את שווי שטחי התעסוקה והמסחר במגרש 40a הם מוערכים לפי נספח שווי איחוד וחלוקה בכ 60 מיליון שח (2697 מ"ר מסחרי כפול 4000 שח למ"ר + 25591 מ"ר תעסוקה כפול 1900 ש"ח למ"ר).
        אפילו אם נתרגם את אותם 60 מיליון לשווי זכויות מגורים הרי שמדובר בפחות מ 100 יחידות מגורים מבחינת שווי ערכי, אך נניח לצורך החישוב כ 100 יחידות.
        251 יחידות מגורים בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר השווים ערכית לכ 100 יחידות נוספים שווה לכ 351 יחידות שווי.
        351 יחידות חלקי גודל חלקה 3 שהיא כ 50 דונם, שווה לכ 7 יחידות לדונם בממוצע. משמע ש 20 מ"ר מוערכים בכ 0.14 יחידה.
        עבור חלקה חלקה במתחם, וראה אלו זכויות קיבלה. כולם מקבלות בסביבות 7 יחידות לדונם.
        מעניין שראית את המגרשים והיחידות,אך ממש בצמוד לא שמת לב לשווי הכולל של כל מגרש ומגרש..
        מגרש 18a מוערך על ידי השמאי בכ 34 מיליון, מגרש 40a מוערך בכ 116 מיליון, שמגרש 13a מוערך בכ 52 מיליון.
        סכ"ה שווי מגרשים בסביבות 202 מיליון ש"ח. גודל חלקה 3 הוא 50 דונם..
        משמע שווי מופשר של כ 4 מיליון שח לדונם.. כך ש 20 מ"ר שווים 80 אלף שח בלבד.. (מבלי להזכיר ההתנהלות המסובכת והכמעט בלתי אפשרית שצפויה למחזיק ב 0.14 יחידות..)
        ההצעה שציינת היא שווי של כמעט פי 2 משווי מופשר.. עצוב..
        לסיכום: נכון להיום האתר ממליץ בתוקף לא לרכוש גודל שטח בחלקה או במתחם הקטן מ 140 מ"ר, (ובטח ובטח לא במחיר הכפול ממחיר מופשר).

        25 בדצמבר 2019 ב: 11:55
        • דניאל

          שלום,

          תודה רבה על ההסבר המפורט, עכשיו החישוב יותר ברור לי.
          כפי שציינתי אני חדש בתחום ולכן יש מושגים שעדיין לא מבין או לא מכיר.
          דרך אגב ניסו למכור לי את החלקה ורציתי להבין אם זה שווה.

          25 בדצמבר 2019 ב: 16:25
  • משה

    שלום,

    גם אני קיבלתי הצעה מחברה ****** לגבי 20 מ"ר תמורת 149000.
    כדי להוכיח כדאיות עסקה הם עשו חישוב הבא:
    הראו לי שכתוב שאושרו 30 יח"ד לדונם בממוצע. ולכן 20 מ"ר מהווים כ0.5 יח"ד ולפי מחיר מ"ר בנוי של 1000 ש"ח ערך ה20 מ"ר הצפוי הוא 500000 ש"ח. ואמרו שטבלאות איזון יכולות להשפיע קצת על החישוב.
    מה לא נכון בחישוב שלהם ? למה בתוכנית רשום בין 28 יח"ד ל-50 יח"ד ובממוצע 30 יח"ד, ואתה כותב שמדובר בסה"כ ב-7 יח"ד ? (אשמח אם תסביר לי איפה אפשר למצוא את הנתון הזה בטבלאות איחוד וחלוקה)

    24 בדצמבר 2019 ב: 23:46
  • KarkaRank

    היי משה
    הנתונים שהוצגו בפניך על גבול בין משעשים למטשטשים ובעיקר מסוכנים.
    30 יחידות הן אכן ממוצע לדונם, אך מדובר בדונם נטו לאחר הפקעה..
    ההפקעה במתחם לפי נתוני התכנית היא כ 77 אחוז, משמע 23 אחוז מ 30 יחידות הן 6.9-7 יחידות לדונם ברוטו.
    אם דונם היה מקבל 30 יחידות וכ 1300 דונם במתחם מקבלים זכויות אזי היה צריך להיות כ 39000 דירות במתחם בכך שהמתמטיקה תסתדר.. למרבה הצער יש כ 6500 יחידות.
    כל החישובים הנ"ל טובים על מנת להעריך זכויות ממוצעות לקרקע, לפני הליך איחוד וחלוקה.
    אך במתחם כבר קיימות טבלאות.. עבור חלקה חלקה, וראה אלו זכויות (בתחתית צד שמאל של נספח הטבלאות) קיבלה. חלק את הזכויות בשטח החלקה וראה שהחלקות קיבלו בממוצע 7 יחידות לדונם.

    25 בדצמבר 2019 ב: 10:20
  • שירי 2

    תודה רבה לכם על האתר הזה.

    יש לי כמה שאלות:
    1. מה הבעייתיות בקנייה של פחות מיחדה אחת ? (קיבלנו הצעה לרכוש 70 מ"ר)
    2. האם צפויים עוד מסים ותשלומים למיניהם, שיחולו על בעלי הזכויות?
    3. חברה כלשהי הציעה לרכוש 70 מ"ר ב-320,000, במסגרת הסכם שיתופי (החברה טוענת כי בבעלותה 5 דונם במתחם), בטענה שיווקית שכאשר הקרקע תופשר הם ימכרו את הקרקע לקבלן/יזם בנייה במחיר כפול. כמו כן, המשווק טוען כי כל העסקה הזו אמורה להסתיים תוך חצי שנה. אני מבינה מחווה"ד שלכם שחצי שנה הוא זמן לא סביר בעליל, אלא מדובר על שנתיים-שלוש, אני מבינה נכון? ומה לגבי כל המהלך של מכירה לקבלן בנייה? באיזה מחיר סביר להניח שהקבלן יקנה מ"ר?

    תודה מראש

    28 בדצמבר 2019 ב: 17:10
  • KarkaRank

    שלום שירי ותודה על תגובתך
    ראי בתשובות האתר לגולשים האחרונים לגבי גודל השטח ותמחור הקרקע.
    מחיר מופשר מוערך הוא כ 4200 ש"ח למ"ר בעוד ההצעה שניתנה לך גבוהה משווי הקרקע שמופשרת.
    70 מ"ר מהווים כחצי יחידה. שווי יחידה שלמה ממוצעת מוערכת על ידי שמאי איחוד וחלוקה בכ 600-650 אלף שח.
    כלומר נאמר לך שהקרקע תופשר, קבלן ישלם 640,000 ש"ח על חצי יחידה? שיחידה שלמה שווה 600-650 אלף?
    קבלן מבצע שירותי בנייה תמורת עלות הבנייה או תמורת זכויות במסגרת הסכם קומבינציה, שלא ברור איזה הסכם קומבינציה ניתן להגיע עם 0.5 יחידה.
    כאמור ראי את התשובות האחרונות לגולשי האתר, ואנו מניחים שתוכלי לגבש החלטה כזו או אחרת.

    29 בדצמבר 2019 ב: 17:54
    • שירי 2

      תודה רבה לכם!

      29 בדצמבר 2019 ב: 18:36
  • אסנת

    שלום רציתי לדעת מה הסיכוי שבגוש 3693 חלקה 7 תיכנס? האם מומלץ למכור? יש לנו חצי דונם.

    8 בפברואר 2020 ב: 13:09
  • KarkaRank

    שלום אסנת ותודה על תגובתך
    לפי תכנית להרחבת מזרח רחובות (תמל 3003), חלקה 7 לא תיכלל כלל במתחם, ותישאר שטח פתוח לדורות הבאים .

    9 בפברואר 2020 ב: 9:10
  • לימור

    מה לגביי גוש גבי גוש 3689 חלקה 18? מה הזכויות שלה ומחירה המומלץ?

    12 בפברואר 2020 ב: 11:12
  • KarkaRank

    שלום לימור ותודה על תגובתך
    לפי נתוני תכנית הרחבת מזרח רחובות (ונספח איחוד וחלוקה), חלקה 18 בגוש 3689 אינה נכללת בהרחבה, ותישאר שטח פתוח לדורות הבאים.

    12 בפברואר 2020 ב: 18:35

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*