גוש 7595 – חוות דעת

גוש – 7595

חלקות – 45-49, 56-58 בלבד

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – קרובות לשכונת אליעזר מדרום

מצב תכנוני/הקרקע –  חלקות 45-49, 56-58 בגוש 7595 ממוקמות בצפון העיר כפר סבא מדרום למושב צופית וממזרח לשכונת אליעזר. לפי תמ"מ 21/3 החלקות הנ"ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני,   החלקות יחד עם שאר הקרקעות מצפון לכביש בן יהודה ועד למושב צופית, נכללו בתכנית כס/1/71 המפורסמת , שמטרתה בנייה של אלפי דירות בצמוד לרחוב בן יהודה, בשטח שבין שכונת אליעזר ועד הקאנטרי קלאב. התכנית הוגשה לוועדה המחוזית ב 2003, אך לא עמדה בתנאים שהציבה הוועדה המחוזית להפקדתה ונסגרה. בעיות תחבורה רבות, והעדר תכנית מתאר עתידית לאזור היו חלק מהסיבות לאי הפקדתה של התכנית לוועדה המחוזית, שהטילה על עיריית כפר סבא " לערוך תכנון כולל ארוך טווח למתחם בן יהודה" , ובכך להבטיח את האזור כעתודה לפיתוח העיר. בישיבה המועצה של עיריית כפר סבא בתחילת 2010 הוחלט להעביר את תכנון פרויקט מתחם בן יהודה לחברת הבת "החברה הכלכלית" וזאת תמורת עמלה של 2.5%. נכון להיום עדיין לא הוגשה תכנית מתאר כוללנית למתחם בן יהודה.

לדיון הוועדה המחוזית בתכנית כס/1/71 שנסגרה – לחץ כאן  עמודים 28-30

לישיבת המועצה של עיירת כפר סבא והעברת תכנון פרויקט מתחם בן יהודה לחברה הכלכלית – לחץ כאן  עמודים 5-8                                                                                                                                     

המתחם מצפון לרחוב בן יהודה לפי תכנית מתאר מחוזית - מחוז מרכז ( תמ"מ 21/3). מתחם שיצטרך הקמה של תכנית חדשה וכוללת, דבר שמוטל על "החברה הכלכלית". להגדלה - לחץ כאן

המתחם מצפון לרחוב בן יהודה לפי תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז ( תמ"מ 21/3). מתחם שיצטרך הקמה של תכנית חדשה וכוללת, דבר שמוטל על "החברה הכלכלית". להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – המתחם מצפון לרחוב בן יהודה הוא עתודת הקרקע הגדולה האחרונה של העיר כפר סבא, והכרחי לטובת התפתחות טבעית עתידית של העיר, וזאת רק לאחר שתוגש תכנית המתאר הכוללנית החדשה למתחם ותעבור את כל שלבי ותנאי הוועדה המחוזית עד לאישורה הסופי 12-13 שנים

ב 30/03/16 אישרה הוועדה המחוזית את פרסום הודעת הכנת התכנית של עירית כפר סבא למתחם צפון בן יהודה (תכנית מספר 405-0305896). כמו שצוין בתגובות בתחתית העמוד, גבולות התכנית , והקרקעות שנכללות , הן רק קרקעות המיועדות לטובת פיתוח עירוני לפי תכנית מתאר מחוזית מחוז מרכז (תמ"מ /3/21)

להחלטת הוועדה המחוזית על אישור פרסום הכנת התכנית – לחץ כאן   עמוד 8

לתשריט גבולות התכנית של מתחם צפון בן יהודה  – לחץ כאן    רק השטחים המסומנים בפסים כחולים אלכסוניים הם השטחים הנכללים בתכנית 

מחיר מומלץ1500-1600 ₪ למטר

דירוג**** –  במחיר הנכון ערך הקרקע יעלה בהדרגתיות ויציבות באזור מצוין באחת הערים המתפתחות והמבוקשות ביותר.                                                      

גושים וחלקות שתואמות לחלקות 45-49, 56-58 בגוש 7595 בחוות הדעת ,מחיר ודירוג:

גוש 6431: חלקות 8, 46, 52, 241-242, 396

גוש 6432: חלקות 2-5, 7-8, 24, 29-31, 36-37, 39-40

גוש 7598: חלקות 57, 62-66, 72-79, 83-87

                                                                                                                                                                     

 

 


לחץ לפה מוגדלת

קטגוריה: כפר סבא
  • איילל

    14-16 שנים נשמע לי מוגזם, מאמין שהקרקע תופשר לבניה ב 3-4 שנים הקרובות

  • KarkaRank

    שלום אילל ותודה על תגובתך
    הרצון של כולם (מבחינת היצע הדירות במדינה ובשרון בפרט) הוא באמת לראות התפתחות והפשרה של המתחם. צפי ההפשרה שציינת יכול להתקיים אם מתחם צפון בן יהודה שייך לגבולות ארצות הברית או למדינות באירופה. עד שזה יקרה צפי ההפשרה בממוצע למתחם מסוגו(מורכבות תכנון) וגודלו (כמות דירות) של בן יהודה צפון לוקח בין 10-15 שנים ולא מעט פעמים אף יותר. בכדי להפשיר את הקרקע צריך שתכנית המתאר הכוללנית למתחם תוגש לוועדה המחוזית,תופקד לאחר מילוי תנאים,תצלח את שלב ההתנגדויות ותאושר. משם יקומו תכניות מפורטות הנגזרות מהתכנית המתארית בנוסף לתכניות איחוד וחלוקה הכוללות טבלאות איזון והקצאה אותן עורך שמאי, עד לאישורן הסופי. נכון להיום עדיין לא הוגשה תכנית המתאר לוועדה המחוזית.
    יותר מנשמח שהליך הפשרת המתחם והגדלת היצע הדירות בבן יהודה צפון או בכל מתחם אחר בארץ יתבצע במהירות רבה, אך על כל קרקע לעבור את שלבי הוועדות לתכנון ובנייה.

  • אריק

    שלום
    מה לגבי חלקה 40 ולגבי חלקה 53 שניהם בגוש 7595

  • KarkaRank

    שלום אריק ותודה על תגובתך
    החלקות שיכללו בתכנית החדשה הן קרקעות המיועדות לטובת פיתוח עירוני.
    לפי תכנית מתאר מחוזית מחוז מרכז שתי החלקות שציינת מיועדות לטובת שטח חקלאי/נוף כפרי פתוח
    בישיבת ועדת המשנה לתכנון ובנייה של עיריית כפר סבא מאוגוסט 2015 הודיעה הועדה על הכנת תכנית מתארית למתחם כפר סבא צפון.
    בפרוטוקול הכנת התכנית פורטו כל הגושים והחלקות שיכללו במתחם.
    לגבי חלקה 40 – צמודה למושב צופית ולא תיכלל בתכנית צפון בן יהודה.
    חלקות 7, 41-42 ו 63 הצמודות למושב צופית (בדומה לחלקה 40) לא יכללו בתכנית
    לגבי חלקה 53 – רק חלק קטן מהחלקה ייכלל בתכנית מתחם צפון בן יהודה, דבר המשפיע באופן ישיר על גודל הזכויות שהחלקה תקבל בעת הליך איחוד וחלוקה , ולמעשה מקטין אותם משמעותית.
    נתונים מדויקים לגבי השטח שכן יכנס לתכנית מתוך החלקה יתבהרו לאחר הפקדת התכנית המתארית בוועדה המחוזית
    לישיבת ועדת המשנה בה הוצגו הגושים והחלקות הנכללים במתחם – לחץ כאן עמודים 6-7

  • רחל

    מה קורה עם גוש 7595 חלקה 52?

  • KarkaRank

    שלום רחל ותודה על תגובתך
    בדומה לחלקה 53 (התייחסות בתגובה למעלה), רק חלק קטן מחלקה 52 בגוש 7595 אמור להיכלל בתכנית "צפון בן יהודה".
    כאמור נתונים מדויקים לגבי השטח שכן יכנס לתכנית מתוך החלקה יתבהרו לאחר הפקדת התכנית המתארית בוועדה המחוזית.

  • אסנת

    אודה לך על התייחסות לגוש 7595 חלקה 69 שעד תחילת 2015 נכלל התכנית "צפון בן יהודה" תודה

  • KarkaRank

    שלום אסנת ותודה על תגובתך
    חלקה 69 בגוש 7595 מיועדת לטובת שטח חקלאי/נוף כפרי פתוח , ובדומה לשאר החלקות הצמודות לצופית לא אמורה להיכלל בתכנית "צפון בן יהודה"(תכנית מספר 405-0305896)

  • אייל

    שלום,
    לא סביר שבגוש כזה חלק יופשר לבנייה וחלק ישמש כ "קרקע חקלאית" הדבר אינו מתקבל על הדעת אלה אם כן מישהו בעיריית כפר סבא מקדם אינטרסים של חלק מבעלי הקרקעות(למשל ***** **** שמחזיקים בקרקעות רבות, ידוע כי ישנם גורמים בחברה המקושרים לעירייה,דבר המצריך חקירה של התנועה לאיכות השלטון) ,לדעתי בעת שהתכנית תגיע לוועדה המחוזית יהיו התנגדויות מאסיביות של כלל בעלי הקרקעות שחלקתם נותרה בעינה בעוד החלקות הסמוכות יושבחו, בנוסף למיטב ידיעתי ראש העיר הקודם הבטיח באופן רשמי שכל גוש 7595 יופשר צרכח בניה ובלבד שבעלי הקרקעות לא יבצעו התנגדויות , בקיצור זה לא יהיה פשוט….. הכל או כלום

  • KarkaRank

    שלום אייל ותודה על תגובתך
    א – אם לפי תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 21/3 חלק מהגוש מיועד לטובת פיתוח עירוני, וחלקו השני לטובת נוף כפרי פתוח, לא ברור למה לא סביר שרק חלק מהגוש (שמיועד לפיתוח עירוני) ייכלל בתכנית הפשרה למגורים.. זהו מהלך נפוץ בכל רחבי הארץ
    ב – החברה שציינת אינה מחזיקה בקרקעות אלא משווקת קרקעות, שלא מעט מהקרקעות שנמכרו על ידי אותה החברה היו בכלל חלקות שמיועדות לטובת נוף כפרי פתוח ולא אמורות להיכלל בתכנית.. בנוסף עיריית כפר סבא הוציאה יותר מפעם אחת אזהרה כנגד אותו שיווק של החברה, כך שאין ממש קשר.
    ג – הוועדה המחוזית היא שמחליטה ומקדמת תכניות הפשרה בישראל. במידה והעירייה תגיש תכנית שלא תואמת את תנאי הוועדה אז אותם "אינטרסים" לא יצלחו.
    למה שעיריית כפר סבא תשקיע כסף בהקמת תכנית ותכלול שטחים שלא מיועדים למגורים, בידיעה שהוועדה המחוזית צפויה שלא לאשר הכללה של השטחים הללו..?
    הוועדה המחוזית לא מתייחסת להבטחות של עירייה או גופים אחרים כגון מ.ע.צ , לא בעל פה ולא בכתב (ראה תכנית הר 1202) , ובטח לא להבטחה מוזרה של ראש עיר לשעבר, אם וכאשר נאמרה בכלל (מה שלא סביר, הרי אם הובטח שכל הגוש יופשר, אז מן הסתם בעלי הקרקעות לא יגישו התנגדות…).
    העירייה והוועדה המחוזית הם שני גופים נפרדים לחלוטין, ולא במעט מקרים יש התנגשויות בין השתיים על מהלכים תכנונים כאלו ואחרים . לא בכדי לפחות 4-5 עיריות כיום בניתוק סכסוכי מוחלט מהוועדות המחוזיות (ערים כמו הוד השרון ורחובות)
    קידום קרקעות נעשה על פי מצבן התכנוני וייעודן בהתאם לתכניות מתאר מאושרות בוועדות התכנון והבנייה.
    ד- אכן לא מעט התנגדויות יוגשו על ידי בעלי הקרקעות, כבר בקרוב במסגרת תכנית המתאר לכלל העיר כפר סבא,שהופקדה בוועדה המחוזית לפי כחודשיים ב 06/06/16. עם זאת סבירות גבוהה שהוועדה המחוזית צפויה לבקש מהמתנגדים להמתין עם הטענות עד להפקדת תכנית מתארית למתחם צפון בן יהודה. עדיין לא ברור מה יהיה טענות המתנגדים, מאחר וייעוד הקרקעות לטובת נוף כפרי פתוח ידוע כבר מתחילת שנות ה 2000, ולא קיימת תכנית מאושרת על אותן חלקות (כס/71 מעולם לא אושרה, ולמעשה בוטלה על ידי הוועדה המחוזית לפני יותר מ 10 שנים)

    אנו מקווים שבעלי החלקות שמיועדות לנוף כפרי פתוח כן יכללו איכשהו בתכנית העתידית , ושיקבלו לפחות זכויות חלקיות.

    • אייל

      שלום ,
      ראשית תודה על תגובתך.
      ישנן סיבות רבות להתנגדויות שלא אוכל לפרט אותן כרגע.
      התנגדויות אלו ועל שלל סיבותיהן יגררו את התכניות לסחבת של שנים.(אני באופן אישי מתכוון להגיש התנגדות בעזרת ייצוג משפטי מקצועי וידוע לי על עוד 5 נוספים)
      בכדי שהתכנית תגיע לידי מימוש צריך לכנס את כל בעלי הקרקעות ולגבש מתווה שייטיב עם כולם אחרת כולם יפסידו, ב"מלחמה" יש רק מפסידים

  • דוד

    האם חלקות 52 ו-53 (גוש 7595) סופית מחוץ לתוכנית הבנייה?

  • KarkaRank

    שלום דוד ותודה על תגובתך
    ראה בתגובות הקודמות ובתשריט גבולות התכנית בחוות הדעת
    חלקות 52-53 מיועדות לטובת נוף כפרי פתוח ולא אמורות להיכלל בתכנית למתחם צפון בן יהודה

  • אורן

    שלום,

    אפשר לדעת מהיכן תשריט הגבולות של מתחם בן יהודה שצירפת בקישור.

    זאת אומרת האם זה תשריט שאתה הכנת או שהוא הופקד בצורה רשמית ? ואם כן זה רשמי היכן ניתן לראות אותו

    תודה

  • KarkaRank

    שלום אורן ותודה על תגובתך
    תשריט הגבולות למתחם בן יהודה הוכן כמובן על ידי עיריית כפר סבא , והוא מצורף לתכנית 405-0305896 (שזהו בעצם רק פרוטוקול הכנת תכנית , ולא התכנית עצמה)
    לתשריט המלא – לחץ כאן ראה בצד ימין את פרטי הכנת התכנית והמבצע – עיריית כפר סבא

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*