מילון הקרקעות

אדמת מנהל– אדמה בבעלות מדינת ישראל או קק”ל. רוכש קרקע המוגדרת כמנהל בעצם חוכר את הקרקע לתקופה המוסכמת בחוזי החכירה אך המדינה נשארת הבעלים של הקרקע מה שמוריד באופן טבעי את רמת הכדאיות  של רכישה קרקע המוגדרת כמנהל. כ 93% מהקרקעות בישראל הן אדמות מנהל. הרוב המוחלט של המשקיעים וסוחרי הקרקעות מעדיפים את האופציה של קרקעות בבעלות פרטית  המכונה טאבו.

איחוד וחלוקה – תהליך המתבצע בדרך כלל עם הפשרת הקרקע בו נעשה איחוד של כל המגרשים וחלוקתם מחדש בהתאם לזכויות של התכנית הנלוות . לועדה המקומית יש סמכות לאשר את תכנית איחוד וחלוקה באופן כפוי על בעלי הקרקע במקרה של ריבוי בעלים על מנת למנוע  חוסר הסכמה ביניהם.

בנייה רוויה –  כל בניין מעל שתי קומות : בניינים רבי קומות , מגדלים  וגורדי שחקים. הייעוד המבוקש ביותר בקרב המשקיעים בקרקעות חקלאיות.

הניסוח המשפטי -“בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על
פי חוק המקרקעין התשכ”ט ‎1969 , בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו
ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת”.

גוש חלקה – כל פיסת קרקע בישראל מצוינת  באמצעות מספור ורישום של גוש וחלקה. הגוש הוא יחידת הרישום הגדולה יותר וכולל בתוכו מספר חלקות.

היתר בניה – היתר הבניה הוא המסמך החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ולבניה לביצוע עבודות בניה כמפורט בהיתר ובנספחיו

הסכם קומבינציה – הסכם שבו בעלי הקרקע מציעים לקבלן בעלות על הקרקע שלהם בדרך כלל לאחר הפשרה ,בתמורה למספר מסוים של דירות(המהווה את אחוז הקומבינציה) אותם הקבלן יבנה על אותה קרקע. אותם דירות יחולקו באופן יחסי לבעלי הקרקעות כל אחד לפי הבעלות היחסית שלו באותה  בקרקע. לדוגמא: אדם המחזיק בקרקע עם 10 זכויות בנייה מגיע להסכם קומבינציה עם קבלן בשיעור של 40%.בצורה פשוטה הקבלן מקבל את הקרקע והבעלים מקבל 4 דירות (ברגע שהקבלן מסיים לבנות) שמהווים 40% מ 10 זכויות בנייה. מטרתם של בעלי הקרקעות להגיע לשיעור אחוז קומבינציה גבוה ככל האפשר.

הסכם שיתוף –הסכם משפטי שנרשם בלשכת רישום מקרקעין,ומיועד להסדרת בעלות משותפת על קרקע. הסכם שמסדיר את היחסים בין בעלי הזכויות על הקרקע  ואת אופן ניהול הקרקע וקבלת ההחלטות עליה (בדרך כלל מנוהל על פי רוב).להסכם שתוף מצורף בדרך כלל  תשריט חלוקה המראה את  מיקומו וחלקו היחסי של כל בעלים בחלקה. סעיף קלאסי בהסכם שתוף הוא שבמקרה של איחוד וחלוקה כל בעל זכויות בקרקע יקבל את חלקו היחסי  כפי בעלותו בקרקע.

הפקעה –  בעת הפשרה של קרקע חקלאית הרשות המקומית מפקיעה אחוז מסוים הקרקע לטובת שימושים ציבוריים כגון: דרכים, שטחי מעבר ושטחים ירוקים. הרשות המקומית יכולה להפקיע עד 40% מהשטח ללא פיצוי. במקרים מסוימים הפקעה יכולה להגיע לשיעור של 60%-70% מהשטח.

הפשרה–  מילת הקסם של עולם הקרקעות החקלאיות.תהליך בו משתנה יעוד של קרקע מחקלאות לבנייה (כל סוגי המגורים, מסחר תעשייה ,מלונאות ועוד).

ועדה ארצית –  הועדה שיוזמת,דנה וממליצה תכניות מתאר ארציות. בין היתר מאשרת תכניות מתאר מחוזיות.

ועדה מחוזית –  לכל מחוז קיימת ועדה מחוזית לתכנון ולבניה ובראשה יושב הממונה על המחוז מטעם משרד הפניםמפקידה ומאשרת תכניות מתאר מקומיות ,ודנה בהתנגדותן. הועדה הכי חשובה ומרכזית בכל הקשור לקרקעות חקלאיות

ועדה מקומית – מכינה ויוזמת תכניות מתאר בתחום מרחבה (תכניות מתאר מקומיות). ממליצה על אותן תכניות לוועדה המחוזית. מאשרת תשריטי איחוד וחלוקה. האחראית על גביית היטל ההשבחה.

ועדת ערר –  לכל מחוז יש ועדת ערר שהעומד בראשה מונה על ידי שר הפנים. דנה בין היתר בערעורים הקשורים לתכניות איחוד וחלוקה, הקלות והיתרים, שימושים חורגים, תביעות פיצויים לפי סעיף 197.

מושע –  קרקע בבעלות משותפת במגרש המתפרסת על כל המגרש כשלכל אחד מהבעלים הרשום חלק יחסי מוגדר מתוך שטח החלקה.

מס רכישה –  במסגרת זכות מקרקעין יהיה הרוכש חייב במס רכישת הקרקע. החל מ 01/08/13 מס הרכישה בקנייה של קרקע חקלאית עומד על 6% וכאמור מוטל על רוכש הקרקע.

מס שבח – מס שמשלם מוכר הקרקע לידי המדינה. המס מוטל על הרווח שעשה המוכר שהוא ההפרש בין מחיר המכירה הנוכחי למחיר הקניה המקורי. למס השבח סעיפים רבים ותלוי בגורמים שונים ובמקרים מסוימים יכול להשפיע על כדאיות המכירה. רצוי להתייעץ עם שמאי או עורך דין המתמחים במקרקעין.

מתן התנגדויות –  כל הרואה עצמו נפגע על ידי התכנית רשאי להגיש את התנגדותו למוסד התכנון שהפקיד את התכנית. ההתנגדות תהיה מנומקת ותוגש בליווי תצהיר החתום בפני עורך דין. ניתן להגיש את ההתנגדות תוך חודשיים מיום הפקדתה. במידה ולא הוגשו התנגדויות במהלך 60 הימים התכנית תאושר תוך 30 ימים. אין בישראל תכניות שאין עליהן התנגדות מצד גומרים כאלו ואחרים.

סעיף 197 –  בגדול סעיף המאפשר תביעת פיצויים לאור פגיעה במקרקעין. על מנת לזכות בפיצויים על התובע להוכיח שהפגיעה במקרקעין עוברת את גבול הסביר.

צמודי קרקע – כל בנייה שאינה רוויה – וילות , קוטג’ים ,דו משפחתיים ובתים בודדים. כל מה שבגדר בנייה נמוכה.

קרקע חקלאית–  חלקת קרקע המיועדת לצורכי חקלאות בלבד. השימוש המותר בקרקע מוגדר על ידי רשויות התכנון והבנייה.

שטח מטרפוליני – שטח בעל חשיבות מקומית המיועד בעיקרו לפעילות נופש, פנאי וספורט בשטחים פתוחים לעיבוד חקלאי, וכן למטרות משלימות ותואמות של בינוי גובל.

שטח נופש אקסטנסיבי – שטח המיועד לטובת  גני משחקים, חורשות ויער פארק, שטחים חקלאיים, פינות לפיקניק,  דרכים להולכי רגל ולרוכבי אופניים. אמור להבטיח  בילוי שקט בחיק הטבע, ולאפשר פעילות ופנאי בשטח פתוח עם פיתוח מינימלי.

שטח נופש אינטנסיבי – שטח המיועד לטובת בריכות שחייה, פארק מים, גני אירועים, גן חיות, חוות סוסים,  אזורים להתקהלות והתכנסות, ספורט אתגרי, שטחי ספורט בתשלום. שטח שאמור להיות מרוחק מאזורי מגורים עקב אותם שימושים מותרים בו.

תב”ע  – תכנית בניין ערים .עושה סדר ומגדירה את הייעוד של קרקעות. לכל תב”ע מצורפת מפה או תשריט המייעד את השימוש של כל הגושים והחלקות (מגורים, תעשייה ומסחר, לוגיסטיקה שטחים ירוקים ועוד) .בתשריט המצורף לתב”ע ניתן למצוא את ייעוד הבניה של כל שטח ושטח כגון (בנייה רוויה, צמודי קרקע ועוד).

תמ”א 35 – תכנית מתאר ארצית המגדירה את האזורים המיועדים  לפיתוח עירוני (הרחבת אזור המגורים והמסחר של כל היישובים בארץ ),אזורים  המיועדים לשימור (שטחים פתוחים ירוקים) אזורים בו אמורים לקום אזורי תעשייה  וכן הלאה .

תמ”מ 21/3  –  תכנית מתאר מחוזית שפורסמה בשנת 2003 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז מרכז כחלק מהמטרפולין הראשי בישראל. מטרתה ליצור תנאים נאותים מבחינת מגורים ,תעסוקה ותשתיות לקליטת תוספת האוכלוסייה עד לשנת היעד של בתכנית שבה תגיע אוכלוסיית מדינת ישראל ל 8 מיליון תושבים. בשנים האחרונות  נעשו מספר תיקונים לתכנית עצמה.

תמ”מ 30/1 –  תכנית מתאר מחוזית שאושרה סופית בנובמבר 2013 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז ירושלים. מטרתה ליצור תנאים נאותים לתפקודו היעיל ולפיתוחו הכלכלי של מחוז ירושלים, כמרחב הכולל את בירת ישראל, המהווה מרכז שלטוני תרבותי וחינוכי ומוקד תיירותי בינלאומי. יצירת תנאים נאותים לפיתוח איכות חיים גבוהה לתושבי המחוז, לרבות תושבי העיר ירושלים, תוך מתן אפשרות לדיור, לתעסוקה, לרווחה ולפנאי ונופש לכל קבוצות האוכלוסייה.

תמ”מ 6 – תכנית מתאר מחוזית שאושרה באוקטובר 2012 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז חיפה ומטרפולין חיפה והצפון. קובעת הוראות לעניין יעודי הקרקע תוך שמירה על ערכי טבע, נוף ומורשת, איכות הסביבה, קרקע חקלאית ושטחים פתוחים והבטחה של פיתוח בר- קיימא למען הדורות הבאים.

תמ”מ 2 – תכנית מתאר מחוזית שאושרה באוגוסט 2007 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז צפון. מטרתה ליצור תנאים להעלאת איכות החיים של האוכלוסייה, בדגש על הקטנת הפערים בין האוכלוסיות השונות, וחיזוק הערים במחוז באמצעות ריכוז הפיתוח בתחומן, ויצירת תנאים נאותים לפיתוח כלל שימושי הקרקע לרבות המסחר והתעסוקה

תמ”מ 5 – תכנית מתאר מחוזית שאושרה בתחילת שנת 2010 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז תל אביב. מטרתה להבטיח את המשך תפקודו היעיל של מטרופולין תל אביב  ומחוז תל אביב בכללו – כמוליך הכלכלה הלאומית וכמרכז תרבות, תוך פיתוח וטיפוח איכות חיים עירונית גבוהה לכל תושביו ושימת דגש מיוחדת לפיתוח וטיפוח דרום המחוז, וקביעת יעוד שטחים לפיתוח אזורים עירוניים בדגש על שילוב שימושים.

תשריט –  המפה של תכנית בניין ערים בו מסומנות בצבעים מוסכמים ייעוד של כל הגושים והחלקות בתכנית. לדוגמא:

צבע כתום – אזור מגורים א- בנייה נמוכה וצמודי קרקע

צבע ירוק –  שטח ציבורי פתוח

צבע אדום – דרך או כביש

צבע צהוב – בנייה רוויה

ועוד מספר צבעים המסמנים  יעודים של תעשייה ומבני ציבור.  בצדו הימיני של כל תשריט מופיע מקרא עם הגדרה של כל הצבעים.