גוש – 6672
חלקות – 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87
בעלות – הרוב פרטי
מרחק מבנייה – צמודות לשכונת נחלת עדה
מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87 ממוקמות בצפון העיר הרצליה, בסמוך לשכונת נחלת עדה ולשדה התעופה שמדרום. לפי תמ”מ 5 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז תל אביב) החלקות הנ”ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. החלקות הנ”ל נכללות במתחם “שדה התעופה” ( צפון הרצליה) ששטחו כ 1500 דונמים , וגבולותיו – כפר שמריהו במערב, שדרות ירושלים במזרח, כביש 531 (בשלבי סלילה) בצפון ודרך הבריגדה היהודית בדרום. חלק מהמתחם תפוס כיום על ידי שדה התעופה , שעל פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה בשילוב עם היועץ המשפטי של הממשלה יסיים את פעילותו ויפונה לקראת אמצע 2015, דבר שיאפשר את הקמת רובע המגורים החדש. בתוך המתחם קיימות שתי שכונות מגורים – גן רש”ל ונחלת עדה. שדה התעופה הגביל את גובה הבנייה של אותן שכונות, ועם פינויו , תוכלנה לעבור תהליך של התחדשות עירונית. לקראת פינוי שדה התעופה הצפוי החלה עיריית הרצליה בתכנון המתחם בו אמורות לקום אלפי דירות, על ידי הכרזת תחרות פומבית נושאת פרסים כספיים (לשלושת המקומות הראשונים) לאדריכלים בעליי רישיון, כשהפרויקט הנבחר יהיה המודל התכנוני להכנת תכנית מתארית שתקודם בוועדות התכנון והבנייה.
*עדכון – בדצמבר 2014 הכריזה עיריית הרצליה על משרד אדריכלים “פרחי צפריר”
כזוכה בתחרות הפומבית לתכנון מתחם צפון הרצליה. התכנית הזוכה היא למעשה מודל תכנוני שעל פי עקרונותיו תקום תכנית מתארית כוללנית למתחם כולו ( כרגע בשלב כתיבת הוראות התכנית)
*עדכון – באפריל 2015 לאחר מספר עתירות , קבע בית המשפט העליון על דחיית פינוי שדה התעופה לפחות לחצי שנה בשילוב עם צמצום הפעילות במתחם ,וזאת בעיקר בכדי לאפשר חלופה הולמת לשדה.
* עדכון – לאחר שהמדינה הודיעה לפני כחודש לבית המשפט על העברת ההחלטה לפינו שדה התעופה לוועדה הארצית לתכנון ובנייה, הוחלט ב 13/10/15 על ידי אותה וועדה ארצית, על הערכת פעילותו של שדה התעופה בעוד כ 3 שנים. עוד הוחלט כי בתקופה זו עיריית הרצליה תחל בקידום תכנית לבניית 15,000 דירות במתחם. למעשה הוועדה החליטה על צעד שאמור לרצות את שני הצדדים המעורבים( מתנגדים/תומכים לפינוי). מאחר ובמילא הליך ההפשרה למתחם לוקח שנים , בזמן שעיריית הרצליה תקדם בוועדות התכנון והבנייה תכנית מגורים למתחם, משתמשי שדה התעופה יוכלו להמשיך בפעילותם, במקום שגם כך אמור להישאר ריק בשנים הקרובות (עכב הזמן שלוקח לקדם תכנית הפשרה). המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה למתחם לא משתנים.
*עדכון – באוגוסט 2018 החליטה הוועדה הארצית על הארכת פעילות שדה התעופה עד אוקטובר 2021, שהחלטה זו מותנת בכך שלא תאושר תכנית מגורים במתחם. בהחלטה זו המשיכה הוועדה הארצית את אותו קו מחשבה, שבו הליך ההפשרה לוקח זמן רב, מה שמאפשר זמנית למשתמשי השדה להמשיך זמנית בפעילותם. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה למתחם לא משתנים.
*עדכון – במאי 2019 הוכרז אזור צפון הרצליה כמתחם מועדף דיור תחת תמ”ל 3006. תכנית חלה של שטח של כ 2160 דונם המייעד הקמה של 10000 דירות. שלב הבא הוא הכנת תכנית מתארית עקרונית, והצגתה במנהל התכנון.
עדכון – ב 05/12/19 יערך דיון שולחן עגול במנהל התכנון בה תוצג תכנית תמל /3006.
*עדכון – ב 05/12/19 התקיימה ישיבת שולחן עגול בו הוצגה תכנית תמל/ 3006. התכנית הענקית כוללת 3 תתי מתחם, 2180 דונם המחולקים ל 3 רשויות (הרצליה , רעננה וכפר שמריהו), וכ 10000 יחידות. בישיבה הושמעו כצפוי דעות והתנגדויות ראשוניות רבות של כמעט כלל המעורבים בתכנית, בין עם נציגי 3 הרשויות (בעיקר הרצליה, שכבר לפני כשנה הודיעה שהיא מתנגדת לתכנית במתכונתה), המשרד להגנת הסביבה, נציגי שדה התעופה (שהעלו אפשרות לבנייה של 6000 יחידות בלבד והשארת השדה, מה שנראה כפתרון תכנוני מוזר ובעייתי שבוודאי לא יתקבל. או שבונים על השדה או שלא בונים במתחם כלל וזאת עכב מגבלות הקיימות, ורבות יותר שיגיעו אחרי הבנייה) ועוד. מנהל התכנון התייחס באופן עקרוני להערות , שהנקודה המרכזית והחשובה ביותר היא הכללת שטחי הפארק העירוני העצום כחלק מהליך איחוד וחלוקה (בטענה שאותו פארק ישמש את תושבי השכונות), מה שיוריד בלא מעט את הזכויות הכלליות לדונם במתחם. באותה ישיבה הוחלט על המשך סדרה של דיונים, וזאת על מנת ליצור תכנית מסודרת ומאורגנת יותר. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
להוראות התכנית תמל 3006 – לחץ כאן
לתשריט מלא של התכנית – לחץ כאן
לדיון שולחן עגול מה 05/12/19 – לחץ כאן
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע –5 שנים
מחיר מומלץ – 3450-3550 ₪ למטר
דירוג**** ערך הקרקע יעלה בהדרגתיות ויציבות ,בעיקר לאחר הפקדת תכנית תמל/3006 במנהל התכנון, וזאת באזור איכותי ויקר עם נגישות תחבורתית אופטימלית עתידית.
גושים וחלקות התואמים בחוות הדעת, מחיר ,ייעוד ודירוג לחלקות 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87 בגוש 6672
גוש 6673 – חלקות 10-46
גוש 6663 – חלקות 1-5, 15, 17-18, 58-59, 63, 99-100, 202-204
עפ”י התשריט שצירפתם, כביש 531 נוגס בפינה הצפון-מזרחית של החלקות הרלוונטיות בגוש 6673 אשר נמצא בשטח שיפוט הרצליה, כך שמי שרוכש את החלקות באזור 14 עד 19, 27-28, 33 – עלול להימצא בבעיה קטנה, לא?
אפשר התייחסות לגוש 6663 חלקה 310? מה שווי למ”ר נכון להיום?. האם שייך לרשות הרצליה? האם תתכן הפקעה?
תודה
שלום איל
חלקה 310 בגוש 6663 נכללת במלואה במתחם, שייכת שיפוטית להרצליה, וזהה בחוות הדעת (כולל המחיר המומלץ) לחלקות המצוינות במעלה חוות הדעת.
שלום אמיר ותודה על תגובתך
לתשריט כביש 531 הצמוד לגוש 6673 – לחץ כאן
תוכל לראות שעל החלקות שציינת 14-19, 27-28 ו 33 ( מסומנות ב וי) יחד עם שאר החלקות השייכות לגבול הרצליה בגוש 6673 (מצויינות בחוות הדעת) לא עובר כביש 531, כך שלא אמורה להיות בעיה עם אותן חלקות
תודה על תשובתכם ועל הקישור של התשריט המדוייק יותר מתמ”מ 5.
לגבי החלקות שצמודות לעדה 33-41 בגוש 6672 האם הם יכולות להיות מופשרות באופן נפרד ומהיר יותר משאר החלקות במתחם?
שלום רון ותודה על תגובתך
חלקות 33-41 בגוש 6672 הן חלק מרכזי ממתחם שדה התעופה שעליו תקום תכנית מתארית כוללנית, כך שכל החלקות שנכללות במתחם יאושרו יחדיו במקשה אחת.
מה שכן, סיכוי טוב שלאחר אישור התכנית המתארית , והגשת תכניות מפורטות נקודתיות, הבנייה העתידית תחל מאזור החלקות הנ”ל.
דברים אלו יתבהרו רק לאחר סיום הכנת תכנית מתארית למתחם כולו
שלום רב,
אשמח לחוות דעת לגבי גוש 6664 חלקה 97 ולגבי גוש 7650 חלקה 246 (השטח שמדרום לכביש 531). האם החלקות תואמות לחוות הדעת הזו?
תודה!
שלום רועי ותודה על תגובתך
לגבי גוש 7650 חלקה 246 – אינה תואמת לחוות דעת זו מאחר ויותר מחצי מהחלקה מופקע לטובת כביש 531, דבר שיכניס כנראה רק חלק מהחלקה לתכנית העתידית , מה שכמובן משפיע על גודל הזכויות שהחלקה תקבל ועל מחירה המומלץ
רק לאחר הפקדת תכנית מתארית למתחם בוועדה המחוזית יתבהר מצב החלקה
לגבי גוש 6664 חלקה 97 – תואמת לחוות דעת לגוש 6672 חלקות 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87
שלום רב,
אשמח לדעת אם גוש 6664, המתחם שנמצא בין הבריגדה היהודית מדרום, רחוב האילנות מצפון, כנפי נשרים ממערב ורחוב הבוסטן ממזרח נכלל גם הוא בהערכה זו. חלקות לדוגמה במתחם: מ 26 עד 45.
תודה מראש!
שלום עופר ותודה על תגובתך
החלקות שציינת – חלקות 26-45 בגוש 6664 תואמות בחוות הדעת לחלקות 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87 בגוש 6672
הנאמר הוא בהתייחסות לקרקעות בבעלות פרטית בלבד.
אבקש חוות דעת על חלקה 47 בגוש 6672 תודה
שלום מוטי ותודה על תגובתך
שים לב במעלה חוות הדעת , מצוינים מספרי החלקות בגוש 6672 (חלקות השייכות להרצליה בלבד) עליהן חלה חוות דעת זו , שחלקה 47 בניהן.
שלום רב,
האם גוש 6664 חלקה 31 נמצא בתכנית? האם הצפי להפשרת הקרקע 12-13 שנים?
תודה!
שלום דניס ותודה על תגובתך
חלקה 31 בגוש 6664 אכן נכללת במתחם ותואמת בחוות הדעת לגוש 6672 (החלקות המצוינות השייכות לגבול הרצליה).
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום
בוקר טוב לכם. האם יש פרטים נוספים לגבי אופי הבנייה? האם בתים פרטיים ו/או רק בנייני מגורים גבוהים? האם תינתן אפשרות להגרלה או עדיפות לתושבי הרצליה ומה שנקרא- בנים ממשיכים? אשמח לתגובה…תודה…רון
נ.ב. מתי צפי תחילת בנייה ופתיחת אופציות רכישת שטח?
שלום רון ותודה על תגובתך
מדובר על אזור עירוני בצפון הרצליה שמוחזק ברובו על ידי בעלים פרטיים, כך שעדיפות כזו או אחרת אינה רלוונטית למתחם זה..
סוג הבניה במתחם יהיה ברובו בבניה רוויה גבוהה
מאחר וכאמור השטח מוחזק בבעלות פרטית מרובה , רכישת שטח אפשרית בכל שלב מהיום ועד הפשרת המתחם
בניה צפויה במתחם כ 2-3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת), תלוי גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע.
שלום רב,
האם חלקה 6 בגוש 6663 נמצאת בתוך התוכנית והאם קיימת הפקעה של שטח מסויים מהחלקה עכב הרחבת כביש 531? במידה ויש האם ידוע לך מידת ההפקעה באחוזים?
תודה מראש
רומי
שלום רומי ותודה על תגובתך
אחוז ההפקעה בשילוב מגבלות הבניה,עכב הצמידות לכביש המהיר, הוא בסביבות 20%,מה שיכול לגרום כמובן לקבלת זכויות מצומצמות (באופן ישיר לחלק שנכנס).
סיכוי מסוים שהחלקה תיכנס כמעט בשלמותה (עכב מספר סיבות), שבהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון והבניה.
נכון להיום (עכב חוסר הודאות),מחירה המומלץ של החלקה הוא כ 15% פחות מהמחיר המומלץ בחוות הדעת
שלום לכם
הייתי לפני כשבועיים בכנס שארגנה עורכת הדין **** ***** לגבי מתחם צפון הרצליה, בו הוצע לי לחתום על הסכם בו היא תארגן ותקדם את הקרקע לפני ואחרי ההפשרה וזאת בתמורה לאחוז וחצי משווי הבית העתידי
האם קיימת כדאיות כלשהי בהצטרפות וחתימה על הסכם זה ?
שלום תמיר ותודה על תגובתך
חתימה על הסכם מהסוג שתיארת הוא אחד הצעדים הכי מיותרים שתוכל לעשות בתור משקיע או בעל קרקע.
הסכמי השיתוף או “האיגוד” ידועים כתרגיל להוצאת כספים מיותרת, וזאת ללא מתן שירות כלשהו מצד השני (ברוב המוכרע של אותם “הסכמים”), במקרה שלך אותה עורכת דין, וזאת מאחר:
א -אף עורכ/ת דין לא יכול לקדם תכנית הפשרה למתחם. קידום תכניות הפשרה נעשה על ידי וועדת התכנון(מקומית, מחוזית ,ארצית) בלבד! כך שמבחינת טענה לקידום הקרקע , הרי שהבטחה זו לא רצינית ועל גבול המשעשעת.
ב – בכדי שלהסכם שיתוף או התאגדות יהיה תוקף חוקי, כלל בעלי המגרש(לאחר ההפשרה ואיחוד וחלוקה) חייבים להיות חתומים על אותו הסכם, שאותו הסכם מופקד בטאבו לצורך רישומו בנסח הגוש חלקה.
עכשיו נניח שאתה בעל קרקע בחלקה שגודלה 1000 מ”ר (בדומה להרבה חלקות קטנות במתחם).הרי ברור שלאחר איחוד וחלוקה אתה תצטרף לבעלי חלקות סמוכים ליצירת מגרש אחד(מאחר ובניין גבוה מצריך שטח גדול לבנייתו).
למעשה, אתה שחתום על אותו הסכם מצטרף לבעלי קרקעות נוספים שב 99% מהמקרים אינם חתומים על אותו הסכם שלך,ואינם מודעים כלל לאותה עורכת דין,ומאחר ולא כל בעלי המגרש חתומים על ההסכם שיתוף(וגם אין להם סיבה לחתום על אחד שכזה פתאום אחרי שנים רבות לאחר ההפשרה) אין לו שם משמעות מבחינה חוקית או משהו מחייב מבחינת שאר בעלי הקרקעות במגרש. למעשה העורכת דין אינה יכולה לקדם שום מהלך,הרי שאר בעלי הקרקע כלל לא חתומים לה..
מה שכן היא תוכל לעשות זה לגבות ממך אחוז וחצי פלוס מע”מ משווי דירה עתידי…
גם אני הייתי בכנס. העורכת דין לא הבטיחה קידום הקרקע. הם דיברו על יצירת קבוצת שיתוף אשר תקדם את האינטרסים של בעלי הקבוצה מול האגף התכנון ומול הקבלן עד לקבלת מפתח. האם עדיין אתה חושב שאין שום ערך מוסף לקבוצה שמונה 250 דונם מתוך השטח המדובר של 1500 דונם, שכ 500 דונם ממנו שייכים למנהל?
שלום גדי ותודה על תגובתך
אנו לא היינו נוכחים באותו כנס, ומגיבים בהתאם לשאלת הגולש, כך שאנו לא יודעים אם העורכת דין הבטיחה קידום של המתחם או לא..
מה שכן, אין שום ערך מוסף אם לא כלל בעלי המגרש (לאחר איחוד וחלוקה),חתומים על הסכם שיתוף, מה שלא אפשרי, מאחר וקיימות מספר רב של חלקות קטנות מפורצלות שיתאחדו לאחר הליך איחוד וחלוקה.
כמו שצוין בתשובה הקודמת ,ייוצר מצב שבו חלק מבעלי הקרקע חתומים על הסכם וחלק לא , ובמצב שכזה להסכם שיתוף אין כלל תוקף ואינו משמש ככלי קידומי, רק בעלי הקרקעות החתומים כן יצטרכו לשלם את העמלה הגבוהה..
דעת האתר היא לא לחתום על הסכם שכזה.
היי,
גוש 6672 חלקה 12 – האם ידוע על הסכם שיתוף?
מה מחיר מומלץ למ”ר? והאם יש צפי לתחילת בניה?
תודה!
שלום דור ותודה על תגובתך
לא ידוע לנו על הסכמי שיתוף כאלו ואחרים בחלקות במתחם (שקיומם או העדרם אינו משפיע כלל על ערכה של הקרקע או קידומה).
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.
התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, שצפי ההפשרה מופיע גם כן בחוות הדעת
שלום רב מה הסטטוס של חלקה 46 בגוש 6664 האם היא קרקע פרטית עם זכויות מלאות בתוכנית כמו החלקות בגוש 6672 שהוזכרו למעלה .האם אמור להיות הבדל במחיר בין הגושים האלו .איך יודע איזה גוש עדיף לקניה ובאיזה מחיר ?(
שלום יואל ותודה על תגובתך
חלקה 46 בגוש 6664 תואמת בחוות הדעת (כולל המחיר המומלץ) לגוש 6672 (החלקות השייכות לגבול הרצליה ומצוינות במעלה חוות הדעת), וזאת בהנחה שהבעלות היא פרטית (ניתן לבדוק על ידי הוצאת נסח טאבו של החלקה)
שלום רב,
מה הסטטוס של חלקה 100 בגוש 6663
תודה
שלום אורי ותודה על תגובתך
חלקה 46 בגוש 6664 תואמת בחוות הדעת לגוש 6672 (החלקות השייכות לגבול הרצליה,מצוינות במעלה חוות הדעת), וזאת בהנחה שהבעלות היא פרטית.
ערב טוב,
שתי שאלות לי ביחס ל חלקה 46 בגוש 6664 :
1. אם הבעלות אינה פרטית, האם תשובתך תשתנה?
2. האם נכון שבעלות על 100 מר מקנה זכות לדירה של 120 מר? ואם לא, כמה להערכתך זה מקנה?
תודה רבה!
שלום אשר ותודה על תגובתך
1 – האתר באופן חד משמעי אינו ממליץ על השקעה בקרקעות מנהל (חכירה).
2 – בהירות לגבי גודל השטח שיספיק לזכות לדירה תתחיל להתגלות בעת הפקדת תכנית מתארית למתחם בוועדת התכנון, שכרגע נראה שיצטרך יותר מ 100 מ”ר על מנת לקבל זכות לדירה ממוצעת (125 מ”ר נראה יותר הגיוני נכון להיום).
שלום רב,
מבקש לדעת מה הסטטוס של גוש 6663 חלקות 251 ו260.. האם יש תוכניות עתידיות?
תודה
שלום מאור ותודה על תגובתך
חלקות 251 ו 260 בגוש 6663 יכללו במלואן במתחם העתידי, וזהות בחוות הדעת לגוש 6672 (החלקות המצוינות בחוות הדעת בלבד)
שלום לכם.
האם המחיר המומלץ שלכם למטר עלה לאחר שהוחלט ששדה התעופה בהרצליה
יפונה לחיפה ובמקומו יבנו דירות?
בתודה ובברכה.
שלום יעקב ותודה על תגובתך
המחיר וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (2700-2800 ש”ח למ”ר, ו 9-10 שנים צפי זמן הפשרה)
הללו נקבעו לפי ההנחה כי שדה התעופה יפונה עד 2018, כך שהלך הרוח וההתפתחויות האחרונות תואמות לבסיס חוות הדעת.
שיקבעו הליכים סופיים, נעדכן זאת בחוות הדעת ותזרים השלבים.
שלום רב,
רציתי לדעת מה קורה עם קרקע שנופלת לפי התכנון הסופי על פארק מקומי.
ספציפית, מגרש שנופל לפי התכנון הנוכחי של משרד פרחי צפריר בשטח של “פארק המסלול”. שטח שהוא פארק ומוקף בבניני מגורים מתוכננים.
אני מבין שהתכנון יעבור עוד הרבה שינויים, אבל מה באמת קורה במקרה כזה, במיוחד לאור פסקי הדין האחרונים?
הפקעה? חלוקה ואיחוד שכוללים גם את השטח הזה?
מה קורה בדרך כלל במקרה כזה, כאשר לצורך העניין נניח שהתכנון של פרחי צפריר הוא התכנון הסופי?
תודה רבה
שלום רונן ותודה על תגובתך
במידה והחלקה (המסומנת כשטח פתוח) נכללת במלואה בתכנית והיא זהה בייעוד הקודם לשאר החלקות, החלקה תקבל בוודאות זכויות מלאות בתכנית כשאר החלקות (גם אלו עליהן יקומו מבנים), ללא קשר מה נבנה או לא נבנה עליה בפועל.
שלום רב
האם עדיין המלצתך על 2700 למטר תקף נכון להיום כי הציעו לי 4000 ש”ח למטר אז אני קצת מבולבל.
בברכה יוסי[מדובר על תוך התוכנית בהרצליה ליד השדה]
שלום יוסי ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום.
המחיר המומלץ נקבע לפי מצבה התכנוני של הקרקע ולא לפי מסחר כזה או אחר.
ללא קשר המחירים במתחם נמוכים בהרבה מהמחיר שציינת.
שלום רב,
רציתי לשאול האם הערך של חלקת 1000 מ”ר עם בעל יחיד שווה לזה של מגרש 1000 מ”ר בתוך חלקה של 6500 מ”ר עם הרבה בעלים.
אם אחד מהם שווה יותר, בכמה?
בברכה
שלום אלברט ותודה על תגובתך
בעת הליך איחוד וחלוקה שמאי משתמש לעתים במקדם מושע (ריבוי בעלים),אשר מוריד באחוזים בודדים (לעתים לא משמעותיים כלל) את גובה הזכויות של אותה חלקה מרובת בעלים.
עם זאת הליך זה אינו משנה את תמחור הקרקע הנוכחי וכלל החלקות הנכנסות במלואן לתכנית (החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת) שוות בערכן.
שלום וברכה. המחיר 2700 למטר הוא נכון ליום כתיב החוות דעת בשנת 2014? נכון להיום 5/2018. לדעתי המחיר טיפה יותר גבוהה? או שאני טועה
שלום זמירה ותודה על תגובתך
התאריך המצוין בחוות הדעת הוא 08/04/18 (ראי בצד שמאל במעלה חוות הדעת)
המחיר המומלץ הוא מעודכן נכון להיום, עד להתקדמות תכנונית כלשהי (מה שלא קורה נכון להיום, וכנראה לא ייקרה על לסיום הבחירות בעיר).
שלום,
אודה על הערכת מחיר להיום בגוש 6672 גם אני יצאתי קצת מבולבל.
שלום מייק ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום (2800-2900 ש”ח למ”ר).
תודה
שלום,
שוקלת לרכוש 100 מטר בגוש 6672 חלקה 12
מה ישוב לבדוק
צודה יעל
שלום יעל ותודה על תגובתך
כל שעלייך לבדוק הוא את ההיבט המשפטי, ולכן חובה עלייך לשכור עורך דין מטעמך, במידה ותרצי לבצע מהלך כזה או אחר.
מבחינת הקרקע, חשוב מן הסתם המחיר.
שלום הציעו לי לרכוש בגוש 6663 חלקה 17
האם החלקה נמצאת בתוך התכנית ?
והאם היא למגורים
כי לפי התשריט זה לא נראה ככה
ב. בנסח הטאבו מופיע זיקת הנאה
חלקה נהנית. מזכות מעבר
מה זה אומר ?
תודה
שלום מור ותודה על תגובתך
חלקה 17 ממוקמת בלב מתחם צפון הרצליה, ותיכלל במלואה בתכנית עתידית.
עדיין לא ניתן לדעת לגבי אופי הזכויות לכל חלקה וחלקה במתחם, עם זאת עושה רושם נכון להיום שהחלקה תקבל זכויות מגורים (שזכויות המסחר יגיעו לחלקות הדרומיות במתחם).
זיקת הנאה – זכות מעבר מאפשרת מעבר בין החלקות הסמוכות אחת לשנייה ( הליך נפוץ בהרבה קרקעות בכלל הארץ), שלזיקה זו אין משמעות מבחינה תכנונית וייעודית במתחם.
שלום,
בגוש 7650 קיימות שלוש חלקות שסופחו להרצליה מרעננה – חלקות 399,402,405. החלקות ממוקמות בגבול הצפוני של המתחם, גובלים בכביש 531.
האם צפויות חלקות אלו להיכנס לתוכנית, הרי שמבחינה גיאוגרפית זה נראה מתבקש, אך השאלה היא האם גם מבחינה סטטוטורית?
תודה
שלום לירן ותודה על תגובתך.
חלקות 399, 402, 405 בגוש 7650 אכן שייכות שיפוטית לגבולות הרצליה, ממוקמות בצפון המתחם, ואמורות להיכלל בשלמותן בתכנית עתידית לצפון הרצליה.
הציעו לי את חלקה 76 בגוש 6672 במחיר 420,000 שח ל100 מ”ר.
מבקש לדעת האם נכון להיום:א. המחיר הנל ריאלי או גבוה מהשווי המוערך? ועל סמך מה הנל נקבע?האם יש שמאות?
ב. האם נכון להיום חלו התקדמויות- האם עבר ועדה מקומית? האם הופקד למחוזית? אם כן היכן ניתן ללראות זאת?
ג. מה הצפי להפשרה כמה שנים מהיום?
שלום משה ותודה על תגובתך.
נראה יותר הגיוני שתשאל את האדם או החברה שהציעו לך את הקרקע על סמך מה נקבע המחיר שניתן לך…
קיים מחיר מומלץ באתר.
במידה וחברה הציע לך את הקרקע אז היא מחויבת להציג בפניך תקן 22 שמאי, אך נכון להיום, התקן הוא אחד הכלים השיווקיים החזקים ביותר שיש בידי אותה חברה, ופחות שמאות נורמטיבית, כך שרצוי שבמידה ואתה כן מתכוון לבצע צעד כזה או אחר, לקחת שמאי מטעמך.
המצב התכנוני לא השתנה (ראה תזרים שלבים מצד ימין לחוות הדעת).
צפי ההפשרה גם כן קיים בלב חוות הדעת.
כיצד משפיעה דחיית פינוי שדה”ת על המחיר ועל צפי להפשרה? נא עדכנו
שלום אפרת ותודה על תגובתך.
אכן באוגוסט האחרון נקבע שפעילות שדה התעופה תמשיך עד אוקטובר 2021
עם זאת נקבע שהארכת פעילות השדה תבוטל, ברגע שתאושר תכנית מגורים במתחם.
וכך למעשה הוועדה הארצית המשיכה באותו קו מחשבה האומר שכל עוד אין תכנית מגורים למתחם, עדיין ניתן לרצות את משתמשי השדה ולתת להם להמשיך בפעילותם, וזאת מאחר שהליך הפשרה לוקח זמן.
משנת 2015 הייתה אמורה עיריית הרצליה להתחיל בקידום המתחם, על ידי כתיבת תכנית כוללנית המתבססת על המודל התכנוני הזוכה (שכבר הפך מזמן ללא רלוונטי)
חוסר יעילות בוועדת התכנון המקומית (יעיד לכך מתחם חוף התכלת), עיכובים, וניסיונות לא מתאימים לקידום האזור, השאירו את המתחם ב 3 שנים האחרונות באותו סטטוס תכנוני – ממתין להקמת תכנית כוללנית…
ההערכה שלנו שמאחר הליך ההפשרה במתחם הוא כ 9-10 שנים, לא מן הנמנע שפעילות שדה התעופה תמשיך גם מעבר לשנת 2021 (בהנחה שלא תאושר לו חלופה).
עם זאת באופן וודאי, המתחם יקודם לטובת הפשרה לטובת הקמת מבני מגורים.
צפי זמן ההפשרה ומהמחיר המומלץ נשארים כמו שהם.
שלום
ברצוני לדעת האם גוש 6664 חלקה 27 נכללת בתכנית פינוי שדה התעופה ובניית שכונת מגורים?
תודה רבה
שלום יואב ותודה על תגובתך
חלקה 27 בגוש 6664 זהה בחוות הדעת והמחיר המומלץ לגוש 6672 (החלקות המופיעות בחוות הדעת).
שלום
פורסם לאחרונה שיתחילו בהפשרה של חלק מהמתחם.
על איזה חלקות מדובר?
שלום יעקב ותודה על תגובתך
ישנו ניסיון נוסף לקדם חלק קטן מהמתחם (200 דונמים) תחת מתחם מועדף.
בעבר ניסיון זה לא צלח בעיקר עכב רצון גורמים מסוימים שתכנית על כלל השטח תטופל בוועדת התכנון המקומית ובעיקר במחוזית.
החלקות המדוברות בן מדרום לשכונת עדה (כגון חלקות 23-24 בגוש 6672), בנוסף לחלקות ממערב לשכונת רשל.
נושא קידום ה 200 דונם בוותמל לעומת קידום כוללני של המתחם בוועדות התכנון המוכרות יהווה המהות הראשית בשלב השגות וההערות, והסדר בנושא (מה שבכלל לא אמור לקרות במהרה אם בכלל) יהיה הכרחי על מנת לקדם את אותם 200 דונמים, שלאחר מכן תעלה השאלה של מגבלות הבנייה של השדה הצמוד, והאם לא כדאי להמתין לפינוי סופי
שלום רב,
אשמח לחוות דעת לגבי גוש 7650 חלקה 402 (246 לשעבר).
האם ידוע היעוד של חלקה זו? למגורים או מסחר ?
חברת קבוצת **** **** מציע 100מ ברוטו ב420,000. האם זה מחיר ריאלי?
האם השטח מספיק לדירה?
תודה!
שלום אורן ותודה על תגובתך.
בהירות התחלתית לגבי אופי הזכויות של כל חלקה וחלקה (מגורים או תעסוקה) יתגלה בעת הפקדת תכנית מתארית למתחם בוועדת התכנון.
נכון להיום ההערכה היא שהאזור בו חלקה 402 ממוקמת ייועד בעיקרו לטובת מבני תעסוקה,ואם כך יהיה, סביר להניח שחלקה 402 אכן תקבל זכויות תעסוקה.
המחיר המומלץ של האתר מופיע בלב חוות הדעת.
שלום רב,
אני לא מצליח למצוא מידע אודות גוש 6672 חלקה 12.
האם תוכלו ברשותכם לפרט לגבי התכניות לחלקה הנ״ל?
תודה מראש!
שלום שי ותודה על תגובתך.
חוות דעת זו כוללת בתוכה את חלקה 12 בגוש 6672.
במידה ויהיה שינוי או התקדמות בחלקה בנושא קריית המסלול (תכנית על חלק מהמתחם – 200 דונמים) אנו נעדכן זאת בחוות הדעת.
שלום רב
האם נכון שנכנס ינוי לתוכניות של הותמל שמקצר את לוחות הזמנים ?
שלום דורון ותודה על פנייתך
במידה ואתה מתכוון לקריית המסלול- ראה בתגובות הקודמות התייחסות. ישנו ניסיון לקדם חלק מהמתחם, שלא ברור סיכויי הצלחתו.
לפני שבועיים אישר הקבינט את תכנית שדה התעופה של הרצליה מבחינת רעיונית.
אין ספק שזהו מהלך נטו של בחירות שמגיע ללא התייחסות למצב המתחם.
כעת יש בהכנת תכנית כוללנית לכלל האזור (שים לב שהכנת תכנית כוללנית מגיעה אחרי האישור הרעיוני), כל זאת שברקע התנגדות וטענות של עיריית הרצליה, ושפינוי שדה התעופה של הרצליה נדחה ל 2021.
בעת התפתחות ממשית או תכנונית כזו או אחרת נעדכן זאת כמובן בחוות הדעת.
שלום,
למיטב ידיעתי תכנית הר 2530 הופקדה במחוזית כבר במרס 2017.
האם ידוע לכם אם הותמ”ל מטפלת בתכנית ומה הסטטוס המעודכן ביותר?
אשמח לתשובתכם
שלום אריאל ותודה על תגובתך
תכנית הר/2350 (תכנית מספר 504-0336685), היא תכנית כוללנית לכלל העיר הרצליה (כלל שטח השיפוט של העיר , תכנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה ), שנמצאת בסמכות וועדה מחוזית.
תכנית מתארית למתחם צפון הרצליה/שדה התעופה , אמורה להיות מקודמת בנפרד (בין עם דרך הוותמל או וועדת התכנון והבנייה) ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר.
שלומות,
פורסם כי התכנית הועברה מהקבינט לותמ”ל; האם התקבלו החלטות ? תודה
היי ענת
ראי בתגובות האחרונות התייחסות לעניין הקבינט.
שלום ותודה מראש. שתי שאלות לי בבקשה:
1. האם נכון שחלקה 46 בגוש 6673 מיועדת למסחר?
2.האם גוש 6672 חלקה 47 היא בין ה 220 מ”ר שמקודמות בותמ”ל בנפרד?
תודה.
שלום לינור ותודה על תגובתך
1 – בהירות לגבי ייעוד הקרקעות במתחם העתידי יתגלה בעת הפקדת תכנית מתארית למתחם בוועדת התכנון. עם זאת עושה רושם שכמעט בוודאות האזור בו ממוקמת חלקה 46 בגוש 6673, הוא לטובת מגורים בבניה רוויה.
2 – יש נסיון נוסף לקדם בחלק הדרום מערבי במתחם כ 200 דונמים במסגרת קידום מועדף (ראי בתגובות הקודמות לגבי התכנות), שהרוב המוחלט של חלקה 47 בגוש 6672 אינו נכלל בתכנית זו.
שלום,
לגבי גוש 7650 חלקה 402 (246 לשעבר).
האם יש רלונטיות במידה שהתוכנית מופקדת והיעוד שלה הוא מגורים או תעסוקה?
השאלה שלי זה האם יש משמעות כספית במידה והתוכנית מופקדת ויעוד החלקה הוא לטובת מגורים או תעסוקה ?
או ש100 מטר ברוטו למגורים הוא ‘שווה ערך’ לX מטר תעסוקה ?
שלום אורן ותודה על תגובתך
בעתיד שמאי יתמחר שווי מרכיב קרקע למגורים, לתעסוקה ולמסחר, וחלוקת הזכויות אמורה להיות שווה מבחינה ערכית שמאית.
באופן כללי עדיפות לקבל זכויות מגורים בה ההתנהלות לאחר ההפשרה פשוטה וסחירה יותר.
שלום וברכה רציתי לשאול בבקשה לגבי חלקה 65 בגוש 6672:
א- האם החלקה נכללת כולה בתכנית?
ב-האם נכון שחלקה זו כמעט בוודאות היא לטובת מגורים בבניה רוויה?
ג- בפרויקט הזה בניה רוויה משמע כמה דירות לדונם? מה המשמעות בעצם, בבקשה , של בניה רוויה כפי שכתבת בכמה סעיפים למעלה? תודה רבה מראש! קארין.
שלום קארין ותודה על תגובתך.
א -חלקה 65 תיכלל במלואה בתכנית עתידית.
ב- סבירות גבוהה שאזור החלקה אכן ייועד לטובת מגורים בבניה רוויה.
ג -בנייה רוויה היא בניה גבוהה (מעל 2 קומות), שבמקרה הנוכחי לכיוון ה 8-20 קומות. נכון להיום בהערכה גסה 7-8 יחידות לדונם ברוטו, שבהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת.
לאור התעניינות הגולשים, להלן הלך רוח העניינים האחרונים :
המהלכים האחרונים,גם של קבינט הדיור ומנהל מקרקעי ישראל מצד אחד (המדינה) ועירית הרצליה מהצד השני, מראים על קיצוניות לא בריאה של שני הצדדים המעורבים, יחד עם התנהלות קטנונית משהו.
אין ספק שרצון המדינה (מנהל מקרקעי ישראל), הוא לראות את מתחם אפולוניה (תמל 1004 בבעלותה), ומתחם המערבי של צפון הרצליה (תמל 1083, קידום של 200 דונמים שיותר מ 160 מהם בבעלותה) מקודמים ומאושרים ככל האפשר, מה שיאפשר להם למכור מגרשים באותם מתחמים.
יחד עם זאת, קבינט הדיור (שהיה מורכב משר אחד, שהיה פחות או יותר הנציג היחידי באותו ישיבה) בצעד בחירות נטו, הכניס את כלל המתחם צפון הרצליה (שגם בו למדינה קרקעות רבות) תחת ותמל (ועדה לתכנון מהיר) ואישר בהינף יד 12000 יחידות דיור (תמל 3006).
אכן יש צורך בשינוי הדרך המסורבלת והאיטית בה מקודמות תכניות בנייה בישראל, ועקרונית קידום מהיר הוא מהלך מבורך.
עם זאת מתחם כולל של 12,000 יחידות רצוי לקדם באחריות, בשקילת כל המשתנים באזור (תשתיות, תחבורה קיבולת ועוד..).
קיצוניות גבוהה יותר הגיעה מעירית הרצליה, בה הציג ראש העיר בפני חברי המועצה את תכנית המתאר “החדשה” (לאחר הליך שיתוף הציבור), בה הוריד בהינף יד גם כן שלושה מתחמים של אלפי דירות בעיר.
טענת העיר היא שיש לשמור על צביונה , רצונה להתמקד בבניה פנימית (פינוי בינוי והתחדשות עירונית) ולא לגלוש לשטחים הירוקים, ובנוסף קיימים מגבלות תכנוניות על אותם מתחמים. מעניין…
מספר נקודות :
ראשית מתחם צפון הרצליה הוא אזור פיתוח עירוני (צהוב), כך נקבע בתמ”מ 5 (תכנית מתאר מחוזית -מחוז תל אביב) בשנת 2010. זוהי תכנית שאין לשנותה.
שנית – לגבי המגבלות התכנוניות.
“נדירות ההזדמנויות לתכנון עירוני על שטח חדש ונקי כמעט ממגבלות תכנוניות.. אני מודה לכל המשתתפים שפנו להשתתף בתחרות שהייתה עשירה בתוכניות מגוונות ויצירתיות, שמהן יכולנו לבחור בתוכניות המאפשרות לנו ליצור רובע מגורים חדש ואיכותי, תוך שימת לב לשילוב של נושאי דיור בר השגה, שטחים ציבוריים, קהילתיות, שירותים, תעסוקה וניידות – היוצרים מירקם עירוני נכון ושוקק חיים” – זהו ציטוט של העירייה וראש העיר (מתוך אתר עיריית הרצליה..) בשנת 2014 לאחר שהוחלט לקדם את המתחם הכולל לצפון הרצליה…
האם בשנת 2014, לאחר שבהתלהבות רבה נערכה תחרות אדריכלים ביוזמת ראש העיר והעירייה(תחרות שגובתה בישיבות רבות), המתחם כן היה צהוב? כן נקי ממגבלות תכנוניות? בעל מקרם עירוני נכון?
ראוי לציין שאותה תחרות אדריכלים, ישיבות, ומשיכת התכנית המתארית משנת 2017 (כולל הכנתה), עלתה לקופת העיר מיליוני שקלים לפחות.
בנוסף מהלך זה משאיר את העיר עם מתחם בנייה אחד בלבד כביכול – חוף התכלת, שהוא המתחם התקוע בארץ, שהשתלשלות אירועיו היא לא פחות מקומית, וסרבולו הוא באחריות וועדת התכנון המקומית בלבד.
הרי ברור שאף עירייה לא באמת רוצה מתחמי מגורים בעירה. תושבים, מה לעשות, הם בסופו של יום עול כספי לקופת העיר (חינוך,רווחה,תשתיות ועוד), בטח שהאפשרות הקורצת של מתחמי תעסוקה בה הארנונה גבוהה פי 10! מארנונת המגורים (תעיד עיריית תל אביב, אחת העיריות העשירות בעולם), בה השוכרים משלמים ועוזבים לבתיהם בערים השכנות.
עם זאת יש לשלב מתחמי בניה עם מתחמי תעסוקה באופן הדרגתי ותואם, ולא להוריד מתחמי בנייה כלל..
כך או כך המדינה כבר הספיקה להגיב על ביטול אפולניה מצד העירייה, בכך שביטלה בעצמה הסכם כספי עם חברת איילון, שהייתה אמורה לפתח תשתיות ומחלפים במתחם גליל ים (קידום מהיר נוסף).
מבחינת המדינה, אם לא ניתן למכור מגרשים בבעלותם במתחם אפולניה, שהרצליה הורידה מסדר היום, אין לנו תקציב לפתח את מתחם גליל ים (במסגרת הסכם הגג), והפיתוח יהיה מוטל על העיירה, שכבר הספיקה להורות על הקפאת המתחם מצידה.. “עצרתם לנו את אפולוניה?.. תממנו את גליל ים בעצמכם”.. שמח ומבדח..
מכאן למציאות:
סיכוי כמעט אפסי שתכנית המתאר שהוצגה בישיבת המועצה של העיר הרצליה תצלח את הוועדה המחוזית, בטח שאותה וועדה קבעה את אותם מתחמים כייעוד למגורים עוד משנת 2010.. (בזבוז כספים נוסף ציינו..?)
היכן שקיים קיצוניות משני הכיוונים חייב להגיע האיזון. מתחמים של אלפי דירות לא יכול להיות מאושרים בחודש או בשנה בקידום מהיר, כמו שתכנון עתידי בריא של עיר לא יכול להסתמך על בנייה פנימית בלבד, בשילוב מתחם בנייה אחד מוקפא (חוף התכלת)
איזון נוצר בדר”כ מפשרה, אך במקרה הנוכחי הוא יצטרך להיווצר מתכנון נכון, מעמיק המתחשב בכלל הגורמים והמבנים של כל מתחם ומתחם.
המתחם הכולל של צפון הרצליה יקודם בהליכים שיאפשרו תכנון בריא (קידום המתחם על ידי הוועדה הארצית לתכנון ובנייה נראה כצעד הגיוני), ובנייה עתידית הגיונית.
צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ נשארים כמו שהם, ומעודכנים נכון להיום.
שלום רב
רציתי לשאול האם חלקה 345 בגוש 6663 נכללת במלואה בתכנית ?
תודה רבה
אריק
שלום אריק ותודה על תגובתך.
חלקה 345 בגוש 6663 תיכלל במלואה בתכנית עתידית למתחם.
שלום, רציתי לשאול בבקשה האם יש הבדל בין רכישה של שטח קטן (נניח 100 מטר) בחלקה קטנה (דונם למשל), לבין רכישה של 100 מ’ בחלקה של 6 דונם למשל? מבחינת התארגנות לבנייה בעתיד, אחרי שיהיו אישורים.
שלום קארין ותודה על תגובתך.
אין הבדל כלל בין שתי הדוגמאות שציינת.
אותו דונם (“חלקה קטנה”) תצטרך להתאחד עם עוד מספר דונמים בכדי להקים בניין יחיד.
נכון להיום יש מיסים שמוטלים על בעלי החלקות בגוש 6672? מיסים ?היטלים? תשלומים אחרים?
שלום יעל ותודה על תגובתך
כבעלת קרקע, נכון להיום, לא אמור להיות מיסים או היטלים (מלבד אולי ארנונה מוזרה של כמה שקלים בשנה, בדומה לנעשה בהוד השרון, רחובות ועוד מקומות בארץ)
זאת בהנחה ואת לא מתכוונת על מיסים שחלים בעת ביצוע פעולה כגון מכירה או קנייה.
מה הסטטוס של חלקה 64 בגוש 6664?
שלום משה ותודה על תגובתך
חלקה 64 תיכלל ברובה בתכנית עתידית למתחם, וסביר להניח שתקבל בבוא העת זכויות תעסוקה.
בהירות בעת הפקדת תכנית מתארית למתחם בוועדת התכנון.
רציתי לשאול מה הסטטוס של גוש 7648 חלקה 147 הצמודה לנחלת עדה מבחינת התכניות של צפון הרצליה,מה היעוד?
שלום יעקב ותודה על תגובתך
חלקה 147 בגוש 7648 תיכלל בתכנית עתידית למתחם, וסביר להניח שבבוא העת תקבל זכויות מגורים.
בהירות בעת הפקדת תכנית מתארית למתחם בוועדת התכנון.
מה המשמעות של הפרסום ברשומות שהמתחם מוכרז ע”י ועדת השרים שמונתה ע”י הממשלה, הכריזה על המתחם כמתחם מועדף לדיור?
שלום אתי ותודה על תגובתך.
פרסום ברשומות נעשה בעכבות הליך שהיה ידוע כבר לפני כחודשים, שהוא הכרזת המתחם הצפוני (בנוסף לשטחים בכפר שמריהו ורעננה) על קידום תכנוני מועדף (ותמל).
קידום מהותי יהיה בהכנת תכנית ממשית מתארית, והתקדמות רצינית לפינוי השדה.
שלום רב ,
יש לי מספר שאלות לגבי גוש 6672 חלקה 12
1.האם לפי התכנית הקיימת החלקה באזור שמיועד למגורים ?
2.האם החלקה הנ”ל כלולה ב 200 הדונמים שמנסים לקדם באופן מזורז?
3.האם “איחוד וחלוקה” פירושו שכל בעלי החלקות והמגרשים יקבלו בסופו של דבר שווי זהה לפי חלקם היחסי ? או שאולי יש חשיבות האם “נפלתי” באזור של פארק או של מסחר.
במילים פשוטות יותר בעל מגרש במקום שיועד למגורים יקבל זכות לדירות ובעל מגרש במקום שיועד לגינה ציבורית לא יקבל זכות לדירות ?
שלום אלון ותודה על תגובתך
1 – נכון להיום אין תכנית קיימת למתחם, אלא רק הוכרזה אחת כזו במאי האחרון תחת קידום מועדף של מנהל התכנון.
עם זאת חלקה 12 מיועדת לטובת פיתוח עירוני ותקבל זכויות מלאות (סבירות גבוהה ביותר לזכויות מגורים)
2 – החלקה אינה נכללת כלל בתכנית מועדפת נוספת קריית המסלול. תכנית זו הצטמצמה ל 168 דונם בלבד הכוללים את קרקעות המדינה בלבד (מהלך שהכניס למדינה 50 מיליון שקל נוספים, שהיו אמורים להגיע לבעלי הקרקעות הפרטיות בזכויות),שאותם 168 דונמים ממוקמים מדרום לחלקה זו.
3 -כאמור חלקה 12 אמורה לקבל זכויות מלאות בין עם מגורים או מסחר בדומה לשאר החלקות הנכנסות בשלמותן למתחם ובעל ייעוד קודם זהה.
שלום רב,
יש לי חלקה בגוש 6672 בהרצליה וראיתי היום שהתוכנית לבניה הופקדה.
האם עובדה זו משנה במשהו את צפי העליה לקרקע ואת שווי הקרקע?
בברכה,
גל
שלום גל ותודה על תגובתך.
מה שאושר להפקדה, היא התכנית הקטנה במתחם (176 דונם בחלק הדרומי של שדה התעופה), על קרקעות בבעלות המדינה (וזאת בהסתמך על פינוי השדה כמובן) – תמ”ל 1083.
התכנית הענקית בה הקרקע שלך נמצאת, מקודמת בנפרד תחת תמ”ל 3006 (שהוכרזה לפני מספר חודשים).
חוות הדעת תעודכן בעת סיום הכנת תכנית 3006.
אודה לבדיקתכם באשר לחלקה 340 בגוש 6663 האם נכללת בתכנית .
היי אריק
אכן נכללת בתכנית התמל במלואה.
שלום רב ,
מספר שאלות לגבי גוש 6672 חלקה 40
1.האם לפי התכנית הקיימת החלקה מיועדת לבנה רוויה? האם הייעוד יכול להשתנות לתעסוקה ואם כן כמה זה משפיע על המחיר ?
2. קיבלתי חו”ד שמאי (תקן 22) בה אין הפרדה ברורה בין החלקות בגוש . האם המחיר לכולן נכון להיום אותו סדר גודל ? אם לא , האם לחלקה 40 יש יתרון/חסרון בולט ?
3. האם המחיר המומלץ באתר עדיין ריאלי ?
תודה רבה,
ספי
שלום ספי ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ מעודכן באתר נכון להיום.
חלקה 40 בגוש 6672 נכללת במלואה בתמל 3006 שהוכרזה במאי האחרון, שבהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת סיום הכנתה (הסבירות היא אכן לטובת מגורים).
המחיר המומלץ באתר מתייחס לכלל החלקות המופיעות במעלה חוות הדעת.
שלום רב
האם חלקה 19 בגוש 6664 נכללת במלואה בתכנית?
האם לפי התכנית הקיימת החלקה באזור שמיועד למגורים?
שלום זהר ותודה על תגובתך.
חלקה 19 בגוש 6664 נכללת במלואה בתמ”ל 3006 (תכנית מועדפת דיור) שהוכרזה במאי האחרון, שבהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
אשמח לדעת לגבי גוש 6664 חלקה 63 מה הצפי שם?
תודה
שלום הילה ותודה על תגובתך
חלקה 63 נכללת במלואה במתחם צפון הרצליה, תחת תכנית המועדפת הדיור הענקית תמל/3006, שנמצאת כרגע בהכנה.
בעת דיון התכנית במנהל התכנון, תהיה התייחסות לגבי כמות היחידות במתחם ומיקומם, שצפי זמן ההפשרה בהתאם.
שלום,
האם גוש 7650 , חלקה 402 נכללת בתוכנית? ואם כן במתחם המגורים או מסחרי? מה ההתקדמות כרגע?
שלום אור ותודה על תגובתך
חלקה 402 בגוש 7650 נכללת במלואה במתחם צפון הרצליה תחת תכנית תמ”ל 3006.
בהירות לגבי אופי הזכויות יתבהר בעת הפקדת התכנית במנהל התכנון.
נכון להיום המתחם ממתין לסיום הכנת התכנית והפקדתו.
תודה על המידע !
האם גוש 7650 חלקה 402 נכללת בתוכנית.
ואם לא האם ידוע לך מה היעוד שלו ?
תודה מראש
היי נתי
ראה תשובה אחרונה לגבי חלקה 402.
נכללת במלואה בתכנית למתחם (תמ”ל 3006).
שלום רב
האם גוש 6672 חלקה 71 כלול בתמ”ל 3006?
היי צבי
ראה במעלה חוות הדעת
חלקה 71 נכללת במלואה במתחם ובתכנית תמל/3006.
שלום,
ראיתי שפורסמו פרטים של תוכנית תמל 3006 באתר של תכנון זמין.
האם זה עשוי להשפיע על ערך הקרקע?
הי לירון
אכן קיימים הוראות תכנית, תשריטים ושאר הנספחים, שנעלה אותם לחוות הדעת בעת הפקדה פורמלית של התכנית במנהל התכנון
דיון התקיים בוותמל ב 05/12/19, שהפקדה פורמלית צפויה להיות לאחר תיקונים נדרשים ומילוי התנאים.
שלום,
האם יש סיבה שעדכנתם פה את תוכנית תמל 306 והשפעותיה, כולל עדכון זמן ההפשרה (חתכתם בחצי מ-12 ל-6)
והמחיר לא עודכן?
היי יניב
צפי זמן ההפשרה עודכן מ 8 שנים ל 6.
המחיר המומלץ לא הועלה, בעיקר עכב רצון מנהל התכנון להכליל את זכויות הפארק בהליך איחוד וחלוקה.
בעת הפקדה פורמלית של התכנית בוועדת התכנון, המחיר המומלץ יעלה בסביבות 25-30 אחוזים.
היי,
בתגובתכם לשאלה של יניב ציינתם שהמחיר המומלץ יעלה ב 25-30 אחוז בעת ההפקדה הפורמלית של התוכנית.
האם המחיר המומלץ עדיין יהיה עדיין עבור השטח ברוטו? או שאחרי ההפקדה אנחנו כבר מדברים על מחיר לשטח נטו אחרי איחוד וחלוקה? (מה שאומר שזו לא ממש עליית מחיר)
תודה מראש,
מארק
היי מארק
כל עוד תכניות איחוד וחלוקה לא אושרו, שטח הקרקע נשאר במצב ברוטו, שלאחר מכן יתורגמו השטחים לזכויות.
כך שעד לאישור עתידי זה, המחיר המומלץ הוא תמיד לשטח ברוטו.
שלום רציתי לדעת מה לגבי
גוש 6664 חלקה 42
מה לגבי עתידה ?
והאם היא גם נכללת לדיור?
וצפוי של זמן אם כן
תודה מראש
היי אורי
חוות דעת זו כוללת בתוכה את חלקה 42 בגוש 6664.
היי,
האם ידוע איזה אחוז מגוש 6664 חלקה 46 כלול בתכנית קרית המסלול?
תודה
היי דלי
חלקה 46 בגוש 6664 נכללת כמעט במלואה בתכנית תמל 3006 הגדולה, וכמעט לא נכללת כלל בתכנית תמל 1083 (קריית המסלול) הקטנה יותר, שמכילה קרקעות בבעלות מדינה בלבד.
כך שזכויות החלקה העתידיות יינתנו תחת תמל 3006.
תודה רבה
בס”ד
ברשותינו חלקה 87 בגוש 6672
ברצוני התייחסותכם לכדלהן
א) מה הצפי שלכם להפקדה
ב)כמה לדעתכם יופחת זכויות הבניה עקב איחוד וחלוקה עם חלקות הנופלות בפרק
נ.ב מאוד נהניתי מהאתר שלכם
בכבוד רב מוטי-מנדי
שלום מוטי ותודה על תגובתך.
א – הפקדה במתחם צפויה להיות ב 18 חודשים הקרובים
ב – הכללת הפארק המערבי, בנוסף לשטחים נוספים, יכולה לגרום לירידה של לפחות 20 אחוז בזכויות.
שלום ,
לאחרונה עניינו אותי ברכישת קרקע בגוש 7650 חלקה 402 או 6672 חלקה 12
לאחר קריאה מרובה ברשת ובאתרכם הבנתי ששתי הקרקעות מיועדת לבניית מגורים ככחלק מתוכנית התמל 3006 ופינוי שדה התעופה , לשאלתי :
1.לאחר התבוננות על המפה ניתן לראות כי חלקה 12 מגוש 6672 צמודה לשכונת המגורים נחלת עדה ולעומת זאת חלקה 402 מגוש 7650 קרובה לכביש531. האם זה אומר שחלקה 12 נתונה לתחילת בנייה קודמת לחלקה 402 .
2.ע”פ המידע באתרכם בעוד 18 חודשים לערך יהיו תוכניות איחוד וחלוקה אשר תעלה את ערך הקרקעות ב20-3- אחוז , האם אני צודק?
3.הקרקע צפויה להיתר בניה בעוד 6 שנים לערך ?
תודה רבה רבה מראש על התשובות , אתם תותחים!
שלום יעקב ותודה על תגובתך.
ראשית כל, צוין בתשובות לגולשי האתר לגבי חלקה 402 שהיא נכללת במתחם, ושהסבירות שהחלקה תקבל זכויות תעסוקה ומסחר, ואכן לפי תשריט תכנית תמל 3006, החלקה מיועדת לטובת תעסוקה.
בהירות סופית לגבי אופי הזכויות בעת איחוד וחלוקה.
לגבי עליית ערך – צוין שצפויה עליית ערך בעת הפקדה פורמלית של התכנית, ולא בעת אישור תכניות וחלוקה.
צפי זמן ההפשרה הוא כ 6 שנים, שהיתר בניה יכול להגיע כ 3 שנים אחרי צפי זמן ההפשרה, תלוי בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.
לפי הפרסום ב******- הרצליה עצרה את תכנית צפון הרצליה. מה המשמעות? האם רמ”י והוותמ”ל יכולים לאשר ולקדם את התכנית מעל הראש של העיריה? תודה
שלום יעקב ותודה על תגובתך
עיריית הרצליה אינה יכולה לעצור את קידום המתחם, מאחר והוא לא בסמכותה התכנונית, אלא רק להתנגד לו במסגרת הליך שלב ההתנגדויות, שמנהל התכנון יכול לקבל או לא לקבל את אותן התנגדויות.
המתחם המדובר הוא החלק הדרומי הקטן (תמל 1083), המיועד להקמה של כ 1600 יחידות, שכלל השטח הוא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (לא בעלות פרטית).
שלום רב
בהמשך לשאלתי הקודמת בעניין חלקות 50-60 בגוש 7648 אודה על תשובתכם באשר ל: מהו המצב הנכנס של החלקות האלו ?
והאם מצבם הנכנס שונה מהמצב הנכנס של החלקות בתמל 3006 אשר בשטחי הרצליה..?
השאלות נובעות מתשובתכם כי קיימת אי בהירות באשר לזכויות שינתנו בחלקות 50-60 בגוש 7648, בעוד שלגבי החלקות בהרצליה מצויין בתשובותיכם השוטפות..כי הינן מקבלות זכויות מלאות
שלום אריק ותודה על תגובתך
אכן קיימת אי בהירות לגבי גובה הזכויות לחלקות 50-60 בגוש 7648, עכב ייעודן במצבן הנכנס בעכבות אישור תכנית רע/3000 (תכנית המתאר לכלל העיר רעננה), לעומת החלקות השייכות להרצליה בתכנית תמ”ל 3006, אשר יקבלו זכויות מלאות (ייעוד פיתוח עירוני תחת תמ”מ 5).
היי! תודה רבה על המידע!
אפשר לקבל מידע עבור גוש 6664 חלקות 28 ו-29?
תודה רבה!
היי שחר
חלקות 28-29 נכללות במלואן בתמל 3006, יקבלו בעתיד זכויות מלאות, וזהות במחיר המומלץ לחלקות המצוינות במעלה חוות הדעת בגוש 6672 (השייכות להרצליה בלבד).
שלום רב, חלקה 19 בגוש 6664, האם חלקה זו היא חלק מהתכנית 3006?
שלום עמי ותודה על תגובתך
חלקה 19 בגוש 6664 אכן נכללת במלואה בתמל 3006.
מה לגבי גוש 6663 חלקה 6 . האם היא חלק מהתכנית ומהה שווי שלה.
שלום אריאל ותודה על תגובתך
חלקה 6 עברה פרצליה, בה החלק מדרום לכביש 531 קיבל מספר חלקה חדש (חלקה 310), שהחלקה החדשה נכללת במלואה במתחם, תקבל זכויות מלאות , שהמחיר המומלץ זהה לחוות דעת זו.
שלום רב, הציעו לי את חלקה 55 בגוש 7648 ששייכת לעירית רעננה ועיריית הרצליה- אני מבין שלחלקה יש היום זכויות של תיירות ונופש מכח תוכנית רע/3000 . האם זה מגדיל את השווי של החלקה בטבלאות הקצאה ואיזון? האם זה יקצה לחלקה זכויות של מגורים במסגרת תמל 3006? כמו כן, האם פינוי של שדה התעופה יכול לעכב את האישור של הפרויקט?
שלום יובל ותודה על תגובתך
חלקה 55 השייכת רעננה מיועדת לפי תממ/21/3 ורע/3000 לטובת אזור נופש מטרפוליני, ולא תיירות ונופש (הבדל אסטרונומי בין שני הייעודים).
ייעוד זה מביא את החלקה במצב נכנס נמוך לעומת החלקות השייכות להרצליה, מה שיכול להעניק לחלקה כ 30-40 אחוזים מהזכויות המלאות אם וכאשר.
שדה התעופה יועתק בסופו של יום לטובת מימוש תמל 3006 ותמל 1083.
שלום רב,
ראיתי כי גוש 6663 חלקה 2 נמצאת בתכנית,
האם החלקה מיועדת לתעסוקה או מגורים?
האם ידוע כמה יחידות זה לדונם??
והאם המחיר שרשום למטר (3200 ש”ח) בעבור תעסוקה או מגורים?
שלום כהן ותודה על תגובתך.
חלקה 2 אכן נכללת במלואה בתכנית וסבירות שתקבל בעתיד זכויות מגורים.
בהירות לגבי גובה היחידות יתגלה בעת תכנית מפורטת.
המחיר המצוין הוא לחלקות המופיעות במעלה חוות הדעת (נכון להיום אין וודאות לגבי אופי הזכויות לכל חלקה וחלקה, שבכל מקרה שני הייעודים יחולקו באופן ערכי שווה).
מה לגבי חלקות 23-24 בגוש 6672?
הבנתי שיש תחנת שאיבה באזור
היי דורון
חלקות 23-24 בגוש 6672 השייכות להרצליה, נכללות בשלמותן במתחם 3006, ויקבלו זכויות מלאות בעתיד ללא קשר למה שקיים עליהן או בקרבתן.
היי ,
תודה על המידע והזמן שאתה משקיע ,לא מובן מאליו !
1.הייתי שמח להבין האם אישור תוכנית מפורטת כוללת כבר את אחוד וחלוקה או שזה מצריך אישור נוסף ומי הגורם שמאשר
2.איך בודקים איפה התוכנית נמצאת בוועדה
3.איך יוצרים קשר עם בעל הקרקע אחרי שהוצאתי נסח טאבו וראיתי את פרטיו
4.נכנסתי לאתר של הוותמ”ל וראיתי שתוכנית שמקודמת על ידה תוך 24 חודשים מגיע לאישור סופי ,האם יש עוד שלבים לאחר אישור התוכנית ? זה כולל גם איחוד וחלוקה ?
תודה רבה !
היי מוטי
1 – תכנית מפורטת עתידית אכן תכלול נספח טבלאות איחוד וחלוקה, שהגורם המאשר הוא מנהל התכנון.
2 – באתר מנהל התכנון
3 – נסה דרך אתר 144
4 – אכן זהו הממוצע לקידום תכניות בזירוז מהיר, שצפי זמן ההפשרה המופיע בחוות הדעת לוקח בחשבון את מורכבות המתחם והצורך בתכניות מפורטות (הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה).
שלום, תודה רבה על כל המידע האיכותי!
האם יש איזשהו עדכון על 6663/6 ?
שלום דניאל ותודה על פנייתך
חלקה 6 בגוש 6663 עברה פרצלציה בה החלק שלא הופקע לטובת כביש 531, קיבל מספר חלקה חדש – חלקה 310.
חלקה 310 נכללת בשלמותה במתחם ותקבל זכויות מלאות בעתיד, ולמעשה זהה במחיר המומלץ ובחוות הדעת לגוש 6672.
שלום
קודם כל המון תודה על העבודה המדהימה שאתם עושים כאן. זה עוזר בעולם של הרבה שיווק שקרי/מטעה ואי וודאות.
אשמח לדעת לגבי חלקה 105 בגוש 6664 האם חוות הדעת לגביה זהה לגבי שאלות החלקות הנ”ל.
תודה רבה
אורי
שלום אורי ותודה על תגובתך
חלקה 105 בגוש 6664 אכן תואמת לשאר החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת.
שלום רב, אשמח לדעה לגבי גוש 6672 חלקה 12 האם יהיה שם בוודאות בניה?
היי עומרי
חלקה 12 נכללת בשלמותה במתחם ותקבל בעתיד זכויות מלאות.
שלום, ראשית המון תודה על הניתוח והעבודה והדהימה שאתם עושים, כבוד!
רציתי לדעת האם ניתן לדעת כיום מה היעוד של חלקה 78 בגוש 6672 (מגורים/מסחר וכד’)
ומה שוווי למטר כיום ע”פ אופן התקדמות התוכנית
תודה רבה
שלום שלומי ותודה על תגובתך.
חלקה 78 נכללת במלואה במתחם ותקבל בעתיד זכויות מלאות (בסבירות גבוהה למגורים)
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום (ראה בלב חוות הדעת).
שלום רב,
תודה על הניתוח והעצות המצוינות.
מתי צפויה ההפקדה של התוכנית?
מה שיעור עליית המחירים שאתם צופים בעקבות ההפקדה?
שלום ניר ותודה על תגובתך
הפקדת התכנית תוכל להתקיים רק לאחר חידוש הותמל (תוקפו נגמר ביוני האחרון 2020) וזאת לאחר הקמה של ממשלה חדשה והצבעה לחידושו בכנסת, בפרק זמן מוערך של כ 16-20 חודשים מהיום.
עליית הערך הצפויה עם אותה הפקדה מוערכת בכ 25-30 אחוזים, תלוי במבנה וסגנון הזכויות.
תודה על כל המידע.
אשמח לדעת דעתכם על גוש 6664 חלקה 85.
תודה מראש
היי דוד
חלקה 85 בגוש 6664 נכללת בשלמותה במתחם העתידי, וזהה למעשה לגוש 6672 (החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת)
שלום,
אשמח לדעת מתי אמורים להתחיל לבנות בגוש 6663 חלקה 207?
תודה מראש אמיר,
שלום אמיר
בחלקה 207 בגוש 6663, אושרה בספטמבר 2020 תכנית להקמה 156 דירות המפוזרים על 4 בניינים
לחלקה אין קשר כמובן למתחם צפון הרצליה, וכאמור היא הופשרה סופית, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כשנתיים מהיום, תלוי בהתארגנות וההתנהלות בשטח.