גוש – 3693
חלקה-40
גודל חלקה– 42,023 מ”ר
בעלות– פרטית
מרחק מבנייה -140 מטר מהמגדלים של אחוזת הנשיא.
מצב תכנית/הקרקע –חלקה 40 נמצאת בחלק המזרחי של רחובות , ונכללת בתוכנית רח /2025 (מכלול מספר 7) ,שגובשה ואושרה על ידי עיריית רחובות. אותה תכנית מבוססת על תחזית לשנת 2025 הקובעת כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 150,000 תושבים אשר יזדקקו ל 22,000 יחידות דיור בנוסף ל 37,000 הקיימות. חלקה 40 עצמה, לפי תשריט ייעודי הקרקע שמצורף לאותה תכנית מיועדת לבנייה רוויה (קומות) ,ומסומנת בצבע צהוב ביחד עם עוד מספר חלקות מצומצם ביותר אשר משמועתו מגורים.
*עדכון – ביולי 2016 החליטה הוועדה הארצית באופן סופי על הרחבת השטח לבינוי במזרח העיר בכ 1000 דונם (אותם 1000 דונם שעיריית רחובות סימנה למגורים בתכנית המתאר רח/2025) כחלק מתכנית תמ”א/1/35, וזאת במטרה להקים שכונה של כ 8000-10000 יחידות דיור.
*עדכון – בתחילת חודש מאי 2018 אישר הקבינט הממשלתי את הצעתה של חברת “דירה להשכיר” לקידום תכנית מזרח רחובות. באזור מזרח רחובות שהוכרז כמתחם מועדף דיור, תחת תמ”ל/3003 אמורים לקום בעתיד כ 6000 יחידות דיור בנוסף ל 600,000 מ”ר שטחי מסחר ותעסוקה .
*עדכון – ב 15/05/19 התכנית הכללית למתחם מזרח רחובות אושרה עקרונית במליאת וועדת התכנון המקומית, שבקרוב יחל שלב שיתוף הציבור, שלאחר מכן יחל התכנון המפורט במסגרת תמל/3003 עד לדיון שולחן עגול בותמ”ל (מנהל התכנון).התכנית כוללת כ 6500 יחידות דיור בבניה רוויה גבוהה, בנוסף ל 700 אלף מ”ר לטובת תעסוקה ומסחר, וזאת על שטח של כ 1245 דונם. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון לתאריך ה 15/05/19
*עדכון – ב 11/07/19 התקיימה ישיבת שולחן עגול במנהל התכנון בה הוצגה התכנית על ידי האדריכל האחראי, שבסיומה הוחלט כצפוי על המשך קידום המתחם (בכפוף לתנאים, בעיקר תחבורתיים). השלב הבא הוא הכנת תכנית מפורטת בנוסף לטבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם.
*עדכון – ב 26/11/19 בישיבת הוועדה ארצית לקידום מתחמים מועדפים הופקדה בתנאים תכנית מפורטת תמל/3003 למזרח רחובות. התכנית כוללת כ 6500 יחידות דיור בנוסף ל 700,000 מ”ר לטובת תעסוקה ומסחר. שלב הבא הוא מתן התנגדויות. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם
*עדכון – ב 20/05/2020 אושרו להפקדה טבלאות איחוד וחלוקה למתחם כחלק מתכנית תמל 3003 להרחבת מזרח רחובות. הטבלאות המעודכנות המאושרות להפקדה מראות על שינויים דרמטיים במבנה הזכויות במתחם. גודל השטח הנכנס לאיחוד וחלוקה עלה משמעותית ל 1400 דונם (עם כניסה של חלקות שלא היו במבנה התכנית הראשונית), שגובה היחידות במתחם נשאר בעינו (כ 6600 יחידות), מה שמוריד את גובה הזכויות הממוצע לדונם ל 5.5-6 יחידות (לשטחים המקבלים מבני מגורים לא משולבים לתעסוקה ומסחר) ,מצב בו שווי מ”ר מופשר יורד ביותר מ 800 ש”ח!. שלב הבא הוא מתן התנגדויות. צפי זמן ההפשרה מעודכן בהתאם. בעכבות ידידת הזכויות, המחיר המומלץ חווה ירידה נוספת בכ 7 אחוזים, והוא מעודכן נכון להיום בכ 2800 ש”ח למ”ר. עודכנו גם תשובות בתחתית העמוד על מנת לא ליצור בלבול לגבי כניסה של חלקות מסוימות. בכל מקרה יש להתייחס לנתוני שווי, גובה יחידות, וכניסת חלקות רק בחוות הדעת עצמה, שהתשובות לגולשים הן על פי בסיס כרונולוגי.
*עדכון – ב 16/06/2020 הופקדה פורמלית תכנית תמל 3003 בוועדת התכנון למתחמים מועדפים. שלב הבא הוא מתן התנגדויות, אותם יש להגיש תוך 60 יום מיום ההפקדה.
לטבלאות איחוד וחלוקה המעודכנות – לחץ כאן
להוראות התכנית המעודכנת – לחץ כאן
לתשריט התכנית המעודכנת – לחץ כאן
בעכבות השינויים מספר עדכונים:
חלקה 4 בגוש 3693 נכללת במלואה בתכנית ומקבלת זכויות מלאות (במקום אי כניסה בתכנית הראשונית)
חלקה 19 בגוש 3689 נכללת במלואה בתכנית ומקבלת זכויות מלאות (במקום כניסה של 70 אחוז בתכנית הראשונית).
חלקה 18 בגוש 3689 נכללת ב 62% בתכנית (במקום אי כניסה בתכנית הראשונית).
חלקה 7 בגוש 3693 נכללת בכ 43 אחוז בתכנית (במקום אי כניסה בתכנית הראשונית).
חלקה 40 בגוש 3693 מקבל זכויות משולבות למגורים תעסוקה ומסחר, מה שמוריד את גובה זכויות המגורים לחלקה ומוסיף זכויות תעסוקה ומסחר. דונם בחלקה 40 מקבל כ 3.5 זכויות מגורים בנוסף ל 750 מ”ר תעסוקה וכ 85 מ”ר מסחרי. אם לפני העדכון מצבן של רוכשי ה 20 מ”ר או ה 40 מ”ר היה קשה ביותר , הרי שהנתונים החדשים מראים מצב בו כ 20 מ”ר מקבלים 0.07 זכות לדירה ( 7 אחוז מזכות מלאה !) בנוסף ל 15 מ”ר תעסוקה וכ 1.7 מ”ר מסחר.. שווי מופשר לכלל הזכויות הוא כ 66 אלף שח! (לגודל של 20 מ”ר), בעוד אותן 20 מ”ר נרכשו ברוב המקרים בכ 149 אלף ש”ח..
סיכויים וצפי זמן הפשרת הקרקע– 12-14 חודשים
מחיר מומלץ -2850 ₪ למטר
דירוג-*** עלית ערך הבא בעת אישור התכנית
שלום, מדוע ההערכה שלכם במקרה דנן היא רק 6-7 שנים? נראה שיש עוד שלבים רבים בדרך, ואם אני לא טועה לחלקות בשלב התחלתי דומה נתתם הערכה פסימית הרבה יותר (יותר לכיוון של 11-13 שנים).
דבר שני: נכתב שייעוד הקרקע הוא מגדלים. האם יש הערכה, ולו גסה, כמה מר יהיו שווים יחידת דיור?
תודה, ואתר מעולה!
שלום בני ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה הוא 6-7 שנים מאחר וכבר קיים אישור של הוועדה הארצית על הרחבת מזרח רחובות, מה שאמור לזרז את התנהלות התכנית מול וועדות התכנון.
למרות שהוחלט על הרחבת המתחם בכ 1000 דונם, עדיין לא ידוע כמה מהשטח ייכנס להליך איחוד (ההערכה כרגע על 1000-2000 דונם), ועדיין לא ידוע מה יהיה מספר יחידות הדיור במתחם ( 6000-10000 יחידות).
כך שקשה כרגע להעריך את גודל השטח על מנת לקבל זכות ממוצעת (125-200 מ”ר).
בהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית נקודתית בוועדת התכנון.
מה לגבי חלקה 45
שלום מני ותודה על תגובתך
חלקה 45 בגוש 3693 נמצאת מחוץ להרחבה של כ 1000 דונם שאישרה הוועדה הארצית במזרח רחובות לפני כשנתיים.
היי האתר מאד מקצועי ואמין שנית יש לי דונם בחלקה זאת(גוש 3693 חלקה 40) כמה להערכתכם יהיה הערך של דונם בסופו של דבר כלומר לאחר הפשרה סופית.ועל זה כמה מס יהיה עליי לשלם
שלום שרון ותודה על תגובתך
תלוי בגודל השטח שייכלל בהליך איחוד וחלוקה במתחם.
במידה וייכללו רק ה 1000 דונמים שאותם אישרה הממשלה בהרחבת מזרח רחובות , אז צפי דונם מופשר יכול להגיע ל למעלה מ 3.5 מיליון שח.
מן הסתם ככל שייכלל שטח גדול בהליך איחוד וחלוקה, השווי המופשר של כל דונם ירד.
בהירות לגבי גודל המתחם יתבהר בעת הפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדת התכנון
היטל ההשבחה ליחידה יכול להגיע לכ 220-250 אלף שח ליחידה.
התמחור לעיל לדונם מופשר אפשרי הוא נטו ,שבמידה ואתר מוכר את הקרקע היטל ההשבחה הוא על קונה.
בקרוב צפויות התפתחויות במתחם , ואנו נעדכן במידת הצורך.
אתה כותב שמחיר קרקע לאחר הפשרה צפוי הוא כ- 3 מליון ש”ח לדונם. מה עם הפקעות?
אדם שיש לו היום דונם צפוי לצאת עם חצי דונם לאחר הפקעות… זאת אומרת נגיד שרכשתי היום קרקע של דונם לפי 1300 ש”ח למ”ר יוצא 1.3 מליון ש”ח. לאחר הפשרה אשאר עם חצי דונם ולפי 3000 ש”ח למ”ר שווי הקרקע שלי יהיה 1.5 מליון. כלומר הרווחתי 200,000 בהנחה והיטל השבחה על הקונה.
היטלי השבחה על הקונה? ממתי זה ככה? ממה שידוע לי זה על המוכר בד”כ..
האם מה שאמרתי נכון?
שלום ששון ותודה על תגובתך
הכוונה הייתה במחיר לדונם מופשר היא לדונם ברוטו.
עם זאת צוין גם שזהו המחיר הצפוי במידה וייכללו רק ה 1000 דונם שאישרה הממשלה.
היטל ההשבחה הוא על הקונה , אלא עם סוכם אחרת , ואז ההיטל כבר מחושב ומתומחר במחיר העסקה.
שלום רב
מתי צפויה הפקדת של תוכנית לגבי המתחם בוועדה
שלום מאיר ותודה על תגובתך
זמן הפקדת תכנית בוועדת התכנון יכול לקחת בין 8-24 חודשים.
יש לי בחלקה 40 2 יחידות של 420 מטר לאחת
אם וכאשר תהיה בניה במקום
כמה דירות לדעתך אפשר לקבל
אחרי קיזוז לשטחים ציבוריים
על גודל קרקע כזה
ואיך זה מחושב
שלום דוד ותודה על תגובתך.
לפי נתוני כמות יחידות המגורים ושטחי המסחר ההתחלתיים, ההערכה (בדגש על ההערכה) נכון להיום היא בסביבות 8 יחידות לדונם ברוטו (יחידות המסחר נחשבות כיחידות ערכיות שוות ערך ליחידות המגורים)
אתה מחזיק ב 840 מ”ר בחלקה , כך למעשה אתה צפוי לקבל בעתיד בסביבות 6 יחידות/זכויות (מגורים או מסחר).
בכדי לקבל דירות ממשיות במתחם (או מבני מסחר), תצטרך להשתמש בשירותי בנייה (כמובן להוסיף עליות בניה,היטלים ומיסים), או להגיע להסדר קומבינציה כלשהו עם יזם/קבלן.
מה תפקידה של החברה דירה להשכיר
מה השלב הבא בתהליך ומתי צפוי להתממש
שלום מאיר ותודה על תגובתך
החברה הממשלתית “דירה להשכיר” אחראית בין היתר על הקמה של תכנית למתחם וקידומה, בנוסף אחראית על פיתוח המתחם.
שלב הבא הוא הכנת התכנית למתחם על בסיס המודל התכנוני עליו אחראי האדריכל הנבחר (עיריית רחובות קיימה תחרות בה נבחר אדריכל שאחראי על יצירת מודל תכנוני)
סיום התכנית יכול לקחת כ 8-18 חודשים.
תודה רבה על העדכון
בעת סיום התוכנית על ידי אדריכל העירייה
מה השלב הבא
האם העירייה היא היזם ובאיזה שלב היא צפויה לפנות אלינו בעלי הקרקע
מה תפקידנו בתהליך והאם יש לנו השפעה על התכנון
לאחר הכנת התכנית, הוותמל ודירה להשכיר יצטרכו לאשר את אותה תכנית, שבדרך תוגש להשגות והערות הציבור (התנגדויות).
חוץ מדרישה לתשלום היטל השבחה (בעת אישור סופי של אותה תכנית למתחם), לעירייה אין סיבה לפנות לבעלי הקרקע.
פעילות בעלי הקרקע תהיה בעיקר לאחר ההפשרה בהתארגנות והתנהלות מסודרת, וזאת על מנת לזרז את הליך הבניה מבחירת אנשי מקצוע, הגשת תכנית בנייה, הוצאת היתרים ובנייה המבנים.
עד אז הליך התכנון מוטל בעיקר על המדינה.
תודה רבה על ההסבר המקצועי
מהו גובה היטל ההשבחה המשוער ואיך הוא מחושב
היטל ההשבחה ייקבע בתכנית איחוד וחלוקה, ובאופן סופי לאחר עררים צפויים.
אמור להיות בסביבות 240-300 אלף שח ליחידה ממוצעת.
היטל ההשבחה נקבע בדרך ששמאי מטעם הוועדה המקומית מעריך מהו השווי החקלאי של הקרקע לפני אישור התכנית – שווי מצב קודם , בנוסף הוא מעריך מהו שווי יחידה דיור מוכנה לבנייה – שווי מצב חדש ,ועל ההפרש בין השווי המופשר לשווי החקלאי חל 50% מס היטל השבחה.
הי האם יש לך מידע עדכני לגבי גוש 3692 באותו אזור (רח’ 3000) לא מצאתי אזכור באתר. תודה רבה
שלום יואב ותודה על תגובתך.
לגבי גבול תמ”א 1/35 (הרחבת מזרח רחובות) רק כשליש מהגוש, החלק המערבי של הגוש (כגון חלקות 3, 17, 22, 25, 44) אמורים להיכלל בתכנית עתידית , בעוד החלק המזרחי של הגוש (הממוקם רחוק יותר מכביש מנחם בגין) אמור להישאר מחוץ לתכנית ולהישאר שטח פתוח.
בעת סיום הכנת התכנית על ידי חברת דירה להשכיר והוותמל יתבהר מצב הגוש באופן סופי.
היי ,
האם בגוש 3692 חלקה 42 נכללת בתכנית העתידית?
היי ארז
חלקה 42 בגוש 3692 תואמת בחוות הדעת לחלקה 40 בגוש 3693, ותיכלל במלואה בוותמל מזרח רחובות.
תודה על התייחסותך 🙂
שלום ,
האם גוש 3693 חלקה 59 בתכנית הפשרה
שלום מיכה ותודה על תגובתך.
חלקה 59 נכללת במלואה בתכנית מזרח רחובות, תקבל זכויות מלאות, ולמעשה זהה לחלקה 40.
לגבי חלקה 73 גוש 3693 היא בתוך בתכנית ? השווי שלה גם 1700 ל 1800 שקל למטר?
שלום יגאל ותודה על תגובתך.
חלקה 73 בגוש 3693 זהה לחלקה 40, מבחינת ייעוד ומחיר מומלץ.
היי
איך אפשר לדעת האם החלקה המדוברת אפשר לבנות עליה גם בית פרטי או שזה רק לבניית מגורים רווח קומות
דם חלחקה תאורטית , מי מחליט על זה ?
והמונח יחידה או זכאיות ליחידה בעל שטח בגודל מוסיים
למשל לגודל מסויים נגיד שאני זכרי לפי הדןגמא שנתת מקודם ל6 יחידות מסחר אי מגורים
מה זה אומר בפועל ?
מה זה יחידה ?
תודה כל העזרה
שלום סימון ותודה על תגובתך.
נכון להיום התכנית מייעדת הקמה של מבני מגורים בבניה רוויה בלבד.
יחידה היא בעצם מרכיב הקרקע בלבד (ולא הדירה השלמה)
את אותה יחידה יש למעשה לבנות באמצעות קבלן מבצע (על ידי תשלום של עלות הבניה כמובן), או להגיע להסדר קומבינציה כלשהו עם הקבלן.
שלום לכם, יש לי 2 שאלות בקשר לגוש 3693 חלקה 40,
1. לאחר ההפשרה יידרשו מבעלי הקרקע 50% היטל השבחה,
משווי הקרקע החקלאית שהייתה קודפ ההפשרה. השאלה היא כמה זמן קודם ההפשרה אם ייקחו את שוויה מלפני שנתיים למשל או מלפני 10 שנים או מתחילת הכנת התוכנית אז שוויה היה אפסי ,יוצא מכך שהיטל ההשבחה יהיה ענק ?
2. האם אפשר לערער על גובה היטל ההשבחה (לבקש השגה) ? ואם כן איך זה יעשה כל בעלי הקרקעות שהופשרו
יערערו יחד (יבקשו השגה)?
תודה מראש על התשובה.
שלום אמיר ותודה על תגובתך.
1 -היטל ההשבחה הוא כ 50% על ההפרש בין שווי המצב החדש- מצב יוצא (קרקע זמינה לבנייה) לשווי המצב הקודם -מצב נכנס.
שווי המצב הקודם מחושב לפי המצב התכנוני עד ליום בו קיימת תכנית המשביחה את הקרקע
בהעדר תכנית מתאר כוללנית לעיר, זמן הקובע יהיה עד אישור התכנית החדשה.
בכדי לקצר היטל ההשבחה צפוי להיות בין 240-300 אלף שח ליחידה.
2 – בוודאי שאפשר להגיש ערר על ההיטל אותו יקבע בעתיד שמאי הוועדה המקומית, וברוב המקרים כך נעשה (בייצוג של עורך דין המייצג מספר רב של בעלים , ובאמצעות שמאי הנותן חוות דעת/שומה מטעם הבעלים).
שלום ,
האם גוש 3693 חלקה 69 נמצא בתוך ההרחבה וביעוד למגורים?
אם כן מה הצפי לצפיפות לדונם ברוטו?
תודה יגאל
שלום יגאל ותודה על תגובתך
חלקה 69 נכללת במלואה בהרחבת מזרח רחובות וזהה לחלקה 40 בחוות הדעת.
צפיפות תיקבע בעת הליך איחוד וחלוקה (כרגע מוערכת בסביבות 7-8 יחידות).
היי ,
האם ניתן להעריך את כמות יחידות דיור נטו לדונם (צפיפות מגורים נטו)?
היי ארז
ראה בתשובה הקודמת.
מוערך ב 7-8 יחידות, שבתסריט מסוים יכול להגיע ל 9.
בהירות בעת סיום הכנת התכנית בוותמל.
שלום רב
האם גוש 3692 חלקה 13 נכלל בתוכנית
תודה
שלום נדיב ותודה על תגובתך.
לפי תשריט תמ”א 35/1 ( הרחבת מזרח רחובות בין היתר), חלקה 13 לא תיכלל בתכנית למתחם (וותמל), ותישאר כשטח פתוח.
האם יש תוכנית אדריכלית למתחם והאם היא פורסמה? היכן ניתן לעיין בתוכנית? האם יש תשריטים היכן ניתן לעיין בהם?
שלום אייל ותודה על תגובתך
כלל המסמכים (הוראות התכנית, תשריטים ושאר הנספחים) יוצגו לאחר דיון שולחן עגול, הליך הצפוי להתבצע בשבועות הקרובים.
האם גוש 3692 חלקה 40 נכללת?
שלם אנה ותודה על תגובתך
חלקה 40 בגוש 3692 נכללת במלואה בתמל/3003 (מזרח רחובות), וזהה לחלקה 40 בגוש 3693 בחוות הדעת.
שלום רב
בהסתמך על הנתונים העדכניים של כ 6500 יחידות דיור ו 700000 מר שטחי מסחר מה צפי הזכויות לשטח של 420 מר
שלום מאיר ותודה על תגובתך
לפי הנתונים מהתכנית הכללית, בהנחה שרק שטח המוכרז בותמל הולך לאיחוד וחלוקה אזי 420 יכולים לקבל בסביבות 3.75 זכויות ממוצעות.
בהירות בעת הפקדת התכנית בוועדת התכנון.
תודה רבה
האם מדובר על זכויות נטו לאחר הפקעה
היי
3.75 הם מספר הזכויות המוערך שיינתן (לאחר ההפקעה) לגודל שטח של 420 מ”ר .
שלום רב,
לפי העדכון מהשבוע האחרון ראיתי שמדובר בסרטון שפורסם על 28 יחידות דיור לדונם נטו.
מה אני בדיוק מפספס פה?
לא הבנתי את צורת החישוב ולמה להתייחס..
שלום ארז ותודה על תגובתך
גובה היחידות הממוצע בתכנית של 30 יחידות לדונם הוא נטו (לאחר הפקעה), בעוד כלל השטחים בתכנית נכון להיום הם מן הסתם ברוטו.
שלום,
מצטער על מיעוט ההבנה שלי בנושא , האם זכות של יחידה אחת משמעותה בהסדר קומבינציה עם קבלן היא קבלת דירה אחת ?
שלום מיכה ותודה על תגובתך.
בגדול זכות של יחידה מאפשרת לך לבנות את אותה יחידה (בתשלום כמובן של עלות הבנייה, היטל, ושאר ההוצאות).
בהסדר קומבינציה אתה למעשה מעביר חלק מהזכות לקבלן בתמורה לשירותי הבנייה של החלק שנשאר בבעלותך.
כך שלצורך הדוגמא הסכם שכזה על יחידה אחת יעניק לבעל הקרקע כ 35-40 אחוזים מדירה בנויה.
כך שלצורך הדוגמא, הסדר קומבינציה על יחידה אחת יש
שלום רב
היום נכחתי בהצגת התוכנית לציבור
נאמר שם שלוחות הזמנים הם שעד דצמבר תהיה תוכנית בניה מאושרת לאחר התנגדוית הציבור שממנה ניתן להוציא היתר בניה
אשמח אם תבאירו מדוע הצפי שלכם הוא 3 שנים
היי מאיר
לוח זמנים של דצמבר הוא לא ריאלי כלל, וזאת בהתחשב שיש בהכנה של תכנית מפורטת, טבלאות איחוד וחלוקה, שאלו צריכות לעבור את שלב ההתנגדויות הציבור.
כל אלו לא ניתן לעשות בחצי שנה.
צפי זמן האתר מופיע בחוות הדעת.
תודה על ההבהרה
אם הבנתי נכון התוכנית המפורטת כבר בשלבי הכנה
כמו כן נאמר שתהליך של ותמל הוא תהליך מזורז שקצוב בזמן כך שיש מאמץ מיוחד לעמוד במועד זה
עם זאת, כאמור, הליך של תכנית מפורטת, טבלאות והתנגדויות לא סביר כלל שיקרה ב 6 חודשים.
שלום ותודה על המידע
האם חלקה 36 בגוש 3693 נכללת בתוכנית? ואם כן האם במלואה?
תודה רבה
שלום שרון ותודה על תגובתך.
חלקה 36 עברה פרצלציה שרוב החלק מהחלקה ממזרח לכביש בגין קיבל מספר חלקה חדש -73 , שחלקה זו נכללת במלואה בתכנית.
תודה רבה
שלום
ברצוני לדעת באם גוש 3692 חלקה 16 נכלל בתוכנית.
היי
לפי התכנית הכללית חלקה 16 נכללת במלואה.
שלום ותודה מראש על המידע והעזרה
מה בדבר גוש 3689 חלקה 40
שלום,
האם חלקה 34 גוש 3692 נכללת בתכנית פיתוח מזרח רחובות? אם כן, האם במלואה או בחלקה?
שלום גל ותודה על תגובתך.
חלקה 40 בגוש 3689 נמצאת מחוץ לתכנית התמל להרחבת מזרח רחובות, ומיועדת להישאר שטח פתוח.
שלום דן ותודה על תגובתך.
חלקה 34 בגוש 3692 (כ 30 אחוזים), נכללת במלואה במתחם
שלום, מה הערכתכם לגבי גוש 3691 חלקות 3-4. תודה
שלום דוד ותודה על תגובתך
גוש 3691 בשלמותו (כולל חלקות 3-4) נמצא במרחק רק מגבולות הרחבת מזרח רחובות, ולפי התכנית הכללית המאושרת במליאת הוועדה המקומית, הגוש כמובן לא נכלל בהרחבה ומיועד להישאר שטח פתוח.
שלום רב
האם חלקה 22 בגוש 3693 הינה התכנית?
בתודה מראש
שלום גיל דרור ותודה על תגובתך
חלקה 22 בגוש 3693 מחוץ לתכנית הרחבת מזרח רחובות (לא תיכלל בטבלאות איחוד וחלוקה) ומיועדת להישאר כשטח פתוח.
תודה
אשמח לדעת לגבי חלקה 43
שלום הילה ותודה על תגובתך
חלקה 43 בגוש 3693 אינה נכללת כלל בתכנית הרחבת מזרח העיר, ותישאר שטח פתוח.
היי,
האם התקבלה החלטה על הפקדת התוכנית היום בותמ”ל?
שלום ארז ותודה על תגובתך
דיון הפקדת התכנית בוותמל נדחה ל 30 לאוקטובר.
שלום רב,
האם התכנית שציינתם שתופקד ב 30 לאוקטובר היא התכנית המפורטת?
תודה, גיל
היי גיל
אכן מדובר על התכנית המפורטת (הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה).
הדיון להפקדה יתקיים ב 26/11/19.
מה עם חלקה 5 היא נמצאת בתוכנית ? כמנה היא שווה ?
שלום מרדכי ותודה על תגובתך
לפי תכנית תמ”ל 3003 (נספח איחוד וחלוקה והטבלאות עצמם), חלקה 5 אינה נכללת כלל בהרחבת מזרח העיר, ותישאר שטח חקלאי פתוח, שמחירה מוערך בכ 200 ש”ח למ”ר.
הי
מהיכן אתם שואבים את המידע לגבי הגושים והחלקות שנכללות בתוכנית? האם זה פורסם באופן רשמי? תודה
היי יואב
נכון להיום קיימות טבלאות איחוד וחלוקה זמניות, בנוסף לנספח איחוד וחלוקה, בהם ניתן לראות אלו חלקות נכללות בתכנית ואלו לא.
בעת הפקדה פורמלית של התכנית במנהל התכנון, נפרסם את כלל הנספים (כולל הטבלאות והוראות התכנית) בחוות הדעת.
מה המחיר למטר בגוש 3693 חלקה 40
היי ישראל
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.
שלום רב,
האם חלקה 39 בגוש 3692 נכללת בתכנית?
תודה מראש
שלום סער ותודה על תגובתך.
חלקה 39 בגוש 3692 נכללת במלואה בתמ”ל 3003, ותקבל בעתיד זכויות מגורים מלאות.
מחירה המומלץ זהה לחלקה 40 בגוש 3693 (המחיר המומלץ בלב חוות הדעת).
מה לגבי גוש 3692 חלקה 45.
לא ראיתי שציינתם משהו על חלקה זו ?
תודה רבה על האתר הנפלא !
שלום מוטי ותודה על תגובתך.
חלקה 45 בגוש 3692 היא חלקת דרך (כביש 40), ואינה נכללת כלל בתכנית הרחבת מזרח העיר.
במידה והתכוונת לאחת החלקות 41-44 בגוש, אזי הן נכללות בשלמותן ומקבלות זכויות מלאות.
האם 3693/6 נכלל בתוכנית?
תודה לתשובתך
שלום גדי ותודה על תגובתך
לפי נתוני תכנית תמל 3003 (ונספח טבלאות איזון וההקצאה), חלקה 6 בגוש 3693 אינה נכללת כלל בהרחבת מזרח העיר, ותישאר שטח חקלאי פתוח.
לידיעתכם היום המליצה הותמל על הפקדת התוכנית.כמה זמן להערכתכם התוכנית תידון בוותמל
היי אייל.
תכנית תמל/3003 להרחבת מזרח רחובות אכן הופקדה בוועדה הארצית לקידום מתחמים מועדפים.
עדכון מלא קיים בלב חוות הדעת.
אתמול היתה הפקדה של התוכנית, מה השווי עכשיו? ומה הצפי להמשך?
אם החלטתי לא למכור אלא לבצע קומבינציה אני גם צריכה לשלם היטל השבחה?
שלום רבקה ותודה על תגובתך.
עדכון מלא (כולל מחיר מומלץ וצפי זמן הפשרה) קיימים בלב חוות הדעת.
היטל השבחה בכל מקרה יחול לאחר אישור סופי של התכנית, וזאת בעת הוצאת היתרי בנייה או מכירה של הקרקע.
ניתן להגיע להסדר עם קבלן בן הוא ייקח על עצמו את המיסים וההיטלים, אך כמובן תמורת פחות אחוזים בשירותי הבנייה.
שלום,
מה המשמעות מבחינה מעשית להודעה שתכנית 3003 אושרה להפקדה בוועדה ? מה הצפי מרגע זה עד לאישור להפשרה סופי ?
בברכה ותודה מראש.
היי מיכה
תזרים השלבים מעודכן קיים מצד ימין לחוות הדעת כמו כן צפי זמן ההפשרה מעודכן בהתאם.
שלום
האם להערכתך מחירי הקרקעות מסביב בקרקעות שהופקדו גם יעלו?
שלום מורן ותודה על תגובתך
בעכבות תכנית תמל/3003 (וביקר אישור תמ”א 35/1), הקרקעות שלא נכללו דווקא ספגו ירידה משמעותית.
אם בעבר עוד הן תומחרו באופן שבו קיימת אפשרות להכללתן, אישורי התכניות סגרו את הגולל על אותן קרקעות, מה שמוריד את ערכן.
חשוב לציין ששמירת רוב השטחים הפתוחים במזרח רחבות (התכנית היא על 1200 דונם מתוך 5000), הייתה תנאי מהותי בקידום התכנית, כך שגם אפשרות לקידום עתידי של החלקות שלא נכללו נראה כבלתי אפשרי לפחות ב 30 שנים הקרובות.
שלום,
מה בנוגע לגבי חלקה 45 שבגוש 3693?
אמרו לנו שחלק קטן ממנה נכלל.
מה השווי המוערך לקרקע?
תודה
שלום אברהם ותודה על תגובתך.
לפי טבלאות איחוד וחלוקה הזמניות, חלקה 45 נכללת רק ב 10% במתחם, מה שמעניק לה רק 10% מהזכויות המלאות.
למעשה כל דונם בחלקה זו מקבל 0.7 זכויות בלבד (פחות מזכות מלאה לדונם שלם).
כמה שווה מ”ר בקרקע גוש3693 חלקה 45 והאם גם קרקע זו אמורה להישאר כשטח פתוח בעקבות התכנית [נאמר לנו שכ90 אחוז הנותרים גם מוגדרים כשטח עירוני ובוודאי יופשרו תוך כ6 שנים האם זה נכון ]
היי אברהם
שווי חלקה 45 מוערך בכ 10 אחוז מהמחיר המומלץ בחוות הדעת, כ 330 ש”ח למ”ר (330 אלף שח לדונם).
ה 90 אחוזים שלא נכללים מוגדרים בנוף כפרי פתוח, ועם אישור תכנית תמ”א 35/1 והפקדת תכנית תמל/3003, שטחים אלו לא יופשרו ב 30 שנים הקרובות ואולי אף יותר.
שלום,
אם אפשר הסבר קצר על איך קוראים את טבלאות האיזון.
תודה
לימור
שלום לימור ותודה על תגובתך.
מצד ימין בטבלאות מופיעים נתוני המקרקעין (גוש וחלקה), שלאחר מכן בעלי הקרקעות וחלקם בבעלות באחוזים.
בצד שמאל של הטבלאות בתחתית קיים פירוט הזכויות (מספר המגרש, ייעוד המגרש, וכמות היחידות או שטחי מסחר ותעסוקה).
הדרך הקלה ביותר היא לסכם את כלל הזכויות שהחלקה קיבלה (סיכום של כלל היחידות מכלל המגרשים שהחלקה קיבלה) ולראות מה חלקך היחסי. חלקך היחסי יהיה למעשה החלק שלך בבעלות (מופיע בחלק הימני של הטבלאות).
שלום,
בנוגע לתשובתך לאברהם ששאל לגבי חלקה 45 שרק 10 אחוזים ממנה נכללים בתוכנית, מדוע בכל זאת בתשובתך לשאלתו אמרת שכל דונם מקבל 0.7 זכויות ולא 0.1 לפי האחוזים?
האם הדבר נכון גם לגבי חלקה 18 בגוש 3689 שחלק קטן מאוד ממנה נכלל בתוכנית? גם לא יש 0.7 זכויות?
תודה רבה!
שלום אבי ותודה על תגובתך
מאחר ורק 10% (0.1 זה 10%) מהחלקה נכללים בתכנית, התוצאה היא שכל דונם מקבל 0.7 זכות ממוצעת, וזאת לעומת חלקה שנכללת במלואה ובה כל דונם מקבל בממוצע 7 זכויות.
לגבי חלקה 18 בגוש 3689 – למעשה לא מקבלת זכויות בכלל בתכנית, מאחר ורק 65 מ”ר מהחלקה מתוך 34636 מ”ר נכללים, כך שמדובר בפחות מאחוז שנכלל, מה לא מספיק בכדי לקבל זכויות בתכנית. חלקה זו תישאר שטח פתוח.
מה לגבי גוש 3693 חלקה 50, 51, 52 האם הם נכללים במלואם ושוים כמו 3693/40 ?
תודה רבה !!
שלום מוטי ותודה על תגובתך.
חלקות 50-52 בגוש 3693 אכן נכללות במלואן וזהות ערכית לחלקה 40 באותו גוש
שלום ,
במידה ואני אמכור מטרים בחלקה 3693 חלקה 40 , יחול עלי היטל השבחה? או שעדין לא?
היי יגאל
נכון להיום לא הונפקו שומות השבחה, בעיקר אין תכנית מאושרת למתחם, ששומות אלה אמורות להתחיל להיגבות בעת אישור סופי של התכנית המפורטת
עם זאת רצוי ביותר לבדוק זאת במחלקת הנדסה של עיריית רחובות.
בכמה אתה מעריך את היטל השבחה ליחידה? תודה
מוערך בכ 270 אלף, תלוי בתוצאות העררים כמובן.
על איזה השבחה משלמים היטל?
הציעו לי ב 390000 ש”ח זכות לדירה של 70 מטר, זה יצא משתלם אחרי היטלים ומיסים?
שלום אייל ותודה על תגובתך.
לא ברור כלל מהו הגודל השטח שהציעו לך
כך או כך ,על מנת לקבל זכות ליחידה של 3 חד, יש צורך בסביבות 90 מ”ר קרקע.
בדוק מהו הגודל השטח המוצע והכפל אותו במחיר המומלץ על מנת לבדוק כדאיות
היטל ההשבחה משולם בעכבות ההשבחה שנוצרה עכב אישור התכנית המפורטת.
הי, פרסמתם באתר המצויין שחלקה שנכללת במלואה בתוכנית צפויה לקבל 7 יחידות לדונם.א.הכוונה ל 7 זכויות שאיתם עושים עסקת קומבינציה עם קבלן ואז מקבלים לפי אחוז הקומבינציה דירות? לדוגמא אם 40 אחוז אז בעל הקרקע מקבל 2.8 דירות? ב.מהו גובה היטל ההשבחה הצפוי על 7 זכויות אלו? ואני מניח שבעל הקרקע אמור לשלם על כל 7 הזכויות ולא רק על ה 2.8 דירות שיקבל? תודה מראש.
הי, פרסמתם באתר המצויין שחלקה שנכללת במלואה בתוכנית צפויה לקבל 7 יחידות לדונם.א.הכוונה ל 7 זכויות שאיתם עושים עסקת קומבינציה עם קבלן ואז מקבלים לפי אחוז הקומבינציה דירות? לדוגמא אם 40 אחוז הוא האחוז שנסגר בעסקת הקומבינציה עם הקבלן,אז בעל הקרקע מקבל 2.8 דירות? ב.מהו גובה היטל ההשבחה הצפוי על 7 זכויות אלו לדונם? ואני מניח שבעל הקרקע אמור לשלם היטלי השבחה על כל 7 הזכויות אם יש לו דונם אחד,ולא רק על ה 2.8 דירות שיקבל? תודה מראש.
שלום אורלי ותודה על תגובתך
אכן מדובר על כ 7 זכויות/יחידות,שאיתן אפשר להגיע להסדר שירותי בנייה באמצעות עסקת קומבינציה.
סעיפי עסקת קומבינציה מורכבים , בעיקר מבחינת המיסוי, שלא מעט מהמקרים ההסכם שנתחם, בין בעלי הקרקע ליזם/קבלן, הוא שכלל המיסים יחולו על אותו יזם. במידה וכך יקרה לא תצטרכי לשלם את ההיטל ההשבחה כלל, אך עם זאת אחוז הקומבינציה יפחת משמעותית בהתאם
כך או כך היטל ההשבחה המוערך (לפני עררים צפויים) הוא כ 270 אלף ליחידה.
היי, מה לגבי גוש 3693 חלקה 5?
היי עידן
חלקה 5 אינה נכללת כלל בתכנית להרחבת מזרח רחובות, ותישאר שטח חקלאי פתוח.
תודה.
האם יש הערכת שווי משוערת למגרש בגוש 3693 חלקה 5?
כ 150 ש”ח למ”ר.
מה הערכת שווי של יחידת קרקע זמינה לבניה?
תודה מראש
שלום יגאל ותודה על תגובתך
המונח זמין לבנייה כולל בתוכו היטל השבחה ופיתוח בנוסף לכלל הוצאות לטובת אנשי מקצוע בהוצאת היתר בנייה, שכרגע אין טעם להתייחס לשווי זה
עם זאת שווי זכות ממוצעת מופשרת (תכנית איחוד וחלוקה מאושרות ומפורטת), מוערכת בסביבות 600 אלף ש”ח.
האם 3689 חלקה 16 נכלל?
שלום אביטל ותודה על תגובתך.
לפי התכנית המופקדת וטבלאות איחוד וחלוקה, חלקה 16 בגוש 3689 אינה נכללת כלל במתחם הרחבת מזרח רחובות, ותישאר שטח פתוח.
שלום נראה לי לא הגיוני מחיר קרקע לדירה 600,000 שח ??? אמור להיות מעל 1,000,000 לא ???
תודה רבה
היי אירית
שווי מרכיב הקרקע אכן יכול להגיע ליותר מ 1 מיליון ליחידה ממוצעת, אך סכום זה משקף מצב בו הקרקע זמינה לבנייה, ולאחר ששולם היטל השבחה ופיתוח, ושאר ההוצאות לצורך הוצאת היתר.
היי
מה לגבי גוש 3693 חלקה 23 ?
צפי הפשרה?
מחיר למטר?
שלום קובי ותודה על תגובתך.
לפי התכנית המופקדת וטבלאות איחוד וחלוקה, חלקה 23 בגוש 3693 אינה נכללת כלל במתחם הרחבת מזרח רחובות, ותישאר שטח פתוח.
מחירה המוערך הוא כ 100-120 ש”ח למ”ר.
הי האם עכשיו שנה וחצי אחרי שיש שינוי לגבייגוש 3693 חלקה 23 בתיכנון ובמחיר?
היי ראובן
לפי תכנית הרחבת מזרח רחובות החדשה העומדת לפני הפקדתה הפורמלית במנהל התכנון, חלקה 23 אינה נכללת כלל, ותישאר שטח פתוח, שהמחיר המומלץ של כ 100-120 ש”ח למ”ר נשאר בעינו.
שלום,
גוש 3693,חלקה 69(34 לשעבר)-האם החלקה חלק מהתכנית במלאה,כמה זכויות בניה היא נותנת ומה יער קרקע בה.
בברכה,
מיכאל
שלום מיכאל ותודה על תגובתך.
לפי התכנית והטבלאות הזמניות, חלקה 69 נכללת בכ 92 אחוז בהליך איחוד וחלוקה, מה שמעניק לה בסביבות 5.8 יחידות לדונם בבניה רוויה (מגורים ד).
היי. מה עם גוש 3689 חלקה 6? יודע שלא נכללת בתוכנית הקרובה אבל האם יש סיכוי שיבנו שם בכלל ואם כן אז עוד כמה שנים?
שלום אור ותודה על תגובתך.
שמירת רוב השטחים הפתוחים במזרח רחבות (התכנית היא על 1200 דונם מתוך 5000), הייתה תנאי מהותי בקידום התכנית, כך שגם אפשרות לקידום עתידי של החלקות שלא נכללו (כגון חלקה 6 בגוש 3689) נראה כבלתי אפשרי לפחות ב 30 שנים הקרובות.
תודה רבה על המענה. איך אני יכול לברר סטאטוס של גוש וחלקה מסויימת והסיכוי שלה להפוך לקרקע זמינה לבניה? כלומר מהתשובה שלך אני מניח שלא תהיה ברירה לרחובות לבנות בגוש 3689 מגורים אך זה פונקציה של זמן או שפתאום יכולים להחליט שזה שטח ציבורי ואז אני מאבד את זכויותי?
היי
נרשם לך “שאפשרות לקידום עתידי של החלקות שלא נכללו (כגון חלקה 6 בגוש 3689) נראה כבלתי אפשרי לפחות ב 30 שנים הקרובות”, ואתה הסקת שלא תהיה ברירה לרחובות לבנות בגוש..?
מלבד חלקה 19, כלל גוש 3689 מיועד להישאר שטח לפחות ב 30 שנים הקרובות.
בכמה אתה מעריך שתיהיה שווה קרקע זמינה לבניה? ומה האקוויוולנט בזכויות בניה בתעסוקה ששווה ליחידת מגורים?
שלום משה ותודה על תגובתך.
שווי מרכיב קרקע זמינה ממוצעת לבנייה בניכוי היטל השבחה ופיתוח (ללא תשלום של השניים), מוערך בכ 630,000 שח.
בסביבות 320-330 מ”ר זכויות בנייה בתעסוקה שווים לזכות מגורים ממוצעת אחת.
כך שכלל זכויות התעסוקה במתחם שווים בסביבות 1700 יחידות מגורים ממוצעות במתחם.
חישוב זה לא מתייחס לזכויות המסחר (היקרות יותר), אלא לזכויות התעסוקה בלבד.
שלום ,
מה יחסי בעסקת קומבינציה באיזור במידה ובעל הקרקע מוסר לקבלן זכויות בניה לאחר ששולם היטל השבחה?
היי יונתן
במידה ובעל הקרקע שילם את מלוא ההיטלים, אחוז הקומבינציה יעבור את ה 40% (תלוי כמובן במספר היחידות ועוד מספר משתנים) , שבעל הקרקע יצטרך לשלם מס שבח על החלק שהוא מעביר לקבלן (50 אחוז).
שלום לכם !!
אשמח לדעת איפה הדברים עומדים עכשיו ?
למה מחכים עכשיו בעניין טבלת האיזון והקצאה והתקדמות הקרקע להפשרה?
תודה רבה מראש
שלום אמיר ותודה על תגובתך
התכנית עומדת בשלב התיקונים הדרושים כתנאי להפקדתה, תיקונים שיש להגישם עד ה 26 לפברואר 2020, שלאחר מכן יחל שלב מתן התנגדויות.
באותו זמן יעודכנו סופית גם טבלאות איחוד וחלוקה.
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום בחוות הדעת.
הי,
בהמשך לתשובתך לאמיר, האם שלב ההתנגדויות יחל ב 26 לפברואר או ב 26 למרץ ?
האם אמור להיות תוך 90 יום ממועד הישיבה של ה 26 לנובמבר 2019 ?
תודה רבה מראש.
היי שי
90 יום הוא הזמן שיש להגיש את התיקונים הנדרשים לתכנית, וזאת מיום ה 26 לנובמבר 2019 (עד ל 26 לפברואר).
שלב ההתנגדויות יחל כ 3-4 חודשים מיום ההפקדה הפורמלית של התכנית המתוקנת.
90 יום מ 26 לנובמבר אמורים להסתיים בסוף םברואר ?
היי
אכן 26 לפברואר, בטעות צוין מרץ
תודה על התיקון.
בהמשך להסברך בתשובה הקודמת פה “יעודכנו סופית גם טבלאות איחוד וחלוקה” מה הכוונה?
היי רבקה
הכוונה היא למדידות סופיות של החלקות הנכנסות, בנוסף לקבלת זכויות מדויקת של כל בעל קרקע.
בשמאות שהכין שמאי המקרקעין ***** ***** לחלקה 45, ב22/11/19, לחברת ******, מתוך ידיעה שרק 10 ד’ נכנסו לתמל . הוא שם את הקרקע במחיר הרבה הרבה יותר גבוה!! -במצב א’ (לפי תכניות מאושרות בלבד- קרקע חקלאית)-1,070,000 לדונם. ובמצב ב’ בהתחשב בותמל על ה10 ד, הוא שם זאת ב200,000 ש”ח ל125 מ”ר.
איך יכול להיות פערים כל כך גדולים בין השמאות שלו למה שכתבת??
שלום יוסף ותודה על תגובתך
מאחר וציינת שהשמאות נעשתה עבור חברת שיווק, אנו לא מופתעים מהנתונים המנותקים מהמציאות.. ומהפערים בין השמאות לבין הנכתב באתר
במידה ותיקח שמאי מטעמך הנתונים יסתדרו עם הנרשם פה בחוות הדעת
גודל חלקה 45 הוא כ 93 דונם, שרק 10 דונם מתוכם נכלל באיחוד וחלוקה.
כלל זכויות החלקה הוא 67 יחידות במגרש 8B, משמע 0.72 זכות לדונם..
זכות מוערכת בכ 620-650 אלף שח, כך ש 0.72 זכות שווים בסביבות 450 אלף, כשווי מופשר
אנחנו ציינו שנכון להיום השווי הוא כ 350.
שים לב בעמוד 8 בטבלאות איחוד וחלוקה, מצד שמאל, את הערכת השמאי מטעם וועדת התכנון ל 67 יחידות (ולמעשה לכלל החלקה עצמה) – 41,256,000 ש”ח לכלל החלקה (93 דונם)
אותו סכום לחלק 93 דונם מתקבל שווי של 443 אלף שח לדונם..
אז מאיפה בדיוק 1,070,000 ש”ח לדונם עכשווי? פי 2.5 משווי מופשר..?
כאמור אנו ממליצים לך לקחת שמאי מטעמך על מנת לקבל אומדן בריא יותר.
שלום יוסף,
ככל ויש לי בחלקה 45 דונם האם לאחר שקיבלתי 0.72 זכות לדונם, מה יהיה עם יתרת השטח ? הוא יוגדר כשטח חקלאי פתוח ? מה הצפי להפשרתו ?
מה הצפי להפשרה בגוש 3692 חלקה 37 ?
תודה על תשובתך.
שלומי
היי שלומי
בקרוב יוגשו לוועדת התכנון הטבלאות המתוקנות
במידה וקבלת הזכויות לחלקה 45 נשארת בעינה, אז יתרת השטח נשאר שטח חקלאי פתוח, ללא שינוי ייעוד בדורות הקרובים.
חלקה 37 בגוש 3692 אינה נכללת בהרחבת מזרח העיר, ותישאר שטח פתוח גם כן.
שלום רב
תקון התוכנית היה אמור להסתיים עד סוף פברואר
האם בעקבות המצב זה מתעכב
אשמח אם תוכלו לעדכן
היי מאיר
הליך פרסום ההפקדה אכן יאוחר במספר חודשים, ולא רק בגלל המצב ,גם עכב מורכבות התיקונים כולל שינוי הכרזה בגודל התכנית.
שאלה בקשר להכרזה על גודל התוכנית . האם תהיה גדולה יותר מ 1250 דונם ? והאם תוכנית גדולה יותר
תהיה ריווחית יותר לבעלי הקרקעות או להיפך ?
כלומר מס’ יחידות הדיור לדונם יגדל או יהיה קטן יותר ?
תודה מראש
שלום אמיר ותודה על תגובתך.
התכנית המקורית חלה על כ 1800 דונם (שלא כולו נכלל באיחוד וחלוקה כמובן), שמנהל התכנון ביקש בישיבת הפקדת התכנית האחרונה לצמצם את גבולות אותה תכנית לכ 1250 דונם, שזהו גודל השטח התואם להכרזת מנהל התכנון ממאי 2018.
באופן כללי הגדלת שטח הנכלל באיחוד וחלוקה, תוריד את גובה הזכויות הממוצע לבעלי הקרקע.
לפי תגובתך האחרונה לאמיר. גבולות השטח יצומצמו ל1250 דונם. כך ששוב יש חלקות שכנראה לא יכללו בתוכנית כמו חלקה 3 בגוש 3693 ובכלל גבולות התוכנית שוב משתנות. האם אכן כך ?
היי השרון
הגבול המדובר הוא על כלל שטח התכנית (הכולל שטחים שאינם נכללים באיחוד וחלוקה), ולא על השטחים הנכללים באיחוד וחלוקה בהם לא צפוי שינוי.
כך שחלקה 3 נכללת במלואה באיחוד וחלוקה גם בשינוי גבולות התכנית ותקבל זכויות מלאות.
מזרח רחובות-מה הצפי להפשרה בגוש 3692 חלקה 39 ?
היי דוד
צפי זמן ההפשרה בלב חוות דעת מתייחס גם לחלקה 39 בגוש 3692.
מתיי מתוכנן להסתיים שלב מתן ההתנגדויות של התכנית ?
בברכה
מיכה
היי מיכה
שלב מתן התנגדויות עדיין לא החל, שלפניו התכנית צריכה להיות מופקדת, וזאת לאחר שינוי ויישום התיקונים הנדרשים.
בעת הפקדת התכנית נעדכן זאת בחוות הדעת.
שלום לצוות היקר של האתר !
האם גושל 3692 חלקה 35 בתוכנית ? ואם כן האם נכנס אם זכויות חלקיות או מלאות ?
היי אמיר.
חלקה 35 נכללת במלואה במתחם מקבלת זכויות מלאות של מגורים בשילוב תעסוקה.
לא ברור לי, כיצד בעידכון לאחר שנה,מחיר מ”ר יורד בערכו ב- 300 שח.
הרי ככל שהזמן עובר ,לקראת אישור התוכנית.מחירה של הקרקע אמור לעלות?
אולי טעות דפוס?.
תודה.
היי שלמה
ישנו עיכוב של 6 חודשים בקידום התכנית, שמבחינת מקדם זמן-שווי, הם בדיוק 10 אחוז בתמחור.
אני קנייתי לפני 4 שנים חלק מגוש 3693 חלקה 23 האם הקרקע הזה שווה משהוא שילמתי עליה 230000 ל 200 מטר
שלום אברהם ותודה על תגובתך
לפי תמל 3003 המופקדת במנהל התכנון, חלקה 23 בגוש 3693 לא נכללת כלל במתחם הרחבת מזרח רחובות, ותישאר שטח פתוח לדורות הבאים
המחיר המוערך נכון להיום הוא כ 200 ש”ח למ”ר
האם חלקה משולבת היא בעלת ערך נמוך יותר מחלקה שכולה נועדה למגורים
היי מאיר
אין בהבדל כלל מבחינת שווי ערכי בין זכויות מגורים לזכויות משולבות.
כל הכבוד לכם על העידכון המהיר .הייתי על סף רכישה .כעת אבקש הנחה במחיר.
בטבלאות האיזון כתוב מצב נכנס ומצב יוצא, במצב יוצא המחיר המוערך הוא כולל היטל השבחה?
תודה
היי יונתן
שווי מצב יוצא אינו כולל היטל השבחה.
מטבלאות איחוד וחלוקה המעודכנות לא רשום יעוד של גוש 3693 חלקה 59 ,האם רק מגורים או מגורים ומסחר ?
אבקש גם לדעת לאחר העדכון מה מחיר מ”ר בגוש 3693 חלקה 59 ?
תודה.
שלום מיכה ותודה על תגובתך.
לפי הטבלאות חלקה 59 מקבלת זכויות מגורים (עם חזית מסחרית קטנה) במגרש 16A
מחירה המומלץ נכון להיום הוא כ 2800 ש”ח למ”ר
סליחה על הבורות,מה זה מחיר ניכנס ומחיר יוצא?
היי יוסי
מצב נכנס הוא שווי הקרקע כחקלאי
מצב יוצא הוא שווי הקרקע כמאושרת/מופשרת
50 אחוז מההפרש בין המצב יוצא למצב נכנס הוא גובה היטל ההשבחה שיחול על כל בעל קרקע.
תודה רבה.
אשמח אם תבהיר את חישוב היטל ההשבחה הצפוי עבור 420 מר בחלקה 40 גוש 3693
היי מאיר
היטל ההשבחה הוא כ 50 אחוז מן ההפרש בין השווי היוצא לשווי הנכנס.
לנתונים שציינת ההיטל מוערך בכ 540 אלף שח, וזאת לפני עררים צפויים.
התכוונת 540,000 לכל ה420 מטר ?
היי אלעד
אכן
תודה רבה על העדכונים המפורטים שהם לעזר רב.
עכשיו, לאחר השינויים וההפקדה בתאריך 20.5.2020, האם ניתן להעריך ראשונית מתי תהיה עלות היטל ההשבחה עבור מ”ר זכויות בחלקה 40?
חיים
היי חיים
ללא קשר להפקדת התכנית, היטל השבחה נוצר בעת הפשרת המתחם (אישור תכנית מפורטת) וחל רק בעת מכירת הקרקע לאחר אותה הפשרה או בעת הוצאת היתר בנייה.
שלום רב,
מה זכויות לדונם לאחר השינוי האחרון לחלקה 69,גוש 3693 ומה יהיה המחיר לאחר שלב ההתנגדויות
שלום מיכאל ותודה על תגובתך.
נכון להיום חלקה 69 מקבלת כ 6.2 זכויות מגורים ממוצעות במגרש 18A
מחיר מוערך לאחר ההפשרה הוא כ 3350 ש”ח למ”ר
היי לא ברור לי איך מחיר כיום למטר בחלקה 4/40 שווה 3000 ואתה מציין פה שזה גם מחיר אחרי ההפשרה , בפועל זכות לדירת 5 חדרים היום במזרח רחובות בקרקע שזמינה לבנייה עולה היום מיחיון שח ,אם תנכה מזה את היטל ההשבחה זה 800 אלף פלוס מינוס עבור 150 מטר בקרקע קרי 5000 שח למטר פלוס… משו לא מסתדר לי גם אם תנכה את הפיתוח שיהיה כמה עשרות אלפים ליחידה
היי אלעד
ראשית כל המחיר המומלץ נכון להיום הוא 2850 ש”ח למ”ר (ולא 3000)
שנית, צוין שהמחיר המאושר הוא 3350 (לא צוין 3000 שווי מאושר, אלא כאמור 3350), שמחירי השוק יכולים להגיע ל 3500-3600.
אתה לא יכול לקחת את גודל השטח שצריך על מנת לקבל זכות לדירה (ציינת 150, למרות שמדובר ב 166) ולהתייחס אליו כגדול הדירה… ולחשב לו מחיר למ”ר..
מחיר למ”ר נעשה לפי גודל דירה, ולא לפי גודל השטח ברוטו שצריך על מנת לקבל את אותה זכות לדירה.
בחישוב שלך אכן יש ניכוי השבחה ופיתוח, אך גם עלות יועצים, מתכננים, ושאר אנשי המקצוע הדרושים להוצאת היתר (שגם לו עלות כמובן)
מה הזכויות לאחר השינויים האחרונים לדונם
בחלקה 39 גוש 3692
תודה
היי יוסי
לפי הטבלאות החדשות, חלקה 39 בגוש 3692 מקבלת בממוצע כ 5.7 זכויות מגורים ו 39 מ”ר מסחר לדונם, וזאת במגרש 8C.
בעבר שווי חלקה 73 בגוש 3693 היה זהה לחלקה 40? האם כך גם היום?
תודה
שלום יוחאי ותודה על תגובתך.
חלקה 73 נכללת במלואה במתחם וזהה לחלקה 40 במחיר המומלץ, מחיר המופיע בלב חוות הדעת
איך מחשבים מתוך טבלת ההקצאות את הזכויות למגורים ? מה הזכויות בגוש 3693 חלקה 59 ?
היי מיכה
ראה את חלק הבעלים במגרש, והכפל אותו בכמות היחידות של אותו מגרש.
חלקה 59 מקבלת בסביבות 5.6 יחידות לדונם, בנוסף לשטחי מסחר זעירים.
שלום רב
תודה על כל החומר היקר הרך ומהמקצועי והזמן למענה
לי יש בחלקה 3689/40 יש 1/4 דונם
זה נמצא בתוכנית ?
שלום.
לפי התכנית עדכנית, חלקה 40 בגוש 3689 אינה נכללת כלל במתחם.
רציתי לשאול בנוגע לחלקה 43 בגוש 3689, האם היא בתכנית? מה מתוכנן להיות בה? והנוגע לחקה 40 בגוש 3689, האם יש לה צםי לתכניות עתידיות? תודה רבה רבה על המידע והעזרה
היי משה
חלקה 43 בגוש 3689 נכללת פחות מאחוז בתכנית ולא מקבלת זכויות פרקטיות, כך שגם חלקה זו וחלקה 40 בגוש, נשארות כשטח פתוח, ללא אפשרות לשינוי ייעוד הקרקע בעתיד הקרוב והרחוק.
שלום, מה לגבי חלקה 22?
היי מקס
לפי התכנית העדכנית (וגם התכנית הקודמת), חלקה 22 אינה נכללת כלל במתחם ותישאר שטח פתוח.
שלום רב
מה קורה עם חלקה 4 בגוש 3689
תודה – רפי
היי רפי
לפי התכנית העדכנית (וגם התכנית הקודמת), חלקה 4 בגוש 3689 אינה נכללת כלל במתחם ותישאר שטח פתוח.
שלום רב
האם שלב מתן ההתנגדויות יסתיים ואם כן מה הצפי להמשך ואיפה ניתן לצפות בהתנגדויות
היי מאיר
שלב ההתנגדויות רק החל לפני מספר ימים, בה נשמעו טענות המתנגדים בפני הוועדה בנוכחות שמאי חוקר מטעם אותה וועדת תכנון.
עדכונים יופיעו בחודשים הקרובים, שיהיה ניתן לראותם באתר מנהל התכנון ובחוות דעת זו.
שלום וברכה
במידה ואני קונה היום לפי 2800 שח למר .
האם אצטרך לשלם היטל השבחה לאחר ההפשרה ?
לאיזה רווח עלי לצפות לאחר הפשרה ?
תודה רבה
היי מוטי
היטל השבחה יגבה רק בעת מכירת הקרקע לאחר ההפשרה או בהוצאת היתר בנייה
עלית הערך בהפשרת המתחם מוערכת בכ 25% מהמחיר שציינת.
שלום.
יש לנו במשפחה כמה חלקות בגוש 3693 חלקה 40. אנחנו רוצים שכל החלקות יהיו ביחד בהפשרה.
מה אנחנו צריכים לעשות?
היי איתן
אינכם צריכים לעשות דבר, מאחר וחלקה 40 אמורה לקבל את כלל זכויותיה במגרש אחד.
שלום,האם יש שינויים כלשהם אחרי ההתנגדויות?
היי יוסי
ההתנגדויות רק נשמעו, שעדיין לא ניתן להם מענה על ידי השמאי החוקר.