גוש 7595 – חוות דעת

גוש – 7595

חלקות – 45-49, 56-58

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – קרובות לשכונת אליעזר מדרום

מצב תכנוני/הקרקע –  חלקות 45-49, 56-58 בגוש 7595 ממוקמות בצפון העיר כפר סבא מדרום למושב צופית וממזרח לשכונת אליעזר. לפי תמ”מ 21/3 החלקות הנ”ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני,   החלקות יחד עם שאר הקרקעות מצפון לכביש בן יהודה ועד למושב צופית, נכללו בתכנית כס/1/71 המפורסמת , שמטרתה בנייה של אלפי דירות בצמוד לרחוב בן יהודה, בשטח שבין שכונת אליעזר ועד הקאנטרי קלאב. התכנית הוגשה לוועדה המחוזית ב 2003, אך לא עמדה בתנאים שהציבה הוועדה המחוזית להפקדתה ונסגרה. בעיות תחבורה רבות, והעדר תכנית מתאר עתידית לאזור היו חלק מהסיבות לאי הפקדתה של התכנית לוועדה המחוזית, שהטילה על עיריית כפר סבא ” לערוך תכנון כולל ארוך טווח למתחם בן יהודה” , ובכך להבטיח את האזור כעתודה לפיתוח העיר. בישיבה המועצה של עיריית כפר סבא בתחילת 2010 הוחלט להעביר את תכנון פרויקט מתחם בן יהודה לחברת הבת “החברה הכלכלית” וזאת תמורת עמלה של 2.5%. נכון להיום עדיין לא הוגשה תכנית מתאר כוללנית למתחם בן יהודה.

לדיון הוועדה המחוזית בתכנית כס/1/71 שנסגרה – לחץ כאן  עמודים 28-30

לישיבת המועצה של עיירת כפר סבא והעברת תכנון פרויקט מתחם בן יהודה לחברה הכלכלית – לחץ כאן  עמודים 5-8

המתחם מצפון לרחוב בן יהודה לפי תכנית מתאר מחוזית - מחוז מרכז ( תמ"מ 21/3). מתחם שיצטרך הקמה של תכנית חדשה וכוללת, דבר שמוטל על "החברה הכלכלית". להגדלה - לחץ כאן
המתחם מצפון לרחוב בן יהודה לפי תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז ( תמ”מ 21/3). מתחם שיצטרך הקמה של תכנית חדשה וכוללת, דבר שמוטל על “החברה הכלכלית”. להגדלה – לחץ על התמונה

ב 30/03/16 אישרה הוועדה המחוזית את פרסום הודעת הכנת התכנית של עירית כפר סבא למתחם צפון בן יהודה (תכנית מספר 405-0305896). כמו שצוין בתגובות בתחתית העמוד, גבולות התכנית , והקרקעות שנכללות , הן רק קרקעות המיועדות לטובת פיתוח עירוני לפי תכנית מתאר מחוזית מחוז מרכז (תמ”מ /3/21)

להחלטת הוועדה המחוזית על אישור פרסום הכנת התכנית – לחץ כאן   עמוד 8

לתשריט גבולות התכנית של מתחם צפון בן יהודה  – לחץ כאן    רק השטחים המסומנים בפסים כחולים אלכסוניים הם השטחים הנכללים בתכנית

*עדכון – ב 03/09/20 התקיימה ישיבת וועדת משנה להתנגדויות לגבי תכנית המתאר לכלל העיר כפר סבא. באותה ישיבה הוחלט על עריכת שינויים טכניים וכמותיים , בהן תוספת של יחידות דיור ושטחי תעסוקה ומסחר במספר מתחמים בעיר, וזאת עקב הרצון לייעל את השימוש בקרקע בהתאם לתכניות מתאר ארציות מאושרות. גם במתחם צפון בן יהודה (מתחם מספר 6) תחול עלייה בכמות היחידות ושטחי התעסוקה, שגובה היחידות מוערך בכ 7500-9000 יחידות (תלוי בקבלת זכויות לשטחים הפתוחים בצפון המתחם). על אף פי המצוין בפרוטוקול לגבי 16500 יחידות במתחם צפון בן יהודה, הרי שמספר זה לא אפשרי הן במבנה המתחם, אחוז ההפקעה, צפיפות ועוד, שגם הכללה של השטחים הפתוחים אינה מאפשרת כמות שכזו (מאחר ולא אמורה לקום בנייה באותם שטחים, שיישארו פתוחים על אף קבלת זכויות אפשרית). השינויים החדשים לא מצריכים הפקדה מחדש של התכנית, אלא פרסום השינויים לציבור במסגרת סעיף 106. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בחוות הדעת, ויעודכנו בהתאם לאישור תכנית המתאר הכוללנית וקביעת סופית של הזכויות הערכיות במתחם (מגורים +תעסוקה ומסחר)

לפרוטוקול ישיבת ההתנגדויות – לחץ כאן     עמודים 14-21

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע –  5-6 שנים

מחיר מומלץ2300-2400 ₪ למטר

דירוג**** –  במחיר הנכון ערך הקרקע יעלה בהדרגתיות ויציבות באזור מצוין באחת הערים המתפתחות והמבוקשות ביותר.                                                      

גושים וחלקות שתואמות לחלקות 45-49, 56-58 בגוש 7595 בחוות הדעת ,מחיר ודירוג:

גוש 7598 – חלקות 72-76, 83-87

גוש 6431 חלקות 8, 46, 52, 241-242, 396

גוש 6432 – חלקות 2-5, 7-8, 24, 29-31, 36-37, 39-40

                                                                                                                                                                     

 

 

KarkaRank

שלום אילל ותודה על תגובתך
הרצון של כולם (מבחינת היצע הדירות במדינה ובשרון בפרט) הוא באמת לראות התפתחות והפשרה של המתחם. צפי ההפשרה שציינת יכול להתקיים אם מתחם צפון בן יהודה שייך לגבולות ארצות הברית או למדינות באירופה. עד שזה יקרה צפי ההפשרה בממוצע למתחם מסוגו(מורכבות תכנון) וגודלו (כמות דירות) של בן יהודה צפון לוקח בין 10-15 שנים ולא מעט פעמים אף יותר. בכדי להפשיר את הקרקע צריך שתכנית המתאר הכוללנית למתחם תוגש לוועדה המחוזית,תופקד לאחר מילוי תנאים,תצלח את שלב ההתנגדויות ותאושר. משם יקומו תכניות מפורטות הנגזרות מהתכנית המתארית בנוסף לתכניות איחוד וחלוקה הכוללות טבלאות איזון והקצאה אותן עורך שמאי, עד לאישורן הסופי. נכון להיום עדיין לא הוגשה תכנית המתאר לוועדה המחוזית.
יותר מנשמח שהליך הפשרת המתחם והגדלת היצע הדירות בבן יהודה צפון או בכל מתחם אחר בארץ יתבצע במהירות רבה, אך על כל קרקע לעבור את שלבי הוועדות לתכנון ובנייה.

KarkaRank

שלום אינה ותודה על תגובתך
חלקה 147 בגוש 7595 מיועדת לטובת נוף כפרי פתוח, ונכון להיום לא נכללת בתכנית למתחם צפון בן יהודה.

KarkaRank

היי שירלי
חלקה 48 מופיעה במעלה חוות הדעת, שתזרים השלבים והמצב התכנוני מעודכנים נכון להיום.
המחיר המומלץ משקף מצב תכנוני נכון להיום, שמחיר זה יעלה בהדרגתיות עם התקדמות תכנונית של המתחם.

KarkaRank

שלום אריק ותודה על תגובתך
החלקות שיכללו בתכנית החדשה הן קרקעות המיועדות לטובת פיתוח עירוני.
לפי תכנית מתאר מחוזית מחוז מרכז שתי החלקות שציינת מיועדות לטובת שטח חקלאי/נוף כפרי פתוח
בישיבת ועדת המשנה לתכנון ובנייה של עיריית כפר סבא מאוגוסט 2015 הודיעה הועדה על הכנת תכנית מתארית למתחם כפר סבא צפון.
בפרוטוקול הכנת התכנית פורטו כל הגושים והחלקות שיכללו במתחם.
לגבי חלקה 40 – צמודה למושב צופית ולא תיכלל בתכנית צפון בן יהודה.
חלקות 7, 41-42 ו 63 הצמודות למושב צופית (בדומה לחלקה 40) לא יכללו בתכנית
לגבי חלקה 53 – רק חלק קטן מהחלקה ייכלל בתכנית מתחם צפון בן יהודה, דבר המשפיע באופן ישיר על גודל הזכויות שהחלקה תקבל בעת הליך איחוד וחלוקה , ולמעשה מקטין אותם משמעותית.
נתונים מדויקים לגבי השטח שכן יכנס לתכנית מתוך החלקה יתבהרו לאחר הפקדת התכנית המתארית בוועדה המחוזית
לישיבת ועדת המשנה בה הוצגו הגושים והחלקות הנכללים במתחם – לחץ כאן עמודים 6-7

KarkaRank

שלום דנה ותודה על תגובתך
הרוב המכריע של חלקה 53 לא אמור להיכלל במתחם צפון בן יהודה העתידי, כך שנכון להיום לא קיימת כדאיות כלל בהשקעה בחלקה.

KarkaRank

שלום רחל ותודה על תגובתך
בדומה לחלקה 53 (התייחסות בתגובה למעלה), רק חלק קטן מחלקה 52 בגוש 7595 אמור להיכלל בתכנית “צפון בן יהודה”.
כאמור נתונים מדויקים לגבי השטח שכן יכנס לתכנית מתוך החלקה יתבהרו לאחר הפקדת התכנית המתארית בוועדה המחוזית.

KarkaRank

שלום אסנת ותודה על תגובתך
חלקה 69 בגוש 7595 מיועדת לטובת שטח חקלאי/נוף כפרי פתוח , ובדומה לשאר החלקות הצמודות לצופית לא אמורה להיכלל בתכנית “צפון בן יהודה”(תכנית מספר 405-0305896)

אסנת

תודה על תשובתך. שקנינו את הקרקע ב 2010 חלקה 69 גוש 7595 היה חלק מהתכנית, גם לדברי העירייה, מה ניתן לעשות ומה מצבנו, כמי שקנו קרקע שהייתה מיועדת להפשרה. תודה מראש

KarkaRank

שוב שלום אסנת
ראי בתגובה למטה
ייעוד הקרקע עוד ידוע מתחילת שנות ה 2000, ותכנית כס 71 מעולם לא אושרה , ולמעשה בוטלה על ידי הוועדה המחוזית
נכון להיום צריך להמתין עד לשלב מתן התנגדויות, הליך שיתחיל לאחר הפקדת התכנית החדשה בוועדה המחוזית , ולקוות שבעלי הקרקעות ש “נשארו בחוץ”, כן יכללו בתכנית ויקבלו לפחות זכויות חלקיות (כמובן שעדיף מלאות…)

אייל

שלום,
לא סביר שבגוש כזה חלק יופשר לבנייה וחלק ישמש כ “קרקע חקלאית” הדבר אינו מתקבל על הדעת אלה אם כן מישהו בעיריית כפר סבא מקדם אינטרסים של חלק מבעלי הקרקעות(למשל ***** **** שמחזיקים בקרקעות רבות, ידוע כי ישנם גורמים בחברה המקושרים לעירייה,דבר המצריך חקירה של התנועה לאיכות השלטון) ,לדעתי בעת שהתכנית תגיע לוועדה המחוזית יהיו התנגדויות מאסיביות של כלל בעלי הקרקעות שחלקתם נותרה בעינה בעוד החלקות הסמוכות יושבחו, בנוסף למיטב ידיעתי ראש העיר הקודם הבטיח באופן רשמי שכל גוש 7595 יופשר צרכח בניה ובלבד שבעלי הקרקעות לא יבצעו התנגדויות , בקיצור זה לא יהיה פשוט….. הכל או כלום

KarkaRank

שלום אייל ותודה על תגובתך
א – אם לפי תכנית מתאר מחוזית תמ”מ 21/3 חלק מהגוש מיועד לטובת פיתוח עירוני, וחלקו השני לטובת נוף כפרי פתוח, לא ברור למה לא סביר שרק חלק מהגוש (שמיועד לפיתוח עירוני) ייכלל בתכנית הפשרה למגורים.. זהו מהלך נפוץ בכל רחבי הארץ
ב – החברה שציינת אינה מחזיקה בקרקעות אלא משווקת קרקעות, שלא מעט מהקרקעות שנמכרו על ידי אותה החברה היו בכלל חלקות שמיועדות לטובת נוף כפרי פתוח ולא אמורות להיכלל בתכנית.. בנוסף עיריית כפר סבא הוציאה יותר מפעם אחת אזהרה כנגד אותו שיווק של החברה, כך שאין ממש קשר.
ג – הוועדה המחוזית היא שמחליטה ומקדמת תכניות הפשרה בישראל. במידה והעירייה תגיש תכנית שלא תואמת את תנאי הוועדה אז אותם “אינטרסים” לא יצלחו.
למה שעיריית כפר סבא תשקיע כסף בהקמת תכנית ותכלול שטחים שלא מיועדים למגורים, בידיעה שהוועדה המחוזית צפויה שלא לאשר הכללה של השטחים הללו..?
הוועדה המחוזית לא מתייחסת להבטחות של עירייה או גופים אחרים כגון מ.ע.צ , לא בעל פה ולא בכתב (ראה תכנית הר 1202) , ובטח לא להבטחה מוזרה של ראש עיר לשעבר, אם וכאשר נאמרה בכלל (מה שלא סביר, הרי אם הובטח שכל הגוש יופשר, אז מן הסתם בעלי הקרקעות לא יגישו התנגדות…).
העירייה והוועדה המחוזית הם שני גופים נפרדים לחלוטין, ולא במעט מקרים יש התנגשויות בין השתיים על מהלכים תכנונים כאלו ואחרים . לא בכדי לפחות 4-5 עיריות כיום בניתוק סכסוכי מוחלט מהוועדות המחוזיות (ערים כמו הוד השרון ורחובות)
קידום קרקעות נעשה על פי מצבן התכנוני וייעודן בהתאם לתכניות מתאר מאושרות בוועדות התכנון והבנייה.
ד- אכן לא מעט התנגדויות יוגשו על ידי בעלי הקרקעות, כבר בקרוב במסגרת תכנית המתאר לכלל העיר כפר סבא,שהופקדה בוועדה המחוזית לפי כחודשיים ב 06/06/16. עם זאת סבירות גבוהה שהוועדה המחוזית צפויה לבקש מהמתנגדים להמתין עם הטענות עד להפקדת תכנית מתארית למתחם צפון בן יהודה. עדיין לא ברור מה יהיה טענות המתנגדים, מאחר וייעוד הקרקעות לטובת נוף כפרי פתוח ידוע כבר מתחילת שנות ה 2000, ולא קיימת תכנית מאושרת על אותן חלקות (כס/71 מעולם לא אושרה, ולמעשה בוטלה על ידי הוועדה המחוזית לפני יותר מ 10 שנים)

אנו מקווים שבעלי החלקות שמיועדות לנוף כפרי פתוח כן יכללו איכשהו בתכנית העתידית , ושיקבלו לפחות זכויות חלקיות.

אייל

שלום ,
ראשית תודה על תגובתך.
ישנן סיבות רבות להתנגדויות שלא אוכל לפרט אותן כרגע.
התנגדויות אלו ועל שלל סיבותיהן יגררו את התכניות לסחבת של שנים.(אני באופן אישי מתכוון להגיש התנגדות בעזרת ייצוג משפטי מקצועי וידוע לי על עוד 5 נוספים)
בכדי שהתכנית תגיע לידי מימוש צריך לכנס את כל בעלי הקרקעות ולגבש מתווה שייטיב עם כולם אחרת כולם יפסידו, ב”מלחמה” יש רק מפסידים

מיכל

אייל שלום,
אני מסכימה עימך לחלוטין…איך מגבשים או מגיעים לבעלי הקרקעות שהוצאו מהתוכנית(כמוני וכמוך) על מנת לבנות התנגדות מאסיבית,נחרצת ומשמעותית בתוצאותיה??באיזה שלב אפשר להגיש התנגדות..ואולי צריך לארגן הדברים מראש כבר עכשיו…??ממני מיכל

KarkaRank

שלום דוד ותודה על תגובתך
ראה בתגובות הקודמות ובתשריט גבולות התכנית בחוות הדעת
חלקות 52-53 מיועדות לטובת נוף כפרי פתוח ולא אמורות להיכלל בתכנית למתחם צפון בן יהודה

אורן

שלום,

אפשר לדעת מהיכן תשריט הגבולות של מתחם בן יהודה שצירפת בקישור.

זאת אומרת האם זה תשריט שאתה הכנת או שהוא הופקד בצורה רשמית ? ואם כן זה רשמי היכן ניתן לראות אותו

תודה

KarkaRank

שלום אורן ותודה על תגובתך
תשריט הגבולות למתחם בן יהודה הוכן כמובן על ידי עיריית כפר סבא , והוא מצורף לתכנית 405-0305896 (שזהו בעצם רק פרוטוקול הכנת תכנית , ולא התכנית עצמה)
לתשריט המלא – לחץ כאן ראה בצד ימין את פרטי הכנת התכנית והמבצע – עיריית כפר סבא

יחיאל

היי
הייתי מעוניין לדעת מה דעתך על גוש 7595 חלקה 57
לפי מה שאני יודע היא כלולה בתוכנית
אשמח לחוות דעת

KarkaRank

שלום יחיאל ותודה על תגובתך
חלקה 57 בגוש 7595 נכללת בחוות הדעת.
שים לב לפירוט החלקות – 45-49, 56-58 (56,57,58)
החלקה נכללת במלואה בתכנית ואמורה לקבל זכויות מלאות.

KarkaRank

שלום מיכאל ותודה על תגובתך
חלקה 48 בגוש 7595 נכללת במלואה במתחם צפון בן יהודה (לפי תשריט הכנת התכנית), וזאת בהתאם לייעודה לפי תמ”מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) לטובת פיתוח עירוני.

אסי

היי
הייתי מעוניין לדעת מה דעתך על גוש 6432חלקה 8
לפי מה שאני יודע היא כלולה בתוכנית
אשמח לחוות דעת

KarkaRank

שלום לילי, רונן ואסי ותודה על תגובתכם
רונן – לפי תשריט הגבולות למתחם צפון בן יהודה, חלקה 50 נכללת רק במחציתה , מה שאמור להעניק לה זכויות חלקיות ביחס ישיר לחלק שנכנס לתכנית, מה שמשפיע כמובן על שוויה הנוכחי. בהירות לגבי אחוז כניסתה המדויק של החלקה יתגלה בעת אישור תכנית המתארית בוועדה המחוזית.
לילי – שלב התנגדויות לתכנית המתארית חל לאחר הפקדת התכנית בוועדה המחוזית. נכון להיום התכנית עדיין במסגרת הוועדה המקומית. ראי בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת אילו הליכים נשארו למתחם עד שלב ההתנגדויות.
אסי – חלקה 8 בגוש 6432 נכללת בחוות הדעת (שים לב בסוף חוות הדעת קיים פירוט של גושים וחלקות התואמים לגוש 7595 חלקות 45-49, 57-58).
החלקה נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות

אסי

למיטב ידיעתי התכנית הופקדה בועדה המחוזית ופורסמה זה מכבר ברשומות, הדבר מצביע על התקדמות משמעותית המעלה את ערך הקרקע, הלא כן? תודה!

KarkaRank

שלום אסי ותודה על תגובתך
מה שהופקד בוועדה המחוזית ופורסם לאחרונה ברשומות זו תכנית מתארית לכלל העיר כפר סבא (תכנית מספר 405-0412890).
למתחם צפון בו יהודה אין תלות בתכנית זו, אלא מתנהל עצמאית תחת תכנית 405-0305896 שעדיין בהכנה , ולפני שמופקדת במחוזית, צריכה להיות מאושרת במקומית..

KarkaRank

שלום דליה ותודה על תגובתך
חלקות 51-52 מיועדות לטובת נוף כפרי פתוח, ולפי תשריט גבולות התכנית שבהכנה , הן לא כלולות.
לגבי חלקה 50 – רק חלק מהחלקה נכלל בתכנית (בסביבות 50%), מה שאמור להעניק רק זכויות מצומצמות, רק על החלק שייכנס לתכנית

KarkaRank

שלום דקל ותודה על תגובתך
חלקה 63 בגוש 7595 מיועדת לטובת שטח חקלאי/נוף כפרי פתוח , ובדומה לשאר החלקות הצמודות לצופית לא אמורה להיכלל בתכנית “צפון בן יהודה”(תכנית מספר 405-0305896)

KarkaRank

שלום מריאנה ותודה על פנייתך
המתחם יופשר בוודאות,לאחר צליחת כל השלבים בוועדות התכנון (צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת)
השתלשלות האירועים הלא נעימים בעיריית כפר סבא בחודשים האחרונים, לא אמורה לעכב את התקדמות תכנית המתארית למתחם צפון בן יהודה.

עמית

שלום רב, אשמח לדעת מה הייעוד של חלקה 57 בגוש 7595. כמו כן, אשמח לדעת מה סטטוס המחתחם ואם הצפי להפשרה הוא עדיין 2030. תודה רבה.

KarkaRank

שלום עמית ותודה על תגובתך
חלקה 57 בגוש 7595 נכללת במלואה במתחם צפון בן יהודה (לפי תשריט הכנת התכנית) ותקבל בעתיד זכויות מלאות, זאת בהתאם לייעודה לפי תמ”מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) לטובת פיתוח עירוני.
צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום

אייל

שלום,
עד כה הוגשו מעל 40 התנגדויות(רובם המכריע ע”י עו”ד) ולהערכתי המס’ יעבור את ה 50
על פניו נראה שיש לא מעט התנגדויות הנשענות על עובדות מוצקות ,סבירות וצודקות.
לא מעט רוכשים רכשו קרקע ע”פ תכניות אשר פורסמו בעבר ע”י העירייה ובאופן רשמי,ההטעיה של העירייה יכולה לגרור את התכניות הללו שנים בבתי משפט כולל תביעות נגד העירייה ואף תביעות אישיות נגד בכירים בעירייה.
לא תמוהה בעיניך שבמשך שנים רבות העירייה מציגה מצג שווא?
הנושא מצריך בדיקה יסודית!!
אשמח להתייחסות

KarkaRank

שוב שלום אייל
ראה את התשובה שקיבלת ב 09/08/16.
התשובה מקיפה וכוללת התייחסות לכל שאלותיך אז והיום.
נמתין בסבלנות לתשובת הוועדה המחוזית – מחוז מרכז,שנתנה ארכה של חודש להגשת ההתנגדויות – מעל 90 כרגע, שלא כולם קשורים למתחם, ונראה האם הוועדה תתייחס להתנגדויות כבר עכשיו במסגרת תכנית המתאר לכלל העיר, או תבקש מהמתנגדים להמתין עד להגשת תכנית נקודתית למתחם.
כך או כך אנו מקווים שבעלי החלקות שמיועדות לנוף כפרי פתוח כן יכללו איכשהו בתכנית העתידית , ושיקבלו לפחות זכויות חלקיות

עומר

תודה רבה לך, המגיב לכותבים !

רכשתי לפני מספר שנים שתי יחידות בחלקה 57, ומאז אני נכנס לאתרכם מפעם לפעם.

אין לי שאלה מיוחדת, אבל אני נהנה לקרוא את תשובותיך הרהוטות.
רציתי לשבח אותך על העבודה החשובה שאתה מבצע – ומבצע היטב.

בעולם אנשי המכירות ומשקיעים קטנים שמספרים סיפורים אחד לשני,
טוב שיש איזה קול מקצועי, שפוי, ואובייקטיבי.

תודה רבה,
עומר

גבי

שוב שלום
ראשית רציתי שוב להודות לכם על המידע האובייקטיבי והמאיר עיניים
שאלה בעקבות משיכת עיריית כפר סבא את התוכנית מהמחוזית
זאת אומרת שהתוכנית הבא היא לקראת 2035
מה הערכתכם לגבי הצפי להפשרה ?
האים המחיר המצויין יעודכן בעקבות הצפי הארוך טווח ?
בתודה מראש

KarkaRank

שלום גבי ותודה על תגובתך
מתחם צפון בן יהודה מקודם באופן עצמאי בתכנית מתארית עצמאית, ללא כל תלות בתכנית המתאר לכלל העיר כפר סבא, כס/2035 , תכנית שנמצאת בשלב מתן התנגדויות..
צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום.

עומר

שלום רב

רכשתי יחידה בגוש 7595 חלקה 57.
בפרוטוקול 405-0305896 מופיעות חלקות 56,58 תחת “מספרי חלקות בשלמותן”,
ואילו חלקה 57 מופיעה תחת “מספרי חלקות בחלקן”.
אשמח לקבל הסבר מה הכוונה ומה ההשלכות לגבי?

תודה, רבה, עומר

KarkaRank

שלום עופר ותודה על תגובתך
רק חלק מזערי ולא משמעותי מחלקה 57 לא נכלל במתחם העתידי, כך שהחלקה אמורה לקבל בעתידי זכויות מלאות בעת הליך איחוד וחלוקה.

רועי צ

רכשתי לפני שנתיים זכות ליחידה מחברת **** **** בקרקע 7595 גוש 53 מה מצב הקרקע כרגע מכיוון שראיתי שחלק קטן בלבד אמור להכלל . מה זה אומר לגבי הזכות לדירה שלי? האם אני אמור להתלונן בפני החברה? ומתי אמורים להתקבל הכרעות לגבי הקרקע ? ומה השווי של הזכות שלי היום יחסית למחיר ששלמתי ב2015?

KarkaRank

שלום רועי ותודה על תגובתך
נכון להיום חלק 53 בגוש 7595 לא תיכלל במתחם צפון בן יהודה העתידי (לפי תשריט גבולות התכנית שבהכנה).
בהירות תהיה כנראה בעת הליך ההתנגדויות לתכנית עצמה (אחרי הפקדה בוועדה המחוזית).
לא ידוע לנו מה נאמר לך, מה גודל השטח שרכשת ובאיזה מחיר.
פנייה לחברה היא אכן צעד ראשון הגיוני (כמובן תלוי מה נאמר לך..)

יוסי

שלום,

אשמח אם תעדכן בבקשה לגבי גוש 7595 חלקה 50 , ראיתי בתשריט שלך שחצי מהקרקע לא נכלל בתוכנית , אשמח להבין ממך מה המשמעות של זכות חלקית ,לצורך הדוגמא מי שמחזיק בשטח של 300 מטר יהיה זכאי רק ל-150 ?
אשמח אם תוכל להבהיר את הנושא
תודה מראש

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
תשריט הכנת התכנית לא נעשה על ידי האתר.., אלא על ידי וועדת התכנון המקומית בעיריית כפר סבא .
ראה בצד ימין של התשריט – לחץ כאן
במידה וחלקה 50 תיכלל רק ב 50%, אז היא תקבל זכויות באופן ישיר לחלק שנכנס (50% מהזכויות המלאות)

KarkaRank

שלום קרלוס ותודה על תגובתך
נכון להיום חלקה 7 בגוש 7595 (המיועדת לטובת נוף כפרי פתוח),לא תיכלל במתחם צפון בן יהודה העתידי(לפי תשריט גבולות התכנית שבהכנה).

אסי

שלום, רציתי לברר האם וכיצד ההתפחויות האחרונות (ותמ”ל, התנגדות חברי מועצת העיר לתכנית וכיוב’) יכולות להשפיע על תכנית כפר סבא צפון? (חלקה 57). תודה.

KarkaRank

שלום אסי ותודה על תגובתך
ההתפתחויות האחרונות הן בעיקר ניסיונות התחלתיים לקידום שטחים מצפון לעיר כפר סבא (צופית),שנכון להיום אין קידום תכנוני פעיל.
בכל מקרה גם ויחול קידום שכזה, לא תהיה לכך השפעה כלל על מתחם צפון בן יהודה שמקודם בתכנית נקודתית מתארית , וכאמור שייך שיפוטית לעיר אחרת ולוועדת תכנון אחרת.

יוסי

שלום רב,
אבקש הבהרה לגבי גוש 7595 חלקה 50.
האם בסופו של דבר בעלי החלקה ייהנו רק מ- 50% מהזכויות (לאור התשריט) או מחלקים באופן שווה בין כל החלקות בגוש ואז ההפחתה מתפרשת על כל בעלי החלקות?
תודה רבה

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
במידה ואכן חלקה 50 תיכנס רק במחציתה, אז בעלי הקרקע יקבלו רק 50% מהזכויות.
החלקה תקבל זכויות באופן יחסי לחלק שיכנס ממנה לתכנית.

יוסי

למה הכוונה איחוד ומתוקה?
הייתכן שחלקה שנכללו רק חלקית תקבל פיצוי אחר ? למשל יגדילו את כמות הדירות לדונם?

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך.
חלקה הנכנסת בחלקה במתחם, תקבל זכויות באופן יחסי רק על החלק שנכלל.
מבחינת הרשויות הפיצוי הוא בקבלת זכויות, גם אם חלקיות, מאחר ושוויין גבוה מערך הקרקע כחקלאי.

KarkaRank

היי עוזי
להשקעה בכל קרקע באשר היא, פנה לפלטפורמות הפרסום המוכרות או למשרדי תיווך כאלו ואחרים.

ציון

שלום,
לפי אתר מינהל התכנון
יש תוכנית של “ותמל” לאיזור 1088/תמל שנקראת כפר סבא צפון
ידוע מה התוכנית אומרת? האם זה על חלק מהשטח או כל השטח שמתוכנן מצפון לבן יהודה

תודה

KarkaRank

שלום ציון ותודה על תגובתך
תמל/1088 היא תכנית מעודפת דיור על האזור שממזרח לצופית בצפון העיר כפר סבא, בעוד שמתחם בן יהודה צפון ממוקם מדרום לצופית ומצפון לבן יהודה.
כך שאין קשר תכנוני כלל בין התמל למתחם צפון בן יהודה.

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
המתחם עדיין ממתין להפקדת תכנית נקודתית בוועדת התכנון.

רון

שלום
בכמה היית מעריך את השווי של מ”ר שאינו נכלל בתוכנית צפון בן יהודה נכון ליום זה?
תודה
רון

דקל

חלקה 7595 גוש 63 מה הערכת מחיר למ”ר והאם תכלל בתוכנית.
ואם זה לשטח חקלאי נוף כפרי אז אני מאבד את הקרקע ואת הזכויות?

KarkaRank

שלום דקל ותודה על תגובתך
לפי התכנון למתחם, חלקה 63 לא תיכלל בתכנית ותישאר שטח פתוח.
אינך מאבד את הקרקע או זכויותיך בקרקע, אלא שהחלקה תישאר שטח פתוח.

KarkaRank

שלום ע ותודה על תגובתך.
חלקה 48 נכללת בגבולות המתחם במלואה ותקבל בעתיד זכויות מלאות במתחם, שהמחיר המומלץ בחוות הדעת מתייחס גם לחלקה זו.

שולי

אודה לך אם תתיחס לחלקה 50 ו 52 בגוש 7595 .לא הצלחתי להבין מהאינפורמציה שכתבת באתר מה הזכויות בחלקות אלה
תודה

KarkaRank

שלום שולי ותודה על תגובתך.
נכון להיום, לפי תשריט גבולות המתחם, חלקה 50 נכללת רק במחציתה במתחם, בעוד חלקה 52 אינה נכללת כלל.
באופן כללי חלקה הנכנסת באופן חלקי, מקבלת זכויות באופן יחסי לחלק שנכנס לתכנית.

יוסי

עירית כפר סבא הייתה אמורה להכין תוך 6 חודשים המסתימים בסוף אוגוסט.תכנית מתאר, יגוע אם הכינה והגישה ?

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך.
המתחם עדיין ממתין להפקדה של תכנית מתארית למתחם בוועדת התכנון.
עושה רושם שתכנית שכזו תופקד רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר לכלל העיר כפר סבא, הנמצאת בשלבי אחרונים של התנגדויות לפני אישורה
בעת התפתחות כזו או אחרת, נעדכן זאת בחוות הדעת.

עמית

שלום רב,

מי הגורם בעירייה שאמור לדעת לו”ז לאישורה הסופי של תכנית המתאר לכלל העיר כפר סבא?
מה הדד ליין להגשת התנגדויות.

בברכה,

עמית

KarkaRank

שלום עמית ותודה על תגובתך
תכנית המתאר לכלל העיר כפר סבא, נמצאת בלב שלב ההתנגדויות, שלפני מספר חודשים וועדת התכנון המחוזית לתת שהות של 6 חודשים לוועדה המקומית בכפר סבא להגיב להתנגדויות הרבות.
בחודשים הקרובים תתקבל בהירות בעניין התכנית הכוללנית.

איציק בר שי

שלום רב,
האם בחלוף שלושה חודשים מתשובתך הקודמת, יש שינוי בסטטוס של התכנית?
תודה רבה

KarkaRank

היי איציק
תכנית המתאר הכוללנית לעיר עדיין ממתינה להתייחסות פורמלית של הועדה המקומית להתנגדויות שהוגשו.

שגיא

תודה, האם יש דד ליין כלשהו להתייחסות של הועדה המקומית להתנגדויות שהוגשו?
בנוסף, מה השלב הבא הצפוי לאור התשובות שיתקבלו?

KarkaRank

היי שגיא
במידה ואתה מתכוון לתכנית המתאר הכוללנית, אזי המשך שמיעת ההתנגדויות היה מיועד להתקיים לקראת סוף מרץ, אך נדחה עכב המצב, ואמור להתחדש בשבועות שלאחר יום העצמאות.
לישיבת וועדת ההתנגדויות – לחץ כאן עמוד 2

KarkaRank

היי שגיא
אכן עמוד 4 בפרוטוקול התייחס לתכנית אחרת (דרום השרון), שבעמוד 2 ההתייחסות היא לתכנית המתאר לכפר סבא
התשובה הראשונית לך עודכנה
תודה על תשומת הלב.

שגיא

תודה על העדכון.
עבר הרבה זמן מאז יום העצמאות, השאלה היא האם לאור המצב הדיון התקיים? אם לא, האם נקבע תאריך לקיומו?

KarkaRank

היי
המשך דיונים בתכנית המתאר אמורים להתחדש בקרוב, שעדיין אין תאריך מדויק.

ברוך

שלום רב ,

שוב המון תודה על המידע הרב שאתם מספקים …

האם חלקה 47 בגוש 7595 נכללת במלואה בתכנית ותקבל זכויות מלאות ?

מה הערכת שווי ?

KarkaRank

היי ברוך ותודה על התגובה
חלקה 47 אכן נכללת במלואה ותקבל זכויות מלאות.
המחיר המומלץ קיים בלב חוות הדעת.

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
חלקה 37 בגוש 6432 נכללת בשלמותה במתחם צפון בן יהודה, ותקבל זכויות מלאות
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום

יעקב

שלום לכם
אני מסתכל בפרוטוקול של תוכנית המתאר כ/2035
רואה שם שגוש 7595 חלקות 40-42 כלולים בתוכנית, לבניה אם הבנתי נכון
עניתם כאן שחלקות אלו מיועדות לשטח פתוח

KarkaRank

היי יעקב
תכנית המתאר לכלל העיר הכפר סבא חלה על כלל שטחי העיר, ומן הסתם,תכלול את כל הגושים והחלקות שבתחום שיפוטה.
גם לפי תכנית מתאר זו, חלקות אלו מיועדות לטובת שטח פתוח.
כך או כך , בהירות לגבי ייעוד החלקות במתחם בן יהודה יתגלה בעת תכנית נקודתית למתחם.

KarkaRank

היי יוני
חלקה 147 מיועדת לטובת נוף כפרי פתוח, ונכון להיום עד לבהירות המתחם בעת סיום הכנת תכנית נקודתית, החלקה לא נכללת.

לוי

היי ,
בתוכנית המתאר שהוגשה להתנגדויות מה הסטאטוס של גוש 7595 חלקה 53 , האם חלקה זו נכללת במלואה ותקבל זכויות מלאות.
תודה

KarkaRank

שלום לוי ותודה על פנייתך
גם לפי תכנית המתאר החדשה של כפר סבא (בהתאם לתכנית המתאר המחוזית, והוראות תכנון מתחם צפון בן יהודה), חלקה 53 מיודעת להישאר שטח פתוח
בהירות סופית לגבי עתידם של שטחי הנוף כפרי פתוח (ביניהן חלקה 53) תתגלה בעת סיום הכנת תכנית נקודתית למתחם צפון בן יהודה.

KarkaRank

שלום איציק ותודה על תגובתך
חלקה 70 מופיעה בתכנית המתאר לכלל העיר כפר סבא, מאחר והיא תכנית כוללנית שכוללת את כלל שטחי העיר, אך אין זה אומר כמובן שהחלקה תיכלל בהליך איחוד וחלוקה בתכנית נקודתית למתחם בן יהודה, שנכון ליום מייעדת הכללת שטחים המיועדים לטובת פיתוח עירוני בלבד.
בהירות לגבי כניסתן של חלקות הנוף כפרי פתוח תתגלה בעת סיום הכנת תכנית למתחם צפון בן יהודה.

כוכי

שלום רב! באיזה שלב נמצאות התוכניות ומה הצפי עד לקבלת היתר בניה? בכמה שנים מדובר לדעתך?

KarkaRank

היי כוכי
המתחם עדיין ממתין לתכנית נקודתית
צפי זמן הפשרת הקרקע מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה(אישור המתחם)

כוכי

תודה רבה על תשובתך, אם הבנתי נכון הקרקע עדיין לא הופשרה? ואם כן כמה זמן עשוי לקחת ההמתנה לתוכנית נקודתית. ברור שאני לא מצפהלתשובה מדוייקת אלה רק הערכה.

גיא

היי חלקה 42 בגוש 7595 בתוכנית ? ונכון להיום מה עלות המכירה והאם בעתיד יש סיכוי שהחלקה גם תיכנס פנימה לתוכנית בנייה

KarkaRank

היי גיא
חלקה 42 מיועדת לטובת נוף כפרי פתוח, ונכון להיום עד לבהירות המתחם בעת סיום הכנת תכנית נקודתית, החלקה לא אמורה להיכלל במתחם.

KarkaRank

שלום דניאל ותודה על פנייתך
חלקה 57 תיכלל במלואה במתחם, שקיים מחיר מומלץ המעודכן נכון להיום בלב חוות הדעת.

חיים

שלום לך,
לגבי תכנון או כוונות תכנון עתידיות לגוש 7595,
האם יש הבדל בין החלקות 40,41,42 ? ייתכן שיהיה הבדל? יש מגבלות כלשהן בשטח?
לתשובתך, אודה

KarkaRank

היי חיים
אין הבדל כלל בין חלקות 40-42, שנכון להיום לא נכללות במתחם בן יהודה
בהירות לגבי החלקות בעת תכנית נקודתית למתחם.

חיים

מקריאת התשובות אני מבין שחלקה 7 אינה בתוכנית.
האם היא בסטאטוס דומה לחלקות 40-42 או שהסיכוי שלה להיכלל בתוכנית עתידית נמוך יותר?
לתשובתך, אודה

KarkaRank

היי חיים
חלקות 7 ו 40-42 במצב תכנוני זהה, ובמידה ויוחלט להרחיב את המתחם וכן לכלול את שטחי הנוף כפרי פתוח עד לצופית, החלקות הנ”ל יהוו חלק מהתכנית.

יצחק מנדל

גוש 7595 חלקות 48,57 בתוכנית ?
היום פורסם שבתוכנית המטרו שהייתה אמורה לעבור בסביבה מתבטלת ותעהור במקום אחר, איך זה אמור להשפיע ?

KarkaRank

שלום יצחק ותודה על פנייתך
חלקות 48 ו57 בגוש 7595 נכללות בשלמותן במתחם ויקבלו בעתיד זכויות מלאות.

אלון

שלום, התקבלה ביום 3 בספטמבר 2020 החלטת הועדה המחוזית. ראיתי שטרם התייחסתם לכך באתר, איך ההחלטה משפיעה על מצב הזכויות? ואיפה התוכנית נמצאת מבחינת התקדמות להפשרה? תודה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *