גוש – 7650
חלקות – 22-26, 47-81, 130-132, 139-228, 258 ,290-292 – החלקות מצפון לכביש 531 ומדרום לדרך הפארק
בעלות – הרוב פרטי
מרחק מבנייה – 400 מטרים משכונת לב הפארק שמצפון
מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 22-24, 47-81, 110-112, 130-132, 139-228, 258, 290_292 בגוש 7650 ממוקמות בדרום מערב רעננה, מצפון לכביש 531 ומדרום לכביש דרך הפארק. לפי תמ"מ/21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) החלקות הנ"ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. בדצמבר 2013 הופקדה בוועדה המחוזית תכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה. תכנית המתאר צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 120,000 תושבים עד לשנת 2035, מה שיצריך תוספת של קרוב ל 20,000 יחידות דיור לעיר. לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית המתאר, החלקות הנ"ל מיועדות לטובת מגורים בבנייה רוויה כחלק ממתחם 4א. תכנית המתאר חילקה את העיר ל 10 מתחמי תכנון בעלי ייעודים שונים ( מגורים, תעסוקה פארקים ועוד), כשמתחם 4 מיועד לאזור מגורים בבנייה גבוהה ומחולק בעצמו לשלושה מתחמים של בנייה חדשה –4 ג (מזרח העיר) ,4 ב( דרום העיר -מתחם 2012), 4 א( מערב העיר – מדרום לדרך הפארק) .רוב השטחים מדרום לדרך הפארק, היו בתכנון מקומי לשינוי ייעודם לטובת מגורים, כחלק ממתחם 2010( על שם התכנית רע/2010) בתחילת שנות ה 90. בשנת 94 הקפיאה עיריית רעננה את המתחם עצמו והתרכזה באזורים אחרים בעיר.
לתשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר לכלל העיר רע /3000 – לחץ כאן
להוראות תכנית המתאר והסבר על חלוקת המתחמים והשימושים המותרים במתחמים המיועדים לטובת מגורים – לחץ כאן
* עדכון – ב 30/03/16 אושרה בוועדה המחוזית תכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה (לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה). שלב הבא – הכנת תכנית מפורטת למתחם.
*עדכון – ב 17/05/17 הוגשה לוועדת המקומית תכנית מפורטת למתחם,תכנית רע/מק/2020 (תכנית מספר 416-0452573). לפי התכנית יקומו כ 1975 דירות על שטח של 319 דונם . ב 06/06/17 החליטה הוועדה המקומית להפקיד את התכנית בכפוף לתיקונים טכניים/כמותיים. יש לציין שהתכנית חלה רק על החלק המיועד למגורים בגוש (אזור 4 א), בעוד לחלק המסחרי בגוש ( בדרום הגוש בסמוך לכביש 531 , המסומן בסגול), הוקמה תכנית מפורטת נפרדת.
להוראות תכנית מפורטת רע/מק/ 2020 – לחץ כאן
לתשריט התכנית המפורטת – לחץ כאן
להחלטת הוועדה המקומית על הפקדה בתנאים – לחץ כאן
כאמור גם לחלק המסחרי בגוש הוקמה תכנית מפורטת, תכנית רע/מק/2021 (תכנית מספר 416-0376467) שהוגשה לוועדה המקומית, ובדומה לתכנית המפורטת למגורים , גם היא מומלצת להפקדה בתנאים
* התפרסמו טבלאות הקצאה להפקדה למתחם המגורים תחת תכנית רע/מק/2020 (תכנית מספר 416-0452573). כלל חלקות הדרך חושבו תחת מקדם שווי של 60%.
*עדכון – ב מאי האחרון פרסמה וועדת המשנה מענה להתנגדויות כולל את החלטות הועדה, שהחשובה שבניהן היא איחוד שתי התכניות המפורטות (מגורים ומסחרי) לתכנית אחת, שבה יוכנו מחדש טבלאות איחוד וחלוקה, יוכללו שטחים נוספים(אלו שהופקעו לטובת הכביש), ובנוסף תוספת קלה של יחידות דיור גם כן תוכנס לתכנית החדשה. בעת הכנה התכנית החדשה כולל טבלאות איזון והקצאה חדשות, אנו נפרסם זאת באתר.
לפרוטוקול מענה להתנגדויות כולל החלטות הועדה – לחץ כאן מענה להתנגדויות והחלטות מעמוד 14
*עדכון – בתחילת ינואר 2022 הופקדה להתנגדויות התכנית המאוחדת למתחם. לפי הטבלאות חלקות המגורים מקבלות בסביבות 5.7 יחידות מגורים לדונם. חלקות הדרך נשארו עם מקדם 0.6 (מקבלות 60% מהזכויות המלאות) שיש צורך בכ 300 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת. להבנת הזכויות בטבלאות יש לקרוא בהוראות התכנית בעמודים 28-31 את הזכויות והיחידות המתקבלות לכל מגרש ומגרש. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם, שעליית ערך הבאה תהיה באישור התכנית, שהמחיר ישתנה ממחיר למ"ר למחיר מומלץ ליחידה ממוצעת.
להוראות התכנית – לחץ כאן
לטבלאות איחוד וחלוקה – לחץ כאן
לתשריט התכנית – לחץ כאן
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – 12-16 חודשים
מחיר מומלץ – 5000-5200 ₪ למ"ר
דירוג*** – עליית ערך הבאה היא באישור התכניות המפורטות
שלום
ככל שאני מבין צריך להכין טבלאות איחוד וחלוקה חדשים…. מהלך שיכול לקחת גם שנה….
ואחרי שיוכנו, צפוי שיהיה סבוב נוסף של התנגדויות…
אשמח לשמוע את מה שאתה יודע על המצב והמשמעויות האפשרויות מבחינת לוח זמנים
היי גארי
סבב ההתנגדויות הנוסף עם פרסום הטבלאות המתוקנות צפוי להיות קצר, מאחר ולא יהיה ניתן לחזור על אותן התנגדויות מהסבבים הקודמים.
לוח זמנים הגיוני – 14 חודשים
היי
אשמח לשמוע את דעתך , הציעו לי לרכוש בגוש 7650 מגרש 1032 לפי 75 מטר בעלות כ800 אלף האם המחיר הגיוני ?
היי רויטל
אין שום דבר הגיוני בנתונים שציינת לא במחיר המשקף שווי גבוה בהרבה משווי מופשר, ובעיקר לא בגודל השטח המוצע המעניק קצת פחות 0.5 זכות ממוצעת במתחם, מה שלא ממש יאפשר לך להתנהל או להתקדם לאחר ההפשרה.
היי דוד
היטל השבחה מלא נכנס לתוקף לאחר אישור תכנית מפורטת (הפשרת המתחם למעשה), וחל בפועל בעת מכירת הקרקע (לאחר ההפשרה) או בעת הוצאת היתר בנייה
ההיטל הוא 50 אחוז מההפרש בין שווי הקרקע ב"מצב נכנס" לתכנית – טרם התכנית המפורטת (אין קשר למכיר הרכישה), לבין שווי הקרקע במצב יוצא – אישור התכנית המפורטת
ראה בטבלאות איחוד וחלוקה שווי מצב נכנס ויוצא.
אשמח להבהרה מתי בעל זכויות ישלם הטל
השבחה ואיך בעצם יבוצע החישוב ?
האם הטל ההשבחה הוא הדלתא בין מחיר הרכישה להערכת השמאי של שווי הקרקע לאחר ההפשרה?
היות והטל השבחה משלמים רק בעת מכירה
איפה זה בא לידי ביטוי בפרויקט הנ"ל ?
היי אבי
חלקה 358 אכן נכללת בתכנית למתחם, שחוות דעת זו כוללת את החלקה הנ"ל.
שלום,
האם חלקה 358 נכללת בתכנית ההפשרה?
שלום.
האם בגוש 7650 חלקה 22 יש ירידת ערך מהצפוי עקב שלב ההתנגדויות הנוכחי נכון לתאריך 15/6/2022 (מבחינת פחות יחידות עבור הנכס).
תודה.
היי מאיר
נכון להיום אין שינוי (מאז פרסום הטבלאות האחרון) בקבלת הזכויות לחלקה 22 , שהיא נכללת במלואה במתחם ותקבל בעתיד זכויות מלאות.
היי יואב
התחלת הדיונים בעררים צפויה להיות בסביבות תחילת אפריל, שההליך עצמו יכול לקחת כ 12 חודשים, שלאחר מכן תיקונים במידת הצורך בתכנית (לעררים שהתקבלו).
האם אתה יודע מתי הוועדה תדון בהתנגדויות? האם יש תאריך?
תודה רבה
היי ניר
המחיר המומלץ הוא לחלקות המופיעות במעלה חוות הדעת (מגורים).
הי,
המחיר המומלץ למ"ר הוא למגורים, מסחר, תעשייה?
תודה
היי עודד
היטל השבחה מלא יווצר לאחר אישור תכנית המפורטת, כך שהמוצע לך אינו כולל היטל, בוודאות לא המלא והמאסיבי
בחלקות הדרך יש צורך בכ 300 מ"ר על מנת לקבל יחידה ממוצעת בגודל 120 מ"ר, כך ש 220 מ" ר ברוטו המוצעים לך, כן יכולים להעניק לך זכות לדירת 3 חד בסופו של יום
היי,
הציעו לי לרכוש 220 מטר בחלקת דרך, האם ייתכן שהמחיר המוצע כולל גם היטל השבחה על הקרקע?
שאלה נוספת, מהי "זכות ממוצעת" – על איזה גודל דירה מדובר? האם 220 מטרים יתנו דירת 3 חדרים?
המון תודה!
היי שטרן
ראה בלב חוות הדעת עדכון לגבי התכנית המאוחדת וקישורים רלוונטיים.
שלום,
האם יש תוכניות מעודכנות לגוש 7650?
היכן ניתן לראות התנגדויות, סטטוס ואת התכנית המעודכנת ביותר?
תודה
שטרן
היי ניסים
לפי הטבלאות הקודמות של המתחם, רוב חלקה 26 נכלל במתחם התעסוקתי, ומכך רוב הזכויות של החלקה הן לתעסוקה ומסחר, שגודל השטח שציינת מעניק רק חלק קטן מזכות למגורים
בהירות לאופי הזכויות תתגלה בעת פרסום התכנית המאוחדת.
הי.. יש ברשותי 143מ״ר בגוש 7650 חלקה 26 רציתי לדעת האם זה נותן זכות לדירת 5 חדרים. תודה
היי אינבר
חלקה 235 היא חלקת דרך , מה שיעניק לה בעתיד כ 60 אחוז מהזכויות, ומכך מחירה המוערך הוא כ 60 אחוז מהמחיר המומלץ במעלה חוות הדעת.
היי
אשמח לדעת מה עלות למ״ר בגוש 7650 חלקה 235?
היי שקד
כמו שציינת התכנית המופקדת (תכנית מספר 416-0898759) חלה על שטחים ממערב לפארק רעננה, בעוד חוות הדעת (גוש 7650) היא על מתחם מדרום לפארק
כך שאין קשר תכנוני בין התכנית המופקדת למתחם דרום הפארק.
שלום רב,
עיריית רעננה פרסמה הפקדה של תוכנית "מערב רעננה.
האם יש שינוי בסטטוס?
היי לידור
לפי הטבלאות הקודמות של המתחם, 200 מ"ר בחלקה 73, מעניקים בסביבות 1.3 זכויות ממוצעות
בהירות לגבי גובה הזכויות של החלקה ושל כלל המתחם תתגלה בעת הפקדת תכנית מעודכנת בוועדת התכנון.
שלום,
הייתי שמח לדעת אם יש אופציה לדעת פחות או יותר לגבי צפי מטרים לדירה לגבי גוש 7650 חלקה 73, אם יש ברשותי 200 מ״ר קרקע…?
היי,
אשמח לקבל את דעתך – אני מדבר עם יזם שמעוניין למכור חלקה.
החלקה היא 235, בגודל 180 מ"ר לדבריו. לפי דעתך מה שווי החלקה?
הוא ציין כי יש מגרש תמורה שהוא 1,016.
הבנתי זו בעצם חלקת דרך – אז באופן מעשי מה זה אומר עבור בעל החלקה? מה הוא רכש בעצם?
איך עובד עניין מגרש התמורה?
תודה על העזרה וסופ"ש נעים
היי אלון
כפי שצוין במלא מעט תשובות למענה הגולשים, חלקה 235 היא חלקת דרך, מה שיעניק לה בעתיד כ 60 אחוז מהזכויות המלאות, שאחוז זה יצריך בסביבות 250 מר בחלקה על מנת לקבל זכות ממוצעת במתחם.
בהירות לגבי גובה הזכויות לחלקות הדרך, תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מעודכנת למתחם.
היי אבי
שני השטחים יחדיו מעניקים 0.87 (87 אחוז) מזכות ממוצעת
עם זאת התכנית המאוחדת תביא עמה טבלאות איחוד וחלוקה חדשות וצפויים להיות שינויים (לא קיצוניים) כאלו ואחרים.
בהירות כאמור בעת הפקדת תכנית מעודכנת למתחם.
שלום
יש לי שטחים ב 2 חלקות הנותנות זכויות בבנין 1031
חלקה 210 שטח של 35 מ"ר
חלקה 188 שטח של 99.25 מ"ר
מה האחוז שמקנים שטחים אלו מדירה ממוצעת?
אבי
היי אמיר
זכות ממוצעת במתחם היא בסביבות 105 מ"ר עיקרי (לא כולל מרפסת וממד)
אכן חלק מזכות מלאה תאפשר קבלת זכות לדירה קטנה יותר, או קנייה מהקבוצה (אם יתאפשר) של החלק החסר, או מכירה של החלק הקיים כמופשר.
בכל בניין עתידי צפויות להיות דירות קטנות יותר.
שלום
בהתייחס לשאלתו של שקד והתשובה (נניח זכאות ל ל 70% מאותה זכות ), מה המשמות המעשית, להסתפק בדירה קטנה יותר? / הכי קטנה שתוצע ע"י הקבלן ? ואם אין דירה כזו קטנה בתכנון, למכור את חלקו ? או לקנות עוד חלקה קטנה ? כלומר, מה המשמעות של "זכות ממוצעת " ?
היי שקד
לפי הטבלאות הנוכחיות, יש צורך בכ 250 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת בחלקה 235 (חלקת דרך תחת מקדם 60 אחוז), כך שגודל שטח של 180 מ"ר מעניק כ 70 אחוז מאותה מזכות.
בהירות סופית לגבי גובה הזכויות תתגלה בעת הפקדת התכנית המאוחדת למתחם.
שלום מה הזכויות של 180 מטר בחלקה 235?
זכאי ליח׳׳ד מגורים?
היי אריק
166 מ"ר בחלקה 211 אכן אמורים להספיק לזכות מגורים ממוצעת במתחם.
שלום רב,
גוש 7650 חלקה 211 , שטח קרקע של 166 מ"ר זכאי ליח"ד למגורים?
תודה רבה,
אריק א
היי גיא
לפי נספח הטבלאות של תכנית המגורים, חלקה 148 מקבל כ 6.5 יחידות לדונם (153 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת) בעוד שטח של 125 יהווה כ 80 אחוז מאותה זכות, שמבחינת שטח יוכל להוות זכות לדירת 4 חדרים אם וכאשר
בהירות לגבי גובה הזכויות תתגלה בעת פרסום התכנית המאוחדת.
שלום איזו דירה מקבלים מ 125 שטח קרקע בחלקה 148 ?
היי רותם.א
גודל שטח עיקרי של 105 מ"ר לדירה ממוצעת כמובן שאינו כולל ממ"ד
כך הייתה הכוונה בתשובה הקודמת, אך נרשם בטעות שזה כולל
העניין תוקן, ותודה על תשומת הלב.
שלום,
נראה שהגשת תוכנית מאוחדת מתעכבת ביחס לצפי שהופיע בהודעות קודמות (ראיתי צפי להגשה תוך שישה חודשים שהופיע בדצמבר 2019)
האם מדובר בסחבת ובירוקרטיה ישראלית טיפוסית או בעיכוב מכוון על ידי העיריה או גורם אחר ?
האם יש צפי מעודכן ?
תודה רבה,
יעלי
היי יעלי
שנת הקורונה הייתה בעוכריה של קידום התכנית המאוחדת, שנכון להיום הצפי להפקדת התכנית הוא שוב מספר חודשים.
בתוך זה משתלבת כמובן הסחבת והבירוקרטיה.
ראיתי שרשמת שבגודל הדירה הממוצעת בטבלאות ההקצאה כולל בתוכו את הממ"ד.
האם ממ"ד לא נחשב שטח "לא עיקרי" ולכן אינו כלול בזה?
תודה !
היי עידן
קיים מחיר מומלץ בחוות הדעת המעודכן נכון להיום, המתייחס בין היתר לחלקה 148
לפי הטבלאות הקודמות של המתחם, חלקה 148 בגוש 7650 מקבלת כ 6.5 יחידות לדונם (שלמעשה גודל החלקה עצמה הוא כ 1007 מ"ר).
שלום רב ותודה על העבודה הנהדרת שאתם עושים !
אשמח אם תוכלו להעריך את השווי כיום של מגרש בגודל 1007 מ״ר בגוש 7650 חלקה 148.
וכמה יחידות דיור ניתן לקבל עבור גודל מגרש זה.
תודה רבה
תודה
שלום גיל
חלקה 237 היא אכן חלקת דרך , שלפי תכנית איחוד וחלוקה, חלקות הדרך מקבלות כ 60 אחוז מהזכויות המלאות.
נכון להיום נראה שיצטרך לפחות 250 מ"ר בחלקה זו על מנת לקבל זכות לדירה ממוצעת.
בהירות בעת פרסום התכנית המאוחדת החדשה ונספח טבלאות איחוד וחלוקה מעודכן.
היי
חלקה 237 מוגדרת כדרך למיטב הבנתי .
מהו שטח החלקה ומהם זכויות הבניה שהוגדרו בחלקה?
תודה
היי לורן
בדומה מהמשתנים בתשובה הקודמת, לפי הטבלאות הקודמות אותם 250 מ"ר מחולקים ל 0.4 זכויות יחידות מגורים (40 אחוז מזכות), וכ 160-200 מ"ר תעסוקה.
כאמור, טבלאות חדשות יפורסמו בעתיד כחלק מתכנית מפורטת מאוחדת חדשה, ושם תתגלה בהירות.
שלום
ראיתי התייחסות לחלקה 26 בגוש 7650
אני בעלת 250 מ"ר בחלקה זו
אשמח לדעת מה הזכויות אשר יהיו לי
תודה רבה
לורן
שלום ליאור ותודה על תגובתך
על פי הטבלאות הראשונות, החלקה מקבלת זכויות מעורבות, ש 62.5 מ"ר מעניקים כ 0.1 זכות מגורים (10 אחוז מזכות מלאה), בנוסף לכ 40-50 מ"ר בזכויות התעסוקה
בהירות לגבי גובה הזכויות תתגלה בעת פרסום התכנית המאוחדת למתחם, יחד עם פרסום הטבלאות החדשות.
שלום רב,
ותודה על העבודה הנפלאה שאתם עושים !
יש ברשותי שטח של 62.5 מ"ר
בגוש 7650
חלקה 26
אשמח לדעת מה אני אמור לקבל עבור הקרקע שבבעלותי
כיום אנו פועלים לפינוי הפולשים
היי יעלי
1 – 105 מ"ר
2 – לא
3 – שטח לא כולל ממ"ד, ואינו כולל מרפסת
שלום
1. מה השטח של דירה ממוצעת מבחינת מ"ר?
2. האם בכל בניין זכות לדירה ממוצעת משמעותה שטח שונה במ"ר ?
3. האם לשטח של דירה ממוצעת כיום יש להוסיף גם שטח של ממ"ד ותוספות נוספות ?
שלום אבי י
לפי הטבלאות הקודמות, 99.25 מ"ר חלקה 188 מעניקים בסביבות 0.65 מזכות ממוצעת (65 אחוז מזכות מלאה).
יש להמתין לתכנית והטבלאות החדשות לבהירות.
שלום
רכשתי לפני שנתיים
35 מר בחלקה 210
99.25 מ"ר בחלקה 188
אני מבין שיש לי זכויות בבנין עתידי מס 1031
האם תוכל לציין מה חלקי מדירה ממוצעת על פי הנתונים הנ"ל?
שלום משה ותודה על תגובתך.
המוצע לך משקף קצת פחות מזכות מלאה, שבהירות לגבי מרכיב הזכויות תתגלה בעת פרסום התכנית המאוחדת.
המחיר שציינת לא תואם את המצב התכנוני הנוכחי, ולמעשה אינו משאיר מקום בריא לעליית ערך נורמטיבית
חלקה 279 היא חלקת דרך עם מקדם 0.6 (מקבל 60 אחוז מהזכויות המלאות במתחם), שהמחיר הריאלי נכון להיום הוא בסביבות 2000 ש"ח למר
פרסום התכנית המאוחדת צפוי להיות בחודשים הקרובים.
שלום,
קודם כל תודה על האתר המדהים, נותנים פה המון ידע חינמי וזה אדיר
ברצוני לשאול לגבי חלקה 279, בגוש 7650, מגרש 1042.
הוצע לי לרכוש קרקע של 240 מ"ר במחיר 630K
ראיתי ששאלו על הקרקע הזו במרץ האחרון ותשובתך הייתה שכיוון ש40% מהקרקע יופקע, לכן המחיר הראלי הוא 1,800 ש"ח למטר, האם זה עדיין עדכני, או שחלו שינויים שמעלים את מחיר הקרקע?
כמו"כ אשמח לדעת האם זה נכון שבסוף דצמבר אמור להיות פרסום של הפרצלציה?
היי דפנה
המצב שתיארת בו חלקה שקיבלה זכויות מגורים בלבד, תקבל זכויות משולבות לא אמור לקרות כלל.
לא אמורים להיות סיכונים כלשהם בתכנית המואחדת, שרק אלמנט הזמן משחק תפקיד.
ניראה שבמסמך ההתנגדויות, רב אלה שביקשו לאחד את שתי התוכניות היו בעלי קרקע שקיבלו זכויות בתכנית רע מק 2021. האם יתכן מצב בו מיגרש שקיבל זכות מגורים בתכנית איחוד וחלוקה הקודמת (רע מק 2020), יקבל זכויות מפוצלות (מגורים ומיסחר) בתוכנית איחוד וחלוקה החדשה? ובכלל, מהם הסיכונים של תכנית האיחוד וחלוקה החדשה מבחינת בעלי הקרקע?
היי אנה
חלקה 232 היא חלקת דרך, המקבלת כ 60 אחוז מהזכויות, ולפי הטבלאות הראשוניות של המתחם יש צורך בסביבות 285 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת.
בהירות לגבי גודל השטח המדויק, יתגלה בעת סיום הכנת התכנית המאוחדת למתחם.
שלום,
בגוש 7650 חלקה 232 שטח 290 מ”ר
מה הזכויות בחלקה וכמה מ”ר נותנים דירה
אשמח לתשובה
תודה
שלום, קודם כל תודה על המידע באתר והמענה המהיר.
ברצוני לדעת מה צפוי להיות שווי של זכות למגורים במתחם בהנחה שהתוכנית הופשרה?
וכיצד אתם מחשבים את שווי זה? (כמובן נדרש להוריד מהערכת שמאי 350-400 אלף שח בעבור היטל השבחה) האם מבוצעות עוד הורדות כמו היטלים אחרים? והאם מבוצע היוון של השווי לפי ריבית מסויימת עד סיום בנייה? אם כן מה הערכת השנים ומה הריבית בה אתם משתמשים לחישוב זה? תודה
ושיהיה חג שמח.
שווי זכות ממוצעת מוערכת בסביבות 750 אלף שח
אכן יש ניכויים של כלל המשתנים, כגון השבחה, פיתוח, מקדם זמן (%6-) ועוד.
היי ytav
זכות ממועצת במתחם היא כ 105 מ"ר
לאחר החלוקה למגרשים, שמאי פנימי יקבע שווי לכלל היחידות בבניין כולל דירות קטנות (0.65 מזכות מוערך) דירות גן, דירות גג, ומבנה הקומות.
היטל ההשבחה משולם רק בעת מכירת הקרקע לאחר ההפשרה או בהוצאת היתר בנייה.
שלום, להבנתי בחלקות שמקבלות זכויות מלאות נדרש כ-167 מטר לזכות ממוצעת.
הייתי רוצה להבין מה ההגדרה לזכות ממוצעת? האם מדובר בזכות לדירת 4 חדרים או 5 חדרים? האם ניתן לדעת כמה מטר בנוי התקבל מזכות ממוצעת? או כמה מטרים יניבו זכות לדירת 3 חדרים או 4 חדרים בהתאמה?
כמו כן להבנתי היטל השבחה צפוי להיות בין 350 -400 אלף שח האם תשלום זה נדרש ברגע ההפשרה של הקרקע או ברגע קבלת היתר בנייה?
היי יורם
מבחינה תכנונית, מבנה האזור, מיקומו, ואלמנטים של מתחם בריא, לא אמורה להיות הסבה שכזו, והאיזון בין שטחי המגורים לשטחי התעסוקה והמסחר יישאר.
האם לאור מצוקת עודף שטחי מסחר ומשרדים נכון להיום(קורונה והשפעותיה) והירידה הצפויה בביקושים,
עשויה להיות הסבת תכניות קיימות ממשרדים למגורים, כמו במקומות רבים אחרים?..
האם ישנה השפעה כלשהי?
היי יובל
זכויות המגורים אמורות לחלקות המגורים אמורות להישאר גם לאחר איחוד והתכניות
גובה הזכויות יכול להשתנות ויכולה להיות ירידה קטנה (לא ירידה דרסטית) עם הכללת שטחים נוספים.
רצוי מאוד להתייחס בשלב זה על שבס( שנהפך לכלי ניפוח זכויות בשומות מקרקעין) אלא הזכויות המתקבלות בלבד.
שלום רב,
הוצע לי שטח של 125 מ"ר שאמור לתת זכויות במגרש 1031. אם אני מבין נכון בהתאם לטבלאות ההקצאה של המגורים, מדובר בזכויות של כ-80% מדירה ממוצעת. האם כתוצאה מהגשת תוכנית מאוחדת של המסחר והמגורים, ייתכן מצב שיהיו זכויות של מסחר במקום מגורים? האם כתוצאה מהגשת התוכנית המאוחדת ייתכן שתהיינה זכויות נמוכות יותר למגורים ממה שהיה בטבלאות ההקצאה למגורים? כמו כן, נאמר לי ע"י המוכר, שאמור להיות שבס במתחם- האם במידה ואכן יהיה שבס זה יעלה את הזכויות הקיימות?
שלום שרי ותודה על תגובתך.
ראי עמוד 36 בטבלאות איחוד וחלוקה (יש קישור בלב חוות הדעת)
בטבלאות הקודמות כלל החלקה מקבלת כ 11.2 יחידות, שגודל החלקה הוא 2938 מ"ר.
עדכון ובהירות יהיו בעת פרסום הטבלאות החדשות תחת התכנית המאוחדת.
שלום,
בתשובתך מעלה רשמת:
לפי טבלאות איחוד וחלוקה הראשוניות חלקה 279 מקבלת כ 3.8 יחידות לדונם (כ 260 מ"ר עבור זכות ממוצעת), כך שגודל השטח שציינת' כ 279 מ"ר יספיק עבור זכות ממוצעת.
כיצד ואיפה ניתן למצוא מידע על ה3.8 יחדיות לדונם שציינת ?
היי ליאורה
המתחם עדיין ממתין להפקדה פורמלית של התכנית המאוחדת,ה הליך שיכול לקחת בסביבות 6 חודשים.
שלום רב,
יש התקדמות עם התכנית הזו או שהכל עדין תקוע?
תודה
שלום לירון ותודה על תגובתך
ראשית כל , נקבע כי חלקות הדרך מקבלות 60% מהזכויות המלאות.
אין צורך לחשב את הזכויות במ"ר, אלא באופן ברור יותר להתמקד בגובה הזכויות שהחלקה מקבלת.
לפי טבלאות איחוד וחלוקה הראשוניות חלקה 279 מקבלת כ 3.8 יחידות לדונם (כ 260 מ"ר עבור זכות ממוצעת), כך שגודל השטח שציינת' כ 279 מ"ר יספיק עבור זכות ממוצעת.
המחיר המוערך נכון להיום לחלקה 279, בהתחשב במצב התכנוני של המתחם (יש צורך בהקמת תכניות משולבות למגורים ותעסוקה), הוא לא יותר 1800 ש"ח למ"ר.
שלום, ברצוני לשאול לגבי חלקה 279, בגוש 7650, מגרש 1042.
הוצע לי לרכוש את החלקה במחיר של 675K, שזה לפי ההסבר שקיבלתי, שטח של 279 מטר.
דבר ששווק לי כדבר העשוי לזכות אותי בסוף הדרך בדירת 5 חדרים.
לפי הבנתי (הדלה, מוכרח להודות), הבנתי ממך שחלקה זו מסומנות כדרך ויכולות לקבל זכויות כ 30%-60% מהזכויות המלאות.
כלומר אני עשוי לקבל בין 83 – 167 מטר זכות. במקרה הראשון (83), אני מבין שהדבר עשוי לא לזכות אותי אפילו בזכות לדירה.
ובמקרה השני כן.
מהבנתי, זו האפשרויות שהן פועל יוצא של התוכנית בחלקה זו?
אשמח אם תוכל לעשות לי סדר.
תודה
שלום ותודה על תגובתך.
שכחו לציין שבפניך שאותם 34 מר יעברו הפקעה, שהשטח שנשאר, אותו צריך לחשב לפי אחוזי הבנייה.
גם לפי המתכונת הראשונית של התכנית (לפי הטבלאות הראשוניות), ובכלל חישובי ההפקעה הקודמת ואחוזי הכניסה, 34 מ"ר בחלקה 362, אמורים להעניק בסביבות 40-50 מ"ר כולל לטובת תעסוקה תעסוקה, ומ"ר בודדים 4-6 לטובת מסחר.
בחישוב של 2400 ש"ח שווי לתעסוקה למ"ר, ו 5000 ש"ח שווי מסחר למ"ר, ערך הקרקע כמופשרת נמוך משמעותית מהמחיר שהוצע לך.
המחיר המומלץ של 3000-3100 ש"ח למ"ר הוא לקרקעות המיועדות למגורים בלבד.
שלום רב
הציעו לי לרכוש שטח של 34 מטר בחלקה 362 – זכות למשרד עתידי – שלפי חישוב של זכות ל400% בניה רוויה יקנה בעתיד שטח ברוטו של 140 מטר משרד . העלות המבוקשת כ300000 שח .
מה עשויה להיות עלות היטלי ההשבחה בעתיד ?
האם הערכת המחיר שלך ל3000-3100 ש"ח למטר היא לפני או אחרי הכלת אחוזי הבניה ? האם המחירים לשטחים מסחריים ולשטחים המיועדים למגורים שווים?
תודה רבה
שלום מתן ותודה על תגובתך
לפי התכניות הקודמות החלקה מקבלת זכויות מעורבות של מגורים ותעסוקה, שנכון להיום קיים חוסר בהירות לגבי הזכויות שכל בעלים ובעלים יקבל.
התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת בקלות 5-6 שנים, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.
שלום,
אני מתעניין בקרקע להשקעה בגוש 7650 חלקה 22. (זכות למשרד)
אני חקרתי את העבר של הגוש והחלקה, אמנם יש לי ערפל לגבי העתיד.
במילים בשפת העם, מה צפי אופטימי, הגיוני, ופסימי של תחילת בנייה המשרד.
תודה מראש
שלום רב,
הציעו לי קרקע 34 מטר בגוש 7650 חלקה 22. במחיר של 330 אלף ש"ח
1. מה הערך הכספי של זה היום?
2. תוך כמה שנים אתה מעריך שייתכן ויהיה אפשר לבנות שם ?
היי יוסי
במידה ואין טעות בנתונים שציינת הוצע לך 34 מ"ר במחיר של כמעט 10000 ש"ח למ"ר.. (יותר מפי 2 משווי הקרקע כמופשרת), שהמחיר המוערך נכון להיום לגודל הקרקע שציינת הוא בסביבות 110 אלף שח.
התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת בקלות 5-6 שנים, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.
שלום יעקב ותודה על תגובתך
לפי הטבלאות הקודמות החלקה מקבלת בסביבות 5.9 יחידות בבניין 1048, מה שמצריך בסביבות 170 מ"ר לזכות ממוצעת.
בעת פרסום איחוד התכניות (מגורים ותעסוקה), יתבהר מצב הזכויות החדש של כל חלקה וחלקה.
בגוש 7650 חלקה 61 שטח 1007 מ"ר
מה הזכויות בחלקה וכמה מ"ר נותנים דירה
אשמח לתשובה
תודה
היי שלומי
צפי זמן הפשרה של 3-4 שנים הוא נכון להיום.
תכנית מפורטת מאוחדת לשני המתחמים (מגורים ותעסוקה) צפויה להיות מופקדת ב 6 חודשים הקרובים.
הצפי להפשרת הקרקע הינו 4 שנים מאישור תוכנית המתאר הכללית של רעננה . 30/03/16 אושרה בוועדה המחוזית תכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה (לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה).ב 5/17 הוגשה תוכנית מפורטת עם הקצאת חלקות.נתקלה בהתנגדויות .אם כך מתי להערכתכם תוגש התוכנית המפורטת החדשה ? לפי ההערכה הראשונית זה אמור לקרות בקרוב מאוד ?
שלום אביטל ותודה על תגובתך.
חלקה 246 בגוש 7650, עברה פרצליה , בה החלק שלא הופקע לטובת כביש 531 ,קיבל מספר חלקה חדש 402, שחלקה זו שייכת למתחם צפון הרצליה תחת תכנית תמל/3006.
חוות דעת למתחם זה קיימת תחת גוש 6672.
האם חלקה 246 נכללת?
שלום אבי ותודה על תגובתך
איחוד התכניות לא אמור לפגוע בגובה הזכויות, אלא הכנסת שטחי כביש 531.
אכן יכול להיות שינוי לא גדול במיוחד בגובה הזכויות (בקיזוז תוספת היחידות), שוודאות תתגלה בעת הפקדת התכנית המאוחדת.
האם איחוד התוכניות יכולות לפגוע ביחס הקיים לתוכנית הקיימת?
כלומר, היום כבר יש למגרש שלי (237) בנייין מיועד עם זכויות. האם כתוצאה מהוצאת טבלת זכויות חדשה אוכל לקבל פחות ממה שקיים היום?
שלום דינה ותודה על תגובתך
חלקה 362 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות תעסוקה מלאות ללא קשר מה ייבנה על החלקה או בסביבתה
בתכנית הנפרדת החלקה מקבלת זכויות במגרש 111
בהירות לגבי מיקום הזכויות וגובהם יתגלה בעת הפקדת התכנית המאוחדת למתחם.
שלום, תודה רבה על המידע המפורט.
לפי התוכנית 2021 בחלקה 362 קיים אזור 103A אשר מיועד לשטח פרטי פתוח. מה זה אומר? לא ניתן לבנות שם? האם בחלקה 362 ניתנו זכויות רק לחלק מ-103B?
תודה רבה
היי אריק ותודה על תגובתך
חלקה 26 בגוש 7650 אכן אמורה לקבל זכויות משולבות (70 אחוז תעסוקה 30 אחוז מגורים), שבהירות סופית תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מאוחדת.
היי
ברצוני לדעת מה לגביי חלקה 26 גוש 7650 האם כולה בתוכנית ? והאים היא כוללת מגורים ומיסחרי
ובאיזה אחוזים
תודה
שלום חן ותודה על תגובתך.
הקמת 4 תחנות המטרו בעיר (שאחת מהן אכן במערב העיר בסמוך למתחם לב הפארק) המיועדות לסיום לקראת שנת 2030, לא אמורות לעכב את הפשרת המתחם (צפי ההפשרה בחוות הדעת).
שלום
האם התוכניות של הרכבת קלה/מטרו שמתוכנן לעבור באזור התוכנית יכול לעקב את אישור התוכנית .
שנה טובה
שלום אסנת ותודה על תגובתך.
הפקדת איחוד התכניות בוועדת התכנון, בנוסף להצגת לוחות ההקצאה החדשים אמורה להתקיים בחודשים הקרובים.
תודה רבה על התשובה
הי, מה קורה לגבי פרסום התכנית המאוחדת? האם יש צפי? האם יש עיכובים? תודה
אם אפשר עוד שאלה אחת. גם אם מוכרים את הקרקע עכשיו שעדיין הקרקע לא הופשרה, יש היטל השבחה? תודה מראש על התשובה
היי אסנת
הרשויות יכולות לגבות חלק מההיטל בעכבות אישור תכנית מתארית (במקרה הנ"ל תכנית רע/3000), מאחר ואותה תכנית השביחה את הקרקע גם אם באופן חלקי.
כך בעת מכירה ישנה אפשרות שיחול היטל חלקי (במקרה מסוימים חלק מהרשויות גובות היטל מלא למרות שמדובר באישור מתארי ולא מפורט).
רצוי לבדוק במחלקת השבחה של העירייה.
תודה על התשובה. רק להיות בטוחה שאני מבינה. היטל ההשבחה ישולם בשני המקרים הבאים: בעת מכירת הקרקע או כשנקבל אישור בניה? אין פטור במקרה של בניית דירה עד 140 מ"ר? בכל מקרה ידרש היטל השבחה שיתקבלו היתרי הבניה? שוב תודה מראש על התשובה.
היי
אכן ההיטל נדרש בעת מכירת הקרקע או בהוצאת היתר בניה.
פטור ה 140 מ"ר אינו רלוונטי כלל בהיטלי השבחה החלים בעת הפשרת קרקעות (פטור המיועד בעיקר להרחבת דירות קיימות), והיטל ההשבחה יחול במלואו על כל בעלי הקרקעות בתכנית (לאחר שייקבע באופן סופי בסיום שלב הערר הצפוי).
שלום יורם ותודה על פנייתך
היטל השבחה נדרש לשלם בעת מכירת הקרקע (במידה ואושרה תכנית מפורטת אז היטל מלא ובהעדר אישור אז אמור להיות חלקי) או הוצאת היתר בנייה.
היטל השבחה לזכות ממוצעת מוערך בכ 400 אלף שח, וזאת לפני עררים שאמורים להוריד את הסכום.
הי, לגבי היטל השבחה, אם לא מוכרים את הקרקע אז לא צריך לשלם היטל השבחה? תודה
היי אסנת
אכן.
רק בעת מכירת הקרקע או הוצאת היתר בנייה.
מה פרק הזמן הסביר לדעתך מזמן ההפשרה(כ3 שנים מהיום?)ועד לקבלת היתר בנייה?
לא שמתי לב.. שכבר פרסמת שלוקח כ3 שנים לקבל היתר בנייה מזמן ההפשרה.
היי
זמן של 3 שנים שצוין, מתייחס לזמן התחלת בנייה אפשרי (הוצאת היתר יכולה לקחת כ 10 חודשים), הכולל פעילות של אנשי המקצוע במגרש, הכנת תכניות ועוד..
מתי בעל הקרקע אמור לשלם היטל השבחה לאחר ההפשרה? בעוד כמה זמן להערכתך יידרש התשלום?
מה יהיה בערך גובה התשלום ליחידת קרקע בשטח של 200 מ"ר מרובע עם זכויות מלאות למגורים?
שלום גיל ותודה על תגובתך.
חלקה 237 היא אכן חלקת המוגדרת כדרך, ותקבל כ 60 אחוז מהזכויות המלאות בתכנית.
ההערכה היא שיצטרך לפחות 250 מ"ר בחלקה זו בכדי לקבל זכות ממוצעת.
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
המחיר המומלץ לחלקה זו הוא כ 60 אחוז מהמחיר המומלץ.
שלום
ואם יש פחות מ 250מר,אלו זכויות יש ?
היי גיל
אז יישאר חלק מזכות ממוצעת (באופן ישיר לגודל השטח).
תודה
היי
מעוניין לקבל פרטים לגבי גוש 7650 חלקה 237 בבקשה
מה הסטטוס? מהן הזכויות ? צפי הפשרה? עלות היום? האם נחשבת כדרך? האם יש הפקעה?
שלום גבריאל ותודה על תגובתך.
כפי שציינת, ומצוין בחוות הדעת, שתי התכניות יאוחדו לתכנית אחת.
נראה כרגע שזכויות מהתכניות המפוצלות לא יספגו ירידה דרסטית
הפקדה של תכנית מאחודת אמורה לקרות עד סוף השנה הנוכחית.
שלום,
הועדה המקומית החליטה על איחוד שתי התכניות המפורטות (מגורים ומסחרי) לתכנית אחת, שבה יוכנו מחדש טבלאות איחוד וחלוקה.
מה היתרונות והחסרונות של החלטה זו? בתור בעל 150 מ"ר בשטח המגורים האם אני יכול להרוויח מזה?
כמה זמן לערך עד שיפקידו את התוכנית החדשה והמאוחדת?
שלום מ ותודה על תגובתך
השלמה ממשית של החלק המסחרי הדרומי במתחם יכולה לקחת בקלות עשור מהיום , תלוי גם כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
קנייה נכון להיום היא קנייה של שטח ברוטו בלבד, שבעתיד יתורגם לזכויות תעסוקה (במידה ומדובר על קרקעות בחלק המסחרי של התכנית)
נכון להיום תכנית מאוחדת של שטחי המגורים והמסחר צריכה לעבר את שלבי וועדת התכנון המקומית עד לאישורה.
לאחר מכן יתגבשו כל בעלי הקרקע וקרקע בכל מבנן מסוים שחולקו, על מנת לקדם תכנית בניה, מציאת חברה מבצעת, הוצאת היתרים ועוד.
שלום רב
אני מעוניינת להיות בעלים בעתיד של משרד בגוש 7650
מתי לטעמך תושלם בניית המשרדים במקום?
מה מוכרים היום יזמים שונים (בעלות בקרקע??)?
האם תוכל להסביר בקצרה (למי שאיננו מבין בתחום) על התהליך?
תודות
שלום ליאור ותודה על תגובתך.
נכון להיום נראה שרוב הזכויות לחלקה 26 יהיו בייעוד של תעסוקה.
המתחם ממתין להפקדת תכנית מאוחדת (של אזור המגורים יחד עם אזור המסחר) בוועדת התכנון.
שלום,
יש ברשותי 250 מ"ר בגוש 7650 חלקה 26
הייתי רוצה לדעת מה כיום לפי התכנית מקנה לי גודל הקרקע שלי ומה מצב התכנית כיום .
תודה רבה
שלום דורי ותודה על תגובתך
חלקה 402 בגוש 7650 שייכת תכנונית להרצליה, ואמורה להיכלל במתחם שדה התעופה העתידי עליו קיים חוות דעת באתר תחת גוש 6672.
האם חלקה 402 בגוש 7650 נכללת בתוכנית הבנייה העתידית?
שלום גל ותודה על תגובתך
הפרצליה הלא רצונית שנעשתה בחלקת המקור פתרה את חישוב השטח הנכלל, ויש להתייחס לכל חלקה חדשה בנפרד.
חלקה 362 (חלק מחלקה 28) נכללת במלואה בתכנית ואמורה לקבל זכויות תעסוקה בלבד.
חלק נוסף מחלקת המקור (יחד עם עוד שטחים נוספים),קיבלו את מספרי חלקות חדשים 415 ו 417 מה שאמור להעניק עוד זכויות מגורים/מסחר, שיכולות להיות יותר מזעירות(וכנראה יהיו),עכב החלטת הוועדה על הכללת שטחי בהליך איחוד וחלוקה.
החלק הנותר שייך לעיריית הרצליה, ולו שווי מכובד ביותר, תחת מתחם צפון הרצליה , עליו תוכל לקרוא בחוות הדעת לגוש 6672.
כך שלכל חלקה חדשה יש להתייחס בנפרד הן מבחינה תכנונית והן מבחינת שווי.
שלום .
1.חלקה 28 הידועה והמתגלגלת לחלקה חדשה 362 שחולקה בעבר לחלק משרדים ומסחר וחלק זעיר למגורים האם היא אמורה לקבל בסופו של הליך חלק במגורים או שהיא הופכת כולה רק למשרדים ומסחר.
מה השווי של מטר נכנס חקלאי (3\2 רעננה ו 3\1 הרצליה) במקור כאשר כ3\1 עבר לשטח הרצליה זאת אומרת שכל 100 מטר נכנס נותן לכאורה רק 66 מטר בתוכנית של רעננה . והאם המכפלה היא רק של 3\2 – מחזיק 300 מטר במקור זה כאילו יש לי 200 מטר בלבד בתוכנית
שוב שלום חן
אפשר להתייחס לנתונים שציינת ,למרות שאינם דומים כלל למתחם 7650.
תכנית 2011 אכן הוגשה לראשונה בדצמבר 2016, אך לא כתכנית שנייה או מתוקנת (בדומה למה שאמור לקרות במתחם לב הפארק בו יש להכין תכנית חדשה מאוחדת) , אלא כתכנית מפורטת למתחם.
אתה מציין שהיא התבססה על תכנית מאושרת, אך אותה תכנית מאושרת היא תכנית מתארית לכלל העיר רעננה רע/3000, בעוד במקרה הנוכחי מדובר על הכנת תכנית חדשה שמאחדת שתי תכניות מפורטות קודמות, ללא קשר לתכנית המתאר של העיר.
התכנית אכן הוגשה בדצמבר 2016, ובאפריל 2017 החל שלב התנגדויות בו הוחלט על אישור בתנאים, אך עם זאת כמו שציינת, פחות או יותר, בספטמבר 2017 הוגש ערר על אותה החלטת אישור , שנכון להיום אוקטובר 2018 התכנית אינה מאושרת סופית (לאחרונה תחת אישור בתנאים).
כך שעבר כמעט שנתיים והתכנית עדיין אינה מאושרת סופית.
בנוסף,מתחם 2011 קטן בהרבה, עם כמות יחידות נמוכה (223 יחידות דיור),לעומת מתחם 7650 שהוא מורכב יותר, כלל השטח גדול, כמות יחידות הדיור גדולה יותר(2000 יחידות דיור) ושקיימים בו שטחי מסחר רבים.
הליך הערר שציינת בתכנית הקודמת הוא שלב בלתי נמנע בהליכי הפשרה בישראל, כך שההתייחסות לאפשרות של אי קיום אותו הליך היא לא רלוונטית.
כאמור הליכים של כתיבת תכנית מאוחדת חדשה, ובעיקר הכנת לוחות הקצאה מחדש, הם הליכים שלוקחים לא מעט זמן, שסביר שיקרו באמצע שנה הבאה (זמן בחירות מקומיות לפנינו, על כל המשתמע מכך…).
לכך תוסיף את הליך ההשגות וההערות הוודאי, ומכאן ההערכה של האתר.
אנו מקווים בדומה לכל מתחם בארץ, שהליכי ההפשרה יזורזו, ויתממשו ככל המוקדם.
עם זאת רצוי ביותר לפעול לפי ההערכה מציאותית.
תודה על תגובתכם
מצאתי לצורך השוואה את תכנית 2011/ג במזרח העיר רעננה שלמעשה מזכירה את הדרך שנותר על תכניות 2020 2021 עדיין לצלוח – תכנית זו התבססה על תכנית מאושרת לאותו מתחם ועוסקת בעיקר בטבלת הקצאה חדשה וכן במספר תיקונים תכנוניים קלים.
תכנית זו הוגשה בדצמבר 2016, כבר באותו חודש החליטה הוועדה המקומית להפקיד אותה, הוגשו מספר התנגדויות מצד בעלי זכויות במתחם, בתחילת חודש אפריל 2017 הוועדה דנה בהתנגדויות ובסוף חודש אפריל 2017 הוחלט על אישור התכנית בכפוף לביצוע מספר תיקונים בהתאם לדיון בהתנגדויות.
כלומר – תוך פחות מחצי שנה הושלם בוועדה ההליך של אישור טבלת הקצאות חדשה, שמיעת התנגדויות ואישור תיקונים תכנוניים קלים.
אמנם אני מבין שבאותו מקרה ספציפי, לאחר החלטת הוועדה לאשר את התכנית הוגש והתקבל ערר כנגד הקצאת קרקע לעירייה והעירייה הגישה בתגובה עתירה מנהלית כנגד החלטת וועדת הערר ולכן ההליכים התארכו, אך לולא הערר נראה שתהליך מסוג זה בוועדה המקומית רעננה יכול להסתיים תוך זמן קצר מאד של מספר חודשים.
לכן אני שוב מבקש להבין מדוע להערכתכם הצפי האופטימי לאישור התכנית החדשה בגוש 7650 הוא פרק זמן ארוך של 3 שנים?
שלום חן ותודה על תגובתך
איחוד שתי התכניות מצריך יותר מהליך טכני.
בנוסף לתוספת הקלה של יחידות הדיור, יש בהרחבת קו גבול המתחם ותוספת השטחים, שכל אלו מצריכים הכנה חדשה לחלוטין של לוחות הקצאה, הליך שלוקח זמן, שסביר שיקרה בתחילת או אמצע שנה הבאה.
כך שהכנת התכנית והלוחות החדשים בנוסף לשלב ההשגות והערות, אכן מעריכים במעט את צפי ההפשרה.
עם זאת וועדת התכנון המקומית (שהוסמכה לקדם ולאשר תכניות מפורטות כמו שציינת) פועלת יחסית מהר, ומידה והכל יעבור חלק, ההפשרה יכולה להתבצע גם תוך 3 שנים.
שלום,
אשמח אם תוכלו לפרט מדוע אתם מעריכים שנדרשות עוד 5-6 שנים להפשרת הקרקע כאשר מדובר בתכנית בה אין צורך באישור של הוועדה המחוזית?
הרי למעט תוספת קטנה למספר יחידות הדיור, מבחינה תכנונית בסך הכל נדרש בעיקר הליך שבעקרון הוא הליך טכני של איחוד שתי תכניות מפורטות קיימות, שמבחינה תכנונית כבר הומלצו להפקדה ועברו את הליך הפרסום להתנגדויות והדיון בהן, ומבחינה שמאית נדרש רק לפרסם לוח הקצאות חדש ולקיים דיון בטיעונים של בעלי הקרקעות לגבי הקצאת הזכויות החדשה.
איזה שלב אמור להתעכב כל כך הרבה זמן לדעתכם?
שלום ליטל ותודה על תגובתך.
הכוונה בחלקי חלקות היא (אם הבנו את שאלתך נכון) , שרק חלק מסוים מתוך חלקה נכלל בתכנית איחוד וחלוקה (ולמעשה במתחם), וקבלת הזכויות תהיה רק באופן יחסי לחלק שנכנס.
תלוי כמובן בגודל השטח ובחלקה עצמה.
שלום דנה ותודה על תגובתך
במידה וקיים בידך מספר החלקה, אכן ניתן לדעת את ייעודה.
גודל השטח שציינת אינו יספיק לזכות ממוצעת במתחם.
התחלת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים לפחות מיום הפשרת המתחם.
האם ניתן לדעת מה גודל השטח שאמור להספיק לזכות ממוצעת במתחם?
ומה זה אומר זכות ממוצעת?
שוב שלום דנה.
עם תוספת היחידות בתכנית המשולבת ואיזונם בהכללת שטחים נוספים, גודל השטח שאמור להספיק לזכות ממוצעת אמור להיות די קרוב לגודל השטח שנקבע בלוחות הראשונים.
ראי בקישור ללוחות ההקצאה הראשונים בלב חוות הדעת.
בהירות סופית תתגלה בעת הליך פרסום הטבלאות החדשים.
זכות ממוצעת היא בשטח של 105 מ"ר עיקרי.
מה זה אומר בדיוק חלקי חלקות? האם אלו שטחים שמספיקים ליחידת דיור?
שלום,אם ידועה לי מס החלקה האם אני יכולה לדעת אם יעודה הוא מסחרי או מגורים בשלב זה? והאם -120-125 מ"ר בקרקע יספיקו ליחידת דיור? בנוסף מה צפי עלייה לקרקע ארי איחוד המסחרי והמגורים? תודה מראש
שלום אבי ותודה על תגובתך
לא סביר, מאחר ולתכנית יתווספו שטחים נוספים (אלו שהופקעו לטובת כביש 531).
שלום , האם לאור העדכון האחרון (איחוד התוכניות ותוספת יחידות הדיור) הזכות הממוצעת לדירה צפוי לרדת , האם 120 מ"ר יספיקו ליחידה?אני כמובן מדבר על חלקה המקבלת זכויות מלאות על פי התוכנית.
שלום חן ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה אכן התארך עכב איחוד תכניות התעסוקה והמגורים לתכנית אחת, והכנה מחדש של טבלאות איחוד וחלוקה.
שלום
בעבר היה רשום שצפי הפשרת הקרקע 4 שנים כיום רשום 5-6 שנים, האם הזמן לצפי ההפשרה התארך ?
שלום זאב ותודה על תגובתך.
במסגרת איחוד התכניות, יוכנו לוחות איזון והקצאה (טבלאות איחוד וחלוקה) חדשים, אשר יפורסמו להשגות ועררים לפי סעיף 106 ב לחוק התכנון והבניה
כך שבמידה ומישהו ייראה את עצמו נפגע מאותן טבלאות חדשות, וועדת התכנון תצטרך לשמוע את טענותיו.
שלום רב
אחרי ההחלטה לאיחוד התוכניות וטבלאות איזון חדשות
האם שוב יש אפשרות להתנגדויות או שזה יהיה סופי ויש הפשרה מלאה עם אפשרות לבניה?
תודה על האתר והעזרה הרבה
*עדכון – במאי האחרון פרסמה וועדת המשנה מענה להתנגדויות כולל את החלטות הועדה, שהחשובה שבניהן היא איחוד שתי התכניות המפורטות (מגורים ומסחרי) לתכנית אחת, שבה יוכנו מחדש טבלאות איחוד וחלוקה, יוכללו שטחים נוספים(אלו שהופקעו לטובת הכביש), ובנוסף תוספת קלה של יחידות דיור גם כן תוכנס לתכנית החדשה. בעת הכנה התכנית החדשה כולל טבלאות איזון והקצאה חדשות, אנו נפרסם זאת באתר.
לפרוטוקול מענה להתנגדויות כולל החלטות הועדה – לחץ כאן מענה להתנגדויות והחלטות מעמוד 14
שלום גארי ותודה על תגובתך
התכנית פורסמה להפקדה באוקטובר 2017.
לתכנית הוגשו התנגדויות.
בתחילת דצמבר 2017 , החליטה וועדת המשנה לאשר את מיניו של שמאי מקרקעין מאיר גרון כחוקר לשמיעת ההתנגדויות.
פרסום מענה לאותן התנגדויות כולל קביעת החלטות ו/או שינויים צפוי בתקופה הקרובה.
בעת אותו פרסום אנו נעדכן זאת בחוות הדעת
שלום
לא כל כך ברור לי הסטאטוס הנוכחי.
כמדומני שנובמבר 2017 היה מועד אחרון להגשת התנגדויות לחלוקה "ללא הסכמת בעלים".
העניין שלי הוא ספציפי לחלקה 232 אשר לה זכויות בנייה חלקיות היות וחלק יחסי ממנה הינו שבילים.
כיצד ניתן לברר אילו מההתנגדויות התקבלו ואילו לא ?
האם יש צפי לפרסום החלטות הרשות המקומית להתנגדויות ?
תודה
שלום משה ותודה על תגובתך
חלקה 188 מקבלת זכויות מגורים מלאות בתכנית.
זכות ממוצעת מצריכה 150 מ"ר.
שלום מעוניין לרכוש בחלקה 188 האם היא מקבלת זכויות מלאות
וכמה. מטר צריך לקנות עבור יחידה ?
שלום דן ותודה על תגובתך
לא ברור כל כך על מה אתה מדבר, בהתחשב וכבר קיימות טבלאות איחוד וחלוקה למתחם, ובעיקר החלקות שהופקעו לטובת כביש 531 (כגון חלקה 28),עברו פרצליה לא רצונית, שבה לחלק שהופקע נקבע פיצוי כספי, והחלק שלא הופקע קיבל חלקה חדשה (חלקה 362 – זכויות תעסוקה), מה שדי תואם לנכתב בתגובות חוות דעת עוד מהקמתה.
צר לי לקלקל את החגיגה של כל המבינים והפרשנים פה באתר שכבר סתמו את הגולל וקבעו שבחלקות שהופקעו ואשר בהם עובר כביש 531 לא יתקבלו זכויות בניה או יתקבלו זכויות מופחתות…
הפרט שנעלם מעיני הפרשנים המכובדים הוא שהשטחים שהופקעו לטובת הכביש הופקעו במסגרת תוכנית "תת"ל 15" והגוברת על הוראות של היועצת המשפטית שנכתבו לאחר אישור התוכנית ובה נקבע במפורש שהחלקות מהן הופקעו הקרקעות לטובת הכביש יכללו באיחוד והחלוקה העתידים בזכויות מלאות וכפי שהיו לפני ההפקעה וכך אכן נעשה בתוכנית שכבר הופקדה לאחרונה …
מה גם שבלי קשר העיריה וגם מע"ץ היו חתומות על הסכמים מחייבים עם בעלי החלקות הנ"ל ושאפילו אושררו לאחרונה ובהן התחייבות בלתי חוזרת למתן זכויות מלאות ושוות בתוכנית החדשה …
שלום נוי ותודה על תגובתך
1 – הצפיפות הנמוכה היא צפיפות ברוטו (לפני הפקעה), בעוד הצפיפות הגבוהה היא צפיפות נטו (הצפיפות לאחר הפקעת השטחים).
מאחר וכבר יש טבלאות חלוקה, אין צורך להיכנס לחישובים, אלא פשוט לעיין באותן הקצאות, ולראות מה כל חלקה קיבלה.
2 – זכות לדירה ממוצעת בחלקה 122 מצריכה קרקע בגודל 250 מ"ר (אין טעם להיכנס כרגע לזכויות הבנייה).
מבחינת מחיר מומלץ לחלקה 122 – 1800 ש"ח למ"ר ( 60 אחוז מהמחיר המומלץ "הרגיל" – המחיר לחלקות הנכללות בשלמות).
3 – וודאות סופית (נראה ש 60% אכן יהיה המקדם הסופי), תהיה בעת אישור סופי של התכנית בוועדת התכנון.
היי,
אני מתעניינת ברכישת קרקע באזור ויש לי מספר שאלות 🙂
1. במסמך החלוקה רשום- "שטחן הכולל של חלקות וחלקי החלקות האמורות לעיל אשר נכלל בתחום התכנית הוא – 320,060 מ"ר". ע"פ התוכנית אושרו 1975 דירות, או במילים אחרות, צפיפות של 6.17 יח"ד לדונם. עם זאת, בתוכנית גם רשום כי: "הצפיפות לא תפחת מממוצע של 14 יחידות דיור לדונם נטו בתכנית". איך זה מסתדר? לפי איזה מהנתונים יש לחשב?
2. מגרש התמורה של חלקה 122 הוא מגרש 1016, שטחו: 2632 מ"ר. עוד מצוין בטבלה: כמות יח"ד למגרש: 44, שטח עיקרי מגורים: 5405 מ"ר, שטח עיקרי מגורים כולל מ. דיירים: 5525 מ"ר (מה ההבדל בין שני השטחים?). איך מחשבים את אחוזי הבנייה, ואיך יודעים כמה מ"ר מזכה בדירה? והאם הזכאות מחושבת לפני או אחרי שלוקחים את אחוזי הבנייה בחשבון?
3. ודבר אחרון- רשום כי כלל חלקות הדרך חושבו לפי מקדם של 60%. האם זה סופי? או שזה רק לשם החישוב ועתיד להשתנות?
תודה רבה!
נוי
המון תודה על תשובתך. במקור החלקה שלנו היתה קרובה לפארק ורחוקה מכביש 531, אני רואה שצרפו אותנו למגרש שהוא בקו הבנינים הראשון. מה אנחנו יכולים לעשות מעבר להגשת התנגדות. המון תודה מראש
המרחק ממגרש 1031 לחלקה הקודמת שלכם הוא בסביבות ה 60 מטרים.., כך שקיבלתם זכויות במגרש הקרוב למיקום הקודם שלכם (מיקום בו לא יקומו בניינים, ויישאר שטח פתוח).
אתם כמובן יכולים להגיש התנגדות, אך נראה שזה לא יותר מבזבוז כספים מיותר (הוצאות עורך דין מייצג)
שלום אוסנת ותודה על תגובתך
מגרש 1031 ממוקם 125 מטרים צפונית מכביש 531
לתמונה של מיקום המגרש – לחצי כאן
למגרש אין חזית מסחרית.
יש לנו שטח בחלקה 154, כחלק ממגרש 1031, לא הצלחתח להבין היכן ממוקם המגרש יחסית לכביש 531 (כשקנינו החלקה היתה ממש בתוך השטח) והאם יש לה חזות מסחרית. תודה מראש על התשובות.
שלום אלי ותודה על תגובתך
חלקה 362 (לשעבר חלק מחלקה 28 שעברה הפקעה לטובת כביש 531), קיבלה זכויות לתעסוקה ומסחר בתאי שטח 103b, 105, 111.
ראה בטבלה באיזה תא שטח זכויותיך החלקיות לטובת תעסוקה/מסחר.
לטבלאות איזון לחלק המסחרי של המתחם – לחץ כאן חלוקת הזכויות לחלקה 362 – עמוד 20
שלום רב
יש לי זכות בחלקה 362 גוש 7650 . אני לא רואה בשום מקום אזכור לחלקה זאת. אשמח לקבל הבהרה האם החלקה נכללת בבתוכנית המסחרית או מה הסטטוס של חלקה זאת.
תודה
שלום גרי ותודה על תגובתך
מאחר ובידך חלק מזכות, עדיף שתמתין לאישור סופי של התכנית, ובעיקר לשמאי הפרטי מטעם מבעלי המגרש לו אתה משויך, על מנת שיקבע ויתאים את מרכיב הדירות לשווי הזכויות לפי זכויות. באותו הליך יפתחו בפניך אפשרויות כגון: קבלת זכות לדירת 3 חדרים (תלוי בגודל השטח שאתה מחזיק), אפשרות רכישה ההפרש מבעלים משופתים המחזיקים עודף ועוד..
שלום
נראה כי חלקת האדמה אשר רכשתי אינה מספיקה לדירה שלמה.
איזה סעד עומד לרשותי ? מול מי ?
בברכה גרי
שלום אריאל ותודה על תגובתך
חלקה 186 נכללת בשלמות ומקבלת זכויות מגורים מלאות בבניין עם חזית מסחרית
ראה בעמוד 26 בטבלאות איחוד וחלוקה
לא רלוונטי מה נעשה בפועל על החלקה, שמתאחדת עם מספר חלקות נוספות למגרש מספר 1014.
שלום,
האם חלקה 186 תקבל זכויות מלאות?
האם מדובר רק במגורים או שיהיו בניינים עם חזות מסחרית?
האם לפי התוכנית עובר כביש על חלקה זאת?
היכן ניתן לראות תוכניות מפורטות?
תודה,
אריאל
שלום יניב ותודה על תגובתך
גודל חלקה 22 בגוש 7650 הוא 23121 מ"ר
12613 מ"ר (54%) מהחלקה נכלל במתחם המגורים ומקבל זכויות מגורים רק על החלק שנכנס – עמוד 22 התייחסות לחלק שנכנס למגורים
שאר החלקה, 10508 מ"ר נכלל במתחם התעסוקה ומקבל זכויות תעסוקה ומסחר – עמוד 19 התייחסות לחלק שנכנס למתחם התעסוקה
שלום רב,
בחלקה 22 שחלקה למגורים וחלקה למסחר. איך מחשבים את הזכויות בקרקע,
כמה אחוז מהשטח מיועד למגורים וכמה למסחר?
שלום אוסנת ותודה על תגובתך
125 מ"ר בחלקה 154 שווים ל 0.8 זכות לדירה ממוצעת, כחלק ממגרש 1031, המיועד לבניה של 38 יחידות.
ראי בעמוד 33 התייחסות לחלקה 154 – לחץ כאן
שלום רב,
קודם כל תודה רבה על המידע המפורט והמועיל.
רציתי לדעת אם 125 מ"ר יתנו לי זכאות לדירה (בחלקה 154) או שחייבים 166 מ"ר. תודה רבה
שלום זאב ותודה על תגובתך
חלקה 362 (לשעבר חלק מחלקה 28 שעברה הפקעה לטובת כביש 531), קיבלה זכויות לתעסוקה ומסחר בתאי שטח 103b, 105, 111.
ראה בטבלה באיזה תא שטח זכויותיך החלקיות לטובת תעסוקה/מסחר.
לטבלאות איזון לחלק המסחרי של המתחם – לחץ כאן חלוקת הזכויות לחלקה 362 בעמוד 20
שלום רב
היום עיריית רעננה פירסמה איחוד וחלקה של החלק המסחרי של האזור ליד צמוד לכביש 531 והרכבת
רציתי לשאול מה המשמעות של האיזון והחלוקה מחדש לגבי חלקה 362 למה בדיוק היא תהפוך
וכיצד יחשבנו את זכויות הבניה
תודה
שלום תומר ותודה על תגובתך
חלקה 183 אכן נכללת במלואה במתחם המגורים ותקבל זכויות מלאות, ובכך אין משמעות למיקומה וגודלה.
תכנית איחוד וחלוקה אמורה להתפרסם בקרוב, ואנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.
תודה על המידע המפורט באתר 😉
חלקה 183, נכללת כולה, נכון? יש משמעות לכך שהיא פינתית? גודלה זהה לשאר החלקות?
ומתי צפוי להתפרסם הליך איחוד וחלוקה?
המון תודה שוב!
שלום מנשה ותודה על תגובתך
חלקה 187 נכללת במלואה בתכנית המגורים של המתחם, ותקבל זכויות מלאות
החלקה צמודה לשני תאי שטח, האחד לטובת מגורים והשני מגורים עם חזית מסחרית
בהירות לגבי הזכויות שהחלקה תקבל מבין תאי השטח תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה הצפי להתפרסם בקרוב
הכפל את המחיר המומלץ בגודל הקרקע שברשותך וזהו המחיר המומלץ של האתר.
שלום,
האם חלקה 187 תקבל זכויות מלאות?
האם מדובר רק במגורים או שיהיו בניינים עם חזות מסחרית?
מה השווי המוערך של 125 מ"ר בחלקה זו היום?
שלום ליאו ותודה על תגובתך
הסבר מלא על חלקה 28 כבר ניתן בתגובה מה 22/06/17.
החלק שהופקע יקבל פיצוי מהוועדה המקומית
החלק שלא הופקע, נמצא תחת חלקה חדשה (חלקה 362), שנכללת במלואה בתכנית המסחרית של המתחם.
כך שקנייה נוכחית אפשרית של קרקע חייבת להתבצע מחלקה 362 בלבד כמובן.
כך או כך חובה עליך להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך אם וכאשר תבצע צעד כזה או אחר
שאלה , בדקתי לגבי חלקה 28 ואלו המסקנות שהגעתי , האם נכון ?
חלקה 28 הינה חלקה בגודל 31,875 מר. מתוכה כ- 13,000 מר נמצאים בשטח המוניציפאלי של הרצליה והייתרה- 18,875 ברעננה. למרות שיש חברה שמוכרת במתחם וטוענת שכל החלקה מקבלת זכויות בתוכנית רע/2021 אנחנו נתייחס אך ורק לשטח שנמצא ברעננה, קרי 18,875. נחלץ 18,875/31,875 ונקבל- 0.59, כלומר 59% מהחלקה נמצאת בשטח המוניציפלי של רעננה ולכן רק החלק הזה מקבל זכויות. כלומר כל 100 מר בקרקע משאיר לנו 59 מר ברעננה שמקבל זכויות. ההפקעה היא 64.6% מכאן שכל 100 מר בקרקע בחלקה 28 משאיר לנו 21 מר. הזכויות המוקנות בהתאם לתוכנית המפורטת הן של 400%, כלומר 84 מר כאשר 10% מהן הם מסחר ובסהכ 75 מר משרדים ועוד 9 מר מסחר. מר מסחר שווה ערך שמאי ל-2.5 מר משרדים, מכאן שה-9 מר מסחר שווה ערך ל-22 מר משרדים ובסהכ 75+22=97 מר משרדים אקוויוולנטי
שלום דורון ותודה על תגובתך
בהתאם לתרשים הזרימה, התכנית צריכה לעבור את אישור הוועדה המקומית.
לאחר אישור תכנית המתאר לכלל העיר רע/3000, הוועדה המחוזית הסמיכה את עיריית רעננה (העיר הראשונה בישראל) לאשר תכניות מפורטות נקודתיות (בדומה למתחם זה),ללא אישור אותה וועדה מחוזית.
שלום
שאלה כללית – התוכנית המפורטת לא אמורה לעבור אישור של הועדה המחוזית? (בהתייחס לתרשים הזרימה….)
שלום יעקב ותודה על תגובתך
חלקה 249 (מספרה החדש הוא 409) נכללת במלואה בחלק המסחרי של הגוש , ותקבל זכויות מסחר מלאות.
בהירות לגבי גובה הזכויות המדויק יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
שלום רב
מעיון בטבלאות של הפרצלציה עולה שהחלקה המקורית מס 249 היתה בת 18839 מ"ר בעוד החלקה החדשה הינה מס 409 והיא נכנסת רק עם 13539 מ"ר.
אז מה כוונתך שהיא נכנסת במלואה?
תודה רבה
שוב שלום יעקב
חלקה 249, שחלק ממנה הופקע לטובת כביש 531, עבר לאחרונה פרצלציה ,שבה החלק שלא הופקע (נטו) קיבל מספר חלקה חדש – 409
החלקה החדשה 409 שגודלה 13539 מ"ר , נכללת בשלמותה בהליך איחוד וחלוקה.
זאב שלום
מה עולה בגורלה של חלקה מספר 249?
כמה זכויות היא תקבל בתוכנית החדשה?
תודה מראש
יעקב
שלום אודי ותודה על תגובתך
חלקה 28 בגוש 7650 עברה סוג של פרצלציה.
חלק מהחלקה היה מיועד להיכלל במתחם המסחרי , ולחלק זה קיים מספר חלקה חדש – חלקה 362
החלק הדי גדול של החלקה שהופקע לטובת כביש 531 , יקבל פיצוי כספי מהוועדה המקומית (מוערך בכ 120-160 אלף דולר לדונם)
החלק שלא הופקע , כאמור קיבל מספר חלקה חדש (362 ) והוא נכלל בתכנית המסחרית של הגוש רע/מק/2021.
שלום זאב,
מה גורלה של חלקה 28 בגוש 7650, אני לא רואה כל התייחסות לגביה כאן.
תודה,
אודי
שלום זאב ותודה על תגובתך
א – חלקה 72 נכללת במלואה בתכנית ותקבל זכויות מגורים מלאות בזהה לחלקה 71, וכנראה באותו תא שטח (1034) היושב על החלקות הסמוכות לחלקה 72 (חלקה 71 בניהן).
ב – תכנית מפורטת לשטחי המסחר הדרומיים נעשית בנפרד (תכנית רע/מק/2021).
אומנם יש תאי שטח בתכנית 2020 בהם יקומו בניינים עם חזית מסחרית, אך מדובר על תאי שטח הדרומיים במתחם המגורים, בעוד חלקה 72 שציינת ממוקמת בצפון מתחם המגורים.
ג – לפי נתוני התכנית אכן מדובר על 6 יחידות לדונם ברוטו.
שלום,
א. אם חלקה 72 שמצויינת כחלק מהתוכנית שהופקדה מע/מק/2020 אך מופיע בתשריט של התוכנית כשטח ציבורי פתוח, תקבל זכויות בניה למגורים כמו שתקבל חלקה 71 הסמוכנה לה ומסומנת למגורים ד ?
ב.האם יש סיכוי שהחלקה הנ"ל תקבל זכויות לא רק למגורים אלה גם למסחר? או שהתוכנית למסחר היא נפרדת?
ג. האם היא הצפיפות לדונם בתוכנית היא 1975 י"ח לחלק בשטח התוכנית 319.05 =6.19 י"ח ברוטו לדונם? כלומר כל אחזקה של 161.5 מטר (לפני הפקעות העירייה) תניב זכות לדירה?
תודה
שוב שלום ניר
חלקה 145 מופיעה בפירוט החלקות עליהן חלה חוות הדעת( גם לפי מה שהעתקת) – 139-228 כולל את חלקה 145.
לגבי חלקה 232 – היא חלקת בייעוד דרך, ראה בתגובות הקודמות התייחסות לנושא חלקות הדרך.
שלום,
קראתי את העדכון שלך מה 17 למאי – רוב תודות !!!
בגוש 7650 הנך מתייחס לחלקות – 22-26, 47-81, 130-132, 139-228, 258 ,290-292 – החלקות מצפון לכביש 531 ומדרום לדרך הפארק (העתקתי)
האם העדכון האחרון רלבנטי במלואו גם לחלקות 145 ו 232 ? (החלקות האלו לא מופיעות במספרי החלקות לעיל)
רוב תודות בשנית !!
שלום אלי ותודה על תגובתך
לפי התכנית המפורטת החלקה נכללת בשלמותה(על אף צמידותה לכביש 531),ואמורה לקבל זכויות מגורים בעת איחוד וחלוקה.
בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
שלום רב !
אבקש לדעת מה ניתן לומר על חלקה 177
תודה מראש
שלום רועי ותודה על תגובתך
לפי תכנית המתאר לכלל העיר רע/3000 חלקה 26 בגוש 7650 אכן בייעוד משלב לטובת מגורים ומסחר, שבהירות לגבי הזכויות הסופיות, יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
נכון להיום עיריית רעננה הקימה שתי תכניות למתחם, אחת לאזור המגורים והשנייה לטובת מסחר, שחלקה 26 מופיעה בשניהם, כך שהחלקה אכן תקבל זכויות משולבות של מגורים ומסחר
היי
האם חלקה 26 היא למגורים בלבד או שהיא גם מיועדת למסחרי?
(בתרשים המוצע נראה שחלקה למסחרי)
היכן ניתן לראות את הייעוד לכל מגרש?
תודה רבה
רועי
שלום אסף ותודה על תגובתך
באופן כללי חלקה 390 (מספרה בתכנית 225) נכללת בשלמותה בתכנית המפורטת לטובת אזור המגורים (תכנית רע/מק /2020), ותקבל זכויות מלאות רגילות כשאר החלקות שנכללות בשלמותן במתחם
שלום רב,
מה ניתן לומר על חלקה 390?
תודה.
שלום חגית
לצורך חישוב פשוט – אם במתחם הזכויות הן כ 6 יחידות לדונם ברוטו הנכנס בשלמותו למתחם, אז כל 166 מ"ר (הנכנסים בשלמות) יספיקו לזכות לדירה.
במקרה של חלקת דרך, חשיבות לאחוז הזכויות שתקבל.
אם חלקת דרך קיבלה כ 50% מהזכויות, אז למעשה הזכויות לדונם של חלקת דרך יהיו כ 3 יחידות לדונם , משמע שכל 330 מ"ר יספיקו לזכות לדירה.
שווי מוערך לקרקע שברשותך – 260-280 אלף ש"ח
בהירות לגבי אחוז הכניסה יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
שלום רב,
קודם כל אני רוצה להודות על המידע הרב שיש באתר ועל המענה המהיר לשאלות הנשאלות.כל הכבוד!
ברשותי קרקע בגוש 7650 חלקה 235.
לפי התשריט זוהי חלקת דרך שלפי הבנתנו מהכתוב למעלה נוכל לקבל עליה 30%-60% מהזכויות המלאות.השאלה אם אחרי שנקבל את חלקנו מהזכויות(לאחר שיורידו 30%-60%) יכולים להפקיע עוד 40% על החלק הזה?
ברשותי 210 מ"ר האם זה יספיק לזכות לדירת 4 חד'?
מה שווי הקרקע היום במידה וארצה לממש בטווח הקרוב?
שלום ניר ותודה על תגובתך
חלקה 145 נכללת בשלמותה במתחם ותקבל זכויות מלאות
חלקה 232 היא חלקת בייעוד דרך ואמורה לקבל בין 30%-60% מהזכויות המלאות, שבהירות לגבי גודל הזכויות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
שלום
האם הסקירה שלך רלבנטית במלואה גם לחלקות 145 ו 232 ?
תודה 🙂
שלום רון ותודה על תגובתך
1. המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת
2. צפי זמן ההפשרה גם כן מופיע בחוות הדעת. התחלת בניה במתחם יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרע עצמם.
3.החלקה מיועדת לטובת מגורים ומסחר. במידה ותקבל זכויות מגורים , הן יכולות להיות בכיוון של 3-3.5 זכויות(יחידות) לדירה ממוצעת ( על שטח של חצי דונם ברוטו).
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה
שלום רב,
יש לי זכויות על חצי דונם בגוש 7650 חלקה 26. כמה שאלות:
1. מה הערך הכספי של זה היום?
2. תוך כמה שנים אתה מעריך שייתכן ויהיה אפשר לבנות שם ?
3. מה החלק המוערך שלי יהיה במידה ומתחילים לבנות בניין דירות ?
שלום יוסי ותודה על תגובתך
חלקה 402 בגוש 7650 שייכת לגבול הרצליה ואכן נכללת במתחם "הרובע הצפוני" של העיר.
החלקה עצמה תואמת לגוש 6672 (החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת ושייכות לגבול הרצליה בלבד)
זהו הקישור לחוות הדעת – https://karkarank.co.il/?p=2132
שלום,
האם אפשר לקבל מידע על גוש 7650 חלקה 402? האם היא חלק מתוכנית "הרובע הצפוני"?
תודה רבה.
שלום אייל ותודה על תגובתך
חלקה 26 בגוש 7650 אכן נכללת במלאה במתחם.
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום
שלום ותודה מראש על כל האינפורמציה
אני מבין שחלקה 26 נכנסת במלואה לתכנית. מה המחיר למר מומלץ? כמו כן, עכשיו שאושרה תכנית 3000 מה צפי הזמן?
שלום צחי ותודה על תגובתך
מעבר הציר על החלקות שציינת אינו משפיע (אינו גורם, מקדם או מדד) על קבלת הזכויות בעת איחוד וחלוקה.
כאמור החלקות מוגדרות כדרך ואמורות לקבל כ 30%-60% מהזכויות, שחישוב מדויק לצורך חלוקת הזכויות , נקבע לפי בדיקה ספציפית לכל חלקת דרך, מצבה הקודם , הפקעות עבר, קבלת זכויות ופיצויים קודמים.
על פי תשריט ייעודי קרקרע של תוכנית המתאר רע/3000 בחלק מהחלקות עובר ציר רוחב ראשי/משני. שאלתי לגבי חלקות 283, 237, 235, האם צפויה השפעה נוספת בשל מעבר הציר על החלקות בעת איחוד וחלוקה, בנוסף לכך שחלקות אלו מוגדרות כדרך וצפויות לקבל כ30% עד 60% מהזכויות המלאות במתחם.
שלום שלומי ותודה על תגובתך
חלקה 222 בגוש 7650 ממוקמת בלב המתחם, תיכנס במלואה לתכנית מפורטת עתידית ותקבל זכויות מלאות.
ברצוני לדעת לגבי חלקה 222 האם הינה בעלת זכויות מלאות בתוכנית המתאר . וכמו כן צפי זמן להפשרת הקרקע ?
תודה נמראש
שלום יעקב ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות), בהתאם למצבה התכנוני של הקרקע – אישור תכנית מתארית לכלל העיר רעננה רע/3000.
האם אפשר לקבל עדכון למחיר למ"ר בחלקות המיועדות למגורים (בגוש 7650), לאחר אישור תוכנית רע3000 ?
שלום אילנה ותודה על תגובתך
צפי הפשרת הקרקע מעודכן בחוות הדעת
התחלת הבנייה בתסריט אופטימי צפויה להתחיל בעוד כ 10-12 שנים
שלום רב,
מהו הצפי להפשרת הקרקע במתחם, לדעתכם, לאחר אישור תכנית המתאר במחוזי? האם יש סיכוי לתחילת הבנייה עד 2020?
תודה
שלום עומר ותודה על תגובתך
חלקה 51 בגוש 7650 נכללת במלואה במתחם ואמורה לקבל זכויות מלאות, למרות שבתשריט המתארי חלק ממנה לטובת שטח פתוח.
כאמור החלקה נכללת במלואה במתחם וייעודה זהה לשאר החלקות המלאות ( חלקות 22-26, 47-81, 110-112, 130-132, 139-224, 226-228, 258 ,290-292 בגוש 7650) ,ובהליך איחוד וחלוקה אמורה לקבל זכויות מלאות
היי,
לפי התשריט המצורף חלקה 51 מיועדת חלקית לבניה בעוד שבאתר עיריית רעננה החלקה מיועדת במלואה. רציתי לדעת מה מהם הוא הנכון ? ובמידה וחלק מהחלקה אינו מיועד לבניה כיצד אוכל לדעת האם הזכויות שרכשתי נופלות בחלק המיועד או לא מיועד ?
שלום אלון ותודה על תגובתך
החלקות שציינת 121, 128, 231-232, 235, 279, 281, 283 הן חלקות המסומנות כדרך ויכולות לקבל זכויות כ 30%-60% מהזכויות המלאות, שבהירות לגבי גודל הזכויות יתבהר בעת הליך איחוד וחלוקה.
לגבי החלקות מהן הופקע שטחים לטובת כביש 531 – אמורות לקבל פיצוי כספי מנתיבי ישראל.
לאחר תכנית מפורטת למתחם בה יתבהר אילו חלקות שהופקעו לטובת כביש 531 נכללות באיחוד וחלוקה, ואחוז כניסתן , יהיה ניתן להתקדם לעבר פיצוי הכספי , אם וכאשר יש זכאות לכך.
האם חלקה 233 היא גם מסומנת כדרך ויכולה לקבל זכויות של 30%-60% מהזכויות המלאות ?
שלום רוני ותודה על תגובתך
חלקה 233 בגוש 7650 היא אכן חלקת דרך, ואמורה לקבל בין 30%-60% מהזכויות המלאות
שלום רב
גוש 7650 כולל גם חלקות דרך.
חלקן כלולות ברשימת החלקות בחוות הדעת לעיל,
חלקן אינן רשומות לעיל אך מופיעות בתשריט (121, 281, 283),
ויש אף שאינן מופיעות בתשריט (128, 229 – שהופקעה חלקית לכביש 531).
שאלתי:
1. האם אי הזכרתם ברשימה בחוות הדעת (121, 281, 283)או אי הכללתם בתשריט (128, 229)הינה בעלת משמעות שלילית כל שהיא?
2.בתכתובת לעיל ציינת כי לא ניתן יהיה לקבל פיצוי בזכויות וכי על הועדה המחוזית לפצות את נפגעי ההפקעה לכביש 531.
האם פיצוי זה הינו בעל תפוגה של זמן? האם על בעל העניין לפנות מיוזמתו לועדה המחוזית? מדוע העריה חשופה לתביעות, מה אשמתה שהופקעו קרקעות?
שלום אור ותודה על תגובתך
החלקות במתחם לב הפארק המסומנות כדרך אמורות לקבל זכויות חלקיות.
בעת איחוד וחלוקה החלקות המסומנות לצורך כביש במתחם יהיו תחת מקדם דרך (מקדם חישובי בו משתמש השמאי).
יכולות לקבל כ 30%-60% מהזכויות המלאות
בהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
שלום רב,
מה יהיה דינן של חלקות שמסומנות בתכנית המתאר רע 3000 כשביל. האם הן יקבלו זכויות בנייה? פיצוי כספי? ואם זכויות בנייה – איזה אחוז?
אודה על תשובתכם.
*עדכון
תכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה אושרה בוועדה המחוזית
פרסום אישור התכנית ייצא בקרוב
עודכן תזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת
מה הצפי בשנים להפשרה במתחם הבנייה הרוויה?
תודה
שלום יואב
חוות הדעת מעודכנת נכון להיום.
כמו שמופיע בחוות הדעת,צפי זמן ההפשרה למתחם המגורים הוא כ 5 שנים.
שלום יואב ותודה על תגובתך
חלקה 190 בגוש 7650 ממוקמת בלב המתחם, תיכנס במלואה לתכנית מפורטת עתידית ותקבל זכויות מלאות.
שלום,
ברצוני לדעת מה עולה בגורל גוש 7650 חלקה 190 שבה עובר ציר ראשי/משני
האם הינה בעלת אותן זכויות לקרקעות צמודות שבהן לא עובר כביש?
תודה רבה
שוב שלום בני
נכון ציינת לגבי חלקה 19 וחלקה 28
חלקות אלו יכנסו באופן חלקי לתכנית איחוד והחלוקה העתידית (החלק שלא הופקע לטובת הכביש), ובעוד על החלק שכן הופקע מאותן חלקות יינתן פיצוי כספי.
בחלקה הנכנסת באופן חלקי לתכנית החלוקה, בעלי הקרקע יקבלו זכויות מופחתות באופן יחסי לחלק הנכנס בלבד, בנוסף לפיצוי כספי לחלק שהופקע
אם כך ברור שחלקות הנכנסות באופן חלקי שוות פחות בערכן הכספי מחלקות הנכנסות במלואן, וזו הסיבה שלא צויינו בחוות הדעת
שווי החלקות הנכנסות בחלקן – משתנה מחלקה לחלקה, ותלוי באחוז השטח שייכנס לתכנית
שלום שוב זה בני
מה בנוגע לחלקה 19 שרק 39 אחוז מתוכה מופקע לטובת הדרך לתחנת הרכבת
למה היא לא נכללה בתוכנית שהריי 61 אחוז לא מופקע
מה שכחו לרשום אותה?
דרך אגב חלק קטן מחלקה 28 בגוש 7650 לא הופקע לטובת הכביש אז למה לא נתנו לחלקה להכנס ולו באופן חלקי?
שלום בני ותודה על תגובתך
גם במתחם הר/1202 בהוד השרון וגם במתחם רע/2012 ברעננה החליטה היועצת המשפטית מטעם המדינה, בצעד תקדימי, שלא ניתן להכליל שטחים שהופקעו לטובת כביש 531 אך ורק על מנת לפצות בעלי קרקעות בזכויות, מאחר שלשטחים עצמן אין קשר תכנוני למתחם עצמו
מאחר והחלטות מאושרות אלו הן תקדימיות, כל ההחלטות הקודמות אינן רלוונטיות.
לגבי הסכם של בעלי הקרקעות עם מע"צ והעירייה – שניהם לא רלוונטים, ולא ממש יכולים לשנות את ההחלטה.
גם בהחלטות הוועדה המחוזית לגבי מתחמים הר/1202 ו רע/2012, בעלי הקרקעות טענו בוועדה המחוזית שאכן הובטח להן פיצוי בזכויות בנייה , ולכן המתינו עם קבלת הפיצוי על ההפקעה, אך הוועדה המחוזית טענה כאמור שהעירייה (יוזמת התכנית) אינה יכולה להכליל שטחים שהופקעו לטובת הכביש ואין להם קשר תכנוני למתחם, אך ורק על מנת לפצות בעלי קרקעות
לגבי חשיפת העירייה לתביעות – יותר אפילו מבעלי הקרקעות, העירייה נותרה מאוכזת מהחלטת הוועדה, מאחר ותצטרך לתת פיצוי כספי לבעליי הקרקעות במקום זכויות הבנייה (דבר שבמצטבר מתבטא בסכומי כסף עצומים)
מתחם 2010( גוש 7650) הוא מתחם מעולה ,אבל אך ורק לקרקעות( חלקות שנכנסות במלואן לתכנית ולא הופקעו מהם שטחים לכביש 531 העתידי)
תוכל לקרוא בקצרה על אותן החלטות של היועצת המפשטית לגבי השטחים מהן הופקעו חלקים לטובת כביש 531
מתחם הר/1202 – לחץ כאן עמודים 6-7
מתחם רע/2012 – לחץ כאן עמודים 9-10
הקרקעות שהופקעו לטובת כביש מכבית קיבלו בסופו של יום בבג"ץ זכויות בתוך התוכנית ולא פיצוי כספי,מדוע שבקרקעות סביב כביש 531 בתוכנית רע 2010 וב הר 1202 לא ינהגו באותו אופן, במיוחד שלכל בעליי הקרקע ב רע 2010 בחלקה 28 יש הסכם עם מע"צ והעיריה שהם יכללו בכל תוכנית עתידית במתחם.
האם העיריה לא תהיה חשופה לתביעות ענק שיעכבו התוכנית בעתיד?
שלום שניר ותודה על תגובתך
בדומה למתחמים רע/2012 בדרום רעננה ו הר/1202 בצפון מזרח הוד השרון, בה המדינה החליטה כי לא ניתן להכליל בתכניות שטחים שהופקעו לטובת כביש 531, ושאין להם קשר תכנוני למתחם, אך ורק על מנת לפצות בזכויות בנייה את אותן בעליי הקרקעות מהן הופקעו אותם שטחים, גם במתחם 2010(דרום דרך הפארק) בעליי הקרקעות מהן הופקעו השטחים לטובת כביש 531 יקבלו פיצוי כספי מהוועדה המקומית ולא יכללו במתחם העתידי.
לתשריט כביש 531 בצמוד למתחם 2010 – לחץ כאן
שלום
רציתי לדעת מה קורה או יקרה לגבי החלקות שהופקעו לכביש 531?