גוש -6606
חלקות –רוב החלקות בגוש
בעלות –הרוב פרטי
מרחק מהים– 70 מטר מחלקות הקרובות ו 400-500 מחלקות הרחוקות יותר
מצב תכנוני/הקרקע– גוש 6606 נמצא במתחם חוף התכלת צמוד למרינה בהרצליה ונכלל בתכנית מתאר הר/2200/א אשר לאחר שנים של מאבקים מצד בעלי הקרקעות, אושרה בחודש יולי 2013 על ידי ועדת התכנון המקומית. התכנית משתרעת על שטח של 2100 דונם שרובו בידיים פרטיות וכוללת בין 9000-10000 יחידות דיור ,280 דונם של שטחי מסחר ותעסוקה וחמישה מלונות!. גבולותיו של חוף התכלת הן מצפון המרינה של הרצליה, ממזרח כביש החוף ,מדרום גבול תל אביב והים ממערב. עקב מיקומו המרשים ,חוף התכלת הוא מתחם הקרקעות היקר בארץ ,ופיסות קרקע קטנות מגיעות למחירים של דירות 3 חדרים בכמה ערים בארץ. חובה לציין שכל השטח הנכלל התכנית הוא בייעוד משולב למסחר ותעסוקה וקשה לדעת מה יהיה גורלה של החלקות עד לתהליך של איחוד וחלוקה . גוש 6606 יחד עם שכנו גוש 6607 נחשבים למבוקשים והיקרים ביותר במתחם עקב קריבותן של החלקות הראשונות בגושים בקו ראשון לים ,והמחירים בין החלקות הקרובות לים לרחוקות יותר שונים ומגיעים לסכומי עתק.
*עדכון – התכנית החדשה למתחם חוף התכלת עומדת לפני הפקדתה בוועדת התכנון. התכנית מחלוקת ל 7 מתחמי תכנון מה שיצריך 7 תכניות איחוד וחלוקה,שבכלל המתחמים אמורים להכיל כ 11500 יחידות דיור (שקו הראשון למים הוא כ 300 מ"ר מהחוף), בנוסף לכ 100,000 מ"ר של תעסוקה ומלונאות, וזאת על שטח כולל של כ 2000 דונם, מה שלמעשה יותר צפיפות של כ 6 יחידות לדונם בלבד (נמוך מההערכות הראשוניות). עם הצפיפות הנמוכה , והאפשרות להעלאת גובה הבניה עכב פינו שדה דב, סבירות גבוהה להתנגדות נרחבת לתכנית זו, מה שיכול להחזיר המתחם, שוב.. לתכנון מחדש. בעת התפתחות כזו או אחרת, נעדכן זאת בחוות הדעת.
*עדכון – עודכנה תכנית המתארית לחוף התכלת. לפי התכנית המתחם יחולק ל 3 מתחמי תכנון עיקריים (ולא 7 מתחמים לפי התכנון הראשוני), שלשלושת המתחמים תקום תכנית מפורטת (לאחר אישור התכנית המתארית) ממנה יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה. בתכנית המעודכנת יקומו כ 12500 יחידות (במקום 11500) ויוגדלו שטחי התעסוקה והמסחר.
*עדכון – ב 25/05/21 הופקדה באופן פורמלי להתנגדויות תכנית המתאר למתחם חוף התכלת. שלב הבא כאמור הוא שלב מתן התנגדויות. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם (ללא שינוי משמעותי, מאחר והתמחור כבר היה די קרוב למחיר הפקדה, שהססטוס התכנוני עמד על הפקדה בתנאים)
*עדכון – ב 04/01/22 אושרה בכפוף לתיקונים ושינויים קלים, תכנית כוללנית (שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בנייה) למתחם חוף התכלת. אחד השינויים הוא תוספת של 1600 יחידות לדיור בה השגה (שבנוף הנדלן המקומי בשילוב עם מיקום המתחם, המונח בר השגה, מקבל משמעות מגוחכת מתמיד..). שלב הבא הוא הכנת תכניות מפורטת למתחם. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם.
להוראות התכנית המעודכנת – לחץ כאן
לתשריט הדרומי – לחץ כאן
לתשריט הצפוני – לחץ כאן
לנספח שלושת המתחמים – לחץ כאן
סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – 4-5 שנים.
מחיר מומלץ – 9800-10200 ₪ למ"ר
דירוג-*** עליית ערך תחול עם סיום הכנת תכניות מפורטות למתחם
במידה ויש ברשותי 30 מטר קרקע בגוש 6606 ועוד 150 מטר בגוש 6607 , ושתי המגרשים תחת הסכם שיתוף של אותו עו״ד , האם באיחוד וחלוקה מסתכלים על זה כמקשה אחת? במידה ומסתכלים על זה אכן כמקשה אחת , קרוב לאיזה חלקה אקבל זכויות ? האם זה קרוב לחלקה שבה יש לי את רוב המטרים?
במידה ולא מסתכלים על זה כמקשה אחת מה עושים בנושא ?
היי סרגיי
אכן הזכויות המפוצלות שלך יאוחדו בהנחה והעורך דין יגיש את הסכם השיתוף לשמאי איחוד וחלוקה לפני התנאים המקובלים
הסכם השיתוף יכיל קרוב לוודאי מספר רב של חלקות כך שלא ניתן לדעת היכן יתקבל המגרש היוצא, שלאותו שמאי יש יד כמעט חופשית בעניין.
היי,
כמה יחידות לדונם יהיו בגוש 6606 ? האם 100 מ"ר קרקע עשויים להספיק ליחידה אחת?
היי סרגי
נכון להיום גובה היחידות המוערך למתחם 2 בחוף התכלת (מתחם בו נכלל גוש 6606) מוערך בסביבות 8-8.5 יחידות לדונם
בהירות כמובן בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם זה.
האם הבנקים מממנים עסקה כזו?
אם לא, מי כן.
תודה מראש
היי ארתור
באופן כללי הבנקים לא מממנים קרקעות הנמצאות לפני הפשרה, שישנן הלוואות מסוימות שהבנק יכול לתת אך זה תלוי באופן ישיר לתעודת זהות הבנקאית של אותו לקוח ומצבו הפיננסי.
בריביות של היום האתר אינו ממליץ לקחת הלוואה לרכישת קרקע בסדר גודל הראוי למתחם חוף התכלת, שאותה ריבית תנגוס בלא מעט מעלייה ה הדרגתית בערך הקרקע
מה בנוגע לחלקה 31
היי יוסי
חוות דעת זו כוללת בתוכה את חלקה 31.
היי סימון
חוות דעת זו כוללת את חלקה 10.
יש במקרה למישהו מידע לגבי חלקה 10?
היי קובי
התכנית הנוכחית למתחם היא תכנית מתארית (שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בנייה למגורים), תכנית הקובעת את מתחמי התכנון העתידיים של האזור, שרק לאחר אישור תכנית זו, יקומו תכניות מפורטות הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה שמהן ניתן להוציא היתרי בנייה
בכדי שבנייה תחל בעוד כ 3-4 שנים, התכניות המפורטות היו צריכות להיות מאושרות ברגע זה.., וכאמור הן יקומו רק בעת אישור התכנית המתארית, תכנית הנמצאת בשלב ההתנגדויות
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
היי,
האם יש צפי חדש להתקדמות?
אנשים מדברים על עוד 3-4 שנים תחילת בניה.
יש תאריכי דד ליין להתקדמות לשלב של אישור סופי של התכנית בוועדה המחוזית?
שלום ניר
אכן נכללת במלואה ותקבל בעתיד זכויות מלאות.
היי שלום,
האם חלקה 60 בגוש 6606 נכללת בתוכנית?
היי סער
לפני מספר ימים ב 05/05/21 מולאו כל תנאי וועדת התכנון להפקדת התכנית, שפרסום הפקדה פורמלית, צפוי לקרות בקרוב
שלב הבא או מתן התנגדויות.
האם יש התקדמות צפויה בקרוב בשלב כלשהו?
היי קובי
חלקה 64 אכן נכללת במלואה במתחם, שהמחיר המוערך לאחר אישור התכנית המתארית, יהיה גבוה בכ 25 אחוז מהמחיר המופיע בחוות הדעת.
ערב טוב
האם גוש 6606 חלקה 0064 נכללת בתוכנית? ומה שוויה לאחר שלב ההתנגדויות
תודה
היי אלון
אכן נכללת במלואה בתכנית.
המחיר המוערך לאחר אישור התכנית המתארית (תכנית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בניה, שלב לפני תכניות מפורטות) גבוה בכ 25 אחוז מהמחיר המומלץ בחוות הדעת.
גוש 6606 חלקה 37 נכללת בתוכנית? מה שוויה לאחר שלב ההתנגדויות?
היי בנימין
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום
גודל השטח שציינת יכול להוות זכות לדירת 3 ח
בהירות בעת תכניות מפורטות
מה המחיר לדונם אדמה בגוש 6606 ?
אם אקנה 100 מטר אדמה בגוש זה, מה שטח הדירה שאקבל?
היי שי
חוות דעת כוללת את חלקה 145, שהמחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.
שלום
גוש 6606 חלקה 145 האם נכללת בתוכנית? ומה המחיר ?
היי בני
המחיר המומלץ בחוות הדעת כולל את החלקות הנ"ל
מהו השווי המוערך של חלקה בגוש 6606 חלקות 132,133,134?
בתודה מראש
בני
היי דב
אכן קיים שיוך תאי שטח למתחמי תכנון
נספח מתחמי התכנון מופיע בקישור בחוות הדעת.
שלום
האם הפרסום האחרון כולל חלוקה ושיוך מגרשים למתחמי תכנון ? ולתאי שטח ?
בתודה , דב
היי דני
ב 03/08/20 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית בכפוף לתיקונים לא מעטים עם זאת לא ממש מהותיים.
לאחר הפקדה פורמלית של התכנית יחל שלב התנגדויות עמוס ומרובה שצליחתו תהווה אישור לתכנית המתארית (תכנית שלא ניתן להוציא ממנה היתר בנייה), שלאחר מכן תחל העבודה על תכניות מפורטות הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה.
יש כתבות שהתכנית אושרה להפקדה. מה זה אומר? כמה זמן ייקח עד שתאושר בוועדה המחזוית?
תודה
שלום,
האם תאריך הוראות התכנית הן המעודכנות ביותר?
היי טניה
בתחילת יולי עדכנו את מסמכי התכנית לאלו מה 30 ליוני, אך עכב תקלה העדכון לא בוצע
עכשיו המסמכים מעודכנים בהתאם לתאריך ה 30/06/2020.
תודה.
שלום גיא ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ והסטטוס התכנוני של המתחם מופיעים בחוות הדעת ומעודכנים נכון להיום
ב 25/05/20 הוועדה המחוזית קבעה כי יש צורך בהתדיינות נוספת לפני הפקדה פורמלית של התכנית.
האם התוכנית הופקדה כבר? מה המצב נכון להיום?
מה מחיר השוק למטר? ומה ההערכת זמן לתחילת בניה?
תודה
היי יוסי
התכנית המתארית למתחם אכן עודכנה ותוקנה, שבמתחם יהיו 3 תתי מתחמים מרכזיים וכ 12500 אלף יחידות.
ראה בחוות הדעת את העדכון, בנוסף להוראות, תשריט, ונספח מתחמי תכנון מעודכנים.
לפי מה שקראתי המתחם תוכנן מחדש לשלושה מתחמים במקום לשבעה.
היכן אפשר למצוא את החלוקה החדשה לפי גושים?
שלום רב
האם יש חדש בנוגע להפקדת התוכנית וזמן משוער לאישורה
תודה רבה
היי
מתחם עדיין ממתין להפקדה פורמלית של התכנית המפורטת בוועדת התכנון
צפי זמן הפשרה מעודכן נכון להיום בלב חוות הדעת.
התוכנית אושרה ופורסמה….060420
נקווה מאוד שכשיו יתחילו להריץ תוכניות מפורטות ואיחוד וחלוקה
היי יגואר
התכנית עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון, ובטח שלא אושרה..
במרץ האחרון היה אמור להיות דיון בהפקדת התכנית.
הנסיבות האחרונות הידועות, דחו את מועדי הדיון.
התכנית צריכה לעבור את שלב ההתנגדויות העמוס (לאחר הפקדת התכנית כאמור), שלאחר אישורה, יצטרכו לקום תכניות מפורטות הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה.
מה שאושר היא רק תכנית המתארת את תחום איחוד וחלוקה העתידי.
היי קובי
מתחם עדיין ממתין להפקדת התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.
השלמות נספחים לתסקיר הסביבתי המוכר היו אמורים להיות מוגשים עד ה 23/11.
שלום רב
האם התוכנית כבר הופקדה בועדה המחוזית ומה הצפי לאישור תוכנית זו
שלום זוהר ותודה על תגובתך
לא רלוונטי כלל מה נבנה על החלקה בפועל, שכלל הגוש יקבל זכויות שוות מבחינה ערכית (מצב נכנס זהה, ונכלל בשלמותו).
היי,
במידה ויש לי קרקע בחלקה שעפי התכניות שפרסמתם, עתידה להיות שטח פתוח. מה המשמעות? היא משמעותית פחות שווה מקרקע שעתיד להיבנות עליה?
תודה
שלום חיים ותודה על תגובתך.
תכנית המתאר המעודכנת של העיר שהופקדה בימים האחרונים (אליה אנו מניחים שאתה מתכוון), אינה משפיעה כלל על מתחם חוף התכלת המקודם (באטיות) בנפרד, אלא יותר על שאר מחתמי הבנייה בעיר.
גם על שאר מתחמי הבנייה לא ברור אם התכנית המעודכנת תשפיע מאחר ואותן תכניות מקודמות בקידום מהיר של מנהל התכנון, אך זהו נושא אחר.
האם יש התקדמות עם התכנית?
איך ההחלטה של ראש העיר לאחרונה על העברת התכנון לעיר תשפיע?
תודה
היי,
מתי צפויה התכנית להיות מופקדת בוועדה המחוזית? יש צפי זמן עדכני?
תודה,
היי ברכה
פרסום הפקדה רשמית אמורה להיות בחודשים הקרובים.
שלום,
האם ישנן התקדמויות להפקדת התכנית בוועדה המחוזית? האם יש צפי זמן עדכני?
לכשזה יקרה, ערך הקרקע יעלה?
תודה
היי
בעת הפקדת התכנית בוועדת התכנון ערך הקרקע יעלה בוודאות.
ההערכה היא בין 6-24 חודשים נכון להיום, תלוי בעיקר בעירית הרצליה שעדיין בודקת את היקפי היחידות בעיר..
שלום קובי ותודה על תגובתך.
בין 6-24 חודשים (למרות שקצב התכנוני האיטי של המתחם מצליח לשבור את השיאים של עצמו).
האם יש צפי הפקדת התכנית בוועדה המחוזית?
תודה
שלום דוב ותודה על תגובתך
נוכל לענות על עליית ערך עתידית שאמורה להיות קצת יותר מ 20% וזאת בעת הפקדה סופית של תכנית מפורטת למתחם (לפני שלב מתן התנגדויות).
מפורסם מחיר בגבולות 5200 שח למר.
ככל שהתוכנית תוחזר שוב לדיון במחוזית האם צפוייה עליית ערך?
האם ניתן לכמת עליית ערך אחוזית צפוייה בכל אחד מהשלבים הקודמים (כמובן מול השלב הקודם בלבד).
שלום בני ותודה על תגובתך
10 שנים הוא צפי זמן ההפשרה (ולא להתחלת בנייה) ,שהתחלת בנייה יכולה לקחת לפחות 3 שנים מיום ההפשרה.
בעלי עניין במתחם קיימים כבר כ 30 שנים.., עם זאת למתחם הליך הפשרה מורכב (בו גם השתנתה התכנית), והתכנית תהיה חייבת לעבור את שלבי וועדות התכנון המצוינות מימין לחוות הדעת.
היי,
האם ההערכה לתחילת הבנייה( 10 שנים) תקפה?
אין צפי עדכני יותר?
עושה רושם שיש הרבה בעליי עניין באזור(כולל מיקרוסופט)
תודה רבה
שלום סער ותודה על תגובתך
הפקדת התכנית בוועדה המחוזית (לא במקומית), צפויה לקרות רק אחרי הבחירות המקומיות, והליך זה יכול להתבצע תוך 7-18 חודשים.
האם יש צפי/דד ליין להפקדת התכנית בוועדה המקומית?
תודה
שלום דניאל ותודה על תגובתך
סטטוס התכנית מצוין בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
התכנית החלופית עדיין ממתינה להפקדתה המלאה בוועדה המחוזית.
שלום
תכנית למתחם "חוף התכלת"
האם עברה שלבי וועדות התכנון ?
באיזה שלב נמצאת התוכנית?
תודה על התשובה המהירה, אך לא מצאתי יתייחסות לבעיה של שינוי בתהליך התכנון בכך שתוכנית לכאורה הועברה למסלול של ותמ"ל והיא כבר לא במסלול של מחוזית.
תכנית למתחם "חוף התכלת" לא עברה לוותמ"ל (דובר על מתחמים אחרים בעיר, שגם הם עדיין לא עברו רשמית, ונתקלים בבעיות מצד גורמים בעיריית הרצליה), והיא תצטרך לצלוח את כלל שלבי וועדות התכנון (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת).
שלום לאוניד ותודה על תגובתך
התכנית ראשונית הוגשה לוועדה המחוזית, אך באחת מישיבות הוועדה, הוסכם בין הצדדים (עיריית הרצליה בראשות מהנדס העיר והוועדה המחוזית) על הכנת תכנית חלופית וחדשה למתחם (תכנית שמגדילה את כמות היחידות במתחם ואת השטחים לצורכי ציבור).
עכב כך התכנית חזרה לעיריית הרצליה,אושרה לפני חודשים באותה וועדה תכנון מקומית, וכרגע ממתינה להפקדתה בוועדה המחוזית.
שלום רב,
הבעיה כרגע בהבנת הליך התכנוני שלפי פרסומים מקומיים עיריית הרצליה אחרי כמה זיגזוגים הפקידה מספר תוכניות כולל חוף התכלת לותמ"ל.לכן הסטטוס והמשך התהליך לא ברורים. יש לכם מידע\דעה בעניין?
תודה
היי
1 -המחיר המומלץ נקבע לאחר שהתכנית הראשונית הוגשה לוועדה המחוזית, שלאחר מכן היא חזרה לוועדה המקומית לצורך תיקונים,כך שאישור התכנית בוועדה המקומית בתחילת השנה לא קידם את המתחם תכנונית מאותו יום בו נקבע המחיר המומלץ.
צפי המחיר המומלץ יעלה משמעותית עם הפקדת התכנית בוועדה המחוזית, לפני תחילת שלב ההתנגדויות.
2 – נראה שעיריית הרצליה לא הזהירה מרכישת קרקעות במתחם (אין שום בעיה עם הקרקעות ובמחיר הגיוני,ההשקעה יכולה להיות רווחית וטובה), אלא מפרסום נתונים שיווקים לא נכונים כגון "התכנית אושרה", שפועל עדיין לא הופקדה , ועוד למתחם ממתין תכניות מפורטות וטבלאות איזון והקצאה בנוסף לשני שלבי התנגדויות ( הליכים שלוקחים המון זמן, בטח במתחם מסוגו של "חוף התכלת".)
3 – פירוש הדבר הוא שהמתחם מתומחר כאילו הוא מופשר או קרוב להפשרה, מה שמבטל את כל הרעיון והבסיס בהשקעה,שהוא עליית ערך הקרקע באופן הדרגתי.
אי אפשר לרכוש קרקע לפי שווי של "מה יהיה", אלא לפי המצב התכנוני העכשווי.
תודה מקרב לב עבור תשובתך הקודמת.
כדי להשלים את התמונה, אודה עבור תשובתך למספר שאלות נוספות:
(1) ב-30 בינואר 2017 תכנית חוף התכלת אושרה בוועדה המקומית של הרצליה, וזה קרה לאחר שאתה פרסמת את הערכת השווי שלך. האם מהלך זה אינו אמור לשדרג את מחיר הקרקע?
תודה מקרב לב!
(2) בעיתונות מצוטט כי "עיריית הרצליה מזהירה את הציבור שלא לרכוש קרקעות בחוף התכלת". מהי הסיבה לכך, לדעתך?
(3) כאשר המחירים המבוקשים באזור מסוים גבוהים משמעותית מן ההערכה שלך (ואין להשיג קרקעות במחיר זול יותר), האם פירוש הדבר שכולם מפקיעים מחירים והמסקנה המתבקשת היא שצריך לחפש השקעה במקום אחר, שם המחירים כיום משקפים את המצב התכנוני ולא מנופחים?
שלום איציק ותודה על תגובתך
מיקום החלקות בגוש, נכון להיום, פחות רלוונטי (הבנייה אמורה להתרחק מהחוף "וללכת אחורה")
רק ערים שיש להם תכנית מתאר חדשה מאושרת, ועמדו בשאר הדרישות, יכולים להתנהל כוועדה מחוזית מבחינת סמכויות לאישור תכניות, אך זה לא המקרה בהרצליה, שבנוסף, תכנית "חוף התכלת" כבר מקודמת בוועדה המחוזית עוד משנים עברו.
המחיר באתר מעודכן נכון להיום (מחיר שמתייחס למצבה התכנוני של המתחם, ולא לשיווק או תמחור חיצוני כזה או אחר).
שלום רב,
קראתי בעיון רב ובסקרנות את חוות הדעת שלך.
יש לי מספר שאלות, ברשותך:
(1) האם יש משמעות כלשהי לחלקה הספציפית בתוך הגוש, כלומר האם משתלם לשלם יותר עבור חלקה הקרובה יותר לקו החוף מתוך מחשבה שאכן בבוא היום נקבל זכויות בבניין הקרוב יותר לחוף?
(2) לאחרונה, קיבלה הרצליה מעמד של ועדה מחוזית בנוסף לועדה עירונית. האם זה לא אמור לקצר את לוח הזמנים בצורה משמעותית?
(3) האם היית מעדכן את התחזית בנוגע למחיר?
תודה מקרב לב,
שלום לירן ותודה על תגובתך
השלב התכנוני הבא למתחם הוא הפקדת התכנית המתארית בוועדה המחוזית , מה שעדיין לא נעשה
בעת הפקדה שכזו, נעדכן בתזרים השלבים
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום.
התוכנית אושרה ובאתר בסולם השלבים, עדיין מופיע "הכנת תוכנית חלופית"
מתי יש צםי לעידכון של השלב בתוכנית ובשווי למטר בקרקע.
תודה מראש
לירן
שלום שרה ותודה על תגובתך
מבחינת סטטוס תכנוני מתחם 3700 עבר כבר אישור של תכנית מתארית בוועדה המחוזית, והוא לפני תכניות מפורטות והליך איחוד וחלוקה, ולמעשה מקדים את מתחם 2200 במספר שנים , מתחם שבו עדיין לא הופקדה תכנית מתארית בוועדה המחוזית.. (ראי בתזרים השלבים).
איפה נקבע שתכנית 3700 לפני 2200 ?
אני חושבת שצפי הזמן שכתבתם הוא מוגזם והתחלת הבנייה תיקח יותר מהר ממה שאתם חושבים.
שלום סופי
להזכירך לפני התחלת הבנייה של מתחם חוף התכלת,תכנית תא/3700 הצמודה צריכה להיבנות -דבר שייקח עוד לא מעט זמן. תוסיפי לזה עוד משתנים כגון ריבוי בעלים על הקרקעות ותקבלי את הצפי של בין 12-15 שנים