גוש 6453 חלקה 19 – חוות דעת

גוש – 6453

חלקה – 19

גודל חלקה – 39,582 מ"ר

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה – צמודת דופן לבתים צמודי הקרקע בשכונת שיכון עממי

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 19 בגוש 6453 ממוקמת בצפון מערב העיר הוד השרון , ממזרח לכביש 4 וממערב לשכונת שיכון פועלים א. לפי תמ"מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) חלקה 19 מיועדת לטובת אזור פיתוח עירוני – ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. חלקה 19 נכללה בתכנית הר/10/49 – "המבואה" (תכנית מספר 423-0144295) שהוקמה על ידי יזמים פרטים והוגשה לוועדה המחוזית באוקטובר 2011. מטרת התכנית הייתה בהקמה של  1204 יח"ד בבניה נמוכה (6 קומות) , ובבנייה גבוהה (18 קומות) על שטח כולל של 276 דונם, שמסיבה לא מובנת, כלל גם שטחים (65 דונם מתוך ה 276) ממערב לכביש 4, שטחים שכבר נכללו בתוך תכנית מש/1 – תכנית התע"ש הידועה. בפברואר 2012 החליטה הוועדה המחוזית לא לקבל את התכנית במתכונתה הנוכחית. הוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה שלא ניתן להכליל שטחים בתכנית (65 דונם) הנמצאים ממערב לכביש 4 , וכאמור כבר שייכים לתכנית מופקדת – תכנית התע"ש. בנוסף ציינה הוועדה כי אופי הבינוי באזור (שכונות מגורים צמודי קרקע) אינו תואם את הבנייה הגבוהה( 18 קומות) המוצעת על חלק מהשטח בתכנית. נכון להיום עוד לא הוגשה תכנית מתוקנת לאזור ,תכנית שתתאים לתנאי הוועדה המחוזית.

*עדכון – ב 27/04/22 אושרה לאחר שנים ארוכות תכנית המתאר לכלל העיר הוד השרון הר/2050, תכנית המאוששת את הידוע לגבי המתחם העתידי לשיכון פועלים, מתחם בו יקומו קצת יותר מ 700 יחידות דיור, בנוסף לשטחים מצומצמים של תעסוקה ומסחר. שלב הבא הוא הכנת תכנית נקודתית מפורטת למתחם וקידומה בוועדת התכנון. 

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע6 שנים.

מחיר מומלץ1900-2000 ₪ למ"ר

דירוג **** –  ערך הקרקע יעלה עם סיום והגשת הכנת תכנית נקודתית למתחם.

חלקות  15-16, ו 53 בגוש 6453 תואמות לחלקה 19 במחיר, דירוג ,ייעוד ובחוות הדעת.

שירה

שלום רב,
רציתי לוודא שאני מבינה נכון את התמחור של הקרקע. במידה ואני קונה 100 מ"ר בחלקה 19, האם המחיר המומלץ לקניה הוא 150,000-160,000 ש"ח?

KarkaRank

שלום טל ותודה על תגובתך.
המתחם עדיין ממתין להכנה והפקדה של תכנית נקודתית חדשה למתחם (הליך שהיה אמור לקרות כבר, אך עדיין מדובר בעיר שזוכה בתואר המפוקפק של הקידום האיטי ביותר בארץ של תכניות, לפי מדד ה 24 חודשים האחרונים, לאחר שעיריית הרצליה החזיקה באותו תואר)
המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

טל

שלום
הציעו לי לקנות קרקע של 200 מ"ר בגוש 6453 חלקה 19
האם יש התקדמות עד עתה בהקשר לתוכנית נקודתית?
האם יש הערכת שמאי עדכנית לגוש וחלקה?
מהו המחיר לקרקע כזו
מהי הערכת הזמן עד שיהיה ניתן לבנות?
תודה רבה ויום מקסים

KarkaRank

שלום רז ותודה על תגובתך
בדומה לתשובה הקודמת ממרץ 2018, המתחם עדיין ממתין לתכנית נקודתית.
נכון להיום נראה ששום מתחם בעיר לא ממש יקודם עד לאישור תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050, תכנית שנמצאת במצב מורכב ביותר, עם עתירות לבית המשפט, בנוסף להחלטה אחרונה להעביר את לשב העררים למועצה הארצית.

רז

היי רציתי לשאול האם בוצעו תהליכים מתקדמים מאז דחיית הבקשה בפברואר 2012 ואם לא מתי צפויה להיות התקדמות והגשת תכנית מעודכנת?והיכן ניתן לעקוב אחר נתוני השטח והתקדמותו עד להפשרה

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
המתחם עדיין ממתין להפקדת התכנית מפורטת בוועדה המחוזית, ועושה רושם שהליך זה יתחיל לאחר אישור סופי של תכנית המתאר לכלל העיר הר/2050 בוועדה המחוזית.

KarkaRank

שלום אתי ותודה על תגובתך
המתחם עדיין באותו מצב תכנוני, וממתין להגשה והפקדה של תכנית מפורטת בוועדה המחוזית

KarkaRank

שלום אור ותודה על תגובתך
חוות הדעת היא על גוש 6453 חלקות 15-16, 19, 53 בלבד.
לגבי חלקה 123 – ממערב לכביש 4, שייכת לתכנית אחרת (ראה בתשובה למגיב הראשון)
לגבי חלקה 125 – תיכנס לתכנית עתידית יחד עם החלקות ממזרח לכביש 4 ,אך לא במלואה מאחר וצמודה לכביש 4. מחירה המומלץ נמוך ב 25%-30% מהחלקות הנזכרות בחוות הדעת, והחלקה תקבל זכויות באופן יחסי לחלק שכן יכנס לתכנית העתידית.
נכון להיום אין על החלקה תכנית מפורטת רלוונטית ועדכדנית.

אור

שלום רב,
האם חוות הדעת חלה על כל פרויקט "מבואה מערבית" הכוללת את החלקות 19, 123 ו125?
האם יש תוכניות אחרות בחלקה 19?
תודה!

KarkaRank

שלום אפרת ותודה על תגובתך
התכנית (הר/10/49) נדחתה כי לא היה ניתן להכליל שטחים ממערב לכביש 4 , ואופי הבינוי הגבוה שהתכנית הציעה אינו תואם לאופי הבינוי באזור (בנייה נמוכה)
מה שאמור לקרות עכשיו – תכנית חדשה ומתוקנת שתתאים לדרישות הוועדה המחוזית. תכנית שתוגש לוועדה , תופקד, תעבור את שלב ההתנגדויות עד לאישורה הסופי + תכנית איחוד וחלוקה. נכון להיות עוד אין תכנית שכזו.
ברגע שתכנית מתוקנת תתחיל להתקדם בוועדת התכנון והבנייה לא אמורות להיות בעיות/סיכונים.
היטל ההשבחה צפוי להיות בין 270-350 אלף ש"ח לדירה, שכמובן יש המון סעיפים ועררים בהן ניתן להשתמש בכדי להשיג הקלות כאלו ואחרות

KarkaRank

שלום ארז ותודה על תגובתך
חלקה 123 בגוש 6453 ממוקמת ממערב לכביש 4
למעשה חלקה 123, היא אותם 65 הדונמים ( גודל חלקה 123 הוא 65 דונם) שמסיבה לא ברורה נכללו בתכנית של אותם יזמים פרטיים , תכנית שכאמור הוועדה המחוזית החליטה לא לקבל.
החלקה עצמה נכללת כבר בתכנית שמופקדת בוועדה המחוזית מ 2012 – תכנית התע"ש האסטרונומית ,כחלק מאזור תכנון מספר 7.
כך שלחלקה עצמה אין קשר תכנוני מבחינת גבולות וייעוד לחלקות המצוינות בחוות הדעת

אפרת

שלום רב ,
אפשר פרטים יותר ספציפים ועדכנים לגבי גוש 6453 חלקה 19 ,
אני מבררת שם רכישת קרקע (זכות לבניה) ידוע לי שזה תהליך באזור ה 10 שנים….
רציתי לדעת היכן זה עומד נכון להיום במחוזית? כי לפי מה שפרסמתם ש בפברואר התוכניות הוחזרו ולא התקבלו במחוזית.
מהם הבעיות / הסיכונים בחלקה 19?
אשמח לתשובה.
תודה , כמו כן אם ידוע לכם טווח המחירים של עלות היטל השבחה לאחר ההפשרה..

האימייל לא יוצג באתר.