גוש – 10007
חלקות –רוב החלקות בגוש
בעלות –הרוב פרטי
מרחק מהים – 170 מטרים לחלקות הקרובות ועד 1000 מטרים לחלקות הרחוקות.
מצב תכנוני/הקרקע – גוש 10007 ממוקם במערב בעיר חדרה ונכלל בתכנית המתאר של העיר חד/2020,שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014.הגוש נמצא בתוך מתחם "עיר הימים" שגבולותיו בין גבעת אולגה לבין תחנת הכוח "אורות רבין" – (מתחם מספר 2 בתכנית המתאר). לפי התכנית המתחם משתרע על פני 2000 דונמים כאשר 1100 דונמים מיועדים לשטחים פתוחים ואמור לכלול כ 10000 יחידות דיור, 1400 חדרי מלון וטיילת חוף באורך של 2.5 ק"מ. לפי תשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר גוש 10007 מיועד לבנייה רוויה(שילוב של בנייה בניונית וגבוהה) .
* חשוב לציין –תכנית המתאר של חדרה חד/2020 שאושרה בוועדה המחוזית, היא תכנית כוללנית לכל שטחי העיר ואין מכוחה להוציא היתרי בנייה כאלו ואחרים. רק לאחר הקמת תכניות קטנות ונקודתיות הנגזרות מתכנית המתאר, הפקדתן בוועדה המחוזית ואישורן הסופי ( לאחר מתן התנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה) ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לאותם שטחים נקודתיים.
*עדכון – ב 25/01/16 התקבלה תכנית מפורטת מס' 302-0340539 למתחם 2 – "רובע הים" חדרה . בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה מתאריך 31/01/16 הוחלט לאחר דיון על המלצת הפקדת התכנית בפני הוועדה המחוזית, וזאת רק לאחר מספר תיקונים והשלמות בתכנית
לישיבת הועדה המקומית בה הוצגה התכנית החדשה – לחץ כאן המלצת הועדה והתנאים להפקדה עמודים 7-9
להוראות תכנית מפורטת למתחם רובע הים (מתחם 2) – לחץ כאן
*עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם "רובע הים" ( מס' 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי
צפי זמן להפשרת הקרקע – 5 שנים
מחיר מומלץ – 2700-2900 ₪ למ"ר
דירוג- *** ערך הקרקע יעלה עם הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון.
אני רוצה לציין לטובה את האתר הזה והעדכונים שבו,
האם חלקה 182 תקבל זכויות מלאות למגורים?
מתי הצפי להתקדמות בפרויקט?
היי ניר
חלקה 182 נכללת במלואה ותקבל בעתיד זכיות מלאות
שלב הבא במתחם הוא הכנת תכנית חדשה ועדכנית שלאחר סיומה תוגש לדיון הפקדה ראשוני.
שלום רב,
כל הכבוד על האתר, אתם עושים עבודת קודש.
הציעו לי לרכוש 143 מ"ר בחלקה מס' 146.
יש לי כמה שאלות:
1. האם ייעוד החלקה הנו למגורים?
2. האם 143 מ"ר יקנו בעתיד זכות לדירה?
3. מתי להערכתך תופקד תכנית מפורטת למתחם?
תודה מראש!
היי עופר
חלקה 146בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם, ותקבל בעתיד זכויות מלאות, שסבירות גבוהה ביותר לזכויות מגורים
גובה השטח שציינת אמור להספיק לזכות לדירה ממוצעת
בהירות לכלל הנתונים תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מפורטת למתחם, וזאת בזמן מוערך של עד 24 חודשים מהיום.
לא פלא שהמדינה הזאת דורכת במקום כולם צועקים שמחירי הדירות עולים ועולים ויושבות להם ועדות שאמורות לזרז הליכים לצורך הוזלת מחירי הבניה ומושכות את הזמן עוד ועוד ואנשים שרכשו זכויות כי נאמר להם במפורש שראש העיר מקדם את הפרויקט וההפשרה צפויה תוך 6 שנים מ2016 וכעת אומרים להם עוד 6 שנים המדינה הזאת הפהה לבדיחה עגומה על חשבון צעיריה וחבל
היי עמוס
אכן.
יש צורך בתכנית חדשה ומעודכנת למתחם, שתתאים לרוח התכנוני הנכון להיום.
שלום
היכן עומד גוש 10007 חלקה 110
מספר שנים וכלום לא זז. האמנם?
היי שרון
אכן נכללת במלואה במתחם וצפויה לקבל זכויות מלאות.
שלום,
מוצעת לי חלקה בגוש 10008 חלקה 74.
האם החלקה כלולה בתכנית וצפויה לקבל זכויות מלאות?
תודה
היי אהרון
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת
החלקה נכללת במלואה ותקבל בעתיד זכויות מלאות (סבירות גבוהה לזכויות מגורים).
שלום רב
ברישותי זכות לדירה חלקה 76 גוש 10007
לא הבנתי מהתשריט מה הצפי והתכנון לגבי החלקה
מצפה להכוונה תודה
היי אמיר
בעת רכישה עכשווית לא יחול היטל השבחה (גם לא חלקי)
בעת הפשרת המתחם (אישור תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה) כן יחול מלוא היטל ההשבחה, שיש לשלמו רק בעת מכירת הקרקע כמופשרת הוא בעת הוצאת היתר בנייה.
שלום רב,
שאלה נוספת במידה ובוטל כעת היטל ההשבחה מתוקף אישור תוכנית המתאר חד2020 האם אדרש לשלמו כעת בשעת רכישת הקרקע?
כלומר, האם היטל ההשבחה שאצטרך לשלם בעתיד הוא עבור אישור התוכנית המפורטת של המתחם בלבד?
תודה מראש על המידע
היי יעקב
חלקה 134 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם ותקבל בעתיד זכויות מלאות, שהיא זהה לחלוטין מבחינה ערכית לחלקות הסמוכות לה.
שלום לכם
מציעים לי קרקע בגוש 10007 חלקה 134
האם חלקה זו עם זכויות מלאות?
האם יש משהו בחלקה זו שעושה אותה טובה פחות או יותר משכנותיה?
תודה רבה
תודה רבה על המענה
זה אומר שגם צפי של 6 שנים לסיום סופי זה משהו ממש ממש לא בהכרח?
יתכן שעוד 15 שנה נגלה שאנחנו באותו מצב…
תודה!
אף על פי תקיעות מסוימת של המתחם, עיכוב קיצוני בפרק זמן שציינת אינו אפשרי מבחינה תכנונית ופיננסית, שצפי הזמן המצוין בחוות הדעת עם שנה לכאן או לכאן נראה כצפי ריאלי.
היי אבי
קיים מחיר מומלץ בלב חוות הדעת המעודכן נכון להיום, המתייחס גם לחלקה 146 .
המתחם אכן לא בתזוזה, ונראה שיצטרך סוג של תכנון חלקי מחודש והתייחסות לענייני סביבה, תחבורה וצפיפות, שהליך מוטל על עיריית חדרה, שעמוסה במספר רב של מחתמי פיתוח בעיר.
שלום וברכה
כמה הצפי כיום למ"ר בחלקה 100007 גוש 146?
העסק מרגיש תקוע? יתכן שעוד שנתיים נגלה שלא זז כלום?
תודה!
היי גד
חלקה 110 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות, בסבירות למגורים, שבהירות לגבי אופי הזכויות יתגלה בעת איחוד וחלוקה
נכון להיום אין מסמך פורמלי המאפשר הגדלת זכויות, שישנה היתכנות שכזו, שהיא תתבהר בעת הפקדה פורמלית של התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.
שלום רב,
האם חלקה 110 בגוש 10007 צפויה לקבל זכויות בנייה למגורים?
האם ידוע לך על הגדלת הצפיפות בתכנית חד 2020?
תודה רבה על המידע והעזרה
עוד 24 חודשים הוא צפי הגיוני להפקדת התכנית, בטח לא להפשרה..
התכנית לא מופקדת, לא מוכנה, לא מעודכנת וחסרה בנספחים.
6 שנים הוא הזמן הסביר לאישור המתחם.
לפי מה שהבנתי עוד 24 חודשים פחות או יותר
היי אביב
צפי זמן ההפשרה לגוש 10007 (כולל החלקות שציינת) מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום, יחד עם שאר המידע התכנוני.
היי אשמח לדעת צפי לאפשרה של גוש 10007 חלקות 75,108,118,119 ואולי קצת פרטים מה שאפשר תודה
היי שלמה
חלקות 42-45 בגוש 10008 נכללות בשלמותן במתחם, ויקבלו בעתיד זכויות מלאות.
שלום וברכה
גוש 10008 חלקה 42-45 הם מקבלים זכויות מלאות?
שלום יואל
לא שמעת על עדכונים אמיתיים, בעיקר כי לא היו כאלו..
המתחם עדיין ממתין להפקדה פורמלית של תכנית נקודתית בוועדת התכנון.
היי יש כאן משהו חדש?. קניתי בשנת 2017 ולא שמעתי על עדכונים אמיתיים. קניתי 125 מ ' גוש 10008 חלקה 78
שלום יובל ותודה על פנייתך
ביטול דרישת היטל השבחה אינה רלוונטית למתחם רובע הים (גוש 10007), אלא למתחמים "המאושרים על פי תכניות אחרות" מתוך תכנית המתאר חד 2020.
שלום יש לי שתי יחידות בחלקה 28. כבר שילמתי עבורן היטל השבחה, ראיתי שמישהו כתב שדמי ההשבחה בוטלו..? אני אמור לברר משהו לגבי זה? לקבל החזר?
היי יצחק
1 – חלקה 110 נכללת במלואה במתחם ואמורה לקבל זכויות מלאות
2 – זהו סכום משוער ולא מדוייק
3 – שווי מ"ר מופשר מוערך הוא אכן לפני בנייה ויזמות. צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.
שלום
1.אני רכשתי זכות לדירה בגוש 10007 חלקה 110 ולפי האיור אני רואה שממוקם בדיוק על כביש חוצה בין 10007 ל שלב אחד, האם בגוש זה זכויות מלאות למגורים.
2. בהתייחס לתשובות שלך לשאלות אני מבין שעד לסיום בניה ישנה השקעה של עוד כ 1.4 לערך מליון שח האם זה מדוייק.
3. אם קניתי ב 300000 שח 125 מטר זה אומר 2400 למטר , המקסימום רוו ח לפי הצפי שלך זה 3500 ש"ח למטר מופשר, זה לפני בניה? מה הצפי?
תודה מראש
יצחק כהן
היי ארי
מדובר על היטל ההשבחה החלקי הנגבה במסגרת תכנית חד/2020
ההיטל המלא והרשמי יגבה עם אישור התכנית המפורטת, כך שאין שינוי מבחינת ערכית בשווי מ"ר למתחם.
שלום
רציתי לדעת האם ידוע מה חלקה 92 בגוש 10007תכלול
ומה הקרבה שלה לים?
תודה מראש
היי ניב
חלקה 92 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות בעתיד, שבהירות לאופי הזכויות ומיקומן תתגלה עם סיום הכנת תכנית מפורטת חדשה ועדכנית.
היי!
לאחרונה התפרסם בחדשות שביטלו את היטל ההשבחה על הנכסים שברובע הים חדרה.
רצוני לשאול האם יש לזה השלכה לערך של הקרקע?
תודה רבה מראש!!
היי עמוס
עקב לא מעט משתנים (אי קידום מקומי, עניינים סביבתיים ועוד..), המתחם עדיין ממתין להפקדה פורמלית של תכנית מפורטת בוועדת התכנון, הליך שיכול לקרות בסביבות 24 החודשים הקרובים.
שלום מיכאל
רכשתי לפני כ4 שנים זכות לדירה בגוש 1007 חלקה 110. שאלתי האם יש התקדמות או שעדיין בשלב לפני התנגדויות. מה הצפי שלך להתקדמות. תודה
היי מיכאל
חלקה 40 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם רובע הים, ותקבל בעתיד זכויות מלאות.
שלום רב רציתי לדעת מה הזכויות בגוש 1007 חלקה 40 בתודה רבה
היי שחר
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעדכן נכון להיום, שעליית ערך הבאה צפויה בהפקדה פורמלית של תכנית, ובהתחלת שלב ההתנגדויות.
האם המחיר של 2000 – 2100 ש"ח למטר עדכני להיום?
שלום מאיר ותודה על תגובתך.
המחיר המוערך המופשר אינו כולל בתוכו את היטל ההשבחה כמובן, בעוד אתה בדרך החישוב קיזזת את אותו היטל.
לא הבנתי את החשבון.
יחידת קרקע של 125 מטר בעלות של 2000 שח למטר זה 250 אלף שח.
עלות היטל השבחה היא כ200 אלף שח לפי מה שכתבת לעיל.
סך הכל כ450 אלף שח.
אם מטר קרקע מופשרת שווה 3500 שח אז יחידת קרקע של 125 מטר תהיה שוה 437 אלף שח.
כלומר- הפסד.
היי צביקה
נכון להיום לפי הנתונים העכשוויים, גודל של 125 מ"ר יכול להוות זכות לדירת 3 ח.
המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
שלום רב
בתשובה מ-10.7.20 כתבתם שההערכות הם 5-6 יחידות לדונם
מה הסיכוי לקבל דירה בקנית 125 מ"ר
מה מחיר הקניה המומלץ למ"ר היום.
תודה צביקה
היי דפנה
ההערכות נכון להיום הן ל 5-6 יחידות לדונם
עד לבהירות שלבי הפיתוח שתתגלה בעת אישור התכנית, אין הבדל במחיר בין הגושים שציינת.
שלום רב,
אשמח לדעת מה היקף היחידות המוערך היום לדונם ברוטו באזור והאם יש הבדל בשווי/זמינות להשקעה בחלקות ב הקו הים ב10006 או ב10007
תודה רבה
שלום אלון ותודה על תגובתך
תחילת חוות הדעת היא יותר רקע היסטורי למתחם, שהמשך חוות הדעת עד לסופה (כולל תזרים השלבים מימין לחוות הדעת) ישנו את מצב התכנוני המעודכן נכון להיום.
מבחינת שלביות – שלבי פיתוח סופיים יפורסמו עם אישור התכנית.
היי, בעמוד הראשון של האתר כתוב:
"לפי התכנית, הפרויקט אמור להתבצע במספר שלבים, כשגוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020)."
הגענו ל-2020. מה בעצם אמור להתבצע השנה, ביחס לגוש 10007?
תודה רבה רבה כמה ידע ! אשרייך על ההסבר
שלום רועי ותודה על תגובתך
המתחם עדיין לא הופקד פורמלית בוועדת התכנון, ובכך עוד לא החל את שלב ההתנגדויות (ובטח שלא עבר או אושר בוועדה המחוזית).
קיים מחיר מומלץ באתר, ואנו מניחים שתוכל לגייס תובנה כזו או אחרת
ודה על המענה. 2 שאלות ברשותכם:
1. האם קיים סיכוי שהאיזור לא יבשיל לכדי הפשרה ושהשקעה בגושים לעיל משמעותם זריקת כסף לפח ?
2.בהקשר למחיר המומלץ שנקבתם, בהינתן שכיום המחיר למטר של דירות באיזור סובב סביב ה 17,000 ש״ח למ״ר. סביר שדירה בגודל של 125 מ״ר תהיה שווה בעתיד באיזור ה 2.2 מליון. במקרה זה, אדם שרכש את הקרקע כיום במחיר של 3000 ש״ח למטר ( שהם כ 1000 יותר מהמחיר המומלץ שלכם ) עדיין יכול להרוויח סכום כסף נאה האם לא כך הדבר ? דלטאת הרווח הו של כמעט מליון שח לכן מה זה משנה משנה אם אדם קונה את הקרקע כיום ב3000 ש״ח למטר ולא ב 2000 כפי שהמלצתם ?
תודה רבה רבה !
היי
1- המתחם יופשר באופן וודאי
2 – לא ברור איך נוצר רווח של 1 מיליון שח. עליות הבנייה של אותה יחידה, בנוסף להיטל השבחה ושאר עליות אנשי מקצוע (שמאי, אדריכל, מהנדס ועוד..) לצורך הכנת תכנית בנייה והוצאת היתר, לא ירדו מ 1.4 מיליון.
תוסיף את עלות הקרקע שציינת, וראה מה נשאר, שעל זאת יש להתייחס למקדם זמן, שסיום בנייה הוא מספר שנים מעבר לצפי זמן ההפשרה.
החישוב היותר בריא, הוא בדיקת שווי למ"ר מופשר של הקרקע.
הנתונים מראים ששווי מ"ר מופשר בתכנית (בהתחשב בשקלול כלל הזכויות במתחם, כולל מגורים, תעסוקה, מסחר וחדרי מלון) מוערך בכ 3500 ש"ח למ"ר.
עם הבנת נתון זה מתגלה החשיבות הגדולה של מחיר הרכישה וההבדל של בין 2000 ש"ח למ"ר לבין 3000 ש"ח (שזה 125 אלף ש"ח דרך אגב.. 🙂
עם הבנת הנתון המופשר כל משקיע יכול לשים לעצמו גובה רכישה בהתאם לציפיות הרווח בשילוב של אלמנט הזמן המופשר
אם לדוגמא אדם החליט שעלייה מ 2400 ש"ח למ"ר ל 3500 ש"ח למ"ר בפרק זמן המוערך להפשרה היא מספקת (ואפשר להבין לחלוטין אם אכן יש הבנה כזו) אז הוא יוכל להתקדם להשקעה שכזו.
קשה לראות הרבה משקיעים שמוכנים לעשות את העליה מ 3000 ל 3500..
ברור שיש את אלמנט היזמות במידה ומשקיע מחליט ללכת לבניה, אך פה מתווספים מרכיבים מורכבים יותר כגון מקדם זמן ארוך יותר, בנוסף להוצאת עליות היזמות, שהליך יזמות זה יכול לשפר את הרווחיות משלב ההפשרה, אך כאמור הוא דורש אקסטרה זמן ומימון יזמות.
תודה מקרב לב על התגובה המפורטת!
בהמשך לאמור, איך הסקת שמ״ר לקרקע מופשרת באיזור עולה כיום 3500 ש״ח?
אם דירה באיזור עולה 2.2 מליון כיום, ולפי דבריך ערך הקרקע מתוך ה 2.2 מליון הוא 3500 * 125 = 437,500 זה אומר שעלות הבניה + הרווח היזמי שגלום בנכס הוא 2.2 מליון פחות 437,500 שהם 1,762,500 אשר מגלמים כ 14,000 ש״ח עלות למטר בנוי. זה הגיוני לדעתך ?
השווי מופשר נעשה לפי חישוב כלל הזכויות במתחם (מגורים,תעסוקה, תיירות) להם יש שווי ערכי בהתייחסות לגודל השטח מיועד לאיחוד וחלוקה.
מדוע לא הוספת בחישובך את היטל ההשבחה והפיתוח? או את עלויות התכנון הכוללות וההיתר (מהנדס, אדריכל מודדים ועוד..).
בנוסף הנחת ש 125 מ"ר מעניקים לך זכות לדירה ממוצעת, שהמספרים מראים כיוון של 6-7 יחידות לדונם.
חשב מחדש בהתייחסות לכלל ההוצאות וגודל שטח מתאים לזכות, וראה שהמספרים מסתדרים.
שלום לצוות האתר ותודה על שירותכם הלא יסולא בפז.
הוצע לי לקנות קרקע בגודל 125 מ״ר בגוש 10007 במחיר של 395 אש״ח.
מה דעתכם בנושא?
להבנתי הגוש עבר אישור במחזוית ולא עדכנתם זאת לעיל.
תודה מראש
היי שגיא
חלקה 78 בגוש 10008 נכללת במלואה במתחם, ותקבל בעתיד זכויות מלאות.
למה אין חוות דעת על גוש 10008?
ומהם הזכויות בחלקה 78 בגוש 10008?
תודה על המידע!
היי שלי
חלקה 31 בגוש 10008 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות (סבירות גבוהה לזכויות מגורים).
היי, רציתי לברר מה עתידות להיות הזכויות בחלקה 31 בגוש 10008
תודה רבה על כל המידע
גוש 1007 חלקה 115. מה התוכנית לשטח האמור.
היי מרגלית
חלקה 115 נכללת בשלמותה בתכנית ותקבל זכויות מגורים מלאות.
שלום נדב ותודה על תגובתך
אתה נמצא בחוות הדעת על גוש 10007..
ראה את כלל הנתונים במעלה חוות הדעת.
חלקה 128 נכללת בשלמותה ותקבל זכויות מלאות.
היי, אשמח לקבל חוות דעת על חלק 128 בגוש 10007. תודה
שלום נפתלי ותודה על תגובתך
היטל ההשבחה המוערך ליחידה במתחם הוא כ 250 אלף ש"ח.
זה אומר שבמידה ואשתמש בדירה שאקבל בעתיד מהפרויקט, לצורך מגורים ולא למכירה, אצטרך בכל מקרה לשלם?
היי מישל
היטל השבחה משולם בכל מקרה.
בנוסף לשאלות הנ"ל:
האם צפי להיטל השבחה של 40000₪ לנ"ל היא הערכה סבירה
היי, תודה על התשובה המהירה!
ושאלה נוספת:
האם ההפשרה והחלוקה מחדש יהיו בעוד 7-8 שנים לכל הגושים והחלקות שנכללים בתכנית רובע הים, או שהדבר ייעשה בשלבים ? מה הצפי לגוש 10007?
היי אלון
אישור תכנית מפורטת ותכנית איחוד וחלוקה יהיו על במקשה אחת על כלל מתחם רובע הים, שהפיתוח אמור להיעשות בשלבים, ששלבי הפיתוח יופיעו בתכנית המפורטת בעת אישורה בוועדת התכנון.
שלום אלון ותודה על תגובתך.
חלקה 124 נכללת בשלמותה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות.
רציתי לדעת מה המצב התכנוני של חלקה 124 בגוש 10007? כמה שווה היום דונם בחלקה הזו ?
היי ארי ותודה על תגובתך.
מתחם רובע הים, יאושר ויופשר במקשה אחת, שזמני הפיתוח ייקבעו בעת אישור התכנית.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת (7-8 שנים).
7-8 שנים ממתי??
היי מאיר
צפי זמן הפשרה הוא מנכון להיום.
היי!!!
שלום ותודה על האתר הנפלא!!
רציתי לברר האם הצפי התכנוני לחלקה זו עד 2020 עדיין רלוונטי?
והאם מתקדם משהו בתהליך הזה?
בתודה מראש!
שלום יוני ותודה על תגובתך
החלקה אמורה לקבל זכויות בקו הראשון לים, אך נכון להיום לא ברור אופי הזכויות (תיירות או מגורים משולב תיירות)
בהירות בעת איחוד וחלוקה
צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום
היי שאלה גוש 10007 חלקה84 קו ראשון לים? מה הערכה תמחירית ל250 מטר?
ומה הלוז?
שלום עוזי ותודה על תגובתך.
תכנית "רובע הים" עדיין לא הופקדה סופית בוועדת התכנון, שבטח עדיין לא החל שלב ההתנגדויות.
ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת את הסטטוס התכנוני ואת ההליכים שנותרו עד להפשרה.
אנו שוקלים לרכוש קרקע במתחם ונאמר לנו שהתכניות אושרו במחוזית. האומנם כך? כלומר מה נותר עד להפשרה המלאה?
שלום ארי ותודה על תגובתך.
חלקה 86 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם, ותקבל זכויות מלאות (תיירות ו/או מגורים), במיקום שאמור להיות בקו הראשון או השני לים.
בהירות לגבי המיקום ואופי הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
היי!!!
רציתי לשאול האם חלקה 86 בגוש 10007 מיועדת למגורים? ואיזה קו היא לים?
תודה רבה מראש!!!
היי. תודה רבה לכם.
מתגובתכם לאמור במכתבי הקודם הבנתי שלא ניסחתי את הדברים כיאות ואני מתנצל על כך.
הניסוח הנכון היה צ"ל: מהמידע שיש לי, הייעוד הקודם של החלקה היה מגורים ד' וזאת
נוכח קיומה של הנחיה מפורשת שהתקבלה ערב אישורה של תכנית חד/905, ולפיה יישמרו
הזכויות שלה טרם ההפקעה.
תודה על הניסוח המתוקן והמשמעותי.
אנו מניחים שהכוונה לתכנית מאושרת משנת 1985 – חד/764 (בה ייעוד החלקה הוא לטובת מגורים), שיותר מסביר שתוכל לגבור על ייעוד הקרקע מתמ"מ 6 (לפי הוראות תכנית מתאר מחוזית -מחוז חיפה).
הסבירות הגבוהה היא שהחלקה כן תקבל בסופו של יום זכויות מלאות, אך בכדי לתת תשובה וודאית ונחרצת, רצוי להמתין לבהירות שתתגלה בעת איחוד וחלוקה.
שלום רב ותודה על התייחסותכם המהירה.
כתבתם שיש חוסר בהירות לגבי גובה הזכויות שהחלקה תקבל היות וייעודה הקודם היה שטח
פתוח (ולא פיתוח עירוני).
לי יש מידע שונה לחלוטין ולפיו ייעודה הקודם של החלקה היה מגורים ד' (לפי תכנית חד/905).
אודה לכם אם תבדקו שוב נושא זה ותודיעו לי מהו המצב הנכון.
היי גור
ייעוד חלקה 87 בגוש 10008 לפי תכנית חד/905 הוא לטובת כביש..
כך או כך בהירות לגבי גובה הזכויות של החלקה יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
שלום גור ותודה על תגובתך
חלקה 87 נכללת במלואה במתחם רובע הים, אך עדיין קיים חוסר בהירות לגבי גובה הזכויות שהחלקה תקבל, עכב ייעודה הקודם לטובת שטח פתוח (ולא פיתוח עירוני)
בהירות לגבי גובה הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
שלום רב לכם.
כל הכבוד לשירות הטוב שאתם מעניקים.
שאלתי מתייחסת לחלקה 87 בגוש 10008:
האם חלקה זו נכללת בתכנית רובע הים?
אודה לתשובתכם המהירה.
שלום נועם ותודה על תגובתך.
חלקה 28 אמורה לקבל זכויות מלאות בעתיד
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה.
מה הכוונה בזכויות מלאות? כלומר שלא תהיה הפקעה?
היי יובל
הכוונה היא קבלת זכויות שוות לחלקות הנכנסות בשלמותן לתכנית.
שלום
תודה על המידע הרב והמפורט.
ניסיתי להבין ללא הצלחה מה הייעוד של חלקה 28 בגוש 10007
אשמח לעזרתך
תודה
שלום שלומי ותודה על תגובתך
בגדול אחוז ההפקעה הוא החלק שמיועד לכלל הצרכים הציבורים (כבישים, פארקים , שטחים פתוחים , מבני ציבור ועוד) במתחם שהם לא מבני מגורים, מלונאות, תעסוקה ומסחר וכדומה.
כלל מבני המגורים במתחם מיועדים לטובת בנייה רוויה.
תודה רבה על כל האינפורמציה ורציתי לדעת כמה דברים
1)מה זה אחוז הפקעה מהשטח?
2)האם כל השטח מיועד לבניינים או שיש שטחים שמיועד לבתים פרטים?
3)אם הכל לבניינים מה הקנייה של השטח מקנה לי?
4)אם השטחים מיועדים גם לבתים וגם לביניינים איך אוכל לדעת שהשטח שאני קונה הוא לבית פרטי?
שלום יונתן ותודה על תגובתך.
לפי נתוני התכנית אחוז ההפקעה מוערך בכ 70%, שעדיין אמור להתבהר אחוז הכניסה למתחם של מספר שטחים בתכנית.
היי
כמה אחוזי הפקעה יש כיום בתוכנית?
תודה
שלום ליאור ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה של 7-8 שנים נקבע לפי הסטטוס התכנוני הנוכחי.
אכן נראה שאין התקדמות כלל בשנה וחצי האחרונות מסיבות כאלו ואחרות הקשורות בעיקר לעיריית חדרה.
עם זאת נראה שהדרך המהירה להפשרה היא דווקא בערוץ בו התכנית מקודמת היום (וועדת תכנון מחוזית).
בידי וועדת התכנון הארצית כמו גדולה של תכניות (שעברו אליה ישירות בשנה וחצי האחרונות) להקמת מתחמי מגורים של עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ, שנכון להיום גם תכניות אלו לא ממש מקודמות.
טרנד נוסף שקורה לא מעט ,הוא הוותמל (שנע לפי צרכים פוליטיים בעיקר), הליך הנעשה בניתוק מוחלט מהעיריות (כגון מתחם צפון הרצליה), ללא בדיקה מקיפה של המתחמים מבחינת תשתיות וקיבולת.
מאחר והמתחם הוא בבעלות פרטית (מה שיצריך הקמה של תכנית איחוד וחלוקה שתצטרך לעבור את שלב ההתנגדויות ..), זמן ההפשרה בסופו של יום, גם אם יעבור לסמכות אחרת, לא אמור להיות מקוצר.
יוצא מזה שצפי ההפשרה יעמוד על 7 עד 8 שנים גם בעוד 7 עד 8 שנים…
לפי מה שאני מבין לתוכנית יש שם שמנותק לחלוטין מהמציאות – חד 2020 לא תרקום עור וגידים בשנת 2020. גם לא בשנת 2025.
אלא אם לפתע יודיעו על הפשרה בהוראת הממשלה.
אני צודק?
גוש 10007 חלקה 124 מתי צפי למימוש ומה הצפיפות .
היי
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת
נכון להיום צפיפות מוערכת בסביבות 5-6 יחידות לדונם.
שלום נדב ותודה על תגובתך.
מספרי תאי השטח מופיעים בתשריט ייעודי הקרקע של התכנית, בעוד פירוט יעודי מספרי התאים מופיע בעמודים 12-13 של הוראות התכנית.
אני קורא את התכנית ומנסה להבין מזה תאי השטח המדוברים בה, מהם ואיפה הם נמצאים על המפה?
שלום ערן ותודה על תגובתך
המצב התכנוני לגוש מעודכן נכון להיום – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת , שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מרגע ההפשרה , תלוי כמובן גם בהתנהלות בעלי הקרקעות.
גוש 10007 מה מצבו נכון להיום ? מתי צפי להתחלת בניה?
שלום נחמה ותודה על תגובתך
תסקיר סביבתי עדיין לא הוגש על עיריית חדרה לוועדה המחוזית
בעם פרסום התסקיר, נעלה אותו לחוות הדעת.
בתוכנית 2020חדרה הועדה בקשה להכין תסקיר סביבתי על ידי עירית חדרה,
היכן ניתן לראות את התסקיר ?
שלום שמואל ותודה על תגובתך
חלקה 56 בגוש 10007 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות (סבירות גבוהה לזכויות מגורים), ללא קשר מה ייבנה עליה בפועל.
שלום לכם ותודה מרובה על המידע
ברצוני לשאול. רכשתי את חלקה 56 בגוש 10007 וראיתי בתרשים כי בחלק ממנה יסלל כביש. האם עובדה זו תגרע מזכויות שלי.
תודה מראש
שלום לכם ותודה מרובה על המידע הזורם והמועיל מאוד
ברצוני לשאול לגבי חלקה 56 בגוש 10007. המידע במכירה כי אני רוכש 1/8 הדונם ואני קניתי 2/8 הדונם ונרשם כחלקה 56 בגוש 10007. שאלתי היא האם גודל החלקה 56 כגודל 2/8 הדונם.
מודה לכם על תןובכתם
שלום יוסי ותודה על תגובתך
צפי היחידות לדונם ברוטו הוא כ 5-6 יחידות
לגבי נתוני הקומבינציה שתיארת – תלוי כמובן בסוג ההסכם אליו תגיע בעתיד ולא פחות חשוב עם מי (איכות חברת היזמות/בנייה/קבלנות) תגיע לאותו הסכם.
לפי 6 יחידות אתה אמור להגיע – 1.9-2.1 דירות ממוצעות.
היי,
ברשותי 2 דונם בגוש 100007
האם לפי דעתך לכל דונם ישאר נטו 6 יחידות דיור?
וזה אומר שאחרי שקבלן יקבל את השטח 38% ישאר לבעל הקרקע
דהיינו הערך של הקרקע אחרי בניה ומיסים 2.2 דירות לדונם?
תודה על תשובתך!
היי יוסי,
האם 38% אחוז שהוצעו לך כחלק מעסקת קומבינציה מדברים עם בניין מעל 9 קומות או מתחת? והאם הם כוללים חנייה?
תודה רבה אורי
שלום אורי ותודה על תגובתך
נכון להיום כמות היחידות נשארת במתכונת הנוכחית.
במידה ויהיו דיונים כאלו ואחרים הן יתנהלו תחת שלב מתן התנגדויות בוועדה המחוזית.
אין לנו מושג על יזמות כזו או אחרת במתחם, מה שכן ליזמות שכזו אין רלוונטיות במצב בו אין טבלאות איחוד וחלוקה (הליך שיתחיל עוד לא מעט זמן)
שלום,
שמעתי שיש כוונה להגדיל את הבנייה ל20 יחידות בממוצע במקום ה16 שיש היום.
האם אתם מכירים דיונים על הנושא הזה? מה הסיכוי שזה יתקבל?
האם אתם מכירים יזמים שמארגנים קבוצות לבנייה (למי שיש כבר שטח במקום, שמעתי בינתיים רק על **** *****)
תודה רבה.
שלום ניר ותודה על תגובתך
10006-100008 הם גושים ולא חלקות.
קבל בדיוק את הגוש והחלקה בה הוצע לך הקרקע.
ראה בחוות הדעת ובתזרים השלבים את הסטטוס התכנוני(חוות הדעת מעודכנת נכון להיום).
גם צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת.
2020 להתחלת בנייה הוא זמן שהוא לא אפשרי כלל.
התחלת בנייה בשנה זו, משמע שהמתחם היה אמור להיות כבר מופשר, שלמעשה שלב ההתנגדויות עדיין לא החל, עוד אין פרסום הפקדה, וכמובן שאין תכניות איחוד וחלוקה.
כאמור צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.
שלום אביה ותודה על תגובתך
חלקה 78 בגוש 10008 נכללת במלואה במתחם אמרה לקבל זכויות מגורים מלאות.
מחיר יחידה הממוצע שניתן לך נראה גבוה ב 30% מהמחיר הריאלי.
חשוב לזכור שמחירים אלו כוללים את ההיטל ההשבחה (כלומר מחישוב פוטנציאל הרווח הסופי צריך לקזז את היטל ההשבחה המוערך ביותר מ 200 אלף שח)
שלום רב ותודה מראש על התשובה!
קיבלתי הצעה להצטרף לקבוצת רוכשים לחלקות 10006, 100007 או 100008 בפרויקט
אני מעוניין להבין באיזה שלב/אישור נמצא הפרוייקט.
נאמר לי שהבנייה תתחיל ב- 2020, זה ריאלי?
תודה רבה על כל המידע החשוב שאתה מוסר.
שלום
מה דעתך על חלקה 78 בגוש 10008?
מבחינת היתכנות בניה למגורים?
דוח שמאי העריך ב 800,000 ליחדת שטח, האם סביר?
סוף סוף הסבר פשוט ומובן. ישר כח.
שלום יוני ותודה על תגובתך
לפי דבריך נראה שיותר התכוונת למס שבח מאשר להיטל ההשבחה,עם זאת נתייחס לשני ההיטלים.
מס שבח – כאמור נניח וקנית את הקרקע ב 100,000 ש"ח לפני שלוש שנים, והיום אתה מעוניין למכור אותה ב 300,000 ש"ח, אז בתור מוכר יחול עליך מס השבח שהוא 25% מהרווח הנוצר בעקבות המכירה.
הרווח בדוגמא הוא 200,000 ש"ח, עליו יחול מס של 25% – גודל המס הוא 50,000 ש"ח.
היטל ההשבחה – היטל שונה לחלוטין, שרוב ההיטל חל בעת הפשרת הקרקע( אישור תכנית מפורטת ואיחוד וחלוקה).היטל זה נדרשים לשלם בעת מכירת הקרקע לאחר ההפשרה או בהוצאת היתר הבנייה.
בחישוב היטל ההשבחה אין חשיבות למחיר הקנייה ששילמת.
שמאי הוועדה המקומית מעריך מהו השווי החקלאי של הקרקע לפני אישור התכנית – שווי מצב קודם , בנוסף הוא מעריך מהו שווי יחידה דיור מוכנה לבנייה – שווי מצב חדש ,ועל ההפרש בין השווי המופשר לשווי החקלאי חל 50% מס היטל השבחה.
כך שלצורך הדוגמא בחישוב היטל השבחה: אדם מחזיק במתחם 166 מ"ר .כאמור מחיר הקנייה אינו רלוונטי. שמאי בהליך איחוד וחלוקה קבע, ששווי קרקע חקלאית הוא 500 ש"ח למ"ר. שווי מצב קודם הוא 166*500 = 83,000 ש"ח. בנוסף קבע שיחידה מופשרת מוכנה לבנייה במתחם שווה 650,000 ש"ח (נניח ש 166 מר הם אכן שווים זכות ממוצעת).ההפרש בין השווי המופשר למצב הקודם הוא 650,000-83,000 = 567,000 ש"ח
על הפרש זה יחול היטל השבחה בגובה של 50% – 567,000*0.5 = 283,500 יהיה גובה היטל ההשבחה.
כמובן שכל המספרים הן לצורך הדוגמא בלבד.
מעריך מאוד את התשובה המפורטת! מובנת ובשפה נוחה! יישר כוח!
שלום,
ברצוני לדעת איך מחושב היטל השבחה.
באמתחתי 143 מטרים רבועיים בגוש 10007 שנרכשו במסגרת הסכם שיתופי של חוזה שטחים בלתי מסומנים (מושע). נניח לצורך העניין שקרקע זו נרכשה ב 100,000 בזמן מסויים. להבנתי מהפרטים הרשומים בראש עמוד זה, צפי הפשרה ב 2023-25. ונניח שכעת ערך הקרקע הוא 500 אלף במעמד המכירה של הקרקע. איך מחושב היטל ההשבחה? האם כשכתוב לי 50% מסך ה"השבחה" הכוונה היא ל 400 אלף הנוספים שעשיתי על הקרקע?
אשמח מאוד לתשובה בשפה מובנת עם אוצר מילים פשוט. שכן לאחר בדיקה בלפחות 5 אתרים שונים זה עדיין לא מוסבר טוב.
תודה רבה!
שלום אמיר ותודה על תגובתך
לגבי נושא הצפיפות (שהערכת האתר היא לא 1/7 אלא בין 5-6 יחידות),ראה בתגובות בחוות דעת זו ובחוות הדעת לגוש 10006.
כלל הנתונים, כולל המחיר המומלץ מצוינים בחוות הדעת , ואנו מניחים שתוכל לגבש החלטה כזו או אחרת.
חשוב לציין, שהיטל ההשבחה הכלול במחיר, הוא ההיטל ההשבחה החלקי והקטן יותר, ששאר ההיטל יחול עליך בעת אישור תכנית מפורטת.
הייתי מעוניין לברר אטרקטיביות של רכישת יחידת דיור בדוש 10006 חלקה 32 של 143 מ"ר (לפי צפיפות 1/7). המחיר המבוקש הוא 355,000 כולל היטל השבחה.
תודה
שלום משה ותודה על תגובתך
מאחר וחלקה 185 נכללת כמעט במלואה בתכנית רובע הים, תצטרכו להמתין עד לאישור תכניות איחוד וחלוקה של המתחם,שם יתבהר האם קיבלתם זכויות (גם אם חלקיות, וסביר להניח שכך יקרה), מה שיהווה למעשה את הפיצוי,מאחר וערך הזכויות שתקבלו גבוה באופן וודאי משווי הקרקע כחקלאית.
שלום,
אנו בעלי חלקה 185 בגוש 10007 קיבלנו הודעה מחברת נתיבי ישראל על הפקעה מלאה לצורך הרחבת כביש 2 לפי פקודת הדרכים. לפי אילו קריטריונים נפןצה ? על ההפקעה בכמה ומתי ?
תודה על תשובתכם.
שלום אבי ותודה על תגובתך
פירוט שלבי הפיתוח של המתחם ייקבעו באופן סופי בעת אישור תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
שכך יקרה, נעדכן בחוות הדעת ובתזרים השלבים.
Aלום,
לפני התשריט חלקה 51 בגוש 10008 שייך לשלב הראשון, האם נכון?
מה הצפי לתכנית מפורטת עבור שלב זה?
תודה
שלום אבישי ותודה על תגובתך
1- החלקה צפויה לקבל זכויות מלאות
2-3 – שלבי הפיתוח הסופיים יקבעו בתכנית המפורטת (ולא בתכנית המתארית לכלל העיר חד/2020) למתחם "רובע הים", ויפורטו בעת אישורה הסופי של התכנית בוועדה המחוזית.
מאחר והחלקה נכללת בשלמותה, וזהה במצבה התכנוני הקודם לחלקות עליהן ייבנה בפועל בנייני מגורים (לאחר איחוד וחלוקה כלל החלקות יאוחדו לטובת מגרשים סמוכים), חלקה 50 תקבל זכויות מלאות כשאר החלקות, ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.
היי,
שאלה נוספת לגבי חלקה זו (גוש 10008 חלקה 50):
בתשריט המוצע בתכנית המפורטת חלקה זו מיועדת למבנים ומוסדות ציבור, ולא מגורים.
האם זה עלול לפגוע בזכויות בהליך האיחוד והחלוקה לעומת חלקות אחרות הנמצאות בשטחים המיועדים למגורים?
אבישי
שלום רב,
מספר שאלות בבקשה לגבי גוש 10008 חלקה 50:
1) האם חלקה זו צפויה לקבל זכויות מלאות בהליך איחוד וחלוקה? (זהה לחוות הדעת הזו על גוש 10007)?
2) האם חלקה זו נכללת בשטח המתוכנן לשלב הפיתוח הראשון במתחם?
3) מה צפי לוחות הזמנים שאתם מעריכים לשלב הפיתוח הראשון? על פי תכנית חד/2020 שלב הפיתוח הראשון הוא עד 2020, אבל לפי הערכת זמן הפשרה של 7-8 שנים יותר ריאלי להעריך ששלב הפיתוח הראשון צפוי להתחיל מ-2025 וצפונה?
תודה.
אבישי
שלום רונן ותודה על תגובתך
כבר קיימים מספר התייחסויות לכמות היחידות המוערכת בתגובות למעלה, כולל עמדת האתר.
ראה באותו עמוד את גודל המתחם , ואת השטח המיועד למגורים ומסחר ,וכך תוכל לחשב את אחוז ההפקעה המוערך.
שלום
נאמר לי ע"י מוכר בגוש 10007, שלדונם מגיע 8 נטו כי מגיע גם חלק במלונות ובמסחר.
אודה להתייחסותכם.
שתיים, איני מוצא בדף 15 לתוכנית המפורטת את מה שציינתם לגבי 70% הפקעה. אפשר להגיד מאיפה הנתון הזה מגיע?
בברכה
רונן
חלקה 51 בגוש 10008 אכן זהה לחוות דעת זו , נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות.
הי,
ראיתי שכתבתם שחלקה 51 תקבל זכויות מלאות אבל התשריט שראיתי (בתגובות ) כתוב שחלקה זו וגם חלקה 52 (שברשותי) מיועדות למבני ציבור.
יש אפשרות לקבל הפניה לתשריט העדכני ביותר שבו ראיתם שזו קרקע למגורים?
תודה רבה!
היי אורי ותודה על תגובתך
חלקה 52 בדומה לחלקה 51 נכללות במלואן במתחם רובע הים (בנוסף ייעודן הקודם הוא לטובת פיתוח עירוני), ויקבלו זכויות מלאות בעת הליך איחוד וחלוקה, ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.
תודה רבה על תגובתכם המהירה.
אם הבנתי נכונה את תשובתכם, הכוונה היא שמכיוון שהחלקה היא חלק מהחלקות שיש להן זכויות בתוך מתחם רובע הים
היא תקבל זכויות בניה כמו כל חלקה ברובע ( גם אם זה לא באותו מיקום כפי שהיא ממוקמת היום) כלומר יכול להיות שנקבל זכויות בגוש 10008 בחלקה אחרת לחלוטין?
שוב תודה רבה.
החלקה תקבל זכויות מלאות במתחם יחד עם שאר החלקות שנכללות בשלמות במתחם ומצבן התכנוני הקודם זהה (מצב נכנס זהה), ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל.
בעת איחוד וחלוקה, החלקות "מתאחדות" לטובת מגרשים, (שכל מגרש יכול להיות איחוד של מספר חלקות), כך שמגרש אמור להיות בקרבה יחסית לחלקות הקדומות.
לגביי חלקה 51 בגוש 10008, אני רואה שהוא מסומן למבני ציבור, אם אני רוכש שם קרקע האם אקבל את מלוא זכויות הבניה? או שמא עדיף לרכוש קרקע בגוש וחלקה שמסומנים כבר עכשיו למגורים.
תודה
היי רז.
חלקה 51 בגוש 10008 תקבל זכויות מגורים מלאות ללא קשר מה נבנה עליה בפועל (נכללת בשלמותה וייעודה הקודם הוא לטובת פיתוח עירוני).
האם גוש 10008 חלקה 51 היא כיום ובעבר מיועדת למגורים (וזהה לחוות דעת הזו על 10007)
שלום שמול ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת בהתאם לתזרים השלבים המופיע בצד ימין לחוות הדעת
נכון להיום תכנית מפורטת עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית, עוד לא החל שלב התנגדויות , שבעתיד תכניות איחוד וחלוקה אמורות להיות מאושרות. הליכים אלו לוקחים זמן.
שלבי הפיתוח במתחם יתבהרו סופית עם אישורה של התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.
שלום (ותודה על המידע)
אני מתלבט בימים אלה לגבי קרקע בגוש 10007 שהוצעה לי בהסכם שיתופי.
דו"ח שמאי שהוצג בפני הראה צפי של 4-5 שנים (שמאות בתקן 22)
רציתי לשאול מדוע הצפי שלך הוא רק ל7-8 שנים?
והאם ניתן לקבוע בוודאות שגוש 10007 הוא אכן הראשון להבנות במתחם 2?
תודה,
שלום יובל ותודה על תגובתך
מתחם 2 (מספר המתחם נלקח מתוך תכנית המתאר לכלל העיר חד/2020, שחילקה את העיר למתחמים), הוא תחת תכנית מפורטת אחת (רובע הים), שכוללת בתוכה מספר גושים (10005-10008 בעיקר).
בעת הפשרת המתחם, הבנייה תחל (לאחר הוצאת היתרי בנייה כמובן) לאורך כל המתחם , ששלבי הפיתוח יקבעו סופית בעת אישור התכנית המפורטת בוועדה המחוזית.
שלום אור ותודה על תגובתך
אין סיבה ממש "לפקפק" באמינות תכנית מפורטת רובע הים, מאחר והיא נעשתה בהתאם להוראות תכנית המתאר לכלל חד/2020 שאושרה על ידי הוועדה המחוזית.
מילוי תנאים של הגשת תכנית ראשונית, ובקשה להגשת תסקיר סביבתי למתחמים גדולים הקרובים לים, הם דברים שגרתיים בהליכי הפקדה (למרות שלא ברור מדוע לא הוגש התסקיר הסביבתי יחד עם הגשת התכנית, מאחר ויהיה ידוע בוודאות שהוועדה המחוזית תדרוש אחד שכזה..).
גם פרק הזמן כרגע הוא לא חריג במיוחד לעומת מתחמים אחרים בארץ.
במצב תקין הפקדת התכנית בוועדה המחוזית אמורה להתבצע ב 18 חודשים הקרובים.
שאלה קטנה שלא ברורה לי ב100%, אני רואה שבמתחם 2 מצויינים מספר גושים ולא רק גוש 10007. לפי המצב הנוכחי מתחם 2 זו התוכנית המפורטת היחידה שניתנה.
במידה ותאושר ותעבור את כל השלבים שמצויינים בתרשים מצד ימין, האם זה אומר שתחל הבנייה על כל(!) החלקות המצויינות במתחם 2?
או שמא תחל הבנייה רק על החלקות המצויינות במתחם 2 שנמצאות בתוך גוש 10007?
בעדכון האחרון שלך כתבת:
"עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם "רובע הים" ( מס' 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי"
צריך לפקפק באמינות התכנית המפורטת "רובע הים" וביכולת שלה לעבור מעבר לוועדה המחוזית לשלב מתן התנגדויות בעקבות כך שעברו 14 חודשים מאז ההחלטת על הצורך במילוי התנאים שהחליטה הוועדה המחוזית?
או שמא זמן זה נחשב סביר? במידה וזהו אכן זמן סביר, כמה זמן על פי ניסיונך אנו צפויים לחכות למעבר שלב זה?
שלום אמיר ותודה על תגובתך
חלקה 78 בגוש 10008 נכללת בשלמותה במתחם רובע הים, וזהה לגוש 10007.
מבחינת סטטוס ומצב תכנוני של המתחם – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת
אני במו"מ לקניית שטח בחלקה 78 גוש 10008. כיצד אפשר לדעת מה הסטטוס העכשווי של הקרקע? באיזה שלב זה נמצא מבחינת כלל האישורים.
שלום אבי ותודה על תגובתך
בהנחה שהמתחם מתקדם בקצב סביר, תכניות איחוד וחלוקה יכולה להיות מופקדת בוועדת התכנון, לפני שלב מתן התנגדויות בעוד כ 3-4 שנים, שצפי זמן ההפשרה הכולל של "רובע הים" מופיע בלב חוות הדעת
מתי צפוי איחוד וחלוקה של גוש 10007?
שלום גד ותודה על תגובתך
לא שזה מדד מעמיק להעריך כמות יחידות לדונם , אך אם תחשב את אחוז ההפקעה (עמוד 15 בהוראות התכנית המפורטת), תראה ותבין שהיא מגיעה ל70% (וזאת בדומה לשאר המתחמים בארץ),ומשם החישוב שלך כבר יתאזן.
שלום, ברצוני לדעת כיצד קיימות הערכות לצפיפות במתחם 02 בחדרה ,כפי שציינת כאן ל5-6 ולא 7-8 יחידות דיור לדונם בעוד שבעדכון לתכנית סוכם על 16.3 יחידות לדונם ברוטו , האם יופקעו יותר מ50% מהשטחים?
שלום מורן ותודה על תגובתך
במידה ומדובר על חלקות הנכללות בשלמותן במתחם רובע הים , ובעלות ייעוד קודם זהה, אז אין הבדל בין גושים 10007 ל 10008.
לא ברור איך הוצג לך שהקרקע מופשרת, שעדיין התכנית לא הופקדה בוועדה המחוזית…
בכדי שהקרקע תהיה מופשרת היא צריכה לעבור הפקדה בוועדה המחוזית – שלב התנגדויות – אישור התכנית ,ובנוסף אישור תכניות איחוד וחלוקה, וכאמור הקרקע עדיין לא הופקדה.
ראי בתזרים השלבים את מצבו התכנוני של המתחם
התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות 3 שנים מיום הפשרת הקרקע, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.
שלום ותודה על האינפורמציה החשובה,אנחנו מתעניינים בקנית קרקע בפרויקט ומתלבטים בין גוש 100007 ל10008. מה ההבדלים?
בנוסף לא הבנתי למה צפי ההפשרה הוא בעוד כ7 שנים? המוכרים מציגים כי מדובר בקרקע מופשרת וכי ועדת היתרים תתקיים ב2020
כמה שנים להערכתך אכן נמתין בפועל?
שלום חיליק ותודה על תגובתך
חלקה 78 בגוש 10008 נכללת במלואה בתכנית רובע הים, ולמעשה תואמת בחוות הדעת לגוש 10007 הנמצא במעלה הדף.
שלום
יש בכווני לרכוש חלק מחלקה 78 בגוש 10008 אשמח לשמוע את חוות דעתך והאם החלקה על שטחים ציבוריים
שלום עמי ותודה על תגובתך
בכדי שהקרקע תופשר תכנית מפורטת צריכה להיות מאושרת בוועדה המחוזית כמו כן תכנית איחוד וחלוקה אמורה להיות מאושרת.
נכון להיום התכנית עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית..
קניית הקרקע היא כמובן ברוטו.
הנטו יישאר בעתיד לאחר הליך איחוד וחלוקה , ולמעשה יתורגם לזכויות כלשהן.
שלום.
תודה על האינפורמציה.
נון להיום חברת ***** מפרסמת שהקרקע ברובע ים הופשרה האם נכון?האם הקניה של 125 מ"ר לאחר הפשרה היא נטו?
בתודה על תגובתכם.
שלום מני ותודה על תגובתך
ייעוד חלקה 68 בגוש 10008 הוא לטובת דרך, 90% ממנה כלל לא נכלל בתכנית רובע הים , ולמעשה החלקה אינה מומלצת להשקעה כלל
במידה והתכוונת לחלקה 68 בגוש 10007 או 10006 , אז בשני המקרים החלקה נכללת במלואה ומיועדת לטובת מגורים
בוקר טוב ..אני מתכוון לקנות גוש 10008 חלקה 68 ,אך אוכל לדעת צפי תחילת בניה וכן שאני לא קונה חלילה שטח ציבורי ושהוא לא נועד למגורים בכלל ? לעזרתכם אודה
שלום מאיר ותודה על תגובתך
איחוד וחלוקה צפוי לאחר אישור התכנית המפורטת למתחם (תכנית הנמצאת בהפקדה בוועדה המחוזית)
לגבי תמחור הקרקע – המחיר המומלץ באתר מתייחס לשווי הקרקע כפי שהיא , ללא עלויות או תשלומים נוספים כגון שכר טרחת עו"ד , מס רכישה או היטל ההשבחה.
לגבי היטל השבחה – במידה והקרקע שרכשת כוללת היטל השבחה, אזי מדובר רק בחלק מזערי מההיטל, שנובע מאישור תכנית לכלל העיר חד/2020 (תכנית שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה). שאר היטל ההשבחה יחול בעת אישור תכנית מפורטת ואישור תכנית איחוד וחלוקה.
היי, לפי מה שכתוב תמחרתם ב 1450-1550 שקלים למטר אחד. עד כמה שאני מבין בעת רכישת קרקע יש את מחיר הקרקע עצמה ועל זו נוספים תשלומים אחרים כגון היטל השבחה (?), אגרת מס רכישה ויש גם שכר טרחה בעסקאות כאלו ואחרות. לדוגמה אם רכשתי קרקע ב 240,000 ואני מחלק ל 143 מטרים אז יוצא שאני משלם 1680 לערך למטר. אך אם אני מוסיף את שלל העלויות שצוינו לעיל אני אגיע ל 285,000 בערך ואז מחיר למטר יהיה כמעט 2000 שקלים למטר.
אם כן, השאלה היא איך אתם בדיוק מתמחרים? המספרים שציינתם זה מחיר הקרקע בלבד? או כולל כל ההוצאות הנלוות?
תודה מראש
היי,
בנוגע לגוש 10007, האם ידוע לכם על מתי צפוי להיות הליך איחוד וחלוקה?
תודה
שלום אולג ותודה על תגובתך
לפי התכנית אזור המגורים יתחיל כ 300 מ"ר מקו החוף (אזור מגורים משולב תיירות) והלאה, כך שסבירות גבוהה שהחלקות הממוקמות כ 350 מ"ר מקו הים בגושים 10006-10007 , יהיו קו מגורים בקו ראשון. בהירות בעת הליך איחוד וחלקה.
החלקות הקרובות יותר לקו הים בגושים הנ"ל (שנכללות במלואן בתכנית , ובעלות אותו ייעוד זהה לפני התכנית), אמורות לקבל זכויות מסחר או זכויות מגורים בבניינים סמוכים ( אותם בניינים שימוקמו כ 350 מ"ר מהים). גם כאן בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה
שלום,
גם אני רוצה להגיד תודה על המידה הרב ועוזר מאוד!
1. האם רכישת חלקה הקרובה (300 מ) לקו המיים יכולה להבטיח דירה בקו ראשון לים? (לצורך הדוגמא, חלקה 110)?
2. הבנתי שקיים חוק האוסר בנייה בפחות מ-400 מ, מהים – מקורה עם חלקות שיותר קרובות?
תודה
שלום גבי ותודה על תגובותיך
1 – בהנחה שמדובר על החלקות הפנימיות בגוש, אין ממש הבדל ( החלקות המפורצלות יקבלו זכויות בבניינים סמוכים). נכון להיום מומלץ להימנע מהחלקות הצמודות הדופן לכביש 2 (החלקות במזרח הגוש), וכאמור להתמקד בחלקות הפנימיות.
2 – רוב גוש 10011 נכלל במלואו בתכנית רובע הים, עם זאת עכב ייעודו לטובת חוף רחצה (גם לפי תכנית מתאר מחוזית מחוז צפון -תמ"מ 6, וגם בתכנית המפורטת למתחם רובע הים), ההערכה שיקבל זכויות חלקיות, שסיכוי מסוים שיקבל זכיות מסחר בסופו של יום. בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלקה.
תודה רבה על האינפורמציה. ממש אתר מאיר עיניים!
מוצעת לי רכישה של קרקע בגוש 10008 חלקה 321 זה די במזרח. הקרקע צבועה בכתום כלומר היתה מיועדת לבניה בתכנית המנדטורית.
1. מדוע אתה כותב שמומלץ להימנע מהחלקות הצמודות לדופן כביש 2?
2. מה שעור ההפקעה הצפוי במתחם?
שלום איציק ותודה על תגובתך
לפי תמ"מ 6 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז חיפה) חלקה 321 בגוש 10008 מסומנת בצבע ירוק לטובת שטח פתוח.
גם לפי תכנית רובע הים החלקה מסומנת לטובת שטח חקלאי פתוח.
עכב כך עדיין לא ברור אם החלקה תקבל זכויות מלאות במתחם או חלקיות, וזו הסיבה שנכון להיום עדיף להתמקד בחלקות הפנימיות בגושי התכנית ולא בחלקות הצמודות לכביש 2.
שיעור ההפקעה הצפוי במתחם הוא בסביבות 70%.
שאלה לגבי הגושים שנמצאים בתוך חוף הים כגון גוש 10011
באיחוד וחלוקה היכן יקבלו זכויות ?
יש יתרון לרכישת שטח באזור זה ?
תודה מראש
כאשר אתה כותב צפי להפשרה של 6 עד 7 שנים, האם אתה סופר זאת מתאריך מתאריך העדכון שלך 2016?
כך שאני יכול להבין שתאריך להפשרה בגוש זה יהיה בשנת 2022 עד 2023?
ואם זה לא כך לאיזה תאריך צריך להתייחס?
שלום יוסי ותודה על תגובתך
צפי זמן ההפשרה הוא כמובן מתאריך העדכון, בהתאם לסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע.
בנוסף, חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות.
שלום
ראשית תודה על המידע המאיר עיניים באתר
רציתי לשאול
1 . בגוש 10007 יש חשיבות למיקום החלקה כרגע או שלאחר האיחוד והחלוקה המיקום יכול להשתנות לפי התוכנית הסופית
2. גוש 10011 נושק לים , קניית שטח בו מבטיח דירה קרובה או צופה לים ? לפי התוכנית הבנתי שבקו ראשון לים יהיו בתי מלון
בתודה מראש
שלום חגי ותודה על תגובתך
מבחינה תכנונית, המתחם אכן יופשר במקשה אחת, וזאת בהתאם לתזרים שלבי ההפשרה מצד ימין לחוות הדעת
השלבים המוזכרים(נלקחו מתוך תכנית המתאר לכלל העיר) מדברים על שלבי פיתוח למתחם לאחר שהוא מופשר.
פירוט לגבי שלבי הביצוע הסופיים במתחם, יתווסף לסעיף 7 בעמוד 37 בהוראות התכנית, וזאת רק בעת אישורה הסופי של התכנית בוועדה המחוזית (כרגע סעיף 7 בהוראות התכנית ריק , וכאמור יתמלא בעת אישור התכנית בוועדה המחוזית)
שלום לכם ותודה על האינפורמציה,
הזכרתם שישנה "שלביות" שפורסמה לגבי הביצוע מתחם 2 – אני לא מוצא את שלבי הביצוע במסגרת התכנית ברמת הגושים\שנים אלא אזכורים לגבי התכנון כמתחם אחד שלם.
כתבתם ש"גוש 10007 מתוכנן לשלב הראשון (עד שנת 2020) ."
ו"רוב גוש 10006 מתוכנן לשלב השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני שלו מיועד לשלב השלישי ( אחרי שנת 2025)"
תוכל להפנות אותי לסעיף בתכנית בבקשה.
תודה רבה
שלום איציק ותודה על תגובתך
1 – ניתן למכור/לקנות כל גודל שטח הרשום כבעלות בטאבו (גם כ 20 מ"ר לצורך העניין). במידה ואותו מוכר ימכור את שטחו במספר חוזים ( כל חוזה X מ"ר) , הוא יכול להיחשב כעוסק במקרקעין והוא יידרש לשלם מעמ ומס הככנסה ( מתחיל להיות בעייתי מהחוזה השלישי בערך. זהו תחום די אפור מבחינת כמות החוזים, וכמובן תלוי גם באופי המוכר). סביר להניח שאותו מוכר ימכור את כל שטחו (2 דונם) למספר אנשים שונים תחת חוזה אחד וכך אין בעיה מבחינת הרשויות . עכב כך צריך לוודא שהסכום בהסכם הוא כמובן כולל מע"מ. חובה להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך, שוב אם וכאשר.
2 – לפי נתוני התכנית ההערכות הן ש 125 מ"ר ברוטו יכולים להספיק כנראה לזכות לדירת 3 חדרים – 80 מ"ר עיקרי כולל ממ"ד. בטח לא ל 120 מ"ר … בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה
3 – הסכום שציינת (יותר מ 2500 ש"ח למטר..) משקף מצב בו הקרקע כבר מופשרת לאחר אישור איחוד וחלוקה… שנכון להיום המצב רחוק מכך (התכנית נכון להיום בשלב מילוי תנאים לפני הפקדה , על עירית חדרה להגיש תסקיר סביבתי למתחם).
להחלטת הוועדה המחוזית על הכנת תסקיר סביבתי על ידי עיריית חדרה – לחץ כאן עמודים 8-9
4 – האתר לא ממליץ על צעד כזה או אחר אלא רק נותן חוות דעת.
שלום רב , ראשית תודה על כל התמיכה זה פשוט אתר מדהים !!!
אז כך … הוצע לי למכירה ב10007 לרכוש יחידה 1/16 [ לבעלים שייכים 2 דונמים שאותם הוא מוכר כ16 יחידות]
1- האם זה חוקי לחלק דונם ל8 בגוש 10007 ?
2- מה התרחיש הגרוע שהחלק שלי יכול להקנות לי לאחר הפשרת הקרקע ? אני מבין שבמקרה הטוב זו זכות לדירת 120 מטר
3- האם 319.000 הוא סכום ריאלי נכון לאוגוסט 2016 עבור 1/16 מתוך 2 דונמים עם קרבה מעולה לים קו שני ?
4- האם אתה ממליץ על עסקה כזו בסכום כזה ? או שמא עדיף לי לחפש אלטרנטיבות ראויות יותר בסכום של 320.000-350.000 ?
בתודה מראש
שלום איריס ותודה על פנייתך
שימי לב לתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
הפשרת הקרקע היא לאחר שתכנית למתחם תעבור את שלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית, ותאושר סופית יחד עם תכנית איחוד וחלוקה.
צפי זמן ההפשרה וסטטוס התכנית מעודכנים נכון להיום
שלום רב
האם מישהו יכול לעזור לי לגבי עיר ימים חדרה-הייום מוכרים קרקעות במפרוייקט ונאמר לי שהקרקעות אחרי הפשרה וכאן אני מבינה שלא מה נכון?
תודה
שלום שחר ותודה על תגובתך
כמות ממוצעת של 16.3 יח"ד לדונם המצוינת בהוראות התכנית הפרטנית , מתייחסת לדונם נטו (שעבר הפקעה)
ה 143 מ"ר שאתה מחזיק הם ברוטו (עוד לא עברו הפקעה)
ההערכות הן ל 5-6 יח"ד לדונם ברוטו (בדגש על ההערכות)
בהירות תתגלה בעת תכנית איחוד וחלוקה
הי
בישיבת הוועדה המקומית מינואר על עיר ימים חדרה נאמר כי זכויות הבנייה לדונם יהיו 16.3 יחידות דיור. (גוש 10007 שמיועד למגורים).
מה זה אומר?
שאם יש לי 143 מ"ר אזי אני זכאי ל 2.33 יחידות דיור?
תודה
שחר
*עדכון
בנספח שלבי פיתוח וביצוע הסופי של תכנית חד/2020(אישור סופי ב 30 במרץ 2014) השלב הראשון מוגדר כשלב ביצוע עד שנת 2020.
שלום שגיא
אכן על פי תכנית מתאר חד/2020 גוש 10007 מתכונן לשלב הראשון שאמור לקום עד שנת 2015.כמו רוב הפעמים תכנונים לחוד ומציאות לחוד. תכנית חד/2020 היא תכנית מאושרת של העיר חדרה והיא כוללת את כל שטחי העיר, ואין מכוחה להוציא היתר בנייה. מה שהיה אמור לקרות לאחר אישורה תכנית חד/2020 – הקמה של תכנית נקודתית לגוש 10007 והגושים לידו, הפקדה של אותה תכנית בוועדה המחוזית, צליחת שלב מתן ההתנגדויות ותכנית איחוד וחלוקה בין בעליי הקרקעות הרבים – תהליך שלוקח מספר שנים. כך שהרצון הטוב להתחיל את הפרויקט עד לשנת 2015 לא יתממש.
לא הבנתי בגוש 10007 חדרה רשום בחוות הדעת שצפי הפשרה בין 5-7 שנים אבל מצד שני נאמר שגוש זה בעדיפות ראשונה והוא מתוכנן להבנות עד 2015
למה הכוונה?
מה דעתכם על עיר ימים חדרה?