karkarank -דירוג הקרקעות של ישראל

גוש – 3852

חלקות – 3, 5-9, 11-21, 26, 28, 31-32, 34, 39-40, 44-46, 67-70 – השטחים בחלקות אלו שלא חתומים בהסכם ניהול פרויקט – הסבר בתחתית העמוד.

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה – צמוד לשכונת כפר אהרון שממערב ושכונת נווה עמית שמדרום

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 3, 5-9, 11-21, 26, 28, 31-32, 34, 39-40, 44-46, 67-70 בגוש 3852 ממוקמות בדרום מזרח העיר נס ציונה בסמיכות לשכונת הווילות של כפר אהרון ממערב ובכביש ויצמן במזרח, שהחלקות עצמן מרכיבות את מתחם המייסדים או בשמו הקודם מתחם המשולש. ב 16/11/23 אושרה בוועדה הארצית תכנית תממ /37/21/3, תכנית אשר הגדירה את ייעודי הקרקע לכלל אזור דרום העיר נס ציונה (כמו כן לצפון מערב רחובות גם כן). לפי התוכנית שאושרה , החלקות הנ"ל הוגדרו לטובת פיתוח עירוני כחלק ממתחם המייסדים, ייעוד אופטימלי לקידום תוכניות פיתוח. כחודשיים בלבד אחרי אישור התוכנית, ב 22/01/24 החליטה הוועדה לענייני שרים על הכרזת המתחם כמועדף דיור וקידומו תחת גוף הותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים מועדפי דיור), שהחברה הממשלתית "דירה להשכיר" תהיה אחראית בין היתר על הכנת התוכנית שכבר קיבלה את מספרה – תמל/ 3010. לפי נתוני ההכרזה, במתחם יקומו כ 7000 יחידות! (יש יגידו מספר מוגזם למתחם) בנוסף ל 300 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר וזאת על שטח מוערך של כ 500 דונם. השלב הבא יהיה הכנת התוכנית לפני הגשתה למנהל התכנון לצורך דיונים ראשוניים. נתוני התכנית מראים גובה יחידות עצום, שכל הטוב זה מגיע עם היטל השבחה מוגדל ב 25 אחוזים, וזאת עקב חוק המטרו שצפוי לעבור בעיקר מחוץ למתחם ממזרח לכביש ויצמן.

לפרוטוקול הכרזת המתחם – לחץ כאן

*עדכון – ב 10/11/25 יתקיים דיון למתחם המייסדים/מטרו פארק, בה יוצגו המסמכים בשלב מקדמי לפני המלצות לשינויים ותיקונים לפני דיון הפקדה. התוכנית הראשונית מייעדת הקמה של 7700 יחידות! (תוספת של 700 יחידות מההכרזה הראשונית) ,60,000 מר של תעסוקה (במקום ה 300,000 מר מההכרזה הראשונית, ל "שמחתה" של עיריית נס ציונה), וזאת על שטח של 504 דונם שאמורים להיכלל באיחוד וחלוקה, מה שמביא לצפיפות גבוהה ביותר מצד אחד (עם היטל השבחה מטרו משולב של 75 אחוז), לעומת גודל יחידה ממוצעת נמוך של 90 מר (כולל ממד) באחד המתחמים הדחוסים והעמוסים ביותר בארץ מצד שני. עוד צפויים להיות לא מעט שינויים בתכנון הראשוני, ובעיקר דיון מקדמי סוער בהובלת העירייה.

להוראות התכנית – לחץ כאן

לתשריט התוכנית 1 – לחץ כאן

לתשריט תכנית 2 – לחץ כאן

סיכויים וצפי זמן הפשרה – 3 שנים

מחיר מומלץ – 5000 ש"ח למ"ר

דירוג **** אזור יקר בעיר שנהפכה לאחת המבוקשות בארץ, שערך הקרקע יעלה עם הפקדת התוכנית ובהירות סופית לגובה היחידות

*חשוב לציין – חוות הדעת זו אינה כוללת את השטחים בחלקות הנ"ל אשר חתומים בהסכם ניהול פרויקט לקידום המתחם, ונכון להיום רכישה של שטחים אלו אינה מומלצת כלל ממספר סיבות. הראשונה והעיקרית היא זכות סירוב ראשונים שיש ליזם/מנהל הפרויקט על כל עסקה אשר תתבצע והיא תחת אותו הסכם ניהול, מה שיביא אוטומטית לצו מניעה בבית משפט, וזאת בדומה לעסקת הענק של 14 הדונמים שהתבצעה בדצמבר 2023 . לפי ההסכם לאותו יזם (או חברה בבעלותו בלבד) יש את הזכות הראשונה לרכוש את הקרקע, מה שמוציא את הרוכש המקורי הטרי מהעסקה לחלוטין, ומשאיר אותה בידי היזם לרכישה, או להכנסת רוכשים חדשים דרכו, בדומה שוב להלך הרוח סביב אותה עסקת ענק מדצמבר. סיבה נוספת הוא שכר טרחה חסר תקדים בעת הפשרה הקרקע הנע בין 4-8 אחוזים משווי קרקע זמינה לבנייה !! (לאחר כלל התשלומים עד להבאת הקרקע לכזו, כולל היטל השבחה ופיתוח, תשלומים למומחים היתר בנייה ועוד..), מה שיכול להביא לסכום של כ 800-1600 ש"ח למ"ר לטובת היזם בעת אותה הפשרה.