גוש 10004 חלקה 54 – חוות דעת

גוש – 10004

חלקה – 54

גודל חלקה – 4542 מ"ר

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה –  100 מטרים משכונת חפציבה

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 54 בגוש 10004 ממוקמת בעיר בחדרה סמוך לשכונת המגורים חפציבה. החלקה נמצאת כ 450 מטרים ממזרח לכביש 2, וכ 1600 מטרים מהים.  לפי תכנית המתאר של חדרה חד/2020 שאושרה בוועדה המחוזית  במרץ 2014, חלקה 54  מיועדת לבנייה רוויה של בנינים בין 6-10 קומות ומעלה. תכנית חד/2020 אמורה להתבצע במספר שלבים  ולפי נספח שלבי הפיתוח והביצוע המצורף לתכנית חלקה 54 מתכוננת לשלב השלישי  (אחרי שנת 2025)

*עדכון – ב 07/03/18 התקבלה בוועדת התכנון המקומית תכנית מפורטת למתחם 21 (תכנית מספר 302-0606764) . ב 21/03/18 המליצה הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית וזאת בכפוף למספר שינויים ותיקונים. תכנית מפורטת זו אמורה להיות מוגשת לוועדה המחוזית לקראת אמצע שנה הבאה , שלאחר מכן תופקד ותעבור את שאר שלבי וועדת התכנון.

להוראות תכנית 302-0606764 למתחם 21 – לחץ כאן

לתשריט התכנית – לחץ כאן

צפי זמן להפשרת הקרקע7 שנים

מחיר מומלץ950-1000 ₪ למטר.

תשריט שלבי הבנייה הסופי של חלקה 54 בגוש 10004 כחלק ממתחם 21, לפי תכנית חד/2020 ( שאושרה סופי ב 30/03/14) . המייעד את הקרקע לשלב השלישי( צבע אדום - לאחר שנת 2025) להגדלה - לחץ על התמונה

תשריט שלבי הבנייה הסופי של חלקה 54 בגוש 10004 כחלק ממתחם 21, לפי תכנית חד/2020 ( שאושרה סופי ב 30/03/14) . המייעד את הקרקע לשלב השלישי( צבע אדום – לאחר שנת 2025) להגדלה – לחץ על התמונה

דירוג *** ערך הקרקע יעלה עם הפקדת התכנית המפורטת בוועדת התכנון.

חלקות 51-57, 60-61, 103 בגוש 10004 תואמות במחיר, בדירוג, ובייעוד לחלקה 54

 

קטגוריה: חדרה
  • KarkaRank

    *עדכון
    לפי נספח שלבי פיתוח והביצוע הסופי של תכנית חד/2020(אישור סופי ב 30 במרץ 2014) חלקה 54 בגוש 10004 השייכת למתחם 21( תכנית המתאר חילקה את העיר למתחמים קטנים ונקודתיים) מיועדת לשלב השלישי המתכונן לאחרי שנת 2025, וזאת בניגוד לתכנונים המוקדמים בה הייתה מיודעת לשלב השני.

    20 באפריל 2014 ב: 12:55
  • יעקב

    היי מה הסטטוס להיום לגבי גוש 10004 חלקה 54 ומה המחיר המומלץ ?

    22 באוקטובר 2018 ב: 18:16
  • KarkaRank

    שלום יעקב ותודה על תגובתך.
    תכנית מפורטת למתחם הוגשת לוועדת התכנון המקומית.
    וועדת התכנון המליצה בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית בכפוף לתנאים ומספק תיקונים.
    השלב הבא יהיה ההגשה והפקדת התכנית בוועדה המחוזית (ראה בתזרים השלבים).
    צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום.

    23 באוקטובר 2018 ב: 11:07
  • חנן

    שלום רב,
    האם אפשר לקבל המלצה לגבי גוש 10004 חלקה 63 .
    כמו כן האם לאבק פחם יש השפעה לבניה לכל האזור הזה?

    27 באוקטובר 2018 ב: 10:12
  • KarkaRank

    שלום חנן ותודה על תגובתך.
    חלקה 63 נכללת כמעט במלואה בתכנית ותקבל בעתיד זכויות מגורים.
    מחיר המומלץ הוא המחיר המצוין בחוות הדעת.
    כל הוצאת היתר בנייה לאחר ההפשרה תהיה לאחר ובתנאי של טיפול בכלל האזורים הסביבתיים המצריכים התייחסות מיוחדת (תוכל לראות בהוראות התכנית עמודים 37-39).

    28 באוקטובר 2018 ב: 9:50
  • פרידה

    נראה שמשווקים את חלקה 63 בגוש 100004 בכפול ממה שאתה ממליץ (כ-2000 ש"ח למ"ר).זכות ל-90 מ"ר משווקים ב 200,000 ש"ח. אני רואה שגם בפרוייקט אחר בנתניה במתחם המטרופולין השיווק הוא כפול מהערך הנקוב כאן.
    החברות המשווקות קרקע זו שבחלקה 63 טוענים שבעת הפשרה עלות הקרקע יהיה 520,000 ש"ח. האם הצפי הזה הגיוני?
    כמו כן, נראה שרק חלק מחלקה 63 נכללת בתב"ע וחמישים אחוזים ממנה משמשים בתכנון הקיים לדרכים ולשצ"פ. בעוד חלק קטן נראה שמתוכננים מגורים ג' ומגורים ד'. שבהם מדובר בבנינים בני 3-9 קומות ובניינים בני 12. איך אוכל לדעת מהי כמות היחידות לדונם? נראה ש 90 מ"ר שמשווקים לא נותן אפילו חצי יחידה.

    8 בינואר 2019 ב: 18:03
  • KarkaRank

    שלום פרידה ותודה על תגובתך.
    ראשית חלקה 63 (שייעודה הוא לטובת פיתוח עירוני) נכללת כמעט במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות (או קרובות למלאות), ללא קשר מה נבנה על החלקה בפועל.
    לצורך ההמחשה חלקה 54 נכללת במלואה , בתשריט ייעודה הוא לטובת שטח פתוח, אך מן הסתם תקבל זכויות מגורים מלאות.
    לפי נתוני התכנית למתחם (חישוב כלל הנתונים), הצפיפות המוערכת היא כ 3.7-4 יחידות לדונם, כך שזכות לדירה מצריכה לפחות 250 מ"ר..
    כך שה 90 המ"ר שציינת יכולים להספיק לשליש זכות..
    בעת תמחור הקרקע האתר אינו מתייחס כלל לשיווק כזה או אחר , אלא למצבה התכנוני , בשילוב עם זכויות צפויות, צפי זמן ההפשרה, ושאר הפרמטרים שרובם מופיעים בחוות הדעת.
    ברור ששיווק הקרקע אינו משנה כלל את אותם נתונים, ולכן אין להתחשב בו.
    מחיר היחידה שציינת יכול להיות ואף אולי יותר במעט, אך הוא כולל בתוכו את ההשבחה שתחול בעתיד..

    9 בינואר 2019 ב: 11:54
  • יהודה

    היי,
    לגביי חלקה 63
    מהו משך זמן ההפשרה הצפוי?
    במידה ומשקיעים שם כיום בקניית קרקע (250 מ"ר), מהם הסיכונים?
    האם יש אפשרות שהתכנית לא תאושר?

    9 בפברואר 2019 ב: 23:35
  • KarkaRank

    שלום יהודה ותודה על תגובתך
    יש התייחסות מלאה לחלקה 63 בתשובה הקודמת לגולשת.
    צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת.
    המתחם יאוכלס בעתיד כמעט בוודאות, בין עם בתכנית זו שהוגשה לוועדת התכנון או מתכונת מתוקנת שלה.

    10 בפברואר 2019 ב: 10:15
    • יהודה

      בוקר טוב ותודה על התגובה המהירה.
      בדוח שמאי (תקן 22) מאוקטובר האחרון,
      מופיע שלדעתו ההפשרה תיקח בין 4-5 שנים, ובהערכה שמרנית 5 שנים.
      האם זה ריאלי?

      10 בפברואר 2019 ב: 11:35
  • יהודה

    כמו כן ראיתי שכתבת שהתכנית אמורה להתבצע בכמה שלבים,
    לאיזה שלב מתוכנן חלקה 63?

    10 בפברואר 2019 ב: 11:58
    • KarkaRank

      היי
      דוח השמאי (תקן 22) נעשה מטעם חברת השיווק..
      התכנית תאושר במקשה אחת, שהתחלת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.

      10 בפברואר 2019 ב: 15:44
  • יפית

    שלום,
    שאלה: כרגע הקרקע נקראת קרקע חקלאית ואינה מופשרת נכון? (גוש 10004)

    13 במרץ 2019 ב: 11:27
  • KarkaRank

    שלום יפית ותודה על תגובתך.
    הקרקע מאושרת ברמה התכנית המתארית , תכנית שאין מכוחה להוציא היתרי בניה.
    הפשרה מעשית תהיה בעת אישור סופי של תכנית מפורטת (שמכוחה כן ניתן להוציא היתרים) בנוסף לתכנית איחוד וחלוקה (טבלאות הקצאה).
    נכון להיום תכנית מפורטת זו צריכה לעבור את שלבי וועדת התכנון המפורטים מצד ימין לחוות הדעת בתזרים השלבים.

    13 במרץ 2019 ב: 14:14
    • יפית

      תודה רבה על תשובתך!

      14 במרץ 2019 ב: 13:20
  • benzi

    גוש 10004 או גוש 10006, מה מהם לפי ההערכות יאושר קודם?

    14 באפריל 2019 ב: 21:58
  • KarkaRank

    שלום בנצי ותודה על תגובתך
    גודל מתחם 21 (10004) קטן יותר משמעותית ממתחם רובע הים (10006) ויש באפשרותו להיום מקודם באופן זריז יותר.
    צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומעודכן נכון להיום.

    15 באפריל 2019 ב: 15:23
  • נעם

    שלום רב,
    קודם כל תודה על המידע הרבה והמועיל
    כתבת שגורל חלקות 51-57 זהה לגורל חלקה 54. עם זאת אלא אם אני לא מצליח לקרוא את המפה – נראה שחלקה 53 מהווה חלק מתא 304 שהוא של שטחים פתוחים.
    האם אני מפספס משהו?
    תודה

    22 באפריל 2019 ב: 21:58
  • KarkaRank

    שלום נעם ותודה על תגובתך
    מאחר וחלקות 51-57 נכללות בשלמותן בתכנית, וייעודן הקודם זהה, כלל חלקות אלו יקבלו זכויות מלאות שוות, ללא קשר מה נבנה עליהן בפועל (חלק מחווק התכנון והבניה).

    23 באפריל 2019 ב: 11:17
  • יעקב

    חש לך במקרה מושג מה עם חלקה 99 צפי וכו?

    תודה

    15 בספטמבר 2019 ב: 12:51
  • KarkaRank

    שלום יעקב ותודה על תגובתך.
    חלקה 99 בגוש 10004, ממוקמת ממערב לכביש 2 ,ושייכת תכנונית למתחם רובע הים (עליו יש חוות דעת תחת גושים 10005-10007).
    נכון להיום קיים חוסר בהירות לגבי גובה הזכויות שהחלקה תקבל, עכב ייעודה הקודם לטובת פארק. בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

    15 בספטמבר 2019 ב: 14:20

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*