גוש 10006 – חוות דעת

גוש – 10006

חלקות –רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים -170 מטרים לחלקות הקרובות ועד 1000 מטרים לחלקות הרחוקות.

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 10006 ממוקם במערב בעיר חדרה ונכלל בתכנית המתאר של העיר חד/2020  שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014. הגוש נמצא בתוך מתחם "עיר הימים" שגבולותיו בין גבעת אולגה לבין תחנת הכוח "אורות רבין"  (מתחם מספר 2 בתכנית המתאר).  לפי התכנית המתחם משתרע על פני 2000 דונמים, כאשר 1100 דונמים מיועדים לשטחים פתוחים ואמור לכלול כ 10000 יחידות דיור, 1400 חדרי מלון וטיילת חוף באורך של 2.5 ק"מ. לפי תשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר גוש 10006 מיועד לבנייה רוויה (שילוב של בנייה בינונית וגבוהה) .לפי נספח שלבי פיתוח והביצוע של תכנית המתאר, רוב גוש 10006 מתוכנן לשלב השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני שלו מיועד לשלב השלישי ( אחרי שנת 2025)

צפי זמן להפשרת הקרקע7-8 שנים 

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו רוב החלקות בגוש 10006 מיועדות לשלב הפיתוח השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני של הגוש מיועד לשלב הפיתוח השלישי. להגדלה - לחץ על התמונה

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו רוב החלקות בגוש 10006 מיועדות לשלב הפיתוח השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני של הגוש מיועד לשלב הפיתוח השלישי. להגדלה – לחץ על התמונה

חלקות בגוש 10006 שמיועדות לשלב השלישי (אחרי 2025) – 47-70, 154-189, 260-294

* חשוב לציין –תכנית המתאר של חדרה חד/2020 שאושרה בוועדה המחוזית, היא תכנית כוללנית לכל שטחי העיר ואין מכוחה להוציא היתרי בנייה כאלו ואחרים. רק לאחר הקמת תכניות קטנות  ונקודתיות הנגזרות מתכנית המתאר, הפקדתן בוועדה המחוזית ואישורן הסופי ( לאחר מתן התנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה) ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לאותם שטחים נקודתיים.

*עדכון – ב 25/01/16 התקבלה תכנית מפורטת מס' 302-0340539 למתחם 2  – "רובע הים" חדרה . בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה מתאריך 31/01/16 הוחלט לאחר דיון על המלצת הפקדת התכנית בפני הוועדה המחוזית, וזאת רק לאחר מספר תיקונים והשלמות בתכנית

לישיבת הועדה המקומית בה הוצגה התכנית החדשה – לחץ כאן   המלצת הועדה והתנאים להפקדה  עמודים 7-9

להוראות תכנית מפורטת למתחם רובע הים (מתחם 2) – לחץ כאן

*עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם "רובע הים" ( מס' 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי

מחיר מומלץ – 1700-1800 למטר

דירוג- ***  במחיר טוב השקעה נחמדה.

 


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: חדרה
  • יאיר דרשן

    1. האם המחיר המומלץ כולל מע"מ או לא כולל מע"מ?
    2. האם המחיר המומלץ (1450-1550 ש"ח למ"ר ) הוא בגלל שהתוכנית המפורטת הופקדה בועדה המחוזית? ואם כן, מה היה עשוי להיות המחיר המומלץ לפני הפקדת התוכנית בועדה המחוזית?
    תודה רבה.

    6 ביולי 2016 ב: 16:49
  • KarkaRank

    שלום יאיר ותודה על תגובתך
    1 – כל המחירים באתר תמיד כוללים מע"מ
    2 – המחיר המומלץ העכשווי תואם את סטטוס התכנית נכון להיום. הפקדת התכנית משקפת עליית ערך של 20%-25%

    6 ביולי 2016 ב: 17:34
    • הדס

      שלום קוראים לי איתמר רציתי לדעת אם קניתי את גוש 10006 חלקה 161 אני נמצה בקו ראשון לים ? והאים היחס שפורסם שהו 16.3 לא מספק באמת את ה8 יח ויהיה לי זכות ליחידה אם קניתי 125 מטר ?

      10 ביולי 2017 ב: 12:49
      • KarkaRank

        שלום איתמר ותודה על תגובתך
        הגוש והחלקה שציינת יכולים להוות קו 2-3 לים (יתקזז מבחינה ערכית באיחוד וחלוקה עם הקו ראשון לים)
        גודל השטח שציינת יכול להוות זכות לדירת 3 חדרים, שבהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה ושמאי פרטי למגרש לאחר מכן.
        ה 16.3 יחידות , הוא ממוצע היחידות נטו למתחם, שאחוז ההפקעה (לפי נתוני התכנית המפורטת) מגיע ל 70%.

        10 ביולי 2017 ב: 14:19
        • הדס

          שלום ! האם ישנם תשלומים ? ומה הם ? ליפני התחלת הבניה לפני שאני משלם את עלות הבניה? ואם רכשתי סה"כ 293 מטר תהיה לי אפשרות גם לדירת 4 חדרים ? איך נקבע איזה קומה אקבל?

          24 ביולי 2017 ב: 16:27
          • KarkaRank

            התשלומים הצפויים על כל יחידה הם : היטל השבחה, עלות בניה , היתר, שאר בעלי המקצוע כגון אדריכל, שמאי ,עורכי דין ועוד.
            באופן כללי – לאחר איחוד וחלוקה , נשכר על ידי אותו בעלי בניין שמאי פרטי שמעריך את כלל שווי היחידות באותו בניין, לדוגמת דירה בקומה ראשונה או שישית , דירת גן או דירת גג.
            אותם בעלי יחידות יוכלו "לקחת" את הזכויות בהתאם ליחידות הבסיסיות הממוצעות (אקוויולנטיות) שיש בידם עוד מהליך איחוד וחלוקה הראשוני.
            במידה ומספר בעלים מעוניינים באותה יחידה נערכת הגרלה.

            25 ביולי 2017 ב: 8:07
  • גל

    אני בקשר עם אחת מחברות "התיווך" לצורך רכישת שטח בגודל שייתן לפחות יח"ד.
    השטח נמצא ב1006 חלקה אמצעית. רציתי לברר דיוק טענות החברה לפני ההשקעה:
    1. שמאי מעריך שיהיו לפחות 8 יח"ד לדונם?
    2. הפיתוח יסתיים ב2020 ואז ניתן יהיה לקבל היתרי בניה? שונה מההערכה שלכם.
    3. אישור התוכנית המפורטת היא אוטוטו. יש צפי לאישור התוכנית המפורטת שכוללת איחוד וחלוקה במחוזי?
    4. היום מוכרים בעלות של כ2200ש"ח למטר לפני עמלות ומיסים. זה ריאלי?
    5. ההערכה שלכם ל7/8 שנים היא להיתרי בניה או לתחילת ההתאגדות?
    6. בנקודת הזמן הזו לאחר אישור "ההפקדה בתנאים…" המחוזי. מה כוללת התוכנית הנ"ל, מסמך עקרונות שומה? קביעה כל יח"ד באיזה מיקום/בניין?
    7. איך התקדמות התוכנית בחדרה יחסית ל 3700?

    תודה

    4 באפריל 2017 ב: 17:08
  • KarkaRank

    שלום גל ותודה על תגובתך
    1 – הוא (מטעם אותה חברה ?) מעריך שיהיה 8 יחידות ממוצעות לדונם מאחר ומוצע לך 125 מ"ר לרכישה?.. לפי נתוני התכנית ההערכה היא 5-6 יחידות לדונם.
    2 – היתרי בנייה מוגשים לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה והפשרת הקרקע, וזאת לאחר הגשת אותו היתר בצירוף תכניות הבנייה ושאר האישורים הנצרכים(מה שכמובן לוקח זמן). התחלת בנייה במתחם מסוגו של רובע הים יכול להתחיל בקלות כ 3 שנים מיום הפשרתו. בכדי לקבל היתר בנייה ב 2020, המתחם אמור להיות כבר מופשר, אם לא היום אז לפחות עד סוף שנה זו. נכון להיום התכנית עוד לא התחילה את שלב ההתנגדויות.. ובטח שלא את הליך איחוד וחלוקה.
    4 – המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת. המחיר שציינת משקף את הלך הרוח הקרקע במצב הרבה יותר מתקדם מהיום.
    5 – לאישור הליך איחוד וחלוקה
    6 – מסמך עקרונות השומה יכול להתפרסם בעת הפקדת התכנית. מספרי מגרשים, מיקומם בנוסף לכמות היחידות מצוינים בתשריט התכנית.
    7 – מתחם 3700 (הממוקם בצפון בתל אביב.. לא ברור הקשר בין שתי המתחמים) נמצא בשלב הראשוני של תכניות איחוד וחלוקה.

    5 באפריל 2017 ב: 11:49
  • יאיר דרשן

    האם ההערכות לגבי גוש 10008 חלקה 78 זהות לההערכות לגוש 10006 חלקה 72?

    14 ביולי 2017 ב: 7:55
  • KarkaRank

    שלום יאיר ותודה על תגובתך
    חוות הדעת על הגושים והחלקות הנ"ל אכן זהות.

    14 ביולי 2017 ב: 13:57
  • יפעת

    שלום, הוצעה לנו עסקה לרכוש 125 מ"ר בגוש 10006 חלקה 295 במחיר 2320 ש"ח.
    האם המחיר ריאלי והוגן? מה סטטוס התוכנית במחוזית? האם קיים סיכון שהקרקע לא תופשר בסופו של יום?
    תודה

    23 ביולי 2017 ב: 16:22
  • KarkaRank

    שלום יפעת ותודה על תגובתך
    לא נוכל להמליץ לך על צעד כזה או אחר
    מה שכן המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.
    הסטטוס התכנוני מופיע בתזרים השלבים מימין לחוות הדעת.
    התכנית ממתינה להפקדתה הסופית בוועדה המחוזית, שלאחר מכן שלב מתן התנגדויות.
    המתחם יופשר בסופו של יום, שרק אלמנט הזמן קיים

    24 ביולי 2017 ב: 7:48
  • מיכל

    היי, האם קו ראשון לים מתוכננים בתי המלון?
    איזה קו למים חלקה 148?

    24 באוגוסט 2017 ב: 17:21
  • KarkaRank

    שלום מיכל ותודה על תגובתך
    בסמיכות לים אכן אמורים להיבנות בתי המלון
    החלקה שציינת יכולה להוות קו שלישי לים (כולל בתי המלון)

    24 באוגוסט 2017 ב: 18:12
  • רועי

    אהלן,

    אני מבין, בהתאם לתגובתך על התוכנית, כי ההערכת הזכויות היא 5-6 יחידות לדונם. האם מדובר בדונם נטו? אם כן, אשמח לדעת כיצד מחושב דונם נטו. האם החישוב הוא פשוט כפי שהצגת: דונם בניכוי 70% הפקעה?

    המון תודה מראש!

    20 בספטמבר 2017 ב: 18:30
  • KarkaRank

    שלום רועי ותודה על תגובתך
    ההערכה היא לדונם ברוטו. דונם נטו הוא לאחר הפקעה וממוצע היחידות לדונם שכזה הוא 16.
    כן.. אפשר לחשב דונם בניכוי 70 אחוז הפקעה

    20 בספטמבר 2017 ב: 18:53
  • מאיר בר לב

    מה המחיר המומלץ המעודכן להיום לגוש 10006 חלקה 172?
    מתי תתבצע קפיצת המחיר הבאה?
    תודה

    28 בספטמבר 2017 ב: 23:02
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך
    המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום 01/10/17 (חוות הדעת מתעדכנות אחת לשלושה שבועות – במידת הצורך)
    עליית המחיר המומלץ הבאה צפויה לאחר הפקדה מלאה של תכנית רובע הים (לאחר מילוי כלל תנאי הוועדה המחוזית),ותחילת שלב ההתנגדויות.

    1 באוקטובר 2017 ב: 10:50
  • ישראל

    שלום
    אם קניתי דונם באלף שקל נגיד ואני עומד למכור אותו באלפיים, כמה ואיזה מיסים אצטרך לשלם?
    ממש תודה!!

    29 בנובמבר 2017 ב: 1:03
  • KarkaRank

    שלום ישראל ותודה על תגובתך
    כמוכר מס השבח הוא היחידי שתצטרך לשלם, אלא אם נקבע שהיטל ההשבחה גם חל עליך (מה שלא אמור לקרות, כי היטל ההשבחה בדר"כ חל על קונה, אלא עם הקרקע מתומחרת גבוה יותר, במחיר הכולל את ההשבחה)
    לגבי מס השבח – הכל תלוי מתי רכשת את הקרקע.
    לפי הנתונים (לצורך הדוגמא) שציינת, הרווח בעסקה הוא כ מיליון שח (נעזוב בצד כרגע הוצאות שניתן לקזז כגון : מס רכישה, שכ"ט עו"ד והוצאות תיווך)
    אם הרכישה התבצעה לאחר 2011 , אז השבח יעמוד על 25% מהרווח בעסקה, כך שלפי הנתונים שציינת מס השבח יעמוד על 250 אלף שח.
    אם התבצעה לפני בין 2001-2011 (סוף של אותה כל שנה) אז קיימות מדרגות: מזמן הרכישה עד 2011 מס השבח הוא כ 20%, ומ 2011 הוא 25% (חישוב כמובן לפי החלק היחסי)

    *בין 1960-2001 – מס השבח הגבוה ביותר. מזמן הרכישה עד 2001 מס השבח היחסי הוא 48%!, 2001 עד 2011 הוא 20%, ומ 2011 הוא 25%.
    *בין 1949-1960 – 25% סופי.
    *לפני קום המדינה – נכון להיום 24%, שמתחילת 2018 יקפוץ ל 25% סופי.
    בירושה זמן הרכישה הוא זמן הרכישה של המוריש כמובן.

    29 בנובמבר 2017 ב: 12:25
  • שריה

    שלום רב ותודה על המידע והנדיבות.
    לפי מה שהבנתי כאן יש עוד כ10-11 שנים עד לתחילת הבנייה בקרקע (7-8 שנים עד לאישור איחוד וחלוקה והפשרה ועוד כ3 שנים עד לתחילת בנייה).
    השלבים עד לתחילת הבנייה והשפעתם על ערך הקרקע:
    בשנה הקרובה, הפקדה מלאה של התכנית שתביא עלייה של כ20%-25% בשווי הקרקע
    שלב ההתנגדויות
    אישור התכנית
    תכנית איחוד וחלוקה
    התנגדויות
    אישור איחוד וחלוקה והפשרה.

    האם באמת אלו סך השלבים שיש לעבור? מה תהיה עליית ערך הקרקע המשוערת בכל שלב? כמה זמן משוער יקח לכל שלב?
    (כמובן שהכל בגדר הערכות משוערות על סמך מקרים אחרים)
    תודה רבה, זה ממש לא מובן מאליו!

    29 בנובמבר 2017 ב: 15:35
    • KarkaRank

      שלום שריה ותודה על תגובתך
      בגדול אלו אכן השלבים שנשארו למתחם לעבור עד להפשרתו (שוועדה מחוזית תמיד יכולה לבקש תיקונים כאלו או אחרים כתוצאה מהפקדת תכנית נקודתית או כמסקנות מהליך התנגדויות לתכנית המתארית הנוכחית או הנקודתית העתידית).
      עלייך ערך הגבוהה ביותר צפויה עם הפקדת תכנית נקודתית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית.

      29 בנובמבר 2017 ב: 17:34
  • אברהם

    שלום רב.
    רציתי לשאול מה דעתך על חלקה 295 בגוש 10006?
    האם המיקום היחסית מיזרחי שלה משמעותי ביחס לחלקות האחרות בגוש זה?
    מה אתה מעריך שווי של חלקה כזו נכון להיום 29.11.2017?
    תודה

    29 בנובמבר 2017 ב: 20:42
  • KarkaRank

    שלום אברהם ותודה על תגובתך
    מיקום חלקה 295(שתקבל זכויות מגורים מלאות במתחם)די זהה מבחינה ערכית לשאר החלקות בגוש.
    המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום (כלל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות).

    30 בנובמבר 2017 ב: 11:16
  • בעז

    אני מתעניין ברכישת 125 מ"ר אשר לטענת המוכר יקנו לי זכות לדירה עתידית. לשאלתי, כיצד ינתנו 8 יחידות לדונם, כשלפי התוכנית המוצעת ייבנו רק כ 5 יחידות לדונם, טענו המוכרים כי אלו שחלקותיהם הן על שטח פארק מיועד, יקבלו פחות בניה מאלו שמיועדות למגורים.
    האם יש אמת בטענתם?

    10 בדצמבר 2017 ב: 11:01
  • KarkaRank

    שלום בעז ותודה על תגובתך
    גם ובמידה החלקות המיועדות לטובת הפארק (חלק מגוש 10005) יקבלו זכויות פחותות, המספרים לא מתקרבים ל 8 יחידות לדונם..
    ההערכה של האתר (ראה בתגובות הקודמות) היא ל 5-6 יחידות לדונם.

    10 בדצמבר 2017 ב: 15:43

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*