גוש 10006 – חוות דעת

גוש – 10006

חלקות –רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים -170 מטרים לחלקות הקרובות ועד 1000 מטרים לחלקות הרחוקות.

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 10006 ממוקם במערב בעיר חדרה ונכלל בתכנית המתאר של העיר חד/2020  שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014. הגוש נמצא בתוך מתחם "עיר הימים" שגבולותיו בין גבעת אולגה לבין תחנת הכוח "אורות רבין"  (מתחם מספר 2 בתכנית המתאר).  לפי התכנית המתחם משתרע על פני 2000 דונמים, כאשר 1100 דונמים מיועדים לשטחים פתוחים ואמור לכלול כ 10000 יחידות דיור, 1400 חדרי מלון וטיילת חוף באורך של 2.5 ק"מ. לפי תשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר גוש 10006 מיועד לבנייה רוויה (שילוב של בנייה בינונית וגבוהה) .לפי נספח שלבי פיתוח והביצוע של תכנית המתאר, רוב גוש 10006 מתוכנן לשלב השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני שלו מיועד לשלב השלישי ( אחרי שנת 2025)

צפי זמן להפשרת הקרקע7-8 שנים 

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו רוב החלקות בגוש 10006 מיועדות לשלב הפיתוח השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני של הגוש מיועד לשלב הפיתוח השלישי. להגדלה - לחץ על התמונה

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו רוב החלקות בגוש 10006 מיועדות לשלב הפיתוח השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני של הגוש מיועד לשלב הפיתוח השלישי. להגדלה – לחץ על התמונה

חלקות בגוש 10006 שמיועדות לשלב השלישי (אחרי 2025) – 47-70, 154-189, 260-294

* חשוב לציין –תכנית המתאר של חדרה חד/2020 שאושרה בוועדה המחוזית, היא תכנית כוללנית לכל שטחי העיר ואין מכוחה להוציא היתרי בנייה כאלו ואחרים. רק לאחר הקמת תכניות קטנות  ונקודתיות הנגזרות מתכנית המתאר, הפקדתן בוועדה המחוזית ואישורן הסופי ( לאחר מתן התנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה) ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לאותם שטחים נקודתיים.

*עדכון – ב 25/01/16 התקבלה תכנית מפורטת מס' 302-0340539 למתחם 2  – "רובע הים" חדרה . בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה מתאריך 31/01/16 הוחלט לאחר דיון על המלצת הפקדת התכנית בפני הוועדה המחוזית, וזאת רק לאחר מספר תיקונים והשלמות בתכנית

לישיבת הועדה המקומית בה הוצגה התכנית החדשה – לחץ כאן   המלצת הועדה והתנאים להפקדה  עמודים 7-9

להוראות תכנית מפורטת למתחם רובע הים (מתחם 2) – לחץ כאן

*עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם "רובע הים" ( מס' 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי

מחיר מומלץ – 1700-1800 למטר

דירוג- ***  במחיר טוב השקעה נחמדה.

 

קטגוריה: חדרה
  • יאיר דרשן

    1. האם המחיר המומלץ כולל מע"מ או לא כולל מע"מ?
    2. האם המחיר המומלץ (1450-1550 ש"ח למ"ר ) הוא בגלל שהתוכנית המפורטת הופקדה בועדה המחוזית? ואם כן, מה היה עשוי להיות המחיר המומלץ לפני הפקדת התוכנית בועדה המחוזית?
    תודה רבה.

    6 ביולי 2016 ב: 16:49
  • KarkaRank

    שלום יאיר ותודה על תגובתך
    1 – כל המחירים באתר תמיד כוללים מע"מ
    2 – המחיר המומלץ העכשווי תואם את סטטוס התכנית נכון להיום. הפקדת התכנית משקפת עליית ערך של 20%-25%

    6 ביולי 2016 ב: 17:34
    • הדס

      שלום קוראים לי איתמר רציתי לדעת אם קניתי את גוש 10006 חלקה 161 אני נמצה בקו ראשון לים ? והאים היחס שפורסם שהו 16.3 לא מספק באמת את ה8 יח ויהיה לי זכות ליחידה אם קניתי 125 מטר ?

      10 ביולי 2017 ב: 12:49
      • KarkaRank

        שלום איתמר ותודה על תגובתך
        הגוש והחלקה שציינת יכולים להוות קו 2-3 לים (יתקזז מבחינה ערכית באיחוד וחלוקה עם הקו ראשון לים)
        גודל השטח שציינת יכול להוות זכות לדירת 3 חדרים, שבהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה ושמאי פרטי למגרש לאחר מכן.
        ה 16.3 יחידות , הוא ממוצע היחידות נטו למתחם, שאחוז ההפקעה (לפי נתוני התכנית המפורטת) מגיע ל 70%.

        10 ביולי 2017 ב: 14:19
        • הדס

          שלום ! האם ישנם תשלומים ? ומה הם ? ליפני התחלת הבניה לפני שאני משלם את עלות הבניה? ואם רכשתי סה"כ 293 מטר תהיה לי אפשרות גם לדירת 4 חדרים ? איך נקבע איזה קומה אקבל?

          24 ביולי 2017 ב: 16:27
          • KarkaRank

            התשלומים הצפויים על כל יחידה הם : היטל השבחה, עלות בניה , היתר, שאר בעלי המקצוע כגון אדריכל, שמאי ,עורכי דין ועוד.
            באופן כללי – לאחר איחוד וחלוקה , נשכר על ידי אותו בעלי בניין שמאי פרטי שמעריך את כלל שווי היחידות באותו בניין, לדוגמת דירה בקומה ראשונה או שישית , דירת גן או דירת גג.
            אותם בעלי יחידות יוכלו "לקחת" את הזכויות בהתאם ליחידות הבסיסיות הממוצעות (אקוויולנטיות) שיש בידם עוד מהליך איחוד וחלוקה הראשוני.
            במידה ומספר בעלים מעוניינים באותה יחידה נערכת הגרלה.

            25 ביולי 2017 ב: 8:07
      • הדס

        ישנה התנגדות מטעם צה"ל האים זה נכון ? ומה ההשפעה של זה על הרוכשים ?

        8 בינואר 2018 ב: 16:19
        • KarkaRank

          היי הדס
          התנגדות צה"ל בתכנית לשכונת גבעת אולגה, היא לא לבנייה של שכונות מגורים, אלא על גובה הבניינים המיועדים(לא יותר מ 13-14 קומות).
          התנגדות זו אינה רלוונטית לתכנית רובע הים שממתינה לפרסום הפקדתה בוועדה המחוזית והתחלת שלב מתן התנגדויות.

          9 בינואר 2018 ב: 9:10
          • הדס

            אם כן זה אומר שיש סיכוי במגודל המגרש שקניתי יהיה אפשרות לבניה של יותר יחידות דיור ? והיכן נמצאות התוכניות מבחינת ביצוען יצטרכו לתכנן מחדש על מנת לרצות את צה"ל ?

            15 בינואר 2018 ב: 10:02
          • KarkaRank

            לא ממש.
            כמות היחידות מתחלקת בין כלל בעלי הקרקעות בעת הליך איחוד וחלוקה ולא למגרש ספציפי.
            כאמור במתחם רובע הים לא יצטרך תכנון מחדש.

            15 בינואר 2018 ב: 14:29
  • גל

    אני בקשר עם אחת מחברות "התיווך" לצורך רכישת שטח בגודל שייתן לפחות יח"ד.
    השטח נמצא ב1006 חלקה אמצעית. רציתי לברר דיוק טענות החברה לפני ההשקעה:
    1. שמאי מעריך שיהיו לפחות 8 יח"ד לדונם?
    2. הפיתוח יסתיים ב2020 ואז ניתן יהיה לקבל היתרי בניה? שונה מההערכה שלכם.
    3. אישור התוכנית המפורטת היא אוטוטו. יש צפי לאישור התוכנית המפורטת שכוללת איחוד וחלוקה במחוזי?
    4. היום מוכרים בעלות של כ2200ש"ח למטר לפני עמלות ומיסים. זה ריאלי?
    5. ההערכה שלכם ל7/8 שנים היא להיתרי בניה או לתחילת ההתאגדות?
    6. בנקודת הזמן הזו לאחר אישור "ההפקדה בתנאים…" המחוזי. מה כוללת התוכנית הנ"ל, מסמך עקרונות שומה? קביעה כל יח"ד באיזה מיקום/בניין?
    7. איך התקדמות התוכנית בחדרה יחסית ל 3700?

    תודה

    4 באפריל 2017 ב: 17:08
  • KarkaRank

    שלום גל ותודה על תגובתך
    1 – הוא (מטעם אותה חברה ?) מעריך שיהיה 8 יחידות ממוצעות לדונם מאחר ומוצע לך 125 מ"ר לרכישה?.. לפי נתוני התכנית ההערכה היא 5-6 יחידות לדונם.
    2 – היתרי בנייה מוגשים לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה והפשרת הקרקע, וזאת לאחר הגשת אותו היתר בצירוף תכניות הבנייה ושאר האישורים הנצרכים(מה שכמובן לוקח זמן). התחלת בנייה במתחם מסוגו של רובע הים יכול להתחיל בקלות כ 3 שנים מיום הפשרתו. בכדי לקבל היתר בנייה ב 2020, המתחם אמור להיות כבר מופשר, אם לא היום אז לפחות עד סוף שנה זו. נכון להיום התכנית עוד לא התחילה את שלב ההתנגדויות.. ובטח שלא את הליך איחוד וחלוקה.
    4 – המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת. המחיר שציינת משקף את הלך הרוח הקרקע במצב הרבה יותר מתקדם מהיום.
    5 – לאישור הליך איחוד וחלוקה
    6 – מסמך עקרונות השומה יכול להתפרסם בעת הפקדת התכנית. מספרי מגרשים, מיקומם בנוסף לכמות היחידות מצוינים בתשריט התכנית.
    7 – מתחם 3700 (הממוקם בצפון בתל אביב.. לא ברור הקשר בין שתי המתחמים) נמצא בשלב הראשוני של תכניות איחוד וחלוקה.

    5 באפריל 2017 ב: 11:49
  • יאיר דרשן

    האם ההערכות לגבי גוש 10008 חלקה 78 זהות לההערכות לגוש 10006 חלקה 72?

    14 ביולי 2017 ב: 7:55
  • KarkaRank

    שלום יאיר ותודה על תגובתך
    חוות הדעת על הגושים והחלקות הנ"ל אכן זהות.

    14 ביולי 2017 ב: 13:57
  • יפעת

    שלום, הוצעה לנו עסקה לרכוש 125 מ"ר בגוש 10006 חלקה 295 במחיר 2320 ש"ח.
    האם המחיר ריאלי והוגן? מה סטטוס התוכנית במחוזית? האם קיים סיכון שהקרקע לא תופשר בסופו של יום?
    תודה

    23 ביולי 2017 ב: 16:22
  • KarkaRank

    שלום יפעת ותודה על תגובתך
    לא נוכל להמליץ לך על צעד כזה או אחר
    מה שכן המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.
    הסטטוס התכנוני מופיע בתזרים השלבים מימין לחוות הדעת.
    התכנית ממתינה להפקדתה הסופית בוועדה המחוזית, שלאחר מכן שלב מתן התנגדויות.
    המתחם יופשר בסופו של יום, שרק אלמנט הזמן קיים

    24 ביולי 2017 ב: 7:48
  • מיכל

    היי, האם קו ראשון לים מתוכננים בתי המלון?
    איזה קו למים חלקה 148?

    24 באוגוסט 2017 ב: 17:21
  • KarkaRank

    שלום מיכל ותודה על תגובתך
    בסמיכות לים אכן אמורים להיבנות בתי המלון
    החלקה שציינת יכולה להוות קו שלישי לים (כולל בתי המלון)

    24 באוגוסט 2017 ב: 18:12
  • רועי

    אהלן,

    אני מבין, בהתאם לתגובתך על התוכנית, כי ההערכת הזכויות היא 5-6 יחידות לדונם. האם מדובר בדונם נטו? אם כן, אשמח לדעת כיצד מחושב דונם נטו. האם החישוב הוא פשוט כפי שהצגת: דונם בניכוי 70% הפקעה?

    המון תודה מראש!

    20 בספטמבר 2017 ב: 18:30
  • KarkaRank

    שלום רועי ותודה על תגובתך
    ההערכה היא לדונם ברוטו. דונם נטו הוא לאחר הפקעה וממוצע היחידות לדונם שכזה הוא 16.
    כן.. אפשר לחשב דונם בניכוי 70 אחוז הפקעה

    20 בספטמבר 2017 ב: 18:53
  • מאיר בר לב

    מה המחיר המומלץ המעודכן להיום לגוש 10006 חלקה 172?
    מתי תתבצע קפיצת המחיר הבאה?
    תודה

    28 בספטמבר 2017 ב: 23:02
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך
    המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום 01/10/17 (חוות הדעת מתעדכנות אחת לשלושה שבועות – במידת הצורך)
    עליית המחיר המומלץ הבאה צפויה לאחר הפקדה מלאה של תכנית רובע הים (לאחר מילוי כלל תנאי הוועדה המחוזית),ותחילת שלב ההתנגדויות.

    1 באוקטובר 2017 ב: 10:50
  • ישראל

    שלום
    אם קניתי דונם באלף שקל נגיד ואני עומד למכור אותו באלפיים, כמה ואיזה מיסים אצטרך לשלם?
    ממש תודה!!

    29 בנובמבר 2017 ב: 1:03
  • KarkaRank

    שלום ישראל ותודה על תגובתך
    כמוכר מס השבח הוא היחידי שתצטרך לשלם, אלא אם נקבע שהיטל ההשבחה גם חל עליך (מה שלא אמור לקרות, כי היטל ההשבחה בדר"כ חל על קונה, אלא עם הקרקע מתומחרת גבוה יותר, במחיר הכולל את ההשבחה)
    לגבי מס השבח – הכל תלוי מתי רכשת את הקרקע.
    לפי הנתונים (לצורך הדוגמא) שציינת, הרווח בעסקה הוא כ מיליון שח (נעזוב בצד כרגע הוצאות שניתן לקזז כגון : מס רכישה, שכ"ט עו"ד והוצאות תיווך)
    אם הרכישה התבצעה לאחר 2011 , אז השבח יעמוד על 25% מהרווח בעסקה, כך שלפי הנתונים שציינת מס השבח יעמוד על 250 אלף שח.
    אם התבצעה לפני בין 2001-2011 (סוף של אותה כל שנה) אז קיימות מדרגות: מזמן הרכישה עד 2011 מס השבח הוא כ 20%, ומ 2011 הוא 25% (חישוב כמובן לפי החלק היחסי)

    *בין 1960-2001 – מס השבח הגבוה ביותר. מזמן הרכישה עד 2001 מס השבח היחסי הוא 48%!, 2001 עד 2011 הוא 20%, ומ 2011 הוא 25%.
    *בין 1949-1960 – 25% סופי.
    *לפני קום המדינה – נכון להיום 24%, שמתחילת 2018 יקפוץ ל 25% סופי.
    בירושה זמן הרכישה הוא זמן הרכישה של המוריש כמובן.

    29 בנובמבר 2017 ב: 12:25
  • שריה

    שלום רב ותודה על המידע והנדיבות.
    לפי מה שהבנתי כאן יש עוד כ10-11 שנים עד לתחילת הבנייה בקרקע (7-8 שנים עד לאישור איחוד וחלוקה והפשרה ועוד כ3 שנים עד לתחילת בנייה).
    השלבים עד לתחילת הבנייה והשפעתם על ערך הקרקע:
    בשנה הקרובה, הפקדה מלאה של התכנית שתביא עלייה של כ20%-25% בשווי הקרקע
    שלב ההתנגדויות
    אישור התכנית
    תכנית איחוד וחלוקה
    התנגדויות
    אישור איחוד וחלוקה והפשרה.

    האם באמת אלו סך השלבים שיש לעבור? מה תהיה עליית ערך הקרקע המשוערת בכל שלב? כמה זמן משוער יקח לכל שלב?
    (כמובן שהכל בגדר הערכות משוערות על סמך מקרים אחרים)
    תודה רבה, זה ממש לא מובן מאליו!

    29 בנובמבר 2017 ב: 15:35
    • KarkaRank

      שלום שריה ותודה על תגובתך
      בגדול אלו אכן השלבים שנשארו למתחם לעבור עד להפשרתו (שוועדה מחוזית תמיד יכולה לבקש תיקונים כאלו או אחרים כתוצאה מהפקדת תכנית נקודתית או כמסקנות מהליך התנגדויות לתכנית המתארית הנוכחית או הנקודתית העתידית).
      עלייך ערך הגבוהה ביותר צפויה עם הפקדת תכנית נקודתית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית.

      29 בנובמבר 2017 ב: 17:34
  • אברהם

    שלום רב.
    רציתי לשאול מה דעתך על חלקה 295 בגוש 10006?
    האם המיקום היחסית מיזרחי שלה משמעותי ביחס לחלקות האחרות בגוש זה?
    מה אתה מעריך שווי של חלקה כזו נכון להיום 29.11.2017?
    תודה

    29 בנובמבר 2017 ב: 20:42
  • KarkaRank

    שלום אברהם ותודה על תגובתך
    מיקום חלקה 295(שתקבל זכויות מגורים מלאות במתחם)די זהה מבחינה ערכית לשאר החלקות בגוש.
    המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום (כלל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות).

    30 בנובמבר 2017 ב: 11:16
  • בעז

    אני מתעניין ברכישת 125 מ"ר אשר לטענת המוכר יקנו לי זכות לדירה עתידית. לשאלתי, כיצד ינתנו 8 יחידות לדונם, כשלפי התוכנית המוצעת ייבנו רק כ 5 יחידות לדונם, טענו המוכרים כי אלו שחלקותיהם הן על שטח פארק מיועד, יקבלו פחות בניה מאלו שמיועדות למגורים.
    האם יש אמת בטענתם?

    10 בדצמבר 2017 ב: 11:01
  • KarkaRank

    שלום בעז ותודה על תגובתך
    גם ובמידה החלקות המיועדות לטובת הפארק (חלק מגוש 10005) יקבלו זכויות פחותות, המספרים לא מתקרבים ל 8 יחידות לדונם..
    ההערכה של האתר (ראה בתגובות הקודמות) היא ל 5-6 יחידות לדונם.

    10 בדצמבר 2017 ב: 15:43
  • gabik

    שלום,
    איך הגעתם לחישוב של 5-6 יחידות לדונם?
    כמו כן איך חישבתם 70% הפקעה?

    חישוב הפקעה:
    שטח התכנית הכולל הינו 2,657,294 , למגורים מוקצה 1,143,376 => 1143/2657 = 57% הפקעה.
    האם נכון?

    חישוב יחידות נטו ברוטו לדונם:
    סה״כ יחידות במתחם 2: 10008
    נטו: 1143376/10008 = 114 מטר לדירה ממוצעת, 8.7 יחידות לדונם.
    ברוטו: 2657294/10008 = 265 מטר קרקע ליחידה, בערך 4 יחידות לדונם.

    אתם אומרים:
    ״לפי נתוני התכנית ההערכה היא 5-6 יחידות לדונם״
    וגם ״ דונם נטו הוא לאחר הפקעה וממוצע היחידות לדונם שכזה הוא 16״
    וגם ״ 16.3 יחידות , הוא ממוצע היחידות נטו למתחם, שאחוז ההפקעה (לפי נתוני התכנית המפורטת) מגיע ל 70%.״

    אשמח לדעת איך מגיעים לחשובים אלה ומדוע החישוב שלי אינו נכון.

    אגב, אתם נפלאים, האתר נפלא באמת.

    20 בינואר 2018 ב: 0:16
  • KarkaRank

    שלום גבי ותודה על תגובתך
    ממוצע של 16 יחידות לדונם נטו, הוא נתון שנלקח מתוך הוראות ונתוני התכנית למתחם.
    ממוצע זה הוא לדונם נטו, דונם שעבר הפקעה, בעוד השטח הנכון להיום הוא שטח ברוטו כמובן.
    ההפקעה מחושבת לפי כמות השטח המיועד לבנייה מתוך כמות השטח הכוללת של אותו מתחם.
    הנתונים שציינת די נכונים, אך שכחת לחשב את כל שטחי המסחר,תעסוקה ותיירות בתכנית, שהללו נחשבים ליחידות וזכויות לכל דבר וזהות ערכית לזכויות המגורים (יחידות אקוויוולנטיות).
    הוסף אותם ותגיע להערכת האתר.

    21 בינואר 2018 ב: 11:24
  • Deborah Barzil

    שלום,
    בקשר לגוש 10006 חלקה 75.
    1. מה המיקום שלו לאומת קו הים ובתי מלונות?
    2. לפי דעתכם מתי יתחילו לבנות שם?

    תודה

    22 בינואר 2018 ב: 23:30
  • KarkaRank

    שלום Deborah ותודה על תגובתך
    חלקה 75 ממוקמת בקרבה לאזור בו אמורים לקום מתחמי המלונאות (כמה מאות מטרים מהים), עם זאת הסבירות הגבוהה שהחלקה תקבל זכויות מגורים.
    התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות כ 3 שנים מיום הפשרת המתחם,תלוי כמובן גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
    צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת.

    23 בינואר 2018 ב: 9:08
  • אלינור

    שלום
    לא כ"כ ברור בתשריט היכן נמצאת חלקה 170, האם צפי הפשרה אחרי 2025, באיזה קו החלקה יחסית לקו הים?

    9 באפריל 2018 ב: 10:06
  • KarkaRank

    שלום אלינור ותודה על תגובתך
    מיקום חלקה 170 בגוש 10006 בתשריט התכנית – לחץ כאן
    יש לציין שלמרות שהחלקה מסומנת לטובת שטח פתוח בתכנית, היא כמובן תקבל זכויות מגורים מלאות.
    הסבירות היא לקבלת זכויות בקו השני מהים.

    9 באפריל 2018 ב: 12:22
  • יורי

    שלום רב ,

    האם חלקה 20 הינה למלונאות או למגורים?

    23 באפריל 2018 ב: 22:15
  • איריס

    שלום רב
    1. יש לי יחידת קרקע של 200 מטר בגוש 10006
    כמה מטר דירה אקבל בסופו של דבר לאחר הפקעה?
    2.במידה והקרקע שלי היא קו ראשון לים האם זה אומר שבשלב האיחוד וחלוקה אקבל את השטח שלי באותו המיקום או שיש סיכוי שאקבל שטח שווה כסף בחלקה אחרת?
    תודה רבה
    איריס

    24 באפריל 2018 ב: 7:51
    • KarkaRank

      שלום איריס ותודה על תגובתך
      1 – לפחות זכות ממוצעת אחת (כנראה קצת יותר), שלאחר שכירת השמאי הפרטי לבניין (הליך שלאחר ההפשרה), תוכלי להמיר את אותן זכויות לדירה שתצא לך בהגרלה ( 4 או 5 חדרים ובקומה כזו או אחרת).
      2 – סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה קובע ש "כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה".
      עם זאת צריך לזכור שהזכויות לחלקות הקרובות לים אמורות להיות לטובת מלונאות,שסבירות מסוימת שיומרו לטובת מגורים בקו השני לים.

      24 באפריל 2018 ב: 14:06
  • KarkaRank

    שלום יורי ותודה על תגובתך
    יכולה לקבל לכאן או לכאן (מלונאות או מגורים), תלוי באופי וסגנון החלוקה העתידי.
    כך או כך השווי יהיה זהה מבחינה ערכית.
    בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה.

    24 באפריל 2018 ב: 13:58
  • איריס

    ראשית, תודה על המענה המהיר.

    האם ה- 200 מ"ר שיש לי מספיקים לעסקת קומבינציה או שאצטרך לשלם עלויות בניה בעתיד?

    24 באפריל 2018 ב: 14:55
    • KarkaRank

      היי
      גם אם ה 200 מ"ר יניבו קצת יותר מזכות ממוצעת, עדיין תצטרכי להשלים חלק נכבד מעליות הבנייה.

      24 באפריל 2018 ב: 17:24
      • איריס

        בהמשך לתגובתכם
        מהו שיעור הקרקע המינימאלי בו יהיה ניתן לעשות עסקת קומבינציה ולהמנע מעלויות בניה?
        תודה רבה!!

        26 באפריל 2018 ב: 20:47
        • KarkaRank

          בסביבות 400-500 מ"ר , שבשיעור זה, המיסים חלים על בעל הקרקע.

          27 באפריל 2018 ב: 12:54
  • נאור

    היי
    קניתי קרקע בגוש 10006 חלקה 230 בגודל של 125 מ"ר. האם זה מחיר סביר 330,000 ש"ח כולל היטל השבחה?
    האם אני זכאי לדירת 5 חדרים?
    מה אחוז ההפקעה?
    תורה רבה

    30 במאי 2018 ב: 1:25
  • KarkaRank

    שלום נאור ותודה על תגובתך
    חלקה 230 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות
    לפי נתוני התכנית אין סיכוי ש 125 מ"ר יניבו זכות לדירת 5 ח (יותר הגיוני לזכות ל 3 חדרים), שבהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
    בנוסף חשוב לציין שהיטל ההשבחה ששילמת הוא רק חלק קטן מסך ההיטל , שרובו יחול עליך בעת הפשרת המתחם, ותצטרך לשלמו בעת מכירת הזכות המופשרת או בעת הוצאת היתר בנייה אם וכאשר.

    30 במאי 2018 ב: 12:16
  • נאור

    תודה רבה.
    כאשר יופשר המתחם מה ההפרש שאצטרך לשלם על היטל השבחה?
    האם יש הבדל בין גוש 10006 לגוש 10005?
    מי אמור להיות מופשר קודם?
    האח יש הבדל בין הגושים מבחינת הפקעה?

    1 ביוני 2018 ב: 11:36
  • KarkaRank

    היי
    לא ידוע לנו החלק היחסי ששולם , אך ההיטל אמור להיות בסביבות 200 אלף שח ליחידה.
    כלל הגושים (השטח) יופשר במתווה אחד תכנית תכנית מפורטת , שההבדלים יכולים להיות בפיתוח.
    שלבי הפיתוח הסופיים יופיעו בעת אישור תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
    המתחם מופקע באופן זהה ואחיד (בהנחה ומדובר על חלקות שנכללות בשלמות בתכנית).

    1 ביוני 2018 ב: 12:24
  • שי

    היי, גוש 10006 חלקה 39. מוצע לי לרכישה 125 מ"ר.
    מבקש לברר סטטוס הקרקע? חיובים נוספים שאמור לשלם בעתיד?
    אם תוכל להעריך לי מחיר נכון להיום, אשמח מאד.
    תודה רבה לך.

    5 ביוני 2018 ב: 12:51
  • KarkaRank

    שלום שי ותודה על תגובתך
    המצב התכנוני של הקרקע לא השתנה (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת).
    המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום (מופיע בלב חוות הדעת)
    בעתיד תצטרך לשלם היטל השבחה, עליות בנייה, עלויות היתר ושאר ההוצאות
    125 מ"ר אמורים להניב זכות לדרית 3 חדרים , שבהירות לכך תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

    5 ביוני 2018 ב: 14:57
  • שרון

    שלום רב,
    ראשית תודה רבה על האתר המצויין והזדמנות לשאול ולקבל תשובות איכותיות.
    שתי שאלות:
    1. קניתי קרקע באחד מהגושים 10006 או 10007, חלקה לא ידועה (הכל מושע) בגודל של 125 מ"ר. מדובר על קבוצת רכישה לקרקע. נאמר לי שאני זכאי לדירת 5 חדרים (שטח של כ- 122 מ"ר כולל מרפסות). זה הגיוני? בתגובות קודמות הבנתי שקרקע של 125 מ"ר תזכה בדירה של 3 חד' בלבד.
    לא ברור לי מה לא בסדר. עובדים עלי? או שבהסכם השיתוף מדובר על קרקע נטו לאחר ההפקעות ואתם התייחסתם בתגובות קודמות כאילו מדובר בקרקע ברוטו לפני הפקעות? הסבר אחר?
    2. לגבי הליך האישורים: בסקירה על השטח כתבתם שבמאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם "רובע הים" ( מס' 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי.
    רציתי לשאול כמה זמן נמשכת הכנת תסקיר? מתי צפוי לעבור לשלב הבא?

    18 באוגוסט 2018 ב: 22:21
  • KarkaRank

    שלום שרון ותודה על תגובתך.
    1 – לפי נתוני התכנית גודל השטח שציינת לא אמור להעניק לך זכות ל 5 חד אלא ל 3.
    הסכם שיתוף מאגד את בעלי הקרקע, ולא סביר כלל שיצוין בו שטחי קרקע נטו, ואף עורך דין שמכין הסכם שיתוף לא יציין או התחייב על גודל שטח כזה או אחר (מה שכן גם לא ניתן לדעת כיום מה יהיה השטח נטו)
    השטח שברשותך הוא ברוטו (תוכל לראות זאת בנסח טאבו של אותו גוש/חלקה שרכשת את הקרקע), ויישאר כך עד לאיחוד וחלוקה, ששם שטחי הברוטו יומרו לזכויות ויחידות (ולא לשטח נטו).
    2 – כמובן שעד הבחירות לא יתבצע מהלך כזה או אחר (בדומה לשאר הרשויות באץ), והסבירות שרק במהלך שנה הבא יחול קידום תכנוני משמעותי במתחם.

    19 באוגוסט 2018 ב: 12:57
  • טל

    שלום רב
    ברשותי קרקע הנמצאת בחלקה הסמוכה לים.
    האם יש דרך לדעת האם ייעוד הקרקע הוא למגורים או למסחר/מלונאות?

    22 באוגוסט 2018 ב: 0:56
  • KarkaRank

    שלום טל ותודה על תגובתך
    עד לאיחוד וחלוקה לא ניתן לדעת בוודאות אילו זכויות תקבל החלקה שברשותך (מגורים, מלונאות או שילוב).
    מבלי להיכנס להליכי החלוקה, הסבירות היא לקבלת זכויות מגורים.
    בהירות כאמור בעת הליך איחוד וחלוקה.

    22 באוגוסט 2018 ב: 9:05
  • איריס

    שלום רב,

    האם חלקה 20 בגוש 10006 הינה לשימוש מגורים?

    23 באוגוסט 2018 ב: 9:36
  • KarkaRank

    שלום איריס ותודה על תגובתך
    חלקה 20 תקבל זכויות מלאות, שרק לאחר איחוד וחלוקה יתבהר אופי הזכויות (מגורים, מלונאות או שילוב).

    23 באוגוסט 2018 ב: 11:18
  • ירון

    שלום רב,

    מצטרף לשבחים על האתר וההזדמנות לשאול ולקבל תשובות.
    לגבי המחיר למ"ר,
    על סמך איזה קריטריונים נקבע המחיר המומלץ למ"ר בחוות הדעת ?
    נכון להיום, נראה שמחיר השוק גבוה ב 50% ממחיר זה.
    האם המשמעות היא מחיר השוק לא מוצדק ואינו משקף ערך אמיתי או לחילופין
    המחיר בחוות הדעת נקבע לפני זמן רב והגיע הזמן לעדכן אותו ?

    בברכה,
    ירון.

    26 באוגוסט 2018 ב: 13:44
  • KarkaRank

    שלום ירון ותודה על תגובתך.
    המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום, ומתעדכן בחוות הדעת אחת לשלושה שבועות לפי מידת הצורך.
    התמחור נקבע ברובו לפי המצב התכנוני של המתחם ושאר הפרמטרים המופיעים בחוות הדעת.
    מסחר בקרקע (מחיר שוק) לא משנה את מצבו התכנוני של המתחם (שלא חל בו שינוי כלל בחודשים האחרונים, ולא אמור להתקדם לפחות עד מספר חודשים לאחר הבחירות).
    בלא מעט מקרים הקרקעות נרכשות במחיר הקרוב למחיר המומלץ, אך מוצעות למכירה מידית במחיר הגבוה ב 50%.
    מחיר שוק נכון הוא עליית ערך הקרקע עם התקדמות תכנונית של תכנית או מתחם. תמחור "המקדים את עצמו" יוצר מצב של מסחר לא בריא (לקרקעות יש בסופו של יום תמחור סופי).

    26 באוגוסט 2018 ב: 17:24
  • ירון

    תודה רבה על המענה.

    31 באוגוסט 2018 ב: 13:18

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*