גוש 6453 חלקה 19 – חוות דעת

גוש – 6453

חלקה – 19

גודל חלקה – 39,582 מ"ר

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה – צמודת דופן לבתים צמודי הקרקע בשכונת שיכון עממי

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 19 בגוש 6453 ממוקמת בצפון מערב העיר הוד השרון , ממזרח לכביש 4 וממערב לשכונת שיכון פועלים א. לפי תמ"מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) חלקה 19 מיועדת לטובת אזור פיתוח עירוני – ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. חלקה 19 נכללה בתכנית הר/10/49 – "המבואה" (תכנית מספר 423-0144295) שהוקמה על ידי יזמים פרטים והוגשה לוועדה המחוזית באוקטובר 2011. מטרת התכנית הייתה בהקמה של  1204 יח"ד בבניה נמוכה (6 קומות) , ובבנייה גבוהה (18 קומות) על שטח כולל של 276 דונם, שמסיבה לא מובנת, כלל גם שטחים (65 דונם מתוך ה 276) ממערב לכביש 4, שטחים שכבר נכללו בתוך תכנית מש/1 – תכנית התע"ש הידועה. בפברואר 2012 החליטה הוועדה המחוזית לא לקבל את התכנית במתכונתה הנוכחית. הוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה שלא ניתן להכליל שטחים בתכנית (65 דונם) הנמצאים ממערב לכביש 4 , וכאמור כבר שייכים לתכנית מופקדת – תכנית התע"ש. בנוסף ציינה הוועדה כי אופי הבינוי באזור (שכונות מגורים צמודי קרקע) אינו תואם את הבנייה הגבוהה( 18 קומות) המוצעת על חלק מהשטח בתכנית. נכון להיום עוד לא הוגשה תכנית מתוקנת לאזור ,תכנית שתתאים לתנאי הוועדה המחוזית.

ייעוד חלקה 19 בגוש 6453 לטובת פיתוח עירוני. תיכלל בתכנית עתידית יחד עם החלקות צמודות לה, תכנית שתתמקד באזור שממזרח לכביש 4 בלבד.

ייעוד חלקה 19 בגוש 6453 לטובת פיתוח עירוני. תיכלל בתכנית עתידית יחד עם החלקות צמודות לה, תכנית שתתמקד באזור שממזרח לכביש 4 בלבד.להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – חלקה 19 ממוקמת באופן אידיאלי להשלמת הבינוי במערב עד לכביש 4, כהמשך ישיר לשכונות שיכון עממי ושיכון פועלים א , וזאת רק לאחר הגשה תכנית עדכנית לאזור שתכלול שטחים ממזרח לכביש 4 בלבד, ותייעד את הקרקע לבנייה משולבת של צמודי קרקע (1-2 קומות) ובנייה רוויה נמוכה  (4-6 קומות – מגורים ב). תכנית נכונה ומעודכנת שכזו, בגודלה הקטן יחסית לא אמורה לעבור יותר מידי קשיים עד לאישורה הסופי  – 10-11 שנים.

מחיר מומלץ1200-1300 ₪ למטר

דירוג **** –  ערך הקרקע יעלה ביציבות בעיקר לאחר הפקדתה של תכנית מתוקנת לאזור בוועדה המחוזית, באזור טוב ובעיר יקרה ומבוקשת.

חלקות  15-16, ו 53 בגוש 6453 תואמות לחלקה 19 במחיר, דירוג ,ייעוד ובחוות הדעת.


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: הוד השרון
  • ארז

    היי
    לא שכחתם את חלקה 123 באותו גוש?

    23 באוקטובר 2014 ב: 15:55
  • KarkaRank

    שלום ארז ותודה על תגובתך
    חלקה 123 בגוש 6453 ממוקמת ממערב לכביש 4
    למעשה חלקה 123, היא אותם 65 הדונמים ( גודל חלקה 123 הוא 65 דונם) שמסיבה לא ברורה נכללו בתכנית של אותם יזמים פרטיים , תכנית שכאמור הוועדה המחוזית החליטה לא לקבל.
    החלקה עצמה נכללת כבר בתכנית שמופקדת בוועדה המחוזית מ 2012 – תכנית התע"ש האסטרונומית ,כחלק מאזור תכנון מספר 7.
    כך שלחלקה עצמה אין קשר תכנוני מבחינת גבולות וייעוד לחלקות המצוינות בחוות הדעת

    23 באוקטובר 2014 ב: 16:34
    • אפרת

      שלום רב ,
      אפשר פרטים יותר ספציפים ועדכנים לגבי גוש 6453 חלקה 19 ,
      אני מבררת שם רכישת קרקע (זכות לבניה) ידוע לי שזה תהליך באזור ה 10 שנים….
      רציתי לדעת היכן זה עומד נכון להיום במחוזית? כי לפי מה שפרסמתם ש בפברואר התוכניות הוחזרו ולא התקבלו במחוזית.
      מהם הבעיות / הסיכונים בחלקה 19?
      אשמח לתשובה.
      תודה , כמו כן אם ידוע לכם טווח המחירים של עלות היטל השבחה לאחר ההפשרה..

      16 בנובמבר 2014 ב: 11:16
  • KarkaRank

    שלום אפרת ותודה על תגובתך
    התכנית (הר/10/49) נדחתה כי לא היה ניתן להכליל שטחים ממערב לכביש 4 , ואופי הבינוי הגבוה שהתכנית הציעה אינו תואם לאופי הבינוי באזור (בנייה נמוכה)
    מה שאמור לקרות עכשיו – תכנית חדשה ומתוקנת שתתאים לדרישות הוועדה המחוזית. תכנית שתוגש לוועדה , תופקד, תעבור את שלב ההתנגדויות עד לאישורה הסופי + תכנית איחוד וחלוקה. נכון להיות עוד אין תכנית שכזו.
    ברגע שתכנית מתוקנת תתחיל להתקדם בוועדת התכנון והבנייה לא אמורות להיות בעיות/סיכונים.
    היטל ההשבחה צפוי להיות בין 270-350 אלף ש"ח לדירה, שכמובן יש המון סעיפים ועררים בהן ניתן להשתמש בכדי להשיג הקלות כאלו ואחרות

    16 בנובמבר 2014 ב: 13:43
  • אור

    שלום רב,
    האם חוות הדעת חלה על כל פרויקט "מבואה מערבית" הכוללת את החלקות 19, 123 ו125?
    האם יש תוכניות אחרות בחלקה 19?
    תודה!

    6 בדצמבר 2014 ב: 11:08
  • KarkaRank

    שלום אור ותודה על תגובתך
    חוות הדעת היא על גוש 6453 חלקות 15-16, 19, 53 בלבד.
    לגבי חלקה 123 – ממערב לכביש 4, שייכת לתכנית אחרת (ראה בתשובה למגיב הראשון)
    לגבי חלקה 125 – תיכנס לתכנית עתידית יחד עם החלקות ממזרח לכביש 4 ,אך לא במלואה מאחר וצמודה לכביש 4. מחירה המומלץ נמוך ב 25%-30% מהחלקות הנזכרות בחוות הדעת, והחלקה תקבל זכויות באופן יחסי לחלק שכן יכנס לתכנית העתידית.
    נכון להיום אין על החלקה תכנית מפורטת רלוונטית ועדכדנית.

    7 בדצמבר 2014 ב: 15:07
  • אתי לי און

    שלום

    האם יש התקדמות במהלך השנתיים שעברו תודה

    30 בדצמבר 2016 ב: 9:34
  • KarkaRank

    שלום אתי ותודה על תגובתך
    המתחם עדיין באותו מצב תכנוני, וממתין להגשה והפקדה של תכנית מפורטת בוועדה המחוזית

    1 בינואר 2017 ב: 14:13

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*