גוש 6672 – חוות דעת

גוש – 6672

חלקות – 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87 בלבד – חלקות השייכות לתחום שיפוט הרצליה בלבד

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – צמודות לשכונת נחלת עדה

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87 ממוקמות בצפון העיר הרצליה, בסמוך לשכונת נחלת עדה ולשדה התעופה שמדרום. לפי תמ"מ 5 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז תל אביב) החלקות הנ"ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. החלקות הנ"ל נכללות במתחם "שדה התעופה" ( צפון הרצליה) ששטחו כ 1500 דונמים , וגבולותיו – כפר שמריהו במערב, שדרות ירושלים במזרח, כביש 531 (בשלבי סלילה) בצפון ודרך הבריגדה היהודית בדרום. חלק מהמתחם תפוס כיום על ידי שדה התעופה , שעל פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה בשילוב עם היועץ המשפטי של הממשלה יסיים את  פעילותו ויפונה לקראת אמצע 2015, דבר שיאפשר את הקמת רובע המגורים החדש. בתוך המתחם קיימות שתי שכונות מגורים – גן רש"ל ונחלת עדה. שדה התעופה הגביל את גובה הבנייה של אותן  שכונות,  ועם פינויו , תוכלנה לעבור תהליך של התחדשות עירונית. לקראת פינוי שדה התעופה הצפוי החלה עיריית הרצליה בתכנון המתחם בו אמורות לקום אלפי דירות, על ידי הכרזת תחרות פומבית נושאת פרסים כספיים (לשלושת המקומות הראשונים) לאדריכלים בעליי רישיון, כשהפרויקט הנבחר יהיה המודל התכנוני להכנת תכנית מתארית שתקודם בוועדות התכנון והבנייה.

*עדכון – בדצמבר 2014 הכריזה עיריית הרצליה על  משרד אדריכלים "פרחי צפריר"

הדמייה מתוך התכנית הזוכה (משרד אדריכלים פרחי צפריר) בתחרות האדריכלים לתכנון מתחם שדה התעופה. תכנית שהיא למעשה מודל תכנוני שעליו תקום תכנית מתארית למתחם כולו, תכנית שתצטרך לעבור את כל שלבי וועדות התכנון והבנייה

הדמייה מתוך התכנית הזוכה (משרד אדריכלים פרחי צפריר) בתחרות האדריכלים לתכנון מתחם שדה התעופה. תכנית שהיא למעשה מודל תכנוני שעליו תקום תכנית מתארית למתחם כולו, תכנית שתצטרך לעבור את כל שלבי וועדות התכנון והבנייה. להגדלה – לחץ על התמונה

כזוכה בתחרות הפומבית לתכנון מתחם צפון הרצליה. התכנית הזוכה היא למעשה מודל תכנוני שעל פי עקרונותיו תקום תכנית מתארית כוללנית למתחם כולו ( כרגע בשלב כתיבת הוראות התכנית)

*עדכון – באפריל 2015 לאחר מספר עתירות , קבע בית המשפט העליון על דחיית פינוי שדה התעופה לפחות לחצי שנה בשילוב עם צמצום הפעילות במתחם ,וזאת בעיקר בכדי לאפשר חלופה הולמת לשדה.

* עדכון –  לאחר שהמדינה הודיעה לפני כחודש לבית המשפט על העברת ההחלטה לפינו שדה התעופה לוועדה הארצית לתכנון ובנייה,  הוחלט ב 13/10/15 על ידי אותה וועדה ארצית, על הערכת פעילותו של שדה התעופה בעוד כ 3 שנים. עוד הוחלט כי בתקופה זו עיריית הרצליה תחל בקידום תכנית לבניית 15,000 דירות במתחם. למעשה הוועדה החליטה על צעד שאמור לרצות את שני הצדדים המעורבים( מתנגדים/תומכים לפינוי). מאחר ובמילא הליך ההפשרה למתחם לוקח שנים , בזמן שעיריית הרצליה תקדם בוועדות התכנון והבנייה תכנית מגורים למתחם, משתמשי שדה התעופה יוכלו להמשיך בפעילותם, במקום שגם כך אמור להישאר ריק בשנים הקרובות (עכב הזמן שלוקח לקדם תכנית הפשרה). המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה למתחם לא משתנים.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – מתחם צפון הרצליה נמצא ממש בחיתוליו ויצטרך לעבור את כל השלבים בוועדות התכנון והבנייה עד לאישורו הסופי – 10-11 שנים

מחיר מומלץ2000-2100 ₪ למטר

דירוג**** ערך הקרקע יעלה בהדרגתיות ויציבות ,בעיקר לאחר הכנת תכנית מתארית למתחם ,  , אישורה בוועדה המקומית  והגשתה לוועדה המחוזית , וזאת באזור איכותי ויקר עם נגישות תחבורתית אופטימלית עתידית.

גושים וחלקות התואמים בחוות הדעת, מחיר ,ייעוד ודירוג לחלקות 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87 בגוש 6672

גוש 6673 – חלקות 10-46 

גוש 6663 – חלקות 1-5, 15, 17-18, 58-59, 63, 99-100, 202-204


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: הרצליה
  • נתי

    מה לגבי שאר החלקות שלא רשמתם בגוש 6672 וגוש 6673?

    29 ביולי 2014 ב: 11:27
    • KarkaRank

      שלום נתי ותודה על פנייתך
      שאר החלקות שלא צויינו בחוות הדעת בגושים 6672 ו6673 שייכים שיפוטית למועצה כפר שמריהו, ומיועדים לטובת פארק לפי תממ 5 – תכנית מתאר מחוזית – מחוז תל אביב

      30 באפריל 2014 ב: 13:33
  • אמיר

    עפ"י התשריט שצירפתם, כביש 531 נוגס בפינה הצפון-מזרחית של החלקות הרלוונטיות בגוש 6673 אשר נמצא בשטח שיפוט הרצליה, כך שמי שרוכש את החלקות באזור 14 עד 19, 27-28, 33 – עלול להימצא בבעיה קטנה, לא?

    31 באוגוסט 2014 ב: 17:31
  • KarkaRank

    שלום אמיר ותודה על תגובתך
    לתשריט כביש 531 הצמוד לגוש 6673 – לחץ כאן
    תוכל לראות שעל החלקות שציינת 14-19, 27-28 ו 33 ( מסומנות ב וי) יחד עם שאר החלקות השייכות לגבול הרצליה בגוש 6673 (מצויינות בחוות הדעת) לא עובר כביש 531, כך שלא אמורה להיות בעיה עם אותן חלקות

    31 באוגוסט 2014 ב: 18:36
    • אמיר

      תודה על תשובתכם ועל הקישור של התשריט המדוייק יותר מתמ"מ 5.

      31 באוגוסט 2014 ב: 22:01
  • רון

    לגבי החלקות שצמודות לעדה 33-41 בגוש 6672 האם הם יכולות להיות מופשרות באופן נפרד ומהיר יותר משאר החלקות במתחם?

    26 באוקטובר 2014 ב: 13:02
  • KarkaRank

    שלום רון ותודה על תגובתך
    חלקות 33-41 בגוש 6672 הן חלק מרכזי ממתחם שדה התעופה שעליו תקום תכנית מתארית כוללנית, כך שכל החלקות שנכללות במתחם יאושרו יחדיו במקשה אחת.
    מה שכן, סיכוי טוב שלאחר אישור התכנית המתארית , והגשת תכניות מפורטות נקודתיות, הבנייה העתידית תחל מאזור החלקות הנ"ל.
    דברים אלו יתבהרו רק לאחר סיום הכנת תכנית מתארית למתחם כולו

    26 באוקטובר 2014 ב: 14:23
  • רועי

    שלום רב,

    אשמח לחוות דעת לגבי גוש 6664 חלקה 97 ולגבי גוש 7650 חלקה 246 (השטח שמדרום לכביש 531). האם החלקות תואמות לחוות הדעת הזו?

    תודה!

    7 בדצמבר 2015 ב: 12:01
  • KarkaRank

    שלום רועי ותודה על תגובתך
    לגבי גוש 7650 חלקה 246 – אינה תואמת לחוות דעת זו מאחר ויותר מחצי מהחלקה מופקע לטובת כביש 531, דבר שיכניס כנראה רק חלק מהחלקה לתכנית העתידית , מה שכמובן משפיע על גודל הזכויות שהחלקה תקבל ועל מחירה המומלץ
    רק לאחר הפקדת תכנית מתארית למתחם בוועדה המחוזית יתבהר מצב החלקה

    לגבי גוש 6664 חלקה 97 – תואמת לחוות דעת לגוש 6672 חלקות 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87

    7 בדצמבר 2015 ב: 14:23
  • עפר

    שלום רב,

    אשמח לדעת אם גוש 6664, המתחם שנמצא בין הבריגדה היהודית מדרום, רחוב האילנות מצפון, כנפי נשרים ממערב ורחוב הבוסטן ממזרח נכלל גם הוא בהערכה זו. חלקות לדוגמה במתחם: מ 26 עד 45.

    תודה מראש!

    25 במאי 2016 ב: 13:25
  • KarkaRank

    שלום עופר ותודה על תגובתך
    החלקות שציינת – חלקות 26-45 בגוש 6664 תואמות בחוות הדעת לחלקות 10, 12, 18, 23-24, 28-30, 32-44, 47-52, 65-87 בגוש 6672
    הנאמר הוא בהתייחסות לקרקעות בבעלות פרטית בלבד.

    26 במאי 2016 ב: 14:01
  • ירון

    שלום. אשמח לדעת האם גוש 7648 חלקה 46 הסמוכים לכביש 531תואמים את חוות הדעת. תודה

    9 ביוני 2016 ב: 7:32
  • KarkaRank

    שלום ירון ותודה על פנייתך
    חלקה 46 בגוש 7648 לא תואמת כלל לחוות הדעת לגוש 6672
    חלקה 46 בגוש 7648 שייכת לעיר רעננה , ומיועדת להישאר שטח פתוח לפחות עד לשנת 2035

    9 ביוני 2016 ב: 11:50
  • מוטי בן ארוש

    אבקש חוות דעת על חלקה 47 בגוש 6672 תודה

    16 ביולי 2016 ב: 18:58
    • KarkaRank

      שלום מוטי ותודה על תגובתך
      שים לב במעלה חוות הדעת , מצוינים מספרי החלקות בגוש 6672 (חלקות השייכות להרצליה בלבד) עליהן חלה חוות דעת זו , שחלקה 47 בניהן.

      17 ביולי 2016 ב: 10:26
  • חיים

    מה לגבי 6672 חלקה 114? האם לא נמצאת בתוכנית?

    אסי

    17 ביולי 2016 ב: 12:42
    • KarkaRank

      שלום אסי ותודה על תגובתך
      חלקה 114 בגוש 6672 שייכת שיפוטית למועצה כפר שמריהו , מיועדת לפי תמ"מ 5 לטובת פארק , ולא תיכלל בתכנית עתידית למתחם צפון הרצליה ( מתחם שדה התעופה )

      17 ביולי 2016 ב: 14:32
  • דניס

    שלום רב,

    האם גוש 6664 חלקה 31 נמצא בתכנית? האם הצפי להפשרת הקרקע 12-13 שנים?

    תודה!

    3 בינואר 2017 ב: 22:53
  • KarkaRank

    שלום דניס ותודה על תגובתך
    חלקה 31 בגוש 6664 אכן נכללת במתחם ותואמת בחוות הדעת לגוש 6672 (החלקות המצוינות השייכות לגבול הרצליה).
    צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום

    4 בינואר 2017 ב: 15:29
  • רון

    בוקר טוב לכם. האם יש פרטים נוספים לגבי אופי הבנייה? האם בתים פרטיים ו/או רק בנייני מגורים גבוהים? האם תינתן אפשרות להגרלה או עדיפות לתושבי הרצליה ומה שנקרא- בנים ממשיכים? אשמח לתגובה…תודה…רון

    נ.ב. מתי צפי תחילת בנייה ופתיחת אופציות רכישת שטח?

    25 בינואר 2017 ב: 8:11
  • KarkaRank

    שלום רון ותודה על תגובתך
    מדובר על אזור עירוני בצפון הרצליה שמוחזק ברובו על ידי בעלים פרטיים, כך שעדיפות כזו או אחרת אינה רלוונטית למתחם זה..
    סוג הבניה במתחם יהיה ברובו בבניה רוויה גבוהה
    מאחר וכאמור השטח מוחזק בבעלות פרטית מרובה , רכישת שטח אפשרית בכל שלב מהיום ועד הפשרת המתחם
    בניה צפויה במתחם כ 2-3 שנים מיום ההפשרה (צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת), תלוי גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע.

    25 בינואר 2017 ב: 12:00
  • ניר

    שלום רב,

    בדיקה באתר של הרצליה – מידע תכנוני במחלקת הנדסה מראה כי לכל החלקות 10-46 בגוש 6673 (אשר ציינתם שהם כלולות בתוכנית) – יש הערה של: "תוכנית בתוקף – פארק עירוני ראשי לפי תממ/5". האם יכול להיות שחלקות אלו או מקצתם לא יכללו בתוכנית ? לא ייקבלו את אותם זכויות כמו חלקות אחרות בתוכנית? (לחלקות בגוש 6672 אין הערה זו)
    שאלה נוספת – אם על חלקה מסויימת אדריכלי התוכנית תכננו גינה ציבורית גדולה, האם בעל הקרקע מקבל זכויות בנייה בתוכנית ?

    4 במרץ 2017 ב: 17:49
  • KarkaRank

    שלום ניר ותודה על תגובתך
    הפארק העירוני ראשי מיועד לקום על שטחים השייכים לכפר שמריהו, בעוד חלקות 10-46 בגוש 6673 שייכות להרצליה, יכללו במלואם במתחם צפון הרצליה (שדה התעופה), וזהות לחלקות המצוינות בחוות הדעת בגוש 6672 (חלקות השייכות גם כן להרצליה בלבד).
    מאחר וחלקות מסוימות בגוש 6673 (מחלקה 47 ומעלה) שייכות לכפר שמריהו מיועדות לפארק, האתר ההנדסי מציין את תכנית פארק העירוני בכל הקשה של גוש 6673 ,ולמעשה מבצע הכללה (קורה לעתים באתר ההנדסה של העיריות).
    במידה והחלקה נכללת בשלמותה בתכנית , היא תקבל זכויות מלאות (באופן כללי , מבלי להתייחס למקדמי שמאות כאלו ואחרים), לא משנה מה נבנה עליה.

    5 במרץ 2017 ב: 16:09
  • רומי

    שלום רב,

    האם חלקה 6 בגוש 6663 נמצאת בתוך התוכנית והאם קיימת הפקעה של שטח מסויים מהחלקה עכב הרחבת כביש 531? במידה ויש האם ידוע לך מידת ההפקעה באחוזים?

    תודה מראש
    רומי

    30 במאי 2017 ב: 10:15
  • KarkaRank

    שלום רומי ותודה על תגובתך
    אחוז ההפקעה בשילוב מגבלות הבניה,עכב הצמידות לכביש המהיר, הוא בסביבות 20%,מה שיכול לגרום כמובן לקבלת זכויות מצומצמות (באופן ישיר לחלק שנכנס).
    סיכוי מסוים שהחלקה תיכנס כמעט בשלמותה (עכב מספר סיבות), שבהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת בוועדת התכנון והבניה.
    נכון להיום (עכב חוסר הודאות),מחירה המומלץ של החלקה הוא כ 15% פחות מהמחיר המומלץ בחוות הדעת

    30 במאי 2017 ב: 11:14
  • תמיר

    שלום לכם
    הייתי לפני כשבועיים בכנס שארגנה עורכת הדין **** ***** לגבי מתחם צפון הרצליה, בו הוצע לי לחתום על הסכם בו היא תארגן ותקדם את הקרקע לפני ואחרי ההפשרה וזאת בתמורה לאחוז וחצי משווי הבית העתידי
    האם קיימת כדאיות כלשהי בהצטרפות וחתימה על הסכם זה ?

    19 ביוני 2017 ב: 13:57
  • KarkaRank

    שלום תמיר ותודה על תגובתך
    חתימה על הסכם מהסוג שתיארת הוא אחד הצעדים הכי מיותרים שתוכל לעשות בתור משקיע או בעל קרקע.
    הסכמי השיתוף או "האיגוד" ידועים כתרגיל להוצאת כספים מיותרת, וזאת ללא מתן שירות כלשהו מצד השני (ברוב המוכרע של אותם "הסכמים"), במקרה שלך אותה עורכת דין, וזאת מאחר:
    א -אף עורכ/ת דין לא יכול לקדם תכנית הפשרה למתחם. קידום תכניות הפשרה נעשה על ידי וועדת התכנון(מקומית, מחוזית ,ארצית) בלבד! כך שמבחינת טענה לקידום הקרקע , הרי שהבטחה זו לא רצינית ועל גבול המשעשעת.
    ב – בכדי שלהסכם שיתוף או התאגדות יהיה תוקף חוקי, כלל בעלי המגרש(לאחר ההפשרה ואיחוד וחלוקה) חייבים להיות חתומים על אותו הסכם, שאותו הסכם מופקד בטאבו לצורך רישומו בנסח הגוש חלקה.
    עכשיו נניח שאתה בעל קרקע בחלקה שגודלה 1000 מ"ר (בדומה להרבה חלקות קטנות במתחם).הרי ברור שלאחר איחוד וחלוקה אתה תצטרף לבעלי חלקות סמוכים ליצירת מגרש אחד(מאחר ובניין גבוה מצריך שטח גדול לבנייתו).
    למעשה, אתה שחתום על אותו הסכם מצטרף לבעלי קרקעות נוספים שב 99% מהמקרים אינם חתומים על אותו הסכם שלך,ואינם מודעים כלל לאותה עורכת דין,ומאחר ולא כל בעלי המגרש חתומים על ההסכם שיתוף(וגם אין להם סיבה לחתום על אחד שכזה פתאום אחרי שנים רבות לאחר ההפשרה) אין לו שם משמעות מבחינה חוקית או משהו מחייב מבחינת שאר בעלי הקרקעות במגרש. למעשה העורכת דין אינה יכולה לקדם שום מהלך,הרי שאר בעלי הקרקע כלל לא חתומים לה..
    מה שכן היא תוכל לעשות זה לגבות ממך אחוז וחצי פלוס מע"מ משווי דירה עתידי…

    19 ביוני 2017 ב: 15:50
    • גדי

      גם אני הייתי בכנס. העורכת דין לא הבטיחה קידום הקרקע. הם דיברו על יצירת קבוצת שיתוף אשר תקדם את האינטרסים של בעלי הקבוצה מול האגף התכנון ומול הקבלן עד לקבלת מפתח. האם עדיין אתה חושב שאין שום ערך מוסף לקבוצה שמונה 250 דונם מתוך השטח המדובר של 1500 דונם, שכ 500 דונם ממנו שייכים למנהל?

      24 בספטמבר 2017 ב: 17:16
      • KarkaRank

        שלום גדי ותודה על תגובתך
        אנו לא היינו נוכחים באותו כנס, ומגיבים בהתאם לשאלת הגולש, כך שאנו לא יודעים אם העורכת דין הבטיחה קידום של המתחם או לא..
        מה שכן, אין שום ערך מוסף אם לא כלל בעלי המגרש (לאחר איחוד וחלוקה),חתומים על הסכם שיתוף, מה שלא אפשרי, מאחר וקיימות מספר רב של חלקות קטנות מפורצלות שיתאחדו לאחר הליך איחוד וחלוקה.
        כמו שצוין בתשובה הקודמת ,ייוצר מצב שבו חלק מבעלי הקרקע חתומים על הסכם וחלק לא , ובמצב שכזה להסכם שיתוף אין כלל תוקף ואינו משמש ככלי קידומי, רק בעלי הקרקעות החתומים כן יצטרכו לשלם את העמלה הגבוהה..
        דעת האתר היא לא לחתום על הסכם שכזה.

        25 בספטמבר 2017 ב: 9:45
  • רונן שינדלר

    שלום רב
    איני מזהה את חלקה 96 בגוש 6672 בתשריט המצורף, מה הדין של החלקה הזו? תודה רבה

    3 ביולי 2017 ב: 17:06
  • KarkaRank

    שלום רונן ותודה על תגובתך
    חלקה 96 בגוש 6672 שייכת שיפוטית למועצה כפר שמריהו, וכמובן אינה תיכלל במתחם צפון הרצליה העתידי.

    3 ביולי 2017 ב: 18:37
  • דור

    היי,
    גוש 6672 חלקה 12 – האם ידוע על הסכם שיתוף?
    מה מחיר מומלץ למ"ר? והאם יש צפי לתחילת בניה?
    תודה!

    21 באוגוסט 2017 ב: 22:53
  • KarkaRank

    שלום דור ותודה על תגובתך
    לא ידוע לנו על הסכמי שיתוף כאלו ואחרים בחלקות במתחם (שקיומם או העדרם אינו משפיע כלל על ערכה של הקרקע או קידומה).
    המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.
    התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת כ 3 שנים מיום ההפשרה, שצפי ההפשרה מופיע גם כן בחוות הדעת

    22 באוגוסט 2017 ב: 9:57
  • יואל

    שלום רב מה הסטטוס של חלקה 46 בגוש 6664 האם היא קרקע פרטית עם זכויות מלאות בתוכנית כמו החלקות בגוש 6672 שהוזכרו למעלה .האם אמור להיות הבדל במחיר בין הגושים האלו .איך יודע איזה גוש עדיף לקניה ובאיזה מחיר ?(

    10 בספטמבר 2017 ב: 19:03
  • KarkaRank

    שלום יואל ותודה על תגובתך
    חלקה 46 בגוש 6664 תואמת בחוות הדעת (כולל המחיר המומלץ) לגוש 6672 (החלקות השייכות לגבול הרצליה ומצוינות במעלה חוות הדעת), וזאת בהנחה שהבעלות היא פרטית (ניתן לבדוק על ידי הוצאת נסח טאבו של החלקה)

    11 בספטמבר 2017 ב: 11:21
  • אורי

    שלום רב,
    מה הסטטוס של חלקה 100 בגוש 6663
    תודה

    29 בספטמבר 2017 ב: 12:27
  • KarkaRank

    שלום אורי ותודה על תגובתך
    חלקה 46 בגוש 6664 תואמת בחוות הדעת לגוש 6672 (החלקות השייכות לגבול הרצליה,מצוינות במעלה חוות הדעת), וזאת בהנחה שהבעלות היא פרטית.

    1 באוקטובר 2017 ב: 10:45

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*