גוש 8244 – חוות דעת


גוש – 8244

חלקות – כל החלקות בגוש

בעלות – פרטית

מרחב מבנייה –  גוש צמוד לשכונת רמת ידין מדרום ,ולשכונת רמת חן מצפון

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 8244 ממוקם במרכז העיר נתניה, ממערב לכביש החוף (כביש 2), וממזרח לשדרות בן צבי. לפי תמ"מ/21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) גוש 8244 מיועד לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. ב 26 לפברואר 2014 אושרה בישיבת הוועדה המקומית נתניה, תכנית מתאר לכלל העיר –נת/2035. תכנית המתאר הכוללנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל  320,000 תושבים עד שנת 2035, מה שיצריך תוספת של מעל ל 40,000 יח"ד חדשות. באותה ישיבה אושרה תכנית  "לב המטרופולין" ( נת/542/ב/2) כחלק מתכנית המתאר לכלל העיר. התכנית, בה נכלל גוש 8244 במלואו, מייעדת הקמה של 3500 יח"ד בבנייה גבוהה ( 22-37 קומות) ,בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר ,מוסדות ציבור ,ופארק גדול שאמור להתיישב במרכזו של המתחם, וזאת על שטח כולל של 800 דונם שגבולותיו בין שדרות בין צבי במערב, כביש 2 ממזרח, שכונת רמת ידין בדרום, וגשר האחדות בצפון. תכנית "לב המטרופולין " אמורה להשלים בעתיד את רצף הבינוי עד לכביש 2 כהמשך ישיר למתחם 542/א המפורסם (על שם תכנית נת/542/א) הנמצא ממערב ,מתחם שאושר בוועדה המחוזית בשנת 2003  להקמה של 2900 יח"ד ,והיה אמור להיות  בשלבי בנייה מתקדמים, אך ונכון לעכשיו עדיין מחכה להתחלת עבודות הפיתוח, וזאת בעיקר עקב שיקולים כלכליים ,ועיכובים בירוקרטיים. רוב השטחים הנכללים בתכנית לב המטרופולין ביניהם גוש 8244 ,היו בתכנון מחוזי לשינוי ייעודם לטובת מגורים ומסחר, כחלק מתכנית "הספורטק" באמצע שנות ה 90. בשנת 2003 הורידה עיריית נתניה את תכנית הספורטק מסדר היום , והתרכזה באזורים אחרים בעיר.

לפרוטוקול ישיבת הוועדה המקומית בה אושרו תכנית המתאר לכלל העיר נת/2035 , ותכנית לב המטרפולין –   לחץ כאן       

תכנית "לב המטרפולין" – עמודים 17-20      

תכנית מתאר לכלל העיר – נת/2035 – עמודים 21-34

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – תכנית "לב המטרופולין" בה נכלל גוש 8244, ממוקמת על עתודת קרקע שהפשרתה חשובה להחייאת מרכז העיר ולהשלמת הבנוי הרציף ממערב לכביש 2 , וזאת רק לאחר הפקדתה ואישורה הסופי של תכנית המתאר לכלל העיר נתניה- נת/2035 בוועדה המחוזית, צליחתה של תכנית לב המטרופולין כתכנית פרטנית הנגזרת מתכנית המתאר , בשילוב  הכרחי עם התפתחות ובנייה של מתחם נת/542/א ממערב – 11-12 שנים

הדמיית תכנית "לב המטרופולין" הממוקמת בסמוך למתחם נת/542/א

הדמיית תכנית "לב המטרופולין" הממוקמת בסמוך למתחם 542 א. להגדלה – לחץ על התמונה

מחיר מומלץ1000-1100 ₪ למטר

דירוג**** ערך הקרקע יעלה בהדרגתיות, בעיקר לאחר הפקדתה של תכנית המתאר נת/2035 לכלל העיר נתניה בוועדה המחוזית

חלקות תואמות במחיר, דירוג, ייעוד ובחוות הדעת לגוש 8244

גוש 8242 – חלקות 23, 27-28, 34, 35-51

גוש 8243 – חלקות 2, 10, 29-63, 101


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: נתניה
  • יוסי

    האם חלקה 19 בגוש 8244 כלולה בתוכנית ? האם המחיר של 800 ש"ח למ"ר עדין ראלי או עלה יותר ?

    15 במאי 2017 ב: 8:35
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך.
    חלקה 19 אכן כלולה במלואה במתחם.
    המחיר המומלץ הוא נכון להיום, שצפויה להיות עליית ערך בקרוב עם הפקדת תכנית המתאר לכלל העיר נתניה בוועדה המחוזית.

    15 במאי 2017 ב: 15:06
  • ליאת

    שלום רב, לפי הבנתי תוכנית מתאר הוצגה החודש בוועדה המחוזית, ואף היה אמור להיות דיון נוסף בנוגע לתוכנית.. האם ידוע לך האם יש התקדמות בוועדה המחוזית? ומהי לדעתך צפי עליית המחירים לאחר קבלת אישור הוועדה? בנוסף, למרות שהוגשה התוכנית החודש האם עדיין אתה מעריך צפי של 11-12 שנה?

    בתודה מראש, ליאת

    22 במאי 2017 ב: 19:01
  • KarkaRank

    שלום ליאת ותודה על תגובתך
    מה שהוצג בתחילת החודש בוועדה המחוזית זו תכנית המתאר לכלל העיר נתניה נת/2035 (תכנית מספר 408-0242412), תכנית שהוועדה המחוזית אמורה לדון בה בהמשך מישיבותיה, וזאת לאחר תיקונים לתכנית על ידי וועדת התכנון המקומית בנתניה.
    עם זאת קידום מתחם "לב המטרופולין" בו נכלל גוש 8244, אינו תלוי בתכנית המתאר לכלל העיר ויקודם באופן עצמאי כחלק מתכנית נקודתית למתחם.
    בעת קידום תכנית שכזו (הפקדת תכנית נקודתית בוועדה המחוזית), צפי זמן ההפשרה ישתנה, והמחיר המומלץ יעלה לפחות ב 25%.

    23 במאי 2017 ב: 11:28
  • רמי אמיתי

    האם גוש 8243 חלקה 83 כלולה גם היא בתכנית

    23 במאי 2017 ב: 15:47
  • KarkaRank

    שלום רמי ותודה על תגובתך
    לפי הוראות תכנית "לב המטרופולין" חלקה 83 בגוש 8243 נכללת במתחם בשלמותה

    23 במאי 2017 ב: 16:40
  • דוד

    שלום רב, האם יש צפי לבנייה בשנים הקרובות והאם רכישת הקרקע בגוש 8244 חלקה 19 תהיה רכישה חכמה?

    29 במאי 2017 ב: 12:13
  • KarkaRank

    שלום דוד ותודה על תגובתך
    צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת,שבניה במתחם יכולה להתחיל כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע, ובפיתוח המתחם.

    29 במאי 2017 ב: 13:56
  • בן

    שלום רב,האם ניתן לקדם את תוכנית לב המטרופולין ללא קשר לתוכנית המתאר נת/2035 , נאמר לי שחלה לגבי התוכנית של לב המטרופולין תוכנית מפורטת שאושרה פה אחד בוועדה המקומית כבר ב 2014 עפ"י פרסום באתר של עיריית נתניה והפרוטוקול שהצגתם כאן,האם גוש 8244 חלקה 19 נכלל בתוכנית המפורטת? ואני מבין ממכם שככל שתהיה התארגנות וניהול של בעלי הקרקע המתחם יקודם מהר יותר?
    תודה על תשובתכם

    14 ביוני 2017 ב: 11:46
  • KarkaRank

    שלום בן ותודה על תגובתך
    את תכנית "לב המטרופולין" אכן ניתן לקדם ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר נתניה נת/2035(כך גם מופיע בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת),למרות שבפועל, בחלק מהמקרים,קידום מתחם נקודתי ממתין לתכנית הכוללנית לכלל העיר.
    התכנית אכן אושרה בוועדה המקומית ב 2014 (ראה בחוות הדעת, ובתזרים השלבים מה נותר למתחם לעבור עד להפשרתו).
    חלקה 19 נכללת במלואה במתחם
    התארגנות בעלי הקרקע אינה רלוונטית כלל לקידום המתחם, שנעשה על ידי וועדות התכנון בלבד.
    התארגנות בעלי הקרקעות קשורה לרגע בו כבר קיימת הפשרה במתחם, והם פועלים למען הגשת היתר בנייה (על ידי הגשת תכנית בניה ספציפית באמצעות אנשי מקצוע רלוונטיים, בחירת קבלן מבצע ועוד).
    כך שהתנהלותם אינה קשורה לקידום המתחם, אלא למתי תחל הבניה באותו בניין ספציפי לאחר שנעשתה כבר הפשרה.

    14 ביוני 2017 ב: 15:17
  • מלי

    שלום רב, האם גוש 8243 חלקה 2 כלולה בתכנית ?
    מוכרים מגרשים במקום במחירים שונים והפרשי מחיר מאד גבוהים עד כדי כפול לדוגמא יחידה 100 מ"ר מציעים ב 120.00 ש"ח ואחרים מציעים ב 250.000 ש"ח מה זה אומר על התכנית ?
    תודה על תשובתך.

    15 ביוני 2017 ב: 7:59
  • KarkaRank

    שלום מלי ותודה על תגובתך
    חלקה 2 בגוש 8243 אכן כלולה במלואה במתחם, ובתכנית שאושרה בוועדה המקומית ב 2014.
    במידה ומדובר על חלקות הנכנסות בשלמותן למתחם, ובעל ייעוד קודם זהה לטובת פיתוח עירוני, אין הבדל כלל הבדל ערכי ביניהן, והן שוות גם במחירן המומלץ וגם בגודל הזכויות הערכיות העתידיות.
    האתר לא מתייחס לשיווק כזו או אחר אלא רק למצבה התכנוני של הקרקע והמתחם.
    לפי נתוני התכנית ההתחלתיים אין סיכוי ש 100 מ"ר יניבו זכות או אפילו משהו הקרוב לזכות ממוצעת.
    מדובר על 3500 יחידות על שטח של 800 דונם…
    נכון להיום ההערכה ההתחלתית היא ל 5 יחידות לדונם ברוטו במתחם, וכך רצוי להתנהל,

    15 ביוני 2017 ב: 11:08
  • סבטלנה

    שלום, רב
    האם מחיר של 2500 ₪ למ"ר בגוש 8244, חלקה 19 הוא רלוונטי להיום?
    אני מבינה שבמאי 2017 המחיר המומלץ היה 1100₪ למ"ר. איך אפשר להסביר עליה כזו במחיר?
    תודה מראש

    20 ביוני 2017 ב: 12:45
  • KarkaRank

    שלום סבטלנה ותודה על תגובתך
    המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות)
    לא ברור מהיכן קיבלת או שמעת על המחיר שציינת, מחיר המשקף שווי גבוה אפילו ממצב הקרקע כמופשרת..
    בקביעת המחיר מומלץ האתר מתייחס למצבה התכנוני של הקרקע, בנוסף לשאר הפרמטרים שמופיעים בחוות הדעת בלבד.

    20 ביוני 2017 ב: 14:33
  • מאיר

    שלום,
    אני מחזיק בירושה בחלק מחלקה 41 בגוש 8242 שהם חלק מהתכנית לב המטרופולין.
    החלקה נמצאת במערב השטח וממש סמוכה לרחוב חרל"פ השייך לשכונת רמת חן .
    האם יש יתרון לקירבה זו לשכונה בעת ביצוע איחוד וחלוקה מחדש, או שחלקה זו שוות ערך לחלקות התחתונות והסמוכות לכביש 2.
    מה אם כך ההערכה לדונם במיקום זה?
    ידוע לי גם שהיו דיבורים על אפשרות של אישור וביצוע בנפרד לשטח של 40 הדונם בין חרל"פ לדן שומרון,
    זה לא צלח בזמנו.

    27 ביוני 2017 ב: 23:54
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך
    חלקה 41 בגוש 8242 נכללת בשלמותה במתחם,וזהה ערכית לשאר החלקות הנכללות בשלמותן בתכנית (החלקות המצוינות בחוות הדעת), שהמחיר המומלץ מופיע בלב בחוות הדעת.

    28 ביוני 2017 ב: 7:59
  • יוסי

    האם חלקה 11 כלולה בתכנית ?

    4 ביולי 2017 ב: 6:21
  • KarkaRank

    שלום יוסי ותודה על תגובתך
    חלקה 11 בגוש 8244 נכללת בשלמותה במתחם.

    4 ביולי 2017 ב: 9:37
  • מאיר

    שלום יוסי,

    חלקה 8242/41 הכלולה בתכנית , היעוד שלה עד כה היה "מבני צבור".
    האם זה מקנה יתרון לשווי, או עדיפות בעת בצוע "אחוד וחלוקה מחדש" לעומת קרקעות שייעודן חקלאי?

    תודה
    מאיר

    17 באוגוסט 2017 ב: 23:24
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך
    החלקה תקבל זכויות זהות מבחינה ערכית לשאר החלקות הנכללות במלואן במתחם, ומצוינות בחוות הדעת

    18 באוגוסט 2017 ב: 9:49
  • מאיר

    היי יוסי, יש לי שאלה נוספת על הקודמת, בתשובתך לשואלת בשם מלי מיום 15/6 אתה מציין שערך הקרקע נגזר מ 3500 יחידות דיור שמתחלקות על 800 דונם , ומכאן ששווי דונם לא יכול לתת יותר מזכויות ל 5 דירות.

    מדוע אתה מתעלם מעוד 240,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה שייבנו על השטח, זה לא שווה כסף לבעלים ??

    לא צריך אולי לשקלל את זה לפי סה"כ זכויות בניה למ"ר לדיור+ מסחר?

    19 באוגוסט 2017 ב: 23:27
  • KarkaRank

    שוב שלום מאיר
    לא כל ברור מי הוא יוסי שאתה שואל אותו שאלות :), כנראה התבלבלת עם תשובה לאחד המגיבים ששמו יוסי…
    לגבי שאלתך – שטחי התעסוקה והמסחר אכן שווים כסף לבעלים ומחושבים כיחידות ממוצעות לכל דבר. לכן ההערכה ההתחלתית היא כ 5 יחידות לדונם (במקום 4 וקצת שהם יחידות הדיור בלבד).
    רצוי להמתין לתכנית מפורטת למתחם על מנת לקבל בהירות והערכה מדויקת יותר לגבי גודל הזכויות הממוצעות

    20 באוגוסט 2017 ב: 13:31
  • אורי

    הי,
    יש לי 150 מ"ר בחלקה 12. האם יצא לי מזה משהו?
    תודה רבה,
    אורי

    9 באוקטובר 2017 ב: 15:49
  • KarkaRank

    שלום אורי ותודה על תגובתך
    זכויות בוודאי שתקבל, שבהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הפקדת תכנית מפורטת למתחם בוועדה המחוזית.

    9 באוקטובר 2017 ב: 16:40
  • נועם

    הי
    לאור הידיעות האחרונות על הפקדת תוכנית המתאר לנתניה , האם זה מעיד על התקדמות בהפשרה של הקרקעות?
    (חלקות 168 170 153 )

    "ועדות התכנון החליטו להפקיד את תוכנית המתאר לנתניה, הכוללת בניית 35 אלף יחידות דיור, כ-7,700 חדרי מלון וכ-7.8 מיליון מ"ר לשטחי תעסוקה ומסחר. צנרת התכנון" ynet נדלן

    14 באוקטובר 2017 ב: 21:05
  • KarkaRank

    שלום נועם ותודה על תגובתך
    הפקדת תכנית המתאר לכלל העיר נתניה (תכנית כוללנית שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה), היא אכן צעד התחלתי בקידום תכניות למתחמים בעיר.
    עם זאת קידום ממשי למתחם לב המטרופולין יתבצע בעת הפקדת תכנית נקודתית בוועדה המחוזית – ראה בתרים השלבים מצד ימין.

    15 באוקטובר 2017 ב: 9:21
  • אלכס

    האם חלקה 198 בגוש 8242 כלולה בתכנית

    15 באוקטובר 2017 ב: 16:56
  • KarkaRank

    שלום אלכס ותודה על תגובתך
    לפי הוראות התכנית, חלקה 198 בגוש 8242 אינה כלולה במתחם ובתכנית העתידית.

    15 באוקטובר 2017 ב: 17:12
  • צבי

    שלום ותודה
    האם חלקות 192,205,210 בגוש 8244 כלולים בתוכנית ובהערכת השווי?

    18 באוקטובר 2017 ב: 12:51
  • KarkaRank

    שלום צבי ותודה על תגובתך
    חוות הדעת במלואה, כולל המחיר המומלץ , מתייחסת לכלל החלקות בגוש 8244.

    18 באוקטובר 2017 ב: 18:41

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*