גוש 10583 חלקה 19 – חוות דעת

גוש – 10583

חלקה – 19

גודל חלקה – 16485 מ"ר

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה –  400 מטרים משכונת "עין הים"

מצב תכנוני/הקרקע – חלקה 19 בגוש 10583 ממוקמת בדרום מערב העיר חדרה, ממערב לכביש 2 ומדרום לשכונת "עין הים" היוקרתית. לפי תמ"מ 6 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז חיפה) חלקה 19 מיועדת לטובת יער פארק חופי. לפי תכנית המתאר לכלל העיר חדרה ( חד/2020 ) שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014 חלקה 19 נכללת במתחם מספר 8 (תכנית המתאר חילקה את העיר למתחמים קטנים ונקודתיים, שלכל מתחם תקום בעתיד תכנית פרטנית), המשתרע על פני 865 דונם מדרום לשכונת עין הים, ובו אמורות לקום כ 1300 דירות חדשות בבניה משולבת (נמוכה ,בינונית וגבוהה). לפי נספח שלבי הפיתוח והביצוע המצורף לתכנית חד/2020 מתחם 8 במלואו מיועד לשלב השלישי – אחרי שנת 2025.

*** חשוב לציין –  בהנחה ותקום תכנית פרטנית למתחם מספר 8 (בו נכללת חלקה 19 בגוש 10583), המתחם עצמו יעבור תכנית איחוד וחלוקה (רפרצלציה). בתכנית שכזו לוקחים בחשבון את מצב התכנוני הקודם של כל חלקה וחלקה ערב אישורה של תכנית חד/2020. וכאמור ייעוד חלקה 19 בגוש 10583 הוא לטובת יער פארק חופי. לפי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה -בתכנית איחוד וחלוקה יש  לשמור, ככל האפשר, על השווי היחסי של המגרש בהשוואה לשווי הכולל של המגרשים הכלולים בתוכנית. כאשר הדבר איננו אפשרי קובע החוק מנגנון של תשלומי איזון – בעל קרקע אשר שוויו היחסי של מגרשו בהשוואה לשווי הכולל של המגרשים בתוכנית עלה בעקבות התוכנית יחויב לשלם לוועדה המקומית תשלומי איזון ואילו בעל קרקע אשר שוויו היחסי של מגרשו בהשוואה לשווי הכולל של המגרשים ירד יהיה זכאי לקבל תשלומי איזון . מטרת הוראות אלו היא לשמור על השוויון היחסי בין בעלי הקרקע המשתתפים בתוכנית. התוצאה היא שהשתתפות של בעלי הקרקע השונים הן בנטלים הכרוכים בתוכנית והן בהשבחה הנוצרת בעקבות התוכנית תהיה תמיד בהתאם ליחס השווי הכלכלי של המקרקעין בטרם אישור החלוקה החדשה.  כשחלקה 19 תיכנס להליך איחוד וחלוקה, תשלומי האיזון, אם וכאשר יחולו, יהיו בהתאם לשווי המקרקעין בטרם אישור תכנית איחוד והחלוקה, ושווי המקרקעין נובע ראשית מייעודו                                                                          

מיקום חלקה 19 בגוש 10583 כחלק ממתחם 8( גבול המתחם מסומן בקו כחול מקווקו). להגדלה - לחץ על התמונה

מיקום חלקה 19 בגוש 10583 כחלק ממתחם 8( גבול המתחם מסומן בקו כחול מקווקו). להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע –  צמידות המתחם לבנייה קיימת תורמת לפיתוח עתידי זריז ונגיש יותר – 12-13 שנים

מחיר מומלץ360-390 ₪ למטר

דירוג** החלקה תיכנס להליך איחוד וחלוקה כחלק ממתחם 8, אך לא ניתן לדעת מה יהיו גודל הזכויות שתקבל, ומה סך תשלומי האיזון שיחולו עליה אם וכאשר. דברים אלו יתבהרו רק לאחר תכנית פרטנית למתחם שמתכונן לאחר שנת 2025. הקרקע יכולה להתברר כהשקעה טובה ,אך נכון לעכשיו קיים חוסר בהירות לגבי התוצרת שהחלקה תניב בשקלול הסופי.

חלקות תואמות במחיר, דירוג, ייעוד ובחוות הדעת לחלקה 19 בגוש 10583

גוש 10583 – חלקות 4, 19-25, 54-57, 60

גוש 10582 – חלקות 4-5, 8-10, 13-15, 22-23

גוש 10573 – חלקות 12-17, 28-118, 129, 132-135, 139, 144-145


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: חדרה
  • רם

    שלום לכם
    רציתי לדעת איך תהיה החלוקה בין המגרשים צמודי הקרקע לבין זכויות לדירות בבניה רוויה?
    בנוסף איך מתבטא מבחינת הזכויות הצפיפות של 8 יחידות לדונם?

    10 ביוני 2014 ב: 13:40
  • KarkaRank

    שלום רם ותודה על תגובתך
    א – לפי מיקום החלקות וייעודן בתכנית מפורטת. הבסיס הראשוני לביצוע חלוקה כחלק מתכנית, הוא שכל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה ( הוראות סעיף 122 לביצוע הליך איחוד וחלוקה כחלק מחוק התכנון והבנייה)
    ניתן לראות בברור שחלקות 6, 9 ,144 בגוש 10574 (הנכללות במתחם 8) יקבלו זכויות (מגרשים) לבנייה של צמודי קרקע, מאחר והן בעצמן צמודות לבנייה נמוכה, והן ישתלבו יחד עם הבנייה הקיימת.
    החלקות הנמצאות בדרום המתחם יקבלו זכויות לדירות בבניין( בנייה רוויה)
    המטרה היא לשמור על השווי היחסי בין מקבלי הזכויות . לכן שמאי העורך את תכנית איחוד וחלוקה יעריך בהתחלה מהו שווי מגרש צמוד קרקע נקי ומהו שווי קרקע ליח"ד בבניה רוויה. על זאת השמאי ישקול מספר פרמטרים כגון :מצב תכנוני קודם (פורט בגוף חוות הדעת) , כמות בעלויות ועוד, כשברור ששווי מגרש אחד לבנייה של צמוד קרקע שווה הרבה יותר מזכות אחת לדירה בבניה רוויה.

    ב – הצפיפות הממוצעת נטו היא צפיפות ממוצעת למתחם כולו, אך היא משתנה מחלקה ומייעוד לייעוד.
    בחלקות המיועדות לבנייה צמודת קרקע במתחם הצפיפות לא תהיה 8 יחידות נטו לדונם, אלא צפיפות מוערכת של 3-4 יח"ד נטו לדונם ( דונם נטו לאחר הפקעה) . בעוד שבחלקות שמיועדות לבנייה רוויה ( בינונית ) הצפיפות המוערכת תהיה בין 8-14 יח"ד נטו לדונם ( דונם נטו לאחר הפקעה) וחלקות שמיועדות לבנייה רוויה גבוהה, הצפיפות המוערכת תהיה בין 16-20 יח"ד לדונם (נטו לאחר הפקעה)
    חשוב לציין שהנתונים מתכנית המתאר לגבי המתחם הם אומדנים כלליים ביותר.
    לא ברור מהו גודל השטח (נטו) במתחם המיועד לבנייה של צמודי קרקע , ומהו השטח לבנייה רוויה (נטו), לא ברור כמות הדירות שתתחלק בין הייעודים הללו. בנוסף גבולות המתחם יכולים להשתנות, אחוז ההפקעה יכול להשתנות (וסיכויים גבוהים שישתנה ויפחת במעט, מה שיגדיל באופן יחסי את כמות הזכויות).
    בלי נתונים בסיסיים אלו לא ניתן לחשב ברצינות את הזכויות הצפויות.
    כל הדברים הללו יתבהרו רק בהכנת תכנית פרטנית למתחם 8 בשילוב תכנית איחוד וחלוקה

    10 ביוני 2014 ב: 15:49
  • רם

    הצלחתי להבין את נושא הצפיפות. ככל שהצפיפות גבוהה יותר במתחם 8 בהתאם לפי ייעוד החלקות ,אז כמות השטח שאני אצטרך על מנת לקבל זכות מגורים קטנה. איך זה אמור להתחלק באופן שווה בין כולם?

    13 ביוני 2014 ב: 11:52
  • KarkaRank

    שוב שלום רם
    לגבי החלוקה – המטרה בחלוקה היא לשמור על השווי היחסי, כך נכנס הערכת השמאי לסוגי הזכויות במתחם( נמוכה, בינונית, מדורגת)
    לדוגמא( רק לצורך הדוגמא) – שמאי העריך לתכנית X בעיר Y :
    מגרש 500 לבנייה צמודת קרקע ב – 400 ש"ח.
    יח"ד לבנייה רוויה ב – 100 ש"ח
    יח"ד לבנייה מדורגת ב – 150 ש"ח
    נניח שיש לך דונם בחלקה המקבלת זכויות לבנייה רוויה גבוהה לפי צפיפות של 18 יח"ד לדונם נטו. לאחר הפקעה גדולה, אתה מקבל על הדונם שלך 3.6 זכויות מגורים בבניה רוויה ( 277 מ"ר ליחידה).
    הערכת השמאי ליחידה בבניה רוויה: 100 ש"ח כפול 3.6 זכויות = 360 ש"ח
    נניח שאדם אחר מחזיק דונם בחלקה המקבלת זכויות לבנייה מדורגת לפי צפיפות של 12 יח"ד לדונם נטו.לאחר הפקעה גדולה, אותו אדם יקבל על הדונם שלו 2.4 זכויות מגורים בבניה מדורגת (417 מ"ר ליחידה).
    הערכת שמאי ליחידה בבניה מדורגת – 150 ש"ח כפול 2.4 = 360 ש"ח.
    האנשים קיבלו זכויות שונות בייעוד שונה אך השווי היחסי נשמר.
    כמובן שכל הנתונים מהדוגמא הומצאו לצורך המחשה פשטנית ביותר, רק בכדי להראות את עיקרון השוויון,וברור שהחלוקה בפועל מורכבת יותר עם אלמנטים שונים ומגוונים. לצורך החלוקה נכנסים עוד פרמטרים ומקדמים שונים (שחלקן נכתבו בגוף חוות הדעת וחלקן בתשובה הראשונה שלנו לשאלתך),וכאמור כל הדברים יתבהרו אך ורק בתכנית פרטנית ובתכנית איחוד והחלוקה.

    13 ביוני 2014 ב: 13:38
  • חיים

    שלום וברכה רציתי לדעת מה היא דעתכם לגבי חלקה 20 האם יש בה כדאיות כלכלית

    26 באוקטובר 2014 ב: 10:33
  • KarkaRank

    שלום חיים ותודה על תגובתך
    שים לב שבסוף חוות העדת מצויינות חלקות תאומות לחלקה 19 באותו גוש, כשחלקה 20 תואמת לחלקה 19 בחוות הדעת

    26 באוקטובר 2014 ב: 12:00
    • אורית כרמל

      היי מה זאת אמרת שחלקה 20 תואמת לחוו"ד לגבי חלקה 19?
      יש לי הצעה לרכוש להשקעה 1700 מ"ר מתוך 17974 מ"ר בערך בגוש 10583 חלקה 20 מדרום לאולגה. האם זהמיועד לפארק או יער או שהחלקה מיועדת לבניה לצמודי קרקע או…
      המחיר הנדרש הוא 950 ש"ח למ"ר שזה גבוה פראית בהתחשב בסיכון מאחר ומדובר משהו שניתן יהיה לבקש אישור בניה רק בעוד 15 שנים אם בכלל??!

      12 בנובמבר 2017 ב: 21:09
      • KarkaRank

        שלום אורית ותודה על תגובתך
        זה אומר שכל הנאמר על חלקה 19 בחוות הדעת, כולל הייעוד, סטטוס תכנוני, צפי זמן הפשרה והמחיר מומלץ,תואם לחלקה 20 שציינת.
        15 שנים הוא זמן הגיוני לבקשה וקבלת היתרים, וזאת לאחר אישור תכניות מפורטות למתחם בוועדה המחוזית (ראי תזרים שלבים מצד ימין לחוות הדעת).
        כאמור מחיר מומלץ מעודכן להיום קיים בחוות הדעת, ואנו מניחים שתוכלי לגבש החלטה כזו או אחרת.

        13 בנובמבר 2017 ב: 9:36
  • תומר

    שלום,
    אשמח לברר האם גוש 10582 חלקה 9 (אשר על פי השרטוט מופיע בגבול מתחם 8) בעל מאפיינים כלכליים דומים למתחם 8 או שאינו נכלל ?

    תודה מראש

    15 באפריל 2015 ב: 11:17
  • KarkaRank

    שלום תומר ותודה על תגובתך
    שים לב שבסוף חוות הדעת מצויינים גושים וחלקות התואמים לחלקה 19 בגוש 10583 בחוות הדעת , מחיר ודירוג בינהן חלקה 9 בגוש 10582
    "גוש 10582 – חלקות 4-5, 8-10, 13-15, 22-23"

    15 באפריל 2015 ב: 12:53
  • דולב

    הציעו לי לקנות 330 מטר במחיר של קצת יותר מ 900 שקל למטר בגוש 10573 חלקות 132, 144. אמרו לי כי הקרקע כבר עברה אישור ובקרוב יתחיל טיפול לקראת בנייה
    אשמח לתגובתכם על המחיר וצפי זמן ההפשרה

    13 ביולי 2016 ב: 14:42
  • KarkaRank

    שלום דולב ותודה על תגובתך
    חוות הדעת על גוש 10583 במעלה העמוד תואמת לחלקות שציינת ( חלקות 132, 144 בגוש 10573)
    שום דבר לא השתנה
    ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת. המצב התכנוני נשאר באותו מצב בשנה האחרונה
    חוות הדעת מעודכנת נכון להיום, כולל צפי זמן הפשרה , מחיר מומלץ ודירוג
    המחיר שציינת גובה כמעט פי שלוש מהמחיר המומלץ בחוות הדעת , ולמעשה משקף מצב בו הקרקע כבר לקראת הפשרה, מה שכמובן רחוק מאוד
    בשבועות האחרונים קיבלנו מגולשי האתר חוות דעת, שומות , של שמאי מקרקעין ( שאותם גולשים שכרו מכספם) והמחיר שכולם הגיעו תואם למחיר המצוין בחוות הדעת באתר
    עם זאת אתה כמובן רשאי לקחת שמאי מקרקעין לבחירתך שייתן לו חוות דעת נוספת
    בהצלחה

    13 ביולי 2016 ב: 16:12
  • ניתאי

    אני מעוניין לרכוש קרקע בעין הים חדרה גוש 10574 חלקות 7,6 השייכים לתכנית חד 2020 וכמו כן מגוש 10583 את חלקה 25.
    ברצוני לדעת מה הסטטוס של המקום, לפי דיברי המוכר תוך 3 שנים מתחילים לבנות בניינים של 24 קומות.
    האם הנתון שלו אמיתי והגיוני?
    תודה.

    10 בפברואר 2017 ב: 19:52
  • KarkaRank

    שלום ניתאי ותודה על תגובתך
    מבחינת סטטוס המתחם – ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת
    לגבי התחלת הבניה – בכדי שתתחיל בניה במתחם בשלוש שנים הקרובות , תכנית איחוד וחלוקה צריכה כבר להיות מאושרת , ולמעשה המתחם כבר אמור להיות מופשר. בפועל עדיין לא הופקדה תכנית מפורטת למתחם.. , תכנית שצריכה לעבור את כל שלבי התכנון של הוועדה המחוזית (ראה שוב בתזרים השלבים)
    כך שהתשובה שקיבלת לא ממש הגיונית..

    12 בפברואר 2017 ב: 16:52
  • דנה

    שלום! ברצוני לדעת יותר פרטים על גוש 10573 חלקה 12 כ- דונם מה העלות שלה לפי דעתך אם רוצים למכור את החלקה?

    28 במאי 2017 ב: 12:01
  • KarkaRank

    שלום דנה ותודה על תגובתך
    ראי בסוף חוות הדעת – הגוש החלקה שציינת נכללים בחוות הדעת.

    28 במאי 2017 ב: 14:43
  • עפר

    הי,
    רציתי לדעת האם חלקות 132 ו 139 בגוש 10573 מיועדות לבנייה צמודת קרקע ?
    תודה

    6 ביוני 2017 ב: 11:45
  • KarkaRank

    שלום עפר ותודה על תגובתך
    חלקות 132 ו 139 בגוש 10573 מיועדת להישאר שטח פתוח במתחם 8, וכניסת החלקות אמור להעניק להם זכויות חלקיות כלשהן ,שבהירות לגבי סוג הזכויות וגודל הזכויות יתגלה בעת תכנית מפורטת למתחם.

    6 ביוני 2017 ב: 13:17
  • עפר

    תודה רבה

    11 ביוני 2017 ב: 19:24
  • שגיא

    היי רציתי לדעת האם הנתונים זהים גם לגוש 10582 חלקה 29

    31 באוגוסט 2017 ב: 11:18
  • KarkaRank

    שלום שגיא ותודה על תגובתך
    הנתונים בחוות הדעת אינם זהים לחלקה 29 בגוש 10582
    הגוש והחלקה הנ"ל לא נכללים במתחם 8, ומיועדים להישאר שטח פתוח.

    31 באוגוסט 2017 ב: 13:30

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*