גוש 3693 חלקה 40 – חוות דעת

גוש – 3693

חלקה-40—

גודל חלקה– 42,023 מ"ר

בעלות– פרטית

מרחק מבנייה -140 מטר מהמגדלים של אחוזת הנשיא.

מצב תכנית/הקרקע –חלקה 40 נמצאת בחלק המזרחי של רחובות , ונכללת בתוכנית רח /2025  (מכלול מספר 7) ,שגובשה ואושרה על ידי עיריית רחובות. אותה תכנית מבוססת על תחזית לשנת 2025 הקובעת כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 150,000 תושבים אשר יזדקקו ל 22,000 יחידות דיור בנוסף ל 37,000 הקיימות. חלקה 40 עצמה, לפי תשריט  ייעודי הקרקע שמצורף לאותה תכנית מיועדת לבנייה רוויה (קומות) ,ומסומנת בצבע צהוב ביחד עם עוד מספר חלקות מצומצם ביותר אשר משמועתו מגורים.

*עדכון – ביולי 2016 החליטה הוועדה הארצית באופן סופי על הרחבת השטח לבינוי במזרח העיר בכ 1000 דונם (אותם 1000 דונם שעיריית רחובות סימנה למגורים בתכנית המתאר רח/2025) כחלק מתכנית תמ"א/1/35, וזאת במטרה להקים שכונה של כ 8000-10000 יחידות דיור.

*עדכון – בתחילת חודש מאי 2018 אישר הקבינט הממשלתי את הצעתה של חברת "דירה להשכיר" לקידום תכנית מזרח רחובות. באזור מזרח רחובות שהוכרז כמתחם מועדף דיור, תחת  תמ"ל/3003 אמורים לקום בעתיד כ 6000 יחידות דיור  בנוסף ל 600,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה .

סיכויים וצפי זמן הפשרת הקרקע–  5 שנים                                                                                                                                                                              

מחיר מומלץ1700-1800 ₪ למטר

דירוג**** ערך הקרקע יעלה עם סיום הכנת התכנית למתחם.

 

 

 

קטגוריה: רחובות
  • בני

    שלום, מדוע ההערכה שלכם במקרה דנן היא רק 6-7 שנים? נראה שיש עוד שלבים רבים בדרך, ואם אני לא טועה לחלקות בשלב התחלתי דומה נתתם הערכה פסימית הרבה יותר (יותר לכיוון של 11-13 שנים).
    דבר שני: נכתב שייעוד הקרקע הוא מגדלים. האם יש הערכה, ולו גסה, כמה מר יהיו שווים יחידת דיור?
    תודה, ואתר מעולה!

    20 במרץ 2018 ב: 19:50
  • KarkaRank

    שלום בני ותודה על תגובתך
    צפי זמן ההפשרה הוא 6-7 שנים מאחר וכבר קיים אישור של הוועדה הארצית על הרחבת מזרח רחובות, מה שאמור לזרז את התנהלות התכנית מול וועדות התכנון.
    למרות שהוחלט על הרחבת המתחם בכ 1000 דונם, עדיין לא ידוע כמה מהשטח ייכנס להליך איחוד (ההערכה כרגע על 1000-2000 דונם), ועדיין לא ידוע מה יהיה מספר יחידות הדיור במתחם ( 6000-10000 יחידות).
    כך שקשה כרגע להעריך את גודל השטח על מנת לקבל זכות ממוצעת (125-200 מ"ר).
    בהירות תתגלה בעת הפקדת תכנית נקודתית בוועדת התכנון.

    21 במרץ 2018 ב: 9:18
  • מני

    מה לגבי חלקה 45

    26 באפריל 2018 ב: 1:19
  • KarkaRank

    שלום מני ותודה על תגובתך
    חלקה 45 בגוש 3693 נמצאת מחוץ להרחבה של כ 1000 דונם שאישרה הוועדה הארצית במזרח רחובות לפני כשנתיים.

    26 באפריל 2018 ב: 12:49
  • שרון

    היי האתר מאד מקצועי ואמין שנית יש לי דונם בחלקה זאת(גוש 3693 חלקה 40) כמה להערכתכם יהיה הערך של דונם בסופו של דבר כלומר לאחר הפשרה סופית.ועל זה כמה מס יהיה עליי לשלם

    25 במאי 2018 ב: 12:02
  • KarkaRank

    שלום שרון ותודה על תגובתך
    תלוי בגודל השטח שייכלל בהליך איחוד וחלוקה במתחם.
    במידה וייכללו רק ה 1000 דונמים שאותם אישרה הממשלה בהרחבת מזרח רחובות , אז צפי דונם מופשר יכול להגיע ל למעלה מ 3 מיליון שח.
    מן הסתם ככל שייכלל שטח גדול בהליך איחוד וחלוקה, השווי המופשר של כל דונם ירד.
    בהירות לגבי גודל המתחם יתבהר בעת הפקדת תכנית נקודתית למתחם בוועדת התכנון
    היטל ההשבחה ליחידה יכול להגיע לכ 220-250 אלף שח ליחידה.
    התמחור לעיל לדונם מופשר אפשרי הוא נטו ,שבמידה ואתר מוכר את הקרקע היטל ההשבחה הוא על קונה.
    בקרוב צפויות התפתחויות במתחם , ואנו נעדכן במידת הצורך.

    25 במאי 2018 ב: 13:41
    • ששון

      אתה כותב שמחיר קרקע לאחר הפשרה צפוי הוא כ- 3 מליון ש"ח לדונם. מה עם הפקעות?
      אדם שיש לו היום דונם צפוי לצאת עם חצי דונם לאחר הפקעות… זאת אומרת נגיד שרכשתי היום קרקע של דונם לפי 1300 ש"ח למ"ר יוצא 1.3 מליון ש"ח. לאחר הפשרה אשאר עם חצי דונם ולפי 3000 ש"ח למ"ר שווי הקרקע שלי יהיה 1.5 מליון. כלומר הרווחתי 200,000 בהנחה והיטל השבחה על הקונה.
      היטלי השבחה על הקונה? ממתי זה ככה? ממה שידוע לי זה על המוכר בד"כ..

      האם מה שאמרתי נכון?

      6 ביוני 2018 ב: 8:46
  • KarkaRank

    שלום ששון ותודה על תגובתך
    הכוונה הייתה במחיר לדונם מופשר היא לדונם ברוטו.
    עם זאת צוין גם שזהו המחיר הצפוי במידה וייכללו רק ה 1000 דונם שאישרה הממשלה.
    היטל ההשבחה הוא על הקונה , אלא עם סוכם אחרת , ואז ההיטל כבר מחושב ומתומחר במחיר העסקה.

    6 ביוני 2018 ב: 11:34
  • מאיר

    שלום רב
    מתי צפויה הפקדת של תוכנית לגבי המתחם בוועדה

    2 ביולי 2018 ב: 0:03
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך
    זמן הפקדת תכנית בוועדת התכנון יכול לקחת בין 8-24 חודשים.

    2 ביולי 2018 ב: 9:04
  • דוד

    יש לי בחלקה 40 2 יחידות של 420 מטר לאחת
    אם וכאשר תהיה בניה במקום
    כמה דירות לדעתך אפשר לקבל
    אחרי קיזוז לשטחים ציבוריים
    על גודל קרקע כזה
    ואיך זה מחושב

    5 בספטמבר 2018 ב: 9:30
  • KarkaRank

    שלום דוד ותודה על תגובתך.
    לפי נתוני כמות יחידות המגורים ושטחי המסחר ההתחלתיים, ההערכה (בדגש על ההערכה) נכון להיום היא בסביבות 7 יחידות לדונם ברוטו (יחידות המסחר נחשבות כיחידות ערכיות שוות ערך ליחידות המגורים)
    אתה מחזיק ב 840 מ"ר בחלקה , כך למעשה אתה צפוי לקבל בעתיד בסביבות 6 יחידות/זכויות (מגורים או מסחר).
    בכדי לקבל דירות ממשיות במתחם (או מבני מסחר), תצטרך להשתמש בשירותי בנייה (כמובן להוסיף עליות בניה,היטלים ומיסים), או להגיע להסדר קומבינציה כלשהו עם יזם/קבלן.

    5 בספטמבר 2018 ב: 14:41
  • מאיר

    מה תפקידה של החברה דירה להשכיר
    מה השלב הבא בתהליך ומתי צפוי להתממש

    16 בספטמבר 2018 ב: 8:35
  • KarkaRank

    שלום מאיר ותודה על תגובתך
    החברה הממשלתית "דירה להשכיר" אחראית בין היתר על הקמה של תכנית למתחם וקידומה, בנוסף אחראית על פיתוח המתחם.
    שלב הבא הוא הכנת התכנית למתחם על בסיס המודל התכנוני עליו אחראי האדריכל הנבחר (עיריית רחובות קיימה תחרות בה נבחר אדריכל שאחראי על יצירת מודל תכנוני)
    סיום התכנית יכול לקחת כ 8-18 חודשים.

    16 בספטמבר 2018 ב: 12:34
    • מאיר

      תודה רבה על העדכון
      בעת סיום התוכנית על ידי אדריכל העירייה
      מה השלב הבא
      האם העירייה היא היזם ובאיזה שלב היא צפויה לפנות אלינו בעלי הקרקע
      מה תפקידנו בתהליך והאם יש לנו השפעה על התכנון

      11 באוקטובר 2018 ב: 19:57
      • KarkaRank

        לאחר הכנת התכנית, הוותמל ודירה להשכיר יצטרכו לאשר את אותה תכנית, שבדרך תוגש להשגות והערות הציבור (התנגדויות).
        חוץ מדרישה לתשלום היטל השבחה (בעת אישור סופי של אותה תכנית למתחם), לעירייה אין סיבה לפנות לבעלי הקרקע.
        פעילות בעלי הקרקע תהיה בעיקר לאחר ההפשרה בהתארגנות והתנהלות מסודרת, וזאת על מנת לזרז את הליך הבניה מבחירת אנשי מקצוע, הגשת תכנית בנייה, הוצאת היתרים ובנייה המבנים.
        עד אז הליך התכנון מוטל בעיקר על המדינה.

        12 באוקטובר 2018 ב: 11:08
        • תמאיר

          תודה רבה על ההסבר המקצועי
          מהו גובה היטל ההשבחה המשוער ואיך הוא מחושב

          16 באוקטובר 2018 ב: 8:03
          • KarkaRank

            היטל ההשבחה ייקבע בתכנית איחוד וחלוקה, ובאופן סופי לאחר עררים צפויים.
            אמור להיות בסביבות 240-300 אלף שח ליחידה ממוצעת.
            היטל ההשבחה נקבע בדרך ששמאי מטעם הוועדה המקומית מעריך מהו השווי החקלאי של הקרקע לפני אישור התכנית – שווי מצב קודם , בנוסף הוא מעריך מהו שווי יחידה דיור מוכנה לבנייה – שווי מצב חדש ,ועל ההפרש בין השווי המופשר לשווי החקלאי חל 50% מס היטל השבחה.

            16 באוקטובר 2018 ב: 12:31
  • יואב

    הי האם יש לך מידע עדכני לגבי גוש 3692 באותו אזור (רח' 3000) לא מצאתי אזכור באתר. תודה רבה

    5 באוקטובר 2018 ב: 17:50
  • KarkaRank

    שלום יואב ותודה על תגובתך.
    לגבי גבול תמ"א 1/35 (הרחבת מזרח רחובות) רק כשליש מהגוש, החלק המערבי של הגוש (כגון חלקות 3, 17, 22, 25, 44) אמורים להיכלל בתכנית עתידית , בעוד החלק המזרחי של הגוש (הממוקם רחוק יותר מכביש מנחם בגין) אמור להישאר מחוץ לתכנית ולהישאר שטח פתוח.
    בעת סיום הכנת התכנית על ידי חברת דירה להשכיר והוותמל יתבהר מצב הגוש באופן סופי.

    7 באוקטובר 2018 ב: 9:32
  • מיכה

    שלום ,

    האם גוש 3693 חלקה 59 בתכנית הפשרה

    11 באוקטובר 2018 ב: 10:22
  • KarkaRank

    שלום מיכה ותודה על תגובתך.
    חלקה 59 נכללת במלואה בתכנית מזרח רחובות, תקבל זכויות מלאות, ולמעשה זהה לחלקה 40.

    11 באוקטובר 2018 ב: 15:37

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*