גוש 6606 – חוות דעת

גוש -6606

חלקות –רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים–  70 מטר מחלקות הקרובות ו 400-500 מחלקות הרחוקות יותר

מצב תכנוני/הקרקע–  גוש 6606 נמצא במתחם חוף התכלת  צמוד למרינה בהרצליה ונכלל בתכנית מתאר הר/2200/א  אשר לאחר שנים של מאבקים מצד בעלי הקרקעות,  אושרה בחודש יולי 2013 על ידי ועדת התכנון המקומית. התכנית משתרעת על  שטח של 2100 דונם שרובו בידיים פרטיות וכוללת בין 9000-10000 יחידות דיור ,280 דונם של שטחי מסחר ותעסוקה וחמישה מלונות!. גבולותיו של  חוף התכלת הן מצפון המרינה של הרצליה, ממזרח כביש החוף ,מדרום גבול תל אביב והים ממערב. עקב מיקומו המרשים ,חוף התכלת הוא  מתחם הקרקעות היקר בארץ ,ופיסות קרקע קטנות מגיעות למחירים של  דירות 3 חדרים בכמה ערים בארץ. חובה לציין שכל השטח הנכלל התכנית הוא בייעוד משולב למסחר ותעסוקה וקשה לדעת מה יהיה גורלה של החלקות עד לתהליך של איחוד וחלוקה . גוש  6606 יחד עם שכנו גוש 6607 נחשבים למבוקשים והיקרים ביותר במתחם עקב קריבותן של החלקות הראשונות בגושים בקו ראשון לים ,והמחירים בין החלקות הקרובות לים לרחוקות יותר שונים ומגיעים לסכומי עתק.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע– הקרקע תאוכלס בוודאות השאלה מתי. עם הגודל העצום של התכנית, הדיוניים המתמשכים בוועדה המחוזית , סחבת פוטנציאלית שתיצור תכנית איחוד והחלוקה ושיקולי שיווק למיניהן : –10 שנים.

מחיר מומלץ –  5100-5200 ₪ למטר.

דירוג-*** שילוב של עלויות גבוהות  נוספות הצפויות לאחר ההפשרה ואי ודאות לגבי ייעוד החלקות עצמן – מיועד לאלה שרוצים לספר לחברים "יש לי קרקע עם קו ראשון לים בחוף התכלת בהרצליה", ולמי שהסתחרר מהים.

לעדכון סטטוס תכנית הר/2200/א בוועדת התכנון – לחץ כאן

 

קטגוריה: הרצליה
  • סופי

    אני חושבת שצפי הזמן שכתבתם הוא מוגזם והתחלת הבנייה תיקח יותר מהר ממה שאתם חושבים.

    15 באוקטובר 2013 ב: 12:18
    • KarkaRank

      שלום סופי
      להזכירך לפני התחלת הבנייה של מתחם חוף התכלת,תכנית תא/3700 הצמודה צריכה להיבנות -דבר שייקח עוד לא מעט זמן. תוסיפי לזה עוד משתנים כגון ריבוי בעלים על הקרקעות ותקבלי את הצפי של בין 12-15 שנים

      15 באוקטובר 2013 ב: 12:24
  • שרה

    איפה נקבע שתכנית 3700 לפני 2200 ?

    12 בפברואר 2017 ב: 11:45
  • KarkaRank

    שלום שרה ותודה על תגובתך
    מבחינת סטטוס תכנוני מתחם 3700 עבר כבר אישור של תכנית מתארית בוועדה המחוזית, והוא לפני תכניות מפורטות והליך איחוד וחלוקה, ולמעשה מקדים את מתחם 2200 במספר שנים , מתחם שבו עדיין לא הופקדה תכנית מתארית בוועדה המחוזית.. (ראי בתזרים השלבים).

    12 בפברואר 2017 ב: 18:02
  • לירן

    התוכנית אושרה ובאתר בסולם השלבים, עדיין מופיע "הכנת תוכנית חלופית"
    מתי יש צםי לעידכון של השלב בתוכנית ובשווי למטר בקרקע.
    תודה מראש
    לירן

    31 במרץ 2017 ב: 17:53
  • KarkaRank

    שלום לירן ותודה על תגובתך
    השלב התכנוני הבא למתחם הוא הפקדת התכנית המתארית בוועדה המחוזית , מה שעדיין לא נעשה
    בעת הפקדה שכזו, נעדכן בתזרים השלבים
    המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום.

    2 באפריל 2017 ב: 10:37
  • איציק

    שלום רב,
    קראתי בעיון רב ובסקרנות את חוות הדעת שלך.
    יש לי מספר שאלות, ברשותך:
    (1) האם יש משמעות כלשהי לחלקה הספציפית בתוך הגוש, כלומר האם משתלם לשלם יותר עבור חלקה הקרובה יותר לקו החוף מתוך מחשבה שאכן בבוא היום נקבל זכויות בבניין הקרוב יותר לחוף?
    (2) לאחרונה, קיבלה הרצליה מעמד של ועדה מחוזית בנוסף לועדה עירונית. האם זה לא אמור לקצר את לוח הזמנים בצורה משמעותית?
    (3) האם היית מעדכן את התחזית בנוגע למחיר?
    תודה מקרב לב,

    29 בנובמבר 2017 ב: 18:17
  • KarkaRank

    שלום איציק ותודה על תגובתך
    מיקום החלקות בגוש, נכון להיום, פחות רלוונטי (הבנייה אמורה להתרחק מהחוף "וללכת אחורה")
    רק ערים שיש להם תכנית מתאר חדשה מאושרת, ועמדו בשאר הדרישות, יכולים להתנהל כוועדה מחוזית מבחינת סמכויות לאישור תכניות, אך זה לא המקרה בהרצליה, שבנוסף, תכנית "חוף התכלת" כבר מקודמת בוועדה המחוזית עוד משנים עברו.
    המחיר באתר מעודכן נכון להיום (מחיר שמתייחס למצבה התכנוני של המתחם, ולא לשיווק או תמחור חיצוני כזה או אחר).

    30 בנובמבר 2017 ב: 9:10
  • איציק

    תודה מקרב לב עבור תשובתך הקודמת.
    כדי להשלים את התמונה, אודה עבור תשובתך למספר שאלות נוספות:
    (1) ב-30 בינואר 2017 תכנית חוף התכלת אושרה בוועדה המקומית של הרצליה, וזה קרה לאחר שאתה פרסמת את הערכת השווי שלך. האם מהלך זה אינו אמור לשדרג את מחיר הקרקע?
    תודה מקרב לב!
    (2) בעיתונות מצוטט כי "עיריית הרצליה מזהירה את הציבור שלא לרכוש קרקעות בחוף התכלת". מהי הסיבה לכך, לדעתך?
    (3) כאשר המחירים המבוקשים באזור מסוים גבוהים משמעותית מן ההערכה שלך (ואין להשיג קרקעות במחיר זול יותר), האם פירוש הדבר שכולם מפקיעים מחירים והמסקנה המתבקשת היא שצריך לחפש השקעה במקום אחר, שם המחירים כיום משקפים את המצב התכנוני ולא מנופחים?

    2 בדצמבר 2017 ב: 10:51
  • KarkaRank

    היי
    1 -המחיר המומלץ נקבע לאחר שהתכנית הראשונית הוגשה לוועדה המחוזית, שלאחר מכן היא חזרה לוועדה המקומית לצורך תיקונים,כך שאישור התכנית בוועדה המקומית בתחילת השנה לא קידם את המתחם תכנונית מאותו יום בו נקבע המחיר המומלץ.
    צפי המחיר המומלץ יעלה משמעותית עם הפקדת התכנית בוועדה המחוזית, לפני תחילת שלב ההתנגדויות.
    2 – נראה שעיריית הרצליה לא הזהירה מרכישת קרקעות במתחם (אין שום בעיה עם הקרקעות ובמחיר הגיוני,ההשקעה יכולה להיות רווחית וטובה), אלא מפרסום נתונים שיווקים לא נכונים כגון "התכנית אושרה", שפועל עדיין לא הופקדה , ועוד למתחם ממתין תכניות מפורטות וטבלאות איזון והקצאה בנוסף לשני שלבי התנגדויות ( הליכים שלוקחים המון זמן, בטח במתחם מסוגו של "חוף התכלת".)
    3 – פירוש הדבר הוא שהמתחם מתומחר כאילו הוא מופשר או קרוב להפשרה, מה שמבטל את כל הרעיון והבסיס בהשקעה,שהוא עליית ערך הקרקע באופן הדרגתי.
    אי אפשר לרכוש קרקע לפי שווי של "מה יהיה", אלא לפי המצב התכנוני העכשווי.

    3 בדצמבר 2017 ב: 11:20
  • לאוניד

    שלום רב,
    הבעיה כרגע בהבנת הליך התכנוני שלפי פרסומים מקומיים עיריית הרצליה אחרי כמה זיגזוגים הפקידה מספר תוכניות כולל חוף התכלת לותמ"ל.לכן הסטטוס והמשך התהליך לא ברורים. יש לכם מידע\דעה בעניין?
    תודה

    10 בדצמבר 2017 ב: 10:57
  • KarkaRank

    שלום לאוניד ותודה על תגובתך
    התכנית ראשונית הוגשה לוועדה המחוזית, אך באחת מישיבות הוועדה, הוסכם בין הצדדים (עיריית הרצליה בראשות מהנדס העיר והוועדה המחוזית) על הכנת תכנית חלופית וחדשה למתחם (תכנית שמגדילה את כמות היחידות במתחם ואת השטחים לצורכי ציבור).
    עכב כך התכנית חזרה לעיריית הרצליה,אושרה לפני חודשים באותה וועדה תכנון מקומית, וכרגע ממתינה להפקדתה בוועדה המחוזית.

    10 בדצמבר 2017 ב: 13:40
  • לאוניד

    תודה על התשובה המהירה, אך לא מצאתי יתייחסות לבעיה של שינוי בתהליך התכנון בכך שתוכנית לכאורה הועברה למסלול של ותמ"ל והיא כבר לא במסלול של מחוזית.

    14 בדצמבר 2017 ב: 13:06
    • KarkaRank

      תכנית למתחם "חוף התכלת" לא עברה לוותמ"ל (דובר על מתחמים אחרים בעיר, שגם הם עדיין לא עברו רשמית, ונתקלים בבעיות מצד גורמים בעיריית הרצליה), והיא תצטרך לצלוח את כלל שלבי וועדות התכנון (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת).

      14 בדצמבר 2017 ב: 17:57
  • דניאל

    שלום
    תכנית למתחם "חוף התכלת"
    האם עברה שלבי וועדות התכנון ?
    באיזה שלב נמצאת התוכנית?

    11 במרץ 2018 ב: 23:10
  • KarkaRank

    שלום דניאל ותודה על תגובתך
    סטטוס התכנית מצוין בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת.
    התכנית החלופית עדיין ממתינה להפקדתה המלאה בוועדה המחוזית.

    12 במרץ 2018 ב: 9:37
  • סער

    האם יש צפי/דד ליין להפקדת התכנית בוועדה המקומית?
    תודה

    18 ביוני 2018 ב: 15:10
  • KarkaRank

    שלום סער ותודה על תגובתך
    הפקדת התכנית בוועדה המחוזית (לא במקומית), צפויה לקרות רק אחרי הבחירות המקומיות, והליך זה יכול להתבצע תוך 7-18 חודשים.

    18 ביוני 2018 ב: 16:15
  • בני

    היי,
    האם ההערכה לתחילת הבנייה( 10 שנים) תקפה?
    אין צפי עדכני יותר?
    עושה רושם שיש הרבה בעליי עניין באזור(כולל מיקרוסופט)
    תודה רבה

    29 ביולי 2018 ב: 18:11
  • KarkaRank

    שלום בני ותודה על תגובתך
    10 שנים הוא צפי זמן ההפשרה (ולא להתחלת בנייה) ,שהתחלת בנייה יכולה לקחת לפחות 3 שנים מיום ההפשרה.
    בעלי עניין במתחם קיימים כבר כ 30 שנים.., עם זאת למתחם הליך הפשרה מורכב (בו גם השתנתה התכנית), והתכנית תהיה חייבת לעבור את שלבי וועדות התכנון המצוינות מימין לחוות הדעת.

    29 ביולי 2018 ב: 19:31

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*