גוש 3633 – חוות דעת

גוש –  3633

חלקות – 6-11, 28, 31-32, 77-79

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה –  קרובות לבתים שברחוב רבי יהודה הנשיא שמצפון

מצב תכנוני/הקרקע –  חלקות 6-11, 28, 31-32, 77-79 ממקומות בדרום העיר ראשון לציון, ממערב לבאר יעקב, ו"כלואות" במתחם המפורסם  בין כבישים 431 , 4313 ודרך נים המקומית , מתחם המכונה "משולש נים". לפי תמ"מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) החלקות הנ"ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד שהוא אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. בדצמבר 2013 הופקדה תכנית מתאר רצ/2030  (שאין מכוחה להוציא היתרי בנייה)  לכלל העיר ראשון לציון. אותה תכנית צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 330,000 תושבים עד שנת 2030 מה שיצריך תוספת של קרוב ל 30,000 דירות חדשות לעיר . לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית המתאר חלקות 6-11, 28, 31-32, 77-79 בגוש 3633 מיועדות לטובת בנייה רוויה (מגורים ג). החלקות הנ"ל יחד עם חלקות נוספות ממערב וממזרח לכביש 431 נכללו בתכנית רצ/103/1 (תכנית משולש נים) שהוגשה בנובמבר 2008 לוועדה המחוזית. לפי אותה תכנית היו אמורות לקום 2000 יחידות דיור בנוסף לשטחי מסחר, ספורט ונופש. שטח התכנית השתרע על כל המתחם של משולש נים בנוסף לשטחים ממזרח וממערב לכביש 431 , שטחים המיועדים לאזורים של נוף כפרי ושטחים מטרפוליניים . במהלך הדיון ניסו יזמי התכנית להציע תכנית חלופית שמצמצת את מספר יחידות הדיור ל 1250 ומתמקדת בשטח המיועד לאזור פיתוח עירוני בלבד.  בפברואר 2010 הוועדה המחוזית דחתה סופית את תכנית רצ/103/1 בטענה שהתכנית המקורית הכוללת את השטחים ממערב וממזרח לכביש 431 אינה תואמת את ייעודי הקרקע של תכנית המתאר המחוזית תממ/21/3. לגבי ההצעה של יזמי התכנית לצמצום מספר היחידות, והתמקדות בשטח המיועד לאזור פיתוח עירוני בלבד, הוועדה המחוזית טענה שיש להגיש תכנית חדשה ומסודרת הכוללת את כל המסמכים הדרושים לאותו אזור בלבד.

*ב 06/11/2014 החליטה הוודעה המקומית להמליץ בתנאים על הפקדת תכנית מתוקנת למתחם נים לוועדה המחוזית

להוראות ופירוט התכנית המתקונת למתחם נים (תכנית מספר 413-0238535) מתוך ישיבת הוועדה המקומית – לחץ כאן  עמודים 12-14

ההחלטה על אישור התכנית והמלצתה להפקדה בוועדה המחוזית היא בתוקף של 7 חודשים (על מנת להשלים את ההתנאים להפקדה)מיום האישור (06/11/2014).

ב 11/06/15 הוחלט בישיבת הוועדה המקומית על הארכת תוקף החלטת הוועדה לעוד 7 חודשים מאחר וטרם מולאו התנאים להפקדת התכנית בוועדה המחוזית.

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – חלקות 6-11, 28, 31-32, 77-79 שנמצאות בייעוד של אזור פיתוח עירוני כן יופשרו בסופו של דבר להקמת של 1250 יח"ד, וזאת רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר הכוללנית של ראשון לציון בוועדה המחוזית, הקמת תכנית מתוקנת למתחם נים שתמקד את הבנייה לאזור פיתוח עירוני בלבד  – 8 שנים.

מחיר מומלץ1700-1800 ₪ למטר

תשריט ייעודי הקרקע מתוך תכנית המתאר הכוללנית של העיר (אין מכוחה להוציא היתרי בנייה), המייעדת בנייה רוויה( צבע כתום -מגורים ג)  לשטחים המיועדים לאזור פיתוח עירוני בלבד לפי תכנית תמ"מ /21/3.אזור זה יצטרך תכנית חדשה ופרטנית שתוקם רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר של העיר רצ/2030 שנמצאת בהפקדה במחוזית.

תשריט ייעודי הקרקע מתוך תכנית המתאר הכוללנית של העיר (אין מכוחה להוציא היתרי בנייה), המייעדת בנייה רוויה( צבע כתום -מגורים ג) לשטחים המיועדים לאזור פיתוח עירוני בלבד לפי תכנית תמ"מ /21/3.אזור זה יצטרך תכנית חדשה ופרטנית שתוקם רק לאחר אישורה הסופי של תכנית המתאר של העיר רצ/2030 שנמצאת בהפקדה במחוזית. להגדלה – לחץ על התמונה

דירוג***  ערך הקרקע אמור לעלות בהדרגתיות בעיקר לאחר הגשת תכנית מפורטת מתוקנת למתחם

 


לחץ למפה מוגדלת

קטגוריה: ראשון לציון
  • דותן

    לפי מה שהבנתי מהתרשים זרימה התכנית החדשה אושרה בוועדה המקומית?
    אם כן איפה אפשר לראות את התכנית?

    22 במרץ 2015 ב: 10:56
  • KarkaRank

    שלום דותן ותודה על תגובתך
    תכנית מתקונת למתחם אכן אושרה בוועדה המקומית
    להוראות ופירוט כולל של התכנית – לחץ כאן עמודים 12-14

    22 במרץ 2015 ב: 12:34
    • אבישג

      חבל שאין תאריך . מתי זה נכתב . תודה

      11 באפריל 2015 ב: 12:19
  • KarkaRank

    שלום אבישג ותודה על תגובתך
    תאריך עדכון(חוות הדעת מתעדכנות אחת לשבועיים – שלושה) מופיע בכל סוף חוות דעת מתחת למפת האתר הממשלתי
    עקב תגובתך הוספנו את תאריך העדכון למיקום ברור יותר במעלה חוות הדעת, משמאל לכותרת הגוש והחלקה

    12 באפריל 2015 ב: 10:50
  • אבי

    שלום,
    בבעלותי זכאות לדירה על קרקע בגוש 3633 חלקה 42, אך בקישור של המסמך לעיל "תכנית מתאר" עמודים 12-14 לא מופיע החלקה הנ"ל, האם בכל זאת המסמך מתייחס לחלקה 42 או שניתן למצוא מידע לגבי חלקה זו במסמך אחר ?
    תודה מראש !

    18 במאי 2015 ב: 16:54
  • KarkaRank

    שלום אבי ותודה על פנייתך
    חלקה 42 בגוש 3633 לא נכללת במתחם נים (משולש נים) וייעודה לפי תכנית מתאר מחוזית ( תממ/21/3) הוא לאזור חקלאי פתוח. גם לפי תכנית המתאר החדשה של ראשון לציון רצ/2030 (הנמצאת בשלב ההתנגדויות) החלקה מיועדת להישאר שטח חקלאי לפחות עד 2030, וסביר להניח שייעודה החקלאי לא ישתנה בעתיד ויישרת כנוף פתוח את השכונה העתידית שתקום במתחם נים
    למעשה חלקה 42 נכללה בתכנית הישנה של מתחם, אך כמו שנכתב בלב חוות הדעת, התכנית בוטלה מאחר והכלילה גם שטחים שלא מיועדים לטובת פיתוח עירוני אלא לטובת אזור חקלאי (כדוגמת חלקה 42). בתכנית החדשה (לה יש קישור בתגובה למעלה) השטחים שנכללים במתחם הן רק חלקות שמיועדות לטובת פיתוח עירוני – כדרישת הוועדה המחוזית. תכנית זו כאמור הומלצה להפקדה בוועדה המחוזית

    18 במאי 2015 ב: 17:29
  • נדב

    שלום רב,

    1. האם תכנית רצ/2030 כבר אושרה?

    2. האם תכנית רצ/1/103/1 איננה תכנית מכוחה ניתן להוציא היתר בניה?

    תודה.

    9 ביוני 2015 ב: 19:30
  • KarkaRank

    שלום נדב ותודה על תגובתך
    1 – תכנית מתאר לכלל העיר ראשון לציון רצ/2030 עדיין לא אושרה בוועדה המחוזית
    התכנית נמצאת עדיין בשלב מתן התנגדויות ושמיעת המתנגדים
    חשוב לציין שתכנית מתאר מפורטת למתחם נים (תכנית רצ/1/103/1 – מספר 413-0238535) "מתפקדת" ומקודמת באופן עצמאי ללא תלות בתכנית המתאר לכלל העיר (רצ/2030)
    2 – התכנית המפורטת למתחם נים רצ/1/103/1 היא תכנית שלא ניתן ממנה היתרי בנייה.
    היתרי בנייה יהיה ניתן להוציא רק לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה למתחם, תכנית שהיא בסמכות הוועדה המקומית, ותקום רק לאחר הפקדה ואישור סופי של תכנית רצ/1/103/1 בוועדה המחוזית.

    10 ביוני 2015 ב: 9:26
  • עידן שי

    היי..

    אשמח אם תעשו לי סדר.

    אני רכשתי זכות בחלקה 8. שאלותיי הן:
    1. האם ניתן להעריך בזמן מתי תתבצע ההפקדה? 2. האם המצג לפיו בסצנריו פאסימי יהיו כבר דירות מוכנות לאכלוס תוך 5-6 שנים אינו נכון?
    3. ובאופן כלליץץ האם יש סיכוי כזה שבסופו של דבר כל הדבר הזה שנקרא פרויקט נים לא ייצא לפועל?

    18 ביולי 2015 ב: 12:16
  • KarkaRank

    שלום עידן שי ותודה על תגובתך
    1 – ההערכה שפרסום הפקדת תכנית למתחם תתבצע בין 6-12 חודשים
    2 – גם בהערכה סופר אופטימית לא אמור להתבצע אכלוס של דירות ב 5-6 שנים הקרובות. אכלוס של הדירות ב 5-6 שנים הקרובות מצריך אישור סופי של תכנית המתוקנת בוועדה המחוזית, בנוסף לאישור תכנית איחוד וחלוקה במתחם כבר בשנתיים וחצי הקרובות. מימין לחוות הדעת תוכל לראות את השלבים שנשארו לתכנית לעבור. הליכים אלו לוקחים זמן… ההערכה שאכלוס דירות למתחם יתבצע בעוד כ 10-11 שנים מהיום.
    3 – כמעט ואין סיכוי שמתחם נים לא יצא לפועל. ייעוד הקרקע לפי תכניות המתאר הוא למגורים, וכאמור תכנית מפורטת בדרכה לוועדה המחוזית (לפי תנאי הוועדה המחוזית), ולא אמורות להיות סיבות מיוחדות שהמתחם לא יאוכלס בעתיד לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה.

    19 ביולי 2015 ב: 11:21
  • חנן

    שלום,
    אשמח לדעת אם יש חדש בדבר הקרקע.
    לפי תאריך העדכון, המידע האחרון הוא מיוני. האם השתנה משהו במהלך חצי השנה האחרונה?

    תודה,
    חנן

    19 בדצמבר 2015 ב: 12:33
  • KarkaRank

    שלום חנן ותודה על תגובתך
    כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשבועיים עד שלושה ( על מנת לראות האם התקיימה התקדמות תכנונית כלשהי בקרקע)
    גבי מתחם נים – עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית התכנית המפורטת למתחם ( בצפי של עוד כמה חודשים מהיום)
    ברגע שתופקד נעדכן, ובנוסף שינינו את תאריך העדכון להיום
    תודה

    20 בדצמבר 2015 ב: 10:06
  • רועי

    שלום רב,

    לפי הבנתי , ב 11/06/15 הוחלט בישיבת הוועדה המקומית על הארכת תוקף החלטת הוועדה לעוד 7 חודשים למילוי התנאים להפקדת התכנית בוועדה המחוזית. (דהיינו עד תאריך 11.01.2016 לכל המאוחר).

    מה קורה במצב של אי מילוי היעדים עד למועד זה?

    תודה,

    רועי.

    23 בדצמבר 2015 ב: 16:15
  • KarkaRank

    שלום רועי ותודה על תגובתך
    במצב של אי מילוי תנאים יוארך תוקף הפקדת התכנית למועד נוסף

    24 בדצמבר 2015 ב: 12:36
  • אביגיל

    שלום,
    רציתי לשאול על סמך מה מבוסס המחיר של 1800 ש"ח למ"ר, והאם המחיר השתנה מאז חוות הדעת שלכם (ינואר 2016).

    31 במרץ 2016 ב: 18:28
  • KarkaRank

    שלום אביגיל ותודה על תגובתך
    חוות הדעת והמחיר המומלץ מעודכנים נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות במידת הצורך אחת לשלושה שבועות)
    המחיר המומלץ נקבע בין היתר לפי פרמטרים המופיעים בחוות הדעת , בעיקר לפי צפי זמן ההפשרה ומצבה התכנוני של הקרקע במוסדות התכנון והבנייה

    3 באפריל 2016 ב: 11:20
  • שירן

    שלום,

    רציתי לדעת איפה עומד אישור התוכנית מבחינת לוחות זמנים (האם התוכנית הועברה כבר לאישור או לא…?)

    ושאלה נוספת היא לגבי צפי בנייה – כשפונים לחברה הם טוענים שההקמה תסתיים בעוד 4 שנים..זה ריאלי?

    19 במאי 2016 ב: 12:06
  • KarkaRank

    שלום שירן ותודה על תגובתך.
    ראי בצד ימין את את תזרים השלבים שמעודכן נכון להיום. אלו השלבים שנשארו לתכנית לעבור
    גם צפי זמן ההפשרה ( כ 8 שנים) מעודכן נכון להיום, שתחילת בנייה במתחם יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום צפי זמן ההפשרה

    לא ברור למה התכוונת שרשמת חברה.
    בכל מקרה בכדי שבנייה תסתיים עוד 4 שנים ,המתחם צריך להיות מופשר (כולל איחוד וחלוקה) שכבר מתחילים בהגשת היתרי בנייה. נכון להיום התכנית עדיין לא הגיעה לשלב ההתנגדויות…

    19 במאי 2016 ב: 14:59
  • דוד

    שלום. באתר העירייה של ראשון לציון מצוינים כל הפרטים שציינת לגבי מתחם זה אך איני מבין כיצד הגעת לצפי של 8 שנים להפשרת הקרקע. אנא הסבר לי עניין זה.תודה

    10 ביוני 2016 ב: 23:41
  • KarkaRank

    שלום דוד ותודה על תגובתך
    ראה בצד ימין את תזרים השלבים, היכן התכנית נמצאת עכשיו ומה עוד נשאר לה לעבור
    צפי זמן ההפשרה בחוות הדעת הוא הזמן המוערך לצליחת שאר השלבים

    13 ביוני 2016 ב: 11:28
  • שחר

    שלום
    כבר כמה חודשים אומרים לנו שהתוכנית תוקנה ואושרה להפקדה במחוזי,רציתי לדעת האם זה נכון?
    האם יש סיכוי שבקרוב יפשירו את הקרקע(במהלך שנת 2017)?

    6 בפברואר 2017 ב: 11:20
  • KarkaRank

    שלום שחר ותודה על תגובתך
    לא כל כך ברור מי אלו "אומרים לנו"..
    בכל מקרה בעת הפקדת תכנית בוועדה המחוזית, חייב לצאת פרסום הפקדה במספר ערוצים , מה שעדיין לא נעשה
    בעת הפקדת התכנית בוועדה המחוזית, אנו נעדכן בחוות הדעת ובתזרים השלבים.
    אם התכוונת בשאלתך לכך שיש שיש סיכוי שהתכנית תופקד במחוזית במהלך שנת 2017, אז התשובה היא בהחלט
    מן הסתם הפשרת הקרקע לא רלוונטית לשנה זו , וגם אם תופקד התכנית באותה וועדה מחוזית במהלך 2017 , עדיין המתחם יצטרך לעבור את השלבים התכנונים המופיעים בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת
    צפי זמן ההפשרה מעודכן נכון להיום.

    6 בפברואר 2017 ב: 14:49
  • אלזסר תומר

    מה בגורל חלקה 24 שבשטחה עובר קו מתח גבוה?

    28 באפריל 2017 ב: 9:22
  • KarkaRank

    שלום תומר ותודה על תגובתך
    ללא קשר לקו מתח גבוה, חלקה 24 בגוש 3633 מיועדת לטובת אזור נופש מטרפוליני ואינה נכללת בתכנית למתחם "משולש נים".

    30 באפריל 2017 ב: 11:07
  • שני

    שלום , אני נמצאת בבדיקות לגבי חלקה 1/301/1
    האם בשלב זה כבר יש התר לאישורי בניה?

    12 ביוני 2017 ב: 19:41
  • KarkaRank

    שלום שני ותודה על תגובתך
    1/103/1 הם לא נתוני גוש או חלקה , אלא מספר התכנית המיועדת למתחם "משולש נים".
    בכדי שיהיו אישורים להיתר לבניה, היו צריכים להיות מוגשים בקשה על ידי כל בעלי מגרש באופן ספציפי (בשילוב תכנית בניה ספציפית ושאר הדרישות להיתר), וזאת רק לאחר אישור תכניות מפורטת בוועדה המחוזית, בנוסף לאישור סופי של תכנית איחוד וחלוקה למתחם.
    נכון להיום תכנית מפורטת למתחם עדיין לא הופקדה בוועדה המחוזית…
    ראי בתזרים מצד ימין לחוות הדעת אלו שלבים נשארו למתחם לעבור להפשרתו.

    13 ביוני 2017 ב: 14:12

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*