גוש 10006 – חוות דעת

גוש – 10006

חלקות –רוב החלקות בגוש

בעלות –הרוב פרטי

מרחק מהים -170 מטרים לחלקות הקרובות ועד 1000 מטרים לחלקות הרחוקות.

מצב תכנוני/הקרקע – גוש 10006 ממוקם במערב בעיר חדרה ונכלל בתכנית המתאר של העיר חד/2020  שאושרה בוועדה המחוזית במרץ 2014. הגוש נמצא בתוך מתחם “עיר הימים” שגבולותיו בין גבעת אולגה לבין תחנת הכוח “אורות רבין”  (מתחם מספר 2 בתכנית המתאר).  לפי התכנית המתחם משתרע על פני 2000 דונמים, כאשר 1100 דונמים מיועדים לשטחים פתוחים ואמור לכלול כ 10000 יחידות דיור, 1400 חדרי מלון וטיילת חוף באורך של 2.5 ק”מ. לפי תשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר גוש 10006 מיועד לבנייה רוויה (שילוב של בנייה בינונית וגבוהה) .לפי נספח שלבי פיתוח והביצוע של תכנית המתאר, רוב גוש 10006 מתוכנן לשלב השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני שלו מיועד לשלב השלישי ( אחרי שנת 2025)

צפי זמן להפשרת הקרקע6-7 שנים 

נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו רוב החלקות בגוש 10006 מיועדות לשלב הפיתוח השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני של הגוש מיועד לשלב הפיתוח השלישי. להגדלה - לחץ על התמונה
נספח שלבי פיתוח וביצוע המצורף לתכנית חד/2020 בו רוב החלקות בגוש 10006 מיועדות לשלב הפיתוח השני (2020-2025) כשהחלק הצפוני של הגוש מיועד לשלב הפיתוח השלישי. להגדלה – לחץ על התמונה

חלקות בגוש 10006 שמיועדות לשלב השלישי (אחרי 2025) – 47-70, 154-189, 260-294

* חשוב לציין –תכנית המתאר של חדרה חד/2020 שאושרה בוועדה המחוזית, היא תכנית כוללנית לכל שטחי העיר ואין מכוחה להוציא היתרי בנייה כאלו ואחרים. רק לאחר הקמת תכניות קטנות  ונקודתיות הנגזרות מתכנית המתאר, הפקדתן בוועדה המחוזית ואישורן הסופי ( לאחר מתן התנגדויות, ותכניות איחוד והחלוקה) ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה לאותם שטחים נקודתיים.

*עדכון – ב 25/01/16 התקבלה תכנית מפורטת מס’ 302-0340539 למתחם 2  – “רובע הים” חדרה . בישיבת הועדה המקומית לתכנון ובניה מתאריך 31/01/16 הוחלט לאחר דיון על המלצת הפקדת התכנית בפני הוועדה המחוזית, וזאת רק לאחר מספר תיקונים והשלמות בתכנית

לישיבת הועדה המקומית בה הוצגה התכנית החדשה – לחץ כאן   המלצת הועדה והתנאים להפקדה  עמודים 7-9

להוראות תכנית מפורטת למתחם רובע הים (מתחם 2) – לחץ כאן

*עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם “רובע הים” ( מס’ 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי

מחיר מומלץ – 2000-2100 למטר

דירוג- ***  במחיר טוב השקעה נחמדה.

 

יאיר דרשן

1. האם המחיר המומלץ כולל מע”מ או לא כולל מע”מ?
2. האם המחיר המומלץ (1450-1550 ש”ח למ”ר ) הוא בגלל שהתוכנית המפורטת הופקדה בועדה המחוזית? ואם כן, מה היה עשוי להיות המחיר המומלץ לפני הפקדת התוכנית בועדה המחוזית?
תודה רבה.

KarkaRank

שלום יאיר ותודה על תגובתך
1 – כל המחירים באתר תמיד כוללים מע”מ
2 – המחיר המומלץ העכשווי תואם את סטטוס התכנית נכון להיום. הפקדת התכנית משקפת עליית ערך של 20%-25%

הדס

שלום קוראים לי איתמר רציתי לדעת אם קניתי את גוש 10006 חלקה 161 אני נמצה בקו ראשון לים ? והאים היחס שפורסם שהו 16.3 לא מספק באמת את ה8 יח ויהיה לי זכות ליחידה אם קניתי 125 מטר ?

KarkaRank

שלום איתמר ותודה על תגובתך
הגוש והחלקה שציינת יכולים להוות קו 2-3 לים (יתקזז מבחינה ערכית באיחוד וחלוקה עם הקו ראשון לים)
גודל השטח שציינת יכול להוות זכות לדירת 3 חדרים, שבהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה ושמאי פרטי למגרש לאחר מכן.
ה 16.3 יחידות , הוא ממוצע היחידות נטו למתחם, שאחוז ההפקעה (לפי נתוני התכנית המפורטת) מגיע ל 70%.

הדס

שלום ! האם ישנם תשלומים ? ומה הם ? ליפני התחלת הבניה לפני שאני משלם את עלות הבניה? ואם רכשתי סה”כ 293 מטר תהיה לי אפשרות גם לדירת 4 חדרים ? איך נקבע איזה קומה אקבל?

KarkaRank

התשלומים הצפויים על כל יחידה הם : היטל השבחה, עלות בניה , היתר, שאר בעלי המקצוע כגון אדריכל, שמאי ,עורכי דין ועוד.
באופן כללי – לאחר איחוד וחלוקה , נשכר על ידי אותו בעלי בניין שמאי פרטי שמעריך את כלל שווי היחידות באותו בניין, לדוגמת דירה בקומה ראשונה או שישית , דירת גן או דירת גג.
אותם בעלי יחידות יוכלו “לקחת” את הזכויות בהתאם ליחידות הבסיסיות הממוצעות (אקוויולנטיות) שיש בידם עוד מהליך איחוד וחלוקה הראשוני.
במידה ומספר בעלים מעוניינים באותה יחידה נערכת הגרלה.

KarkaRank

היי הדס
התנגדות צה”ל בתכנית לשכונת גבעת אולגה, היא לא לבנייה של שכונות מגורים, אלא על גובה הבניינים המיועדים(לא יותר מ 13-14 קומות).
התנגדות זו אינה רלוונטית לתכנית רובע הים שממתינה לפרסום הפקדתה בוועדה המחוזית והתחלת שלב מתן התנגדויות.

הדס

אם כן זה אומר שיש סיכוי במגודל המגרש שקניתי יהיה אפשרות לבניה של יותר יחידות דיור ? והיכן נמצאות התוכניות מבחינת ביצוען יצטרכו לתכנן מחדש על מנת לרצות את צה”ל ?

KarkaRank

לא ממש.
כמות היחידות מתחלקת בין כלל בעלי הקרקעות בעת הליך איחוד וחלוקה ולא למגרש ספציפי.
כאמור במתחם רובע הים לא יצטרך תכנון מחדש.

גל

אני בקשר עם אחת מחברות “התיווך” לצורך רכישת שטח בגודל שייתן לפחות יח”ד.
השטח נמצא ב1006 חלקה אמצעית. רציתי לברר דיוק טענות החברה לפני ההשקעה:
1. שמאי מעריך שיהיו לפחות 8 יח”ד לדונם?
2. הפיתוח יסתיים ב2020 ואז ניתן יהיה לקבל היתרי בניה? שונה מההערכה שלכם.
3. אישור התוכנית המפורטת היא אוטוטו. יש צפי לאישור התוכנית המפורטת שכוללת איחוד וחלוקה במחוזי?
4. היום מוכרים בעלות של כ2200ש”ח למטר לפני עמלות ומיסים. זה ריאלי?
5. ההערכה שלכם ל7/8 שנים היא להיתרי בניה או לתחילת ההתאגדות?
6. בנקודת הזמן הזו לאחר אישור “ההפקדה בתנאים…” המחוזי. מה כוללת התוכנית הנ”ל, מסמך עקרונות שומה? קביעה כל יח”ד באיזה מיקום/בניין?
7. איך התקדמות התוכנית בחדרה יחסית ל 3700?

תודה

KarkaRank

שלום גל ותודה על תגובתך
1 – הוא (מטעם אותה חברה ?) מעריך שיהיה 8 יחידות ממוצעות לדונם מאחר ומוצע לך 125 מ”ר לרכישה?.. לפי נתוני התכנית ההערכה היא 5-6 יחידות לדונם.
2 – היתרי בנייה מוגשים לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה והפשרת הקרקע, וזאת לאחר הגשת אותו היתר בצירוף תכניות הבנייה ושאר האישורים הנצרכים(מה שכמובן לוקח זמן). התחלת בנייה במתחם מסוגו של רובע הים יכול להתחיל בקלות כ 3 שנים מיום הפשרתו. בכדי לקבל היתר בנייה ב 2020, המתחם אמור להיות כבר מופשר, אם לא היום אז לפחות עד סוף שנה זו. נכון להיום התכנית עוד לא התחילה את שלב ההתנגדויות.. ובטח שלא את הליך איחוד וחלוקה.
4 – המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת. המחיר שציינת משקף את הלך הרוח הקרקע במצב הרבה יותר מתקדם מהיום.
5 – לאישור הליך איחוד וחלוקה
6 – מסמך עקרונות השומה יכול להתפרסם בעת הפקדת התכנית. מספרי מגרשים, מיקומם בנוסף לכמות היחידות מצוינים בתשריט התכנית.
7 – מתחם 3700 (הממוקם בצפון בתל אביב.. לא ברור הקשר בין שתי המתחמים) נמצא בשלב הראשוני של תכניות איחוד וחלוקה.

יפעת

שלום, הוצעה לנו עסקה לרכוש 125 מ”ר בגוש 10006 חלקה 295 במחיר 2320 ש”ח.
האם המחיר ריאלי והוגן? מה סטטוס התוכנית במחוזית? האם קיים סיכון שהקרקע לא תופשר בסופו של יום?
תודה

KarkaRank

שלום יפעת ותודה על תגובתך
לא נוכל להמליץ לך על צעד כזה או אחר
מה שכן המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת.
הסטטוס התכנוני מופיע בתזרים השלבים מימין לחוות הדעת.
התכנית ממתינה להפקדתה הסופית בוועדה המחוזית, שלאחר מכן שלב מתן התנגדויות.
המתחם יופשר בסופו של יום, שרק אלמנט הזמן קיים

KarkaRank

שלום מיכל ותודה על תגובתך
בסמיכות לים אכן אמורים להיבנות בתי המלון
החלקה שציינת יכולה להוות קו שלישי לים (כולל בתי המלון)

רועי

אהלן,

אני מבין, בהתאם לתגובתך על התוכנית, כי ההערכת הזכויות היא 5-6 יחידות לדונם. האם מדובר בדונם נטו? אם כן, אשמח לדעת כיצד מחושב דונם נטו. האם החישוב הוא פשוט כפי שהצגת: דונם בניכוי 70% הפקעה?

המון תודה מראש!

KarkaRank

שלום רועי ותודה על תגובתך
ההערכה היא לדונם ברוטו. דונם נטו הוא לאחר הפקעה וממוצע היחידות לדונם שכזה הוא 16.
כן.. אפשר לחשב דונם בניכוי 70 אחוז הפקעה

KarkaRank

שלום מאיר ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום 01/10/17 (חוות הדעת מתעדכנות אחת לשלושה שבועות – במידת הצורך)
עליית המחיר המומלץ הבאה צפויה לאחר הפקדה מלאה של תכנית רובע הים (לאחר מילוי כלל תנאי הוועדה המחוזית),ותחילת שלב ההתנגדויות.

ישראל

שלום
אם קניתי דונם באלף שקל נגיד ואני עומד למכור אותו באלפיים, כמה ואיזה מיסים אצטרך לשלם?
ממש תודה!!

KarkaRank

שלום ישראל ותודה על תגובתך
כמוכר מס השבח הוא היחידי שתצטרך לשלם, אלא אם נקבע שהיטל ההשבחה גם חל עליך (מה שלא אמור לקרות, כי היטל ההשבחה בדר”כ חל על קונה, אלא עם הקרקע מתומחרת גבוה יותר, במחיר הכולל את ההשבחה)
לגבי מס השבח – הכל תלוי מתי רכשת את הקרקע.
לפי הנתונים (לצורך הדוגמא) שציינת, הרווח בעסקה הוא כ מיליון שח (נעזוב בצד כרגע הוצאות שניתן לקזז כגון : מס רכישה, שכ”ט עו”ד והוצאות תיווך)
אם הרכישה התבצעה לאחר 2011 , אז השבח יעמוד על 25% מהרווח בעסקה, כך שלפי הנתונים שציינת מס השבח יעמוד על 250 אלף שח.
אם התבצעה לפני בין 2001-2011 (סוף של אותה כל שנה) אז קיימות מדרגות: מזמן הרכישה עד 2011 מס השבח הוא כ 20%, ומ 2011 הוא 25% (חישוב כמובן לפי החלק היחסי)

*בין 1960-2001 – מס השבח הגבוה ביותר. מזמן הרכישה עד 2001 מס השבח היחסי הוא 48%!, 2001 עד 2011 הוא 20%, ומ 2011 הוא 25%.
*בין 1949-1960 – 25% סופי.
*לפני קום המדינה – נכון להיום 24%, שמתחילת 2018 יקפוץ ל 25% סופי.
בירושה זמן הרכישה הוא זמן הרכישה של המוריש כמובן.

שריה

שלום רב ותודה על המידע והנדיבות.
לפי מה שהבנתי כאן יש עוד כ10-11 שנים עד לתחילת הבנייה בקרקע (7-8 שנים עד לאישור איחוד וחלוקה והפשרה ועוד כ3 שנים עד לתחילת בנייה).
השלבים עד לתחילת הבנייה והשפעתם על ערך הקרקע:
בשנה הקרובה, הפקדה מלאה של התכנית שתביא עלייה של כ20%-25% בשווי הקרקע
שלב ההתנגדויות
אישור התכנית
תכנית איחוד וחלוקה
התנגדויות
אישור איחוד וחלוקה והפשרה.

האם באמת אלו סך השלבים שיש לעבור? מה תהיה עליית ערך הקרקע המשוערת בכל שלב? כמה זמן משוער יקח לכל שלב?
(כמובן שהכל בגדר הערכות משוערות על סמך מקרים אחרים)
תודה רבה, זה ממש לא מובן מאליו!

KarkaRank

שלום שריה ותודה על תגובתך
בגדול אלו אכן השלבים שנשארו למתחם לעבור עד להפשרתו (שוועדה מחוזית תמיד יכולה לבקש תיקונים כאלו או אחרים כתוצאה מהפקדת תכנית נקודתית או כמסקנות מהליך התנגדויות לתכנית המתארית הנוכחית או הנקודתית העתידית).
עלייך ערך הגבוהה ביותר צפויה עם הפקדת תכנית נקודתית הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה בוועדה המחוזית.

אברהם

שלום רב.
רציתי לשאול מה דעתך על חלקה 295 בגוש 10006?
האם המיקום היחסית מיזרחי שלה משמעותי ביחס לחלקות האחרות בגוש זה?
מה אתה מעריך שווי של חלקה כזו נכון להיום 29.11.2017?
תודה

KarkaRank

שלום אברהם ותודה על תגובתך
מיקום חלקה 295(שתקבל זכויות מגורים מלאות במתחם)די זהה מבחינה ערכית לשאר החלקות בגוש.
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום (כלל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות).

בעז

אני מתעניין ברכישת 125 מ”ר אשר לטענת המוכר יקנו לי זכות לדירה עתידית. לשאלתי, כיצד ינתנו 8 יחידות לדונם, כשלפי התוכנית המוצעת ייבנו רק כ 5 יחידות לדונם, טענו המוכרים כי אלו שחלקותיהם הן על שטח פארק מיועד, יקבלו פחות בניה מאלו שמיועדות למגורים.
האם יש אמת בטענתם?

KarkaRank

שלום בעז ותודה על תגובתך
גם ובמידה החלקות המיועדות לטובת הפארק (חלק מגוש 10005) יקבלו זכויות פחותות, המספרים לא מתקרבים ל 8 יחידות לדונם..
ההערכה של האתר (ראה בתגובות הקודמות) היא ל 5-6 יחידות לדונם.

gabik

שלום,
איך הגעתם לחישוב של 5-6 יחידות לדונם?
כמו כן איך חישבתם 70% הפקעה?

חישוב הפקעה:
שטח התכנית הכולל הינו 2,657,294 , למגורים מוקצה 1,143,376 => 1143/2657 = 57% הפקעה.
האם נכון?

חישוב יחידות נטו ברוטו לדונם:
סה״כ יחידות במתחם 2: 10008
נטו: 1143376/10008 = 114 מטר לדירה ממוצעת, 8.7 יחידות לדונם.
ברוטו: 2657294/10008 = 265 מטר קרקע ליחידה, בערך 4 יחידות לדונם.

אתם אומרים:
״לפי נתוני התכנית ההערכה היא 5-6 יחידות לדונם״
וגם ״ דונם נטו הוא לאחר הפקעה וממוצע היחידות לדונם שכזה הוא 16״
וגם ״ 16.3 יחידות , הוא ממוצע היחידות נטו למתחם, שאחוז ההפקעה (לפי נתוני התכנית המפורטת) מגיע ל 70%.״

אשמח לדעת איך מגיעים לחשובים אלה ומדוע החישוב שלי אינו נכון.

אגב, אתם נפלאים, האתר נפלא באמת.

KarkaRank

שלום גבי ותודה על תגובתך
ממוצע של 16 יחידות לדונם נטו, הוא נתון שנלקח מתוך הוראות ונתוני התכנית למתחם.
ממוצע זה הוא לדונם נטו, דונם שעבר הפקעה, בעוד השטח הנכון להיום הוא שטח ברוטו כמובן.
ההפקעה מחושבת לפי כמות השטח המיועד לבנייה מתוך כמות השטח הכוללת של אותו מתחם.
הנתונים שציינת די נכונים, אך שכחת לחשב את כל שטחי המסחר,תעסוקה ותיירות בתכנית, שהללו נחשבים ליחידות וזכויות לכל דבר וזהות ערכית לזכויות המגורים (יחידות אקוויוולנטיות).
הוסף אותם ותגיע להערכת האתר.

Deborah Barzil

שלום,
בקשר לגוש 10006 חלקה 75.
1. מה המיקום שלו לאומת קו הים ובתי מלונות?
2. לפי דעתכם מתי יתחילו לבנות שם?

תודה

KarkaRank

שלום Deborah ותודה על תגובתך
חלקה 75 ממוקמת בקרבה לאזור בו אמורים לקום מתחמי המלונאות (כמה מאות מטרים מהים), עם זאת הסבירות הגבוהה שהחלקה תקבל זכויות מגורים.
התחלת בנייה יכולה לקחת בקלות כ 3 שנים מיום הפשרת המתחם,תלוי כמובן גם בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת.

אלינור

שלום
לא כ”כ ברור בתשריט היכן נמצאת חלקה 170, האם צפי הפשרה אחרי 2025, באיזה קו החלקה יחסית לקו הים?

KarkaRank

שלום אלינור ותודה על תגובתך
מיקום חלקה 170 בגוש 10006 בתשריט התכנית – לחץ כאן
יש לציין שלמרות שהחלקה מסומנת לטובת שטח פתוח בתכנית, היא כמובן תקבל זכויות מגורים מלאות.
הסבירות היא לקבלת זכויות בקו השני מהים.

איריס

שלום רב
1. יש לי יחידת קרקע של 200 מטר בגוש 10006
כמה מטר דירה אקבל בסופו של דבר לאחר הפקעה?
2.במידה והקרקע שלי היא קו ראשון לים האם זה אומר שבשלב האיחוד וחלוקה אקבל את השטח שלי באותו המיקום או שיש סיכוי שאקבל שטח שווה כסף בחלקה אחרת?
תודה רבה
איריס

KarkaRank

שלום איריס ותודה על תגובתך
1 – לפחות זכות ממוצעת אחת (כנראה קצת יותר), שלאחר שכירת השמאי הפרטי לבניין (הליך שלאחר ההפשרה), תוכלי להמיר את אותן זכויות לדירה שתצא לך בהגרלה ( 4 או 5 חדרים ובקומה כזו או אחרת).
2 – סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה קובע ש “כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה”.
עם זאת צריך לזכור שהזכויות לחלקות הקרובות לים אמורות להיות לטובת מלונאות,שסבירות מסוימת שיומרו לטובת מגורים בקו השני לים.

KarkaRank

שלום יורי ותודה על תגובתך
יכולה לקבל לכאן או לכאן (מלונאות או מגורים), תלוי באופי וסגנון החלוקה העתידי.
כך או כך השווי יהיה זהה מבחינה ערכית.
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה.

יורי

תוכל להסביר את כוונתך?
לפי התשריט מדובר על חלקה בשטח ורוד ולא למגורים.
מדוע שלאחר האיחוד והחלוקה הסטטוס ישתנה?

KarkaRank

היי יורי
מאחר ושמאי העורך את הטבלאות (בנסיבות חלוקה מסוימות), יכול להעניק זכויות מגורים במגרש סמוך לחלקה (הזהות מבחינה ערכית), על מנת לשמור על סדר איחוד וחלוקה.

איריס

ראשית, תודה על המענה המהיר.

האם ה- 200 מ”ר שיש לי מספיקים לעסקת קומבינציה או שאצטרך לשלם עלויות בניה בעתיד?

KarkaRank

היי
גם אם ה 200 מ”ר יניבו קצת יותר מזכות ממוצעת, עדיין תצטרכי להשלים חלק נכבד מעליות הבנייה.

איריס

בהמשך לתגובתכם
מהו שיעור הקרקע המינימאלי בו יהיה ניתן לעשות עסקת קומבינציה ולהמנע מעלויות בניה?
תודה רבה!!

נאור

היי
קניתי קרקע בגוש 10006 חלקה 230 בגודל של 125 מ”ר. האם זה מחיר סביר 330,000 ש”ח כולל היטל השבחה?
האם אני זכאי לדירת 5 חדרים?
מה אחוז ההפקעה?
תורה רבה

KarkaRank

שלום נאור ותודה על תגובתך
חלקה 230 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות
לפי נתוני התכנית אין סיכוי ש 125 מ”ר יניבו זכות לדירת 5 ח (יותר הגיוני לזכות ל 3 חדרים), שבהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
בנוסף חשוב לציין שהיטל ההשבחה ששילמת הוא רק חלק קטן מסך ההיטל , שרובו יחול עליך בעת הפשרת המתחם, ותצטרך לשלמו בעת מכירת הזכות המופשרת או בעת הוצאת היתר בנייה אם וכאשר.

נאור

תודה רבה.
כאשר יופשר המתחם מה ההפרש שאצטרך לשלם על היטל השבחה?
האם יש הבדל בין גוש 10006 לגוש 10005?
מי אמור להיות מופשר קודם?
האח יש הבדל בין הגושים מבחינת הפקעה?

KarkaRank

היי
לא ידוע לנו החלק היחסי ששולם , אך ההיטל אמור להיות בסביבות 200 אלף שח ליחידה.
כלל הגושים (השטח) יופשר במתווה אחד תכנית תכנית מפורטת , שההבדלים יכולים להיות בפיתוח.
שלבי הפיתוח הסופיים יופיעו בעת אישור תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
המתחם מופקע באופן זהה ואחיד (בהנחה ומדובר על חלקות שנכללות בשלמות בתכנית).

שי

היי, גוש 10006 חלקה 39. מוצע לי לרכישה 125 מ”ר.
מבקש לברר סטטוס הקרקע? חיובים נוספים שאמור לשלם בעתיד?
אם תוכל להעריך לי מחיר נכון להיום, אשמח מאד.
תודה רבה לך.

KarkaRank

שלום שי ותודה על תגובתך
המצב התכנוני של הקרקע לא השתנה (ראה בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת).
המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום (מופיע בלב חוות הדעת)
בעתיד תצטרך לשלם היטל השבחה, עליות בנייה, עלויות היתר ושאר ההוצאות
125 מ”ר אמורים להניב זכות לדרית 3 חדרים , שבהירות לכך תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

שרון

שלום רב,
ראשית תודה רבה על האתר המצויין והזדמנות לשאול ולקבל תשובות איכותיות.
שתי שאלות:
1. קניתי קרקע באחד מהגושים 10006 או 10007, חלקה לא ידועה (הכל מושע) בגודל של 125 מ”ר. מדובר על קבוצת רכישה לקרקע. נאמר לי שאני זכאי לדירת 5 חדרים (שטח של כ- 122 מ”ר כולל מרפסות). זה הגיוני? בתגובות קודמות הבנתי שקרקע של 125 מ”ר תזכה בדירה של 3 חד’ בלבד.
לא ברור לי מה לא בסדר. עובדים עלי? או שבהסכם השיתוף מדובר על קרקע נטו לאחר ההפקעות ואתם התייחסתם בתגובות קודמות כאילו מדובר בקרקע ברוטו לפני הפקעות? הסבר אחר?
2. לגבי הליך האישורים: בסקירה על השטח כתבתם שבמאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם “רובע הים” ( מס’ 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי.
רציתי לשאול כמה זמן נמשכת הכנת תסקיר? מתי צפוי לעבור לשלב הבא?

KarkaRank

שלום שרון ותודה על תגובתך.
1 – לפי נתוני התכנית גודל השטח שציינת לא אמור להעניק לך זכות ל 5 חד אלא ל 3.
הסכם שיתוף מאגד את בעלי הקרקע, ולא סביר כלל שיצוין בו שטחי קרקע נטו, ואף עורך דין שמכין הסכם שיתוף לא יציין או התחייב על גודל שטח כזה או אחר (מה שכן גם לא ניתן לדעת כיום מה יהיה השטח נטו)
השטח שברשותך הוא ברוטו (תוכל לראות זאת בנסח טאבו של אותו גוש/חלקה שרכשת את הקרקע), ויישאר כך עד לאיחוד וחלוקה, ששם שטחי הברוטו יומרו לזכויות ויחידות (ולא לשטח נטו).
2 – כמובן שעד הבחירות לא יתבצע מהלך כזה או אחר (בדומה לשאר הרשויות באץ), והסבירות שרק במהלך שנה הבא יחול קידום תכנוני משמעותי במתחם.

טל

שלום רב
ברשותי קרקע הנמצאת בחלקה הסמוכה לים.
האם יש דרך לדעת האם ייעוד הקרקע הוא למגורים או למסחר/מלונאות?

KarkaRank

שלום טל ותודה על תגובתך
עד לאיחוד וחלוקה לא ניתן לדעת בוודאות אילו זכויות תקבל החלקה שברשותך (מגורים, מלונאות או שילוב).
מבלי להיכנס להליכי החלוקה, הסבירות היא לקבלת זכויות מגורים.
בהירות כאמור בעת הליך איחוד וחלוקה.

KarkaRank

שלום איריס ותודה על תגובתך
חלקה 20 תקבל זכויות מלאות, שרק לאחר איחוד וחלוקה יתבהר אופי הזכויות (מגורים, מלונאות או שילוב).

ירון

שלום רב,

מצטרף לשבחים על האתר וההזדמנות לשאול ולקבל תשובות.
לגבי המחיר למ”ר,
על סמך איזה קריטריונים נקבע המחיר המומלץ למ”ר בחוות הדעת ?
נכון להיום, נראה שמחיר השוק גבוה ב 50% ממחיר זה.
האם המשמעות היא מחיר השוק לא מוצדק ואינו משקף ערך אמיתי או לחילופין
המחיר בחוות הדעת נקבע לפני זמן רב והגיע הזמן לעדכן אותו ?

בברכה,
ירון.

KarkaRank

שלום ירון ותודה על תגובתך.
המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום, ומתעדכן בחוות הדעת אחת לשלושה שבועות לפי מידת הצורך.
התמחור נקבע ברובו לפי המצב התכנוני של המתחם ושאר הפרמטרים המופיעים בחוות הדעת.
מסחר בקרקע (מחיר שוק) לא משנה את מצבו התכנוני של המתחם (שלא חל בו שינוי כלל בחודשים האחרונים, ולא אמור להתקדם לפחות עד מספר חודשים לאחר הבחירות).
בלא מעט מקרים הקרקעות נרכשות במחיר הקרוב למחיר המומלץ, אך מוצעות למכירה מידית במחיר הגבוה ב 50%.
מחיר שוק נכון הוא עליית ערך הקרקע עם התקדמות תכנונית של תכנית או מתחם. תמחור “המקדים את עצמו” יוצר מצב של מסחר לא בריא (לקרקעות יש בסופו של יום תמחור סופי).

KarkaRank

שלום שמעון ותודה על תגובתך.
חלקה 135 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מגורים מלאות.
החלקה מסומנת בצבע כתום (מגורים בבניה רוויה) בדומה לחלקות שבסביבתה.
הצבע הורוד בתשריט מייעד את השטחים לטובת מלונאות, והוא לא בקרבה לחלקה 135 בגוש 10006.

KarkaRank

חשבנו שהתכוונת לתשריט תכנית מפורטת רובע הים
לגבי השלביות – לפי תכנית המתאר החלקה היא כחלק מהשלב הפיתוח השני, למרות שמסומנת בלבן.
עם זאת תכנית המתאר נותנת כיוון כללי, והליך שלבי הפיתוח הסופיים יקבעו בעת אישור תכנית מפורטת (“רובע הים”) בוועדה המחוזית.

אייל

שלום.

קניתי דונם בחלקה 10 ב 1006. אני מעוניין לדעת בכמה היית מעריך את השווי של החלקה הספציפית ואיזה זכיות היא תתן לי כשר אדמה תופשר בעתיד.

תודה מראש

KarkaRank

שלום אייל ותודה על תגובתך
מחיר מומלץ מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
בהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה, שההערכה נכון להיום היא ל 5-6 יחידות ממוצעות לדונם ברוטו.

אסף

אני מצטרף לשבחים על האתר הנהדר.
שאלה – חלקה 155 בגוש 10006 לדוגמא נראית כאילו חציה ינוצל לבניית טיילת. האם יש לזה משמעות? או שבחלוקה לבסוף זכויות הבניה יהיו זהות לאלה של חלקות אחרות.
תודה

KarkaRank

שלום אסף ותודה על תגובתך.
חלקה 155 בגוש 10006 נכללת במלואה בתכנית ותקבל זכויות מגורים מלאות במתחם ללא קשר מה ייבנה עליה בפועל.

צביקה

היי .מצטרף לשבחים לאתר המעולה שלכם.

אם יימכר בזמן הקרוב ובנתונים הקיימים שטח של כ- 1,000 מ”ר שנרכש בשנת 1974 , מה צפוי להיות
סדר הגודל של היטל ההשבחה שיחויב בעיסקה הזו ?

בברכה

KarkaRank

שלום צביקה ותודה על תגובתך.
ראשית אתה בוודאי מתכוון למס השבח, שהוא המס החל על הרווח בין מכיר המכירה (היום אם וכאשר) לבין מחיר הקניה (שנת 1974)
מבלי להיכנס למורכבות החישוב בו מס השבח משתנה בפרקי שנים מסוימים (משנת הרכישה 1974 עד שנת 2001 המס הוא מעל ל 40%, שעד לשנת 2012 הוא 20% ועד נכון להיום הוא כ 25%, שלכל פרק זמן החלק היחסי שלו), המס המוערך לקרקע שנרכשה בשנה שציינת הוא בסביבות 35-38 אחוזים על הרווח.
כמובן שבמידה ואתה עושה צעד כזה או אחר, גש לעורך דין מטעמך שיערוך לך בדיקת סימולטור (שומת מס שבח) בה תקבל אומדן למס השבח שיחול עליך.

צביקה

היי ,

התכוונתי להיטל השבחה ולא למס שבח.

לגבי מס שבח, ראיתי את תשובתכם לאחת השואלות הקודמות וקיבלתי את המושגים לגבי סדרי הגודל.

לגבי היטל השבחה , לעומת זאת, אין לי שום סדר גודל ולכן שאלתי אתכם על כך.

תודתי הרבה לתשובתכם.

בברכה

KarkaRank

היי
בחישוב היטל ההשבחה אין משמעות לשנה בו נרכשה הקרקע או למחיר הרכישה.
שמאי הוועדה המקומית מעריך מהו השווי החקלאי של הקרקע לפני אישור התכנית – שווי מצב קודם , בנוסף הוא מעריך מהו שווי יחידה דיור מוכנה לבנייה – שווי מצב חדש ,ועל ההפרש בין השווי המופשר לשווי החקלאי חל 50% מס היטל השבחה.
רוב ההיטל חל בעת הפשרת הקרקע (אישור תכנית מפורטת ואיחוד וחלוקה), שנדרש לשלמו בעת מכירת הקרקע לאחר ההפשרה או בעת הוצאת היתרי בנייה.
בהרבה אזורים בארץ העיריות גובות חלק יחסי מההיטל כבר היום (כמובן בעת מכירת הקרקע), וזאת בעכבות אישור תכנית מתארית, כך שסביר להניח שבמידה ותמכור את הקרקע יחול עליך חלק מההיטל (יכול להיות מאות אלפי שקלים על השטח שברשותך)
לכן היטל השבחה ברוב המכריע של העסקאות, חל אך ורק על הקונה, ולמעשה חובה שיהיה סעיף בהסכם מכר האומר: שכל היטל השבחה ו/או פיתוח הקיימים בגין תכניות שאושרו עד ליום חתימת החוזה יחולו על הקונה, ושכמובן שכל היטל שיחול על המקרקעין מיום חתימת החוזה גם כן יחול על הקונה.
מקרים מעטים בו היטל ההשבחה הוא על המוכר, הם כאשר ההיטל מחושב במחיר המכירה, מה שכמובן אינו רלוונטי כלפיך, כי אינך יודע מהו גודל ההיטל היחסי.

צביקה

היי ,

תודתי הרבה על תשובתככם.

אם נהוג ,במצב הקיים של הזכויות בגוש הזה ,לדרוש שההיטל יחול על הקונה ולא על
המוכר, האם המשמעות היא שהמחיר הממוצע בגוש הזה הוא 1,700- 1,800 ש”ח למ”ר
ובנוסף למחיר הזה נדרש הקונה לשאת גם במלוא היטל ההשבחה ?

תודה

כרמל

שלום רב,
אשמח לכמה מילים על גוש 10006 חלקה 289.
שלבי ביצוע, מחיר ליחידת שטח, ייעוד קרקע, מה הצפי ליחידות דיור ביחס לשטח.
תודה רבה

KarkaRank

שלום כרמל ותודה על תגובתך.
חוות דעת זו כוללת בתוכה את חלקה 289 שאמורה לקבל זכויות מגורים בתכנית.
שלבי הביצוע הסופיים יקבעו בעת אישור תכנית מפורטת בוועדה המחוזית.
נכון להיום נתוני התכנית מכוונים ל 5-6 יחידות לדונם ברוטו.
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מופיעים בלב חוות דעת ומעודכנים נכון להיום.

שמעון

האם חלקה 275 בגוש 10006 מיועדת לשלב 2 או שלוש?
ע”פ מה שכתבתם היא מיועדת לשלב שלוש אבל מנהלי הקבוצה שלי אומרים שהיא מיועדת לשלב 2.
מי צודק? האם חל שינוי ?

תודה

KarkaRank

שלום שמעון ותודה על תגובתך.
נספח שלבי הפיתוח מתכנית המתאר ( שבו החלקה מופיעה לשלב השלישי..) הוא נספח יותר רעיוני, שפירוט סופי של שלבי הפיתוח יופיע בהוראות התכנית המפורטת בעת אישורה בוועדת התכנון המחוזית.

שלום

חלקה 47 מיועדת על פי התשריט למלונות.

האם כרוכש בחלקה אקבל זכויות בנייה למגורים?(בקרבת החלקה ?)

KarkaRank

שלום שלום ותודה על תגובתך
סבירות מסוימת שהחלקה תקבל זכויות מגורים (בשילוב עם תיירות) במגרש הסמוך, תלוי בסגנון ואופן החלוקה העתידי.
כך או כך מבחינה ערכית השווי אמור להיות תואם
בהירות לגבי טיב הזכויות יתגלה בעת איחוד וחלוקה.

KarkaRank

שלום בנצי ותודה על תגובתך
אחוזי ההפקעה נלקחים מנתוני התכנית (הוראות התכנית) המפורטת לתכנית רובע הים
במידה והנתונים אינם משתנים, גם אחוזי ההפקעה נשארים במקומם (שגם כך מוערכים נכון להיום).

אלעד

שלום רב ותודה רבה על הנכונות לעזור.

הוצע לי לרכוש חצי יחידה (כ-65 מ”ר) בחלקה 146 גוש 10006 במחיר של 180,000 ש”ח
(כלומר כ-2770 ש”ח למ”ר), מחיר גבוה בהרבה ביחס למוצג כאן באתר. רציתי לדעת העם להערתכם נכון לכיום
המחיר ריאלי עבור השטח המוצע. הוצג לי ע”י החברה המוכרת כי אהיה בעל זכות לדירת 3 חדרים (כאשר 125 מ”ר תהווה זכות ל-5 חדרים), אולם בתשובותכם הקודמות נאמר במפורש כי 125 מ”ר יתנו זכות ל-3 חדרים, משמע מה יניבו 65 מ”ר, האם הקניה משתלמת?
בנוסף אודה לכם אם תוכלו להגיד לי באיזה קו לים החלקה, והאם החלקה נכללת במלואה בתכנית ואקבל בה זכויות מגורים?

תודה רבה!

KarkaRank

שלום אלעד ותודה על תגובתך.
חלקה 146 בגוש 10006 נכללת במלואה ותקבל זכויות מלאות (סבירות גבוהה למגורים), שזכויותיה אכן אמורות להיות בקווים הראשונים לים.
כלל הנתונים שצוינו בפניך לא הגיונים כלל, ואינם הולכים יד ביד עם נתוני התכנית המפורטת.
גודל של 65 מ”ר יכול להניב במקרה הטוב כ 40 אחוז מזכות ממוצעת בתכנית, ואף פחות ( מה שכמובן לא יאפשר להמיר בזכות ל 3 ח).
המחיר שציינת מופרז לחלוטין , ומשקף מצב קרקע כמעט בשווי מופשר, שכיום התכנית המפורטת עדיין לא הופקדה בוועדת התכנון.

מיקי

קודם כל שאפו על האתר והמידע המועיל מאוד הקיים בו.
חברה יזמית מציעה לי לקנות זכות לדירה, על ידי קניית 125 מטרים
בגוש 10006 חלקה 156.
קראתי היטב את מה שכתבת במספר תגובות לגבי הפער בין הברוטו לנטו – 70% ,
ואולם לפי דו”ח שמאי מאוד מפורט שנכתב רק לפני שבועיים בהזמנתם, הוא
מניח הנחת יסוד של יחס ברוט/נטו – 50% 50% , ומבצע את בדיקת הכדאיות
על בסיס דירה בשטח של 110 מ”ר + ממ”ד של 12 מ”ר ומרפסת שלפי הערכתו שווה
בסביבה זאת 2.3 מיליון ש”ח.
שאלותיי –
1. האם החלקה הנ”ל תקבל זכויות בנייה למגורים או סחירות למגורים ?
2. איך זה שהוא מבצע חישוב על בסיס 50 50
3. איך זה שהוא מבצע חישוב על בסיס זכאות לדירה של למעלה מ 110 מ”ר כאשר
אתה מסביר שוב ושוב כי מדובר על זכות לדירה של 3 חדרים על פי התכנון

תודה
מיקי

KarkaRank

שלום מיקי ותודה על תגובתך
כמו שציינת, דוח השמאי שקראת הוא מטעם החברה המשווקת..ומכך הפערים בין הנתונים שהוצגו לך לבין הנתונים המצוינים בחוות דעת זו.
אותו דוח שמאי, הוא למעשה תקן 22 , שהוא יותר כלי שיווקי (שעושה עבודה “שיווקית” לא רעה בכלל ראוי לציין) מאשר שמאות נורמטיבית ומבוססת.
נתוני התכנית מראים בבירור על הפקעה של 70 אחוז במתחם ועל ממוצע זכויות של 5-6 יחידות לדונם.
זכות לדירה ממוצעת אכן יכולה להיות כ 120 מ”ר , אך 125 מ”ר ברוטו בתכנית לא אמורים להניב את אותה זכות ממוצעת אלא פחות.

KarkaRank

היי אדי
המתחם עדיין ממתין להפקדת התכנית בוועדה המחוזית ,הליך שאמורה לבצע עיריית חדרה.
בעת התפתחות תכנונית נעדכן כמובן בחוות הדעת.

אדי

שלום
===============================================================================
עדכון – במאי 2016 החליטה הוועדה המחוזית על הפקדת תכנית מפורטת למתחם “רובע הים” ( מס’ 302-0340539) , וזאת רק לאחר מילוי תנאים כגון הגשת תסקיר סביבתי
===============================================================================
מ2016 הכל תקוע !!!

מה אם תסקיר סביבתי ת חש התקדמות

>ודה

KarkaRank

היי
כאמור,עדיין איו התקדמות פורמלית, שבעת הפקדת התכנית יצטרכו להתווסף שאר הנספחים הדרושים.

שי

היי,
איך אותו שמאי מגן על עצמו מפני תביעה עתידית כמי שנתן חוות דעת מטעה? פער של 20% בזכויות זה לא בדיוק טווח טעות סביר

ארי

היי!!!
רציתי לדעת האם חלקה 156 בגוש 10006 היא תהיה למגורים? והאם זה הקו הראשון לים?
ואיך אפשר לדעת זאת בוודאות..
בתודה מראש!!

KarkaRank

שלום ארי ותודה על תגובתך.
חלקה 156 נכללת במלואה ואכן אמורה לקבל זכויות מגורים.
תשריט התכנית ממקם את החלקה בסביבות הקו השלישי מהים, שוודאות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

KarkaRank

שלום דניאל ותודה על תגובתך.
חלקה 189 בגוש 10006 נכללת במלואה במתחם רובע הים, ונכון להיום מסומנת לטובת תעסוקה.
עם זאת אופי הזכויות יכול עוד להשתנות , ובהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

KarkaRank

שלום רון ותודה על תגובתך.
חלקה 202 בגוש 10006 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות בעתיד (ככל הנראה לטובת מגורים).

שלמה

שלום
האם ההנחה הבאה נכונה?

נניח שלאדם אחד יש 125מ”ר בחלקה למגורים קרובה לים(נניח 300 מטר) ולאדם שני יש חלקה זהה בגודלה במרחק מירבי מהים (נניח 900 מטר)
בהנחה ששניהם יקבלו דירת 3 חדרים, שוויה של הדירה הקרובה יותר לים תהיה גבוהה יותר. כלומר איזון זכויות לא מבטיח שווי ערכי זהה בין הבעלים אלא שווי פרופורציונלי בין החלקותמה שיבטיח שמי שיש לו חלקה קרובה לים תהיה לו גם דירה יקרה יותר.
האם זה נכון?

KarkaRank

שלום שלמה ותודה על תגובתך
בעת איחוד וחלוקה שמאי יכול להעריך שזכות במרחק רב מהים בסמוך לכביש תהיה תחת מקדם 0.9.
כך שעל מנת לקבל זכות ממוצעת במבנה הרחוק מהים יצטרך פחות שטח, מאשר לקבל זכות במבנה הקרוב ביותר לים, וזה יכול להגיע להבדל של 25-30 מ”ר.
ציינת דירות, אך כמובן בזכויות בלבד (מרכיב הקרקע).

שלמה

תודה על התשובה
אני לא בטוח שהבנתי את הכוונה. על פי התשובה ייתכן שאדם עם 100 מר רחוק מהים יקבל זכות שווה לאדם עם 125 מר קרוב לים זה נראה לי בדיוק ההפך ממה שציפיתי כיוון שהקרבה לים אמורה להיות יותר יקרה עבור כל מטר רבוע.

אשמח להבהרה
תודה מראש 🙂
אגב אשמח להתייעץ באופן פרטי אם זה מקובל

KarkaRank

היי
חלקות הזכויות אמורה להיות שווה וזאת בהתאם לפי המצב הנכנס של החלקות, נתון שייקבע בעת הכנת תכנית איחוד וחלוקה, ויופיע בנספח עקרונות ההקצאה.

KarkaRank

שלום אלון ותודה על תגובתך
חלקה 51 בגוש 10006 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות, שאופי אותן זכיות (מגורים או תיירות או שילוב של השניים) יתבהר בעת הליך איחוד וחלוקה.

לאור

10006 חלקה 114…מה מצבה המשפטי? למה לא רואה אותה באתר מפי? אשמח להסבר על כדאיות השקעה והזמן המשוער לעלייה על הקרקעץ תודה רבה

KarkaRank

שלום לאור ותודה על תגובתך
חלקה 114 נכללת בשלמותה במתחם, ותקבל זכויות מגורים מלאות בעתיד.
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת כמו כן המחיר המומלץ, שעליית ערך הבאה צפויה להיות לאחר הפקדה פורמלית של התכנית, לפני שלב מתן התנגדויות.

שירלי

הי,
אכן אתר מבורך!!

הציעו לי גם זכות לקרקע לפי 125 מ”ר(122 מר + מרפסת 12 מר) בגוש 10006 חלקה 114, אמרו לי שזו דירת 4 חדרים, בנוסף אשמח לדעת באיזה שלב זה נמצא ומה העלות הריאלית למ”ר נכון להיום?

KarkaRank

היי שירלי
חלקה 114 נכללת בשלמותה ותקבל זכויות מגורים מלאות
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום.
ראי בתזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת את הסטטוס התכנוני.
כמו שציון בתגובות לגולשים, ההערכה של האתר היא ל 6 יחידות לדונם.

KarkaRank

היי ערן
חלקה 256 בגוש 10006 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות (סבירות גבוהה לזכויות מגורים).

KarkaRank

היי איתמר
מיקום החלקה יכול להעניק זכויות לחלקה 149 בקו השלישי, שעדיין אין בהירות לגבי אופי הזכויות (מגורים או תעסוקה , עם סבירות גבוהה יותר למגורים).
בהירות למיקום ואופי הזכויות בעת הליך איחוד וחלוקה.

איתמר

תודה רבה על התשובה!
אשמח לדעת מה השוני בין זכויות תעסוקה ומגורים..האם זכויות תעסוקה יהיו בעלות ערך נמוך מאשר זכויות למגורים?

KarkaRank

היי רוני
חלקה 101 נכללת בשלמות ותקבל זכויות מלאות, שבהירות לגבי מיקום תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

איתן

הי,חלקה 242 נראית במפה גבולית בין שני אזורים,האם היא מתוכננת לשלב 2 במלואה ומה הסטטוס כרגע של האזור?
תודה רבה

KarkaRank

שלום איתן ותודה על פנייתך
שלבי הפיתוח מתוך תכנית המתאר חד/2020 הם רק לצורך תיאור עקרוני (שם החלקה מופיעה בשלב פיתוח שני), ששלבי הפיתוח המדויקים יקבעו רק בעת אישור תכנית מפורטת למתחם רובע הים.

רוני פיש

1 דונם בגוש 10006 חלקה 251,מה נותן מבחינת זכויות בנייה,והאם מחירו כפי שכתבת לעיל 1800-1900 שח ל-1 מ”ר

KarkaRank

שלום רוני ותודה על תגובתך
חלקה 251 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות מלאות
המחיר המומלץ מעודכן נכון להיום, שעליית ערך צפויה לאחר הפקדה פורמלית של התכנית המפורטת.

ליאור

שלום
האם גוש 10008 נכלל גם הוא בתוכנית ואם כן האם כל הנאמר לגבי גושים 10006 ו10007 תקף לגביו ?
תודה רבה
ליאור

KarkaRank

היי ליאור
החלקות הפנויות בגוש 10008 אכן נכללות במתחם רובע הים, וזהות בחוות הדעת לגושים 10006-10007.

KarkaRank

שלום אהרון ותודה על תגובתך.
המתחם עדיין ממתין להפקדה פורמלית של התכנית המפורטת בוועדת התכנון, וזאת לאחר מילוי התנאים ודרישות הוועדה המחוזית.

ארייק

בעניין מחצית מהבעלות על חלקה 100 בגוש 10006=חצי מ-2011 מ״ר

האם היא צפויה לקבל 8 דירות לפי היחס שציינת דירת 3׳ חדרים ל-125 מ״ר אדמה?

כמה זמן ייארך(להערכתך ולנסיונך) לתחילת עבודות תשית ובניה בגוש הזה?

האם המחיר של 1,900-2,000 ש״ח ל-מ״ר שציינת בראש הדף עדכני גם לחלקה זו?

תודה

KarkaRank

שלום ארייק ותודה על פנייתך
חלוקת זכויות המגורים העתידית במתחם תהיה לפי זכויות ממוצעות ליחידה (114 מ”ר) , שההערכה היא בסביבות 6 יחידות ממוצעות.
לאחר החלוקה הראשית , בעלי כל בניין ישכרו שמאי מטעמם שיעריך את מרכיב שווי של דירה בבניין, שם יהיה ניתן באמצעות הגרלות להמיר את הזכויות הממוצעות לדירות שונות באותו בניין
מרכיב שווי של כל דירה יתומחר למעשה בזכויות (לדוגמא פנטהאוז 1.8 יחידות שווי, דירה גן 1.5 יחידות שווי, ושאר הדירות כגון 3 חדרים, גובה קומות ועוד..)
התחלת בניה יכולה לקחת כ 3 שנים בקלות מיום צפי ההפשרה
המחיר המומלץ המופיע בחוות הדעת מעודכן נכון להיום, וצפוי להעלות בכ 12-15 אחוזים בעת הפקדה פורמלית של התכנית.
מיקום החלקה יכול להוות קו שני לים, שבהירות לגבי סוגיה זו תתגלה לאחר שלב ההתנגדויות.

KarkaRank

היי
צפי זמן ההפשרה מופיע בלב חוות הדעת ומוערך בסביבות 6 שנים, שעם הפקדת התכנית באופן פורמלי ותחילת שלב ההתנגדויות, אותו צפי ירד לכיון ה 5 שנים.

יוסי שי

שלום וחג שמח
ברשותך אבקש מידע ומחיר למ”ר בגוש 10006 חלקה 166 חדרה
בתודה מראש יוסי

KarkaRank

היי יוסי
ראה במעלה עמוד זה חוות דעת על גוש 10006 (הכוללת את חלקה 166) המעודכנת נכון להיום (כולל מחיר מומלץ מעודכן נכון להיום).

צחי

היי
ראשית תודה על התגובות המפורטות, מרשים מאד.
אנחנו רכשנו את חלקה 295 בגוש 10006
מה הסטאטוס העתידי שלה ושל הפרוייקט ?
האם התוכנית הופקדה במחוזי ?
מה שווי החלקה כיום ?
תודה רבה

KarkaRank

היי צחי
חלקה 295 נכללת במלואה כמובן ותקבל זכויות מלאות
המחיר המומלץ קיים בחוות הדעת כמו כן הסטטוס התכנוני
המתחם עדיין ממתין להפקדה פורמלית של התכנית המפורטת בוועדת התכנון..

יניב

היי לכם ותודה על השירות האדיב
האם כל החלקות זהות בשווי שלהן לפי שווי של כ 2000 למטר.
גם חלקה קרובה לים וגם רחוקה ?. כמו כן האם 125 מטר בחלקה 215 יכולים לקבל שטח של דירה.
בשיווק של מתווך באזור החלקה מוצעת ב 3 ש”ח למטר שנראה קצת גבוה למרות התקדמות בתכנית ומובטח קו ראשון לים, האם ניתן להבטיח כזה דבר בכלל לפני איחוד וחלוקה.

תודה מראש על העזרה

KarkaRank

היי יניב
נכון להיום אכן שוות באופן ערכי, בטח שבניית המגורים נטו תהיה כ 400 מטר מהים
נתוני התכנית מראים שדונם ברוטו אמור לקבל בסביבות 6 יחידות לדונם
אזור החלקה המוצעת לא קרוב להיות קו ראשון לים
בהעדר תכנית בינוי סופית, מיקום מגרשים, ובעיקר תכנית איחוד וחלוקה, בוודאי שלא ניתן להבטיח מיקום כזה או אחר (אם היה ניתן להבטיח המוכר/משווק היה מתחייב לכך בחוזה ולא בעל פה..)
המחיר שציינת לא רחוק ממחיר מופשר של הקרקע, ולא משקף את מצבה התכנוני נכון להיום.

אבי

היי ,
מצטרף לכל הברכות החמות 🙂
אשמח לתשובה לשאלתי :
בתקנון תכנית המתאר של עיריית חדרה רשום : ”מתוכם השטח למגורים נטו עומד על 2500 דונם , בצפיפות ממוצעת כללית של כ-10.5 יחידות דיור לדונם” . באתר ציינתם שהצפי הוא ל5-6 יחידות לדונם , איך מסברים את הפער בין 10.5 ל 5-6 ? הרי אם זה 5-6 לכל דונם אזי כל דירה תיהייה גדולה מהרגיל בסביבות ה200 מטר .
תןדה תודה תודה !

KarkaRank

היי אבי
הנתון של 2500 דונם שטח מגורים נטו שציינת הוא נכון, אך הוא מתוך כלל העיר חדרה (מאחר וצפית בתכנית לכלל העיר חדרה..)
ראה את התכנית המפורטת למתחם (קישור בחוות הדעת) ותוכל להסיק את התובנה המתבקשת.

לאוניד

היי,
אשמח לתשובתכם,
אני מתלבט בין גוש 199 ל 129, במפה הם נראים דיי קרוב, אבל הבדל במחיר.
לאחד זה 2800 למטר ולשני 3232 למטר, זה מחיר הגיוני ליום?

כמה זה קרוב לקו הים?
תודה רבה,
לאוניד

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *