גוש 7650 – חוות דעת

גוש – 7650

חלקות – 22-26, 47-81, 130-132, 139-228, 258 ,290-292 – החלקות מצפון לכביש 531 ומדרום לדרך הפארק

בעלות – הרוב פרטי

מרחק מבנייה – 400 מטרים משכונת לב הפארק שמצפון

מצב תכנוני/הקרקע – חלקות  22-24, 47-81, 110-112, 130-132, 139-228, 258, 290_292 בגוש 7650 ממוקמות בדרום מערב רעננה, מצפון לכביש 531 ומדרום לכביש דרך הפארק. לפי תמ”מ/21/3 (תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז) החלקות הנ”ל מיועדות לטובת אזור פיתוח עירוני, ייעוד אופטימלי לקידום תכניות הפשרה. בדצמבר 2013 הופקדה בוועדה המחוזית תכנית המתאר רע/3000  לכלל העיר רעננה. תכנית המתאר צופה כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 120,000 תושבים עד לשנת 2035, מה שיצריך תוספת של קרוב ל 20,000 יחידות דיור לעיר. לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית המתאר, החלקות הנ”ל מיועדות לטובת מגורים בבנייה רוויה כחלק ממתחם 4א. תכנית המתאר חילקה את העיר ל 10 מתחמי תכנון בעלי ייעודים שונים ( מגורים, תעסוקה פארקים ועוד), כשמתחם 4 מיועד לאזור מגורים בבנייה גבוהה ומחולק בעצמו לשלושה מתחמים של בנייה חדשה –4 ג (מזרח העיר) ,4 ב( דרום העיר -מתחם 2012), 4 א( מערב העיר – מדרום לדרך הפארק) .רוב השטחים מדרום לדרך הפארק, היו בתכנון מקומי לשינוי ייעודם לטובת מגורים, כחלק ממתחם 2010( על שם התכנית רע/2010) בתחילת שנות ה 90. בשנת 94 הקפיאה עיריית רעננה את המתחם עצמו והתרכזה באזורים אחרים בעיר.

לתשריט ייעודי הקרקע של תכנית המתאר לכלל העיר רע /3000 –    לחץ כאן

להוראות תכנית המתאר והסבר על חלוקת המתחמים והשימושים המותרים במתחמים המיועדים לטובת מגורים –  לחץ כאן  

* עדכון – ב 30/03/16 אושרה בוועדה המחוזית תכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה (לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה). שלב הבא – הכנת תכנית מפורטת למתחם.

*עדכון –  ב 17/05/17 הוגשה לוועדת המקומית תכנית מפורטת למתחם,תכנית רע/מק/2020 (תכנית מספר 416-0452573). לפי התכנית יקומו כ 1975 דירות על שטח של 319 דונם . ב 06/06/17 החליטה הוועדה המקומית להפקיד את התכנית בכפוף לתיקונים טכניים/כמותיים. יש לציין שהתכנית חלה רק על החלק המיועד למגורים בגוש (אזור 4 א), בעוד לחלק המסחרי בגוש ( בדרום הגוש בסמוך לכביש 531 , המסומן בסגול), הוקמה תכנית מפורטת נפרדת.

להוראות תכנית מפורטת רע/מק/ 2020  – לחץ כאן

לתשריט התכנית המפורטת  – לחץ כאן

להחלטת הוועדה המקומית על הפקדה בתנאיםלחץ כאן

כאמור גם לחלק המסחרי בגוש הוקמה תכנית מפורטת, תכנית רע/מק/2021 (תכנית מספר 416-0376467) שהוגשה לוועדה המקומית, ובדומה לתכנית המפורטת למגורים , גם היא מומלצת להפקדה בתנאים

להוראות תכנית מפורטת לחלק המסחרי רע/מק/2021 – לחץ כאן

לתשריט התכנית המפורטת – לחץ כאן

להחלטת הוועדה המקומית על הפקדה בתנאיםלחץ כאן

* התפרסמו טבלאות הקצאה להפקדה למתחם המגורים תחת תכנית רע/מק/2020 (תכנית מספר 416-0452573). כלל חלקות הדרך חושבו תחת מקדם שווי של 60%.

לטבלאות איחוד וחלוקה למתחם המגורים – לחץ כאן  טבלאות בעמודים 21-28

גם לחלק המסחרי של המתחם פורסמו טבלאות איזון והקצאה,תחת תכנית רע/מק/2021 (תכנית מספר 416-0376467).

לטבלאות איחוד וחלוקה למתחם המסחרי – לחץ כאן

*עדכון – ב מאי  האחרון פרסמה וועדת המשנה מענה להתנגדויות כולל את החלטות הועדה, שהחשובה שבניהן היא איחוד שתי התכניות המפורטות (מגורים ומסחרי) לתכנית אחת, שבה יוכנו מחדש טבלאות איחוד וחלוקה, יוכללו שטחים נוספים(אלו שהופקעו לטובת הכביש), ובנוסף תוספת קלה של יחידות דיור גם כן תוכנס לתכנית החדשה. בעת הכנה התכנית החדשה כולל טבלאות איזון והקצאה חדשות, אנו נפרסם זאת באתר.

לפרוטוקול מענה להתנגדויות כולל החלטות הועדה – לחץ כאן  מענה להתנגדויות והחלטות מעמוד 14

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע –  3 שנים

ייעוד החלקות הנ"ל בגוש 7650 לטובת מגורים בבניה רוויה (צבע כתום) כחלק ממתחם 4 א (מתחם 2010) לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה. למתחם זה תקום בעתיד תכנית פרטנית ונקודתית הנגזרת מתכנית המתאר.
ייעוד החלקות הנ”ל בגוש 7650 לטובת מגורים בבניה רוויה (צבע כתום) כחלק ממתחם 4 א (מתחם 2010) לפי תשריט ייעודי הקרקע המצורף לתכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה. למתחם זה תקום בעתיד תכנית פרטנית ונקודתית הנגזרת מתכנית המתאר. להגדלה – לחץ על התמונה

מחיר מומלץ3000-3100  למטר

דירוג**** עם סיום סלילת כביש 531 והקמת תחנת רכבת מערב (בזמן משוער של עד סוף 2017), ובצמידות לפארק רעננה העצום, בשילוב עם שטחים פתוחים ממערב , מתחם 2010 אמור להיות אחד המבוקשים ביותר בכל אזור השרון. ערך הקרקע אמור לעלות בהדרגתיות בעיקר לאחר אישורה הסופי של המתאר.

KarkaRank

שלום שניר ותודה על תגובתך
בדומה למתחמים רע/2012 בדרום רעננה ו הר/1202 בצפון מזרח הוד השרון, בה המדינה החליטה כי לא ניתן להכליל בתכניות שטחים שהופקעו לטובת כביש 531, ושאין להם קשר תכנוני למתחם, אך ורק על מנת לפצות בזכויות בנייה את אותן בעליי הקרקעות מהן הופקעו אותם שטחים, גם במתחם 2010(דרום דרך הפארק) בעליי הקרקעות מהן הופקעו השטחים לטובת כביש 531 יקבלו פיצוי כספי מהוועדה המקומית ולא יכללו במתחם העתידי.
לתשריט כביש 531 בצמוד למתחם 2010 – לחץ כאן

בני

הקרקעות שהופקעו לטובת כביש מכבית קיבלו בסופו של יום בבג”ץ זכויות בתוך התוכנית ולא פיצוי כספי,מדוע שבקרקעות סביב כביש 531 בתוכנית רע 2010 וב הר 1202 לא ינהגו באותו אופן, במיוחד שלכל בעליי הקרקע ב רע 2010 בחלקה 28 יש הסכם עם מע”צ והעיריה שהם יכללו בכל תוכנית עתידית במתחם.
האם העיריה לא תהיה חשופה לתביעות ענק שיעכבו התוכנית בעתיד?

KarkaRank

שלום בני ותודה על תגובתך
גם במתחם הר/1202 בהוד השרון וגם במתחם רע/2012 ברעננה החליטה היועצת המשפטית מטעם המדינה, בצעד תקדימי, שלא ניתן להכליל שטחים שהופקעו לטובת כביש 531 אך ורק על מנת לפצות בעלי קרקעות בזכויות, מאחר שלשטחים עצמן אין קשר תכנוני למתחם עצמו
מאחר והחלטות מאושרות אלו הן תקדימיות, כל ההחלטות הקודמות אינן רלוונטיות.
לגבי הסכם של בעלי הקרקעות עם מע”צ והעירייה – שניהם לא רלוונטים, ולא ממש יכולים לשנות את ההחלטה.
גם בהחלטות הוועדה המחוזית לגבי מתחמים הר/1202 ו רע/2012, בעלי הקרקעות טענו בוועדה המחוזית שאכן הובטח להן פיצוי בזכויות בנייה , ולכן המתינו עם קבלת הפיצוי על ההפקעה, אך הוועדה המחוזית טענה כאמור שהעירייה (יוזמת התכנית) אינה יכולה להכליל שטחים שהופקעו לטובת הכביש ואין להם קשר תכנוני למתחם, אך ורק על מנת לפצות בעלי קרקעות
לגבי חשיפת העירייה לתביעות – יותר אפילו מבעלי הקרקעות, העירייה נותרה מאוכזת מהחלטת הוועדה, מאחר ותצטרך לתת פיצוי כספי לבעליי הקרקעות במקום זכויות הבנייה (דבר שבמצטבר מתבטא בסכומי כסף עצומים)

מתחם 2010( גוש 7650) הוא מתחם מעולה ,אבל אך ורק לקרקעות( חלקות שנכנסות במלואן לתכנית ולא הופקעו מהם שטחים לכביש 531 העתידי)

תוכל לקרוא בקצרה על אותן החלטות של היועצת המפשטית לגבי השטחים מהן הופקעו חלקים לטובת כביש 531
מתחם הר/1202 – לחץ כאן עמודים 6-7
מתחם רע/2012 – לחץ כאן עמודים 9-10

בני

שלום שוב זה בני
מה בנוגע לחלקה 19 שרק 39 אחוז מתוכה מופקע לטובת הדרך לתחנת הרכבת
למה היא לא נכללה בתוכנית שהריי 61 אחוז לא מופקע
מה שכחו לרשום אותה?
דרך אגב חלק קטן מחלקה 28 בגוש 7650 לא הופקע לטובת הכביש אז למה לא נתנו לחלקה להכנס ולו באופן חלקי?

KarkaRank

שוב שלום בני
נכון ציינת לגבי חלקה 19 וחלקה 28
חלקות אלו יכנסו באופן חלקי לתכנית איחוד והחלוקה העתידית (החלק שלא הופקע לטובת הכביש), ובעוד על החלק שכן הופקע מאותן חלקות יינתן פיצוי כספי.
בחלקה הנכנסת באופן חלקי לתכנית החלוקה, בעלי הקרקע יקבלו זכויות מופחתות באופן יחסי לחלק הנכנס בלבד, בנוסף לפיצוי כספי לחלק שהופקע
אם כך ברור שחלקות הנכנסות באופן חלקי שוות פחות בערכן הכספי מחלקות הנכנסות במלואן, וזו הסיבה שלא צויינו בחוות הדעת
שווי החלקות הנכנסות בחלקן – משתנה מחלקה לחלקה, ותלוי באחוז השטח שייכנס לתכנית

יואב

שלום,

ברצוני לדעת מה עולה בגורל גוש 7650 חלקה 190 שבה עובר ציר ראשי/משני
האם הינה בעלת אותן זכויות לקרקעות צמודות שבהן לא עובר כביש?

תודה רבה

KarkaRank

שלום יואב ותודה על תגובתך
חלקה 190 בגוש 7650 ממוקמת בלב המתחם, תיכנס במלואה לתכנית מפורטת עתידית ותקבל זכויות מלאות.

KarkaRank

*עדכון
תכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה אושרה בוועדה המחוזית
פרסום אישור התכנית ייצא בקרוב
עודכן תזרים השלבים מצד ימין לחוות הדעת

KarkaRank

שלום יואב
חוות הדעת מעודכנת נכון להיום.
כמו שמופיע בחוות הדעת,צפי זמן ההפשרה למתחם המגורים הוא כ 5 שנים.

or

שלום רב,
מה יהיה דינן של חלקות שמסומנות בתכנית המתאר רע 3000 כשביל. האם הן יקבלו זכויות בנייה? פיצוי כספי? ואם זכויות בנייה – איזה אחוז?
אודה על תשובתכם.

KarkaRank

שלום אור ותודה על תגובתך
החלקות במתחם לב הפארק המסומנות כדרך אמורות לקבל זכויות חלקיות.
בעת איחוד וחלוקה החלקות המסומנות לצורך כביש במתחם יהיו תחת מקדם דרך (מקדם חישובי בו משתמש השמאי).
יכולות לקבל כ 30%-60% מהזכויות המלאות
בהירות לגבי גודל הזכויות יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

אלון

שלום רב
גוש 7650 כולל גם חלקות דרך.
חלקן כלולות ברשימת החלקות בחוות הדעת לעיל,
חלקן אינן רשומות לעיל אך מופיעות בתשריט (121, 281, 283),
ויש אף שאינן מופיעות בתשריט (128, 229 – שהופקעה חלקית לכביש 531).
שאלתי:
1. האם אי הזכרתם ברשימה בחוות הדעת (121, 281, 283)או אי הכללתם בתשריט (128, 229)הינה בעלת משמעות שלילית כל שהיא?
2.בתכתובת לעיל ציינת כי לא ניתן יהיה לקבל פיצוי בזכויות וכי על הועדה המחוזית לפצות את נפגעי ההפקעה לכביש 531.
האם פיצוי זה הינו בעל תפוגה של זמן? האם על בעל העניין לפנות מיוזמתו לועדה המחוזית? מדוע העריה חשופה לתביעות, מה אשמתה שהופקעו קרקעות?

KarkaRank

שלום אלון ותודה על תגובתך
החלקות שציינת 121, 128, 231-232, 235, 279, 281, 283 הן חלקות המסומנות כדרך ויכולות לקבל זכויות כ 30%-60% מהזכויות המלאות, שבהירות לגבי גודל הזכויות יתבהר בעת הליך איחוד וחלוקה.
לגבי החלקות מהן הופקע שטחים לטובת כביש 531 – אמורות לקבל פיצוי כספי מנתיבי ישראל.
לאחר תכנית מפורטת למתחם בה יתבהר אילו חלקות שהופקעו לטובת כביש 531 נכללות באיחוד וחלוקה, ואחוז כניסתן , יהיה ניתן להתקדם לעבר פיצוי הכספי , אם וכאשר יש זכאות לכך.

KarkaRank

שלום רוני ותודה על תגובתך
חלקה 233 בגוש 7650 היא אכן חלקת דרך, ואמורה לקבל בין 30%-60% מהזכויות המלאות

עומר

היי,

לפי התשריט המצורף חלקה 51 מיועדת חלקית לבניה בעוד שבאתר עיריית רעננה החלקה מיועדת במלואה. רציתי לדעת מה מהם הוא הנכון ? ובמידה וחלק מהחלקה אינו מיועד לבניה כיצד אוכל לדעת האם הזכויות שרכשתי נופלות בחלק המיועד או לא מיועד ?

KarkaRank

שלום עומר ותודה על תגובתך
חלקה 51 בגוש 7650 נכללת במלואה במתחם ואמורה לקבל זכויות מלאות, למרות שבתשריט המתארי חלק ממנה לטובת שטח פתוח.
כאמור החלקה נכללת במלואה במתחם וייעודה זהה לשאר החלקות המלאות ( חלקות 22-26, 47-81, 110-112, 130-132, 139-224, 226-228, 258 ,290-292 בגוש 7650) ,ובהליך איחוד וחלוקה אמורה לקבל זכויות מלאות

אילנה

שלום רב,
מהו הצפי להפשרת הקרקע במתחם, לדעתכם, לאחר אישור תכנית המתאר במחוזי? האם יש סיכוי לתחילת הבנייה עד 2020?
תודה

KarkaRank

שלום אילנה ותודה על תגובתך
צפי הפשרת הקרקע מעודכן בחוות הדעת
התחלת הבנייה בתסריט אופטימי צפויה להתחיל בעוד כ 10-12 שנים

יעקב

האם אפשר לקבל עדכון למחיר למ”ר בחלקות המיועדות למגורים (בגוש 7650), לאחר אישור תוכנית רע3000 ?

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על תגובתך
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום (כל חוות הדעת באתר מתעדכנות אחת לשלושה שבועות), בהתאם למצבה התכנוני של הקרקע – אישור תכנית מתארית לכלל העיר רעננה רע/3000.

שלומי

ברצוני לדעת לגבי חלקה 222 האם הינה בעלת זכויות מלאות בתוכנית המתאר . וכמו כן צפי זמן להפשרת הקרקע ?
תודה נמראש

KarkaRank

שלום שלומי ותודה על תגובתך
חלקה 222 בגוש 7650 ממוקמת בלב המתחם, תיכנס במלואה לתכנית מפורטת עתידית ותקבל זכויות מלאות.

צחי

על פי תשריט ייעודי קרקרע של תוכנית המתאר רע/3000 בחלק מהחלקות עובר ציר רוחב ראשי/משני. שאלתי לגבי חלקות 283, 237, 235, האם צפויה השפעה נוספת בשל מעבר הציר על החלקות בעת איחוד וחלוקה, בנוסף לכך שחלקות אלו מוגדרות כדרך וצפויות לקבל כ30% עד 60% מהזכויות המלאות במתחם.

KarkaRank

שלום צחי ותודה על תגובתך
מעבר הציר על החלקות שציינת אינו משפיע (אינו גורם, מקדם או מדד) על קבלת הזכויות בעת איחוד וחלוקה.
כאמור החלקות מוגדרות כדרך ואמורות לקבל כ 30%-60% מהזכויות, שחישוב מדויק לצורך חלוקת הזכויות , נקבע לפי בדיקה ספציפית לכל חלקת דרך, מצבה הקודם , הפקעות עבר, קבלת זכויות ופיצויים קודמים.

איל סלע

שלום ותודה מראש על כל האינפורמציה
אני מבין שחלקה 26 נכנסת במלואה לתכנית. מה המחיר למר מומלץ? כמו כן, עכשיו שאושרה תכנית 3000 מה צפי הזמן?

KarkaRank

שלום אייל ותודה על תגובתך
חלקה 26 בגוש 7650 אכן נכללת במלאה במתחם.
המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים נכון להיום

יוסי

שלום,
האם אפשר לקבל מידע על גוש 7650 חלקה 402? האם היא חלק מתוכנית “הרובע הצפוני”?
תודה רבה.

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך
חלקה 402 בגוש 7650 שייכת לגבול הרצליה ואכן נכללת במתחם “הרובע הצפוני” של העיר.
החלקה עצמה תואמת לגוש 6672 (החלקות המצוינות במעלה חוות הדעת ושייכות לגבול הרצליה בלבד)
זהו הקישור לחוות הדעת – https://karkarank.co.il/?p=2132

ronron

שלום רב,
יש לי זכויות על חצי דונם בגוש 7650 חלקה 26. כמה שאלות:
1. מה הערך הכספי של זה היום?
2. תוך כמה שנים אתה מעריך שייתכן ויהיה אפשר לבנות שם ?
3. מה החלק המוערך שלי יהיה במידה ומתחילים לבנות בניין דירות ?

KarkaRank

שלום רון ותודה על תגובתך
1. המחיר המומלץ מופיע בלב חוות הדעת
2. צפי זמן ההפשרה גם כן מופיע בחוות הדעת. התחלת בניה במתחם יכולה לקחת כ 2-3 שנים מיום ההפשרה, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרע עצמם.
3.החלקה מיועדת לטובת מגורים ומסחר. במידה ותקבל זכויות מגורים , הן יכולות להיות בכיוון של 3-3.5 זכויות(יחידות) לדירה ממוצעת ( על שטח של חצי דונם ברוטו).
בהירות בעת הליך איחוד וחלוקה

KarkaRank

שלום ניר ותודה על תגובתך
חלקה 145 נכללת בשלמותה במתחם ותקבל זכויות מלאות
חלקה 232 היא חלקת בייעוד דרך ואמורה לקבל בין 30%-60% מהזכויות המלאות, שבהירות לגבי גודל הזכויות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

חגית

שלום רב,
קודם כל אני רוצה להודות על המידע הרב שיש באתר ועל המענה המהיר לשאלות הנשאלות.כל הכבוד!
ברשותי קרקע בגוש 7650 חלקה 235.
לפי התשריט זוהי חלקת דרך שלפי הבנתנו מהכתוב למעלה נוכל לקבל עליה 30%-60% מהזכויות המלאות.השאלה אם אחרי שנקבל את חלקנו מהזכויות(לאחר שיורידו 30%-60%) יכולים להפקיע עוד 40% על החלק הזה?
ברשותי 210 מ”ר האם זה יספיק לזכות לדירת 4 חד’?
מה שווי הקרקע היום במידה וארצה לממש בטווח הקרוב?

KarkaRank

שלום חגית
לצורך חישוב פשוט – אם במתחם הזכויות הן כ 6 יחידות לדונם ברוטו הנכנס בשלמותו למתחם, אז כל 166 מ”ר (הנכנסים בשלמות) יספיקו לזכות לדירה.
במקרה של חלקת דרך, חשיבות לאחוז הזכויות שתקבל.
אם חלקת דרך קיבלה כ 50% מהזכויות, אז למעשה הזכויות לדונם של חלקת דרך יהיו כ 3 יחידות לדונם , משמע שכל 330 מ”ר יספיקו לזכות לדירה.
שווי מוערך לקרקע שברשותך – 260-280 אלף ש”ח
בהירות לגבי אחוז הכניסה יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

KarkaRank

שלום אסף ותודה על תגובתך
באופן כללי חלקה 390 (מספרה בתכנית 225) נכללת בשלמותה בתכנית המפורטת לטובת אזור המגורים (תכנית רע/מק /2020), ותקבל זכויות מלאות רגילות כשאר החלקות שנכללות בשלמותן במתחם

רועי

היי
האם חלקה 26 היא למגורים בלבד או שהיא גם מיועדת למסחרי?
(בתרשים המוצע נראה שחלקה למסחרי)
היכן ניתן לראות את הייעוד לכל מגרש?
תודה רבה
רועי

KarkaRank

שלום רועי ותודה על תגובתך
לפי תכנית המתאר לכלל העיר רע/3000 חלקה 26 בגוש 7650 אכן בייעוד משלב לטובת מגורים ומסחר, שבהירות לגבי הזכויות הסופיות, יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.
נכון להיום עיריית רעננה הקימה שתי תכניות למתחם, אחת לאזור המגורים והשנייה לטובת מסחר, שחלקה 26 מופיעה בשניהם, כך שהחלקה אכן תקבל זכויות משולבות של מגורים ומסחר

KarkaRank

שלום אלי ותודה על תגובתך
לפי התכנית המפורטת החלקה נכללת בשלמותה(על אף צמידותה לכביש 531),ואמורה לקבל זכויות מגורים בעת איחוד וחלוקה.
בהירות תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה

ניר

שלום,
קראתי את העדכון שלך מה 17 למאי – רוב תודות !!!
בגוש 7650 הנך מתייחס לחלקות – 22-26, 47-81, 130-132, 139-228, 258 ,290-292 – החלקות מצפון לכביש 531 ומדרום לדרך הפארק (העתקתי)

האם העדכון האחרון רלבנטי במלואו גם לחלקות 145 ו 232 ? (החלקות האלו לא מופיעות במספרי החלקות לעיל)

רוב תודות בשנית !!

KarkaRank

שוב שלום ניר
חלקה 145 מופיעה בפירוט החלקות עליהן חלה חוות הדעת( גם לפי מה שהעתקת) – 139-228 כולל את חלקה 145.
לגבי חלקה 232 – היא חלקת בייעוד דרך, ראה בתגובות הקודמות התייחסות לנושא חלקות הדרך.

זאב

שלום,

א. אם חלקה 72 שמצויינת כחלק מהתוכנית שהופקדה מע/מק/2020 אך מופיע בתשריט של התוכנית כשטח ציבורי פתוח, תקבל זכויות בניה למגורים כמו שתקבל חלקה 71 הסמוכנה לה ומסומנת למגורים ד ?
ב.האם יש סיכוי שהחלקה הנ”ל תקבל זכויות לא רק למגורים אלה גם למסחר? או שהתוכנית למסחר היא נפרדת?
ג. האם היא הצפיפות לדונם בתוכנית היא 1975 י”ח לחלק בשטח התוכנית 319.05 =6.19 י”ח ברוטו לדונם? כלומר כל אחזקה של 161.5 מטר (לפני הפקעות העירייה) תניב זכות לדירה?

תודה

KarkaRank

שלום זאב ותודה על תגובתך
א – חלקה 72 נכללת במלואה בתכנית ותקבל זכויות מגורים מלאות בזהה לחלקה 71, וכנראה באותו תא שטח (1034) היושב על החלקות הסמוכות לחלקה 72 (חלקה 71 בניהן).
ב – תכנית מפורטת לשטחי המסחר הדרומיים נעשית בנפרד (תכנית רע/מק/2021).
אומנם יש תאי שטח בתכנית 2020 בהם יקומו בניינים עם חזית מסחרית, אך מדובר על תאי שטח הדרומיים במתחם המגורים, בעוד חלקה 72 שציינת ממוקמת בצפון מתחם המגורים.
ג – לפי נתוני התכנית אכן מדובר על 6 יחידות לדונם ברוטו.

KarkaRank

שלום אודי ותודה על תגובתך
חלקה 28 בגוש 7650 עברה סוג של פרצלציה.
חלק מהחלקה היה מיועד להיכלל במתחם המסחרי , ולחלק זה קיים מספר חלקה חדש – חלקה 362
החלק הדי גדול של החלקה שהופקע לטובת כביש 531 , יקבל פיצוי כספי מהוועדה המקומית (מוערך בכ 120-160 אלף דולר לדונם)
החלק שלא הופקע , כאמור קיבל מספר חלקה חדש (362 ) והוא נכלל בתכנית המסחרית של הגוש רע/מק/2021.

יעקב

זאב שלום
מה עולה בגורלה של חלקה מספר 249?
כמה זכויות היא תקבל בתוכנית החדשה?
תודה מראש
יעקב

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על תגובתך
חלקה 249 (מספרה החדש הוא 409) נכללת במלואה בחלק המסחרי של הגוש , ותקבל זכויות מסחר מלאות.
בהירות לגבי גובה הזכויות המדויק יתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה.

יעקב

שלום רב
מעיון בטבלאות של הפרצלציה עולה שהחלקה המקורית מס 249 היתה בת 18839 מ”ר בעוד החלקה החדשה הינה מס 409 והיא נכנסת רק עם 13539 מ”ר.
אז מה כוונתך שהיא נכנסת במלואה?
תודה רבה

KarkaRank

שוב שלום יעקב
חלקה 249, שחלק ממנה הופקע לטובת כביש 531, עבר לאחרונה פרצלציה ,שבה החלק שלא הופקע (נטו) קיבל מספר חלקה חדש – 409
החלקה החדשה 409 שגודלה 13539 מ”ר , נכללת בשלמותה בהליך איחוד וחלוקה.

דורון

שלום
שאלה כללית – התוכנית המפורטת לא אמורה לעבור אישור של הועדה המחוזית? (בהתייחס לתרשים הזרימה….)

KarkaRank

שלום דורון ותודה על תגובתך
בהתאם לתרשים הזרימה, התכנית צריכה לעבור את אישור הוועדה המקומית.
לאחר אישור תכנית המתאר לכלל העיר רע/3000, הוועדה המחוזית הסמיכה את עיריית רעננה (העיר הראשונה בישראל) לאשר תכניות מפורטות נקודתיות (בדומה למתחם זה),ללא אישור אותה וועדה מחוזית.

ליאו

שאלה , בדקתי לגבי חלקה 28 ואלו המסקנות שהגעתי , האם נכון ?
חלקה 28 הינה חלקה בגודל 31,875 מר. מתוכה כ- 13,000 מר נמצאים בשטח המוניציפאלי של הרצליה והייתרה- 18,875 ברעננה. למרות שיש חברה שמוכרת במתחם וטוענת שכל החלקה מקבלת זכויות בתוכנית רע/2021 אנחנו נתייחס אך ורק לשטח שנמצא ברעננה, קרי 18,875. נחלץ 18,875/31,875 ונקבל- 0.59, כלומר 59% מהחלקה נמצאת בשטח המוניציפלי של רעננה ולכן רק החלק הזה מקבל זכויות. כלומר כל 100 מר בקרקע משאיר לנו 59 מר ברעננה שמקבל זכויות. ההפקעה היא 64.6% מכאן שכל 100 מר בקרקע בחלקה 28 משאיר לנו 21 מר. הזכויות המוקנות בהתאם לתוכנית המפורטת הן של 400%, כלומר 84 מר כאשר 10% מהן הם מסחר ובסהכ 75 מר משרדים ועוד 9 מר מסחר. מר מסחר שווה ערך שמאי ל-2.5 מר משרדים, מכאן שה-9 מר מסחר שווה ערך ל-22 מר משרדים ובסהכ 75+22=97 מר משרדים אקוויוולנטי

KarkaRank

שלום ליאו ותודה על תגובתך
הסבר מלא על חלקה 28 כבר ניתן בתגובה מה 22/06/17.
החלק שהופקע יקבל פיצוי מהוועדה המקומית
החלק שלא הופקע, נמצא תחת חלקה חדשה (חלקה 362), שנכללת במלואה בתכנית המסחרית של המתחם.
כך שקנייה נוכחית אפשרית של קרקע חייבת להתבצע מחלקה 362 בלבד כמובן.
כך או כך חובה עליך להצטייד בעורך דין מקרקעין מטעמך אם וכאשר תבצע צעד כזה או אחר

מנשה רז

שלום,
האם חלקה 187 תקבל זכויות מלאות?
האם מדובר רק במגורים או שיהיו בניינים עם חזות מסחרית?
מה השווי המוערך של 125 מ”ר בחלקה זו היום?

KarkaRank

שלום מנשה ותודה על תגובתך
חלקה 187 נכללת במלואה בתכנית המגורים של המתחם, ותקבל זכויות מלאות
החלקה צמודה לשני תאי שטח, האחד לטובת מגורים והשני מגורים עם חזית מסחרית
בהירות לגבי הזכויות שהחלקה תקבל מבין תאי השטח תתגלה בעת הליך איחוד וחלוקה הצפי להתפרסם בקרוב
הכפל את המחיר המומלץ בגודל הקרקע שברשותך וזהו המחיר המומלץ של האתר.

תומר

תודה על המידע המפורט באתר 😉
חלקה 183, נכללת כולה, נכון? יש משמעות לכך שהיא פינתית? גודלה זהה לשאר החלקות?
ומתי צפוי להתפרסם הליך איחוד וחלוקה?
המון תודה שוב!

KarkaRank

שלום תומר ותודה על תגובתך
חלקה 183 אכן נכללת במלואה במתחם המגורים ותקבל זכויות מלאות, ובכך אין משמעות למיקומה וגודלה.
תכנית איחוד וחלוקה אמורה להתפרסם בקרוב, ואנו כמובן נעדכן זאת בחוות הדעת.

זאב

שלום רב

היום עיריית רעננה פירסמה איחוד וחלקה של החלק המסחרי של האזור ליד צמוד לכביש 531 והרכבת

רציתי לשאול מה המשמעות של האיזון והחלוקה מחדש לגבי חלקה 362 למה בדיוק היא תהפוך

וכיצד יחשבנו את זכויות הבניה

תודה

KarkaRank

שלום זאב ותודה על תגובתך
חלקה 362 (לשעבר חלק מחלקה 28 שעברה הפקעה לטובת כביש 531), קיבלה זכויות לתעסוקה ומסחר בתאי שטח 103b, 105, 111.
ראה בטבלה באיזה תא שטח זכויותיך החלקיות לטובת תעסוקה/מסחר.
לטבלאות איזון לחלק המסחרי של המתחם – לחץ כאן חלוקת הזכויות לחלקה 362 בעמוד 20

אסנת

שלום רב,
קודם כל תודה רבה על המידע המפורט והמועיל.
רציתי לדעת אם 125 מ”ר יתנו לי זכאות לדירה (בחלקה 154) או שחייבים 166 מ”ר. תודה רבה

KarkaRank

שלום אוסנת ותודה על תגובתך
125 מ”ר בחלקה 154 שווים ל 0.8 זכות לדירה ממוצעת, כחלק ממגרש 1031, המיועד לבניה של 38 יחידות.
ראי בעמוד 33 התייחסות לחלקה 154 – לחץ כאן

יניב

שלום רב,
בחלקה 22 שחלקה למגורים וחלקה למסחר. איך מחשבים את הזכויות בקרקע,
כמה אחוז מהשטח מיועד למגורים וכמה למסחר?

KarkaRank

שלום יניב ותודה על תגובתך
גודל חלקה 22 בגוש 7650 הוא 23121 מ”ר
12613 מ”ר (54%) מהחלקה נכלל במתחם המגורים ומקבל זכויות מגורים רק על החלק שנכנס – עמוד 22 התייחסות לחלק שנכנס למגורים
שאר החלקה, 10508 מ”ר נכלל במתחם התעסוקה ומקבל זכויות תעסוקה ומסחר – עמוד 19 התייחסות לחלק שנכנס למתחם התעסוקה

אריאל

שלום,
האם חלקה 186 תקבל זכויות מלאות?
האם מדובר רק במגורים או שיהיו בניינים עם חזות מסחרית?
האם לפי התוכנית עובר כביש על חלקה זאת?
היכן ניתן לראות תוכניות מפורטות?

תודה,
אריאל

KarkaRank

שלום אריאל ותודה על תגובתך
חלקה 186 נכללת בשלמות ומקבלת זכויות מגורים מלאות בבניין עם חזית מסחרית
ראה בעמוד 26 בטבלאות איחוד וחלוקה
לא רלוונטי מה נעשה בפועל על החלקה, שמתאחדת עם מספר חלקות נוספות למגרש מספר 1014.

KarkaRank

שלום גרי ותודה על תגובתך
מאחר ובידך חלק מזכות, עדיף שתמתין לאישור סופי של התכנית, ובעיקר לשמאי הפרטי מטעם מבעלי המגרש לו אתה משויך, על מנת שיקבע ויתאים את מרכיב הדירות לשווי הזכויות לפי זכויות. באותו הליך יפתחו בפניך אפשרויות כגון: קבלת זכות לדירת 3 חדרים (תלוי בגודל השטח שאתה מחזיק), אפשרות רכישה ההפרש מבעלים משופתים המחזיקים עודף ועוד..

אלי

שלום רב
יש לי זכות בחלקה 362 גוש 7650 . אני לא רואה בשום מקום אזכור לחלקה זאת. אשמח לקבל הבהרה האם החלקה נכללת בבתוכנית המסחרית או מה הסטטוס של חלקה זאת.

תודה

KarkaRank

שלום אלי ותודה על תגובתך
חלקה 362 (לשעבר חלק מחלקה 28 שעברה הפקעה לטובת כביש 531), קיבלה זכויות לתעסוקה ומסחר בתאי שטח 103b, 105, 111.
ראה בטבלה באיזה תא שטח זכויותיך החלקיות לטובת תעסוקה/מסחר.
לטבלאות איזון לחלק המסחרי של המתחם – לחץ כאן חלוקת הזכויות לחלקה 362 – עמוד 20

אסנת

יש לנו שטח בחלקה 154, כחלק ממגרש 1031, לא הצלחתח להבין היכן ממוקם המגרש יחסית לכביש 531 (כשקנינו החלקה היתה ממש בתוך השטח) והאם יש לה חזות מסחרית. תודה מראש על התשובות.

אסנת

המון תודה על תשובתך. במקור החלקה שלנו היתה קרובה לפארק ורחוקה מכביש 531, אני רואה שצרפו אותנו למגרש שהוא בקו הבנינים הראשון. מה אנחנו יכולים לעשות מעבר להגשת התנגדות. המון תודה מראש

KarkaRank

המרחק ממגרש 1031 לחלקה הקודמת שלכם הוא בסביבות ה 60 מטרים.., כך שקיבלתם זכויות במגרש הקרוב למיקום הקודם שלכם (מיקום בו לא יקומו בניינים, ויישאר שטח פתוח).
אתם כמובן יכולים להגיש התנגדות, אך נראה שזה לא יותר מבזבוז כספים מיותר (הוצאות עורך דין מייצג)

נוי

היי,

אני מתעניינת ברכישת קרקע באזור ויש לי מספר שאלות 🙂

1. במסמך החלוקה רשום- “שטחן הכולל של חלקות וחלקי החלקות האמורות לעיל אשר נכלל בתחום התכנית הוא – 320,060 מ”ר”. ע”פ התוכנית אושרו 1975 דירות, או במילים אחרות, צפיפות של 6.17 יח”ד לדונם. עם זאת, בתוכנית גם רשום כי: “הצפיפות לא תפחת מממוצע של 14 יחידות דיור לדונם נטו בתכנית”. איך זה מסתדר? לפי איזה מהנתונים יש לחשב?

2. מגרש התמורה של חלקה 122 הוא מגרש 1016, שטחו: 2632 מ”ר. עוד מצוין בטבלה: כמות יח”ד למגרש: 44, שטח עיקרי מגורים: 5405 מ”ר, שטח עיקרי מגורים כולל מ. דיירים: 5525 מ”ר (מה ההבדל בין שני השטחים?). איך מחשבים את אחוזי הבנייה, ואיך יודעים כמה מ”ר מזכה בדירה? והאם הזכאות מחושבת לפני או אחרי שלוקחים את אחוזי הבנייה בחשבון?

3. ודבר אחרון- רשום כי כלל חלקות הדרך חושבו לפי מקדם של 60%. האם זה סופי? או שזה רק לשם החישוב ועתיד להשתנות?

תודה רבה!
נוי

KarkaRank

שלום נוי ותודה על תגובתך
1 – הצפיפות הנמוכה היא צפיפות ברוטו (לפני הפקעה), בעוד הצפיפות הגבוהה היא צפיפות נטו (הצפיפות לאחר הפקעת השטחים).
מאחר וכבר יש טבלאות חלוקה, אין צורך להיכנס לחישובים, אלא פשוט לעיין באותן הקצאות, ולראות מה כל חלקה קיבלה.
2 – זכות לדירה ממוצעת בחלקה 122 מצריכה קרקע בגודל 250 מ”ר (אין טעם להיכנס כרגע לזכויות הבנייה).
מבחינת מחיר מומלץ לחלקה 122 – 1800 ש”ח למ”ר ( 60 אחוז מהמחיר המומלץ “הרגיל” – המחיר לחלקות הנכללות בשלמות).
3 – וודאות סופית (נראה ש 60% אכן יהיה המקדם הסופי), תהיה בעת אישור סופי של התכנית בוועדת התכנון.

דן הראל

צר לי לקלקל את החגיגה של כל המבינים והפרשנים פה באתר שכבר סתמו את הגולל וקבעו שבחלקות שהופקעו ואשר בהם עובר כביש 531 לא יתקבלו זכויות בניה או יתקבלו זכויות מופחתות…
הפרט שנעלם מעיני הפרשנים המכובדים הוא שהשטחים שהופקעו לטובת הכביש הופקעו במסגרת תוכנית “תת”ל 15” והגוברת על הוראות של היועצת המשפטית שנכתבו לאחר אישור התוכנית ובה נקבע במפורש שהחלקות מהן הופקעו הקרקעות לטובת הכביש יכללו באיחוד והחלוקה העתידים בזכויות מלאות וכפי שהיו לפני ההפקעה וכך אכן נעשה בתוכנית שכבר הופקדה לאחרונה …
מה גם שבלי קשר העיריה וגם מע”ץ היו חתומות על הסכמים מחייבים עם בעלי החלקות הנ”ל ושאפילו אושררו לאחרונה ובהן התחייבות בלתי חוזרת למתן זכויות מלאות ושוות בתוכנית החדשה …

KarkaRank

שלום דן ותודה על תגובתך
לא ברור כל כך על מה אתה מדבר, בהתחשב וכבר קיימות טבלאות איחוד וחלוקה למתחם, ובעיקר החלקות שהופקעו לטובת כביש 531 (כגון חלקה 28),עברו פרצליה לא רצונית, שבה לחלק שהופקע נקבע פיצוי כספי, והחלק שלא הופקע קיבל חלקה חדשה (חלקה 362 – זכויות תעסוקה), מה שדי תואם לנכתב בתגובות חוות דעת עוד מהקמתה.

KarkaRank

שלום משה ותודה על תגובתך
חלקה 188 מקבלת זכויות מגורים מלאות בתכנית.
זכות ממוצעת מצריכה 150 מ”ר.

גארי

שלום
לא כל כך ברור לי הסטאטוס הנוכחי.
כמדומני שנובמבר 2017 היה מועד אחרון להגשת התנגדויות לחלוקה “ללא הסכמת בעלים”.
העניין שלי הוא ספציפי לחלקה 232 אשר לה זכויות בנייה חלקיות היות וחלק יחסי ממנה הינו שבילים.
כיצד ניתן לברר אילו מההתנגדויות התקבלו ואילו לא ?
האם יש צפי לפרסום החלטות הרשות המקומית להתנגדויות ?
תודה

KarkaRank

שלום גארי ותודה על תגובתך
התכנית פורסמה להפקדה באוקטובר 2017.
לתכנית הוגשו התנגדויות.
בתחילת דצמבר 2017 , החליטה וועדת המשנה לאשר את מיניו של שמאי מקרקעין מאיר גרון כחוקר לשמיעת ההתנגדויות.
פרסום מענה לאותן התנגדויות כולל קביעת החלטות ו/או שינויים צפוי בתקופה הקרובה.
בעת אותו פרסום אנו נעדכן זאת בחוות הדעת

KarkaRank

*עדכון – במאי האחרון פרסמה וועדת המשנה מענה להתנגדויות כולל את החלטות הועדה, שהחשובה שבניהן היא איחוד שתי התכניות המפורטות (מגורים ומסחרי) לתכנית אחת, שבה יוכנו מחדש טבלאות איחוד וחלוקה, יוכללו שטחים נוספים(אלו שהופקעו לטובת הכביש), ובנוסף תוספת קלה של יחידות דיור גם כן תוכנס לתכנית החדשה. בעת הכנה התכנית החדשה כולל טבלאות איזון והקצאה חדשות, אנו נפרסם זאת באתר.

לפרוטוקול מענה להתנגדויות כולל החלטות הועדה – לחץ כאן  מענה להתנגדויות והחלטות מעמוד 14

זאב

שלום רב
אחרי ההחלטה לאיחוד התוכניות וטבלאות איזון חדשות
האם שוב יש אפשרות להתנגדויות או שזה יהיה סופי ויש הפשרה מלאה עם אפשרות לבניה?
תודה על האתר והעזרה הרבה

KarkaRank

שלום זאב ותודה על תגובתך.
במסגרת איחוד התכניות, יוכנו לוחות איזון והקצאה (טבלאות איחוד וחלוקה) חדשים, אשר יפורסמו להשגות ועררים לפי סעיף 106 ב לחוק התכנון והבניה
כך שבמידה ומישהו ייראה את עצמו נפגע מאותן טבלאות חדשות, וועדת התכנון תצטרך לשמוע את טענותיו.

KarkaRank

שלום חן ותודה על תגובתך.
צפי זמן ההפשרה אכן התארך עכב איחוד תכניות התעסוקה והמגורים לתכנית אחת, והכנה מחדש של טבלאות איחוד וחלוקה.

אבי

שלום , האם לאור העדכון האחרון (איחוד התוכניות ותוספת יחידות הדיור) הזכות הממוצעת לדירה צפוי לרדת , האם 120 מ”ר יספיקו ליחידה?אני כמובן מדבר על חלקה המקבלת זכויות מלאות על פי התוכנית.

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
לא סביר, מאחר ולתכנית יתווספו שטחים נוספים (אלו שהופקעו לטובת כביש 531).

דנה

שלום,אם ידועה לי מס החלקה האם אני יכולה לדעת אם יעודה הוא מסחרי או מגורים בשלב זה? והאם -120-125 מ”ר בקרקע יספיקו ליחידת דיור? בנוסף מה צפי עלייה לקרקע ארי איחוד המסחרי והמגורים? תודה מראש

KarkaRank

שלום דנה ותודה על תגובתך
במידה וקיים בידך מספר החלקה, אכן ניתן לדעת את ייעודה.
גודל השטח שציינת אינו יספיק לזכות ממוצעת במתחם.
התחלת בנייה יכולה לקחת כ 2-3 שנים לפחות מיום הפשרת המתחם.

KarkaRank

שוב שלום דנה.
עם תוספת היחידות בתכנית המשולבת ואיזונם בהכללת שטחים נוספים, גודל השטח שאמור להספיק לזכות ממוצעת אמור להיות די קרוב לגודל השטח שנקבע בלוחות הראשונים.
ראי בקישור ללוחות ההקצאה הראשונים בלב חוות הדעת.
בהירות סופית תתגלה בעת הליך פרסום הטבלאות החדשים.
זכות ממוצעת היא בשטח של 105 מ”ר עיקרי.

KarkaRank

שלום ליטל ותודה על תגובתך.
הכוונה בחלקי חלקות היא (אם הבנו את שאלתך נכון) , שרק חלק מסוים מתוך חלקה נכלל בתכנית איחוד וחלוקה (ולמעשה במתחם), וקבלת הזכויות תהיה רק באופן יחסי לחלק שנכנס.
תלוי כמובן בגודל השטח ובחלקה עצמה.

חן

שלום,
אשמח אם תוכלו לפרט מדוע אתם מעריכים שנדרשות עוד 5-6 שנים להפשרת הקרקע כאשר מדובר בתכנית בה אין צורך באישור של הוועדה המחוזית?
הרי למעט תוספת קטנה למספר יחידות הדיור, מבחינה תכנונית בסך הכל נדרש בעיקר הליך שבעקרון הוא הליך טכני של איחוד שתי תכניות מפורטות קיימות, שמבחינה תכנונית כבר הומלצו להפקדה ועברו את הליך הפרסום להתנגדויות והדיון בהן, ומבחינה שמאית נדרש רק לפרסם לוח הקצאות חדש ולקיים דיון בטיעונים של בעלי הקרקעות לגבי הקצאת הזכויות החדשה.
איזה שלב אמור להתעכב כל כך הרבה זמן לדעתכם?

KarkaRank

שלום חן ותודה על תגובתך
איחוד שתי התכניות מצריך יותר מהליך טכני.
בנוסף לתוספת הקלה של יחידות הדיור, יש בהרחבת קו גבול המתחם ותוספת השטחים, שכל אלו מצריכים הכנה חדשה לחלוטין של לוחות הקצאה, הליך שלוקח זמן, שסביר שיקרה בתחילת או אמצע שנה הבאה.
כך שהכנת התכנית והלוחות החדשים בנוסף לשלב ההשגות והערות, אכן מעריכים במעט את צפי ההפשרה.
עם זאת וועדת התכנון המקומית (שהוסמכה לקדם ולאשר תכניות מפורטות כמו שציינת) פועלת יחסית מהר, ומידה והכל יעבור חלק, ההפשרה יכולה להתבצע גם תוך 3 שנים.

חן

תודה על תגובתכם
מצאתי לצורך השוואה את תכנית 2011/ג במזרח העיר רעננה שלמעשה מזכירה את הדרך שנותר על תכניות 2020 2021 עדיין לצלוח – תכנית זו התבססה על תכנית מאושרת לאותו מתחם ועוסקת בעיקר בטבלת הקצאה חדשה וכן במספר תיקונים תכנוניים קלים.
תכנית זו הוגשה בדצמבר 2016, כבר באותו חודש החליטה הוועדה המקומית להפקיד אותה, הוגשו מספר התנגדויות מצד בעלי זכויות במתחם, בתחילת חודש אפריל 2017 הוועדה דנה בהתנגדויות ובסוף חודש אפריל 2017 הוחלט על אישור התכנית בכפוף לביצוע מספר תיקונים בהתאם לדיון בהתנגדויות.
כלומר – תוך פחות מחצי שנה הושלם בוועדה ההליך של אישור טבלת הקצאות חדשה, שמיעת התנגדויות ואישור תיקונים תכנוניים קלים.

אמנם אני מבין שבאותו מקרה ספציפי, לאחר החלטת הוועדה לאשר את התכנית הוגש והתקבל ערר כנגד הקצאת קרקע לעירייה והעירייה הגישה בתגובה עתירה מנהלית כנגד החלטת וועדת הערר ולכן ההליכים התארכו, אך לולא הערר נראה שתהליך מסוג זה בוועדה המקומית רעננה יכול להסתיים תוך זמן קצר מאד של מספר חודשים.

לכן אני שוב מבקש להבין מדוע להערכתכם הצפי האופטימי לאישור התכנית החדשה בגוש 7650 הוא פרק זמן ארוך של 3 שנים?

KarkaRank

שוב שלום חן
אפשר להתייחס לנתונים שציינת ,למרות שאינם דומים כלל למתחם 7650.
תכנית 2011 אכן הוגשה לראשונה בדצמבר 2016, אך לא כתכנית שנייה או מתוקנת (בדומה למה שאמור לקרות במתחם לב הפארק בו יש להכין תכנית חדשה מאוחדת) , אלא כתכנית מפורטת למתחם.
אתה מציין שהיא התבססה על תכנית מאושרת, אך אותה תכנית מאושרת היא תכנית מתארית לכלל העיר רעננה רע/3000, בעוד במקרה הנוכחי מדובר על הכנת תכנית חדשה שמאחדת שתי תכניות מפורטות קודמות, ללא קשר לתכנית המתאר של העיר.
התכנית אכן הוגשה בדצמבר 2016, ובאפריל 2017 החל שלב התנגדויות בו הוחלט על אישור בתנאים, אך עם זאת כמו שציינת, פחות או יותר, בספטמבר 2017 הוגש ערר על אותה החלטת אישור , שנכון להיום אוקטובר 2018 התכנית אינה מאושרת סופית (לאחרונה תחת אישור בתנאים).
כך שעבר כמעט שנתיים והתכנית עדיין אינה מאושרת סופית.
בנוסף,מתחם 2011 קטן בהרבה, עם כמות יחידות נמוכה (223 יחידות דיור),לעומת מתחם 7650 שהוא מורכב יותר, כלל השטח גדול, כמות יחידות הדיור גדולה יותר(2000 יחידות דיור) ושקיימים בו שטחי מסחר רבים.
הליך הערר שציינת בתכנית הקודמת הוא שלב בלתי נמנע בהליכי הפשרה בישראל, כך שההתייחסות לאפשרות של אי קיום אותו הליך היא לא רלוונטית.
כאמור הליכים של כתיבת תכנית מאוחדת חדשה, ובעיקר הכנת לוחות הקצאה מחדש, הם הליכים שלוקחים לא מעט זמן, שסביר שיקרו באמצע שנה הבאה (זמן בחירות מקומיות לפנינו, על כל המשתמע מכך…).
לכך תוסיף את הליך ההשגות וההערות הוודאי, ומכאן ההערכה של האתר.
אנו מקווים בדומה לכל מתחם בארץ, שהליכי ההפשרה יזורזו, ויתממשו ככל המוקדם.
עם זאת רצוי ביותר לפעול לפי ההערכה מציאותית.

גל

שלום .
1.חלקה 28 הידועה והמתגלגלת לחלקה חדשה 362 שחולקה בעבר לחלק משרדים ומסחר וחלק זעיר למגורים האם היא אמורה לקבל בסופו של הליך חלק במגורים או שהיא הופכת כולה רק למשרדים ומסחר.
מה השווי של מטר נכנס חקלאי (3\2 רעננה ו 3\1 הרצליה) במקור כאשר כ3\1 עבר לשטח הרצליה זאת אומרת שכל 100 מטר נכנס נותן לכאורה רק 66 מטר בתוכנית של רעננה . והאם המכפלה היא רק של 3\2 – מחזיק 300 מטר במקור זה כאילו יש לי 200 מטר בלבד בתוכנית

KarkaRank

שלום גל ותודה על תגובתך
הפרצליה הלא רצונית שנעשתה בחלקת המקור פתרה את חישוב השטח הנכלל, ויש להתייחס לכל חלקה חדשה בנפרד.
חלקה 362 (חלק מחלקה 28) נכללת במלואה בתכנית ואמורה לקבל זכויות תעסוקה בלבד.
חלק נוסף מחלקת המקור (יחד עם עוד שטחים נוספים),קיבלו את מספרי חלקות חדשים 415 ו 417 מה שאמור להעניק עוד זכויות מגורים/מסחר, שיכולות להיות יותר מזעירות(וכנראה יהיו),עכב החלטת הוועדה על הכללת שטחי בהליך איחוד וחלוקה.
החלק הנותר שייך לעיריית הרצליה, ולו שווי מכובד ביותר, תחת מתחם צפון הרצליה , עליו תוכל לקרוא בחוות הדעת לגוש 6672.
כך שלכל חלקה חדשה יש להתייחס בנפרד הן מבחינה תכנונית והן מבחינת שווי.

KarkaRank

שלום דורי ותודה על תגובתך
חלקה 402 בגוש 7650 שייכת תכנונית להרצליה, ואמורה להיכלל במתחם שדה התעופה העתידי עליו קיים חוות דעת באתר תחת גוש 6672.

ליאור

שלום,

יש ברשותי 250 מ”ר בגוש 7650 חלקה 26
הייתי רוצה לדעת מה כיום לפי התכנית מקנה לי גודל הקרקע שלי ומה מצב התכנית כיום .

תודה רבה

KarkaRank

שלום ליאור ותודה על תגובתך.
נכון להיום נראה שרוב הזכויות לחלקה 26 יהיו בייעוד של תעסוקה.
המתחם ממתין להפקדת תכנית מאוחדת (של אזור המגורים יחד עם אזור המסחר) בוועדת התכנון.

מ

שלום רב
אני מעוניינת להיות בעלים בעתיד של משרד בגוש 7650
מתי לטעמך תושלם בניית המשרדים במקום?
מה מוכרים היום יזמים שונים (בעלות בקרקע??)?
האם תוכל להסביר בקצרה (למי שאיננו מבין בתחום) על התהליך?
תודות

KarkaRank

שלום מ ותודה על תגובתך
השלמה ממשית של החלק המסחרי הדרומי במתחם יכולה לקחת בקלות עשור מהיום , תלוי גם כמובן בהתארגנות והתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
קנייה נכון להיום היא קנייה של שטח ברוטו בלבד, שבעתיד יתורגם לזכויות תעסוקה (במידה ומדובר על קרקעות בחלק המסחרי של התכנית)
נכון להיום תכנית מאוחדת של שטחי המגורים והמסחר צריכה לעבר את שלבי וועדת התכנון המקומית עד לאישורה.
לאחר מכן יתגבשו כל בעלי הקרקע וקרקע בכל מבנן מסוים שחולקו, על מנת לקדם תכנית בניה, מציאת חברה מבצעת, הוצאת היתרים ועוד.

גבריאל

שלום,

הועדה המקומית החליטה על איחוד שתי התכניות המפורטות (מגורים ומסחרי) לתכנית אחת, שבה יוכנו מחדש טבלאות איחוד וחלוקה.

מה היתרונות והחסרונות של החלטה זו? בתור בעל 150 מ”ר בשטח המגורים האם אני יכול להרוויח מזה?
כמה זמן לערך עד שיפקידו את התוכנית החדשה והמאוחדת?

KarkaRank

שלום גבריאל ותודה על תגובתך.
כפי שציינת, ומצוין בחוות הדעת, שתי התכניות יאוחדו לתכנית אחת.
נראה כרגע שזכויות מהתכניות המפוצלות לא יספגו ירידה דרסטית
הפקדה של תכנית מאחודת אמורה לקרות עד סוף השנה הנוכחית.

גיל

היי
מעוניין לקבל פרטים לגבי גוש 7650 חלקה 237 בבקשה
מה הסטטוס? מהן הזכויות ? צפי הפשרה? עלות היום? האם נחשבת כדרך? האם יש הפקעה?

KarkaRank

שלום גיל ותודה על תגובתך.
חלקה 237 היא אכן חלקת המוגדרת כדרך, ותקבל כ 60 אחוז מהזכויות המלאות בתכנית.
ההערכה היא שיצטרך לפחות 250 מ”ר בחלקה זו בכדי לקבל זכות ממוצעת.
צפי זמן ההפשרה מופיע בחוות הדעת ומעודכן נכון להיום.
המחיר המומלץ לחלקה זו הוא כ 60 אחוז מהמחיר המומלץ.

יורם

מתי בעל הקרקע אמור לשלם היטל השבחה לאחר ההפשרה? בעוד כמה זמן להערכתך יידרש התשלום?
מה יהיה בערך גובה התשלום ליחידת קרקע בשטח של 200 מ”ר מרובע עם זכויות מלאות למגורים?

KarkaRank

שלום יורם ותודה על פנייתך
היטל השבחה נדרש לשלם בעת מכירת הקרקע (במידה ואושרה תכנית מפורטת אז היטל מלא ובהעדר אישור אז אמור להיות חלקי) או הוצאת היתר בנייה.
היטל השבחה לזכות ממוצעת מוערך בכ 400 אלף שח, וזאת לפני עררים שאמורים להוריד את הסכום.

KarkaRank

היי
זמן של 3 שנים שצוין, מתייחס לזמן התחלת בנייה אפשרי (הוצאת היתר יכולה לקחת כ 10 חודשים), הכולל פעילות של אנשי המקצוע במגרש, הכנת תכניות ועוד..

אסנת

תודה על התשובה. רק להיות בטוחה שאני מבינה. היטל ההשבחה ישולם בשני המקרים הבאים: בעת מכירת הקרקע או כשנקבל אישור בניה? אין פטור במקרה של בניית דירה עד 140 מ”ר? בכל מקרה ידרש היטל השבחה שיתקבלו היתרי הבניה? שוב תודה מראש על התשובה.

KarkaRank

היי
אכן ההיטל נדרש בעת מכירת הקרקע או בהוצאת היתר בניה.
פטור ה 140 מ”ר אינו רלוונטי כלל בהיטלי השבחה החלים בעת הפשרת קרקעות (פטור המיועד בעיקר להרחבת דירות קיימות), והיטל ההשבחה יחול במלואו על כל בעלי הקרקעות בתכנית (לאחר שייקבע באופן סופי בסיום שלב הערר הצפוי).

אסנת

אם אפשר עוד שאלה אחת. גם אם מוכרים את הקרקע עכשיו שעדיין הקרקע לא הופשרה, יש היטל השבחה? תודה מראש על התשובה

KarkaRank

היי אסנת
הרשויות יכולות לגבות חלק מההיטל בעכבות אישור תכנית מתארית (במקרה הנ”ל תכנית רע/3000), מאחר ואותה תכנית השביחה את הקרקע גם אם באופן חלקי.
כך בעת מכירה ישנה אפשרות שיחול היטל חלקי (במקרה מסוימים חלק מהרשויות גובות היטל מלא למרות שמדובר באישור מתארי ולא מפורט).
רצוי לבדוק במחלקת השבחה של העירייה.

KarkaRank

שלום אסנת ותודה על תגובתך.
הפקדת איחוד התכניות בוועדת התכנון, בנוסף להצגת לוחות ההקצאה החדשים אמורה להתקיים בחודשים הקרובים.

חן

שלום
האם התוכניות של הרכבת קלה/מטרו שמתוכנן לעבור באזור התוכנית יכול לעקב את אישור התוכנית .

שנה טובה

KarkaRank

שלום חן ותודה על תגובתך.
הקמת 4 תחנות המטרו בעיר (שאחת מהן אכן במערב העיר בסמוך למתחם לב הפארק) המיועדות לסיום לקראת שנת 2030, לא אמורות לעכב את הפשרת המתחם (צפי ההפשרה בחוות הדעת).

אריק ניצני

היי
ברצוני לדעת מה לגביי חלקה 26 גוש 7650 האם כולה בתוכנית ? והאים היא כוללת מגורים ומיסחרי
ובאיזה אחוזים
תודה

KarkaRank

היי אריק ותודה על תגובתך
חלקה 26 בגוש 7650 אכן אמורה לקבל זכויות משולבות (70 אחוז תעסוקה 30 אחוז מגורים), שבהירות סופית תתגלה בעת סיום הכנת תכנית מאוחדת.

דינה

שלום, תודה רבה על המידע המפורט.
לפי התוכנית 2021 בחלקה 362 קיים אזור 103A אשר מיועד לשטח פרטי פתוח. מה זה אומר? לא ניתן לבנות שם? האם בחלקה 362 ניתנו זכויות רק לחלק מ-103B?

תודה רבה

KarkaRank

שלום דינה ותודה על תגובתך
חלקה 362 נכללת במלואה במתחם ותקבל זכויות תעסוקה מלאות ללא קשר מה ייבנה על החלקה או בסביבתה
בתכנית הנפרדת החלקה מקבלת זכויות במגרש 111
בהירות לגבי מיקום הזכויות וגובהם יתגלה בעת הפקדת התכנית המאוחדת למתחם.

אבי

האם איחוד התוכניות יכולות לפגוע ביחס הקיים לתוכנית הקיימת?
כלומר, היום כבר יש למגרש שלי (237) בנייין מיועד עם זכויות. האם כתוצאה מהוצאת טבלת זכויות חדשה אוכל לקבל פחות ממה שקיים היום?

KarkaRank

שלום אבי ותודה על תגובתך
איחוד התכניות לא אמור לפגוע בגובה הזכויות, אלא הכנסת שטחי כביש 531.
אכן יכול להיות שינוי לא גדול במיוחד בגובה הזכויות (בקיזוז תוספת היחידות), שוודאות תתגלה בעת הפקדת התכנית המאוחדת.

KarkaRank

שלום אביטל ותודה על תגובתך.
חלקה 246 בגוש 7650, עברה פרצליה , בה החלק שלא הופקע לטובת כביש 531 ,קיבל מספר חלקה חדש 402, שחלקה זו שייכת למתחם צפון הרצליה תחת תכנית תמל/3006.
חוות דעת למתחם זה קיימת תחת גוש 6672.

שלומי

הצפי להפשרת הקרקע הינו 4 שנים מאישור תוכנית המתאר הכללית של רעננה . 30/03/16 אושרה בוועדה המחוזית תכנית המתאר רע/3000 לכלל העיר רעננה (לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה).ב 5/17 הוגשה תוכנית מפורטת עם הקצאת חלקות.נתקלה בהתנגדויות .אם כך מתי להערכתכם תוגש התוכנית המפורטת החדשה ? לפי ההערכה הראשונית זה אמור לקרות בקרוב מאוד ?

KarkaRank

היי שלומי
צפי זמן הפשרה של 3-4 שנים הוא נכון להיום.
תכנית מפורטת מאוחדת לשני המתחמים (מגורים ותעסוקה) צפויה להיות מופקדת ב 6 חודשים הקרובים.

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על תגובתך
לפי הטבלאות הקודמות החלקה מקבלת בסביבות 5.9 יחידות בבניין 1048, מה שמצריך בסביבות 170 מ”ר לזכות ממוצעת.
בעת פרסום איחוד התכניות (מגורים ותעסוקה), יתבהר מצב הזכויות החדש של כל חלקה וחלקה.

יוסי

שלום רב,
הציעו לי קרקע 34 מטר בגוש 7650 חלקה 22. במחיר של 330 אלף ש”ח
1. מה הערך הכספי של זה היום?
2. תוך כמה שנים אתה מעריך שייתכן ויהיה אפשר לבנות שם ?

KarkaRank

היי יוסי
במידה ואין טעות בנתונים שציינת הוצע לך 34 מ”ר במחיר של כמעט 10000 ש”ח למ”ר.. (יותר מפי 2 משווי הקרקע כמופשרת), שהמחיר המוערך נכון להיום לגודל הקרקע שציינת הוא בסביבות 110 אלף שח.
התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת בקלות 5-6 שנים, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

מתן

שלום,
אני מתעניין בקרקע להשקעה בגוש 7650 חלקה 22. (זכות למשרד)
אני חקרתי את העבר של הגוש והחלקה, אמנם יש לי ערפל לגבי העתיד.
במילים בשפת העם, מה צפי אופטימי, הגיוני, ופסימי של תחילת בנייה המשרד.
תודה מראש

KarkaRank

שלום מתן ותודה על תגובתך
לפי התכניות הקודמות החלקה מקבלת זכויות מעורבות של מגורים ותעסוקה, שנכון להיום קיים חוסר בהירות לגבי הזכויות שכל בעלים ובעלים יקבל.
התחלת בנייה במתחם יכולה לקחת בקלות 5-6 שנים, תלוי כמובן בהתנהלות והתארגנות בעלי הקרקע עצמם.

ז

שלום רב
הציעו לי לרכוש שטח של 34 מטר בחלקה 362 – זכות למשרד עתידי – שלפי חישוב של זכות ל400% בניה רוויה יקנה בעתיד שטח ברוטו של 140 מטר משרד . העלות המבוקשת כ300000 שח .
מה עשויה להיות עלות היטלי ההשבחה בעתיד ?
האם הערכת המחיר שלך ל3000-3100 ש”ח למטר היא לפני או אחרי הכלת אחוזי הבניה ? האם המחירים לשטחים מסחריים ולשטחים המיועדים למגורים שווים?
תודה רבה

KarkaRank

שלום ותודה על תגובתך.
שכחו לציין שבפניך שאותם 34 מר יעברו הפקעה, שהשטח שנשאר, אותו צריך לחשב לפי אחוזי הבנייה.
גם לפי המתכונת הראשונית של התכנית (לפי הטבלאות הראשוניות), ובכלל חישובי ההפקעה הקודמת ואחוזי הכניסה, 34 מ”ר בחלקה 362, אמורים להעניק בסביבות 40-50 מ”ר כולל לטובת תעסוקה תעסוקה, ומ”ר בודדים 4-6 לטובת מסחר.
בחישוב של 2400 ש”ח שווי לתעסוקה למ”ר, ו 5000 ש”ח שווי מסחר למ”ר, ערך הקרקע כמופשרת נמוך משמעותית מהמחיר שהוצע לך.
המחיר המומלץ של 3000-3100 ש”ח למ”ר הוא לקרקעות המיועדות למגורים בלבד.

לירון

שלום, ברצוני לשאול לגבי חלקה 279, בגוש 7650, מגרש 1042.
הוצע לי לרכוש את החלקה במחיר של 675K, שזה לפי ההסבר שקיבלתי, שטח של 279 מטר.
דבר ששווק לי כדבר העשוי לזכות אותי בסוף הדרך בדירת 5 חדרים.
לפי הבנתי (הדלה, מוכרח להודות), הבנתי ממך שחלקה זו מסומנות כדרך ויכולות לקבל זכויות כ 30%-60% מהזכויות המלאות.
כלומר אני עשוי לקבל בין 83 – 167 מטר זכות. במקרה הראשון (83), אני מבין שהדבר עשוי לא לזכות אותי אפילו בזכות לדירה.
ובמקרה השני כן.
מהבנתי, זו האפשרויות שהן פועל יוצא של התוכנית בחלקה זו?
אשמח אם תוכל לעשות לי סדר.
תודה

KarkaRank

שלום לירון ותודה על תגובתך
ראשית כל , נקבע כי חלקות הדרך מקבלות 60% מהזכויות המלאות.
אין צורך לחשב את הזכויות במ”ר, אלא באופן ברור יותר להתמקד בגובה הזכויות שהחלקה מקבלת.
לפי טבלאות איחוד וחלוקה הראשוניות חלקה 279 מקבלת כ 3.8 יחידות לדונם (כ 260 מ”ר עבור זכות ממוצעת), כך שגודל השטח שציינת’ כ 279 מ”ר יספיק עבור זכות ממוצעת.
המחיר המוערך נכון להיום לחלקה 279, בהתחשב במצב התכנוני של המתחם (יש צורך בהקמת תכניות משולבות למגורים ותעסוקה), הוא לא יותר 1800 ש”ח למ”ר.

KarkaRank

היי ליאורה
המתחם עדיין ממתין להפקדה פורמלית של התכנית המאוחדת,ה הליך שיכול לקחת בסביבות 6 חודשים.

שרי

שלום,
בתשובתך מעלה רשמת:
לפי טבלאות איחוד וחלוקה הראשוניות חלקה 279 מקבלת כ 3.8 יחידות לדונם (כ 260 מ”ר עבור זכות ממוצעת), כך שגודל השטח שציינת’ כ 279 מ”ר יספיק עבור זכות ממוצעת.
כיצד ואיפה ניתן למצוא מידע על ה3.8 יחדיות לדונם שציינת ?

KarkaRank

שלום שרי ותודה על תגובתך.
ראי עמוד 36 בטבלאות איחוד וחלוקה (יש קישור בלב חוות הדעת)
בטבלאות הקודמות כלל החלקה מקבלת כ 11.2 יחידות, שגודל החלקה הוא 2938 מ”ר.
עדכון ובהירות יהיו בעת פרסום הטבלאות החדשות תחת התכנית המאוחדת.

יובל

שלום רב,

הוצע לי שטח של 125 מ”ר שאמור לתת זכויות במגרש 1031. אם אני מבין נכון בהתאם לטבלאות ההקצאה של המגורים, מדובר בזכויות של כ-80% מדירה ממוצעת. האם כתוצאה מהגשת תוכנית מאוחדת של המסחר והמגורים, ייתכן מצב שיהיו זכויות של מסחר במקום מגורים? האם כתוצאה מהגשת התוכנית המאוחדת ייתכן שתהיינה זכויות נמוכות יותר למגורים ממה שהיה בטבלאות ההקצאה למגורים? כמו כן, נאמר לי ע”י המוכר, שאמור להיות שבס במתחם- האם במידה ואכן יהיה שבס זה יעלה את הזכויות הקיימות?

KarkaRank

היי יובל
זכויות המגורים אמורות לחלקות המגורים אמורות להישאר גם לאחר איחוד והתכניות
גובה הזכויות יכול להשתנות ויכולה להיות ירידה קטנה (לא ירידה דרסטית) עם הכללת שטחים נוספים.
רצוי מאוד להתייחס בשלב זה על שבס( שנהפך לכלי ניפוח זכויות בשומות מקרקעין) אלא הזכויות המתקבלות בלבד.

יורם

האם לאור מצוקת עודף שטחי מסחר ומשרדים נכון להיום(קורונה והשפעותיה) והירידה הצפויה בביקושים,
עשויה להיות הסבת תכניות קיימות ממשרדים למגורים, כמו במקומות רבים אחרים?..
האם ישנה השפעה כלשהי?

KarkaRank

היי יורם
מבחינה תכנונית, מבנה האזור, מיקומו, ואלמנטים של מתחם בריא, לא אמורה להיות הסבה שכזו, והאיזון בין שטחי המגורים לשטחי התעסוקה והמסחר יישאר.

ytav

שלום, להבנתי בחלקות שמקבלות זכויות מלאות נדרש כ-167 מטר לזכות ממוצעת.
הייתי רוצה להבין מה ההגדרה לזכות ממוצעת? האם מדובר בזכות לדירת 4 חדרים או 5 חדרים? האם ניתן לדעת כמה מטר בנוי התקבל מזכות ממוצעת? או כמה מטרים יניבו זכות לדירת 3 חדרים או 4 חדרים בהתאמה?
כמו כן להבנתי היטל השבחה צפוי להיות בין 350 -400 אלף שח האם תשלום זה נדרש ברגע ההפשרה של הקרקע או ברגע קבלת היתר בנייה?

KarkaRank

היי ytav
זכות ממועצת במתחם היא כ 105 מ”ר
לאחר החלוקה למגרשים, שמאי פנימי יקבע שווי לכלל היחידות בבניין כולל דירות קטנות (0.65 מזכות מוערך) דירות גן, דירות גג, ומבנה הקומות.
היטל ההשבחה משולם רק בעת מכירת הקרקע לאחר ההפשרה או בהוצאת היתר בנייה.

ytav

שלום, קודם כל תודה על המידע באתר והמענה המהיר.
ברצוני לדעת מה צפוי להיות שווי של זכות למגורים במתחם בהנחה שהתוכנית הופשרה?
וכיצד אתם מחשבים את שווי זה? (כמובן נדרש להוריד מהערכת שמאי 350-400 אלף שח בעבור היטל השבחה) האם מבוצעות עוד הורדות כמו היטלים אחרים? והאם מבוצע היוון של השווי לפי ריבית מסויימת עד סיום בנייה? אם כן מה הערכת השנים ומה הריבית בה אתם משתמשים לחישוב זה? תודה
ושיהיה חג שמח.

KarkaRank

שווי זכות ממוצעת מוערכת בסביבות 750 אלף שח
אכן יש ניכויים של כלל המשתנים, כגון השבחה, פיתוח, מקדם זמן (%6-) ועוד.

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *