גוש 3693 חלקה 3 – חוות דעת

גוש– 3693

חלקה– 3

גודל חלקה-50049 מ"ר

בעלות –פרטית

מרחק מבנייה – 290 מטרים מאחוזת הנשיא וגן הפקאן

מצב תכנית/הקרקע– חלקה 3 נמצאת בחלק המזרחי של רחובות, ונכללת בתוכנית רח /2025  (מכלול מספר 7) ,שגובשה ואושרה על ידי עיריית רחובות. אותה תכנית מבוססת על תחזית לשנת 2025 הקובעת כי אוכלוסיית העיר תגיע ל 150,000 תושבים אשר יזדקקו ל 22,000 יחידות דיור בנוסף ל 37,000 הקיימות. המרחק של החלקה(290 מטרים) מכביש מנחם בגין ובעצם מבנייה, מציב את חלקה 3, לפי תשריט  ייעודי הקרקע שמצורף לאותה תכנית ,כקרקע שמיועדת לבנייה רוויה אך לא בשלמותה או יותר נכון רק במחציתה .מסומנת באופן חלקי בצבע צהוב באותו תשריט שמשמעותו מגורים. מסיבה זו ניתן למצוא  בחלקה 3 מחירים נמוכים יותר מחברותיה החלקות הקרובות יותר לבנייה כגון חלקה 40 ו 58

*עדכון – תחילת חודש מאי 2018 אישר הקבינט הממשלתי את הצעתה של חברת "דירה להשכיר" לקידום תכנית מזרח רחובות. באזור מזרח רחובות שהוכרז כמתחם מועדף דיור, תחת  תמ"ל/3003 אמורים לקום בעתיד כ 6000 יחידות דיור  בנוסף ל 600,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה .נכון להיום, עד להכנת התכנית למתחם, חלקה 3 בגוש 3693 עדיין אמורה להיכלל בחלקה (סבירות מסוימת שתיכלל במלואה בסופו של יום) , וזאת בהתאם לתכנית תמ"א/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1 ), תכנית בה החליטה וועדת התכנון הארצית על הרחבת אזור הבינוי במזרח רחובות.

*עדכון – ב 15/05/19 התכנית הכללית למתחם מזרח רחובות אושרה עקרונית במליאת וועדת התכנון המקומית, שבקרוב יחל שלב שיתוף הציבור, שלאחר מכן יחל התכנון המפורט במסגרת תמל/3003 עד לדיון שולחן עגול בוותמל (מנהל התכנון).התכנית כוללת כ 6500 יחידות דיור בבניה רוויה גבוהה, בנוסף ל 700 אלף מ"ר לטובת תעסוקה ומסחר, וזאת על שטח של כ 1245 דונם. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים נכון לתאריך ה 15/05/19. לאחר חוסר וודאות מסוים לגבי אחוז כניסתה של חלקה 3 למתחם, בשילוב עם תגובות של בעלי הקרקע המודאגים במעט , נראה כי חלקה 3 תיכלל במלואה בסופו של יום, ועל כך אנו שמחים בשביל אותם בעלי החלקה.

*עדכון – ב 11/07/19 התקיימה ישיבת שולחן עגול במנהל התכנון בה הוצגה התכנית על ידי האדריכל האחראי, שבסיומה הוחלט כצפוי על המשך קידום המתחם (בכפוף לתנאים, בעיקר תחבורתיים). השלב הבא הוא הכנת תכנית מפורטת בנוסף לטבלאות איחוד וחלוקה. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם.

*עדכון – ב 26/11/19 בישיבת הוועדה ארצית לקידום מתחמים מועדפים הופקדה תכנית מפורטת  תמל/3003 למזרח רחובות. התכנית כוללת כ 6500 יחידות דיור בנוסף ל 700,000 מ"ר לטובת תעסוקה ומסחר. שלב הבא הוא מתן התנגדויות. המחיר המומלץ וצפי זמן ההפשרה מעודכנים בהתאם

*עדכון – ב 20/05/2020 אושרו להפקדה טבלאות איחוד וחלוקה למתחם כחלק מתכנית תמל 3003 להרחבת מזרח רחובות. הטבלאות המעודכנות המאושרות להפקדה מראות על שינויים דרמטיים במבנה הזכויות במתחם. גודל השטח הנכנס לאיחוד וחלוקה עלה משמעותית ל 1400 דונם (עם כניסה של חלקות שלא היו במבנה התכנית הראשונית), שגובה היחידות במתחם נשאר בעינו (כ 6600 יחידות), מה שמוריד את גובה הזכויות הממוצע לדונם ל 5.5-6.2 יחידות  (לשטחים המקבלים מבני מגורים לא משולבים לתעסוקה ומסחר) ,מצב בו שווי מ"ר מופשר יורד ביותר מ 800 ש"ח!. שלב הבא הוא מתן התנגדויות. צפי זמן ההפשרה מעודכן בהתאם. בעכבות ידידת הזכויות, המחיר המומלץ חווה ירידה נוספת בכ 7 אחוזים, והוא מעודכן נכון להיום בכ 2800 ש"ח למ"ר. עודכנו גם תשובות בתחתית העמוד על מנת לא ליצור בלבול לגבי כניסה של חלקות מסוימות או שווי מופשר לא תואם. בכל מקרה יש להתייחס לנתוני שווי, גובה יחידות, וכניסת חלקות  רק בחוות הדעת עצמה, שהתשובות לגולשים הן על פי בסיס כרונולוגי.

*עדכון –  ב 16/06/2020 הופקדה פורמלית תכנית תמל 3003 בוועדת התכנון למתחמים מועדפים. שלב הבא הוא מתן התנגדויות, אותם יש להגיש תוך 60 יום מיום ההפקדה.

*עדכון – ב 24/03/21 התקיימה ישיבת דיון בהתנגדויות, בה הוצג דוח השמאי החוקר לעררים שהוגשו. לאחר אותו דיון התקבלו מספר החלטות שהמרכזית והבריאה שבהן היא הגדלת כמות יחידות המגורים במתחם בכ 1500 יחידות על חשבון הורדה של 200 אלף מ"ר שטחי תעסוקה (שבעידן הנוכחי וכנראה גם העתידי ,אין בהם יותר מידי צורך, בטח שעדיין נשארו במתחם כמאות אלפי מ"ר שטחי תעסוקה). אותן 1500 יחידות יחליפו בעיקר מבני תעסוקה במלואם ולא מבנים מעורבים לאורך דרך מנחם בגין. שינוי מהותי נוסף הוא האפשרות לצמצום שטחים להם אין קשר תכנוני למתחם (בעיקר בצפון ואלו השייכים לדרך 423, מה שיכול להשפיע כמובן על זכויות החלקות שנכנסו במתכונת השנייה למתחם (בהירות סופית לגבי גבולות המתחם תתגלה בעת פרסום התכנית והטבלאות מחדש). כלל שינויים אלו מצריכים תיקון מאסיבי של מסמכי התכנית (נספח גבולות המתחם, נספי בנייה, ובעיקר נספח טבלאות איחוד וחלוקה), שתיקונים אלו אמורים להיות מוגשים תוך 90 יום, וזאת מחלק מהליך פרסום התכנית לפי סעיף 106, המאפשר לאנשים הרואים את עצמם נפגעים מאותם שינויים להגיש ערעור. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם (ללא שינוי מהותי בשניהם).

להחלטת ישיבת וועדת המשנה להתנגדויות – לחץ כאן

*עדכון – בשעה טובה פורסמו הטבלאות המעודכנות למתחם. רוב חלקה 3 מקבלת זכויות ב 2 מגרשים. מגרש 10B המעניק כ 7 יחידות מגורים ממוצעות לדונם, ומגרש 40A בו דונם מקבל כ 4.7 יחידות מגורים ממוצעות, 765 מ"ר תעסוקה, וכ 66מ"ר מסחר. צפי זמן ההפשרה והמחיר המומלץ מעודכנים בהתאם. העדכון הבא יהיה באישור הטבלאות באופן פורמלי, שלאחר מכן התמחור יהיה לפי מחיר מומלץ ליחידה ממוצעת. בכל הקשור לפירוט הזכויות יש להתמקד בטבלאות המעודכנות (לחץ כאן) ולא במענה לגולשים (שנשען על הטבלאות הקודמות).

*עדכון – ב 12/05/22 ניתן מענה החוקר לעררים, בו הומלץ בעיקר על תוספת של כ 130,000 מ"ר תעסוקה במערב ודרום המתחם, שיש להניח שיהיו שינויים קלים באופי הזכויות לחלק מהחלקות. הטבלאות והוראות התכנית יעודכנו בהתאם להמלצת החוקר (בערך בפעם השלושים מיום הכרזת התכנית..), ויובאו שוב! לסבב התנגדויות נוסף מקוצר.. המחיר המומלץ לא משתנה, צפי זמן ההפשרה עולה ל 7-8 חודשים.

*מועד פרסום התכנית המתוקנת קלות הוארך עד ל 22/09/22

*עדכון – ב 21/12/22 אושרה תכנית להרחבת מזרח רחובות תמל 3003. שינוי מהותי עליו הוחלט הוא חזרה לתכנית בגרסה 106 ב, שלמעשה מחילה את הטבלאות שפורסמו בדצמבר 2021 ולא אלו שביולי 2022!!, מה שמחזיר את רוב חלקה 3 לקבלת זכויות ב 2 מגרשים. מגרש  המעניק כ 7 יחידות מגורים ממוצעות לדונם, ומגרש בו דונם מקבל כ 4.7 יחידות מגורים ממוצעות, 765 מ"ר תעסוקה, וכ 66מ"ר מסחר. לא ניתן להתנגד יותר להחלטה בוועדת התכנון אלא רק בהליך של בית משפט, שלא מן הנמנע שמספר מתנגדים בעיקר הסמוכים לכביש העוקף יעשו זאת. סטטוס התכנית מופיע בחוות הדעת כמופשר המחיר המומלץ השתנה לשווי יחידה ממוצעת במתחם. חובה לשים לב שבעת אישור תכנית מפורטת, היטל ההשבחה נכנס לעבודה, שבכל מכירה של קרקע צפוי לחול היטל של כ 1500 ש"ח למ"ר. כך שמכירה של כ 140 מ"ר בחלקה 3 לצורך העניין תביא עמה עלויות השבחה לרוכש של יותר מ 200 אלף שח. למרות שהיטל יכול לחול רק בעת אישור פורמלי, עם צפיפות הזמנים חובה לקחת אותו בחשבון בקניית קרקע במתחם. מבחינה תכנונית יבשה, (בהנחה והתכנית לא תגיע לבית המשפט) אין עוד שלבים שהמתחם יצטרך לעבור. מכרזי עירייה, פיתוח המתחם (כולל סלילת כביש עוקף חדש), התארגנות בעלי הקרקע לשכירת בעלי מקצוע, תשלומי השבחה, יהיו רק חלק קטן מהצעדים הרבים עד להתחלת הבנייה. יש לשים לב רק לטבלאות בגרסה הקובעת ולא להסתמך על תשובות לגולשים המסתמכים על טבלאות יולי 22.

לישיבת ההתנגדויות בה אושרה התכנית  – לחץ כאן עמוד3

להחלטת הועדה לחזור לגרסה התכנית הקודמת – לחץ כאן – סעיפים 1 ו 6

*עדכון – ב 29/12/22 לאחר 3 הליכי התנגדויות, ובערך 7 ורסיות של טבלאות איחוד וחלוקה, תכנית תמל 3003 אושרה וקיבלה מתן תוקף באופן פורמלי, ולמעשה המתחם מופשר. היטל השבחה נכנס לתוקף בכל מכירה של שטחים במתחם.

לטבלאות איחוד וחלוקה מאושרות – לחץ כאן

להוראות התכנית המאושרת – לחץ כאן

סיכויים וצפי זמן הפשרת הקרקע–  אושר

מחיר מומלץ ליחידה ממוצעת במתחם – 750 אלף שח                                                                         

דירוג-*** שקרקע מאושרת המחירים בהתאם, מה שמצריך סבלנות לעליית ערך שמתקיימת במצבים אלו בעיקר עם סיום בניית המבנים

 

yehuda

שלום רב! האם יש לך מידע כמה בערך עולה היטל השבחה של 333 מ' בגוש 3693 חלקה 3 שנקנתה לפני כשש שנים.
תודה רבה – שרה

KarkaRank

היי יהודה
זמן הקנייה אינו רלוונטי להיטל ההשבחה, שהרי מדובר במס שהוא 50 אחוז מההפרש בין שווי הקרקע במצב הנכנס לתכנית כחקלאי לשווי היוצא כמופשר
לפי שומות אחרונות שיצאו, ההיטל הוא בסביבות 1800 ש"ח למ"ר.

KarkaRank

היי אא
לאחר שהמתחם אושר סופית בסוף שנה שעברה, בתחילת שנת 23 הוגשו עתירות לבית המשפט, שהתאריך האחרון להבעת עמדה בעניין היה 25/07/23.
כך שכרגע לא ניתן להגיש ערעור כלשהו, והפסיקה בעניין אותן עתירות צפויה לקרות בחודשים הבאים.

KarkaRank

היי יוסף
במצב שכזה אין היטל השבחה כלל.
החוק במצב שכזה הוא שתאריך המכירה הוא המועד הקובע לקביעת ההיטל.
במצב שתיארת המכירה נעשתה לפני אישור התכנית המפורטת, ומכך לא חל ההיטל.

יוסף

שלום!
מכירה שנעשתה לפני ההפשרה אבל העברת הבעלות עדיין לא בוצעה ושולמו כבר המיסים האם היא חייבת בהיטלי השבחה או לא?
תודה!

KarkaRank

היי לירז
1 – נכון.
2 נכון גם כן. מס השבח הוא פרסונלי, והוא הרווח בין מחיר המכירה למחיר הקנייה של הקרקע (כל בעלים לפי מחיר הקנייה שלו)
המס אכן עומד על 25 אחוז בהנחה והקרקע נרכשה אחרי שנת 2001.
במידה ולפני 2001, המס יהיה גבוה יותר( מדרגות המס עולות ככל שיורדים משנת 2001).

לירז

שלום רב, תודה על הסקירות המפורטות.
שתי שאלות בבקשה:
א. האם המחיר ליחידת דיור של 750 אש"ח (כ-140 מ"ר קרקע) היא תחת ההנחה שתשלום היטלי ההשבחה הן על הרוכש? (סדר גודל של כ-210 אש"ח נוספים).
ב. עבור המכירה הנ"ל משולם על ידי המוכר מס שבח של 25% מההפרש אל מול מחיר רכישת הקרקע החקלאית שבוצעה בזמנו?

תודה!

KarkaRank

היי שלו
החלקה אכן נכללת במלואה בתכנית, אך מה שקובע את גובה הזכויות הוא כניסה לטבלאות איחוד וחלוקה, ושם היא נכללת בחלקה בלבד.

KarkaRank

היי גאולה
חלקה 45 נכללת ב 17.5 אחוז במתחם, ומקבלת כ 1.25 על כל דונם (1000 מ"ר).
שווי מוערך הוא 850 ש"ח למ"ר.

KarkaRank

שלום ישראל
320 מ"ר בגוש 3689 חלקה 19 המקבלים זכויות במגרש תמורה 5A, מעניקים 1.9 זכויות ממוצעות, ולא 2.02.

ישראל לוי

שלום וברכה אם הציעו לי לקנות 320 מטר
ואמרו לי במפורש שזה יהיה 2.02 זכויות לדירה
(הגיוני שזה יהיה ככה גם אחרי ההפקעה?)
אני מדבר על גוש 3689 חלקה 19
אומר שזה מגרש 5a

KarkaRank

היי שירי
אכן חלק מחלקה 3 מקבל זכויות במגרש 11A, בו גובה הזכויות לדונם הוא כ 7.1 יחידות מגורים.
התכנית המעודכנת כמובן כוללת את תוספת היחידות.

שירי

שלום , בעדכון אותו פרסמתם נעדרת התייחסות למגרש 11A בשטח 1974 מ"ר בו מצוין מספר יחידות דיור 55(14) ושטח מסחרי 150 30.נא הבהרתכם באשר למספר הזכויות במגרש האמור מגורים/מסחרי . כמו כן אבקש לדעת האם אותה תוספת 1500 יחידות המאוזכרת בהוראות התכנית כלולה בזכויות המפורטות לעיל או שמדובר בזכויות שיתווספו . תודה .

KarkaRank

היי מירי
אין שינוי כלל לחלקה 23,בגוש 3693, ולא אמור להיות אחד כזה
החלקה אינה נכללת במתחם להרחבת מזרח העיר, ותישאר שטח פתוח לשנים הרחוקות.

KarkaRank

היי אבנר
אכן קיים עדכון לתכנית (ראה בלב חוות הדעת) בהורדת שטחי תעסוקה ותוספת שטחי מגורים, אשר מעלים שווי המתחם, בנוסף קיים את מקדם הזמן מהעדכון האחרון שמשפיע מן הסתם על צפי ההפשרה, אך גם על התמחור.

אבנר

שלום רב,

מה היתה ההנחה סביב עדכון המחיר וזמן ההפשרה של גוש 3693 חלקה 3? האם עדכנו את פרטי התכנית?

תודה רבה לכם.

KarkaRank

היי ליאור
המחיר המוצע משקף שווי יותר מכפול משווי מופשר.., שגודל השטח מעניק כעשירית מזכות ממוצעת
כך שלא תתאפשר התנהלות לאחר ההפשרה או אפשרות להחזיר משהו שקרוב למחיר ההשקעה שציינת.

ליאור

שלום
גוש 3692 חלקה 16 מוצע כעת למכירה 20 מ'ר מתוך החלקה ב 149,000 שח. האם המחיר משקף שווי נוכחי?
תודה
ליאור

KarkaRank

היי שאול
חלקה 5 אינה נכללת כלל בתכנית להרחבת מזרח רחובות ותישאר שטח פתוח, שמחירה המוערך הוא בסביבות 150 ש"ח למ"ר

KarkaRank

היי עוז
ראה בלב חוות הדעת את פירוט הזכויות לחלקה, המחולקות בין שני מגרשים (מגרש מגורים ומגרש מעורב תעסוקה).

עוז

הי, חלקה 3 בגוש 3693 – היא חלק מהתכנית?
כמה זכויות בניה יש שם למ"ר? (בחלקה 40 כתבת שזה 7 אחוז, מה בדבר חלקה 3?)

לינוי

היי,
רציתי לשאול, כמה זמן לוקח מרגע אישורה הסופי של התכנית במנהל התכנון עד להפשרה?
תודה מראש.

KarkaRank

היי רועי
בעת הפשרת המתחם (אישור סופי של התכנית המעודכנת) יתחלף התמחור משווי למ"ר קרקע לשווי זכות ממוצעת במתחם (כ 550 אלף שח).
תמחור זכות מופשרת ישקף עלייה בכ 12-15 אחוז מהמצב התכנוני הנוכחי.

רועי פרידמן

היי..האם הערך לאחר שיופשר המתחם צפוי לעלות יותר מה2900 שרשמתם כרגע? אם כן אז בכמה בערך?

KarkaRank

שלום רב אמנון
לפי הטבלאות המופקדות , 125 מ"ר בחלקה 58 בגוש 3693, מעניקים בסביבות 0.8 זכות מגורים (80% מזכות ממוצעת).
המתחם יופשר בוודאות, שב 24/03/21 יינתן תשובות להתנגדויות על ידי השמאי החוקר.

אמנון

שלום רב,

יש ברשותי קרקע של 125 מ״ר בחלקה 58
מה יניבו לי ה 125 מ״ר
והאם יש סיכוי שהקרקע לא תופשר ?

KarkaRank

שלום איתן ותודה על פנייתך
לפי טבלאות איחוד וחלוקה, חלקה 73 מקבלת כ 5.9 יחידות לדונם (יחידות מגורים) במגרש 18B.

KarkaRank

היי שמעון
חלקה 43 בגוש 3689 לא נכללת במתחם באופן שמעניק לה זכויות, ותישאר שטח פתוח
מחירה מוערך נכון להיום בכ 200 ש"ח למ"ר.

שמעון

שלום רב, ותודה רבה על המידע.
האם ידוע לך מהו הצפי לגבי גוש 3689 חלקה 43, ובהתאם לכך מהו שווייה המוערך (סדר גודל) של יחידה בגודל 250 מ"ר בגוש/חלקה הנ"ל?

KarkaRank

היי מלי
מרבית ההתנגדויות הושמעו (באמצעות הזום) במנהל התכנון, שתשובות לאותם טענות יינתנו על ידי שמאי חוקר בעוד מספר חודשים.

KarkaRank

שלום שירה ותודה על פנייתך
1 – הם יודעים שאם הם לא יתעקשו, יהיה להם קשה להסביר מדוע נמכרה הקרקע בפי 2 משווי מופשר
2 – זהו עניין משפטי, שחשוב להזכיר שהם מצוידים בתקן 22, אותו תקן שהיה אמור להגן כביכול על משקיעי הקרקע..
ללא קשר, גם לפני הוספת השטחים, שווי מופשר של 20 מר לא היה אמור לעבור את ה 90 אלף שח, שזה שווי רחוק ביותר מ 149 אלף.

שמואל

לצוות האתר תודה על המידע המחכים. האם להערכתכם לשילוב כמות גדולה יחסית של דירות להשכרה לזמן ארוך שמתוכננות להבנות על ידי חברה ממשלתית במסגרת 3003 , תהיה השפעה מהותית על מחירי הדירות האחרות?
תודה

KarkaRank

היי שמואל
דירות להשכרה ממשלתיות לטווח ארוך כבר קיימות זמן מה ולא נראה שיש קשר כלל להשפעתם על מחירי הדירות באותו מתחם שהן נמצאות, בטח לא מהותית.

שירה

קראתי בעיון את תשובות האתר לשאלות בענין חלקה 3.
מברור מול משווקי הקרקעות (20 מ"ר ב149000 ש"ח), כרגע הם מגישים ערעור על הוספת שטחים נוספים לתוכנית, שהביאו לירידת הערך.
הם ממשיכים להתעקש על עליית ערך הקרקע מעל לסכום הקניה בעת ההפשרה.
שאלותי הן:
1. מה הם יודעים שגורם להם להתעקש על עליית הערך מעל 7000 ש"ח למ"ר?
2. האם פעולת השווק שלהם לא גובלת בהונאה ובעבירה על החוק?
אודה למענה

KarkaRank

שלום מוטי ותודה על תגובתך
לפי תכנית תמל 3003 המופקדת, חלקה 45 בגוש 3689 אינה נכללת כלל במתחם, ותישאר שטח פתוח.

KarkaRank

שלום דוד ותודה על תגובתך
חלקה 23 בגוש 3693 אינה נכללת כלל במתחם מזרח רחובות, ולאחר אישור התכנית באופן סופי , סבירות שחלקה 23 תישאר כשטח פתוח גם בדורות הבאים.

דוד

שלום , רציתי לדעת אם גוש 3693 חלקה 23 מיועדת לבנייה בזמן הקרוב ועם בכלל יש קוונה כול שהיא להפשיר קרקע תודה מראש

KarkaRank

שלום אלעד ותודה על תגובתך.
מחיר מאושר/מופשר לאחר הטבלאות המעודכנות עומד על כ 3300 ש"ח למ"ר והוא בניכוי השבחה ופיתוח, שזה מחיר נטו, כך שעלות תשלום ההיטלים יתווסף ל 3300 ש"ח למ"ר.

אלעד בוזגלו

שלום,
באחת מתגובותיך ציינת כי המחיר לדונם מופשר הינו כ-4 מיליון ש"ח, האם השווי הנ"ל כולל תשלום עבור היטלי השבחה ופיתוח?

KarkaRank

היי יעל
ריבוי אנשים אינו מעכב את תהליך ההפשרה או אישור המתחם, שהחלק הבעייתי יכול להופיע בהתארגנות בעלי הקרקע ליזמות, והתנהלות מחזיקי השטחים הקטנים
עם זאת גם לאלו ישנם מספר פתרונות, שאמנם לא מועילים לאותם מחזיקי ה 20-40 מ"ר, אך כן מונעים עיכובים רבים.

יעל

שלום
האם ישנו סיכוי שתהליך ההפשרה/בניה יתעכב בשל ריבוי אנשים שמחזיקים ב"שברירי" קרקע (מהעסקאות שתוארו בתגובות), מה שעשוי לסרבל את התהליך היזמי?

תודה רבה

KarkaRank

היי נופר
הסבירות הגבוהה היא לשווי ערכי נמוך בהרבה מ 149 אלף לאותם 20 מ"ר בעת הפשרת המתחם.
מאחר ולא ברור כיצד 0.14 מזכות מתקדם לעבר יזמות ובנייה, אך נניח שמתאגדים 7 אנשים זרים (המחזיקים כל אחד 20 מ"ר, שדי מעניין יהיה לראות כיצד 7 אנשים שונים יוכלו לקדם זכות אחת בודדת לבנייה) לבנייה עתידית של אותה זכות, אפילו במצב מורכב שכזה, קשה לראות את הרווח היזמי מכסה את עליות ההשקעה הראשונית והיזמות עצמה.

נופר

שאלה בהמשך לעלות של 149000 שח ל20 מר
מי שביצע את העיסקה הזו ויש לא מעט ראיתי באתר של רשות המיסים, סביר שלא יחזיר את עלות ההשקעה ?

KarkaRank

היי אלי
ניתן להתייחס, וכבר הורחב בתשובות הגולשים, לגבי עיוות וטשטוש הנתונים הבלתי נתפס.
עם זאת ברגע שקיימות טבלאות איחוד וחלוקה (וקיימות), בהן חולקו ותומחרו כלל הזכויות במתחם לבעלים, העובדות הן מוצקות ולא ברור כיצד ניתן להתעלם מהן (די ברור מבחינת המוכרים כיצד..).
חלקה 3 מצריכה כ 140 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת במתחם. אלו הטבלאות.
20 מ"ר הם לא יותר מ 0.15 מזכות ממוצעת, שלפי השווי ליחידה, אותם 0.15 זכות מוערכים בכ 90 אלף שח.
המחיר המוצע הוא כ 54 אלף שח יותר משווי מופשר! (60% יותר משווי מאושר).
שכמובן התנהלות עם גודל שטח כזה לאחר הפשרה היא בלתי אפשרי, המשאיר את בעל חלק מהזכות בעמדת נחיתות קשה והפסד וודאי.
כך, שהיה ניתן לראות את כל אלו גם לפני הטבלאות , בהתייחסות פשוטה לנתוני התכנית, אחת כמה וכמה שהן קיימות.
אם כבר בהקמתו, תקן 22 היה רע ביסודו וביצועו, סגנון המכירה שציינת, מציג אותו ככלי הגנת הצרכן הגרוע בהיסטורית הנדלן הישראלית ובכלל , וככלי השיווקי החלומי של כל חברה.
אם לפני התקן היו נציגי מכירות חסרי הבנה, המגמגמים לשאלות מקצועיות, היום פשוט צריך להציג את תקן 22, או "התקן של כחלון". הרוכש ממש מרגיש שכחלון מאשר לו לקנות..
בהתחלה ציינת שהקרקע נשמעה לך חלומית, ומה שמניע את סגנון השיווק החלומי/פסיכי הוא המחיר.
היה ניתן למכור כ 140 מ"ר (זכות ממוצעת) בכ 400 אלף שח לצורך העניין (ויש לא מעט הצעות כאלו בשוק), מה שהיה מאפשר גם רווח לחברה (רווח עצום) וגם עליית רווח סבירה לצרכן. אך הרבה יותר קל לאתר אנשים עם 150 אלף ש"ח מאשר 400 אלף..

אנו מעדיפים לא להתייחס לחברות שיווק והצעותיהן, בעיקר כי השקעה בקרקע (בייעוד, מיקום ומחיר המתאים) היא מהלך כלכלי ואסטרטגי מעולה, המניב ביותר בעולם הנדלן הישראלי וכנראה בכלל, שחברות או הצעות מהסוג שציינת רק יוצרים שם רע לתחום ולענף.

אלי

גם אני ראיתי את הפירסום לקרקע ב 149,000 שח. נשמע חלומי, באתי לשמוע.

מבטיחים תשואות מטורפות (פי 3-4 על הכסף) משתמשים בכל הטריקים המשומשים ביותר שיש (משרד מהודר מאוד, הלחצה בסגנון "נשארו רק 2-3 יחידות. לא תחתום עכשיו, לא יהיה מחר", או "אנחנו עושים לך טובה שמכניסים אותך לזה בכלל" וכדו)

והכי חמור – הם כבר לא מדברים על צפיפות של 30 יח"ד/דונם. כי אם כבר לבלף אז עד הסוף. מציגים כיום צפיפות של 50 יח"ד/דונם (מראים את התוכנית המפורסמת באינטרנט, שבה כתוב שהצפיפות 50 במגדלים, ומדלגים באלגנטיות על ההמשך שאומר שבשאר (רוב השטח שאיננו מגדלים) זה רק 28 והממוצע 30, וכמובן לא מזכירים את עניין הנטו/ברוטו, ואת העובדה שרוב השטח שלך ילך בשלב האיחוד פיצול. הם מדברים על הפקעה של מקסימום 40% בעוד כאן בכלל לא מדובר בהפקעה, ובכיף יקחו לך 50-80 אחוז, כנראה בסביבות 77%)

ומה לגבי מחיר הקרקע אחרי שלב ההתנגדויות? הם מראים שמאות של השכונה ממול – אחוזת הנשיא, שם קרקע ליחידת דיור מוערכת ב 1.2 מיליון. ומחשבים לפי זה.

בחשבון שלהם, 20 מ"ר יעלו לך 149,000 שח שאותם תוכל למכור בכחצי מיליון תוך שנה. גג שנתיים. שהרי זה מביא לך לפחות 0.5 יחידה שעולה 1.2 מיליון. גם לאחר הפקעה של 40%.

לדעתי, זה מעבר "לעיגול פינות סביר" לצורך שיווק. זה מקובל ובסדר לייפייף את המציאות. בצורה סבירה, כי ברור לשני הצדדים שהמוכר תמיד קצת מפריז בסחורה שלו, אבל פה אני חושב שזה כבר חצה קו אדום ונורמות סבירות, ומדובר לכאורה בהונאה ממש. במספרים שרחוקים כל כך מהמציאות, ובעובדות קריטיות שמוסתרות מהקונה. זה כבר בעיני לא מקובל.

KarkaRank

שלום איתי ותודה על תגובתך.
במידה ואתה מתכוון למחיר של 149 אלף, לגודל שטח מצחיק של 20 מ"ר (יש צורך ב140 מ"ר לפחות על מנת להניב זכות ממוצעת), אזי מחיר זה (כ 7450 ש"ח למ"ר) הוא כמעט כמעט כפול משווי מחיר הקרקע כמופשרת, כך שגם עליית ערך הקרקע לאחר שלב ההתנגדויות לא ממש תעזור.

איתי

שלום עברתי על התגובות שלכם לגבי חילוק חלקה 3 בגוש 3693 ונכון לעכשיו ראיתי שמחיר של 149 אלף ש"ח הוא יקר ביחס לחילוק החלקה ליחידות דיור.
השאלה שלי היא כזו האם לאחר שלב מתן התנגדויות לפי דעתכם מחיר תמחור הקרקע על ידי מחזקי הקרקעות יעלה?

KarkaRank

שלום שירי ותודה על תגובתך
ראי בתשובות האתר לגולשים האחרונים לגבי גודל השטח ותמחור הקרקע.
מחיר מופשר מוערך הוא כ 4200 ש"ח למ"ר בעוד ההצעה שניתנה לך גבוהה משווי הקרקע שמופשרת.
70 מ"ר מהווים כחצי יחידה. שווי יחידה שלמה ממוצעת מוערכת על ידי שמאי איחוד וחלוקה בכ 600-650 אלף שח.
כלומר נאמר לך שהקרקע תופשר, קבלן ישלם 640,000 ש"ח על חצי יחידה? שיחידה שלמה שווה 600-650 אלף?
קבלן מבצע שירותי בנייה תמורת עלות הבנייה או תמורת זכויות במסגרת הסכם קומבינציה, שלא ברור איזה הסכם קומבינציה ניתן להגיע עם 0.5 יחידה.
כאמור ראי את התשובות האחרונות לגולשי האתר, ואנו מניחים שתוכלי לגבש החלטה כזו או אחרת.

שירי 2

תודה רבה לכם על האתר הזה.

יש לי כמה שאלות:
1. מה הבעייתיות בקנייה של פחות מיחדה אחת ? (קיבלנו הצעה לרכוש 70 מ"ר)
2. האם צפויים עוד מסים ותשלומים למיניהם, שיחולו על בעלי הזכויות?
3. חברה כלשהי הציעה לרכוש 70 מ"ר ב-320,000, במסגרת הסכם שיתופי (החברה טוענת כי בבעלותה 5 דונם במתחם), בטענה שיווקית שכאשר הקרקע תופשר הם ימכרו את הקרקע לקבלן/יזם בנייה במחיר כפול. כמו כן, המשווק טוען כי כל העסקה הזו אמורה להסתיים תוך חצי שנה. אני מבינה מחווה"ד שלכם שחצי שנה הוא זמן לא סביר בעליל, אלא מדובר על שנתיים-שלוש, אני מבינה נכון? ומה לגבי כל המהלך של מכירה לקבלן בנייה? באיזה מחיר סביר להניח שהקבלן יקנה מ"ר?

תודה מראש

KarkaRank

היי משה
הנתונים שהוצגו בפניך על גבול בין משעשים למטשטשים ובעיקר מסוכנים.
30 יחידות הן אכן ממוצע לדונם, אך מדובר בדונם נטו לאחר הפקעה..
ההפקעה במתחם לפי נתוני התכנית היא כ 77 אחוז, משמע 23 אחוז מ 30 יחידות הן 6.9-7 יחידות לדונם ברוטו.
אם דונם היה מקבל 30 יחידות וכ 1300 דונם במתחם מקבלים זכויות אזי היה צריך להיות כ 39000 דירות במתחם בכך שהמתמטיקה תסתדר.. למרבה הצער יש כ 6500 יחידות.
כל החישובים הנ"ל טובים על מנת להעריך זכויות ממוצעות לקרקע, לפני הליך איחוד וחלוקה.
אך במתחם כבר קיימות טבלאות.. עבור חלקה חלקה, וראה אלו זכויות (בתחתית צד שמאל של נספח הטבלאות) קיבלה. חלק את הזכויות בשטח החלקה וראה שהחלקות קיבלו בממוצע 7 יחידות לדונם.

משה

שלום,

גם אני קיבלתי הצעה מחברה ****** לגבי 20 מ"ר תמורת 149000.
כדי להוכיח כדאיות עסקה הם עשו חישוב הבא:
הראו לי שכתוב שאושרו 30 יח"ד לדונם בממוצע. ולכן 20 מ"ר מהווים כ0.5 יח"ד ולפי מחיר מ"ר בנוי של 1000 ש"ח ערך ה20 מ"ר הצפוי הוא 500000 ש"ח. ואמרו שטבלאות איזון יכולות להשפיע קצת על החישוב.
מה לא נכון בחישוב שלהם ? למה בתוכנית רשום בין 28 יח"ד ל-50 יח"ד ובממוצע 30 יח"ד, ואתה כותב שמדובר בסה"כ ב-7 יח"ד ? (אשמח אם תסביר לי איפה אפשר למצוא את הנתון הזה בטבלאות איחוד וחלוקה)

KarkaRank

שלום יועד ותודה על תגובתך.
נאלצנו לקרוא פעמיים את המחיר וגודל השטח שהוצע לך, לוודא שלא טעינו..
ראשית קיימות טבלאות איחוד וחלוקה למתחם , בהן ניתן לראות שחלקה 3 מצריכה בסביבות 140 מ"ר על מנת לקבל זכות ממוצעת.
כך ש 20 מ"ר, מעניקים בסביבות כ שביעית מזכות ממוצעת ( 0.14 זכות), שכלל לא ברור איך ניתן להתנהל עם חלק כה קטן.
המחיר הוצע לך הוא יותר מ 7000 ש"ח למ"ר בעוד שווי מ"ר מופשר במתחם (תכנית רק מופקדת ולא מאושרת) מוערך בכ 4200 ש"ח למ"ר…
אנו מניחים שנתונים יבשים אלו, מסבירים האם קיים הגיון בהצעה שציינת..

דניאל

שלום,

אשמח להבין איך חישבת ש20 מ"ר זה 0.14 זכות.
לפי טבלאות הקצאה (טיוטה) שצירפת אליו לינק, גוש 3693 וחלקה 3 יקבלו 2 מגרשי מגורים ד' (18a,13a) ומגרש מסחרי (40a). כאשר כתוב שבאחד המגרשים ניתן לבנות 59יח"ד ובשני 86 יח"ד. אם נחלק את כמות היחידות דיור לשטח קרקע נקבל 0.028 בשניהם. אם נכפיל את המספר הזה ב-20 מ"ר נקבל זכות ל0.56 יח"ד שהם בערך 57 מ"ר בנוי.
דוח שמאי מ9/19 של "דירה להשכיר" (צירף לינק כאן באתר) קובע שמ"ר בנוי מחירו 6000ש"ח כאשר יופשר.
לכן סה"כ ערך הקרקע אחרי הפשרה הוא 342000ש"ח.

יכול להיות שאני טועה בחישובים (אני חדש בתחום), אשמח להסבר איפה טעיתי.

תודה רבה

KarkaRank

היי דניאל
לקרוא את תגובתך ופשוט לתפוס את הראש מעיוות הנתונים המקומם שהוצג לך (או שאתה מציג ל.. כן נראה הגיוני יותר..)
לקחת מגרש 13a שמקבל 86 יחידות וחילקת אותו בגודל המגרש של 13a שהוא 3060 מ"ר נטו?? מה עוזרת החלוקה ל מגרש 3060 מ"ר נטו, בעוד בעלי הקרקע מחזיקים מ"ר ברוטו?
איך אפשר אפילו להציג מצב שבו 20 מ"ר ברוטו נותנים 0.56 יחידה?? פשוט מניפולציה אכזרית של הנתונים.
חלקה 3 מקבלת את מגרשים 13a המעניק 86 יחידות מגורים , מגרש 18a המעניק 59 יחידות מגורים. ומגרש 40a המעניק 106 יחידות מגורים. סכ"ה יחידות המגורים שחלקה 3 מקבלת = 251 יחידות מגורים.

גודל חלקה 3 הוא כ 50 דונם
במתמטיקה המלומדת בכיתות נוער- 251/50 שווה לכ 5 יחידות לדונם.. בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר.
אם נחשב את שווי שטחי התעסוקה והמסחר במגרש 40a הם מוערכים לפי נספח שווי איחוד וחלוקה בכ 60 מיליון שח (2697 מ"ר מסחרי כפול 4000 שח למ"ר + 25591 מ"ר תעסוקה כפול 1900 ש"ח למ"ר).
אפילו אם נתרגם את אותם 60 מיליון לשווי זכויות מגורים הרי שמדובר בפחות מ 100 יחידות מגורים מבחינת שווי ערכי, אך נניח לצורך החישוב כ 100 יחידות.
251 יחידות מגורים בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר השווים ערכית לכ 100 יחידות נוספים שווה לכ 351 יחידות שווי.
351 יחידות חלקי גודל חלקה 3 שהיא כ 50 דונם, שווה לכ 7 יחידות לדונם בממוצע. משמע ש 20 מ"ר מוערכים בכ 0.14 יחידה.
עבור חלקה חלקה במתחם, וראה אלו זכויות קיבלה. כולם מקבלות בסביבות 7 יחידות לדונם.
מעניין שראית את המגרשים והיחידות,אך ממש בצמוד לא שמת לב לשווי הכולל של כל מגרש ומגרש..
מגרש 18a מוערך על ידי השמאי בכ 34 מיליון, מגרש 40a מוערך בכ 116 מיליון, שמגרש 13a מוערך בכ 52 מיליון.
סכ"ה שווי מגרשים בסביבות 202 מיליון ש"ח. גודל חלקה 3 הוא 50 דונם..
משמע שווי מופשר של כ 4 מיליון שח לדונם.. כך ש 20 מ"ר שווים 80 אלף שח בלבד.. (מבלי להזכיר ההתנהלות המסובכת והכמעט בלתי אפשרית שצפויה למחזיק ב 0.14 יחידות..)
ההצעה שציינת היא שווי של כמעט פי 2 משווי מופשר.. עצוב..
לסיכום: נכון להיום האתר ממליץ בתוקף לא לרכוש גודל שטח בחלקה או במתחם הקטן מ 140 מ"ר, (ובטח ובטח לא במחיר הכפול ממחיר מופשר).

דניאל

שלום,

תודה רבה על ההסבר המפורט, עכשיו החישוב יותר ברור לי.
כפי שציינתי אני חדש בתחום ולכן יש מושגים שעדיין לא מבין או לא מכיר.
דרך אגב ניסו למכור לי את החלקה ורציתי להבין אם זה שווה.

יועד

שלום.
ב******** מציעים 20 מ״ר בעבור 149,000 שח בחלקה 3 בגוש 3693.
הם מבטיחים שיעלה הערך בין פי 3 לפי 5.
האם יש הגיון?

KarkaRank

שלום ליז ותודה על פנייתך
קצת סדר – ראשית חלקה 3 נכללת במלואה במתחם
לגבי גודל השטח – התכנית מעניקה כ 7 זכויות לדונם בממוצע שזה בין 135-145 מ"ר לזכות ממוצעת, כך שה 60 מ"ר שהוצעו לך הם כ 0.4 זכות בתכנית.
לגבי המחיר – שווי מ"ר מופשר מוערך בסביבות 4400 ש"ח, כך ביצוע השקעה במחיר הגבוה בכ 25% מהשווי המופשר, הוא לא מהלך ממש הגיוני..

ליזי יעקב

מודה לכם על המידע החשוב.
רוצה שוב לחדד האם מחיר 3200 ש״ח למ״ר תקף נכון להיום? כי ממני ביקשו סדר גודל של 5400 ש״ח נכון להיום
הבנתי שב 26/11/19 הופקדה התוכנית בעיריה האם נכון הוא שבמאי 2020 חייבת להיות הפשרה עקב חלוף 24 חודש מהקמת הותחל?
לפי התגובות רוצה לחדד אם חלקה 3 אינה נכללת בשלמותה בתוכנית ומציעים לי לרכוש כיום חלק באם נכון שיתכן שחלק זה לא יאושר?
שאלה אחרונה אם מציעים לי 60 מ״ר נטו ללא הפקעה האם ריאלי או שאין שליטה על כך?
תודה מראש

KarkaRank

שלום שלומי ותודה על תגובתך
קיימת התייחסות לחלקה 19 בגוש 3689 בסוף חוות הדעת מתחת לדירוג
חלקה 19 בגוש 3689 נכללת ב 72% בתכנית ומקבלת כ 5 יחידות לדונם (במקום 7 יחידות לדונם שנכלל במלואו), שמחירה המומלץ הוא כ 2300 ש"ח למ"ר.
שאר גוש 3689 לא נכלל כלל בתכנית ההרחבה ויישאר שטח חקלאי פתוח.

שלומי

שלום ותודה על האתר הזה.
החומר פה מקיף ומונגש ומקצועי בצורה נדירה!
רציתי לדעת לגבי גוש 3689 האם נכלל בתוכנית ההרחבה? ואם כן, ספציפית לגבי חלקה 19.
תודה מראש!

KarkaRank

היי שירי
העררים לגבי החלוקה צפויים בעיקר מבעלי קרקעות שלא נכללו במתחם או נכללו באופן חלקי. ובמידה וכן יוחלט להכלילם (לא סביר) אזי יצטמצמו הזכויות לחלקות המקור

שירי

שלום , בהמשך לעדכון חוו"ד נא הבהרתכם בנוגע ל " עררים לגבי חלוקת העושר" .
ככל שהחלוקה מתבססת על כלל הזכויות בתכנית לשטח הבעלות היחסי על בסיס מה יכולים להיות מוגשים עררים מעין אלו . תודה .

KarkaRank

שלום מירי ותודה על תגובתך.
לפי תמ"ל 3003 (כולל נספחי איחוד וחלוקה והטבלאות ההקצאה הזמניות), חלקה 23 לא נכללת כלל בהרחבת מזרח העיר, ותישאר שטח חקלאי פתוח.

KarkaRank

שלום יובל ותודה על תגובתך.
התכנית החלה על המתחם היא תמ"ל 3003, שרח/2025 לא ממש רלוונטית לקידום מזרח רחובות.
מה שכנראה נמסר לך, זה זמן ממוצע אישור תכניות בוותמל מיום הכרזתן.
בפועל מנהל התכנון לא מחויב לפרק זמן כלשהו, בטח שיש תכנית מפורטת שעוד צריכה לעבור את שלב ההתנגדויות, ובטח במתחם שהבעלות בו היא פרטית
צפי זמן הפשרה מעודכן בחוות הדעת.

יובל המון

נמסר לי שהותמ"ל מחוייבת לתת אישור סופי לתכנית רח /2025
בכלל ולגוש המדובר (3693 חלקה 3) עד מאי 2020.
האם המידע הזה נכון?

KarkaRank

שלום שלומית ותודה על תגובתך.
חלקה 40 בגוש 3689 נמצאת מחוץ לתכנית התמל להרחבת מזרח רחובות, ומיועדת להישאר שטח פתוח.

KarkaRank

שלום רמי ותודה על תגובתך.
לפי תכנית הוותמל התכנית היא על 1245 דונם מתוך קרוב ל 5000 דונם, שחלקה 3 נכללת במלואה.

רמי

שלום רב, אתמול הוצגה על ידי עיריית רחובות תוכנית תמ"ל 3003 לציבור שם הובהר כי בסופו של דבר רק 1000 דונם יופשרו מתוך 4800 דונם שטח חקלאי. האם גם אחרי דברים אלו האתר עדיין עומד מאחרי הדברים כי גוש 3693 חלקה 3 תהיה בתוך התוכנית האמורה? או שהשתנו לאור זאת פני הדברים? אשמח מאוד לתגובתך.

חיים

לא מבין מה אתה אומר, אם חלקה 3 היא רק חלק קטן בתוך התוכנית שהתפרסמה א"כ מהיכן אתה שואב את שמאות של 2300 למטר?

KarkaRank

שלום שרון ותודה על תגובתך
באותו ראיון, המראיין בסך הכל תיאר את גודל המתחם (הוא ציין שגודלו הוא 1200-1500 דונם, שגודלו למעשה הוא 1300 דונם), וראש העיר ציין בסך הכל שהולך להיות איזון בין שטחי המסחר לשטחי התעסוקה.
כך שאין קשר כלל לגבולות המתחם, שלא כוללים את חלקה 4, ורק חלק קטן מחלקה 3.
כך או כך, האתר אינו מתייחס לראיונות הנעשים במקומונים כאלו ואחרים, אלא רק למצבה התכנוני של הקרקע.

שרון

בראיון עם ראשהעיר מלול הוא טוען שהתוכנית במזרח הורחבה לעד 1500 דונם והוספת זכויות בהתאמה. האם בעקבות זאת חלקה 3 תיהיה בפנים במלואה אולי גם 4 ? תודה מראש

KarkaRank

שלום לוי ותודה על תגובתך
רק בעת הקמת תכנית הוותמל למתחם , תהיה בהירות לגבי אחוז כניסתה של החלקה למתחם.
שכך יקרה אנו נעדכן זאת בחוות הדעת.

KarkaRank

שלום שירי ותודה על תגובתך.
הוותמל הוקם בהתבססות על תכנית מתאר הארצית תמ"א/1/35 ומן הסתם תכנית למתחם תעשה לפי גבולות תשריט של אותה תכנית ארצית.
ל"מפת הוותמל" אין תקפות כלל, ורק לתשריט שהוא חלק מתכנית מקודמת יכול להיות תוקף.
סיכוי מסוים שחלקה 3 כן תיכלל במחציתה, וזאת מאחר והתכנית מייעדת שטח של 1200 דונם בתכנית לעומת הרחבת התמ"א שהיא ל 1000 דונמים.
בהירות לגבי אחוז כניסתה של החלקה תתגלה בעת הכנת התכנית על ידי דירה להשכיר.

שירי

שלום , בהמשך לתגובתו של יוסי מצב קישור למפה מתחמים מוכרזים נוכחית של הותמל לא מדובר ב"מודל "אלא במפה נוכחית שעל פי קנ"מ יותר ממחצית מחלקה 3 נמצאת בגבולות התכנית מה גם שאינה דומה בצורתה למפת תמ"א 35 1 לעיל (קטומה בחלקה הצפוני).מה התקפות ככל שקיימת למפת הותמל הנוכחית למתחמים מועדפים בגבולות רחבים יותר ממפת תמ"א 35 1 ?

KarkaRank

שלום יוסי ותודה על תגובתך.
כמו שצוין בתגובה הקודמת, המודל שפרסם מנהל התכנון הוא רק אינדקציה, ולא תשריט תכנוני מעשי.
תשריט תכנית תמ"א/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1), שהיא תכנית מאושרת ברמת הארצית, הוא התשריט והמדד בהערכת כניסת הקרקע למתחם העתידי.
לפי תשריט תמ"א/1/35 חלק קטן יחסית מחלקה 3 אמור להיכלל במתחם (מה שיעניק לחלקה זכויות מצומצמות באופן יחסי לחלק שנכנס), שנראה שבמקרה האופטימלי רק כחצי מהחלקה יכנס לאיחוד וחלוקה.
לתשריט תמ"א/1/35 – לחץ כאן – גבול התכנית מסומן בצבע כתום כהה (אנו הוספנו את מספר החלקה לצורך מיקומה).
בהירות התחלתית לגבי מצבה הסופי של החלקה יתגלה בעת סיום הכנת התכנית.

יוסי

היי יש לי חלק בחלקה הנל גוש 3693 חלקה 3 ויעצו לי למכור מהר. משום שכל החלקה לא נכללת בתוכנית וזאת לפי המפה שדירה להשכיר פרסמה בעבר. בה רואים שחלקה 3 לא נכללת במלואה בתוכנית. האם המפה ההיא שפרסמה דירה להשכיר אכן זאת התוכנית???

KarkaRank

שלום שרון ותודה על תגובתך.
המפה שפרסם מנהל התכנון כחלק מהכרזתו על מתחם מזרח רחובות כמתחם מועדף דיור תחת תכנית תמ"ל /3003, היא רק אינדקציה (התכנית תתחיל את שלבי ההכנה בעתיד ולכן לא קיים תשריט ממשי למתחם).
לכן בעת ההערכה החלקה כיום, תשריט תכנית תמא/1/35 (תכנית מתאר ארצית שינוי מספר 1), שקבעה הוועדה הארצית על אותה הרחבה של אזור מזרח רחובות, הוא המדד לקביעה נוכחית של אחוז כניסתה של החלקה למתחם.
מרבית הסיכויים שהתכנית שמקודמת על ידי המדינה (דירה להשכיר), תסתמך על אותה החלטה ותשריט תמא/1/35.
עם זאת, כאמור, התכנית רק בחיתוליה, ולא מן הנמנע שיחולו עוד שינויים כאלו ואחרים.

שרון

האם גבולות המפה שפרסמו באתר מנהל התכנון הותמלים למתחם מזרח רחובות בצבע כחול בשם תמל 1003 סופית. או לפחות קרובה לגבול הסופי

KarkaRank

שלום מני ותודה על פנייתך
נכון להיום חלקה 4 אינה נכללת בגבולות הרחבת מזרח רחובות.
במידה ואכן תישאר בחוץ, לא צפויה הרחבה נוספת מעבר ל 1000 דונמים שהממשלה אישרה,כך שמחירי החלקות שנשארו מחוץ לתכנית לא צפויים להשתנות ו/או להעלות.

מני

ב"ה

א. מה הצפי שיש לך לגבי חלקה 4 בגוש 3693?
ב. האם יש מצב שתיכלל בעתיד הקרוב בתכנית?
ג. האם זה שחלקות הקרובות לכביש מופשרות לא מעלה את מחירן של המגרשים בחלקות הבאות אחריהן בתור?

מני

KarkaRank

שלום שירי ותודה על תגובתך
ההדמיה רק מראה אפשרות למיקום מבני המגורים והשטחים הציבוריים, ולא מתייחסת לגבולות התכנית הוא גודל המתחם.
נתונים הללו יתלו בעת הפקדת סיום הכנת תכנית נקודתית למתחם מזרח רחובות, שם גם יתבהר בדיוק אלו חלקות נכללות במתחם ואחוז כניסתן.
שכך יקרה, נעדכן זאת כמובן בחוות הדעת.

שירי

שלום רב , מתוך כתבה בעתונים :mynet ,ערים ממאי 2018 בה מצויין כדלקמן :"בקבינט הדיור הוכרז כי שלושה מתחמים מועדפים בעיר יעברו לתכנון במסלול מהיר בוותמ"ל ויכללו עשרות אלפי יחידות דיור ומיליוני מ"ר לתעסוקה ומסחר"בה מופיעה מפת הדמייה וכן על פי תשריט 3 התמלים ברחובות מסתבר כי חלקה 3 איננה נכללת בשטח התוכנית וליתר דיוק גובלת בה בצידה המערבי אל מול מתחם "אחוזת הנשיא " .האם מדובר בתחום תוכנית סופי או שיתכנו שינויים דגמת שימוש בסמכות החברה הממשלתית יוזמת התוכנית אשר בסמכותה להוסיף עד 20% משטח התוכנית וכיצד תשתנה ככל שתשתנה הערכת המחיר אותה ציינתם לעיל .
אודה למענה , שירי .

KarkaRank

שלום יעקב ותודה על תגובתך
תכנית נקודתית למתחם מזרח רחובות נמצאת בשלבי הכנה התחלתיים בוועדת התכנון המקומית, תכנית שתצטרך לעבור את אישור הוועדה המחוזית על כלל שלביה.
המחיר המומלץ בחוות הדעת מעודכן נכון להיום.

KarkaRank

שלום איגור ותודה על תגובתך
לפי תשריט תמ"א 1/35 – תכנית מתאר ארצית שינוי מספר אחד, שחלק ממנה הוא הרחבת הבינוי במזרח רחובות ב 1000 דונם, החלקה אמורה להיכלל בחלקה.
עם זאת רק לאחר הכנת תכנית מתארית למתחם על ידי וועדת התכנון ברחובות והפקדתה בוועדה המחוזית, תהיה בהירות לגבי כלל השטחים במזרח רחובות, אחוז הכללתם וגודל זכויות מוערך.
המחיר שציינת כנראה מתייחס לשווי מ"ר לאחר הפקעה (שצפויה להיות לפחות 65% בדומה לשאר המתחמים בארץ), בעוד השטח הנוכחי הוא כמובן ברוטו (לפני הפקעה)

KarkaRank

שלום אורן ותודה על תגובתך
לאחר שהועדה הארצית אישרה ב 2016 הרחבה של 1000 דונם במזרח רחובות, עיריית רחובות עדיין לא התקדמה בהקמת תכנית למתחם, ועדיין לא ברור האם רק ה 1000 דונם יכללו בתכנית עתידית ובאיחוד וחלוקה או שטחים נוספים בעתודת הקרקע הנרחבת(5000 דונם במזרח רחובות).
כך או כך המחיר שציינת משקף 2000 ש"ח למטר! מחיר המשקף את הקרקע כמופשרת גם אם כלל חלקה 3 ייכנס לתכנית (מה שלא אמור לקרות), ומשקף מחיר הגבוה בהרבה מהמחירים בחלקה 40, חלקה שתיכנס בשלמותה לתכנית באופן ודאי.
בעת הכנת תכנית למתחם מזרח רחובות, נעדכן את כל חוות הדעת הרלוונטיות למתחם

איגור

למה לא כל חלקה 3 תיכנס לתכנית?

ישנה חוות דעת של שמאי שמציין שערך הקרקע לאחר הפשרה הינו 6000 למ"ר האם זה מוצדק?

אורן

האם כיום ב2017 קיים שינוי בקצב התקדמות הקרקע להפשרה?
האם במחיר של 250,000 שח ל120 מטר לערך המחיר יכול להשתלם או שעדיף לאתר קרקעות במחיר גבוה יותר בחלקות 40 או 58?

האימייל לא יוצג באתר.